叶檀财经:突发!楼市大日子!意外发生了!

1评论 2019-10-09 09:22:22 来源:金融界网站 作者:吕韬 完整呈现002247的打板逻辑!

  10月8日,楼市大日子!

  最重要指标,房贷利率正式换锚,新锚--LPR从今天开始,走马上任。

  历来,房贷利率涨,楼市跌,房贷利率跌,楼市涨,所以换锚时刻,影响重大,牵一发而动全身。

  上海之前,不少城市已然提前换锚,换锚结果,几乎无一例外,往上调!

  然而,就在此时,意外发生了!

  10月8日,据21世纪、第一财经、上观新闻等多家媒体报道,房贷利率一直全国最低的上海,竟然打算逆势操作,下调房贷利率。

  据上观新闻,从接近央行人士处获悉,上海首套房利率执行标准为,不低于相应期限LPR减20基点。

  按照上述标准,核算下来,上海首套房利率最低将降至4.65%。

  4.65%,意味着什么?

  不但低于目前上海主流房贷利率水平下限,更突破央行8月份公布的换锚利率底线(4.85%)。

  据融360数据,8月份上海首套房利率为4.84%,在一线城市乃至全国热点城市里,均是最低。

  突发!楼市大日子!意外发生了! | 檀楼市

  来源,融360

  9月24日,融360公布的最新数据显示,上海地区首套房房贷利率水平处于4.655%-5.3%之间。

  4.65%无论和8月水平相比,还是和9月数据相比,都是最低。

  8月,央行曾经公开表示,房贷利率换锚之后,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR 4.85%。

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  关键时刻!上海“突破”!楼市风向要变?

  为控楼市,央行想尽办法,用尽巧思。

  以新降息工具LPR为例,LPR和MLF(麻辣粉)直接挂钩,也就是说,理论上,麻辣粉利率降低,LPR自然水跌船落。

  9月,美国带领下,全球降息潮袭来,央行原本有两次最佳时点,借麻辣粉到期之际,借坡下驴,开启新降息,然而,央行不动如山。

  9月20日,央行每月例行公布LPR。这一次,央行表面上顺应大潮,第一次新降息,但其实,只轻微降低了1年期LPR,而完全没动和房贷利率直接挂钩的5年期LPR。

  可见,对楼市特殊照顾,态度异常坚决!

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  一年期LPR调降,5年期纹丝不动!

  按常理,央行态度如此坚决,拥有央行上海总部,且集公开市场操作平台、金融市场运行监测平台等多功能于一身的上海,更是应该不越雷池一步,谨小慎微。

  那么,怎么解释上海逆势操作,降低房贷利率的行为呢?难不成,楼市的风向,真要从此开始改变?

  非也非也!

  上海确实特殊,突破也有理有据!

  根据央行8月份的解释,里面有这么一条:

  新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(LPR)为定价基准加点形成。

  前面说道,融360追踪的数据显示,最近一个月,上海的房贷利率,最低已经低到了4.655%。这个数字,本身和4.65%非常接近。

  而融360掌握的数据,肯定没有上海央行总部那么全面。所以,既然上海央行总部做出首套房下降调整的决定,自然是参考了自身实际房贷走势。

  至于说,为什么不在4.65%的基础上加成,一步到位到全国水准,这一点可能得考虑上海楼市的现状。

  首先,上海是金融资本重地,内外资银行群英荟萃。资本量大,竞争激烈,供需关系之下,房贷利率比其他城市低是自然之事。银行自身角度,忌惮竞争压力,也没有足够动力,给房贷利率降火太多。

  其次,前面说过,房贷利率和楼市走势之间关系密切,此消彼长态势明显,如果一次性把上海的房贷低洼抹平,上海楼市肯定会受到比较大的冲击,这一点并不符合,楼市当前稳字当头的基调。

  此前,在文章中,曾说过,叶檀老师亲赴一线实地考察,上海几个楼盘,二手房价格下跌将近20%。

  纬房指数显示,上海房价指数,在8月份同比下跌近3%。

  9月临港蹿红,一度给上海楼市一剂强心针。

  但,十一期间,在临港效应消退后,上海楼市降温速度非常快,重回下降区间。

  据中指研究院数据,十一期间上海楼市成交量相比于去年下滑明显,成交面积同比下滑接近100%。四个一线城市中,上海表现最差!

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  所以,基于市场理由,上海短期之内也不宜提高太多房贷利率。

  最后,还有一个理由,市场鲜有涉及。叶檀财经这里简单谈一下。

  尽管本次上海下调了首套房利率,但遵照央行意图,给二套房上调利率了60个基点。

  10月8日,据第一财经,上海二套个人住房贷款利率不低于相应期限LPR+60基点。

  60个基点的加成和央行8月份的说明,一摸一样!

  也就是说,照顾新房,抑制二套房。

  上海的操作方式,合肥等城市也做过。那么问题来了,为何主要城市不约而同,“促新房,压二套房”呢?

  一方面,这可能是一种调控手段,理由是二套房投机化程度高,新房价格可以更好的为调控楼市服务。

  另一方面,把消费力赶到一个场子里,也可以避免楼市转冷之后,消费力分散,造成楼市恶行循环。

  不过,其中最主要的理由,可能是帮助房地产企业渡过难关。

  尽管决策层说过,不把房地产当作,短期刺激经济的手段,但过度期间,寻找经济新动能需要时间,一步到位,一刀切,不合理,也不现实。

  所以,为了平稳过度,还是要给房地产企业以喘息之机。

  10月7日,据克而瑞最新的数据,9月房地产企业融资成本再创新高,当月融资成本达到6.47%,环比上个月,上升0.76个百分点。

  目前,在境内外融资环境全面收紧的情况下,无论是大型房企还是小型房企,均面临融资难,融资成本持续上涨的状况,超过10%以上的境外债融资已不再是行业个例。

  这种情况下,如果新房市场深度抑制,尤其房贷利率,过快提升,结果也许是所有人都不想看到的。

  住房不炒,房主不炒,大方向定了,该给楼市,给中国经济点时间!

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关键词阅读:楼市 房价 房地产

责任编辑:曹静
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