左晖的贝壳革命

1评论 2019-10-16 08:35:30 来源:乐居财经 如何判断星期六买点?

编者按:他们是中国地产业的领军者,他们是美好生活的创造者。乐居财经献礼“新中国成立70周年”,推出系列访谈《对话CEO/与老板对话》,一起聆听地产塔尖人物讲述中国地产业为实现美好生活而奋斗的精彩故事。本期对话嘉宾是贝壳找房董事长、链家董事长左晖先生。

撰文 | 潘宇凌

出品 | 乐居财经

成立一年多,贝壳已在上市的路上加速。

2019年4月23日,贝壳找房上线一周年,左晖登台谈“新居住”。彼时,彭永东率领下的贝壳找房,已实现160个入驻品牌,管理接近21万经纪人,2.1万家门店,日浏览量1274万次,楼盘字典的房源数据从1亿套提升到了1.87亿套。

如今,离上市越来越近,地方城市一些非议涌现。面对所谓“反贝壳联盟”,左晖最近发声,谈到“不希望抢谁的蛋糕”,谈到了经纪人主权,有尊严的服务。但可能并未获得市场足够关注。

对于贝壳,市场围观者一贯觉得,“抛弃”已经非常成功的链家和链家网,走上一条开放平台之路,左晖不同寻常的选择,让业内外惊叹、非议亦佩服。

惊叹于左晖自我革命的勇气;非议于中介开发平台能否成功,亦或会成为另一种渠道和平台的垄断;佩服于贝壳一年取得的成绩。

然而,大家可能并不了解左晖。比如,市场认为链家当初崛起,是几次逆势扩张的结果。对此,左晖并不认同。他甚至说“压根没有逆势扩张这回事”。

比如,他认为从链家做贝壳是理所当然的事情。尽管据说当初很多高管也纷纷反对过。

2018年底跟左晖的访谈,给我的感觉是,他思考的问题确实跟市场思考的不在同一个维度上,并非如一般公司思考如何存活或者市场占有率如果提高,他思考的是“效率”!

为了要提高房产买卖效率,就要提高服务质量,为了更好提高服务质量,做楼盘字典等基础工作,同时实现ACN。

然后,为了更好的提升中国房地产经纪服务水平,他要做贝壳。因为,我认为,在左晖的理解里,链家扩张并不能有效实现中国房地产经纪服务水平提高这个目标。

这些简单、专注、持续的目标及推进背后,是他对世界和中国房地产发展阶段、经纪行业发展阶段的客观认知和笃定的判断,比如“人均GDP到了8000美元以后,新房市场自然就会萎缩,然后存量房市场就会发展”。

同时,他通过他的办法,比如链家早期各种服务承诺、引进IBM体系、推出真房源,一步步达到他的目的:尝试改变中国人在买卖租赁房产时较低的服务体验。

期间伴随着种种非议,比如垄断。但他确实不CARE垄断,或者不认为链家有垄断。

贝壳诞生一年半,希望了解老左和他的贝壳的同学们,可以来听听左晖的逻辑。

与左晖交流中有个小插曲,他居然说了一句,如果再让他做一次选择,他可能不会再做中介。场内大哗,贝壳的公关立即补充……特别是不能做标题。显然我信守了承诺。

谈城市化与房价:

房价上涨是经济发展的结果,全世界本质都一样

乐居财经:您如何看待中国这几十年的城市化?

左晖:我们在全世界最大规模、最快速的城市化进程过程中。这个过程在全世界非常罕见。这几十年中国基本解决了大家居住的问题,还解决了在全世界大多数城市发展过程中都会碰到的问题,比如像贫民窟、教育的过度不均衡、发展过度不均衡等。

我们存量住宅大概从6亿平米左右增长到250亿平米左右。当然发展过程跟全世界大多数经济体在本质上没太大差异。

中国实际从1998年开始房改,推行住房市场化。跟全世界一样,我们也有一个20年左右的资产价格快速增长过程。比如西班牙有37年左右的快速增长;悉尼前段时间开始(2018年)降,此前有40多年的资产价格增长过程。

全球看,(房价上涨)核心是经济发展的结果。人均GDP超3000美元后,房地产新增投资万人开工率都会大规模增长,中国万人开工率从十几增长到一百几。

人均GDP到了8000美元以后,万人开工率自然就会下来。换句话说,新房市场自然就会萎缩,然后存量房市场就会发展。

规律都是很明显的。中国最近这20年整个房地产快速发展,背后实际上是人均GDP的经济总量快速增长带动了房地产业的发展。

乐居财经:您怎么看中国的房价问题?

左晖:房价问题是关于可支付的问题。全世界都会有这样的问题。全世界政府也都做过各种调控的努力,成效都不够好。

全世界历史记录上最早的房价在鹿特丹,大概有五六百年记录……包括我们看过去的一百多年时间里,美国的房价其实没有跑赢邮票。非常有意思。

房价的增长比黄金稍微好一点。但总体是跟通货膨胀因素高度吻合。包括鹿特丹,把房价涨幅的通货膨胀因素滤掉之后,基本上是稳定的一条线。

当然我们这可能还要看一下货币发行量等,但其实我们都在忽视房价问题背后,更重要的是供给和需求,我想可能这是一个真正核心的事情。

谈链家的价值:

完成行业物、人、服务的“初始化”工作

乐居财经:链家创造了什么价值?

左晖:十几年时间里,我们也一直在问自己这个问题。

我觉得我们一直在三个方面去努力,就所谓的物、人和服务。三个角度。

第一是物,房子是个很local的生意。关于不动产本身物理信息数据,我们在努力去做。

我一直觉得中国人在三个重大消费上的决策非常轻。一是不动产,二是证券,三是医疗健康。这背后其实是支持我们决策的数据规模非常弱。不动产买卖和股票买卖一样,值得我们去信任的高度结构化的、数据化的信息其实是不够的。医疗和健康更是这样,前后全是黑箱。

我们希望打破这个黑箱。我们有一个sologn叫“让信息无差别的分享”。我们建楼盘字典等。大概建了1.6亿套住宅的数据库,大概覆盖80%的住宅。

任何一套房子,链家大概用400多个维度来描述。我们今天在线上的消费大概已经到了12000个pv。就是链家今天每张(成交)单子背后的PV数大概在12000个pv。中国的平均水平大概只有3000个(pv),就是消费实际上是点击3000下成一单。但是其实12000跟2000-3000的这种差距远远不是四倍。

我们今天正在产生这个行业里第一批消费级的数据。换句话说,今天链家的消费群体,在这个行业里是对信息重度消费的一波群体。这就是物这个方面。

第二是人,经纪人。如果想深度改造一个行业,一般都要深度改造供应链。

服务行业的供应链就是人。今天的经纪人招募标准是最严格的体系,我们全国整个链家体系必须是大学生才能来做A证;北京上海都要是大学统招本科生才能进来;我们还做了相对比较规范、系统、严格的教育训练等,我觉得这是因为整个行业供应链,需要去影响,需要去培养,需要去完成很多“初始化”的工作。

今天全行业经纪人平均从业时间大概8个月左右,链家大概已做到30个月。我们北京已将近超过一半的经纪人在社区里工作了五年。

第三就是服务。我们在想二手房这个领域里,服务达标到底意味着什么?二手房整个交易服务里到底什么是60分?那么无非围绕着交易的安全、交易的效率、交易基本体验等。所以我们做了大量的服务标准,是通过服务承诺来做。如果我做不到,就会赔付。我们内部有个要求,把GMV的万分之五用作每年的赔款。

我们一年大概1万亿的GMV,一年要赔5个亿左右。

很难讲今天链家服务有多好,但是我感觉整个体系里面碰到比较差的服务概率也不大。

谈链家的崛起:

从来没逆势扩张这回事!楼盘字典不难做!淡市里我们更有价值

乐居财经:在外人看来,链家的崛起很多次都是逆势扩张?

左晖:压根没有逆势扩张这回事,我也不认为说有所谓逆势扩张这种可能性。没人搞清楚,我们凭什么能逆势扩张?我觉得很多人看商业,比较容易用一种简单的理由去把重要的问题给回避掉。比如有人说我们比较有钱,所以能够去扩张;又比如有人说当年中大恒基刘老板出事所以链家后来起来等。

我告诉你原因,第一我们的效率远高于对手,远高于行业平均水平,并且这件事不是从今天开始的,大概十年前就已经开始发生。因为大多数的商业竞争,首先要竞争效率。当你觉得已经是没顶之灾的时候,我觉得还好,这就是效率带来的差异。

第二个原因,往往淡市消费者更苛刻。很多人喜欢做顺势的市场,我们非常不喜欢高速成长的市场阶段。市场高速成长跟我们有什么关系?因为这个过程里,我刚刚跟你说我们做的所有的事情(指楼盘字典、员工培训、服务标准等)都没有用。我的数据再丰富,但市场根本不需要数据。所以其实往往市场在下行的时候,在淡市消费者就会对体验提出更高的要求。

我们比较喜欢市场不太好的时候,因为会觉得自己比较有价值。市场好的时候,整个中介行业大家在拼运气,谁的运气要更好一点。但市场不好,大家可能在拼品质,拼服务,拼能力。所以,淡市和和低潮,我们每一次的市场份额都有高增长。

乐居财经:楼盘字典是不是很难做?

左晖:楼盘字典一点也不难。有的事情是我们擅长的,有的事情是我们不擅长的。我们比较擅长,第一事情比较大;第二比较复杂和琐碎;第三to C。我们觉得比较擅长这样的事情。

它往往需要用更抽象的方式,更数据化的方式来解决这些问题。这都是一些基础,楼盘字典实际上是一个很抽象的产品。

我们在物、人、服务上面要做很多事情。我不知道这些事情对于别人来说是不是难,但对我们来说是很顺理成章的。就是我们要抽象出行业的基础设施。楼盘字典这是行业最基本的一个基础设施。包括你看我们做支付平台等实际上都一样,都是行业的基础设施级的东西。你如果没有这个,那些事你根本就没法做。

乐居财经:ACN这种经纪人合作体系是不是链家创立的?

左晖:ACN这个体系不能算我们独创,我们只是给它起了个名字,但是行业的本质是一个房、客、经纪人三边的网络效应。网络效应往往就让你能做得很大。但大家往往都做不到的原因是,网络效应产生的效益跟内部的这种竞争带来的背离,到了一个点之后,大家就没法突破了。

有一个是上升的曲线,有一个下降的曲线,到了中间交叉点之后,你下降的力量就会拉着你上升的力量也会下来。这么一件事情,下降的力量是什么?经纪人和经纪人之间的竞争。他们的竞争大于了协作。我们这个行业大家往往是一种竞争性的一种视角来看待别人。

我们跟金融行业来比。金融行业也在来竞争,但金融行业永远知道他们之间是个信用联盟。因为一家银行倒了之后,所有银行都好过不了。一家银行会导致所有银行被挤兑。所以他们深深的知道他们的命根绑在一个信用联盟上面。

但我们这行业好像大家始终是一种对抗性的,竞争性的关系。但其实经纪人之间协作起来效率会更高。这个协作到底怎么做,它又是个非常复杂的事,尤其我觉得很多公序良俗我们是没法去改变。

中国人的公序良俗就是我们一套房子要委托多个经纪人来卖,即所谓多家委托制度。一个买家要买个房子,我们很难理解,为什么只找一个经纪人来买,肯定要找十个经纪人帮我来买会更好。

序良俗我觉得也没什么错。东亚地区都这样。所以在多家代理委托的机制下如何做好经纪人和经纪人间的协作,这变得非常得难,但是又很重要。

我们今天把这问题解决了。我们通过解决这个问题提升我们人均效率。我们今天单兵比已经超过六,就是一张单子上面已超过六个经纪人合作。如果这个协作不建立,运营效率是提高不了的。有两个重要命题,一个效率一个NPS,但是效率跟NPS是循环的。你效率高了,NPS才能高。

谈贝壳找房:

创造delta,让整个产业效率更高

乐居财经:链家已经非常厉害,为什么还要做贝壳找房?

左晖:非常简单,今天行业里链家是唯一一个解决了服务产品能够规模化应用,规模化提供一个相对比较有品质的服务的组织。我们姑且把整个链家体系称为行业A队。那么这行业的确还有很多的B队、C队、D队。

今天我觉得行业很多方面还比较差。实际主要差在三方面。第一、行业效率极低;第二消费者体验极差,消费者的NPS值是非常低;第三、其实跟前两也有关系,就是行业经纪人职业化程度非常弱,平均从业时间非常短。这三个问题又是个循环。效率不高,当然在行业里做不下去;做不下去,消费者当然得不到好的体验;消费者得到好的体验,你效率就更差。

从链家到贝壳的变化,核心是什么?

我们原来思考,到了一个城市去之后,我把B队C队打掉。但我们也会发现问题很大。因为并没有觉得整个行业的竞争环境在过去这些年时间里发生明显优化,也并没有觉得行业的NPS在提高。

我们会觉得今天既然链家形成这些能力,有能力把B队能变成A队。因为这是我们做过的。(就能通过贝壳帮各城市的B队变为A队)C队我们能帮一部分,可能D队我们暂时帮不上。这样(通过贝壳)可能会让整个产业效率更高。因为链家今天的规模已在这行业里面不小,我们想更进一步成长。产业效率如果提高不了的话,仅靠我们自己一个组织效率的提升是没有任何意义的。

所以我们会觉得我们今天明显在这三个方面会提升整个行业的平均水平,产生大量的增量的这种价值。

乐居财经:再确认一下,您做贝壳,是去创造行业价值,而不是因为竞争?

左晖:我们自己看这个事情,就是所谓看delta,谁有能力把行业整个价值水平能够提升到一个新的高度,产生一个巨大的delta。

那么在这里边大家都可以分得相应的这种商业利益。如果没有产生delta,没有产生价值差,都是很低效率的,这种竞争实际上是没什么意义的。

乐居财经:所以你做真房源也就是在创造delta

左晖:这个行业有两个特点非常有意思,第一,从一个商机到一个交易非常难,也非常长。第二、从交易到交付也非常难、非常长。在这么复杂的生意状况下,不管是对经纪人,还是消费者,如果你能在单点上形成转化效率的提升,对整个行业带来价值是非常大的。比如一个转化效率1‰的行业,如果你有本事提高到2‰,你对这行业产生这种价值,实际是翻倍的增长。

乐居财经:所以贝壳找房的价值是提高整个行业的协作和效率?

左晖:我觉得(二手房交易)经纪人必须得建立人跟人之间的协作,整个行业效率水平才能够提高,这是第一。

第二我们要对消费者提供基本的服务保障。很难说一下把行业服务水平拉升到非常高的高度,但起码保证消费者在不动产交易过程中的一些基本诉求,不管是安全、服务等我们能够满足。这对行业来说就是一个很了不起的意义。

第三个,还是经纪人。经纪人是个不小的群体。目前(中国)大概100万-150万或者200万都有可能。美国有很细的数据,大概是城市人口的5‰左右,那么中国如果要是城市人口的5‰,以8亿人口计算,我们可能会有400万的经纪人。

但这个群体,他们能产生的价值,我觉得显然是被忽视了;他们的职业化也远远没有展开。

还有非常多的经纪人把二手房买卖当成个生计,而不是一个长期的职业发展。当经纪人服务一个消费者的时候,如果觉得明天可能不一定再干这活,那么在今天很难想象他能提供一个好的服务。

而且对一个普通的经纪人来说,一锤子买卖的利益还不小。所以我们还是希望它能够建立这种职业化发展轨迹。

所以我自己是觉得就是说贝壳在这三个方面,其实我们是能做非常多的事情。

乐居财经:未来独立经纪人是否是一个趋势?

左晖:我不觉得独立经纪人是一个趋势。两个原因,第一、在整个东亚地区,其实美国也一样,门店的价值被远远忽视了;

尤其是我们base在社区周边的门店。在非常长的一段时间里,他们价值也许比今天要更大,而不会更小。

第二、从中国的职业群体供给侧来看,这行业很长一段时间,我们的经纪人主流供给其实还是社会的freshman。但你比如说美国人,大概平均职业年龄可能应该在四五十岁的样子,包括它有很多的part-time的,我的确知道有很多美国大学老师都在做经纪人。所以我不会认为在中国会未来会是独立经纪人趋势。

所以我们其实想这事想的并不多,我们主要像刚才说的德尔塔,只要是创造出增量价值,那么具体说谁在里面怎么分,都好办。如果没创造增量价值,大家永远在存量价值里丛林一般得厮杀,我觉得没有什么意义。

如果今天经纪人效率都能提高三倍,消费者的体验,都起码能到一个正的NPS,整个行业的价值就能变得很大。

谈链家的扩张和边界:

我们主要关注谁是我们的用户,其他包括竞争我们关注的很少

乐居财经:链家有没有边界?

左晖:不知道是美团还是谁,现在说所谓的边界的问题。我觉得谈论边界没有什么意义,谈论维度更重要。因为大家的视角是不一样的,任何一件事,大家可以从很多种维度去看。我们看房地产行业,是从五个维度来看。

比如大家看社区,每个人的视角不太一样。有人基于房,有人基于人,有人基于服务,有人基于商品,有人基于供应链等。维度不一样的,所以更重要的是在哪个维度上看事情。我们所谓打破边界,实际是打破我们内心深处认知的一些维度。

所以我们今天看的事情,就围绕着整个房子,围绕整个存量的住宅,中国今天有2.1亿套,然后每年大概还新增1000万套左右,那么围绕这些住宅,怎么去解决消费者居住过程中的问题。这个是我们的维度。

乐居财经:你怎么看链家的扩张和垄断?

左晖:我自己建议大家看待这些事情的时候,首先看一个组织对用户带来的价值。当然第一、首先你要定义的用户是谁?比如经纪人是不是你的用户。我觉得从这些维度里面,可能会能看的更清晰一些。

所以我们其实主要是关注的这件事情(谁是我们的用户)。明年市场是好是坏,是怎么样的,我们今天其实是非常不关注这些!这个第一个。

第二、我们对竞争关注的也非常少。不是说我们狂妄或者怎样,而是说我们今天在做的很多事,我们认为很对而且难,所以把自己的这些价值能够做好就已经很不容易了。

其实垄断不垄断它有数,对吧?因为我们今天才做这行业多一点。

乐居财经:但同一个小区有好几个链家店……

左晖:对,但是在日本,7-11的密度到底是个什么样子的?

乐居财经:你觉得它是自然生长的结果?

左晖:首先到今天为止,是一个非常充分竞争的行业。永远有人在问我说,如果谁做了话,你们会怎么样?如果谁做这个行业话,会怎么样?我们觉得真的是谁做都行,只要别让我们不做。我们今天没办法阻止任何人进入到这个行业里。我觉得这是一个非常充分竞争的行业。

乐居财经:你希望链家未来在中国人居的改善上起什么作用?

左晖:房子兹事体大。人大多数时间他都会在家里面呆着,它应该有一个合适的居所。但是今天我觉得大多数人是并没有在一个合适的居居所里边。比如说你是不是离单位太远了?

所以我想说,人要有一个合适的居所,这件事没那么容易。如果我觉得我们能在这方面能做些工作,能让大家能住的能更好一些,我们也算能有价值。

其实我觉得大多数行业的人都是这样,衣食住行教育健康,我觉得都应该去想,怎么去创造更大的价值。

  左晖与乐居财经主编潘宇凌合影

乐居
责任编辑:Robot RF13015
快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
国家卫健委:全国确诊1287例新型肺炎病例 死亡41例

2020-01-25 08:10:33来源:金融界网站

《囧妈》免费 全国院线怒了!集体上书电影局:这是蓄意破坏

2020-01-25 13:40:15来源:证券时报网

鼠年第一份大礼包!美国防部反对断供华为 华为A股小伙伴要嗨

2020-01-25 11:20:02来源:证券时报网

湖北省省长王晓东:坚决遏制疫情扩散蔓延势头

2020-01-25 12:05:59来源:金融界网站

钟南山院士:已有几种药物准备用于临床治疗

2020-01-25 11:37:34来源:金融界网站

武汉全面进入战时状态!机场、火车站离汉通道暂时关闭

2020-01-23 08:48:15来源:中国证券报

比《囧妈》还囧!这个春节徐峥得罪了全国电影院

2020-01-25 09:26:38来源:每日经济新闻

火神山医院将于2月1日建成

2020-01-25 08:19:39来源:金融界网站

打响口罩“保供”战!3M承诺保持价格稳定 多家电商承诺不涨价

2020-01-25 08:40:45来源:每日经济新闻

宋雪涛:最后一周的几个重要增量信息

2020-01-23 09:28:07来源:金融界网站

31省份2019年房地产投资:广东近1.6万亿居首 4地负增长

2020-01-23 09:57:50来源:中新经纬

经纪人眼中的楼市:超1/3从业者去年成交2套以下

2020-01-23 08:02:54来源:北京商报

北向资金净流出超80亿元

2020-01-23 13:26:10来源:上海证券报·中国证券网

武汉市新型肺炎防控指挥部召开会议 研究发热病人就诊等事宜

2020-01-25 15:55:57来源:金融界网站

阿里成就于2003 线上销量又将成就谁的2020?

2020-01-23 07:43:05来源:Wind资讯

武汉:进一步阻断三镇间公共交通

2020-01-25 17:35:34来源:人民日报

潜规则?国企发债内定券商 4单项目吃下1400万回扣

2020-01-25 08:41:14来源:券商中国

央行23日开展2405亿元TMLF

2020-01-23 10:04:00来源:中国证券报·中证网

这一关键指标2年首次反弹 2020楼市风向要变?

2020-01-19 07:45:05来源:证券时报网

30种老药、中药可能对新型冠状病毒有治疗作用

2020-01-25 15:48:16来源:科创板日报

加载更多

更多>> 以下为您的最近访问股
全网|财经|股票|理财 24小时点击排行
实时热点