三大机构解读北京楼市 回归理性成共识

1评论 2019-10-18 09:30:02 来源:中国经济时报 3天狂撸22%利润!

  ■本报记者 周雪松

  全球性的房地产服务商第一太平戴维斯、仲量联行和戴德梁行日前分别发布2019年第三季度北京房地产市场研究报告,全面解读三季度北京的写字楼、商业零售、住宅及大宗投资等不同细分市场的最新动态,并就未来趋势进行展望。

  第一太平戴维斯华北区董事长麦安东(Anthony McQuade)表示,“中国房地产的市场化发展经历了近30年时间。在近30年的历程里,房地产行业由萌芽阶段发展壮大为支柱型产业,成为中国城镇化进程的重要推动力,并为民众的住房、工作、消费等需求提供了有力支持。但随着时间的推移,房地产所扮演的角色也在发生更迭,正逐步由经济增速的主要驱动者转变为压舱石、稳定器。尤其是中国明确提出不将房地产作为短期刺激经济的手段,表明房地产行业正在回归理性。事实上,从长远的角度来看,中国经济仍在稳步增长,而中国房地产在未来很长一段时间仍将保持着一定的成长性。”

  前述三大机构最新市场研究结果显示,受近来经济下行和调控等因素影响,北京市写字楼市场租金承压,空置率上升。2019年三季度,北京市甲级写字楼市场继续迎来供应放量。戴德梁行数据显示,前三季度北京市写字楼有效净租金每月每平方米人民币388.16元,环比下降2.0%,同比下降3.7%,空置率上升1.3个百分点至10.2%,核心商圈则继续保持稳定,为5.6%。北京市平均租金连续三个季度出现环比下滑。随着新项目持续交付,北京市写字楼整体市场竞争愈发激烈,业主方承压也随之加大。

  “尽管经济持续面临下行压力,但是一些规模较大、较稳健的租户充分利用当前办公楼市场更为灵活的租金和更多的租赁选择,寻找合适的升级机会。”仲量联行华北区董事总经理张莹表示。

  与租赁市场承压形成鲜明对比的是,商业地产投资市场依然表现活跃,国内外投资者表现积极,前三个季度交易总额已超过2018年的全年水平。同时,由于今年上半年的销售优于预期,一些优质购物中心的业主对项目年底表现更为乐观。工业物流市场租金增速进一步放缓,但对黄金地段仓储空间的租赁需求保持稳定。在高端住宅市场,三季度新增供应集中入市,整体需求保持稳定,而销售价格有适度增长。

  在普通商品住宅销售方面,三季度正逢“金九银十”楼市传统销售旺季,但北京市一手普通住宅市场并未因旺季的到来而出现销售额暴涨的情况,一手普通住宅市场供应端基本保持稳定,新增供应面积为131.5万平方米,环比、同比分别下降1.7%、24.7%;同期一手普通住宅成交面积为135万平方米,环比下降31.8%、同比上升26.9%。目前,北京住宅市场的调控基调仍然保持趋严态势,尤其是中央明确表态“不将房地产作为短期刺激经济的手段”后,无论是开发商还是潜在购房者对当前楼市的心理预期已有所调整。

  值得一提的是,2019年前三个季度,北京城市更新类写字楼新增供应占全市新增供应的40%,达25.9万平方米。凭借其时尚的外观设计、科技智能化的办公环境、充足的可租赁面积和可为降低企业租赁成本的布局设计,城市更新项目尤为受企业租户的青睐。对此,戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示,随着北京市政府“优化企业营商环境”和“建设智慧楼宇”倡议的推出,一些中心城区老旧写字楼项目的升级改造也必将成为北京写字楼市场未来发展趋势。

  在专家看来,写字楼是实体经济的办公载体,因此写字楼商圈可以将人流、物流、资金流和信息流进行充分汇集,为企业带来更多的商机。随着北京高科技互联网、金融、高端服务业等优质产业的不断发展,楼宇经济将会在经济发展中显现出越来越重要的作用。整体来看,北京楼市正逐渐回归理性,稳中趋缓,展望2020年,北京房地产市场不会大起大落,住房价格也以平稳运行为主,可能略微上涨。

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