宝龙地产许华芳千亿赌局:疯狂发债以住养商 押宝商管冲击港股

1评论 2019-10-21 07:51:12 来源:斑马消费 作者:杨柘 如何判断星期六买点?

  宝龙地产总裁许华芳招牌式笑容背后赌性十足。

  自诩“怪人”、工作狂的他,早已坐上这张赌桌——公司2020年冲击千亿规模。

  宝龙地产以商业地产立身,曾与万达集团齐名,最近几年却急速转向住宅地产领域。

  公司借此快速上升:2017年销售额首破200亿元,2018年超400亿元,今年550亿元销售目标已完成8成。

  老爹许健康虽仍是公司董事局主席,41岁的许华芳成为实际操盘这家企业的舵手。

  转舵奔往千亿房企俱乐部,他手里有两张“王牌”:一张是以“住宅”养“商业”,一张则是剥离商管业务上市。双管齐下情况下其实是个矛盾体:一边要冲击规模,一边则要控制债务水平。

  如果千亿目标没有延后,今明两年公司压力甚大。

  “小万达”发力住宅

  住宅地产业务周转快、回报高,是宝龙地产(01238.HK)大力推进的业务板块。冲击千亿目标,住宅地产业务重任在肩。

  斑马消费梳理发现,公司加码住宅地产业务的时间较晚,在2016年之后,其发展重心才向住宅板块倾斜,商业地产逐渐“失宠”。

  为更直观了解宝龙地产的商业和住宅板块销售变化,斑马消费统计了公司从2014年至2019年上半年的销售数据,商业、住宅业务两个板块的逆转轨迹十分明显。

  2014至2019上半年,商业地产销售额分别占比公司销售额的53.16%、57.71%、66.07%、36.53%、19.86%和20.12%,住宅地产销售额分别占比公司销售额的46.84%、42.29%、33.93%、64.47%、80.14%和79.88%。

  真正发生重大逆转的是在2017年:商业地产成为配角,住宅成为业绩主力。当年,住宅业务销售额同比增长121.42%,商业地产销售额下降34.56%。

  2017年,中国房地产行业竞争格局是强者更强,虽然房企集中度快速提升,实际整体销售增速开始放缓。

  仅仅在2017年上半年,全国商品房销售增速22%,随着银行信贷收紧和楼市密集调控政策出台,诸多房企销售增速呈现出下行趋势。

  然而,公司拿地速度和规模却大幅增长。

  从新增土地储备来看,2016年至2018年分别新增13幅、18幅和29幅,新增土地储备规模分别为382.31万方、386.2万方和574万方。2015年,公司仅新增3幅地块,土储面积66.2万方。

  2019年6月末,公司总土地储备量达到2440万方,已是2015年的两倍。

  商业地产逐渐成为配角,住宅地产业务占据主场,公司也对商业和住宅用地比例作出大胆的调整和规划。

  2018年,公司支出124亿元土地款拿地29块,其中,住宅用地占比56%,商业用地占比23%,车位用地占21%。

  2017年,公司首次为住宅地产“量身定做”369”高周转模式(即3个月完成方案、6个月开始预售,9个月资金回笼),业绩得到极大提升。

  公司的年销售额在2017年首次突破200亿元,达到208.82亿元;2018年实现410亿元;2019年前9个月,完成销售额451.30亿元,是今年550亿元销售任务的82.05%。

  剥离商管业务

  公司以商业地产发迹,巅峰时与万达齐名,有着“小万达”之称。最近几年资源逐渐向住宅倾斜后,公司商业地产项目的推进速度一度放缓。

  斑马消费梳理发现,2016年至2018年,公司的商业项目开业数量分别为7座、5座和3座。

  2018年,新城控股(行情601155,诊股)旗下吾悦广场开业19座,大悦城(行情000031,诊股)、华润置地、旭辉控股等房企也在商业地产领域频频发力,宝龙地产的商业项目事实上已处于被动局面。

  这更会进一步影响到已剥离、正冲击港股的宝龙商业。

  宝龙商业主要收入来源为租金和服务费收入,主要业务对象是公司及其下属企业,大部分收入来自母公司及附属企业。

  此前宝龙商业向港交所递交的招股书显示,2016年至2019年前4个月的收入分别为7.53亿元、9.73亿元、12.00亿元、5.00亿元。同期,纯利分别为0.63亿元、0.79亿元、1.33亿元、0.55亿元。

  不过,宝龙商业自身状况并不容乐观,其资产负债率较高,2016年-2019年4月底,资产负债率分别为99.1%、94.5%,89.4%和86.6%,甚至超过今年上半年宝龙地产的资产负债率76.09%。

  公司主力产品线宝龙广场旗下36出商业物业平均出租率为84.3%,中指院数据显示,2018年商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为93.8%。

  企查查显示,宝龙商业还牵扯多起房屋租赁纠纷等。在同行业,目前宝龙商业的体量规模小,经营能力水平也尚待提升。

  此前,不少房企选择将商业板块分拆上市,通过资本市场的资金等优势促进商业板块发展。

  宝龙地产在今年中期业绩会上承认,分拆宝龙商业后,可能会让宝龙地产财务指标有所改善。许华芳对此似乎没期望太多,他表示,分拆商业业务上市是透过分拆及市场化,让品牌、业务能独立成长。

  千亿债务压顶

  宝龙地产急速狂奔,自身债务在大幅增长。

  斑马消费梳理发现,公司总负债从2017年的660.17亿元,增至2018年的992.5亿元,增幅50.33%。2019年上半年,公司总负债规模达到1081.70亿元。

  今年上半年末,公司有息负债495.94亿元,一年内应偿短期借款125.41亿元,在手现金有166.08亿元,公司对外担保金额212亿元。

  2019年上半年,公司总利息开支16.90亿元,同比增长35.4%。2019年上半年,公司实际借款利率6.24%,同比增长0.29个百分点。

  2018年,公司归母净利润实现28.37亿元,同比减少15%左右,同年,公司利息支出高达29.58亿元。

  公司资产负债率逐年攀升,数据显示,2015年至2018年,公司资产负债率分别为65.86%、67.21%、69.13%和75.16%。2019年6月末,其资产负债率升至76.09%。

  2019年以来,是最近几年来公司发债较高的一个高峰期。

  斑马消费初步统计,从今年初至10月,公司已连续发行4笔超短融券,融资规模合计13亿元。另外,还发行一笔2亿美元优先票据、1笔10亿元中期票据和1笔3亿元住房租赁专项公司债券。

  债务成为悬在公司头上的一把利剑,许华芳在2018年业绩会上说,会把债务控制在一个比较合理的水平。

  在行业普遍降低负债趋势下,宝龙地产一边逆市加杠杆冲击千亿,一边要控制债务水平,二者的平衡术,本身就是这场千亿赌局的最佳看点。

关键词阅读:宝龙地产 许华芳

责任编辑:赵路 RF13155
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