韩和元:金融属性与房价上涨

1评论 2019-11-11 09:07:03 来源:金融界网站 作者:韩和元 5个月斩获362.16%!

  摘要:随着近年来流动性的泛滥,房屋的居住(商品)属性大有被金融属性取代之势,进而成为其价格的决定性因素。这种趋势,使得巨额的房屋投机交易与实体经济所需要的真实房屋量严重背离——也就是牛刀们一再强调的房屋的空置问题——也就不足为奇了。

  在谈这个话题前,有必要先弄清两个概念:实体经济和虚拟经济。

  何谓实体经济,何谓虚拟经济呢?所谓的实体经济,是指人类以价值创造(转换)和物资转化为目的的经济活动,其又可分为真实消费和真实投资。真实消费是个人消耗物质资源以获得享受的一种行为;而真实投资则是指个人为了赢得未来的实际消费而参与到物质的转化及价值的创造活动中的一种行为。最典型的案例是,你建一个工厂生产商品,你必定要将相应的劳力、房产、各种原材料和能源,转换为别人愿意购买的商品。在整个过程中,你赚到的钱,来自物质转换和价值增殖。

  那么,又何谓虚拟经济呢?所谓的虚拟经济则指的是,人们不从事实际生产、不参与价值转换和价值创造而直接“以钱生钱”为目的专门参与投机买卖,其投资回报纯粹来自资产价格本身之上升或下跌。譬如股票、国债、公司债、期货、期权以及直接针对各国钞票的外汇买卖……此外还包括博彩业、艺术收藏等产业。

  基于虚拟经济所具备的价值发现的功用,从降低交易费用、信息费用或减少不对称信息角度而言,虚拟经济确实能在一定程度上促进实体经济活动,并参与价值创造。对于这种虚实结合的体系,凯恩斯将其名之曰“货币经济体系(Monetary Economy)”,是实体经济与虚拟经济在某种程度或某种形式上的平衡和组合。

  然而这种平衡已然被打破了。正如经济学家向松祚所指出的,自布雷顿森林体系(Bretton Woods system)的全面瓦解,20世纪70年代开始实行浮动汇率制以来,整个人类的货币供给就已经彻底的失去了“锚”,也就是说全球货币体系由此进入了一个失去了基本约束,成为一个完全弹性的货币体系。其中尤以国际储备核心货币——美元为甚。伴随着这一货币体系而来的是各经济大国之间的浮动汇率体系。正是这一体系,一方面催生了天文数字般的外汇投机买卖和金融衍生品交易,另一方面则是迫使各国中央银行大量储备美元,以应对汇率的波动。

  流动性过剩给各国金融机构的资产负债管理提出了全新挑战,各国金融机构开始创造出了大量的金融衍生品,各国的投资者开始沉迷于投机的“财富效应”中不能自拔。如此一来,人类经济体系里的基础货币总量和信用总量便以数百倍甚至千倍的速度增长,无论是增长速度还是存量规模,皆远超人类实体经济或真实财富的增速和规模。我们且以2014年为例,该年用GDP来计算全球的实体经济,其总额大约是77.3万亿美元;然而,虚拟经济的总额却大到令人难以想象的高度。据国际清算银行(BIS)、国际货币基金组织(IMF)、各国央行和金融机构的数据统计:金融衍生品未平仓合约名义价值2012年底为633万亿美元;股票市场有70万亿美元,债券市场约60万亿美元(仅美国国债就有18万亿美元)……

  如采用GDP的统计方式(按交易量计算)计算这些金融资产的交易量,那么虚拟经济的数据足以令人瞠目结舌——目前的股票和债券市场,每日交易额各自约2万亿美元;黄金贵金属市场每日交易额1万亿美元以上;石油、、粮食等大宗商品每日全球交易量约2万亿美元;全球每天外汇交易量高达5万亿美元以上;除此之外的金融衍生品(如CDS、利率期货等)交易额每日不低于7万亿美元……按照每年250个交易日计算,全球每年金融资产交易量很可能超过5000万亿美元!

  也就是说,在全球流动性过剩的大时代背景下,实体经济已然与虚拟经济严重背离。以原油为例,2013年,单芝加哥期货交易所(CME)和伦敦洲际交易所(ICE)两家交易所的石油期货一年交易总量为3520亿桶!但该年人类生产和消费的原油总量为330亿桶。也就是说,该年全球实体经济的石油交易量约为330亿桶而已,但实际交易量却十倍于真实需求量。从这可见,巨额的投机交易已经使虚拟的石油衍生品交易和实体经济所需要的真实石油量严重地背离。

  事实上房地产又何尝不是如此呢?譬如人们认为房产之所以复杂,主要是房子有三方面的主要功能混合在一起,即消费、生产和投资。但事实是原油也是如此,它也有这三方面的功能。我们之所以热衷于谈论房价,主要还是跟原油一样,是被它们的投资功能所吸引,消费、生产就成为经济的基本面。

  当然,有人会说土地是稀缺的,所以地产会不断上涨。但老实说这其实是个误解或地产商炒作的概念。在现在人类的建造科技水平来说,我们城市的土地完全足够提供我们的建房需求。真正不够的是地点,在GPS上一点在地球上只有一个,如果有两个人想要这地点,你想想会是什么结果?会像拍卖一样不断的提价,这就是房地产的魅力——由于地产的地点的唯一性,它也就成为当仁不让的最佳投资品。是的,此刻房屋已然脱离了其作为生活消费品的本质。而成为了投资品乃至投机品。

  正是基于此,近年来房地产市场与金融市场相互渗透和结合的愈发紧密房屋的金融属性或者叫“准金融产品”的特质也日益彰显。房屋越来越遭到数以万亿计的投机资金的追逐,跟原油一样,所谓的稀缺性,也就日益成为了那些投机资金进行大肆炒作的有利法宝。这时,房屋的价格自然也不再主要的取决于供给和需求,房屋已然化身为金融市场里的一个交易标的物,一个被巨额投机资金所追逐的“金钱宠儿”。在这样的背景下,房地产金融这样的结合之名的出现,也就不足为奇了。换言之就是,房地产市场已经不再是简单的实体经济里的商品房交易市场,它更是整个金融市场的一个重要组成部分。且随着近年来流动性的泛滥,房屋的居住(商品)属性大有被金融属性取代之势,进而成为其价格的决定性因素。这种趋势,使得巨额的房屋投机交易与实体经济所需要的真实房屋量严重背离——也就是牛刀们一再强调的房屋的空置问题——也就不足为奇了。

  当然,需要予以特别强调的是,如果真实的房屋价格为虚拟的投机行为所决定,那么于房地产行业而言,这确实是件非常可怕的事情。就如同真实的原油价格被虚拟的石油投机所决定一样,最后必然是价格的暴涨暴跌。原因端底简单:按照亚当.斯密的利己的经济人假设,人们在从事经济活动时,会难以克服自身的欲望,而追逐自身利益的最大化。而具有数倍杠杆和交易规则极其灵活的房屋交易,更是数十倍的放大了投机者的欲望,吸引无数的投机客不厌其烦地将巨额的资金砸入这一交易中,虽然他们交易时也要遵循标的物的商品属性,但是无法控制的投机欲望,最终将会彻底扭曲价格,进而出现剧烈波动,甚至导致自己的利益严重受损。更为值得注意的是,相较于原油而言,房地产更为直接的涉及到更多的家庭和人口,那么其对于金融体系的伤害影响会更为严重。

  注:此文为韩和元写于2016年的《不堪承受的中国房市之重》一书书稿第一篇《解码中国房市大涨之谜》的第二章。

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关键词阅读:房价 实体经济

责任编辑:曹静
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