同根不同命!世茂集团旗下两房企业绩“冰火两重天”

1评论 2019-11-15 09:26:12 来源:中新经纬 作者:薛宇飞 华资实业20%大肉分享

  中新经纬客户端11月15日电(薛宇飞)同属世茂集团的世茂房地产世茂股份(行情600823,诊股)两家上市房企,2019年以来的业绩表现却不同。以住宅物业开发为主业、在港股上市的世茂房地产在前10个月就完成了全年业绩目标的九成以上,而A股的世茂股份前三季度销售额却呈现负增长,业绩完成率为54%。

  销售业绩“冰火两重天”

  资料显示,出生于福建的许荣茂早年间在香港从事证券业务,后来回到内地,在1989年投身房地产开发,世茂集团就此启程。2000年以后,世茂集团先后在港股和A股分别拥有了两家上市公司——世茂房地产与世茂股份。

  在港股上市的世茂房地产,主营住宅物业开发和酒店业务。根据世茂房地产近日发布的数据,截至今年10月底,世茂房地产累计合约销售总额约1972.3亿元人民币,合约销售总面积1099.52万平方米,分别同比增长45%及33%。世茂房地产将全年的销售目标定为2100亿元,据此计算,前10个月,世茂房地产已完成了全年目标的93.92%。

  克而瑞研究中心称,截至10月底,在年内设定了全年销售目标的房企中,只有恒大、龙湖、世茂等10家房企的目标完成率在90%以上,世茂房地产的操盘销售额与全口径销售额均位于中国房企第11位。受业绩向好影响,花旗近日还上调了世茂房地产股票的目标价。

  不过,在世茂房地产业绩不断冲高的同时,同属于世茂集团的世茂股份的销售业绩却出现负增长。今年1~9月,世茂股份销售签约面积约为77万平方米,同比减少27%;销售签约金额约为162亿元,同比减少19%,完成年度目标的54%。

  世茂股份第三季度数据没有披露具体的业务构成,但从2019年半年报可以看出,商业地产销售出现负增长是拖累其业绩增长的主要原因之一。数据显示,上半年世茂股份实现营业收入128.21亿元,同比增长5.54%,其中,住宅销售额约94.48亿元,同比增长19.19%;商业地产销售额约26.6亿元,同比减少24.73%。

  在负债率方面,半年报显示,世茂房地产已经连续8年将净负债率控制在60%以下,融资成本控制在5.6%左右。世茂股份当前负债率虽然不高,但今年前三季度负债总额达到了693亿元,货币现金与现金流均出现负增长。

  商业项目面临较大竞争压力

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端表示,世茂股份销售额下行,与整个房地产市场环境有关,即国内商业地产销售有所萎缩。国家统计局11月14日发布的数据显示,今年1~10月,全国办公楼销售面积下降11.9%,销售额下降11.5%;商业营业用房销售面积下降14.0%,销售额下降13.4%。

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称,当前国内商业地产供应有些过剩,同质化问题严重,再加上互联网对线下实体店的冲击,整个商业地产都不是十分景气。世茂股份的商业项目没有多少自身特色,还要与万达、华润等巨头竞争,压力较大。

  “虽然现在一些三四线城市的消费能力正在提升,但世茂股份主要布局在一二线城市,也赶不上这波增长红利。”李宇嘉对中新经纬客户端说。

  除了商业地产因素,腾讯《棱镜》今年6月报道称,A股的世茂股份经常给H股的世茂房地产充当“肉盾”,承担项目风险和成本,等到项目成熟具备稳定收入时,世茂房地产再接手项目。

  知名的深坑酒店即上海佘山世茂洲际酒店,由世茂股份历经数年开发建设,在开业前的2018年5月,世茂股份以7.7亿元的代价将其转让给了世茂房地产,此举引来上交所的问询,质问该笔交易是否侵蚀世茂股份利益。世茂股份回复称,该酒店的转让,本质是世茂股份为了履行将代建的酒店项目返还给世茂房地产及其子公司的约定,出售深坑酒店所占土地使用权的价格是公允的。

  根据世茂房地产半年报,上海佘山世茂洲际酒店今年上半年实现营收1.32亿元,营业额在其14家酒店中位列第二。而在2017年,世茂股份放弃收购前海世茂49%股权,转而由世茂房地产以32亿元的总对价收购标的,同样遭到监管问询,质问其是否违反不竞争承诺。

  10年前的协议是否履行?

  早在2009年,许荣茂、世茂房地产及世茂股份三方就签订了《不竞争协议》及其补充协议,明确划分了两家公司的营业范围,即世茂房地产致力于住宅和酒店业务,世茂股份从事商业地产。但业内人士认为,从世茂房地产和世茂股份近几年的业务构成来看,双方都有越界的嫌疑。

  在世茂房地产今年上半年新增的60宗地块中,除了张家口怀来项目是纯商业地块外,商住地块有29个。世茂房地产正在运营14个物业项目,上半年共实现商业运营收入7.22亿元。

  世茂股份在2019年半年报中称,公司已建立“以商业地产为主、多元业务为辅”的业务架构。相关数据显示,在世茂股份今年上半年128.21亿元的营业收入中,住宅销售额达94.48亿元,占比约为73.7%;商业地产销售额26.6亿元,占比约20.75%。

  半年报还显示,世茂股份在建和拟建的35个项目中,纯住宅地块有5个,住宅和商业混合地块有14个;今年上半年销售的25个项目中,纯住宅地块有2个,住宅和商业混合地块有10个。

  通常情况下,除了划分业务领域,还可以通过划分地域来避免同业竞争局面的出现,但当前,世茂房地产与世茂股份在进驻的区域和城市上也有重合。根据半年报,两家企业在长三角、粤港澳大湾区等区域都有布局,在上海、深圳、杭州、宁波、福州等城市均开展业务。

  谢逸枫认为,从世茂房地产、世茂股份的业务范围看,双方都打破了各自的经营边界,有涉嫌同业竞争的嫌疑。同业竞争如果把控不严,可能会破坏市场交易规则,有损中小股东利益。

  当前,世茂房地产距离房企销售榜前十只剩下一步之遥,市值接近900亿港元,而世茂股份的市值在140亿元人民币徘徊。(中新经纬APP

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