资金链崩裂!资产超180亿的"百强"房企 出事了

1评论 2019-11-23 21:19:20 来源:全景财经 赶紧加自选!这票可能要成妖

作为广东老牌房企,颐和地产因“九宗罪”再度陷入漩涡,颐和地产、董事长何建梁双双被广东证监局开出警示函。其中,更是曝出大量到期债务违约问题。据广东证监局调查,此次颐和地产共有9笔超过1000万的未披露到期债务违约,合计金额超过50亿元。

  今年以来,房企资金链紧张的传闻一直不绝于耳。

  近日,一份广东证监局行政监督措施决定书,再次揭开了一家资产超188亿的“百强”房企的缺钱窘境。

  作为广东老牌房企,颐和地产因“九宗罪”再度陷入漩涡,颐和地产、董事长何建梁双双被广东证监局开出警示函。

  其中,更是曝出大量到期债务违约问题。

  据广东证监局调查,此次颐和地产共有9笔超过1000万的未披露到期债务违约,合计金额超过50亿元。

  资金链崩裂!资产超180亿的

  颐和地产在年初资管产品出现逾期后,近期再被爆出两只债券全部违约,这家与富力、恒大一同成立的“老牌粤系房企”,现金流已接近枯竭。

  广东证监局对颐和地产的调查时间截至5月31日,这意味着,广东证监局此番查出的问题或许只是冰山一角。

  01

  颐和地产,中国房地产百强企业

  官网显示,颐和地产集团创建于1996年,根植于广州,拥有四十余家全资、控股企业的大型集团公司。目前,在全国拥有30多个大型地产项目,遍及北京、银川、包头、昆明、鞍山、西安、沈阳、广州等经济发达城市和省份的重要房地产板块。

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  图片来源:颐和地产官网

  值得一提的是,其官网首页显示,2011-2018年,颐和地产连续8年入选房地产“双百强”企业。

  同时,Wind数据显示,截止到2019年6月30日,颐和地产的总资产高达188.7亿元,总负债高达135.7亿元,资产负债率高达72%,一年内到期的债务余额超10.6亿元。

  另外,其于2019上半年的营业收入仅0.86亿元,同比下滑超93%,净利润更是成亏损状态,亏损金额达1.15亿元。

  营收断崖式下跌,业绩亏损,面对资金链随时断裂的风险,颐和地产无奈“卖身自救”:

  2017年,颐和地产就将其位于沈阳的颐和城项目出让予恒大;

  2018年6月8日,珠江实业(行情600684,诊股)以“股权+债权”的形式,获得花都颐和盛世项目公司30%股份;

  2019年10月29日,世茂集团收购台山颐和项目。

  然而,随着广东证监局的调查结果公布——超50亿债务违约,这意味着,这家曾经的“百强”房企的资金链早已断裂,处境岌岌可危。

  雪上加霜的是,颐和地产的控股股东同样面临资金链断裂的风险,广东证监局的调查情况显示,其控股股东龙森投资,2018年先后三次将其持有的颐和地产100%股权全部用于抵押贷款。

  而,颐和地产危机的爆发,并非个案。

  据不完全统计,2019年以来,全行业新增的175只违约债券中,房地产就有7只,涉及违约金额139亿元,占比5.51%,包括颐和地产、三盛宏业、银亿股份、中弘股份、华业资本、正源地产等房地产相关上市公司。如果算上建筑类企业,违约的债务数量更是高达21只,违约总金额近500亿元。

  02

  融资难,中小房企陷破产潮

  众所周知,作为资金密集型行业,房地产离不开融资输血,然而,今年的融资环境处于持续收紧状态。

  据不完全统计,2019年前9个月合计的415次房地产调控,平均每个工作日有2次以上的房地产调控,刷新了历史纪录。房企融资收紧政策可谓高频:

  4月17日,银保监会发文直指,继续遏制房地产泡沫化,控制居民杠杆率过快增长;

  5月17日,银保监会发布通知,严格监管资金违规流入房地产;

  7月31日,央行表示要合理控制房地产贷款投放;

  10月12日,北京银保监局强调,严防信贷资金违规流入房地产市场等禁止性领域;

  ......

  在此背景下,各种通向地产融资的通道相继被切断,房企融资难度进一步增加。

  因为没能找到“救命钱”,今年已有400多家中小房企走向破产。

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  人民法院公告网的公告显示,截至10月31日,2019年宣告破产的房地产相关企业数量已经超过400家,且进入2019年下半年之后,破产房企数量增速有所加快。

  而破产名单中,大多数都是中小型房企,且多数集中于三四线城市。当然,2019年深陷泥潭的房企中,也不乏知名度较高甚至跻身全国百强的知名房企。

  早在今年6月,银亿股份因为债务违约,已向宁波法院申请破产重整。这家房企颠峰时在2016年销售收入达652亿元,总资产接近800亿元。

  03

  房地产类信托,突然骤降60%

  2019年,对房地产行业来说异常艰难,从信托融资数据来看,更为明显。

  同策研究院数据显示,10月,40家典型上市房企融资总额仅235.82亿元,环比大幅下跌65.80%,创2019年融资历史新低。其中,信托贷款融资金额仅16亿元,环比下跌86.99%。

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  同时,用益信托数据显示,10月房地产类信托募集规模为281.72亿元,环比大幅减少60.47%。从同比数据来看,房地产类信托的募集规模也下滑明显,同比减少了33.50%。

  随着规模的减少,房地产信托收益率也出现下滑。

  用益信托数据显示,10月,房地产类信托收益率为7.98%,已经跌破8%,环比下降0.06个百分点。而在7月房地产类信托收益率为8.27%,较6月下滑0.04%。当月在所有的信托产品中,只有投向房地产的信托产品收益率出现下降。

  而,房地产信托是信托公司较为核心的业务。房地产信托作为高报酬率、风险可控的信托业务,在信托公司收入中占较大比重。

  自2018年以来,房地产信托行情持续火爆。近几年,房地产信托余额占比持续升高,占比接近15%,如果加上建筑业等相关行业,这一比例将提升至20%以上。这意味着,不断有资金流入房地产领域。

  然而,2019年7月,房地产信托突然被按下“暂停键”。据澎湃新闻报道,10家信托公司收到窗口指导,涉及的业务非常有针对性:2019年房地产信托规模,不得超过6月末的规模。

  受到严监管后,对房地产信托依赖性较高的部分信托公司,受到的冲击也较大。当月,房地产类信托募集规模环比减少近两成。

  对于高杠杆的房企来说,继银行贷款、公司债等收紧后,信托通道也被阻,不得不寻找新的融资途径。

  04

  利率超15%!房企将目光转向海外

  国内融资受阻,不少房企纷纷走出国门、境外发债融资。中原地产研究中心统计显示,截至10月8日,2019年内房企美元融资533.6亿美元,同比上涨50%,虽然各种政策收紧,但房企美元融资的数量依然刷新历史记录。

  单单9月份,房地产企业海外美元融资便高达37.97亿美元,相比8月的15.8亿美元,环比暴增超140%。

  这一数字仍在上升。中原地产数据进一步显示,10月份,超30家典型房企在境内外齐发债,其中,有13家房企的美元债融资计划总计接近50亿美元。而截至11月12日,11月房企计划及已经发布美元融资金额接近30亿美元。

  融资成本居高不下,发债利率仍在不断攀升,10%已不再是天花板。11月份以来,两家房企发行的优先票据,利率均超过10%。

  11月12日,德信中国拟发行1亿美元额外优先票据,利率12.875%。

  11月4日,佳兆业发布公告表示,拟发行3亿美元优先票据,利率为11.95%。

  Wind数据统计,2019年至少已有三只房地产美元债券的发债利率超过15%。

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  这意味着,房企不惜赔钱,也要借“高利贷”维持现金流。

  但,这还不是最高的利率。2019年年初,当代置业(01107.HK)发行的一笔美元票据,利率竟达到了15.5%。可见,2019年以来,房企们对资金的渴求度超过了一切。

  05

  降价甩卖,房企“自救”

  面对融资压力,房企们除了借助外力,对内还得开源节流。

  券商分析师表示,在应对融资压力方面,房企一方面正在加快销售,比如降价促销,实际上,今年房企的优惠节点都大幅提前,甚至上半年就开始提前抢收。

  十一“黄金周”期间,大型房企集中降价促销,频频刷屏。

  另一方面,上述分析师认为,目前房企拿地更为谨慎。

  据国家统计局数据显示,2019年1-10月商品房销售面积13.32亿平方米,而房地产开发企业土地购置面积1.84亿平方米,拿地面积不仅同比下降16.3%,且只占销售面积的13.8%,这说明房企在土地储备上面有所减少。

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  值得注意的是,融资额较多的房企,并未将资金全部用在拿地上。

  公开数据显示,2019年前10个月,融资额较多的房企诸如金科、中南、富力地产等,并未将融资金额都用在拿地上,尤其是金科股份(行情000656,诊股)和富力地产,拿地金额分别占融资额的53.77%和59.77%。

  而更多的房企融资为了偿还到期债务,为资金链“续命”。意味着,对于现阶段房企而言,安全落地至关重要。

  业内人士认为,对房企而言,过去高度依赖高成本的非标融资、信托等通道产品的房企会面临较大的资金问题。随着融资成本的不断提升,在还债“双高峰”与融资渠道“多重封堵”的压力下,房地产行业的再一次洗牌在即。

关键词阅读:资金链 颐和地产

责任编辑:赵路 RF13155
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