深圳“豪宅税”调整半月:市场转稳 地产中介“活过来了”

1评论 2019-11-28 11:14:20 来源:时代财经 华资实业20%大肉分享

  时代周报记者:蔡颖

  深圳“豪宅税”调整已半月有余,市场成交量从一开始的上扬明显,到目前已逐渐趋稳。

  据乐有家研究中心数据监控显示,豪宅线调整一周后,深圳二手住宅成交量整体环比上涨72%,各区域成交普遍上涨。

  新政第二周(11.18-11.24)深圳二手住宅成交2094套,环比上升仅为11.09%。

  价格方面,深圳各区二手住宅挂牌价普遍上调,10区中有8个区域价格微涨,仅盐田和坪山微跌,全市环比微涨0.15%

  11月26日,深圳中原地产董事总经理郑叔伦告诉时代周报记者,“从目前来看,二手房已经过了量价齐升的阶段,市场会稳定下来。” 

  地产中介“活过来了”

  上述改变始于双11这一天。深圳市宣布,从2019年11月11日起,普通住宅的标准不再有价格的规定,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平米以下的房子均为普通住宅,免征增值税。

  在此之前,深圳二手房超过指定价格,就要缴纳高昂的增值税。例如罗湖区的房屋只要总价超过390万,福田区总价超过470万的,就被界定为“豪宅”。

  该界定范围调整后,原本被划定在“豪宅”范围内的、无法享受优惠的房源,部分将变成普通住宅,税费可以省去几万到几十万不等。

  根据Q房网数据,以深圳南山的建筑面积90平方米为例,整个税费加起来可以节省21.57万元。

  11月26日,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向时代周报记者指出了了此次调整背后的原因:“目前,楼市调控最紧张的时候过了,政策基本见顶,货币开始宽松;另一方面,‘因城施策’下,各个地方有更多的自主权。最为重要的是,不动豪宅标准的话,深圳的房子不循环了。”

  李宇嘉表示,此前深圳曾是全国房子交易最频繁的城市,2015和2016年二手房流转率达8%,几乎每10套房子里就流转一次,而京沪只有4%。

  交易成本的降低直接带动了卖家涨价。

  “我看中的宝安小房子独栋住宅上个月是320万成交的 这个月同户型朝向的房价涨成338万,该政策出来后,直接变成350万。”“豪宅税”调整的第二天,11月12日,家住深圳宝安区的白领小李对时代周报记者说,由于价格上升较多,自己正在考虑是否出手。

  根据乐有家数据,豪宅线调整一周后,从成交量来看,福田等7个区域成交量周环比上涨50%以上。其中,光明区环比上涨250%,涨幅最大;其次是龙华区,环比上涨98%。

  11月20日,一名福田区某中介门店的负责人,告诉时代记者,在豪宅线调整前,因为年底将近,其所在的店带看量有所下滑,就在豪宅线政策调整三天时间内,咨询购房或主动寻求购房信息的人数之前多了一倍。

  “豪宅税调整一周后,深圳中原二手成交量出现了较为明显的回升,增加4成以上。”郑叔伦向时代周报记者提出。

  火爆的交易额也让地产中介“活过来了”,郑叔伦表示,深圳中原的佣金费用上涨了30%。

  成交量增速趋稳

  另一个改变是买家的选择。

  此次减税直接促进了刚需及改善型需求的释放,但新房市场的表现却不及二手房市场。

  深圳中原研究数据显示,11月11日—17日期间,深圳新房住宅共成交658套,环比下降13.3%;面积共计68582平,环比下降9.9%。

  截至11月24日,11月深圳全市一手住宅成交2488套,二手住宅成交6151套。

  此前的二手交易中,增值税、个税都由业主出,但卖房业主通常要求实收,在此情况下,税费和赎楼,都转嫁给了买家,导致买家成本过高,这也使得买家更愿意选择新房。

  深圳贝壳研究院院长肖小平曾对外公开表示,高昂的税费使得经纪人通常会选择二手房客户转到新房市场。

  “听经纪人讲,在西丽(属南山区)那边平均一套二手房交易下来税费是四五十万,相当于一辆奥迪的价格。”10月18日,肖小平在贝壳研究院发起的粤港澳大湾区房地产高峰论坛上透露道。

  “政策利好针对二手,必然会分流部分一手市场的购房者,但整体市场氛围带动下,入市人群增多,观望减少,也会带动新房的成交,当然新房市场的成交受推盘影响较大,新房市场的供应的质与量决定了新房市场的成交。”郑叔伦向时代周报记者表示。

  如今,新政已经实行两周,政策逐渐被消化,市场也有所变化。

  深圳贝壳指出,成交方面,龙岗、大鹏、罗湖成交保持上涨,南山、宝安、龙华成交占比小幅减少。

  根据乐有家研究数据,新政第二周(11.18-11.24)深圳二手住宅过户2094套,环比上升仅为11.09%。

  “随着之前性价比高的房源被消化,加上部分业主反价,目前市场上放售的房源价格较之前要高,吸引力开始下降,客户算下来可以节省的税费,都被业主通过提价所‘吃掉’,客户自然不愿意买单,所以近一周市场成交量开始高位回落,不过这是市场正常表现。”郑叔伦补充道。

  买卖双方博弈

  随着二手房市场温度的上升,买卖双方的博弈格局也悄然发生。

  11月23日,一位宝安区的资深中介人士罗明(化名)向时代周报记者指出,在热门销售地区,有业主直接把剩下的税费乘以2乘以3加到房价中,更有甚者,直接不卖了。

  “为了避免房价上涨带来的额外增加成本,不少换房的业主,先买后卖,先借钱买入,再卖房还钱。”罗明指出。

  罗明向时代周报记者表示:“只要涨价的价格,没有超过原来的差额增值税,对买家还是有利的,比如一套房子原本要交25万增值税,省掉这笔税费后,卖方如果涨10到15万,买卖双方是双赢的,还是能够促进成交。”

  “通常情况下,我会在卖家和买家之间寻求一个折中价格。调整政策刚出来的时候比较疯狂,但现在也已经过去一周多了,买卖双方都变得比较理性了,在我上周成交的三笔交易中,有两个业主都让步了。”

  除了卖家反价,还有不少买家反价。

  罗明向时代周报记者表示,有一位买家在双11新政前就签订了合同,实收480万,但由于买家税款不够,经过协商,卖家最后实收为500万,前提条件是税由卖方出,双11新政后,一下少了几十万税,买家希望退款,卖家则表示应按照原来合同执行。

  郑叔伦指出,不少业主确实调高价格,甚至不卖继续持有。上调幅度很难说,更多由业主心态决定,有些业主可能看好房价上涨,但涨价过高并不理性。

  乐有家研究中心数据显示,豪宅线调整一周后,全市约有4%的二手房源价格上调。

  在深圳所有涨价二手住宅中,约有22.54%的房源位于南山区,占涨价房源总量比重最大;其次为福田区,占比约20.49%;涨价房源量较少的区域为坪山、光明、盐田。

  11月27日,深圳贝壳指出,均价方面,随着时间的推移,中高价位物业成交占比减少。其中,300万以内物业占比变化不大,300-500万内物业成市场主流,占比43.6%,主要是龙岗、罗湖低总价物业较多,成交占比扩大,推动均价结构性调整。

  “从挂牌情况来看,挂牌价稍高于原豪宅价格的房源最易涨价。以福田区为例,福田区原豪宅界定标准为≥470万的住宅,豪宅线调整后,11月11日前挂牌价位于470-1000万的房源涨价数量最多。”上述福田区某中介门店的负责人向时代周报指出。

  不过,大多数业主目前对房价调整较为理性。

  根据乐有家研究中心数据监测,从挂牌均价涨幅来看,深圳各区涨价的二手住宅中,大部分房源均价涨幅≤3%,其次为3%-5%的涨幅区间。(编辑 洪若琳)

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