中港大佬抢滩认购雅居乐“二代” 景业名邦如何跨过负债“难坎”?

1评论 2019-12-06 00:07:39 来源:投资者网 3天狂撸22%利润!

  《企业透明度报告》郑小琳

  而随着景业名邦集团控股有限公司(02231.HK,以下简称“景业名邦”)全球发售的进行,身后的基石投资者及大型买家也开始逐渐揭晓。11月24日,景业名邦发布公告显示,将于2019年11月25日-11月28日招股,拟全球发售4亿股,其中香港发售占10%,为4000万股,国际配售占90%,为3.6亿股。发售价在每股2.91-3.63港元,每手1000股,预期股份将于2019年12月5日上午9时敲锣挂牌买卖。

  发售期间,吉利汽车行政总裁桂生悦、英皇集团主席杨受成、富力董事长李思廉、合景泰富董事长孔健岷、时代中国主席岑钊雄、合景泰富董事长孔健等知名大佬均以个人名义积极认购景业名邦股票,目前景业名邦集团国际配售部分已足额。

  大佬纷纷认购

  另外,据景业名邦公告显示,本次基石投资者分别是TCL控股的全资附属公司——加利投资及中洲控股(000042.CN)大股东黄光苗的私人企业——中洲企业,两者分别认购2亿港元,合计4亿港元。

  而眼前这位营收不到20亿、负债69亿的“Mini”型房企为何频受中港资本大佬青睐?“从一定程度上来说,一方面是看好其公司价值及发展前景;另一方面,也与景业名邦背靠雅居乐‘这棵大树’来获取资源有一定联系。”业内人士对此表示。

  “港股IPO中的基石投资者主要是一些有实力的机构投资者、大型企业集团以及知名富豪或其所属企业。基石投资者的引进,实际上是给公司的基本面、盈利模式及发展前景一个肯定,也是给不确定市场IPO的一个稳定剂。”香港一位大型机构券商分析师向《企业透明度报告》指出。

  12月4日,景业名邦公布最终认购结果。在香港发售方面,已合共接获 7262份有效申请,认购合共7569.4万股香港发售股份,相当于香港公开发售项下初步可供认购的4000万股香港发售股份约1.89 倍;在国际配售方面,承配人总数为161人,共102人已获分配五手或以下的股份,占国际配售项下承配人总数约63.35%。

  景业名邦称,根据国际配售及基石投资协议,基于发售价每股发售股份3.16港元,各基石投资者(即加利投资有限公司及中洲企业有限公司)认购的发售股份数目已分别厘定为6329.1万股及6329.1万股发售股份,分别占全球发售项下初步可供认购发售股份总数约15.82%及15.82%,及紧随全球发售完成后已发行股份总数约3.96%及3.96%。

  “景业名邦受资本青睐肯定与其创始人是雅居乐二代有一定关系,因为普通的中小房企是不可能受到这些资本来认购的。目前,虽然在名义上景业名邦和雅居乐没有法律关联,但从实际情况上来看,景业名邦多少还是有些依托雅居乐,受雅居乐资源影响以助推中港资本大佬们进行积极认购。”财经评论员严跃进向《企业透明度报告》表示。

  “我们的总部租自广州番禺雅居乐房地产开发有限公司,该公司由雅居乐集团全资拥有。”景业名邦在招股书中表示,公司由陈思铭及妻子Shum Wing Yin通过家族信托全资持有,陈思铭担任执行董事兼主席,陈思铭则系雅居乐董事会副主席陈卓贤的长子、雅居乐集团董事局主席陈卓林的侄子。由此可见,景业名邦与雅居乐的渊源关系。 

  资产负债率207%

  作为内陆的“Mini”型房企,景业名邦的主营业务主要由四部分组成:物业开发及销售、酒店营运、物业管理及商业物业投资。目前业务营运主要分布于广东、海南、云南及湖南省,截至估值日期,景业名邦有10个已竣工项目,有6个在建项目,其中三个开始预售活动,14个未来开发项目。

  业绩方面,景业名邦目前正处于快速上升期。财报显示,2016年-2018年及2019年上半年,景业名邦收入分别为6.4亿元、8.4亿元、13.3亿元以及7.6亿元,其中2016年-2018年实现复合年增长率44%;同期,净利润分别为8450万元、8610万元、3.8亿元以及1.8亿元,其中2016-2018年实现复合年增长率112.6%,三年时间,景业名邦的发展速度十分迅速。

  但需要指出的是,景业名邦靓丽业绩背后或与其高杠杆运作有关。最近三年,景业名邦的负债一直居高不下。招股书显示,2016-2018年的资产负债率分为1799%、325.5%、119.8%,截至2019年6月30日的资产负债率为207%,同时,2016年-2018年公司净债务权益比分别为614.4%、194.1%、42.0%,占比原本呈下降趋势,却在今年上半年上升至80.8%,截至今年上半年景业名邦的总负债高达69.3亿。

  不仅如此,由于资金链紧张,景业名邦的短期偿债压力也比较大。财报显示,2016年-2018年,景业名邦现金及现金等价物分别为2.56亿元、2.98亿元、2.19亿元,经营活动产生的现金流分别约-2.7亿元、-2.10亿元,连续两年为负。

  而反观负债,2016年-2018年及2019年上半年,景业名邦总借款分别为7.33亿元、11.22亿元、7.58亿元及16.68亿元,其中,总借款的加权平均实际利率从2018年的5.74%攀升至今年上半年的7.45%,截至今年上半年,景业名邦年内即期还款部分已经高达7.77亿元,同比大幅增长76.73%,由此可见,现金难覆短债的景业名邦,目前短期偿债压力确实比较大。

  “从正常角度出发,景业名邦的资产负债率是存在异常的,一般的地产开发商资产负债率数大约在60%-70%左右,但这也和企业的规模密切相关,内地小型房企资产负债率普遍偏高,因此,客观来说,景业名邦的资产负债率后续是有可能下降或调低的,目前其高达200%的负债率还不至于引起很大的风险。” 财经评论员严跃进表示。

  他指出,类似景业名邦这种小型房企,未来若在经营过程中,出现项目布局失衡或受经济周期影响,甚至强化做规模等情况时,企业的资产高负债在短期内就很难摆脱了。因此,小型房企未来若要谋发展其资产负债率肯定会有所下调的。此外,还需指出的是,随着景业名邦规模的上升,其在做大做强的同时,还是要尽可能地摆托对雅居乐的“依赖”,因为只有摆脱这个依赖,未来才能赢得市场上更多的认可。

  针对上市后融资用途,景业名邦表示,上市募集资金的主要用途是用作公司若干项目(分别为云南腾冲的景业高黎贡小镇二期及三期、广东省肇庆的肇庆国际科创中心(A区及B区)、广东省清远市的景业雍景园二期及三期,以及湖南株洲的景业山湖湾第二期的开发成本;用作于公司目前营运所在省份购买土地;用作公司的一般营运资金。(企业透明度报告出品)■

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