包租婆的苦日子来了!租售比已死 房价上涨几大动力都在衰退

1评论 2019-12-06 10:28:45 来源:功夫财经 作者:层楼 如何判断星期六买点?

  租房者虽然支付的租金不便宜,但房主却并未享受到自身资产所带来的合理收益。

  尽管租售比脱离时间维度的计算方法不严谨,但租房收益越来越低却是不争的事实。

  成本降不下来,综合收益提不上去,市场已经不再具备滋生包租婆的条件了。

  都说这两年的房产市场不怎么景气,但租赁市场却一直处于持续增涨状态。

  据相关数据,到2030年,预计房屋租赁人口将达到2.48亿人,租赁市场在增长,租金增长自然也随之上涨。

  虽然各地都推出过社会保障性质的廉租房,但僧多粥少,享受到此项福利的也只是少数人。

  对租房者而言,房租的上升直接影响生活质量。

  都说房租占比收入30%以内才属合理。但实际上,北京、上海、深圳等城市房租占收入比均超过百分之三十。

  包租婆的苦日子,来了!

  辛辛苦苦挣钱,不少都付了房租,也难怪有北漂自嘲这些年最大的贡献,就是在首都帮房东供房。

  于是,不少租房者或许都想过上“当包租婆,不用交房租的生活”。毕竟在影视剧中,包租婆都是那种坐拥无数房子,不用劳作躺着收租就能过上众人难以企及的奢壕生活。

  短视频平台上,那些活跃的“包租婆”、“包租公”也迎合了大众的向往,几乎每条视频都能获得成千上万的阅读和点赞,每一个赞的后面,都是一个渴望做“包租婆”的灵魂。

  但是,靠收房租度日真的是躺赚吗?

  往事如烟

  战时藏金,和平买地一直被国人奉为圭臬。

  只要没有战争,所有的财富都在土地上,永远有收入。但是,如今的房产却并非如此。

  然房产稳定,需求人口不少,但房主的收益既没有随需求增多而增加,也没有随房租上涨而增多。

  租金收益正在被不断削薄。

  有位业主跟我诉苦说她收房租的日子过得不尽如人意。

  她们夫妻俩在一线城市辛辛苦苦打拼半生,终于安定下来,除了一套自住房之外,前年还在外环给父母准备了一套房。

  本打算让老家的父母过来享享清福,但年迈的父母不适应北方的天气和生活,这两年加起来也只在那套房子住不到三个月。

  所以这套给父母准备的房产只能长期空置,为了减两套房高昂的房贷压力,只得将外环的那套房屋出租。

  房子租出去,细算一笔账才发现,租金收益减去日常的物业供暖费用,已经所剩不多,也难以覆盖月供。

  每个月7000多元的月供,再加上当时付出的首付,这套房的收益居然还比不上普通的理财产品

  如果在房价长期横盘的情况下,这套房不赔钱已是万幸。

  所以说,租房者虽然支付了并不便宜的租金,但房主却并未享受到自身资产所带来的合理收益。

  租售比已死

  房产不仅有房租收益、还有房价收益,这十来年一直是老百姓(行情603883,诊股)为数不多能接触到的高回报投资项目。

  由于房价涨幅收益珠玉在前,一直以来房产投资中的另一个概念——租金回报率一直被忽视。

  按照国际标准,一般的租售比正常范围应该在1:200至1:300之间。这个比值意味着,如果把房子按现在的租金出租,200个月至300个月内能收回购房款,买房就是合算的。

  以最低值计算,其租金回报率也应该在3.3%以上。

  但如果按照这个标准来看,我国各等级城市的租售比与之相差甚远!

  包租婆的苦日子,来了!

  2019上半年分等级城市租售比情况

  如此低的租金回报率,到底是租金有问题,还是房价有问题?

  举个具体的例子,北京某房子从2008年的100万总价,年租金3.5万元,变成了如今的800万总价,年租金12万。

  虽然具体数值、时点上可能会有出入,但不影响最终结论——这些年的房价上升已经把租金远远甩在了后面。

  这种怪异的租售比,在没有房地产税、房产持有成本低、租住市场长期处于快速的城镇化进程中等因素长期存在。

  尽管租售比脱离时间维度的计算方法并不算严谨,但租房收益越来越低却是不争的事实。

  有毕业季支撑的今年第二季度50城租金收益率仅为2.3%,环比下降3%,同比下降10%!

  而今年第三季度租金收益率依旧不断下降,相比二线城市和三线城市而言,一线城市的租金收益率更糟心。

  一线城市中,北京、深圳租售比最低,租金回报率均为1.8%;上海租售比最高,租金回报率为2.0%;

  广州在一线城市中租金房价双双垫底,租金回报率为1.8%。四个城市租金回报率均不高于2%。

  难遇包租婆

  当然租金回报率长期处于低位、租金持续走低,也并不意味所有“包租婆”的日子都不好过。

  买房买得早的“包租婆”们日子还挺滋润。

  2004年至2008年,房价增幅高达60%到100%,其后的2013、2016也都出现过波峰。

  根据房价和租金变动数据和身边实例简单计算不难发现,2013年前买房的人靠收租还能有得赚,2013-2015年间购入的房产租出去,大部分情况是不赚不亏。

  而2016年及以后购入的房产租出去,大概率会很窝气。不少业主表示,卖出后随便买点什么理财,也是房租2倍左右的收益,之所以留着,是希望未来在房价收益上扳回一局。

  过去,房价收益是业主们忍耐低房租收益率的主要原因。

  但如今房价上涨的几大动力:城镇化红利、人口增长、棚改都在衰退,未来房子属性只会不断向居住靠拢,大涨的可能微乎其微。

  与此同时,对租金不利的因素却在不断扩大。

  虽然在文章开头曾提到目前租赁市场需求在不断增多,但需求拐点很可能随着人口拐点而至。

  中国的人口出生率在90年代后急转直下,今年出生人口预计在1100万左右,比去年减少约30%,可以说是断崖式下跌。

  而近40年来,我国死亡人数快速增长,2019年将大概率超过1000万人,不少专家预计我国人口增长拐点将出现在2025-2030年之间,人口总量减少势必会波及整体租房者的数量。

  人口进入负增长、城镇化接近尾声,需求增量将越来越少。

  对房东而言,最怕的就是房屋空置,为避免空置期延长,不少房东都会降低房租。

  这对于早期买房的业主而言影响不大,但对于后买房的业主而言,收益将进一步被压缩。

  除此之外,目前的房价基数基本成型,楼市调控也不会改变这种现状(既防大涨也防大跌),房价基数高,杠杆自然不会小。

  所以对以后买房的业主而言,成本降不下来,综合收益提不上去,市场已经不再具备滋生包租婆的条件,风光生活也就只存在于短视频中了。

关键词阅读:包租婆

责任编辑:赵路 RF13155
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