楼市见底了吗

1评论 2019-12-12 00:32:34 来源:北京商报网 作者:董亮 王寅浩 如何判断星期六买点?

  然而,之于楼市,之于当下的北京市场,这样的周期要更久,久得有些看不到未来。

  有人说,站在未来,今年可能是最好的一年。或许这不是坏事,冰封的市场教会了我们如何做产品,如何做营销,如何活下去。我们在2019年,看到了“神户型”、“增量加装”、“区域凝聚”,看到了行业的努力,看到了探索中的未来。于是,在2019年的最后一个月,北京商报新北京楼市周刊推出年终特别策划《拾问 2019》,我们一起复盘一起走过的2019。

  近期,“北京房地产市场进入最长下滑周期”成为热词。北京商报记者从多家机构获得的数据显示,随着库存攀升、杠杆下降,11月北京新房成交均价由1月的58902元/平方米回落至52675元/平方米,二手房方面更是出现了连续四个月的下滑,创造了“最长下滑周期”;另一方面,来自多家贷款机构的消息均证实,对房价有相当指导作用的“二手房评估价”已经基本下探到与房价持平或9.5折,而在本轮调控初期,这一数据曾经下探到8折,换句话说,从这一指标看,北京市场的水分已经挤掉15%左右,购房者不禁要问:市场的底部到来了吗?

  积压的库存

  临近年末,北京各房企为了冲刺业绩纷纷加快推盘节奏,然而具体成交量却未能达预期。北京中原市场研究部统计数据显示,11月单月北京新房新增供应量增至7144套,环比增加58%,但成交量仅为2875套,远低于10月的3281套,环比下降12.37%,同比微降1.13%,环比同比双双下滑。成交均价也由今年1月的58902元/平方米回落至52675元/平方米。

  据中原地产首席分析师张大伟介绍,截至12月8日,今年北京合计新房供应44110套,成交量为33880套,超过了前两年的数据。但因为供应量太多,所以库存持续积压,当下北京新建住宅的上市库存量高达77336套,这可以说是最近八年的最高纪录。

  张大伟进一步表示,限竞房已成为北京市场的库存主力,特别是最近两年,北京入市的限价房合计高达5.68万套、真实网签成交2.37万套,库存积压了3.3万套,相当于北京全市新房供应量的43%。目前北京合计已经供应了105宗限竞房住宅地块,已经入市供应的商品房住宅面积为666.54万平米(其中大约有100万平方米的配套部分)。也就是说,已经入市的限竞房住宅土地,合计大约有400万平方米左右,大约还有3.5万-4万套的潜在供应量。叠加真实的未预订的2.7万套库存,限竞房这个品类,还有大约6.5万套的总供应量。

  新房市场面临“高库存”风险,二手房市场也不容乐观。国家统计局数据显示,今年7-10月,北京二手住宅成交均价连续4个月出现下滑。这是2018年以来,北京二手房价经历的最长下滑周期。

  成交量方面,据北京中原市场研究部的统计数据显示,北京二手房成交量自今年3月出现了一波小高潮后,成交量持续走低,10月达到最低点,仅成交8844套。11月北京二手房市场成交量环比明显回升,但全年热度仍处于下行状态,与2018年全年15.34万套成交量相比,今年前11个月仅达到约13万套。一个月的时间,2.34万套的成交量“沟壑”难以填平。

  焦虑的市场

  事实上,随着楼市调控政策不断升级,北京楼市渐入“买方市场”,各大开发商纷纷开展抢收行动,打折促销不断。

  在东部,今年3月开盘的通州首开·香溪郡,近日因为部分在售房源下调价格而引发前期购房者的投诉。据购房者反映,同样面积的90平方米小三居在售卖之初定价为4.2万-4.5万元,总价约400万元左右,而在抢收期间,该项目推出了有团购等优惠的特价房,单价最低约在3.8万元/平方米左右,相当于给出了60万元的折扣。

  对于同面积段房源的价格差异,首开·香溪郡项目销售人员回应北京商报记者时给出了“房源价格变动基于市场”的回答,可见市场竞争的残酷。

  在城市的西南部,位于房山区良乡镇的限竞房项目——旭辉城,同样采取了大幅让利的措施来吸引客群。据北京商报记者走访发现,最高限价为38994元/平方米的旭辉城,在售房源售价已调整至3.3万-3.6万元/平方米,据当地多家渠道商证实,这一项目年内最低价出现在“十一”前后,当时的特价房曾经下探到2.9万元/平方米。

  在北部片区,12月初刚刚开盘的华润橡树珑湾项目,也企图以“保本”销售在竞争白热化的市场中脱颖而出,该项目开盘便以3.3万-3.6万元/平方米的销售均价引发市场热议。与限定均价43467元/平方米相比,该项目直降近1万元。以其主力户型90平方米小三居测算,该项目优惠近90万元。

  合硕机构首席分析师郭毅分析称,当下北京楼市略显低迷,去化难导致各房企纷纷开展打折促销活动。目前北京市场以“小户型、低总价”的限竞房为主,产品同质化严重,开发商不能在产品上“做加法”调动购房者的积极性,就只能在价格上“做减法”以此实现快速去化的目的,以价换量或是房企最无奈的选择。

  新房市场打折促销“火热”,北京二手房市场因交易成本高企,更是不断下行。近日西城区某大户型房,挂牌总价为2400万元,但由于卖家急需现金流,最终该套房子以2100万元的总价成交——相当于直接优惠300万元。 而且这还不是个例,北京二手房市场已经迎来了普遍降价。某房屋中介经纪人甚至放言,二手房源挂牌价和成交价之间,100万元以内的差价空间“都可以谈”。

  上述案例虽并不能代表北京的全貌,但也可以从市场层面反映出北京楼市低迷的现状。

  见底论言之过早

  虽然说今年以来北京新房、二手房市场状况都不容乐观,但整个楼市基调仍旧以“稳”为主。郭毅表示,房地产调控的宗旨是以“稳”为主,所以不管是北京等一线城市房价的“保值”,还是三四线城市房价的“虚高”,政策出台的目标都会在保障房地产市场稳定的前提下来进行,既要防止房价大涨,也要避免房价大跌。

  在郭毅看来,目前判断北京楼市处于底部还言之过早,毕竟一线城市的“底蕴”尚存,但降温的趋势确实已经显现,这个状态会延续多久其实很难判断。一方面会受到整体经济大环境、就业质量、居民收入预期的影响;另一方面房地产调控政策起到至关重要的作用,什么时候会出现一个明显的松动,作为一线城市的北京会第一时间有所反应。

  “坚持‘房住不炒’,防止大起大落,与其说什么时候‘沉底’,不如说什么时候回归理性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,随着房地产调控政策的不断加码,楼市整体已告别此前的“暴利”逐渐回归理性,商品房的投资属性被不断弱化,炒房者的退出、房企的谨慎态度,都将有助于促进房地产市场的健康发展。

  严跃进认为,楼市调控政策出现了宽松的信号,才可能对需求产生一个更有力的带动,此前5年期LPR的下调已经给市场预留了较大的想象空间。11月20日,最新LPR(贷款市场报价利率)报价出炉,1年期LPR下调5bp至4.15%,5年期以上LPR同样下调5bp至4.8%。其中,5年期LPR自8月20日亮相后首次迎来下调。

  一般而言,5年期以上贷款大部分是房贷,央行降息出现5年期LPR的降低,这也意味着刚需购房客群的房贷成本将进一步降低,与“房住不炒”大的方针相契合。严跃进计算称,对于一套100万元贷款本金、30年期等额本息的贷款模式,过去月供额为5762元,而现在降低为5731元,即月供压力将减少31元。

  2019年还剩下不到一个月的时间,面对错综复杂的市场环境,刚需客群持续观望态度浓厚,买房子怕赔本,不买房子怕涨价。对此郭毅表示,从“房住不炒”大的政策背景来看,未来LPR利率将更多优惠刚需客群。如果买房是以自住为目的,那么就不要太关注短期的价格波动,未来楼市整体将以“稳”为主,房价也将趋于稳定。

关键词阅读:楼市 炒房者 户型房 北京二手房 住宅成交

责任编辑:付健青 RF13564
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