长沙“反炒房”又放大招 明确平均利润率6%-8%

1评论 2019-12-12 08:11:00 来源:中国证券报 作者:董添 如何判断星期六买点?

12月11日,长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(以下简称《通知》),进一步加强商品住房价格管理,明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成,其中平均利润率为6%-8%。《通知》自12月11日起开始执行。

  12月11日,长沙市发改委官网发布了《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》(以下简称《通知》),进一步加强商品住房价格管理,明确价格由“成本+利润+税金”三部分组成,其中平均利润率为6%-8%。《通知》自12月11日起开始执行。

  长沙商品房全面限价,明确平均利润率6%-8%!前三季度行业整体利润率10.3%

  长沙市发改委在2017年曾发布《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》,规定限价商品住房价格由成本加利润加税金构成,平均利润率为6%-8%。

  此次《通知》的发布,被市场认为是长沙市新建商品房限价政策的2.0版,限价房源由限价商品房扩大至全部商品房。

  限价的同时防止“避税”

  根据《通知》的表述,新建商品房成本主要由楼面地价、前期工程费、房屋建筑安装工程费、小区内公共基础设施及附属公共配套设施费、管理费用、销售费用、财务费用、行政事业性收费和基金组成。利润是指商品住房开发经营企业按规定计提的利润,平均利润率为6%-8%。税金按国家税法和有关政策规定执行。

  《通知》对不得计入商品住房价格的费用进行了特别规定,赔偿金、违约金、滞纳金、罚款、经营性设施建设费、安装费、办公用房均不得计入商品住房价格。

  长沙商品房全面限价,明确平均利润率6%-8%!前三季度行业整体利润率10.3%

  这就意味着,房企要想实现盈利,在营销过程中的销售成本需要进一步管控。

  “房地产企业普遍存在虚增成本的现象。一方面是为了达到到避税的目的。另一方面,虚增成本还可以提高定价。上述文件出台后,可以有效管控这两个方面。”某上市公司财务人员对中国证券报(ID:xhszzb)记者表示。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,限制利润的做法,有助于防范房企随意虚高报价、过度追求利润等做法。对于一些类似财务和营销等费用过高的企业来说,利润自然也难以做高,这也会鞭策房企积极进行科学的项目投资和操盘。

  中原地产首席分析师张大伟表示,《通知》提到的政策属于限价范畴,目的是为了管控房价上涨。相比简单的限价,限制利润率的做法更加复杂,动态指标更多,拿地成本、建安成本、配套成本都会有很大的变动空间。上述政策对前期低成本拿地的房企影响较大。

  严跃进表示,从这两年来看,限价政策中各地政府对地价的把控是关键。此次对利润率的管控,是一种限价上的创新。

  某上市房企高管对中国证券报(ID:xhszzb)记者表示,目前,房地产调控政策大致可以分为限价、限购、限售、限贷、限商等五个层面。这五个层面调控的目的不同,其中,限购和限贷是为了分流购房需求,将购房者从一二线城市调节到三四线城市,缓解热点城市房价上涨的压力。限售对炒房者进行打击,大幅压缩投机炒房的空间。限价可以做到短时间管控房价,让房价整体走低。无论是哪种限制,都会对房企利润产生影响。

  利润压缩成普遍现象

  中银国际证券研报显示,2019年前三季度,地产板块上市公司主营业务收入和归母净利润增速分别为19.2%和9%,分别较2019年上半年收窄1.2个百分点和3.3个百分点。利润率方面,板块总体毛利率和净利率分别为35.6%和10.3%,分别较2019年上半年下降1.1和1.5个百分点。

  表面看来,长沙发布的上述《通知》里,商品房项目平均利润率规定为6%-8%,低于2019年前三季度行业整体10.3%的利润率,相关房企利润率可能会被压低。但是,张大伟指出,6%-8%的利润率不算低,如果能保证这个利润率,对房企而言是可以接受的。长沙地区2019年以来,出让的地块基本以限价地块为主,项目本身利润有限。此次出台的6%-8%的利润是上限,下限没有保证。不排除很多项目会和北京地区的限竞房一样陷入亏损。因此,出台的6%-8%的政策操作性有限。

  多位业内人士指出,房企净利润因该政策而下降不可避免,不排除部分项目的净利润降至5%左右,但房企开发新盘项目往往分一、二、三等多期,某一期项目净利受影响对房企整体业绩影响相对有限,特别是对大型房企而言。

  让定价更加科学

  值得注意的是,长沙地区的这一做法在海南省已经出现过。

  2012年,海南海口市发布《海口市限价商品住房管理暂行办法》指出,限价商品住房具体销售价格应当按项目用地土地出让价格及开发成本、建筑安装成本、税费和利润(不得超过6%)等完全成本因素确定。同年,三亚发布《三亚市限价商品住房管理暂行办法》,对限价商品房的建设模式、购房资格、监督管理等作出了明确规定,并要求限价商品房利润不超过建设成本的6%。

  对此,严跃进表示,这类政策的出台,实际上也使得相关住房产品的定价更加科学,既确保了房企一定的盈利空间,也确保了房价相对稳定。

  张大伟表示,目前的调控政策都是微调范畴,房价上涨了就会收紧,房价下跌了就会出现放松。

关键词阅读:长沙 商品房

责任编辑:赵路 RF13155
快来分享:
评论 已有 0 条评论
精彩推荐
这次疫情可能对各行业经济产生的影响!

2020-01-28 07:29:50来源:米筐投资

一行两会战"疫"总动员!证监会:积极引导投资者理性、客观分析疫情影响

2020-01-28 13:20:45来源:券商中国

A股行情预演!恒指鼠年首秀大跌3% 医药股暴涨 A50却已反弹

2020-01-29 17:25:09来源:证券时报网

对受疫情影响较大行业 不得盲目抽贷、断贷、压贷

2020-01-27 08:52:00来源:上海证券报

天风宏观宋雪涛:肺炎疫情对全国经济有哪些潜在影响

2020-01-28 13:31:27来源:金融界网站

曾光:大概到正月十五应该看到明显的成效

2020-01-29 19:33:25来源:证券时报网

互联网公司复工时间表出炉:有人直接放假到3月15日

2020-01-29 15:29:36来源:投资界

华为来了!英国正式批准华为参与5G建设

2020-01-29 19:25:41来源:央视新闻

欧盟宣布5G安全指引 不禁止华为参与建设5G网络

2020-01-29 20:54:42来源:金融界网站

国内期货市场2月3日恢复开盘交易 这两点需格外注意

2020-01-28 07:58:45来源:期货日报

习近平:紧紧依靠人民群众坚决打赢疫情防控阻击战

2020-01-27 18:18:44来源:金融界网站

最新:确诊6041例!卫健委回应"500万人离开武汉"!

2020-01-29 15:55:30来源:中国基金报

国家卫健委发布新型冠状病毒感染肺炎预防指南

2020-01-29 15:19:45来源:金融界网站

人民币急挫550点 道指暴跌450点!本周还有这几件大事

2020-01-28 09:48:47来源:中国证券报

10万人感染病毒?谣言!卫健委刚刚回应 还公布第四版诊疗方案

2020-01-28 13:55:45来源:证券时报网

病毒可通过接触传播!新型肺炎最新版诊疗方案更新8大要点

2020-01-28 13:21:00来源:券商中国

疫情防控优先多个城市关闭售楼处 “小阳春”难现

2020-01-28 06:35:40来源:证券时报网

深夜突发:塔利班称击落CIA客机 全球市场“哀鸿遍野”!欧美股市全线大跌 原油铁矿石“凉凉”....

2020-01-28 07:59:00来源:期货日报

海通证券:为什么经济L型企稳 哪些改革值得期待?

2020-01-27 06:45:30来源:金融界网站

31省份2019年房地产投资:广东近1.6万亿居首 4地负增长

2020-01-23 09:57:50来源:中新经纬

加载更多

更多>> 以下为您的最近访问股
全网|财经|股票|理财 24小时点击排行
实时热点