重磅突发!深圳楼市放大招 取消商务公寓“只租不售”! 11月起已执行 密集调整“豪宅税”和解冻深汕合

1评论 2019-12-12 14:45:19 来源:中国基金报 作者:莫飞 如何判断星期六买点?

  刚刚,深圳楼市又刷屏了!在调整“豪宅税”标准后,深圳的楼市调控政策祭出新的大招。

  12月12日中午,南方日报记者报道,深圳市住房和建设局证实:深圳已经取消去年出台的商务公寓“只租不售”政策。有市场人士分析指出,此次政策变化和“豪宅税”标准调整的意图相似,就是稳定深圳的经济增长。

  重磅突发!深圳楼市放大招,取消商务公寓“只租不售”! 11月起已执行,密集调整“豪宅税”和解冻深汕合

  这意味着已经连续上涨的深圳楼市行情可能将持续“暖冬”态势。更有不少人爆料称,在“豪宅税”标准调整后,深圳楼市异常火热,新盘日光盘频现,二手房一夜跳涨30万并不在少数。更有消息传出,有深圳小区楼盘业主和中介联手控盘涨价,单套价格上涨超300万,其中套路频出。

  在房地产行业整体调控的背景下,深圳楼市却走出了一波逆势大涨的行情,更有不少涨价模式翻新频出。这也让不少网友感叹:深圳楼市太魔幻……

  商务公寓“只租不售”取消

  昨天傍晚,一份疑似住建局关于商务公寓政策调整的内部文件流出,其中显示的核心条款是,取消2018 年“深四条”中关于商务公寓“只租不售”的相关规定。

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  12月12日上午,南方网记者向深圳市住建局证实上述消息。深圳住建局相关人士表示,深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制。而这是继调整“豪宅税”标准之后,深圳再出楼市调控政策。

  深圳市住房和建设局介绍,之所以取消商务公寓“只租不售”的相关规定,原因在于:该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度,长期看利于增加商品房供给,短期看不利于可售商务公寓销量。据了解,取消商务公寓“只租不售”自11月起已经开始执行。

  深圳中原地产监测的数据显示,2018年深圳商务公寓的供应面积为133.51万平方米,相比2017年下降0.4%,这也是2014年之后商务公寓供应增速首次出现下降。2019年截至11月,深圳的商务公寓总供应面积达139.18万平方米,已经超过去年全年供应水平。

  资料显示,2018年7月31日出台的深圳楼市调控政策,其中就明确了有关商务公寓限购的调控政策,这被市场认为是2016年10月4日最严限购限价政策的“加强版”。

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  而此时,731政策开始出现松动,也被市场理解为深圳楼市又出了一条新的利好政策,这对深圳公寓和住宅在内的商品房市场将是一大利好。

  豪宅线标准大调整

  楼市政策变化引关注

  实际上,这并非深圳第一次进行楼市政策方面的调整了。就在11月11日,就有多家媒体确认,深圳“豪宅税”征收标准有了重大变化。

  深圳市税务局工作人员确认,从2019年11月11日起,普通住宅的标准不再有价格的规定,容积率在1.0以上、单套建筑面积在144㎡以下的房子均为为普通住宅。这意味着满两年的二手房或可免征增值税。

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  2015年,深圳普通住房标准出台,规定南山总价在490万以上、福田总价在470万、罗湖总价在390万以上的房源均属于豪宅,需要按照豪宅的标准交税。但是随着深圳房价的上涨,豪宅线早已不符合现状。这也是深圳市出台豪宅线调整政策的原因。

  分析人士认为,豪宅线标准的调整,将对深圳产生三大方面的影响,主要是:

  1、降低老百姓(行情603883,诊股)尤其是刚需的购房成本考虑,调整豪宅税符合这一方面。

  因为目前很多小户型的总价就超过了豪宅税标准,让很多几十平方米的蜗居被豪宅,从而承担一笔不小的豪宅税,显然不利于满足刚需的购房需求。

  2、一方面,会让买房负担减轻,有了更大的入市动力。另一方面,卖方也会觉得这个利好自己也要分享,可能会对房价提高影响。

  3、对整个二手房交易起到了更有利的成交,税费减少了,购房门槛同时也降低了。

  深圳楼市出现暖冬行情

  一线城市有“松绑”信号?

  有分析认为,商务公寓“只租不售”政策取消的政策,和此前调整豪宅线刺激二手房交易的目的一致,那就是深圳经济“稳增长”的需要。据数据显示,2019年第三季度,深圳GDP增速创历史最低纪录,增幅仅5.12%。

  值得注意的是,临近年底,深圳楼市出现了一波逆势大涨的“暖冬行情”。中国社科院发布的一线城市纬房指数显示,近一年来,广州、北京、上海房价相对低迷,2019年1季度房价反弹力度较弱,反弹过后随之先后开始下跌。只有深圳2019年下半年仍继续维持上半年的涨势。

  据一线城市纬房指数监测显示,截至今年10月,广州房价同比下跌3.37%,北京同比下跌3.99%,上海同比微涨0.81%,深圳同比上涨5.58%。

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  不过对于此番商务公寓取消“只租不售”政策的影响,也有观点指出不能将其简单视为楼市传出“松绑”信号。

  深圳市房地产研究中心主任王锋认为,这一政策对深圳楼市的影响微乎其微,实际是政府对规划建设政策的调整,对房地产供应结构的一种供给侧调整,不能误读为深圳楼市调控放松。“之前规定只租不售,是因为商务公寓炒作得比较厉害。去年731以来新拿地的商务公寓项目很少,即使其入市也需要3年左右周期。因此,这一政策对当前楼市影响是很小的。”

  “今年1-11月份,深圳楼市一直运行平稳。深圳一直坚决贯彻落实国家宏观调控政策,以后也必将严格落实房住不炒的调控要求,公众要避免被部分媒体炒作误导,对楼市产生错误预期。”王锋表示。

  经济学家马光远表示,深圳楼市目前的情形与2015年启动时有颇多相似之处,更有人认为牛市有望重新来临。不过,马光远表示房价不会再次出现如2015年那样的“暴涨”,毕竟价格仍然在高点。深圳获得空前的政策支持,不可以全部解读为楼市利好,还需要很长时间消化和兑现。

  业主中介控盘一夜跳涨

  半月放盘价拉升超300万

  值得注意的是,由于深圳楼市政策出现了一些变化,房地产交易的热度始终没有出现降温的态势,和其他城市新房二手房交易的现状不同,深圳的楼市交易异常火热。

  据数据宝统计,近期深圳新房市场“日光盘”频现。10月30日,深业中城开盘,2794批客户抢192套房,备案均价13.1万/平,去化率100%;11月5日,合正置地大厦推出61套住宅,均价约9.26万/㎡,开盘当天售罄。

  11月14日,宝中云玺锦庭开盘,均价10.9万/平,去化8成;11月24日晚,龙华金茂府突击开盘,备案均价10.2万/平,到场183组,最终成交161套,首批解筹率88%;11月29日,招商领玺开盘,备案均价10.8万/平,仅用了4.5个小时就全部售完。

  11月30日,更有四大楼盘共同开盘,并出现了首日去化八成,甚至全部秒光的情况。

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  更有不少人爆料称,近期深圳二手房交易市场还出现了业主和中介一起控盘捂盘、暴力抬升价格的情况,一夜跳涨30万、50万的不在少数。更有业主贪心,直接将价格涨到了天花板。

  据网友在微信朋友圈爆料,南山某高端小区三房,今年年初的成交价还是1000万,8月份攀升到1100万,11月中旬挂盘价为1200万左右,最后一套的成交价是1150万,一直处在平稳的上涨通道。

  但到了11月底,该小区同户型所有放盘价突然变成了1500万,最高1800万,不到半个月暴力拉升了300至500万。不少市场人士认为,这是典型的业主和中介抱团控盘行为,集体统一拉抬价格。

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  受到这些小区楼盘价格拉升的启示,不少热盘的业主也开始联手坐庄。据悉,有组织者去物业拿到电话和联系方式,联系同户型业主直接建群,甚至召开小众集会,商议房价拉抬策略。为了拉升价格可谓招式频出。

  分析人士认为,尽管控盘拉价的行为在少数,但房价的扭曲真实发生,如果楼盘热销、绑定学区等资源,供不应求,卖家强势,就会有定价的底气。稀缺属性房源如果集体拉升的话,就很快形成新的价格锚点,从而买家们集体完成了业主们拉价的目标。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,需要警惕深圳市场交易反弹后,房企和房东等趁势涨价,尤其要警惕二手房的价格炒作后,一手房的价格也开始上涨。对于后续市场风险来说,后续还是要引导税费政策的落实,关键还是要做到房价稳定。

  深圳市住建局也表示,深圳市仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策,“稳地价、稳房价、稳预期”工作仍在有条不紊推进中。此外,房地产发展长效机制工作也在加快推进,未来深圳将通过住房制度深化改革,大力发展住房租赁市场,综合运用土地、金融、税收、立法等手段,持续完善房地产调控措施,继续遏制投机炒作行为,促进房地产市场平稳健康发展。

  社科院报告:

  2025年楼市迎来拐点

  尽管深圳楼市一方火热,从全国房地产市场情况来看,楼市整体已经进入逐步降温的阶段。

  据国家统计局消息显示,10月份70个大中城市中,二手房房价下降的城市达到35个,占到一半。这意味着,10月份房价下跌城市数量已创出55个月新高。

  中国社科院发布的《中国住房发展报告》预计,未来两年将是楼市调控的关键期,楼市调控的机遇窗口将在2025前后关闭,住房发展的巨大潜力和预期将在2025年前后改变。

  为什么拐点会在2025年,社科院给出了四大理由:

  第一,中国目前处于城镇化率30%-70%的快速发展区间,未来还有一定的需求潜力。虽然国内部分地区的城镇化率已经超过了80%,达到发达国家水平,但整体而言,2018年底中国常住人口城镇化率是59.58%,户籍人口城镇化率是43.37%。未来增长空间依然很大。对于楼市来说,未来几年还将产生大量的刚需。

  第二,中国经济具有较强的韧性。分析人士表示,客观上,今年市场政策面、资金面等大环境很不友好,但商品房销售数据还是有一些可圈可点之处。

  数据显示,1—10月份,商品房销售面积133251万平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%,其中,住宅销售面积增长1.5%。此外,1—10月份,全国房地产开发投资109603亿元,同比增长10.3%。其中,住宅投资增长14.6%。所以主观上楼市已经转凉,但数据上来看,未来企稳甚至回升才是大趋势。

  第三,炒房的利益机制依然存在。比如对于北京而言,楼市拐点基本已定,但仍有城市并不“服输”,甚至存在业主集体控盘,大肆拉抬房价的情况。

  第四,楼市调控不太可能放松。分析人士认为,房地产开发投资、新开工等数据增速虽有所下降,但总量依然较高,大幅松绑的可能性很小。

关键词阅读:深圳 楼市 放大招

责任编辑:郭艳艳 RF12556
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