房贷利率改革的影响

1评论 2020-01-20 04:50:00 来源:金融时报 游资亲授打板神技

  王晨姝

  中国人民银行2019年8月25日发布公告,公告列述了8条新规,自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(以下简称LPR)为定价基准加点形成。新政发布后,标志着我国的房贷利率市场化进程进入了新的阶段,今后的房贷利率会更加贴近市场,更准确及时地反映市场利率波动,更利于风险释放和效率提升。

  房贷利率改革出台恰逢其时

  紧密衔接贷款市场报价利率形成机制改革。在完善贷款市场报价利率形成机制、以报价利率作为贷款执行利率基准的基础上,央行此次发布了新的商业性个人住房贷款利率政策。个人住房贷款利率是贷款利率体系的有机组成,在改革完善贷款市场报价利率形成机制过程中,个人住房贷款定价基准也需从贷款基准利率转换为LPR,同时突出住房贷款的行业特点和政策导向,以更好地发挥市场的决定性作用。

  实现“房住不炒”和房地产市场长效管理机制的初衷。房贷利率新政可以更好地落实“房子是用来住的,不是用来炒的”定位和房地产市场长效管理机制。确保定价基准平稳有序转换,保持个人住房贷款利率水平基本稳定,维护借贷双方合法权益,体现了实行差别化信贷政策的原则,同时也发出了进一步稳利率、稳金融、防风险的政策导向和市场信号。

  体现房贷利率的市场化以及调节的常态化。改革后的房贷利率新政以最近一个月的LPR为基准加点形成,使房贷利率与金融信贷大行情同步,与过去实行单一的基准利率浮动相比,新政策将能更及时有效地调整供需、预防风险。从房贷利率可约定重定价并周期最短为1年来看,相关政策条款并未强制要求是否约定重定价,也未限制1年以上的其他时限,这给予了购房者较大的选择空间,能一定程度上缓解还贷心理压力以及实际资金压力。

  从金融端实现住房信贷政策区域调控差别化。在宏观层面上,央行越来越重视用市场手段,尤其是金融手段来调控市场。央行调控房价的技术越来越成熟,从“看得见的手”开始向“看不见的手”力量转换。市场利率在普遍下行,房贷利率则持续在高位徘徊,这种矛盾局面的出现,恰恰体现了中央对楼市调控的坚定意志。而运用金融手段LPR调节房贷利率,刚好可以实现因城施策、区域调控、精准对靶、差别定价等既定的政策目标。

  房贷利率新政的影响

  名义“降息”对实际房贷利率影响甚微。自2015年,我国房贷政策基准利率一直维持在4.9%的水平。但在实际中,大多城市发放的个人住房贷款利率均上浮10%至30%不等。最新数据显示:2019年7月,全国首套房贷款平均利率为5.44%,二套房贷款平均利率为5.76%,相比基准利率分别上浮11%和17.5%。新政出台后,房贷基准利率跟随LPR市场利率浮动,并降低了5个基点为4.85%,虽然利息名义上下降,但与常规降息的25个基点相比,幅度较小,影响微乎其微。

  限定房贷利率下限使“打折”时代一去不返。对比央行之前对贷款利率的定价要求,新政中最明显的是对下限的调整。新政中第3条,规定了首套商业性个人住房贷款利率不得低于LPR,二套商业性个人住房贷款利率不得低于LPR加60个基点。新政实施后,之前曾经的打折促销式的房贷利率已不复存在。

  差别化政策“新老划段”对既有房贷没有影响。新政规定:已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款,仍按原合同约定执行,公积金暂不调整。这就意味着,新规只对2019年10月8日之后的新增住房贷款有效。而之前的老合同,仍然按照原有政策执行。

  未来房贷利率将“每月调整”取代一成不变。以前我国的房贷利率跟随政策基准利率浮动,若非全面降息,基本不会调整。新政实施后,房贷基准利率将跟随央行的LPR新机制,按月与之“对表”,随市场变化每月调整一次,这样就可以及时反映市场利率的波动。一旦加点数字确定,合同期限内就不得更改,但贷款客户可以和银行约定如何重定LPR的利率,最短可“一年一调整”。

  精准调控和因城施策确保“房住不炒”定位不偏离。新政规定各地的具体房贷利率,由商业银行根据LPR基准利率加点形成。人民银行省一级分支机构可以指导各省级市场利率定价自律机制,在国家统一的信贷政策基础上,根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。这就赋予了各城市、各银行相当空间内的自由裁量权,可以充分体现新政精准调控、因城施策的作用。

  理性面对未来房贷利率新政

  新政实施后,房贷利率水平总体上变化不大,改革前后利息负担相当,短期看,对房地产市场影响不显著,长期看,LPR若顺应服务实体经济趋势进入下行通道,则更有利于借款者降低成本。但对于未来房贷利率的不确定性,全社会仍需理性面对。

  首先,要正确理解新政内容,不盲目、片面解读。要看到此次房贷新政改革是顺应我国利率市场化的顺势而为,可以有效解决之前行政干预基准利率定价而造成的资源错配、效率低下、不能及时反映市场波动的问题。商业银行发放住房贷款本来就应该遵循市场规律,由市场起决定性作用。此外,参照LPR市场利率,可以充分反映金融服务实体经济的能力,加之因城施策、利率重定等因素,与改革前相比,居民家庭申请个人住房贷款,利息支出基本不受影响。房贷利率的总体水平基本上会与之前政策保持稳定,利息的实际支出不会受到太大影响。

  其次,要确保新政平稳转换,不炒房,维护稳定。2019年10月8日是定价基准转换日。在此之前,商业银行应及时修改贷款合同,改造升级系统,组织员工培训,采取各种方式为客户做好宣传解释工作,以确保转换过程平稳有序。同时,金融行业也应注意,“房住不炒”的定位不能偏离,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段,确保差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率基本稳定。

  最后,要充分顺应市场规律,不抢贷,按需贷款。过去有央行确定的房贷贷款基准利率作为参考值,商业银行参考定价自己的贷款利率。新政实施后,商业银行自身定价权得以提高,可根据自己目标客户分档实行差别化、市场化确定房贷利率水平。未来房贷利率会更加突出体现地域性、货币政策和各银行的信贷策略,不同地区、不同客户和不同时期房贷利率的差别会更大。对于住房刚性需求和改善性需求群体,可以货比三家选择最适合自己的银行进行房贷。对于暂无购房需求的群体来说,不必急于在新政实施前匆忙申请贷款,应该按照自身的实际需求,选择合适的时间进行借贷。

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