什么信号?房价上涨城市数量明显减少 未来楼市怎么走?

1评论 2020-02-18 06:56:41 来源:券商中国 作者:张达 “烂板出大妖”!

  2020年1月70城房价数据出炉!

  从国家统计局17日发布的最新数据分析来看,1月,不论是新房还是二手房,房价上涨城市数量都明显减少,从最能反映市场真实情况的二手房市场来看,已经连续8个月超过20城市房价下调,70城二手房价涨幅已接近负区间。同时,除一线城市房价涨幅略有扩大外,二三线城市房价涨幅稳中回落。市场降温趋势未变。

  值得注意的是,国家统计局城市司首席统计师孔鹏17日在解读1月房价数据时重申了坚持“房住不炒”定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实城市主体责任。财政部部长刘昆在16日发布的《求是》杂志上再次强调,将坚持“房住不炒”的定位。

  在近期10多个省市密集出台稳地产政策,超9成百强房企启动线上售房自救,甚至某龙头房企将启动全国楼盘75折特大优惠活动的背景下,今年全年的房价走势如何?

  业内人士认为,随着全国房地产市场进一步降温,叠加新冠肺炎疫情的影响,预计未来几个月全国二手房价涨幅将进一步收窄或开始下跌。个别企业的打折行为对于市场影响不大,疫情影响下,房企选择降价会相对谨慎。另外,绝大部分购房需求只是延后不是取消,预计疫情过后,市场将继续回到供需层面,全年房价不会出现大幅下跌。

  70城二手房价涨幅接近负区间,短期内房价或继续回落

  首先,从房价上涨城市数量来看,1月,不论是新房还是二手房,房价上涨城市数量都明显减少。70大中城市中,新房价格环比上涨城市有47个,比2019年12月减少3个;二手房价环比上涨城市数量为33个,比2019年12月减少5个。

  其次,从房价涨幅来看,1月,除一线城市房价涨幅略有扩大外,二三线城市房价涨幅稳中回落。初步测算,4个一线城市新房价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。其中,北京持平,上海、广州和深圳分别上涨0.5%、0.3%和0.5%。31个二线城市新房价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.1个百分点。35个三线城市新房价格环比上涨0.4%,涨幅比上月回落0.2个百分点。

  从二手房市场来看,4个一线城市二手房价环比上涨0.5%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。其中,北京上涨0.4%,上海上涨0.2%,广州上涨0.3%,深圳上涨0.7%。31个二线城市二手房价环比持平,上月为上涨0.1%。35个三线城市二手房价环比上涨0.2%,涨幅与上月相同。

  中原地产首席分析师张大伟指出,在楼市下行周期内,大部分城市之前的新建住宅限制签约房源逐渐释放,使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行,而从数据看,大部分城市的新建商品房价格失真。

  “总体看,已经连续8个月超过20个城市二手房价格下调,市场走势逐渐从之前的高位开始回落,楼市拐点出现。”张大伟说,因为疫情从1月下旬开始影响市场,整体看,房价依然未反应出疫情影响,预计2月份会出现全国性的大面积价格下调现象。

  根据贝壳研究院监测的数据,1月重点18城链家二手房成交量出现大幅减少,环比下降38%,同比下降27.3%。贝壳研究院首席市场分析师许小乐也认为,成交量减少主要是最后一周受春节和疫情叠加影响,但是成交量对房价的影响有滞后性,对价格的传导尚未显现。

  “从短期供需来看,链家重点城市1月新增带看量环比下降40.8%,新增客源量环比下降44.7%。需求端的回落使得价格的支撑力度减弱,且供给端头部房企主动降价的趋势显著,一方面使得新房价格下跌,另一方面分流二手房需求,带动二手价格进一步下跌和交易周期拉长。”许小乐表示,疫情还在持续,预计短期内房价依旧会继续回落。

  易居研究院研究员王若辰也认为,根据简单算术平均计算,1月全国70城二手房价涨幅为0.07%,相比2019年12月收窄,处于“偏冷”区间,已经非常接近负区间。本轮房地产周期上涨时间长、幅度大,2015年4月以来70城二手房价从未下跌,随着全国房地产市场进一步降温,叠加新冠肺炎疫情的影响,预计未来几个月二手房价涨幅进一步收窄或开始下跌。

  多地出台稳地产政策,官方重申坚持“房住不炒”定位

  近期,为应对新冠肺炎疫情的影响,多个城市出台了稳地产政策。继2月12日无锡等五地密集出台政策后,2月13日南京、天津、济南等地也相继发布多项措施,2月14日福州也发布10条措施。这些政策措施包括减免或延期缴纳税费、延期或分期缴纳土地款、调整预售条件、延期还款等。

  据中原地产研究中心统计,2月份以来已经有河北、天津、重庆、浙江、上海、西安、福州等10多个省市密集出台了房地产支持政策,意在缓解房地产企业资金周转压力。另外,全国有30多个城市针对公积金政策在疫情下出台了不同的宽松政策。

  张大伟认为,多地出台的支持政策在一定程度上减轻了开发商的负担,特别是延缓土地出让金交付,对于很多之前拿地企业有较大作用。另外,预售资金的监管政策放开,对于企业资金压力缓解也有较大作用。

  但张大伟同时指出,目前各地的政策只能降低短期企业支出,对于房企来说,最大的问题还是资金压力,特别是到期债务问题,一旦销售不能快速恢复,房企到3月份将面临普遍性的资金压力。他建议,更多城市出台更多的稳定经济、稳定房地产措施,在“房住不炒”的基础上,放开刚需和改善需求购房。

  随着疫情对经济的影响凸显,市场对于房地产调控放松的预期加大。不过,值得注意的是,国家统计局城市司首席统计师孔鹏17日在解读1月房价数据时重申了坚持“房住不炒”定位,不将房地产作为短期刺激经济的手段,全面落实城市主体责任。财政部部长刘昆在2月16日发布的《求是》杂志上再次强调,将坚持“房住不炒”的定位。

  王若辰认为,近日,多地政府出台房地产相关支持政策,主要是为了支持企业的正常经营,“房住不炒”的定位并未改变,不会因疫情影响而出现全面的政策放松。

  超9成百强房企线上售房,全年房价或不会出现大幅下跌

  受疫情影响,多地关停售楼处,线下销售惨淡,房企们纷纷转战网上售房自救。

  据克而瑞研究中心统计,目前全口径榜单两百强有151家企业做线上营销,除去直接分享置业顾问名片及建立微信群的项目自发形式,143家房企搭建了线上售楼处。其中TOP50以内的房企均设有线上售楼处,TOP100以内房企发起线上售楼处的超过9成达到92家。

  近日来,恒大的“保价+无理由退房”网上销售策略引来业内争相跟进,在通过全面推行“网上购房”的同时,还将从2月18日起启动全国楼盘75折特大优惠活动,引起市场广泛关注。

  对此,财经评论员严跃进认为,恒大发布75折优惠政策,体现了降价促销去库存的导向,说明了近期受新冠肺炎影响下相关房企的营销心态,预计后续会有更多房企加入到此类促销的行列中。

  不过,中原地产首席分析师张大伟认为,目前看,个别企业的打折行为,只是营销说法,实际是备案价格折扣,并非是前期销售价格的折扣,而且并非所有项目都参加,因此对于市场的影响来说不大。整体看,按照公布的折扣,基本属于个别项目有轻微的优惠。

  张大伟认为,整体看,2月份房企的资金压力不大,但相比其他行业,房企的负债率更高,如果疫情持续到3月份,那么的确可能出现部分企业的到期债务偿付问题。但疫情影响下,房企选择降价会相对谨慎。因为房地产作为吉芬商品,价格的下调很难换来太多的销售。

  “从市场趋势看,房地产企业只能期待政策变化,对于房地产市场来说,过去过于严格的调控政策应该有所调整,特别是针对首套房和改善需求的贷款政策。”张大伟说。

  许小乐也认为,短期楼市受到疫情影响的事实既定,但绝大部分购房需求只是延后不是取消,预计疫情过去后,市场将继续回到供需层面,房价不会出现大幅下跌。

关键词阅读:房价 二手房价 楼市

责任编辑:赵路 RF13155
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