驻马店松绑楼市,能否成为风向标?

1评论 2020-02-27 14:17:48 来源:棱镜 “烂板出大妖”!

2月21日,这座河南四线城市的政府官网上发布文件,文件中的调控新政与疫情后多数城市专门纾解房企资金链不同,涉及开发商从拿地、工程建设、预售门槛、银行信贷等各个环节,并针对购房者实行首套房补助,还将公积金贷款购房的首付比例从30%下调至20%。

  驻马店正在给楼市松绑。

  2月21日,这座河南四线城市的政府官网上发布文件,文件中的调控新政与疫情后多数城市专门纾解房企资金链不同,涉及开发商从拿地、工程建设、预售门槛、银行信贷等各个环节,并针对购房者实行首套房补助,还将公积金贷款购房的首付比例从30%下调至20%。

  中原地产首席分析师张大伟说,“这是迄今为止最重磅的政策……终于有城市开始动信贷政策、降低首付了。”

  在驻马店地产圈待了十多年的宋力对该政策的出台并不意外。

  春节过后,驻马店房管部门对当地房企进行摸底调研,开发商内部的工程、财务、营销等部门借此机会反馈建议,“希望稳定房价,不至于出现烂尾楼盘”。宋力说。

  《棱镜》自参与政策建议的房企处获悉,春节之前,驻马店政府部门就曾召集当地房企开会,探讨地方实际政策如何与“房住不炒”的顶层设计结合,房企代表提出若干建议,核心诉求是希望能在预售资金监管、金融信贷等方面予以支持。

  当地楼市库存形成的堰塞湖是此次调控放松的背景。

  土地市场转冷

  驻马店的土地市场热度变化是个信号。

  2019年7月2日,本地房企同信地产以总价3.24亿元拍下高铁片区46亩土地,折合698万/亩,楼面价3739元/平方米,系驻马店迄今为止最贵的地王。

  这是一家被业内认为棚改受益最大的房企,该集团董事长麻延卫早在2018年就喊出千亿口号,“2019年要破百亿,下一个五年向千亿进军”,并将拿地触角伸到河南其他县市。

  克而瑞咨询编制的《2019年中国房企操盘榜》上,同信地产以35.9万平方米的操盘面积位列第192位。

  “但这么激进的拍地,我还是非常的惊愕。”宋力这位地产老炮眼看着驻马店地价水涨船高。在那之前的6月初,碧桂园、建业先后高价拿地,价格分别为438万/亩、502万/亩。

  当地土拍市场到达抛物线顶点后掉头向下。

  驻马店楼市网数据披露,2019年7月之后,土地流拍严重,仅有8宗土地成交,前7月成交土地则是20宗。

  再向前追溯,2018年是驻马店房企的拿地高峰。2017年-2019年,市区土地成交面积分别为1673亩、4174亩、1749亩,成交总金额分别为22.2亿元、76.2亿元、50.49亿元。

  一位驻马店开发商人士告诉《棱镜》,受棚改推动,地价从2017年开始翻倍增长,原来县里每亩100万元,现在均价涨到每亩200万元,市区均价则从每亩150万元到200万元,涨到300万元到400万元。

  库存堰塞湖

  需求侧同样正在入冬。

  “17年、18年市场好的时候,所有楼盘的开盘去化率都在90%以上,市场处于供不应求的状态。”一位当地房企营销人士对《棱镜》表示,与此同时,房价也从2016年的3500元-4000元/平米的均价,涨至现在的6500元-7500元/平米。

  市场在2018年底逐渐降温,2019年下半年冷下来了,“上半年开盘去化率还能到七八成,下半年也就40%。”上述营销人士说,房企开始打响价格战。

  以驻马店房价最贵的西部高铁片区为例,2019年5月及9月,绿地项目两次开盘,毛坯房每平米在7500元-7800元。等到10月份,两公里之外的恒大项目开盘时,价格则为每平米7800-8000元,但这是精装房的价格。

  “两家价格都差不多,一个是毛坯房,一个是精装修,客户肯定选择精装修。”上述营销人士说,这场价格战直接搅动了整个市场,以至于11月,同信的“地王”开盘时卖不动,因为他们的毛坯房价格也是7500-8300元,不如恒大价格实惠。

  当市场进入下行阶段,成交量开始冷却,加之前两年巨大的土地供应量,导致2019年下半年驻马店楼市去化率骤降。

  驻马店楼市网数据披露,2017年-2019年,当地商品房网签面积分别为279万、353万、286万平米,网签金额分别为142亿元、205亿元、170亿元。同比2018年,2019年网签面积及金额分别下滑23.2%、16%。

  2019年,当地商品房供应量依然处于高位。

  2017年-2019年,驻马店商品房供应套数分别为3.09万、4.98万、4.03万套,面积则分别为360万、522万、531万平米。尤其是2019年下半年,供应套数及面积分别达到2.8万套及361万平米。

  另一个导致供应量猛增的因素可能是大规模棚改。

  驻马店城区2018年-2020年棚改规划显示,计划完成153个改造项目,占地面积4.38万亩,涉及37.38万人,计划建设安置房面积1487.6万平方米,计划总投资592.2亿元。

  1487.6万平方米相当于驻马店过去三年已售商品房面积总和。《棱镜》并未查询到近两年当地棚改的完成规模数据。

  库存“堰塞湖”出现了。

  以高层项目为例,根据驻马店房产在线数据统计,高层项目2019年月平均能卖掉18.5万平米,目前库存面积则达到306万平方米,这意味着需要近17个月才能卖掉。而业内合理的去化周期普遍在6到12个月。此外,当地洋房、公寓办公项目,去化周期分别为18个月、53个月。

  一位当地开发商人士对《棱镜》表示,经过前两年的棚改,客户已经从刚需转向改善需求,当之前的高价地以改善型产品入市时,又赶上市场下行期,客户对价格变得敏感,所以现在观望者众。

  “如果是刚需那就买吧,毕竟每平米补贴200元;如果是投资的话还是算了。”宋力这些天接到十多个客户的咨询电话,这是他的建议。

  能否成为风向标

  2019年,信托、银行、债券等房企融资渠道收紧,快速销售回款成了房企主要的现金流来源,尤其是对三四线城市的中小房企来说,一旦销售不畅,资金链即面临严峻考验。

  对此,驻马店最新调控政策显示,“总投资25%以上,9层以下建筑施工进度达到正负零(主体工程基准面下工程完成),10层以上盖到地面两层,即可取得预售许可证。”在放宽预售门槛之外,当地调控政策还明确要求优化预售资金监管、加快贷款发放,增加企业有效现金流入,并下调房企贷款利率,要求各银行金融机构不对房企盲目抽贷、断贷、压贷。

  纾困楼市的行动不只出现在驻马店,二三线城市也在悄然放松调控,集中在加快预售、允许或延期缴纳土地出让金等方面。

  以二线城市苏州来说,2月19日,当地放宽新出让土地必须现房、封顶销售的条件限制。

  这一严苛的土拍政策当初是为抑制高价地王,已经实施近4年。针对房企来说,相当于从拿地到开盘的一两年内,不能提前获得预售款,现金流压力颇大。

  一家上市房企苏州公司投拓总张云对《棱镜》表示,虽然苏州土拍新政让房企松了一口气,但现在房企拿地要综合考量行情、政策和预期,“有些房企春节期间基本颗粒无收,现金流非常紧张,但那些现金流相对充裕的房企会趁机拿地。”

  除土地供给端的刺激政策之外,在需求端,包括驻马店、南宁、东莞等地都在降低公积金贷款门槛。驻马店规定,住房公积金最高贷款额度,由45万元提高到50万元,并将公积金贷款首套房首付比例由30%下调为20%。

  在商业房贷方面,个别银行也在调整政策。

  近期,浙商银行(行情601916,诊股)下发通知,对非限购城市下调首套房首付比例,从30%下调为20%。不过目前,并未见到其他银行跟进。

  华泰证券(行情601688,诊股)表示,目前房地产宽松政策方向逐渐由前端(土地、施工)向后端(销售)蔓延。无论是放松预售,抑或补贴购房、加大公积金及商业贷款支持。驻马店的调控政策是其中一例,至于其风向标意义如何,或许这座四线小城依旧难堪大任。

关键词阅读:驻马店松 楼市

责任编辑:张振江
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