热点地区土地市场火爆 非热点地区放松出让规则促成交

1评论 2020-02-29 06:27:23 来源:中国证券报 作者:董添 游资是怎么抓涨停的?

  近期,以北京、上海为代表的土地市场持续火爆,大额土地出让频频成交。北京地区前两个月土地出让金额、溢价率更是创下历史新高。受疫情影响,部分地块虽然出让时间有所延后,但实际成交结果依然表现不俗。得益于资金优势,国资背景房企斩获了大部分住宅土地。从出让地块性质看,北京地区不限价地块明显增多。此外,为了促进土地市场成交,不少地区放松土地出让规则,这些地区本身房地产市场热度偏低,对全国市场影响较小。

  土地市场火爆

  2月25日,海淀西北旺一宗不限价土地成功挂牌成交。经过72轮激烈争夺,华润+中交+北科建联合体以76亿元价格拍得,土地溢价率达到26%。据了解,该宗土地性质为居住用地、其他类多功能用地、医院用地、机构养老设施用地,建设用地面积约为6.73万平方米,建筑控制规模约为16.28万平方米,出让起始价为60.34亿元,出让时未设置商品住宅销售价格均价及销售价格上限。

  随着该宗地块成交,北京2020年前两个月的土拍尘埃落定。克而瑞研究中心数据显示,2020年前两个月,北京土地市场通过招拍挂方式共成交住宅用地16宗,土地出让金高达671.88亿元,同比上涨15.14%,刷新了北京土拍历史纪录;平均溢价率达19.48%。

  中国证券报记者进一步梳理发现,受疫情影响,部分地块虽然出让时间有所延后,但从上述实际成交的数据看,前两个月,北京地区土地市场持续火爆,无论是出让金额还是溢价率均处于历史高位。此外,从成交房企角度看,联合体拿地的现象明显增加。

  举例来看,2月14日,北京市海淀区以及昌平区三宗地块成功出让。受疫情影响,本次土拍此前曾进行了延期。从招拍挂结果看,北京市海淀区“海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块不限价地块由首开+华润+住总+中交联合体以54.4亿元竞得,成交楼面价约为50587元/平方米,溢价率约为26.22%。昌平区东小口镇HC-022、HC-027限竞房地块,经过65轮竞价,最终由绿城以63.6亿元竞得。昌平区东小口镇HC-031地块R2二类居住用地、HC-030地块A33基础教育用地,最终由首开+住总+建工联合体以78.8亿元摘得,溢价率为34.24%。

  诸葛找房数据研究中心分析师陈霄对中国证券报记者表示,在当前市场环境下,联合体拿地数量明显增加,房企合作拿地方式成为主流。从企业构成看,除融创等个别私企外,其他全为国资背景。相比民企,国企拿地更具优势。前两个月,国资背景企业获得了大部分住宅土地。

  不限价土地数量增多

  值得注意的是,北京土地市场不限价地块明显增多。中国证券报记者梳理发现,前两个月已经出让的16宗土块中,不限价地块达到12宗,占比达8成。此外,从近期新挂牌的地块信息看,不限价土地数量明显增加。曾经占据北京新房市场绝对主导地位的限竞房,随着不限价地块的激增,或将逐步被取代。

  2月28日,北京市规划和自然资源委员会挂牌4宗地块,总面积为20.48万平方米,起始价为118.75亿元。土地出让文件显示,4宗地块将于2020年4月2日公开竞拍。本次挂牌四宗地块中,3宗位于朝阳区,1宗位于昌平区。其中,2宗地位于朝阳区金盏乡小店村,起始价分别为63.63亿元和46亿元,两宗均为不限价地块。此外,朝阳区望京花家地出让为1宗商业金融用地,昌平区出让为1宗F3其他类型多功能用地。

  中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示,在防疫背景下,市场担心的是房价下跌,而不是上涨。经过持续3年的调控,北京地区相比深圳等地,泡沫较小,需求端基本只剩下刚需。受疫情影响,房地产市场小阳春没有了。2月份这一批不限价土地入市时间基本要到10月份以后,疫情过后,如果市场出现回暖,北京市场年底出现小高峰的可能性非常大。大部分企业看好年底行情,因此积极参与2月份土地拍卖。

  延期缴纳出让金

  中国证券报记者梳理发现,2月12日晚,无锡、西安两地连夜出台政策,从延缓土地出让金缴纳、放松预售等多方面对房地产市场进行调控。此后,浙江、南京、天津、苏州、济南、鹤壁等多个地区陆续跟进,放宽房企拿地条件,对土地出让市场进行调控刺激。

  2月28日,河南省鹤壁市人民政府发布《关于应对新冠肺炎疫情影响促进建筑和房地产业健康发展的通知》(简称《通知》),疫情防控期间,新出让土地可按起始价的20%确定竞买保证金,出让合同签订起一个月内缴纳土地出让价款的50%,余款可申请延期缴纳,最长不超过1年。因疫情影响无法按期签订成交确认书或出让合同的,竞得人可申请延期签订。此外,《通知》还允许放宽商品房预售许可办理条件,提前拨付预售资金,落实新出让、已出让土地优惠政策,落实信贷优惠政策等。

  张大伟认为,从已经发布土地市场调控政策的城市看,多数城市房地产市场本身热度有限,有的地区本身就是冷门市场。这些地区放松调控,对整个市场影响不大。

  58同城指出,各地针对房地产市场平稳发展的政策陆续出台,这并非预示着房地产调控会全面放松,楼市稳定的目标依然是房地产调控的重点。本次疫情对房地产行业整体影响较大,返乡置业停摆,导致很多房企一季度实际销售额相比预期出现较明显的下滑。在此背景下,各地纷纷出台政策以扶助房地产行业渡过难关,房地产政策的微调在情理之中。但是,楼市调控的总基调并不会因为疫情而出现大的转变。

关键词阅读:土地市场 海淀

责任编辑:付健青 RF13564
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