疫情冲击明显!24城二手房无成交 房价指数58个月首次转负!投资销售多指标断崖式下跌

1评论 2020-03-17 01:03:55 来源:券商中国 作者:张达 华资实业20%大肉分享

  突如其来的新冠肺炎疫情对房地产市场造成明显冲击,不仅房价上涨城市数量大幅减少,而且房价涨幅回落明显。同时,房地产开发投资、销售、房企到位资金等指标累计增幅均断崖式下跌。

  国家统计局16日发布的最新数据显示,2月份,70个大中城市房地产市场价格涨幅稳中有落,其中,二手房价指数环比涨幅58个月来首次转负,24城无成交。值得注意的是,深圳二手房价环比涨幅为0.5%,位居全国第三。

  与此同时,1-2月累计,房地产开发投资增速同比下降16.3%,商品房销售面积同比大降39.9%,销售额同比大降35.9%。

  中原地产首席分析师张大伟表示,2月份的房价数据是2014年来最差的一次,疫情影响下,楼市基本冰封,多个城市无成交、无价格,房价上涨城市数量是59个月来最少的月份,上涨城市占比仅25%,少数上涨的城市主要原因也是因为统计数据的惯性,在楼市下行周期内,大部分城市之前的新房限制签约房源逐渐释放,使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行,而大部分城市的新房价格失真。

  值得注意的是,日前,济南出台政策调整了先行区直管区内限购政策,而此前在多地稳地产政策中,驻马店首套房公积金首付降低、广州公寓限购松绑、宝鸡争取降低首套房首付比例等政策均被撤回了。对于未来的房地产政策,统计局新闻发言人毛盛勇16日在回应房地产销售下降时再次强调,“房住不炒”的定位没有改变,不把房地产作为短期刺激政策。

  二手房价指数58个月首次转负

  受疫情影响,2月份全国多地售楼处、中介门店暂停开放,楼市成交被按下“暂停键”。

  数据显示,2月份,房价上涨城市数量大幅减少,其中新房价格上涨的城市数量为21个,比1月份减少26个;二手房价格上涨城市数量为14个,比1月份减少19个。

  从新房价格来看,初步测算,2月份,4个一线城市环比持平,1月份为上涨0.4%。其中,北京上涨0.1%,上海和深圳持平,广州下降0.1%。31个二线城市环比微涨0.1%,涨幅比1月份回落0.1个百分点,武汉、石家庄和太原等12个城市受疫情影响无成交,价格视为没有变动(环比指数为100,下同)。35个三线城市环比微涨0.1%,涨幅比1月份回落0.3个百分点,扬州、蚌埠和平顶山等7个城市无成交。

  从更能反映市场真实情况的二手房价格来看,初步测算,2月份,4个一线城市环比上涨0.2%,涨幅比1月份回落0.3个百分点。其中,北京和广州分别下降0.2%和0.1%,上海和深圳分别上涨0.2%和0.5%。31个二线城市环比持平,武汉、石家庄和呼和浩特等12个城市无成交。35个三线城市环比由1月份上涨0.2%转为下降0.1%,包头、锦州和扬州等12个城市无成交。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,根据简单算术平均计算,从房价指数数据看,2月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为-0.1%,这是该涨幅在连续58个月为正后首次转负,充分说明市场在降温。这也说明房东在不断调整定价策略,以应对新冠肺炎所带来的冲击。

  中原地产首席分析师张大伟也表示,2月份的房价数据是2014年来最差的一次,疫情影响下,楼市基本冰封,多个城市无成交、无价格,房价上涨城市数量是59个月来最少的月份,上涨城市占比仅25%,少数上涨的城市主要原因也是因为统计数据的惯性,在楼市下行周期内,大部分城市之前的新房限制签约房源逐渐释放,使得统计口径为网签价格的新房数据依然上行,而大部分城市的新房价格失真。

  易居研究院研究员王若辰预计,预计随着房地产市场的继续降温,未来几个月70城二手房价涨幅仍将保持负值。

  不过,对于二手房成交量,贝壳研究院首席分析师许小乐认为,近两周重点18城链家二手成交量环比分别增加了89.7%、64%,增速较快。和去年同期3月份的小阳春对比,重点18城市的链家二手成交量恢复至去年同期水平的30%以上,新增房源已经恢复至去年同期水平的60%左右,新增客源(主要来自线上)已经超过去年同期水平,前期堆积的需求较为强劲,随着线下活动的恢复,预计未来二手房成交量将会出现增长。

  投资销售等多指标断崖式下跌

  不仅房价数据显示,楼市降温明显,房地产开发投资和销售等多指标降幅更大。

  从投资数据看,1—2月份,全国房地产开发投资10115亿元,同比下降16.3%;房屋新开工面积10370万平方米,同比下降44.9%;房地产开发企业土地购置面积1092万平方米,同比下降29.3%;土地成交价款440亿元,同比下降36.2%。

疫情冲击明显!24城二手房无成交,房价指数58个月首次转负!投资销售多指标断崖式下跌

  对此,严跃进认为,受各地停工等影响,开发投资数据出现了比较罕见的负增长态势。不过也要看到,近期对于稳经济的做法中,房地产稳定企业投资、降低企业成本的动作有很多,包括土地竞拍保证金比例下调、土地出让金允许缓缴、房企施工周期可以调整、房企预售资金监管约束减少等,这客观上使得后续开发投资有反弹和转正的机会。

  从销售数据看,1—2月份,商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%;商品房销售额8203亿元,下降35.9%。

疫情冲击明显!24城二手房无成交,房价指数58个月首次转负!投资销售多指标断崖式下跌

  “2月份大部分城市房地产处于停摆状态,所以1-2月份的房地产宏观数据断崖式下调是正常现象。1-2月份所有房地产数据跌幅巨大,统计局公布的数据一定程度上低估了市场的真实变化,2月份单月成交量基本只有正常月份的10%,市场实际数据比现在看到的数据跌幅更大。但这属于疫情下的停摆,市场更关注3-4月份疫情逐渐平稳后的表现。”张大伟说。

  严跃进认为,1月份数据不算特别差,主要是2月份部分城市零成交或低成交拖累效应很明显。“但是我们对房屋销售数据并不悲观,尤其是此前深圳个别豪宅项目,总价在4000万以上的,也出现了销售过程中‘戴口罩秒光’的现象,也继续说明市场需求依然存在。后续交易是否启动,关键看疫情防控工作的情况,尤其是人员可以流动的状况。”他说。

  2月末,商品房待售面积53004万平方米,比2019年末增加3184万平方米。张大伟指出,这是时隔3年去库存后再次出现库存明显上涨。

  从房企到位资金看,1—2月份,房地产开发企业到位资金20210亿元,同比下降17.5%。

疫情冲击明显!24城二手房无成交,房价指数58个月首次转负!投资销售多指标断崖式下跌

  统计局再次强调“房住不炒”

  近期,为应对疫情冲击,全国多地出台了稳地产政策,不过,驻马店首套房公积金首付降低、广州公寓限购松绑、宝鸡争取降低首套房首付比例等政策均被撤回了。

  日前,济南发布了《关于促进济南绿色建设国际产业园发展十条政策》,其中,在先行区直管区范围内对购房政策进行调整,明确在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅的,不受济南市限购政策约束。

  对此,严跃进认为,此类规定从发展绿色建筑的角度鼓励购房需求的释放,虽然是针对绿色建筑的,但是提到了限购政策调整,考虑到近期关于购房政策放松的各种预期,预计此次济南政策会很受外部关注。

  “近期关于宝鸡、驻马店等城市的政策松绑又撤回,客观上使得各地政策出台会更加保守,尤其是在购房政策方面,所以此类政策后续在执行中也会面临一定的压力,建议地方政府做好解释工作。”严跃进说。

  值得注意的是,统计局新闻发言人毛盛勇16日在回应房地产销售和投资数据下降时再次强调,房地产政策非常明确,“房住不炒”的定位没有改变。这些年实施因城施策,强化和落实地方城市主体责任。这几年房地产市场总体平稳,这样一种局面已经基本形成,特别是稳地价、稳预期、稳房价的局面已经初步形成。对于房地产的发展政策,他说,还是要按照推动高质量发展的要求,不把房地产作为短期刺激政策,这也是明确的。

关键词阅读:疫情 二手房 房价

责任编辑:付健青 RF13564
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