齐俊杰:真的会有报复性买房吗?秒光盘!茶水费重现江湖!到底怎么回事?

1评论 2020-03-26 09:43:35 来源:金融界网站 作者:齐俊杰 华资实业20%大肉分享

  最近,地产圈传来消息,说苏州又出现了秒光盘,疫情防控如此紧张的情况下,房地产也搞起来线上开盘,据说某楼盘,一小时的去化率达到90%,1分钟销售额达到12亿。而开放售楼处的开发商门口更是疯狂,竟然还聚集着戴口罩的购房人,而且火到什么程度呢?苏州的一些优惠活动,竟然主动取消了。有人表示,由于苏州落户门槛取消,所以激发了购房的欲望,苏州房地产回暖已经成为事实。根据苏州的政策,本科不超过45岁,专科不超过35岁,连续六个月社保就可以直接落户,这就说明,绝大部分年轻人都可以随便到苏州落户了,这确实是一个吸引人才的重要政策。

  而在深圳,更是逆天了,某区域的三个新盘,据说要缴纳喝茶费才能买房,有的喝茶费高达100万,占到总房款的10%,不过这个是不是真实的,就无从考证了。有人解释,因为是限价房,所以即便加上喝茶费,也明显低于周边二手房价格。这么解释的话,似乎合乎逻辑。

  这两条消息一出,再结合现在的经济形势,很多人马上又不淡定了,是不是房地产又要涨了?又要用房地产来刺激经济了,老齐可以肯定的说不会的!

  首先,我们看到的销售火爆,基本都是新房,而新房由于限价,所以明显比二手房便宜,这就形成了套利空间,让很多人觉得买到就是赚到,所以才激发了购买欲望。但其实这种套利空间,是一种错觉,因为二手房价格并没有成交量支撑,比如一个小区都挂3万一平米,但肯定不可能都卖掉,有一两户着急变现,就会把价格打下来。

  其次,抢房的地方,基本都是人口大规模流入的地方,其实就是利用了大家供不应求的心里,进行饥饿营销,卖房子又不是卖黄瓜,不可能看个户型图就把钱交了,都是之前反复带看,反复协商,然后做好预定,甚至都收了定金,就等着统一开盘,故意制造这种秒光的效果,这都是开发商的老把戏,老套路。之前一向如此。实际上在开盘之前,他已经卖了很长时间了。

  第三,最近,反复在继续释放房住不炒的信号,任何企图放松限购的政策,都很快被取消,比如驻马店和广州,之前都有过类似的情况,今天放松,明天就撤销,说明肯定有明显的政策强干预,所以就上面而言,即便现在经济非常困难,依然要坚持房住不炒,或者说越是经济困难,才越要坚持房住不炒。

  那么怎么才能房住不炒呢,现在其实我们用了一招,叫做捧新房控制二手房,让新房价格低于二手房价格,这样确保新房卖的掉,新房卖的掉,土地就卖的掉,开发贷就不会暴雷,银行就安全。但是二手房买卖贷款收紧,评估信用降低,买新房你能3成首付,买二手房,地区指导价很低,你基本得6-7成首付,如果做高评高贷,就得多交税,多付利息。所以这其实就是在逐渐拆除二手房的资金杠杆,也就是在降低二手房的流动性,对于购房人来说,新房价格是买入价,二手房才是卖出价,低买高卖才能获利,如果只低买,但高卖不掉,那就会被彻底套牢。而现在各地楼市基本就是这样,只能看到新房火爆,二手房你卖一下试试,通常挂半年都无人问津。

  挂牌价很高,明显比新房要贵,但是当你着急用钱,必须马上变现的时候,降20%,你也未必处理的掉。

  这么做有利于确保房地产市场的软着陆,因为二手房很难形成集中抛盘,也很难造成集中暴跌,即便某个小区短期出房很多,着急变现,中介也会控制挂牌价,私下里在降价,所以我们看到的挂牌价全都没有降,但实际成交却在下降。这样着急变现的,低价甩房,也不会影响不着急卖房人的预期,很多人2015年以后上车,投资买房,最近急用钱,基本都平价,甚至亏钱往外卖,但是别人基本看不到。都是通过中介私底下完成的。可以说,只要你不卖房,你永远体会不到,二手房现在到底有多难卖,特别是总价越高越难卖。

  有人说了,大城市呢,比如北京,上海,核心区只有二手房了,其实也一样,北京上海同样存在新房比二手房便宜,还好贷款的情况,而且现在也没什么必要非得住市中心,所以二手房同样难卖,现在只要你卖房,至少在挂牌价的基础上降10%,否则根本就走不掉。而且就拿北京来说,其实这两年,基本上每年是下降5-10%的,只是二手房大家的迫切程度不一样,所以不会形成集中的抛售而已。所以就会有一个错觉,你觉得房价没跌,但其实你卖一下就知道了,一个小区,几乎只有最低价的房子才能卖的掉。中介都会劝你,你要着急,就必须开最低价,否则就只能听天由命了。

  所以,刺激新房,压制二手房流动性,不影响经济建设,不影响地方收入,也不影响市场预期,就这么耗着,拖上几年时间,等到房主们明白过来,买房已经不能赚钱了的时候,到时候房地产的泡沫也就被时间所消耗的差不多了。所以不得不说,这是一个高招,让房地产变成单行线,只许进不许出,还让你看不太出来。依旧给你赚钱的预期,但实际上你又根本拿不到。所以醒醒吧,即便新房火爆销售,各地地王出现,也跟各位没啥关系了,因为你手上的房子,不好卖了。看着市值挺高,但注定都是海市蜃楼。看得见而摸不着,其实房地产市场400万亿人民币的市值,就已经注定了,这里面只有2-3%的人,能够带着钱离开,其他97%的人,都只能当成消费,钱扔进去,就再也别想拿回来了。

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关键词阅读:房企 地产

责任编辑:曹静
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