成都又抢房了!惊现单价7万乌龙盘 疯狂炒作背后

1评论 2020-04-02 07:36:15 来源:e公司官微 作者:简星堰 5个月斩获362.16%!

  “晓看红湿处,花重锦官城。”杜甫笔下的成都万物润泽、红艳欲滴、花汇满城,无限喜悦之情涌上心头。当然,杜甫还写过,“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜”。

  从2017年12月算起,成都楼市摇号买房已经进入第四个年头,那么四年之后,成都火爆的楼市降温了?

  答案是否定的,证券时报·e公司记者注意到,尽管2020年初遭遇新冠肺炎疫情,但这丝毫没有影响到成都人民购房热情,投资、刚需、改善等类型的购房者继续运气拼搏战,但市场呈现出分化之势。

  3月以来,成都已有多个楼盘再现了万人参与摇号抢房的“盛景”,这是火爆一面;相比之下,个别高价楼盘已无十足诱惑力,甚至出现“滞销”,这是冷的一面。

  万人摇号频现 中签率不足2%

  时间回溯到2017年11月,针对新楼盘购房难、开发商变相捂盘及收取“茶水费”等乱象,成都市房管局与司法局发布通知,要求全市新取得预售许可或现售备案的商品住房,开盘销售全部采取公证摇号排序选房的销售方式。

  摇号政策的推出,让许多刚需购房者看到了希望,但摇号新房的“剪刀差”也让投资客看到了商机。

  进入摇号时代之后,成都开发商违规涨价行为被有效遏制,而巨大的新旧房产价格差,让新盘房源极具诱惑力。2018年,成都多个新楼盘出现万人参与摇号买房,甚至出现七万人抢购千套房的火爆场面。随后,成都市相关部门多次加码限购政策,并取得明显成效, 万人盘得到一定程度的遏制。

  2020年,受新冠疫情影响,2月份全国售楼部大多处于停业状态,各大小房企销售普遍堪忧。悲观者认为,成都楼市将要缓一缓,火热之情有望得到降温。然而,现实却无情的给了空方一记响亮的耳光,万人抢房“游戏”仍在继续。

  3月11日,成都恒大天府半岛天纪小区项目取得预售证,本批次准售房源共360套,建面约110-122㎡,房源均价约12500元/㎡。据链家平台显示,该小区二手房均价为16000元/㎡,中间存在每平米3000多元所谓“剪刀差”。

  证券时报·e公司记者从售楼处了解到,有超过1万人报名参与摇号购房,这也是春节后成都首个摇号人数过万的楼盘。据成都购房通计算,恒大天府半岛全部摇号人数为11129人,普通购房者摇中概率仅为1.45%。

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  正当外界还在惊叹之余,八天之后(3月19日),恒大天府半岛再次取得项目预售证,这次新推房源翻了近4倍(共计1170套)。毫无疑问,火爆抢购再次上演,此番共有超过1.4万人报名摇号,普通购房者中签率为3.81%。

  3月26日,成都传统主城锦江区迎来久违的新盘——自在轩,该小区本身环境一般,但地理位置较好。3月36日,自在轩取得预售证,共推出418套房源,清水价格在13400元~17197元/㎡区间。三天内,接近1.3万人选择报名自在轩,普通购房者摇中概率进一步降至1.38%。

  新房数千元剪刀差也未清盘

  通常来讲,按照如今的成都楼市现状,新旧房“剪刀差”特别大的楼盘,常常会被购房者集中抢购,一房难求。但证券时报·e公司记者注意到,一个特例已经出现,这或许会成为成都价格高企的二手房未来一个转折点。

  3月10日,成都太阳公元取得项目预售证,此次推出的房源为太阳公元住宅小区二期1号楼、5号楼。预售信息:本批次共推出234套房源,建面约120-150㎡,精装均价27700元/㎡。作为成都建设路四大“捂盘金刚”,太阳公元的取证引爆网络热议,该楼盘上一次开售还需要追溯到2015年11月。

  从楼盘本身来看,太阳公元项目位于成华区一环路建设北路,东靠沙河岸、北对电子科大南大门、中有成都龙江路小学(成华校区)、南临建设路商圈,占据了绝佳的地理位置。在捂盘的几年间,太阳公元已经修成了现房,而成都房价也已实现了翻番。

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  根据贝壳找房平台显示,太阳公元一期二手房住宅挂牌价及成交价普遍在30000元/㎡以上,成为建设路板块标杆。

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  其中,一套面积186㎡的四居室在2019年11月29日成交,单价为33226元/㎡,总价达到了618万元。正是在这样背景下,在太阳公元3月10日开盘推出每平米均价28000元新房后,其二手房业主依然没有丝毫担心,继续挂出32000元/㎡左右的价格兜售。

  在太阳公元业主看来,按照惯例,如此配套齐全的“真香”楼盘必然引发土豪抢购,万人购“盛况”有望重来。届时,物以稀为贵、奇货可居,随着新房中签率的拉低,高价二手房依然会有市场。

  当然,这样的想法也是合情合理的,2019年6月,成都另一个被誉为豪宅板块的核心楼盘仁恒滨河湾“喜提”预售许可证,推出207套带精装价格为18900-21500元/㎡的新房。

  按照其公布的价格下限来计算,该新盘起步价达到了350万元/套,对成都而言,这已经算是豪宅标准。最终,该楼盘报名摇号人数超过12000名,普通购房者中签率为0.61%。彼时,链家数据显示,仁恒滨河湾二手房挂牌均价超过35000元/㎡,当年5月最新成交价格也达到34749元/㎡。

  很奇怪的是,早在3月13日,太阳公元就已经结束摇号登记,但在成都购房通和成都摇号通平台上,证券时报·e公司记者却并没有找到太阳公元的具体摇号人数和中签率等数据。

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  这是一个“反常”的信号!果不其然,在“憋了”一周后,链家正式进入太阳公元新房,开启代销模式。尤其是3月24日前后,链家等中介集体发力,一波又一波的太阳公元营销文案刷屏微信朋友圈。

  显然,参与太阳公元摇号的“土豪”远不如预期那么多,报名人数少于太阳公元提供的房源数量(234套)。证券时报·e公司记者从太阳公元售楼部了解到,太阳公元这批次新房大概还有数十套没有卖完,购房者无需摇号可以直接购买,并且可以享受1个点以上的优惠折扣。

  面对太阳公元销售“遇冷”,有分析人士认为,该楼盘地段看似繁华,但项目位置却显孤立,与SM广场、龙湖三千、万科均有一段距离,缺乏多个高端楼盘互相衬托,而自身周边又全是“老破小”(即老旧、破、小面积小区)。其次,太阳公元开盘时机点卡得不当,错过了出货黄金时间。此前,成都东门已有万套左右的改善型新盘发售,如仁恒、天誉、悦玺,购买力被消耗严重。

  主城区土地供应计划增长5%

  高房价的背后,则是成都土地拍卖市场的持续火爆,房企拿地价格高居不下,多个地块土拍楼面价已“秒杀”了周边房价。

  2019年5月,位于成都锦江区三圣乡华新村二、七组宗地以7850元/㎡的价格起拍,最终被禹洲地产以18400元/㎡的楼面价拿下,溢价率达134.39%。据链家数据显示,该宗地块附近的蓝谷地社区5月参考均价也才在16200元/㎡~18400元/㎡之间。

  一个月之后,成都“地王”易主,青羊一宗土地由四川金雁以18512元/㎡竞得,溢价48%,而这宗地还重启了“限价竞买+续竞自持租赁住房面积+抽签竞得”的拍卖方式。

  进入2020年,房企对成都土拍市场的热情不减,多次触及最高限价。3月19日,成都新都区三河街道一宗63.57亩土地上市拍卖,土地用途类型为纯住宅,起拍价5250元/㎡。据悉,龙湖、保利、旭辉等共16家房企报名参与拍卖,最终上海大发房地产集团有限公司以11800元/㎡楼面价拿下该地块,溢价幅度达到124.76%。

  3月24日,成都市国土资源局出让位于天府新区两宗住宅兼容商业用地,出让面积分别为50.21亩、99.63亩,地块曾于2019年因报名人数不足而流拍。时来运转,此次土拍经过多轮竞价,1号地最终以10658元/㎡楼面价成交,溢价率49.5%,无偿移交23%;2号地以9755.8元/㎡楼面价成交,溢价率49.4%,无偿移交23%。据媒体测算,两宗地块因无偿移交比例达到了23%,实际楼面价可能达到13000元/㎡。

  3月31日,成都市人民政府批转市规划和自然资源局《关于成都市五城区及高新区2020年度国有建设用地供应计划的通知》指出,结合各区经济总量、人口资源、土地市场运行情况等多种因素,编制2020年土地供应指标为945公顷。

  具体就保障住宅用地供应来看,《通知》提到,结合区域商品住房销售周期情况,强化商品住宅类用地“五类”调控目标管理,加大热点区域商品住宅类用地供应。2020年,成都市五城区及高新区安排商品住宅类用地供应计划200公顷,同比增长5%,预计可建商品住房约500万平方米。

  结合集体土地、国有土地征收拆迁补偿安置需求以及各类保障性住房需求,适度增加安置房等保障性住房用地供应,2020年成都市五城区及高新区安排保障性住房用地供应计划80公顷,同比基本持平。 

  德商天玺每平单价7万闹乌龙

  面粉贵了,面包也难便宜。

  高地价自然抬高了新房成本,高价“滞销”楼盘并非太阳公元一家,中国铁建(行情601186,诊股)西派国樾、人居东湖长岛、新希望(行情000876,诊股)锦官府等单价高过20000元/㎡的新盘都曾存在大量剩余房源。

  值得注意的是,根据贝壳找房数据显示,截至2020年3月21日,其平台显示成都在售二手房已正式突破13万套大关(130501套);2月,贝壳找房成都在售二手房数量则为12万套左右,一个月激增万套房源。相比之下,成都在售二手房数据高居全国前列,贝壳北京和上海在售二手房分别为8.9万套和5.9万套;贝壳广州和深圳在售二手房套数分别为6.5万套和3.7万套。

  贝壳找房相关人士对e公司记者表示,该平台上所挂二手房均为真实房源。实际上,剔除商业类、车位等指标,贝壳大成都在售二手房源量也超过11万套,而“老破小”对于预算有限的刚需购房者也是有效房源。但不可否认,存在部分业主心里预期价位较高,并不急于抛售二手房的情况。这也造成了一些房源挂牌时间长,且难以出售的局面,堆积形成所谓的无效房源。

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  话题回到高价新房,3月22日,成都一则楼盘消息再次刷爆朋友圈,据各大中介销售宣传,德商锦江天玺已于3月20日获得预售许可证,该楼盘单价突破7万大关,晋升为成都第一高价楼盘,此前成都最贵新盘为绿城凤起朝鸣(最高单价39999元/㎡)。

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  直到3月22日晚间,23点58分之时,德商锦江天玺官方微信公众号却突然发布公告,有关销售价格更正的通知。德商天玺官微表示,经核实,该公司价格导入时有误,导致部分房源价格与实际定价不符,现对部分房源销售价格予以更正。

  对此,有购房者认为,有利益方存在炒作嫌疑,先是打破购房者集体预期上限,让大家感知7万元单价的冲击波。然后,打购房客一个措手不及,再调整价格恢复到正常的3万水平。这波下来,德商天玺已是名声在外,而被搞得七荤八素的购房客,会觉得3万元也是“真香”。

  就项目本身来看,2017年09月07日,成都德商置业以溢价97%竞得成都三圣乡地块,成交楼面价10767元/平,移交租赁比例32%。

  但按照成都市限价政策规定,商品住房,经市房管局认定为申报价格明显高于周边楼盘的拟售住房,由市房管局会同房屋所在地价格主管部门以及相关部门对其申报价格进行核实指导。再加之,德商锦江天玺周边在售楼盘基本都在两万元上下浮动,这些客观现实都让德商天玺不太可能出现单价7万元的超高售价空间。

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  成都购房通披露,德商锦江天玺本批次124套房源,最终获得27名购房者报名,普通购房者摇中概率高达585%。

  就此,证券时报·e公司记者致电德商锦江天玺,其销售人员表示,7万元单价是一个“美丽”的误会,项目本批次主推170㎡~230㎡大平层,销售均价在31000元/㎡左右,每套起步价在500万元以上,目前还有摇号剩余几十套,可直接购买。

  成都地产圈营销乱象纷飞

  面对这条“成都楼市单价突破7万元的消息”大有似曾相识的感觉。回望2016年9月21日,一条“今天,浙江商会一客户在成都中德英伦联邦楼盘,一次性付款买下60套房,总价接近1亿元!”在多家网络媒体和自媒体上流传开来。

  针对网传“一次性购房60套”事件,成都市房管局曾于当年10月2日发布通告,涉事项目“中德·英伦世邦”在销售中,存在涉嫌散布不实信息、制造市场紧张气氛等违规行为。依据相关条例,成都市房管局对该项目开发企业成都中德红谷投资有限公司予以立案调查。

  实际上,这与背后的地产营销公司推波助澜不无关系,证券时报·e公司记者注意到,一家成都橙意互动文化传播有限公司(以下简称“橙意互动”)浮现出来,该公司策划总监就曾服务过太阳公元、中德.英伦联邦、仁恒滨河湾等热门项目。

  证券时报·e公司记者查阅中国裁判文书网获悉,某大型地产公司成都分公司营销副总还曾因与橙意互动及其他公司的“经济往来”行贿案而获刑。

  具体来看,上述营销副总通过中间人,以买卖“和田玉挂件”、“沉香礼盒”等珠宝、玉器的形式收取以上广告公司人员的业务款回扣共计154万元及劳力士手表一只(价值6.4万元);以上钱款在其安排下,被用于购买中国恒大、腾讯控股、新希望等公司股票。

  需要指出的是,近年来,成都市政府、市住建和城乡建设局等相关部门已多次制定及下发相关政策,以保证成都市房地产市场平稳健康发展。

  3月27日,成都市房地产市场服务中心又发布《关于禁止发布含“不限购”等房地产敏感信息的通知》要求:一、各经纪机构要及时开展自查自纠工作,禁止宣传、发布房地产市场敏感信息,严格规范机构行为,不得损害成都房地产形象;各房产发布平台,禁止发布含不限购、不限价、不限售、不限贷,不摇号,以及增值、保值、贬值、上涨、下降、价格倒挂等涉及房地产市场敏感词汇,切实规范发布行为,净化市场环境,保障成都市房地产市场平稳健康发展。

  3月31日,成都市住建和城乡建设局发布通报,经查实,四川远行房地产营销策划有限公司、成都大唐房地产经纪有限公司等机构发布不实信息,扰乱了成都市房地产市场秩序,决定对涉事单位予以通报批评,按规定给予信用记减分等处罚。

  成都市住建和城乡建设局希望,全市房地产开发企业、中介服务机构、推介平台引以为戒,坚持“房住不炒”定位,严格落实房地产市场调控政策规定。各区(市)县住建行政主管部门应严格按照中央、省、市决策部署,坚持房地产市场调控政策的连续性、稳定性,进一步加大市场监管力度,加大检查频次,及时依法依职责查处违法违规行为,确保成都市房地产市场平稳健康发展。

关键词阅读:成都 劳力士 腾讯

责任编辑:赵路 RF13155
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