国君Q1楼市观察:上海、苏州、天津采取降价策略的楼盘比例较高

1评论 2020-04-02 14:36:28 来源:金融界网站 5个月斩获362.16%!

从不同城市开盘价格看,上海、苏州、天津采取降价策略的楼盘比例较高。上海新开盘采取降价策略的项目达到75%,天津、苏州涨跌互现,杭州总体较为平均,半数项目维持平价销售。

  来源 小谢看地产

  原创 国君 谢皓宇团队

  本报告导读:一季度从供给真降价到需求真复苏转变,随着土地价格的大幅度上行,预计供给和需求预期都将迎来年内高峰期,带来 Q2 数据的全面回暖。

  摘要

  回顾一季度,销售缓慢恢复至 2019 年的六成,二线城市恢复好于一线和三线。从 50 城日度成交面积看,受疫情影响,春节后 20 天销售开始缓慢恢复,到 2 月底,约恢复至 2019 年 50%水平。而 3 月份与2019 年同期对比看,50 城成交基本维持在 60%-70%的 2019 年同期水平,二线城市恢复至 70%以上,好于一线和三线。

  推盘量整体偏低、并以刚需为主,成都、长沙开盘量相对较好。根据中指数据库 14 个重点城市监测,Q1 开盘 268 次,推出房源近 5万套。成都、长沙、南京、杭州推盘均超过 6000 套,北京、深圳、苏州、南昌推盘处于低位。新推盘以刚需盘为主,去化率约为 60%。疫情冲击下,开发商选择主推刚需盘加快回款,首置和首改刚需盘占比达到 74.6%。

  开盘去化率处于低位,3 月略有边际反弹,推盘和去化率呈反向关系,因此开发商策略并非以往的按需蓄客推盘,而是有加快迹象。1)Q1平均开盘首日去化率为 66%,延续 2019 年以来的低位水平。如果剔除 2 月份推盘量小的影响,1 月、3 月推盘去化率仅略高于 60%,处于 2018 年来单月极低水平,边际变化在于 3 月份相对于 1 月份有反弹约 2pcts。2)分城市看,北京、杭州、上海去化率分别为 86%、80%、78%处于前三,需求刚性较强;而南京、天津、重庆去化率仅 38%、41%、45%;3)去化率和推盘呈反向关系,推盘较多的城市去化率偏低,反之亦然,反映当前的供需结构存在不匹配情况。

  资金压力叠加需求受疫情抑制,优惠降价手段明显增加。除房企层面部分开发商打折卖房造势外,楼盘层面也能发现低价开盘项目明显增多。1)Q1 重点城市选择低价开盘(新开盘与周边楼盘对比、加推盘与老盘对比)的项目达到 18.5%,比 2019Q4 提升 2.8pcts,达到 2018年以来最高水平。2)从开盘价格平均变动看,Q1 价格跌幅约为 0.7%,其中 2 月跌幅达到 2.4%。3)分城市看,上海、苏州、天津降价效应最明显,降价项目占比分别为 75%、50%、50%。

  展望二季度,考虑到近期土地市场价格大幅上行,同时到访量也开始明显恢复,预计 Q2 将迎来供需共振上行的时段。推荐万科 A、保利地产(行情600048,诊股)、中国金茂、招商蛇口(行情001979,诊股)、龙湖集团,以及刚刚进行融资的企业包括大悦城(行情000031,诊股)、华夏幸福(行情600340,诊股)、中南建设(行情000961,诊股)、蓝光发展(行情600466,诊股)、融创中国,受益华润置地、中国海外发展,旭辉控股集团、中骏集团控股等。

  风险提示:政府重新放开前融、再走土地金融模式。

  2020年一季度受疫情影响,造成房企在供给端的大幅度缩减,对资金也带来了较大的考验。根据中国指数研究院数据,从结果来看,可以得出几个结论:1)推盘供给弹性大于居民需求弹性,且推盘越多越难卖,和以往蓄客之后按需推盘不同;2)3月需求到访恢复快于预期;3)价格确实有优惠促销,且力度为近2年之最,但3月以来逐步减少;4)需求两极分化,刚需和高端改善的需求相对较好。

  展望二季度,我们预计将呈现出部分不同的景象:1)供需共振成为关键词,楼市交投将明显活跃;2)价格优惠大比例减少,需求预期好转,去化率恢复,也即以价换量暂告段落;3)商品房库存继续累积,土地价格高位盘整,但土地成交量仍然维持低位,也即结束一季度以来的缩量上涨,进入量跌价稳区间;4)以目前的政策环境,破产企业将明显增加,收并购机会迎来好时机。

  1.50城高频数据显示成交缓慢复苏

  春节后20日成交开始缓慢复苏,三月份成交恢复约6-7成,二线城市恢复较好。1)受疫情影响,春节后50城成交面积较2019年同期下滑超过90%,在正月20后开始成交开始复苏,正月结束约恢复至2019年同期的五成。2)从三月份单周同比数据看,50城从月初的同比下跌40%增至月末的同比下跌约30%,缓慢复苏。从三月整体成交数据看,二线城市跌幅基本保持在30%以内,恢复相对较好。

2.一季度推盘量相对偏低,以刚需盘为主

  根据中指数据库14个重点城市监测,Q1开盘268次,推出房源近5万套,多数城市推盘量极低。受疫情对开工和售楼处关闭的影响,一季度推盘量较低,仅成都、长沙、南京、杭州推盘超过6000套,北京、深圳、苏州、南昌推盘处于低位。

  疫情冲击下,刚需盘成为主流。疫情对弹性更大的改善需求和投资需求影响较大,开发商更多以刚需盘为主促回款。一季度开盘中刚需盘占比74.6%,处于绝对主流。

3.开盘去化率处于低位,供给强于需求

  开盘去化率处于低位,供给端压力更大。2月由于受疫情影响推盘量较低,去化率数据偏高,但1月和3月开盘去化率仅略超60%,处于近两年低位。由于需求端略有复苏,3月去化率略高于1月。

  分城市看,能级越高的城市去化率越高。一线城市去化率76%高于二线城市57%。二线城市分化较为明显,长三角地区能级更高的二线城市杭州、苏州去化率也较高,武汉由于数据集中于1月,推盘数据可比性较低。

4.

  资金压力促使更多项目采取降价保量策略

  低价开盘的项目显著占比明显提升,达到近两年最高点。开发商回款压力较大,低价保量项目增多。以新开盘项目和周边项目比较及加推盘项目和老盘项目比较,一季度有18.5%的项目采取低价销售,比上个季度提高了2.8个百分点。从2019年下半年起,降价压力逐季增加,疫情进一步促进了该趋势。

  降价开盘压力的带动下,总体开盘价格平均降幅也达到0.7%。从开盘定价平均变动看,一季度平均降幅为0.7%,其中2月降幅达到2.4%,3月回归0%,3月有所好转。

  从不同城市开盘价格看,上海、苏州、天津采取降价策略的楼盘比例较高。上海新开盘采取降价策略的项目达到75%,天津、苏州涨跌互现,杭州总体较为平均,半数项目维持平价销售。

  综上,资金压力下,Q1房企降价推盘明显提升,但去化率处近年低位。展望二季度,考虑到近期土地市场价格大幅上行,同时到访量也开始明显恢复,预计Q2将迎来供需共振上行的时段。推荐万科A(行情000002,诊股)、保利地产、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团,以及刚刚进行融资的企业包括大悦城、华夏幸福、中南建设、蓝光发展、融创中国,受益华润置地、中国海外发展,旭辉控股集团、中骏集团控股等。

   

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关键词阅读:楼市

责任编辑:张振江
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