100天内第10家!内地中小房企蜂拥赴港上市 所为何因?还有多家正在筹备

1评论 2020-06-05 10:15:00 来源:券商中国 作者:安毅 6个月大赚574%!

内地房企蜂拥H股的背后,是在A股基本已向房企关上大门、融资环境收紧及持续调控的背景下,出于解决融资及流动性需求、提升品牌影响力等目的,为了“活下去”而在审核相对宽松的港股市场上演IPO“抢跑”。

  港股市场迎来一波内地中小房企递表上市!

  日前,总部位于上海且深耕浙江的房企祥生控股向港交所递交上市申请。而这已经是最近不到100天内第十家递表的内地房企。

  此外,总部位于成都的合能集团,以及安徽的文一地产、广东的方直集团也在近期陆续传出要赴港IPO的消息。

  内地房企蜂拥H股的背后,是在A股基本已向房企关上大门、融资环境收紧及持续调控的背景下,出于解决融资及流动性需求、提升品牌影响力等目的,为了“活下去”而在审核相对宽松的港股市场上演IPO“抢跑”。

  百日内十家房企递表

  内地房企从未如此集中地赴港上市。

  港交所披露易显示,二月底以来,已有鹏润控股、金辉控股、上坤地产、领地控股、中国文旅、三巽控股、港龙中国地产、实地地产、大唐集团、祥生控股等10家内地房企递表申请在港上市。

  100天内第10家!内地中小房企蜂拥赴港上市,所为何因?还有多家正在筹备

  然而,内地房企赴港上市的路已经不是那么好走:

  一是,敲钟不易,排队房企港股IPO延期已成常态。

  其中,三巽控股、港龙中国地产、大唐集团此前已递表,但由于届满六个月期限,招股书失效,此番已是二度递表。

  此外,此前二度递表的海伦堡、奥山控股在去年底招股书再次失效后,尚未三度征战港股;发家于安徽淮南的万创国际,则在过去三年四次冲击IPO,但均因未能在6个月内完成上市而失效。

  二是,即便成功敲钟,上市发行价、融资规模也普遍不够理想,上市后投资者认可度普遍不高。

  数据显示,2019年虽然有6家内地房企成功登陆港股市场,持平于上一年度,但发行价普遍不够理想,上市后也普遍走势平平。

  而今年前5个月,只有汇景控股等极个别内地房企成功在港上市,该公司的公开发售认购也只有原定计划的32%。实际上,汇景控股也是二度递表才最终上市。

  除了前述10家正在排队的内地房企外,总部位于成都的合能集团,以及安徽的文一地产、广东的方直集团也在近期陆续传出要赴港IPO的消息。

  拟上市房企的两大特征

  整体来看,这波上市浪潮中的内地房企主要呈现两大特征:

  一是,多为区域性房地产开发企业,无论是土地储备面积,还是销售规模都相对不高。

  以刚刚递表的祥生控股为例,公司虽然总部在上海,但其主要深耕于浙江。

  截至3月末,祥生控股拥有的土地储备总额约2300万平米,其中一半以上位于浙江省,公司去年物业开发及销售收入的六成以上也来自浙江。

  此外,总部同样在上海的港龙中国地产、三巽控股,土地储备也颇为集中,前者有72%的储备集中在江苏,后者89%的土地储备位于安徽。

  土地储备只有133万平米的领地控股则高度依赖四川大本营,公司90个房地产开发项目中,有57个位于该地区;储备面积最少的鹏润控股(77.7万平米),项目更是集中在白沟新城、高碑店市两座小城。

  二是,无论是建筑面积还是净利润,前述房企普遍在近年呈现快速扩张态势,伴随而来的,则是负债率高企,以及相对紧张的现金流。

  以土地储备最多的祥生控股为例,作为2019年销售超过千亿的最后一家未上市内地房企,过去三年公司已确认建筑面积复合年增长率达104%,去年净利润增幅更是高达650%。但公司目前仍面临这较高的杠杆水平,去年末净资产负债比率为3.6倍。

  而去年把总部从江苏常州搬到上海的港龙地产近年积极拿地,进军上海以及河南、贵州多座主要城市,公司近三年净利润复合年增长率近280%。

  但与此同时,港龙地产的资产负债比率由2018年初的99%攀升至今年3月末的287%,融资成本也随之走高,近两年经营活动现金流净额则由正大幅转负,凸显较大的资金压力。

  密集上市的背后:解决融资问题最紧要

  在亿翰智库首席研究员张化东看来,虽然十家房企集中在最近100天递表,但并不意味着这些房企近期才开始谋划上市。

  “按照披露的财务数据往前倒推,还是集中在一年半以前,也就是18年下半年到19年上半年那个时期,当时的港股市场内房股表现还是不错的,给其他内地房企上市带来了示范效应。”张化东称。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示,区域性房企集中递表,一方面说明部分中小房企还是认为今年是有机会的,希望借助资本市场实现较好的业绩表现;另一方面,港股市场的上市门槛相对较低,所以一些中小房企也热衷于到香港上市。

  事实上,在A股基本已向房企关上大门、融资环境收紧以及持续调控的背景下,港股市场审核相对宽松,由此引来中小房企上演IPO“抢跑”热潮。

  张化东认为,上市关键是解决了房企碰到的资金问题,“打通了香港资本市场,也拓宽了公司债、海外债、股权融资等融资途径,还是能解决一部分资金需求的”。

  严跃进则表示,上市后区域性房企的品牌影响力会有较大提升,而如果没有上市,市场机会可能就越来越少。不过他同时指出,上市后如果经营业绩上不去,股价表现可能就不会很好。

  值得注意的是,于房企而言,上市是一个好的开始,但也只是企业经营发展过程中的一个节点。

  在张化东看来,除了上市以外,区域性房企要“活下去”,还应该做好两件事:

  一是,需要进一步的深耕。特别是在所在区域的基础上,探讨向其他区域进行有限度的扩张,或是集中式扩张。

  “区域集中度过高还是存在一定风险,一旦碰到所在区域长时间市场萎靡,对房企的冲击还是比较大的。”张化东表示。

  二是,部分区域性房企除开发主业外,还会尝试多元化布局,但一定要保证主业能有足够的现金流,并且其他布局不占用主业的现金流,这给中小房企的现金流管理提出了一定要求。

关键词阅读:中小房企 赴港上市

责任编辑:赵路 RF13155
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