【实探】太火爆了!成都“新地王”登场,溢价40%,楼面价首破20000元/㎡大关

1评论 2020-07-03 18:33:00 来源:e公司官微 单月怒赚97%过程拆解

  进入七月份,成都入夏后艳阳高照,连日来温度都在30℃以上;在成都,现在与气温一样火热的还有楼市和土拍市场。

  7月2日,成都新都区和高新区有两宗地块公开拍卖,竞拍持续火爆激烈。据当地媒体报道,高新区地块被渝太地产溢价39.86%,以20700元/㎡的楼面价拿下。证券时报·e公司记者注意到,此次土拍不仅刷新了成都住宅土地最高成交单价,也让楼面价首次突破了每平米两万元的大关。溢价40%成交总价11.56亿元7月2日,成都举行2020下半年首场土地拍卖会,两宗面积合计约145.4亩的土地成功拍出。在今日两宗土地拍卖中,最重要也是最引人注目的就是二号宗地,该宗土地位于高新区中和街道会龙社区7组(原会龙村12社)、劲松社区10组(原劲松村12社、13社、14社)。别看是什么村社,实则二号宗地属于成都目前当红“炸子鸡”的新川板块,其土地面积约41.88亩,这是一宗纯住宅用地。证券时报·e公司记者了解到,此次土地拍卖采取“设定最高限价+竞向政府无偿移交租赁住房建筑面积比例”方式进行拍卖,土地起拍楼面地价为14800元/㎡。实际上,此次土拍是高新区最高起拍价,也是大成都第二高,目前最高起拍价为成都锦江区的15600元/㎡。据当地媒体报道,经过约60轮的拍卖叫价之后,最终由渝太地产以成交楼面价20700元/㎡竞得二号宗地,溢价率达到39.86%,成交总价则为11.56亿元。需要指出的是,高新区此次土拍刷新了成都土地最高成交单价,也让成都住宅土拍楼面价首次突破了每平米两万元的大关。为更直观的了解成都新“地王”,证券时报·e公司记者现场实探发现,二号宗地交通、教育、商业配套较为完善。

  具体来看,上述宗地位于天府大道和红星路南延线之间,不临主干道、附近一公里内有地铁站,交通便利;正对面已建有金苹果锦城第一中学及附属小学、成都师范银都紫藤小学(北校区);该宗地2公里内,有蓝润置地广场、伊藤洋华堂等大型商业中心;此外,宗地附近有怡丰新城、中德英伦世邦、爱在城南等商品房项目,但也有比较老旧的安置小区。

  根据链家数据显示,二号宗地周边二手房价在16000元/㎡~23000元/㎡之间。其中,2006年建成的怡丰新城挂牌71套房源,每平米均价为16000元;2012年建成的中德·英伦世邦F区挂牌30套二手房,参考均价为21000元;2019年建成的融创香璟台二期有4套房源,参考均价为17000元。

  谈到“地王”,这就需要提到2017年9月,金隅股份曾以15.62亿元成交总价、12800元/㎡楼面地价,竞得成都高新区中和街道一宗土地。但是,考虑到金隅股份需要最高无偿移交41%租赁比例,其实际楼面价或许已经超过两万元,也因此被称为“隐形地王”。如今,成都土拍地价已正式突破20000元/㎡大关,也被业内认为,这只是一个开始, 20000+地块将会越来越多。“60套房”炒作主角就在附近来到现场,证券时报·e公司记者还注意到一位不得不提的“老面孔”——成都中德·英伦世邦楼盘,这是成都楼市恶名远扬的炒作“高手”。时间拉回到2016年9月21日,一条“今天,浙江商会一客户在成都中德·英伦世邦楼盘,一次性付款买下60套房,总价接近1亿元!”在多家网络媒体和自媒体上流传开来。针对网传“一次性购房60套”事件,成都市房管局曾于当年10月2日发布通告,涉事项目“中德·英伦世邦”在销售中,存在涉嫌散布不实信息、制造市场紧张气氛等违规行为。依据相关条例,成都市房管局对该项目开发企业成都中德红谷投资有限公司(以下简称成都中德红谷)予以立案调查。根据房天下数据统计,中德·英伦世邦相关楼盘项目最早曾于2011年拿到预售许可证,在此后数年间,该楼盘售价长期稳定在8000~10000元/㎡区间。但经“60套房”一役过后,其楼盘项目售价从2016年9月上旬的11000元/㎡,猛涨至10月份的18000元/㎡,涨幅超过60%,买房者仍趋之若鹜。作为炒作事件的主角,成都中德英伦联邦也因此着实火了一把,并迅速完成去库存,并带动了整个成都楼市火爆至今。出来混,迟早要还的。在调查期间,成都市房管局曾关闭涉案项目商品房网签、暂停销售,暂缓办理中德红谷在成都后续项目的预售许可。据了解,“中德·英伦世邦”项目参加2016年10月3日至10月7日举办的成都市第48届秋季房地产交易会资格也被取消。据天眼查显示,成都中德红谷成立于2010年,注册资本为3.5亿元,主要从事房地产开发与经营、物业管理业务;向上追溯,江西洪客隆投资集团有限公司持有成都中德红谷100%股权,熊婷与胡兰平则分别持有江西洪客隆41%和39%的股权。目前,成都中德红谷涉及到的法律诉讼案件多达3040起,主要涉案问题为房屋买卖合同纠纷。如果,开发商编造“狼来了”的故事助推房价攀升,可以理解为源于资本的贪婪;但面对手无寸铁的业主棍棒相向,则一种对规则及法律的赤裸裸藐视。2016年12月21日,中德·英伦项目物业管理人员指使“隆某”和该小区售楼部保安队长王某纠集保安队员,强力驱散商讨维权事宜的业主。同时,对多名小区业主进行殴打,造成4名业主不同程度受伤。2017年6月,针对中德英伦物业、安保,随意驱散、殴打业主事件,经成都市高新区检察院提起公诉,当地法院以寻衅滋事罪判处13人相应有期徒刑。5月高新南区地价连续三次创新高受疫情影响,今年全国多地楼市出现低迷,而成都因其巨大的发展潜力,吸引着全国各地的企业进入。在此背景下,众多开发商将着力点放在了成都市场,并加大拿地积极性,也让成都楼市迅速恢复。以成都高新南区为例,区域内住宅新房严重“短缺”,2020年至今,仅有中洲锦城湖岸小区项目取得预售许可证。据悉,该小区项目供应房源182套,主要户型面积在140㎡~190㎡之间,每平米均价超过27000元(清水)。可以看出,该楼盘入门价超过370万元,这在成都算是较高端的房价水平;再从报名情况来看,共有707人参与摇号购房,综合摇号中签率为仅25.74%。从土地供给层面来看,2020年以来,成都高新南区已通过拍卖成交了3宗土地,且接连三次刷新了最高楼面价纪录。5月12日,高新区桂溪街道牌村一宗46.68亩商兼住土地,溢价38.33%,以16600元/㎡的楼面价成交;5月21日,高新区中和街道蒲草村一宗69.21亩的纯住宅土地,溢价31.54%,以17100元/㎡的楼面价成交;5月29日,高新区中和街道劲松社区一宗24.08亩纯住宅土地,溢价50%,以19500元/㎡的楼面价成交。从大成都范围来看,证券时报·e公司记者注意到,早在2019年,华发集团曾以19800元/㎡的楼面价竞得成都锦江区一宗地块,将配建并无偿移交2%的租赁住房,创下当时成都土拍楼面价新高。进入2020年,房企对成都土拍市场的热情不减,多次触及最高限价。今年3月19日,成都新都区三河街道一宗63.57亩土地上市拍卖,土地用途类型为纯住宅,起拍价5250元/㎡。据悉,龙湖、保利、旭辉等共16家房企报名参与拍卖,最终上海大发房地产集团有限公司以11800元/㎡楼面价拿下该地块,溢价幅度达到124.76%。4月2日,成都还曾拍卖出让两宗住宅用地,合计约150亩。其中,位于成都锦江区的另一宗地块净用地面积约131亩,起拍楼面价15600元/㎡。据悉,建发地产竞得该宗地块,成交楼面价19800元/㎡,溢价率26.92%,无偿移交比例为7%。考虑到无偿移交比例,彼时建发地产拍地楼面价或许比2019年华发集团拿地价更高。截至到目前,成都土拍楼面价超过15000元/㎡的地块数量已经达到20宗。其中,溢价幅度最高的则是首次进入成都市场的禹洲地产,该公司于2019年5月16日,以楼面价18400元/㎡拿下三圣乡一宗土地,溢价率高达134%,并一举多得当月成都土拍“地王”。因为仅仅一个之后,“地王”便被易主,青羊一宗地由四川金雁以18512元/㎡竞得,溢价48%,成都地价再次创下新高。年内超4万人曾参与单个新盘摇号面粉涨价了,面包也就更贵,高地价自然抬高了新房出售价格。面对此情此景,一些原本无人问津的楼盘也迅速成为香饽饽,今年3月以来,成都已有多个楼盘再现了万人参与摇号抢房的“盛景”,甚至部分购房者从未实地踩盘项目位置,也积极参与价值上百万的摇号买房。今年以来,成都楼市持续火爆高烧难退,3月以来,成都恒大天府半岛、自在轩等多个楼盘报名摇号人数超万人规模,普通购房者中签率在1%左右;4月中旬,成都新盘凯德卓锦万黛超2.2万人抢194套房,普通购房者中签率0.3%;4月26日,成都新房楼盘川发天府上城取得取得项目预售证,共推出786套房源。参与该楼盘网上报名摇号的人数超过4万,创下年内单个新盘摇号购房人数新高,普通购房者摇中概率仅0.7%。

  其中,3月11日,成都恒大天府半岛天纪小区项目取得预售证,本批次准售房源共360套,建面约110-122㎡,房源均价约12500元/㎡。据链家平台显示,该小区二手房均价为16000元/㎡,中间存在每平米3000多元所谓“剪刀差”。证券时报·e公司记者从售楼处了解到,有超过1万人报名参与摇号购房,这也是春节后成都首个摇号人数过万的楼盘。据成都购房通计算,恒大天府半岛全部摇号人数为11129人,普通购房者摇中概率仅为1.45%。要知道,从2018年5月~2019年8月,恒大天府半岛已经有四批次房源取得预售证,其均价基本维持在13000元/㎡以内。但在前四次摇号中,购房者参与积极性明显不足,尤其是前三次摇号,该楼盘普通中签率分别达到59.87%、127%和824%,刚需中签率则为94.4%、123%和437%。这就意味着,只要愿意报名,几乎都能中签买房。那么这类楼盘为何在2020年突然变得“更香了”呢?在成都当地楼市流传着一句话:“留给大家的低价新房已经不多了!”有行业人士对证券时报·e公司记者表示,成都土地拍卖成交价格的走高,担忧房价继续上涨的恐慌情绪蔓延,促使一部分此前为考虑买房或者买房意愿不强的人,加入到“打新”的队伍中来,这是一部分增量。此外,2017年7月,成都率先在全国范围内推出人才落户政策,彼时,大学本科即可快速落户并拥有买房资格。2018年“515”新政后,成都相关部门积极“打补丁、不漏洞”,楼市调控新政将限购对象调整为家庭,并纳入12个月以上社保作为购房必备条件。如今,几十万新入户人口,已逐步拥有了购房资格,这又是一大增量。成都坚持“房住不炒”落实调控从另一方面来看,成都二手房库存数量不断扩大,市场博弈正在加剧。截至5月24日,链家平台曾显示,成都在售二手房首次突破14万套大关,自2020年3月底以来,增加1万套房源,增速迅猛。需要指出的是,链家北京、上海、广州、深圳在售二手房分别为9.19万套、6.03万套、7.28万套、4.37万套,同期增长2900套、1300套、7800套、6700套,增量远低于成都。与此同时,链家成都真实出租房源有11.66万套,若叠加待售房源,总计将逼近26万套。值得肯定的是,近年来,成都市政府、市住建和城乡建设局等相关部门已多次制定及下发相关政策,以保证成都市房地产市场平稳健康发展。2019年,成都市住建局局长张樵曾对媒体表示,市住建局按照国务院要求,研究“一城一策”的具体方案,将制定“因地制宜”的政策,精准调控房地产市场,实现房地产市场健康发展,满足市民住房需求。“实施“一城一策”,是为了更加实现精准地调控,不能理解为“放开限价”。2020年3月27日,成都市房地产市场服务中心曾发布《关于禁止发布含“不限购”等房地产敏感信息的通知》要求:一、各经纪机构要及时开展自查自纠工作,禁止宣传、发布房地产市场敏感信息,严格规范机构行为,不得损害成都房地产形象;各房产发布平台,禁止发布含不限购、不限价、不限售、不限贷,不摇号,以及增值、保值、贬值、上涨、下降、价格倒挂等涉及房地产市场敏感词汇,切实规范发布行为,净化市场环境,保障成都市房地产市场平稳健康发展。3月31日,成都市住建和城乡建设局发布通报,经查实,四川远行房地产营销策划有限公司、成都大唐房地产经纪有限公司等机构发布不实信息,扰乱了成都市房地产市场秩序,决定对涉事单位予以通报批评,按规定给予信用记减分等处罚。成都市住建和城乡建设局希望,全市房地产开发企业、中介服务机构、推介平台引以为戒,坚持“房住不炒”定位,严格落实房地产市场调控政策规定。各区(市)县住建行政主管部门应严格按照中央、省、市决策部署,坚持房地产市场调控政策的连续性、稳定性,进一步加大市场监管力度,加大检查频次,及时依法依职责查处违法违规行为,确保成都市房地产市场平稳健康发展。

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