又一个大城市 对楼市动手了!

1评论 2020-07-07 15:31:15 来源:刘晓博说财经 作者:刘晓博 单月怒赚97%过程拆解

  在昨天公众号“刘晓博说楼市”的文章里我们讨论了杭州、东莞等城市的“楼市新政”,以及国家出台“新一轮楼市调控”的可能性。

  话音刚落,又一个大城市出手了,这就是身为副省级城市、计划单列市的宁波。

  又一个大城市,对楼市动手了!

  上图:2016年行政区划调整之后的宁波,有6个区、4个代管的市县。

  7月6日夜,宁波四个部门联手发布了《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。“通知”一共有10条,其中主要的看点是:

  1、扩大了限购的范围。新的范围是“北环西路—广元路、广元路延伸段(规划)—西洪大桥(在建)—秋实路—鄞县大道—机场路—鄞州大道—鄞县大道—宁波绕城高速G1504—东环南路—东环北路—北环东路—北环西路所围区域”。

  又一个大城市,对楼市动手了!

  也就是上图中标识的地区。

  又一个大城市,对楼市动手了!

  2017年出台的限购区域,是上图中标识的区域。我们可以这样理解:以前宁波的限购区相当于“内环以内”,现在相当于扩展到了“中环”。

  三类人,将无法在限购区域内购房:一是在海曙区、江北区、镇海区、北仑区、鄞州区市五区行政区域内拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;二是在市五区行政区域内拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭;三是在市五区行政区域(不含奉化区)内没有住房,但不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭。

  限购区域范围扩大后,鄞州、江北、镇海、海曙部分区域划入限购圈。家庭住房情况核查范围也将从老三区扩大至市五区,以后镇海、北仑的居民在限购圈内购房也将按新的政策规定执行。

  2、将加大土地供应力度,强力推进已供项目加快开发建设,尽快形成有效供应。从严核定新出让地块商品住宅销售价格,调整住宅用地出让竞价规则,严格控制楼面地价。

  据称,宁波下半年计划供应住宅用地(含商住混合)1.7万亩左右,市区计划供应住宅用地(含商住混合)1.0万亩左右。

  3、强化市场销售管理。《通知》要求,严格执行商品房预售许可政策,每批次预售建筑面积不少于5万平方米,每批次间隔时间不少于3个月。

  4、持续整顿房地产市场秩序,对公开摇号销售商品住房的,应当委托公证机构全程监督。

  可以看出,宁波是近期出台楼市调控措施里力度最大的。宁波实质性地加强了限购,将更多区域纳入限购区域。

  而此前出台楼市调控新政的杭州,只是在抽签方式上向人才购房做了倾斜(但延长了享受优惠人士的限售期到5年)。

  东莞则只是收紧了新房的限价,规定新房在3个月内涨幅不得超过10%。看似收紧了价格管制,但事实上给开发商预留的全年涨价空间是非常大的。

  所以我昨天说,杭州和东莞的调控新政都是“挠痒痒”。

  相比之下,宁波的力度就大了一些。只不过限购区域的扩大,效果是把热钱挤向市内其他区域而已。

  又一个大城市,对楼市动手了!

  上图是民间机构发布的“核心城市二手房涨幅”的统计,是6月第四周和5月第四周之间的环比,可以给大家做一个参考。

  从上面数据可以看出,在核心城市里宁波涨幅仅次于深圳(东莞、惠州没有纳入考察),位居全国主要城市的第二名。涨幅比较大,是宁波出台新一轮调控政策的根本原因。

  又一个大城市,对楼市动手了!

  上图是中国内地主要城市经济对外依存度的排名。宁波对外依存度(2019年进出口总额除以当年GDP)达到77%,是比较高的城市。事实上,宁波是中国对外出口的10强城市。

  我之前在专栏里讲过,由于中美贸易战和疫情的影响,中国对外贸易压力比较大,国家已经提出了“国内循环为主”和“出口商品转内销”的判断和举措。

  在这种背景下,对外依存度比较高(超过50%)的城市,稳增长、保就业的难度明显加大。这时候,楼市适当活跃是必须的,可以对冲压力。

  绝大多数对外依存度超过50%的城市,自去年以来楼市都有放松措施。比如东莞事实上取消了二手房交易必须按照“差价的20%”交税的做法,深圳调整了豪宅线。其结果是,东莞和深圳都大幅降低了二手房交易的税费,每套可以节省几万到数十万(甚至上百万)不等,激发了市场的活力。

  此外,珠海、上海、天津等,都有一定程度的楼市放松措施。比如上海在临港新片区缩短了外地人才购房的社保年限(5年改为3年),并在全市突破了首套房贷的下限(央行本来规定房贷利率参照5年期LPR利率,不能打折的)。

  去年以来,经济对外依存度比较高的城市,都出现了房价上涨。苏州启动相对较早,随后是深圳带着大湾区周边城市一起涨。就连广州这种对外依存度不算高的城市,也放松了4个限购行政区(花都、南沙、白云、黄埔)的人才购房。

  但涨多了,必然要出台调控措施,因为国家“房住不炒”的基本原则没有改变。

  最近杭州、东莞出台措施,以及宁波扩大限购区域,都有微调楼市的意思。一方面不希望楼市太热,另外一方面也不希望楼市转冷。

  另外,最近两天盛传:国家住建部一位副部长率队到深圳调研,还举行了座谈会,深圳或许会很快出台新一轮楼市调控措施。据财联社发布的最新消息说,坊间流传的所谓“深圳楼市新政”都是假的(见下图)。

  又一个大城市,对楼市动手了!

  由此可见:目前楼市虽然局部有过热情况,但整体仍然平稳。而且适度回暖是官方乐意看到的,因此短期不太可能会有全国性的“新一轮调控”。各地的微调,一般都会比较温柔,显示了管理层对回暖趋势的认可。

  至于宁波楼市,是有一定投资价值的。宁波目前GDP位居内地大城市第12位,超过无锡和青岛,仅次于南京。汇聚资金方面,已经超过2万亿,位居内地城市14名。这基本上是宁波综合实力的排名。

  在浙江省内,宁波地位仅次于杭州。但在跟杭州的竞争中,只有招架之功、并无还手之力。过去10年,杭州小学生人数大增了39%,宁波只增长了12%,甚至低于嘉兴(+20%)和金华(+29%)。

  我之前多次在文章里指出,宁波有财运,但缺乏人气。人口竞争力偏弱,是未来宁波值得关注的问题。可以采取的措施是,大幅降低落户门槛。

关键词阅读:楼市 宁波

责任编辑:赵路 RF13155
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