深圳楼市还能疯多久?上周末住建部副部长实地调研 召集地产商、中介座谈 讨论了这些问题

1评论 2020-07-08 00:12:45 来源:券商中国 作者:翁榕涛 单月怒赚97%过程拆解

进入7月以来,已经有杭州、东莞、宁波相关政府部门出台新政,收紧楼市调控。和深圳一样,这些城市楼市近期都明显升温,甚至出现了一房难求的现象,房价也随之明显上涨。在分析人士看来,当前“短暂退烧”的深圳楼市可能是下一个进行调控的城市。

  2020年上半年已经过去,尽管受到新冠肺炎疫情的冲击,但深圳楼市的上半年却走出了相对独立的行情。据国家统计局数据显示,深圳3月~5月的二手房价格涨幅在全国70个大中城市位居前列。

  进入7月以来,已经有杭州、东莞、宁波相关政府部门出台新政,收紧楼市调控。和深圳一样,这些城市楼市近期都明显升温,甚至出现了一房难求的现象,房价也随之明显上涨。在分析人士看来,当前“短暂退烧”的深圳楼市可能是下一个进行调控的城市。

  券商中国记者获悉,上周末(7月4日),住房与城乡建设部副部长倪虹赴深圳调研,并与深圳市住建局、房地产开发商、房产中介机构等代表举行了座谈会。

  住建部副部长调研深圳楼市

  此次座谈会主要从上半年房地产市场运行情况及存在问题、房地产长效机制方案落实情况以及对房地产的建议三个方面进行。针对目前深圳商品房供不应求,房价上涨压力大的问题,深圳本土地产商华润置地(港股01109)、万科的高管提出了各自的看法。

  会上,华润置地华南大区总经理蒋慕川表示,深圳受土地资源制约,住宅用地供应量一直太少,尤其是优质的地区供应量更少,这是深圳商品房供不应求,房价上涨压力大,优质区域一二手房价格倒挂严重的重要原因。深圳政府今年加大了住宅土地的供应,希望政府能够继续加大供应力度,深圳最大的问题也是人多地少,所以希望深圳能够扩容。

  万科集团合伙人谭华杰则不认可蒋慕川对于深圳“人多地少”的说法,其指出“是开发率的问题”。

  谭华杰解释称,目前全球除中国以外没有一个国家规定开发率控制在50%以内,日本东京登记的开发率为70%,很多居民还住独立屋,所以东京的人口及占地面积情况足以说明,利用好开发率就能改善居住环境,深圳是全中国开发率最高的城市,但也就40%的开发率,希望中国在开发率上可以借鉴日本等国家的政策。

  谭华杰的观点与万科董事会主席郁亮曾发表的看法不谋而合。在去年万科北方媒体交流会上,郁亮指出,纵观海外市场发展,郁亮指出东京的发展经验值得借鉴参考。

  郁亮曾表示,“很多人说中国人口多,但东京人口比北京还多,城市面积比北京小,平均每个家庭却有1.17套房子。而且仔细看房子价格,市中心通勤1小时左右的范围房价每平方米1万多元,半小时左右是每平方米两三万元。”

  “东京能做到如此,我们也能做到。”郁亮认为,一方面是不断提高土地的开发效率。东京都市圈有60%的土地拿来做开发,而国内大城市中,深圳土地开发率大概在46%左右,上海大概在30%左右,北京、广州则都不到10%。

  除了“土地开发率”的问题,谭华杰在会上以纽约、华盛顿等城市案例说明国内写字楼严重过剩,市场去化压力极大,并指出深圳未来三年新增写字楼供应量可以满足未来25年的需求。

  卓越集团副总裁陈林也表示,资产管理业务是卓越的核心业务之一,包括写字楼和商场,近年来经营压力都很大,尤其是疫情发生以后更加困难。深圳写字楼供应过剩,叠加近年经济活力不足,出租率和租金都在下降,写字楼投资回报率较低。商场租金收入和商户销售额挂钩,受经济景气度影响也较大。

  此外,谭华杰与陈林同时提议,加快深圳“商改住”政策的落地实施。

  楼市以稳为主,不希望出现炒作

  广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出,“此次调研的主要意义还是希望楼市以稳为主,不希望出现楼市炒作。毕竟除深圳外,其他城市房价相对平稳,有些地方房价还在下跌,包括房价稍有上涨苗头的东莞在政策上也堵住了。”

  上半年深圳楼市“虚火旺盛”吸引了全国的目光。国家统计局的数据显示,今年3~5月,深圳二手房价格环比涨幅分别为1.6%、1.7%、1.6%,在全国70个大中城市分别排名第1、第2、第2;同比涨幅分别为9.7%、10.3%、12.0%,在全国70个大中城市分别排名第5、第3、第2。

  今年上半年,深圳二手住宅无论成交量还是价格均创下不错的成绩。乐有家研究中心的数据显示,今年上半年深圳二手住宅过户44000套,同比上涨41%,仅次于2019年下半年。

  深圳上半年二手住宅成交均价为每平方米65435元,环比上涨5%,同比上涨8%。单价上涨,套均总价也由2018年上半年的522万涨至2020年上半年的556万,如今总价500万左右的房子已经成为市面上主流购房需求。

  成交数据显示,2020年上半年深圳购房者更青睐于购买60至90平方米的两房或三房单位,单价集中在每平方米5万元至10万元之间。与2019全年度数据相比,两房的购买者有所上涨,从之前的26%涨到了32%,每平方米7万元至10万元的购买者更是从23%上涨到了30%,再一次验证了深圳购房者的购买力之强。

关键词阅读:深圳楼市 住建部

责任编辑:付健青 RF13564
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