调控已转向 楼市接着颤抖吧!

1评论 2020-07-09 07:32:20 来源:米宅 作者:大白 单月怒赚97%过程拆解

  调控升级不是个例!

  7月刚刚开始,已经有三个城市相继进行调控升级:

  7月6日,宁波四部门联合印发《通知》,对偏热的房地产市场进行“降温”,坚持“房住不炒”。核心内容包括扩大限购范围、限地价、加强住房贷款审核等方面。新政落实时间更是让人猝不及防,从当天(7月7日)起实施!

  但宁波并不是第一个,把时间向前推进4天,杭州、东莞已经发布调控升级政策。

  7月2日,杭州调控升级——

  人才限售5年!不能多盘摇号!3.5万/㎡以下 “无房家庭”倾斜比例不低于50%!

  在同一天,7月2日,东莞发布堪称史上最严厉的商品房预售制度

  1、一次性预售面积不得低于30000㎡;

  2、同一幢(栋)住宅均价相差幅度不得超过20%;

  3、申报均价不高于本项目上一期同类型商品住房申报均价的5%(含);

  4、精装修价格原则上不超过2000元/㎡;

  5、商品住房实行购房实名制,认购后不得擅自更改购房者姓名;

  为什么这三个城市会突然调控收紧?原因有三:

  1、宁波、东莞、杭州楼市太热了!活跃的过头了。

  2、国内疫情基本结束,意味着此前的纾困、支持政策该变变了。

  3、房地产年度投资目标上半年完成的不错,土拍可以将降温了。

  但,这还仅仅是开始,接下来会有更多的城市跟进,更大规模的楼市紧缩政策可能会在更多楼市过热的地方出台。比如南京、成都、深圳、广州、三亚、厦门、福州等

  这背后是中国楼市的7月魔咒。

  2

  楼市7月魔咒再次袭来

  楼市有一个7月魔咒。

  每年的7月,都是很有分量的一个月。今年也不例外。

  这是因为每年7月30日(31日)的年中政治局会议。

  它的特性是调整和定调。所以,每年7月之后,全国楼市可以用改天换地来形容。一年中有四次政治局会议,分别是4月、7月、10月、12月,其中7月末政治局会议定调下半年政策走势。)

  为了证明它真实的存在,我们以2018年2019年为例;

  2018年7月之后——

  从一线到二线整治开始:

  先是住建部公布“违法违规房地产开发企业和中介名单”,遍及北京、广州、天津、重庆等一二线热点城市。同一天,北京、上海、南京等30个城市全面开始开展治理房地产乱象专项行为,打击投机炒房行为。

  接着是从一线到二线,土拍成交价及溢价率直接降温,流拍不断。

  再接着到了9月,直接导致一二线地王项目崩溃,低价入市已成唯一的选择。一二线楼市行情逆转,从牛市末,走到彻底凉凉。

  再到10月份,万科活下去,碧桂园全国7折,降价维权,一二三线城市一片哀嚎。

  11月份,开发商贡献了年度最大的降价促销,跑量回款,但市场反应依旧低迷。

  这就是2018年7月之后发生的事。

  我们再来看,2019年7月之后。

  先是7·30中央政治局会议,基本定调,接下来楼市无行情。

  紧接着央行收紧房地产信托,连续两次官宣加强管控房企杠杆融资,此举基本掐灭二三线最后一点土拍热情。

  再紧接着利率普遍上浮。监测的35个城市的533家银行分(支)行中,除停贷银行外,首套房贷利率持平和上升的银行数量大幅增加。部分银行将首套房贷款利率调整至基准上浮20%。

  很快合肥、大连调控升级,多个城市跟进。

  9月,广州率先打响降价第一枪,随后多个城市降价促销事件层出不穷,2019年楼市的降价促销拉开序幕。

  这是2019年7月之后楼市发生的事。

  但2020年,并不会简单的重复2018年和2019年。

  3

  弱化会是下半年的关键词

  在7月之前,深圳、南京、杭州在内许多热点一二线楼市,都出现了近乎疯狂“打新”情况下,但,这些城市的地方政府都默契的没有发声。

  这背后是疫情的影响,经济需要楼市的火热来传递信心

  7月之后,依然面对同样的问题,因此接下来——

  我们会看到有两只手一手严控货币大水涌入楼市,一手专打买房必涨的信心。

  我们会看到有两个面一方面政府帮你压住市场不能涨,另一方面不断给出诱惑条件请你进场。

  因此,越好的城市房价、越好的板块,越是被压制在底部。

  因此,像2017年的重庆、西安、2018年的沈阳、苏州,2019年深圳这种机会,是必然要出现的。

  对于2020年7月之后,有五点可以明确——

  1、调控收紧是一定的,但不严厉。

  中国楼市被彻底切碎,虽同在一个时空,但楼市走向却会千差万别。看似没有规律,实则很有规律。简单说就是按需涨,让谁涨谁涨,一如2019年双十一新政之后的深圳

  广州是接下来,除了深圳,今年一线上涨最明确的城市

  2、北上继续滞涨。

  在北上调控没有实质性放松之前,北京、上海依然遵守季节性行情。换句话说,北京、上海这几个都说要涨了要涨了,从基本面看成交量上去了,低价位房源不断消失,但上涨通道没打开,只听见喊声,却不见大动静总体下半年横盘。但会比2019年好。

  3、三四线假涨,假热闹。

  所有三四线上涨都是热点事件的炒作。比如南阳房价超过17000等等,都不是市场基本面。

  接下来三四线所有的调控都是一面疯狂的试探上层底线,一面疯狂的寻找存在感。

  接下来放松甚至取消限购和降低首付比例会是三四线非常普遍的现象。

  4、强二线摇号抢房盛况不再,最迟10月份之前。

  5、普通二线会出现因土拍热点事件引发的市场假嗨。

  为了完成房地产年度投资额度,通过土拍+特价房的形成一些小热点。但市场基本面大概率依然横盘。11月或有回调风险。

  比如,7月8日郑州一场号称50余家开发商激战的土拍,开盘5分钟就结束,但溢价率高达78%。

  6、有城市走出独立行情,会是谁?

  主要看调控升级政策的尺度简单说就是有没有对自己下狠手,有些城市的调控升级,与其说是升级,不如说是在释放“你该入手了的信号”,比如刚刚调控升级的杭州,明显的不给力。

  所以,接下来将是哪个不安分的成为热点城市?那么下一个调控升级的就是谁!下一个走出独立行情的也极有可能是它。

  这听起来有些不可思议,但这就是中国楼市的调控逻辑。

  

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关键词阅读:调控 楼市

责任编辑:赵路 RF13155
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