深圳楼市悬念:调控何时来?房价如何走?

1评论 2020-07-14 02:18:42 来源:时代周报 单月怒赚97%过程拆解

  深圳楼市热度不减,调控的靴子被业内认为即将落地。

  “可以预计调控政策的出台已经进入倒计时,最近深圳楼市的确有点过热,宁波、杭州、东莞等地都已经推出一些调控政策,深圳应该快了。” 7月10日,一家前三十强房企的执行董事告诉时代周报记者。

  近日,深圳一些新盘持续火热,比如位于深圳光明区的金融街(行情000402,诊股)华发·融御华府,预售394套住宅房源,最终8998人认筹,中签率录得4.37%,这一认筹数刷新了深圳的摇号纪录。

  乐有家研究中心数据显示,2020年6月深圳二手住宅过户10594套,成交均价66034元/平方米,上一次深圳二手住宅月度过户量破万套是2016年3月。

  自3月以来,深圳二手房市场进入复苏快车道。据国家统计局数据,3―5月份,深圳二手房价格涨幅领跑全国,环比涨幅均在1.6%左右,同比涨幅从9.7%攀升至12.0%,均位于70城市前5。

  同时,伴随着市场的火热,深圳楼市“喝茶费”“捂盘惜售”“业主加价”等现象开始出现。

  “深圳楼市的这一轮火爆,投机炒作起到导火索的作用,最主要是影响了预期。”7月11日,提及近期深圳楼市的表现,易居企业集团CEO丁祖昱向时代周报记者表示。

  持续多日的火热局面,毫无疑问引起了监管部门的注意。

  时代周报记者获取的一份会议记录显示,7月4日,住房和城乡建设部副部长倪虹赴深圳调研,举行座谈会,参会的有万科、华润、贝壳等开发商和中介机构,讨论了上半年深圳房地产市场运行情况及存在的问题。

  随后,关于深圳楼市调控即将收紧的传闻在坊间热议,7月7日,参与了此次会议的专家向时代周报记者表示,这场会议仅是调研,调控的事情并没有官方消息。

  深圳市住建局随后回应称,暂未接到相关通知,一切以官方公示为准。

  虽然调控收紧的传闻尚未正式落地,但此次调研被外界看做是监管部门的重视,这也让一些房企焦虑。

  7月11日,一家国有房企的华南区域投资负责人告诉时代周报记者,他们光明区的新项目将在10月开盘,目前还在跟相关部门协商备案价格,希望能将均价提到6万元/平方米以上,比周边项目要贵1万元/平方米。

  “如果政府现在出台调控措施,势必会对我们的项目造成影响。”该人士表示。

  深圳楼市又行至方向选择的关键节点。

  楼市火热引发关注

  90后的付刚(化名),是一名典型的“刚改客”,即有着刚性改善住房需求的一类人群。他在龙岗布吉拥有一套近90平方米的小三居,今年4月初,他以360万元左右的价格卖掉,希望购置一套位于宝安区或者光明区内480万元左右的三房。

  这样的总价使得他的选择范围比较窄,仅有两个新盘符合,其中位于宝安区西向的天福华府所剩无几。光明区的金融街华发融御花园成为付刚重点关注的楼盘,然而4.37%的中签率让付刚落选认筹名单。

  金融街华发融御花园不过是深圳楼市新房火爆的一个缩影。6月20日深夜,另一楼盘新锦安海纳公馆发布5套房的诚意登记客户名单显示,认筹人数共计1171批,中签率更是低至仅0.4%。

  今年上半年,尽管各地楼市受到疫情不同程度的影响,但深圳依然走出了独立特性的行情。

  乐有家研究中心数据显示,2月结束,深圳楼市迅速回到了年前的状态,3―6月,深圳一手住宅月度成交稳定在3000套以上,最高峰在4月的3446套,二手住宅的成交更为亮眼,在6月更是时隔4年再次破万套,市场复苏势头迅猛。

  市场热度正向上涨轮空以及远郊的罗湖和龙岗区域传导,轮动效应明显。

  位于龙岗坂田街道的新楼盘大族云峰在经历了去年的冷冻期后,在今年成为购房者心中的“香饽饽”。

  “去年初,该项目的进价为5.4万元/平方米,我们当时还启动了二三级联动,但仍然还卖不动,而现在,单价已经涨至5.9万元/平方米,并且不需要任何中介代理,不少朋友托我买都没有买到。”7月11日,该项目的营销人员告诉时代周报记者。

  7月10日,一直专注新盘市场的中介也向时代周报记者透露,宝安、坪山、光明等热门区域的新盘自主消化能力非常强,几乎不给中介代理,而他也开始转战二手房市场。

  事实上,二手房市场的火热程度远超过一手房。

  在新房市场失意的付刚也开始将目光瞄准二手房市场,然而他发现二手房市场的涨幅已超过他的认知。

  6月21日至今,付刚已经看过20多套房子,但满意的房子总会在第二天就被人抢走,而且每套都比前那一套卖得更贵,甚至还遭遇业主临时加价40万元。

  乐有家研究中心数据显示,上半年二手住宅成交均价为65435元/平方米,环比上涨5%,同比上涨8%。

  全国瞩目的火爆行情引发了监管层的关注。7月4日下午,住房和城乡建设部副部长倪虹赴深调研房地产的情况,引发了外界对于深圳调控政策的猜想。

  就在第二天,7月5日,付刚收到了中介发来的微信,是一则关于“深圳马上要出台调控政策”的传言。

  深圳楼市要出手调控的消息,在网上引发猜测,大致内容主要有两点,一是,即使有深圳户籍,需要满足2年或5年的社保才能购房;二是调高二手房交易税费。

  突如其来的调控传言很快传导到市场的每一个环节。

  付刚向时代周报记者无奈地表示,近期购房的人明显增多,在几次看房过程中,他遇到了不同中介带来的10余个看房人,俨然是一个小型现场拍卖会。

  而他只能将预算增加30万元,希望能尽快在7月内选定。

  投机导火索

  近日,多位楼市观察分析人士认为,投资炒房是近期刺激深圳楼市的一大因素。

  据深圳中原数据,3月以来,市场中的投资需求比例逼近40%,几乎达到了2015―2016年的水平。

  7月12日,广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉时代周报记者,去年底,豪宅税的调整降低了二手房交易成本,对于投资客而言是巨大利好,再加上今年上半年货币宽松,大家的买房欲望不断爆发出来,深圳楼市逐渐被投资所主导。

  货币政策方面,上半年,国内三次降准,全面降准与定向降准结合,释放大量流动性。

  “留什么在手上都比留现金好。”7月10日,深圳某房企的营销总经理向时代周报记者表示,深圳对资金放松非常敏感,货币放松后,有不少亲戚都在向他打探深圳楼市的信息,他也替几位无暇亲力亲为的朋友投资深圳房产,而他负责的楼盘项目有20%―30%属于投资性购买。  

  7月11日,克而瑞深圳区域总经理陈洪海向时代周报记者表示,3月初,二手房价开始上升,在资金开始流入一手市场后,新房去化也在提速。

  同日,易居研究院副院长杨红旭告诉时代周报记者,深圳先行示范区的建设、前海蛇口自贸片区“双扩区”、豪宅税减免等政策,都为市场注入乐观情绪。

  但在中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁看来,背后的核心原因是严重的供需失衡问题,主要问题是,不认真解决供给侧的问题,深圳楼市的所有问题都无法破解。

  7月12日,宋丁向时代周报记者表示,深圳是全国城市中,潜在需求最旺盛的城市,人口净增量为全国最多的城市之一,2019年净增常住人口41.22万人。

  除此之外,本外币存款以每年平均净增7000亿元的幅度实现快速增长,目前已达到8.4万亿元的规模,名列全国第3。

  另一方面,深圳楼市的供给侧问题长期存在。根据宋丁提供的数据,深圳市域面积始终不到2000平方公里,其中将近1000平方公里生态控制线,剩下1000平方公里用于开发建设,目前已基本开发完毕。

  而产业用地的供应和占比都比较大,例如工业用地,目前仍保留30%的红线范围。

  其次,城市更新的大量项目都是高科技研发、金融、物流等大型产业用地或城市综合体项目,深圳住宅用地占建设用地的比例仅有18%,远远低于全国平均约33%的水平,更低于国际上40%以上的水平。

  乐有家研究中心数据显示,2020年上半年,全市一手住宅预售不足81万平方米,是近年来最低值;销售面积165.86万平方米,环比下滑17%,同比下滑4%;库存面积205.05万平方米,也是近年来最低点。

  下半年走势

  2020年下半年,深圳楼市会怎么走?成为外界最为关注的话题。

  尽管深圳市住建局对外表示,暂未收到关于新政的通知,一切以官方公示为准。但在行业人士看来,楼市调控已箭在弦上。

  陈洪海向时代周报记者表示,目前深圳市政府正在考虑进一步调控。

  “住建局发布了土地、金融、预售等放松政策,加大新房供应,二手房预计会由3年限售变5年,同时会出二手指导价格,严控银行高评高贷。除此之外,深户籍可能需入户满一年或者新深户连续缴交社保12个月。”陈洪海表示。

  “东莞和深圳还是存在着联动性,今年上半年深圳楼市火爆,也带动了东莞楼市,此轮东莞收紧是一个前瞻信号。此前金融街万人摇号的新闻也带来较大影响,业内开玩笑说,因为金融街引起了住建部的关注。”前述前30强房企执行董事认为,对深圳市场仍然非常看好,下半年估计受调控影响降温,但基本面在,房价后期还会上涨。

  宋丁指出,无论有没有调控政策,深圳楼市下半年都不可能像5月、6月这样一路上扬,无论是市场还是政策方面,都可能会有一个卡顿,让市场不要走得太猛,尽量平稳一些。

  “很难达到平衡,成交量和价格上,我们都希望价格不动,成交量一直上,但是有时候恰恰是成交量刚刚上一点,价格就跳上去了,这对于深圳这样全国房价比较高的城市而言是比较敏感的,市场方也应该相当警觉,避免出现阶段性的损失。”宋丁表示。

  7月11日,同策咨询研究部总监张宏伟表示,下半年,深圳楼市肯定还是继续涨,至于涨幅多少,视情况而定,但从大趋势来看,市场处于供不应求状态,资金宽裕的基本面也没变,所以整体来看还是保持上涨态势。如果加上调控,应该是在稳定的情况下有小幅上涨。

  杨红旭则认为,从目前来看,政府的调控对楼市影响比较小,因为调控并不严厉,只是表态,主要还是以整顿市场秩序为主,这样起到的作用并不明显,对市场影响有限。目前市场正在往上走,除非出台比较严厉的政策,比如升级限售限购方面的政策,市场才会逐渐恢复稳定。

  “调控加码”的预警并不能阻挡房企在深圳布局的步伐。

  上述国有房企的华南区域投资负责人向时代周报记者表示,调控严格说明市场情况、基本面较好,反而值得花精力去深耕。

  在他看来,下半年深圳楼市将稳中有升,而其所在区域公司也会持续布局。

  “一二手房价倒挂的现状,促使深圳的新盘去化速度高于其他区域,现金回笼速度也因此加快。目前我们在深项目不多,除了在公开市场拿地,也在跟深圳本地房企合作城市更新项目,争取尽快能推出新的项目。”该人士表示。

关键词阅读:深圳 楼市

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