深度丨高增长低房价,长沙做对了什么?

1评论 2020-08-02 21:25:00 来源:证券时报 单月怒赚97%过程拆解

  你怎么看长沙的房价?当证券时报记者把这个问题抛给长沙市民时,得到的答复大多是压力不大,比较舒适。

  近日公布的上半年经济运行数据显示,长沙站上了“C位”(核心位置):在2019年GDP总量排名20强城市中,2020年上半年长沙以2.2%的GDP增速位列第一。与此同时,7月份一则“深圳住建局前往长沙取经”的消息,又引发各地对长沙低房价的热议。长沙,能否成为一个不靠土地财政发展经济的样本?

  深圳大学博士后杨海波在接受记者采访时表示,低房价吸引人口、产业集群推动经济发展,这是长沙未来发展的主要逻辑。人是经济发展的根本,“人才是第一资源”,只要长沙保持“房价洼地”的稳定预期,人才会源源不断流向长沙。同时,低房价和低租金也会吸引大批企业过来,尤其要承接住珠三角、长三角的产业转移,未来可期。

  截至目前,深圳、杭州、南京、东莞、宁波等2020年上半年楼市火热的城市,无一例外加码了楼市调控。有长期关注房地产政策走向的人士向记者表示,大城市楼市调控趋“长沙化”,或为时不远。

  长沙人的小确幸

  “我们是省会里头房价最低的城市嘛!压力没那么大。”

  “房价还好,我才工作几年,就稀里糊涂地把房贷还完了。”

  “以前在深圳首付的钱,回长沙全款买了个房。”

  “舒适,果断回长后,两年时间房子妻子孩子车子都有了。”

  ……

  接受证券时报记者采访的长沙市民,对长沙的房价普遍感到压力不大,比较舒适。

  中房协与禧泰数据合作发布的最新数据显示,长沙房价均价刚刚1万元出头。这个价格放在全国来说,实属亲民。目前全国房价过万的城市超过70座,浙江省所有地级市房价已全部过万元。如果放在中部省会城市来看,也是最低:武汉均价接近1.9万元,合肥均价1.65万元,郑州均价1.43万元,南昌1.28万元。

  贝壳找房显示的长沙各区县最新价格

  与之相对的是,长沙经济发展势头不错。近日出炉的2020年上半年经济运行数据显示,长沙上半年GDP增速2.2%,位居2019年GDP过万亿城市增速排行榜第一名。这并非偶然,2019年全国有17个城市GDP过万亿,当时长沙即以8.1%的GDP实际增速,排名万亿俱乐部第一。

  房价低、GDP增速亮眼,这是许多地方政府羡慕的发展模式。那么,长沙的增长动力来自何方?第二产业表现强劲是关键。根据“长沙发布”公布的信息,今年上半年,全市规模以上工业增加值增长3.9%,比1~5月提升1.2个百分点,比一季度提升2.3个百分点;全市高技术制造业增加值同比增长20.1%,高于规模以上工业增加值增速16.2个百分点。

  固定资产投资增长较快也是一大亮点。上半年长沙固定资产投资增长4.0%,其中5000万元以上项目、亿元以上新开工项目完成投资分别增长29.2%和58.5%。同时,上半年该市全体居民人均可支配收入25777元,同比增长4.8%,比一季度提升3.0个百分点。

  占据宜居宜业优势的长沙,连续12年入选中国“最具幸福感城市”,且跻身2020年网红城市全国八强,名列中部第一。

  楼市调控的“长沙化”

  从深圳到长沙,高铁不过3小时左右,每天对开50多趟列车,交通非常便利。7月8日,深圳住建局一行10人,前往长沙住建局“交流房地产市场管理经验”。

  纵观长沙的楼市调控,也是一个不断“打补丁”的过程。自2017年开始,为了遏制房价过快上涨,恢复房地产市场秩序,长沙先后打响“房价保卫战”、“反炒房攻坚战”,相继出台“318”、“520”、“923”系列调控政策和“625反炒房”9条措施,从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击炒房等多个方面对楼市打出调控“组合拳”,全面堵塞投机炒房通道。

  目前, 长沙的限购和限售政策是:本地单身户籍或非本地户籍家庭,限购一套商品住宅;已婚以家庭为单位限购两套,且取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套;外地户口需连续缴纳24个月社保或个人所得税方可限购一套。限售方面,居民四年限售,企业五年限售。

  此外,长沙通过大量供应土地,杜绝人为制造短缺。从2015年到2019年,长沙土地供应面积接近9000万平方米,仅2019年就供应了2600多万平方米。

  一家头部地产商的长沙销售处负责人告诉证券时报记者,在调控之前,他们项目接触的外地客户较多。调控后外地客户因无法解决购房资格,再加上四年才能交易,投资客已经很少了,基本上以刚需为主。他看好长沙楼市的发展潜力,新的土地拍卖价格一直在上涨,限价在逐步抬高,长期来讲,房价会与长沙城市地位匹配。

  记者从长沙多个地产中介处得知,目前长沙二手房市场低迷,购房客户主体是非长沙户籍、但在长沙工作的刚需自住客,尤以湖南省内其他地市人员较多。

  地产中介橱窗展示的房源信息

  数据也佐证了这一点。长沙市住建局提供的数据显示,今年1~5月,长沙本市户籍购房者占比70.03%,本省其他市州购房者占比26.82%,外省购房者占比3.15%;首次置业者占比81.99%,二次置业者占比17.24%。

  深圳与长沙,代表中国楼市的两极。今年一季度,易居研究院曾发布报告称,2019年,在其测算的50个城市中,房价收入比中位数为13.3;深圳最高,达到35.2;长沙最低,仅6.4。房价收入比,就是指一个人不吃不喝多少年可以在这个城市买一套房。长沙人不吃不喝6.4年可买房,深圳人则需要35.2年。

  长沙做对了什么?

  为什么长沙不依靠土地财政,能成为GDP过万亿的城市呢?

  杨海波认为,一是长沙的城市中心并不明显,呈现出多中心的发展态势,因而无法形成大面积的高房价区域;二是长沙的劳动密集型产业较少,导致长沙的省内吸引力不如其他省会,而且湖南人去珠三角就业和创业的较多;三是从房源供给跟得上需求;四是长沙的第三产业占比较大,能提供充足的财源;五是长沙市政府主动作为,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”思想,具有前瞻性和引领性。

  长沙高铁西城片区建设项目林立

  在楼市调控上,长沙做对了什么?杨海波表示,一是合理、科学、高效地制定政策,在大量的调研与反馈中形成了有利于长沙长远发展的调控政策;二是把控土地出让环节,比如在试点地块采取“熔断+摇号”的限价机制;三是在打击“炒房”的同时,有效提供房源供给;四是保持政策战略定力,形成在长沙不能炒房的预期。

  证券时报记者在采访中也发现,长沙市民对于炒房并不热衷,“不涨不跌,没什么好说的。”很多人没有尝过房产价值飙升的甜头,所以没有投资买房的意识。

  80后刘顺是土生土长的长沙人,父母买了3套房,父母住一套,一套出租,还有一套是父母给他买的婚房,170多平方米。“都是一次性付款,我们不习惯按揭。”刘顺是专车司机,太太在医院上班,收入比他略高,而且稳定,他们家庭名下只有一套房产,按照长沙的政策,可以再买一套房。

  “我老婆想买,因为她想把公积金用起来,说她们医院的小姑娘都买房,我不同意,人家小姑娘买房可能是她们没有房,咱家有三套房,还买什么房呢!”刘顺觉得没必要买房,“我们家那个70来平的小房子,租出去一个月才2000块,没什么钱赚。”

责任编辑:Robot RF13015
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