二房东升级的“WeWork”在中国有多少操作空间?

2015-04-14 09:29:43 来源:虎嗅网

    将美国“二房东”的商业模式“移植”到中国,会有很大的市场空间,也会遇到很多凶悍的对手。

    联合办公模式的典型代表,美国公司WeWork,它让不同背景的人共享一个办公空间和行政服务,一起工作、交流、分享。同一空间下的跨界组合产生的叠加效应,是与以往封闭办公空间或SOHO所不同的。

    3月8日,万科副总裁毛大庆离职再创业,要学习WeWork创业当“二房东”,但WeWork这个去年12月份就被估值50亿美元的“联合办公”场地,并不像只是赚取租金差价的二房东那样简单。

    《华尔街日报》这样描述WeWork:这间成立四年的公司主营业务是承租大面积的办公区域,然后进行分割,再分别转租给初创企业;它希望一起工作的创业者们互相交流创意,分享办公区域与行政服务;WeWork将最终发展成初创企业们的温室。

    WeWork与ServOffice模式的创新点

    其实,这种WeWork模式属于写字楼联合办公模式,但它并不是这个模式的首创。联合办公模式还包括以ServOffice模式为代表的服务式办公室,而且这种模式早已进入中国。仅在北京,雷格斯、世鳌国际等服务商就建立了近百个写字楼。它们分布在国贸、三元桥、朝阳门等商圈。

    ServOffice模式同样具备WeWork模式的四大特质,它以服务性为卖点,为客户提供具备办公家具、设施以及秘书、会计等人员和行政服务等整套办公体系,也是写字楼“化整为零”的经营典范。通过分割租赁空间、提供公共空间和服务,实现集约经营,减少企业固定资产投入,降低一线城市甲级写字楼的入驻门槛。这种办公室在欧美也被称为商务中心或即时办公室。在起源地美国极其普遍,它几乎存在商务区的每一栋写字楼中。

    与WeWork场地的开放——透明玻璃隔墙的办公室和大面积的敞开式工位区不同,ServOffice的工位是以独立办公室的形式存在,更具私密性。入驻企业多偏向猎头、投资、企业顾问等咨询服务的商务类客户。硬件档次和工位租金也更高。当然,办公空间的开放与封闭仅仅是物理形态的,而联合办公的价值在于不同群体在一起交流、分享与协作。

    无论是WeWork还是ServOffice,都是创新型办公场所的代表,与国内现有写字楼经营模式相比,它大体有四点变革:

    √ 第一,地产开发到地产运营的轻资产变革。虽然近年来国内商业地产、楼宇经济被看好,但是传统模式下“拿地、开发、招租”的资金投入量大,运作周期漫长。相比之下,以WeWork模式为代表的地产运营商通过物业改造升级,可以在数月内完成项目交付,快速回笼资金。

    √ 第二,写字楼产品形态变革。一方面,租面积到租工位,非标准产品到标准产品的进步,瞬间打破了以楼层、面积、户型、使用率等为代表的写字楼的复杂性。另一方面,租赁标的可伸缩性以及租期的灵活性,又减少了企业对未来发展不确定性的顾虑。因此营销成本也将随着产品的改进而降低。从购买决策上来看,租一张工位和买一个汉堡有本质区别吗?

    √ 第三,集约经营到共享经济。客户获得的不再仅仅是一块面积或一张工位,还包括前台、会议室、茶水吧和休闲区等公共资源。而大部分企业对于公共空间存在依赖性,尤其随着通信网络技术的兴起,便携笔记本、iPad的普及,人们越来越多地尝试在多元化的空间内完成工作、交流、协作——但这部分空间的实际使用率并不高,甚至包括工位本身也是如此。而从另一个角度来看,使用比拥有更有价值。对运营方而言,服务新客户的边际成本趋向为零,有机会降低门槛获取更大的市场容量——类似健身俱乐部的会员制。

    √ 第四,空间硬件到服务的变革。办公空间是企业最基本、最底层的需求。有了办公室,注册成立公司具备法人资格后,考虑的才是生产经营、财税、人力资源等服务增值。运营方提供的第三方服务降低了客户采购成本的同时,也降低了第三方服务商的销售成本,而运营方自身则获得客户关系和黏性,最终实现三赢局面。

    支撑WeWork高估值的要素,不光是共享经济或房地产的创新模式,还有广阔的市场。2010年,WeWork创办,美国“一人公司”的数量已超过 2000万家,经济危机和高失业率让此数字每年以14%的速度增长。在WeWork获得3.55亿美元融资的2014年,美国自由职业者和独立工作者总量已达4200万人,他们是联合办公场所的典型客户。

    在家里SOHO办公,工作和家庭界限模糊也会引起各种不便。WeWork更像是一个正式的办公场所,并且大家可以聚在一起抱团取暖。

    反观国内,经济结构调整与房地产拐点论的出现,以及存量房时代的到来,资本界和媒体呼唤中国版WeWork出现也不足为奇了。

    大众创业、万众创新的背景利好

    从大环境来看,我国正处于大众创业的风口,市场与政策利好。2014年全年国内新注册市场主体1293万户,同比增长45.9% 。

    从社会分工来看,第三产业增长势头强劲,以互联网、现代服务业为代表的新兴行业存在巨大的市场空间。在这些细分市场里,原有企业分工衍变成社会分工成为趋势,占中国企业85%的私营企业成为主角。

    同时,2009~2013年货币供应量高达63万亿元,远远超过中国自开国以来到2008年底59年的货币供应量。高附加值、高回报的新兴行业增量货币的出口之一,资本市场也在不断推动创业。

    而企业办公场所却没有得到充分满足。北京市写字楼存量虽早已突破千万平方米,但过去4年中租金却持续走高,整体空置率不足5%。

    与此同时,老旧厂房和公建也迎来了新的生机,这正是“毛大庆(楼盘)们”所看重的。在产业结构调整和优化城市空间布局背景下,北京推行淘汰“三高一低”产业的举措,将使大量的商办物业浮出水面。

    一是老旧工业厂房。数据显示,北京市城六区内老旧厂房存量达数百万平方米。二是批发市场。根据京津冀一体化方案,北京市产业升级计划已被提上日程。朝阳区将外迁245个专业批发市场,东城区也有41个面临转型升级的市场,体量达100万平方米。

    打着WeWork和“大众创业”的金字招牌,可以从政府手中轻松获取老旧厂房资源——这将成为地产人的金饭碗,无论是土地本身还是附属建筑物的持有和改造翻新,成本都要比开发模式低得多。价值洼地的老旧厂房稍作设计包装,即可实现翻倍甚至多倍的租金效益。即使不懂经营,也可以招来咨询和创投机构,输出创业辅导、投融资服务。

    盯上WeWork模式的不仅仅是地产派,开发、运营、基金等所有关联行业,以及孵化器机构也在争抢地盘,它们尤其青睐低成本物业。创业者们对甲级写字楼高大上的硬件并不敏感,他们希望得到的是联合办公所带来的生态环境。

    以往北京中关村,再差的写字楼租金每月也要200元/平方米,人均工位成本超过1200元/月,孵化器不得不采用平价策略、甚至赔钱对创业者提供工位出租,然后靠政府补贴糊口。如果老旧厂房获取物业成本可以无限降低,通过改造扩建或增加楼层实现复式、LOFT,那么租金压力不复存在,还可能以此形成竞争力,推出免费工位以吸引更多创业者,增加入孵团队,提高项目质量。

    最后,我们再一同回顾下,国内现有写字楼市场,看看中国版WeWork会有哪些对手。

    WeWork模式会水土不服吗?

    看似天时地利人和,但WeWork的本土化一定会成功吗?任何产品或服务的终端都是人的行为,而不同文化则可能是导致WeWork水土不服的因素。

    √ 服务溢价。WeWork收费并不低。包含了公共服务的工位月租是350~400美元,折合人民币约2200~2500元。即使不考虑中美两国人均GDP比例和位置因素,其租金也高于北京普遍创业场地的工位价格。而当价格高于自己心理预期时,中国人习惯尝试用“每平方米价格”来计算租金成本,而忽略服务增值的部分。如果照搬WeWork的定价方式,必然形成门槛,更无法吸纳“大众创业”。

    √ 开放精神。在WeWork,创意、科技、专业服务、教育和非盈利事业等类型客户可以畅快交流、分享、互助,产生协作价值恰恰是其社区文化的精髓。反观目前国内,似乎只有科技孵化器才具备“联合办公”的基因,相同或关联行业信息对称,同一类人从了解到信任后的开放合作。而中国版WeWork如果不能产生多元化的行业聚集叠加价值,只是把五花八门的公司凑在一起,那仅仅是合租。

    √ 碎片化办公,移动办公的使用习惯。对于美国一人公司和自由职业者来说,全日制、一周7天可使用的办公地点可能意味着节省成本。这一点在WeWork的会员基数上可以体现:WeWork发展到20万平方英尺的时候,其空间最多容纳3000个人同时办公,但当时WeWork的会员是1.4万名。这说明租用固定工位的客户只占一小部分,大部分会员会按需预订工位——WeWork成为城市公共空间,与传统办公空间的搭配使用。这种趋势在国内不知需要多久才会形成主流。

    最后,我们再扫描下国内现有写字楼市场,看看中国版WeWork会有哪些对手。

    √ 首当其冲是孵化器,虽然大多定位科技类孵化器,总理口中的“互联网+”,北京市每年60万毕业生,使得集中在中关村科技园区和大学周边的孵化器看上去更吃香。据科技部火炬中心官方发文,国内已有超过1600家孵化器,在孵企业8万余家,就业人数175万。

    √ ServOffice模式,即服务式办公室行业。如果说孵化器服务的是准公司和初创型企业,那么服务式办公室则偏向人少、图方便,适合从事现代服务业的经理人创业,主要是扎根城市的商务区的甲级写字楼,如北京国贸CBD、上海陆家嘴、广州珠江新城、深圳等。据笔者近年来不完全统计,国内主要一线城市的服务式办公室数量超过300个楼层,办公面积近50万平方米。

    √ 文创园,与工业园区大多处于城市边缘和城市周边卫星城镇不同,此类文化创意产业园很多集中在市区内。以798为代表的老旧厂房翻新改造的园区,文化、广告等行业企业扎堆,奥运会之后新增了尚8、77文化创意产业园等品牌。从物业获取角度,文化创意产业园是“毛大庆们”的主要对手。

    包括以SOHO中国为代表的甲级写字楼,以及更多更广的乙级写字楼和国有三产办公楼。虽然楼宇品质差,但大多位居城市中心。后者在硬件复制上并不难,已经有很多从业者打着孵化器或服务式办公室的名义经营。如果从软性服务和创业辅导方面下手,也会瓜分WeWork的市场。

    价格、文化和使用习惯是中美两国的主要差异,也是行业人士普遍担心WeWork在华水土不服的关键因素。能否处理好上述问题是走出第一步的关键所在。

    WeWork在欧美两地的十几个办公场地中,创意、科技、专业服务等类型客户高度集中,这些看似不相关的企业之于任何一家公司都具有依赖性和互补的可能——一方面是入驻客户,另一方面又充当了生态环境的一份子。如果能够顺着行业关联、产业融合的角度去营造一个利他、多赢的生态圈, WeWork模式还是很有希望在中国土壤上开花结果。

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