中国房价面临全面失控?
号称史上最严厉的京版新“国五条”细则延续了对投机投资购房的打压,但其能否达到预期的调控效果,已经成为全国上下关注的焦点。
3月底至4月初,地方版的执行细则密集落地。从“限购升级、纳税从严”的北京,到“无具体实施细则”的海南,不同地区对楼市调控政策的差异化执行,多数在意料之中。但社科院报告警示“国五条”方向反了,房价面临全面失控。
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新房限价时代来临 新“国五条”效果备受期待

社科院报告引争议

根据国家统计局统计,2013年3月,全国70个大中城市中有68个城市房价出现环比上涨。近日,中国社科院财经战略研究院公布的报告指出,房地产市场再次出现全面反弹,表明住宅市场重调控、轻改革的思路需要做出全面调整。

报告警告称,住房供求已经失衡,房价面临全面失控,如果不及时推进改革,那么市场还将出现大起大落。只有在坚持调控不放松的同时,加速推进房地产市场制度的综合改革,才有可能走出“屡高屡调”的历史怪圈,实现房地产市场与国民经济的良性协调发展。

一些专业人士认为,在目前的商品房市场调控政策方面犯了方向性的错误,用错误的计划性调控手段对待相对市场化的房地产商品住宅交易市场,只能造成失调,根本不可能实现调控目标。

但也有不少业内人士持不同观点,称事实并不是这样,该报告的言论“站不住脚”。

北京中原地产研究部总监张大伟就“房价全面失控”论发表评论称:事实并不是这样,已经不存在普遍的住房短缺,仅是一二线局部区域短缺。房价上涨的压力也仅存在一二线。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭也表示,近年来,社科院多次发布房地产类报告,关于房价走势的预测,常被调侃为“反向指标”。如今“房价面临全面失控”一说,同样站不住脚。

因为2012年下半年以来,只有一线城市成交量增幅大于其他城市,住宅存货去化速度快于其他城市,房价涨幅大于其他城市。而多数二线和几乎全部的三四线城市,由于市场保持供大于求的形态,房价只是温和上涨,实在谈不上什么“全面失控”。

警示重于结论

应该承认,房地产市场的供求失衡并不是新近出现的。在多年房地产的起落但长线上升趋势中,供求失衡是一个始终存在的问题。与此同时,也要看到以北京为代表的全国大中城市,确实在今年遇到了新的房价上涨问题。因此,也就有了“北京市相关领导已经放话,房价控制目标直接挂钩相关负责人的‘乌纱帽’” 的消息。

所以,全面看待现在房地产市场价格上升的风险,既要承认这一风险,又不能高估这种风险。同时还要看到政府调控的决心,以及调控政策作用发酵的过程。

以北京为例,伴随着房价控制目标要和“乌纱帽”挂钩的消息,北京公布了239宗近期拟供应地块。其中商品住宅用地43宗,约819公顷。房山、通州等地都有多宗地块要供应。土地的大规模放量,加上政府其他配套举措,如“限地价竞房价”,这都会进一步带给市场更平稳的预期。

倘若政府部门能在土地等方面进一步让利,同时加上开发商压缩利润空间,以价换量、求得业绩,房价下行空间还是有的。

回到楼市供求的问题上,4月全国多个主要城市成交量已经出现下滑。北京4月商品住宅新房成交量也环比下降63%。

从直观的市场面看,个别楼盘的供不应求,并不能掩盖楼市整体成交下滑的趋势;有的热点楼盘排号者多,最终选房者少,也说明供求两端依然有博弈空间。对于许多区域来说,一旦预售证开闸,恐怕依然会是有冷有热。

结语

与其把房价全面失控当成一个结论,不如当成一种警示。这一警示,提醒调控应更关注供应端,而不只是抑制需求;提醒调控更应注意长效的、市场的手段,而不能只是诉诸行政手段的强力。

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