央行力保首套房贷是托市吗
5月13日,一份会议纪要扰动了金融、房地产两大领域敏感神经。这份材料称,5月12日央行召集商业银行行长举行会议,要求各银行合理发放个人住房贷款。央行副行长刘士余主持会议时表示,要根据市场需求,优先确保住房消费贷款的资源配置。
央行的这一口头要求,引发公众热议:央行即将出手托市吗? 与其说央行的新要求是托市,不如说是央行希望商业银行保持其应有的信贷功能。
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央行力挺首套房贷需求 避免楼市调控误伤刚需

银行减少房贷业务

由于市场规模大、资本占用少、不良率低等优势,个人住房贷款业务在2011年以前曾是各家银行竞相争逐的“香饽饽”。然而,近两年来,伴随楼市调控不断升级,个贷的供求关系发生大逆转:额度不断收紧,利率也大为提高。

座谈会上,工行和招行针对当前个人住房贷款业务出现的问题做交流发言,其余各家银行做补充发言。被提及的主要问题包括:按揭贷款平均定价有所提高,其中,首套住房贷款利率工行执行基准利率,招行上浮7.6%,中信上浮8%;受贷款规模影响,房贷积压不能及时放款,影响放款效率;尚未出现大规模弃房现象,但大额房贷断供较多,银行处置较难。

去年以来受互联网金融影响出现的银行存款搬家现象,部分限制了银行的贷款空间。而严格的存贷比政策要求和存款考核压力,进一步强化了银行钱紧的外在表现。出于资金回笼的需要,商业银行普遍开始将信贷结构向回报周期较短的小额贷、经营贷、消费贷倾斜,而将房贷置于了非优先位置。即使发放房贷,也是上调利率者优先,有打折诉求者靠后。

尽管房贷收紧是银行趋利避害的自然选择,但其副作用显而易见。众所周知,目前的楼市调控政策是以行政调控为主导的非常态,限购等调控手段尽管效率高,却可能对有正常住房需求和改善性住房需求的群体造成“误伤”。在这种情况下,如果银行房贷持续收紧,“误伤”面积就会扩大。

差别化房贷政策不变

楼市调控不是不满足正常的居住权,楼市去泡沫化也不等于去杠杆化。这应是央行强调加快个人住房贷款发放节奏的本意所在。央行力挺首套房房贷需求,体现了一直以来的差别化房贷政策,并不意味着房地产调控方向的变化。

差别化房贷政策,简单而言即对保障性住房、中小套型普通商品住房建设和居民首套自住普通商品房消费予以支持,同时坚决抑制投机投资性购房需求,对前者给予政策性贷款优惠,而对后者严格贷款投放,增加其投资成本。

首套房房贷紧张可能会造成楼市紧急下降甚至是硬着陆,这对银行资产也会造成波动,带来不良干扰,影响贷款秩序。此次会议或许表明了监管层对楼市的态度,即对一套房贷款允许甚至鼓励,对二套或多套房贷款的暂停发放持默许的姿态。

而且,加快个人住房贷款发放节奏也未必会起到托市的作用。一方面,对个人住房贷款的申请资质仍然严格,而且门槛还在趋于抬高,加快个人住房贷款发放节奏所产生的市场效应仍将大大被限制。另一方面,楼市之所以形成泡沫,本质上是地价占比过高、流动性泛滥、民间资本投资渠道狭窄共同催生的结果。其内在驱动力与是否发放房贷并无直接关联。

结语

央行的此次发声还是在坚持着差别化房贷政策,并无托市之意。

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