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  11月26-28日,2013观点商业年会将正式在广州开幕,作为观点地产新媒体主办的首届商业年会,届时有超过200家发展商、零售商、品牌商、专业机构出席,预计参会嘉宾人数超过350人。

  值得关注的是,27日晚将举办的“2013年度商业最佳表现奖”颁奖典礼,从运营商、商业项目、零售商和品牌商四个方面,寻找最具代表性、最具指标意义的商业项目、企业、品牌和团队,届时与会的嘉宾与主流媒体将共同分享这份荣耀。

  金融界网站将对会议进行全程网络图文直播,敬请关注!

  尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们:

  大家早上好!欢迎大家来到2013观点商业年会现场!

  2013年步入尾声,2014年正向我们走来。在此岁末年初之际,中国迎来新的改革历史发展机遇,房地产与商业行业同样如是。今天,在对新改革时期的无限想象中,商业地产先发制人,占据了重要地位。

  作为中国房地产行业的全新聚焦点,商业地产发展速度之快有目共睹。而在商业地产繁荣的影响之下,中国商业发展也日新月异,成绩斐然。

  地产与商业的融合造就了今天的成功,也为日后发展奠定了基础,但是商业的未来还需要时间的沉淀和经验的积累,中国商业和地产还有很长的路需要探索。

  今天,首届观点商业年会依托于房地产业内著名的博鳌房地产论坛、城市观点论坛、观点地产网和观点地产新媒体等众多传播交流与合作平台成功召开。在一天两晚短暂而又紧凑的时间里,我们将一起去为中国商业地产璀璨繁荣的未来添砖加瓦。

  今晚,观点商业年会现场还将举行盛大的“2013年度商业最佳表现奖”颁奖典礼暨招待晚宴,从运营商、商业项目、零售商和品牌商四个方面,去寻找本年度最具代表性、最具指标意义的商业项目、企业、品牌和团队,各位与会嘉宾与主流媒体将共同去分享这份荣耀。

  交流与学习,是在探索中少走弯路的最佳途径。因此,今天我们相聚于观点商业年会现场,与房地产与商业行业的专家学者们、典范项目的打造者、运营者们,知名的商业运营商及零售商、品牌商们共襄盛举,一起去创造商业与地产更加美好的未来。

  最后,请允许我代表主办方观点地产新媒体、联合主办方搜狐焦点、华夏时报以及合作伙伴绿地集团、太古汇、竞优国际、5100西藏冰川矿泉水,欢迎各位朋友的到来!

  下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾,他们是:

  中国房地产业协会副会长 朱中一先生

  经济学家、国家行政学院决策咨询部研究员 王小广先生

  中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长 蔡云女士

  广东省房地产行业协会会长 蔡穗声先生

  莱蒙国际集团董事长、香港政府与内地经贸合作委员会委员、天虹创办人、副董事长 黄俊康先生

  佳兆业集团董事局副主席 孙越南先生

  金科地产集团股份有限公司副总裁 李战洪先生

  天虹商场股份有限公司商品中心副总监 宋瑶明先生

  越秀地产股份有限公司商业地产事业部总经理 梁济豪先生

  天河城百货副总经理 高山先生

  奥园集团总裁助理兼商业集团总裁 苗思华先生

  广州景豪坊购物中心总经理 杨军艇先生

  万达电影院线股份有限公司副总经理 徐跃东先生

  深圳卓越集团商业经营管理公司总经理 张尚学先生

  美国精选国际酒店集团中国有限公司总裁、法拉帝国际酒店及度假村集团行政总裁 曾颜先生

  绿景集团副总裁 陈铁身先生

  深圳市凯托蒙拓有限公司执行董事 卢卡先生

  中国新天地有限公司市场研究与策略总经理 邓俊文先生

  欧时力(赫基国际集团)全国拓展总经理 卢章卫先生

  新城控股集团吾悦广场商业经营管理总公司常务副总经理 殷跃平先生

  保利中环购物中心总经理 叶柯先生

  屈臣氏中国区总部全国策略联盟总监 张宏伟先生

  世茂影院投资发展有限公司总经理 刘明先生

  深圳市乐迪服饰有限公司总经理 罗鸿先生

  升龙集团副总裁 张艾明先生

  正佳广场经营管理有限公司总经理 潘华先生

  黑龙江宝宇房地产开发集团副总裁 华旭先生

  广州市例外服饰有限公司全国拓展总经理 邓立先生

  中信地产商业地产总监 田强先生

  RTKL国际有限公司资深副总裁、商业项目亚太区负责人 袁孝楠先生

  中国铁建房地产集团商业地产部总经理 王炳浩先生

  竞优软件总经理 陈念渭先生

  世联地产首席技术官 黎振伟先生

  融道中国执行总裁 郑展先生

  四海一家全国开发总监 黄树成先生

  观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士

  此外,本次论坛获得了200余家全国暨华南实力发展商、零售商及品牌商等参与,还有更多嘉宾正在赶来的途中。我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾以及参与、支持2013观点商业年会的朋友们,大会因你们而更加精彩。

  下面进入嘉宾致辞环节,我们将请出本届年会的致辞嘉宾上台。首先有请:广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生为我们致辞,有请蔡穗声先生。

  蔡穗声:尊敬的朱中一副会长、尊敬的陈诗涛女士,各位来宾、女士们、先生们,大家上午好!

  我们都知道,全国正在推进城镇化的进程,城镇化给我们房地产业带来广阔的发展空间和很深远的推动力,有人说新型城镇化不需要房地产业,我的看法恰好相反,房地产业在城镇化的发展中将起到重要的不可或缺的作用,我们讲的房地产业不仅仅是住宅业的发展,它包括商业,还包括现在我们所讲的旅游地产、养老地产、工业地产、科技地产、文化地产、教育地产等等。这些也说明我们今天房地产业的发展,已从过去比较单纯、比较重点的依赖住宅业的发展,转向更加全面的,跟各行各业,跟产业经济有更紧密结合的发展,这种发展首先是给当地经济带来推动力,然后是协同各行业共同发展,最后给我们这个行业带来很广阔的空间,我想这就是我们今天探讨商业地产发展的一个重要意义。我所理解商业地产不纯粹是传统意义上的百货业这个窄的范畴,应该有更广阔的内容,当然在座的有更多专家会有更精辟的发言。

  我预祝今天的论坛圆满成功,谢谢。

  主持人:谢谢蔡穗声先生,接下来我们有请中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士为我们致辞,有请蔡云女士。

  蔡云:尊敬的各位来宾、各位朋友,大家上午好!首先我很高兴今天能够跟朱中一会长一起来到观点地产新媒体主办的首届商业年会,在此,我代表中国房地产业协会,预祝本次大会获得圆满成功。

  今天在座的数百位商业界以及房地产业界的专业人员共同在次聚会,共同交流、思考中国商业地产的未来,也是中国商业地产到年终的一个承前启后的大会,因此我们非常高兴、非常荣幸的在此相聚。

  几年来,中国商业与地产紧密结合,甚至不分彼此,同时商业地产的发展也催生了我们国家的商业繁荣,在业界可以说是有目共睹的。当前正值十八届三中全会闭幕,全面深化改革出台的关键时候,中国迎来了进一步改革和发展的历史机遇,也是商业和商业地产获得发展的重大时期,我真诚希望我们抓住这次机遇。经济的发展、消费水平的增长会带来各方面的需求,我们知道,在这种增长的同时,也给我们商业地产行业带来了更高、更新的要求,那么我们商业地产开发商、投资商,以及我们的零售商、品牌商怎么样提供更多、更好的服务,为这个行业、为社会提供更多更好的服务,这是我们在全新的形势下提出的一个重要的需要思考的问题。

  我们知道,机遇和风险是并存的,这是对未来的商业地产也是最客观、最准确的描述,我们需要把握住这次机会,在获得长足发展的同时,为我们这个行业获得更多、更好、更大的发展空间和动力,也同时给我们国家的经济发展,为中国改革的全面深化提出新的支撑点。我相信这也是我们这次首届观点地产商业年会召开的目的,也是我们代表行业想表达的意思。再次预祝大会圆满成功,谢谢大家。

  主持人:谢谢蔡云女士的致辞,接下来我们有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士为我们致辞,有请陈诗涛女士。

  陈诗涛:尊敬的朱会长、蔡会长、王主任、蔡秘书长以及各位来宾,上午好!

  观点商业年会第一次举办,得到在座两百多家企业、超过350位来宾的大力支持及肯定,我想这正是商业地产及商业流通领域期望拥有更好的发展前景所带来的,所以,在接下来一整天的论坛、交流活动里,我想我们台上台下的嘉宾必将脑力激荡,为即将来临的2014年拉开一个充满智慧的思想大幕。

  今日来到现场的来宾,有观点多年的老朋友,他们曾经见证了观点的成长;更有一大批商业流通领域的新朋友是第一次走进观点,这里我用八个字介绍观点新媒体的特色:“坚持专业、勇于探索”。

  在过去的十三年里,观点地产新媒体携观点地产网、观点杂志、博鳌房地产论坛、城市观点论坛,走过了三十多个城市,成功举办了百余场论坛,与全中国及境外数万家品牌企业、数十万会员及读者共同分享了行业的思想精华,为无数企业搭建起一个充满商机、充满希望的平台。

  最后再次感谢绿地集团、太古汇、竞优国际、5100,感谢所有与会来宾及媒体朋友!预祝我们共同的2014年更加美好!

  主持人:谢谢陈诗涛女士,我们今天的嘉宾致辞就到这里。尊敬的各位来宾,本届观点商业年会大会主题为:商业的未来。大会分为上午和下午两个部分,首先进入今天上午的内容:商业地产发展高峰会。主题是:摩天时代的商业地产。地产发展与商业繁荣相融合,造就了现代都市中鳞次栉比的通天巴别塔。商业地产就此释放出惊人能量,无数商业楼宇开工落成,摩天时代是否再现?接下来,开启本届大会的主旨演讲环节:政策展望:后限购时期的商业地产。

  先有请今天首位奉献主旨演讲的嘉宾上台,有请:中国房地产业协会副会长朱中一先生。朱中一先生的演讲题目是:房地产业的主要任务与商业地产的发展态势。有请朱中一先生!

  朱中一:各位专家、各位同仁、新闻界的各位朋友,大家上午好!很高兴来参加这次论坛,我发言的题目是“房地产业当前的主要任务和商业地产的发展态势”。首先我简单讲一下我学习十八届三中全会的体会。我相信大家对十八届三中全会肯定都学习了很多,对我们自己关心的这一块肯定也认真的学习过了,我也学习了一下,我确实感觉到十八届三中全会对我们这个行业影响是很大的。尽管十八届三中全会的决定里头直接提到房地产的地方并不太多,但是跟房地产有关的,城镇化里面一大部分的内容都是跟我们相关的,另外城乡建设用地的问题、金融制度的改革问题,财政制度的改革问题,甚至户籍制度的改革问题,独生子女政策的调整问题,应对人口老龄化的问题等等,都和我们的房地产业有关。前段时间《中国建设报》、《中国房地产报》、《中房网》对我进行了采访,我就这些问题进行了解读,大家可以去看看这些报道。

  

  我觉得当前有两个问题要注意,当然更多的是政府部门要注意,一个是我们现行的政策怎么样逐步的向十八届三中全会指出的改革的方向过渡。在十八届三中全会的前后,包括北京、广州、上海、深圳都出台了有关的规定,我认为这些有关规定既贯彻了三中全会的精神,又结合了当前的实际,比如像限购的问题,从某种意义上,有的地方还抬高了门槛。另外一个问题,我们国家的房地产市场的差异性很大,所以怎么样促进房地产市场全面健康发展,实际上各地也都在想办法,我看到海南省9月份出台了一个文,《关于促进海南省房地产业平稳健康发展的通知》,它里头就讲到了一些很好的政策,就是怎么样结合海南的实际情况,来调整海南的房地产结构。我想在中央和各地政府的重视下,我们国家的房地产业肯定能够健康发展,这是对三中全会的一个基本的认识。

  下面讲两个问题,一个是当前和今后一个时期的房地产主要任务。概括来讲,就是调结构、稳市场、促转型。调结构,就是要完善住房供应体系和调整住房结构,首先要立足保障基本需求,引导合理消费,加快构建以政府为主的提供基本保障,以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。目前还是要加强保障性住房和中小套型的住房供应,同时要培育租赁市场和二手房市场,特别是租赁市场和二手房市场的培育,将来要引起大家的关注。像有些房价上涨比较快的地方,就要增加突然的供应,增加普遍商品房,北京还增加了自住商品房的供应。在10月31号,我跟总理汇报的时候,我就专门讲到了,增加土地供应,尤其是个别城市一定要增加土地供应。另外,在调结构里头还涉及到了商业地产、旅游地产、产业园区地产、养老等方面。

  稳市场。首先是要处理好政府和市场的关系,使市场在资源配置中起决定性作用和更好地发挥政府的作用,更多的采取市场化和法律的手段。包括已经进城的农民工的宅基地和房产的流转的问题,完善房地产金融体系的问题,健全住房政策性金融机构问题,健全规范的公积金制度,并发挥公积金支持中低收入家庭的问题,推进财税制度的改革等等。

  促转型。这一项在《决定》里头没有提到,但是我觉得在我们这个行业里头,这项任务很重。在决定的生态文明理念里面提到了这一条,在十八大中专门提到,要合理布局空间结构,促进生产空间集约高效、生活空间宜居适度、生态空间山清水秀,使得经济效益、社会效益和生态效益有机统一。这一条是今后指导我们房地产开发的一个很重要的指导思想,大家必须重视,而且它专门讲到了一些制度性的问题,包括将来的工业用地、住宅用地价格的调整问题,包括建立了一些其它的制度问题,搞旅游地产开发的要记住这些规定。在促转型里头,我们既要看到,这些年虽然我们的项目在质量、品质方面有所提高,但是我们资源的消耗确实系是比较大的。不少项目是重外表、轻内在的质量,重建设、轻管理,绝大多数的项目还是毛坯房,下一步一定要大力提倡开发节能省地环保的项目,特别是要努力探索建设长寿命的百年项目,要通过精心的设计、精心的施工、采用高强度混凝土等措施,把咱们的建筑寿命延长。我们协会也跟有关的几个骨干企业在探索,怎么样建设百年建筑。现在咱们的城市都是高楼林立,我们曾经统计过一个数据,上海的高层建筑有8700栋,100年以上的有400栋,这些建筑大多数的设计年限还是按50到70年设计的,怎么样延长它的设计寿命,这是一个很重要的问题。促转型应该是今后我们这个行业的重要问题,特别是商业地产、办公楼,因为都是大型的、超高层的建筑,这些问题都是要引起注意的。

  第二,商业地产的现状和发展态势。应该说我们国家的商业地产是伴随着我们国家的城镇化进程而逐步发展起来的,真正的发展可能是2000年以后,早一点的是在上世纪90年代中后期,十几年来,从事商业地产开发运营的企业积极探索,有的已经形成了自己独特的经营模式,比如像万达的租售并举的模式,国贸的以商业物业出租为主营业的模式,另外还有绿地专门开发超高层的模式,它已经积累了经验,而且不仅在国内,绿地已经走出国外,到6个国家去搞开发,说明它已经积累了一些经验。另外像万科、保利、龙湖这些专注住宅开发的企业,以及像苏宁、红星美凯龙等企业也先后进入了商业地产,特别是境外的企业,像新加坡的凯德商用,香港的瑞安、恒隆,华润置地、新世界中国等,进入大陆以后,确确实实使大陆的商业地产上了一个新的台阶。如今我们已经有一些品牌,包括万达广场、中粮置地的大悦城,保利地产的宝龙城市广场,以及绿地的超高层等等,已经打出了品牌,他们引领了我们国家的商业地产,这一点成绩是值得肯定的。而且,由于商业地产的发展,对繁荣地方的商业、改善城镇的面貌和方便人们的生活发挥了重要的作用。但总体上看,我觉得我们还处于探索和发展阶段,还存在着一些难点的问题,主要问题有三个:第一是房地产的开发、商业经营、物业管理之间还存在着不同程度的脱节。尤其是咱们国家提出新型城镇化以后,我一直在琢磨,咱们的地产怎么定位,我总的认为,在城镇化当中,我们的地产属于一个先导型的基础型产业。当然住宅是民生的,我们的商业地产是为相关产业的转型升级提供配套服务的。所以在这个关系当中,我觉得在商业地产上,商业的经营应该是这个产业当中的核心,我们的地产是为商业的经营提供硬件的设施和配套服务的。衡量商业地产成功的重要标志,主要是商业的持续经营的效益和商业地产的保值和增值。但是我们国家现在从事商业地产的时间并不长,而且很多是从住宅地产转向商业地产的,住宅地产是只管卖房,很少管经营的,所以在这方面的经验也不足。管理方面,从规划设计开始,考虑到商业经营方面的因素也有所不足,再加上物业管理没有形成统一的衔接,也会影响一些效率,我认为这是一个问题。第二,整体的布局是一个问题,这个问题我讲过很多次,当然重要的是跟地方政府没有制定商业网点的规划有关系。商业地产的开发它本来应该要考虑当地的人口数量、消费水平、市场容量、业态选择、商品定位等综合因素,但是我们现在缺少这种商业方面的规划,开发商从自己的利益角度考虑,就很难去衡量总量平衡、结构合理的问题,所以造成了一些布局错位,更造成一些地区商业地产过剩的问题。第三,商业项目的同质化问题比较严重,缺乏精细化的分类管理。咱们搞地产的人,肯定是重视前期的市场调查和策划的,但是他只是从他自身的角度考虑的,由于没有整体的规划,再加上有些经验不足,所以现在商业项目的同质化问题也很严重,有的城市追求贪大,脱离消费者的实际水平,盲目地开发了一些大的购物中心,而这些购物中心又跟当地的消费水平不相适应,所以这又造成了资源的浪费问题,造成了地产公司能不能持续发展的问题。

  产生这三方面的问题的原因,一个是跟人才缺乏有关系,一个是跟地方政府的盲目推动有关系,我认为这个确实要引起重要。从长远角度来看,由于我们国家城镇化的推进,再加上国家对服务业的支持、老百姓生活水平的提高,所以商业地产不管怎么样,它是有发展前景的。我们同时也要看到两个问题,一个问题是一些城市目前已经有阶段性过剩,另一个问题,我们必须要重视快速发展的电子商务对商业地产的冲击。4月30号,当时总理开专家会和企业家座谈会的时候,马云是最后一个发言的,但是马云的发言是李克强总理最高兴的一个发言,因为他讲到了电子商务的发展,他也讲到了他解决了1000万就业的问题,他也讲到了今年要有三四百亿的收入问题,总理听了非常高兴。而且马云在会上还讲了两个计划,媒体没有报道,一个是他准备跟邮局联合来发展他的快递业务,另一个,他准备把信息化和农业现代化高度融合,甚至将来的农产品都可以在他的网上采购。这是一个宏大的计划。我们商业的综合体,将来电子商务发展起来之后,我们应该怎么办?所以我们必须要考虑。我为什么说十八届三中全会全面深化改革很好,我们要从多角度来看这个问题,虽然十八届三中全会讲信息化跟工业化高度融合,实际上信息化是跟各行各业高度融合的,跟商业也高度融合,电子商务跟城市的商业地产高度融合之后,我们应该怎么办,这方面我们必须要考虑。另外,我们企业还要重视人才培养问题、融资水平提高问题,还要逐步转变经营模式,由现在的租售并举逐步的以租为主,或者是向只租不售过渡的问题,这样才能使我们的商业地产迈上一个新的水平。总之,我觉得在我们大家的共同努力下,不管是房地产业还是商业地产,肯定能够平稳健康发展的。

  主持人:谢谢朱中一先生的精彩演讲.

  黄俊康:其实这个事也是我们在苦苦探索的,我们做商业地产也有好多年了,但是因为魄力没有万达那么强,团队也没有那么好,所以我们就发展慢了一些。

  我们在探索的过程中,首先我们是有地产,莱蒙国际是在香港的上市公司,我们还有天虹百货,这是在29年前创办的,28年前就开业了。现在来讲,天虹今年大概有200多亿的销售额,地产大概100亿左右,大概加起来300亿左右的销售额。天虹也是从一个传统的零售行业慢慢的不断地变革,所以我们说零售业是一个又古老又强劲的行业。我们的变革是什么呢?传统的零售业面临着这么多冲击的情况下,天虹自己投资开发综合体,向大发展,另外向社区mall发展,还有小的,为社区服务。这也为天虹向O2O的发展变革找到了一个抗衡电商冲击的做法,我们希望通过我们的区域市场,我们更好的售后服务,我们更好的信誉,我们更好的配送的距离,加上自提的服务,我们相信在这些新的手段下,我们形成一种新型的企业,在这方面可以说取得了不错的成绩。三个星期前,天虹进行了4天的周年的战略研讨,经过研讨以后,天虹找到了自己在新时期的发展道路,我认为只要我们坚持变革,我相信传统零售业一定能够获得更好的发展,这是第一点。

  第二,从地产方面来讲,我们也是做一大一小,大就是做大型的综合体,比如说80万平方米左右的综合体,小就是为开发住宅区服务的配套。大的叫莱蒙峰荟,这是几十万平米的,还有为社区服务的,就是几万平方米的商业,零售只在里面占一部分。我们目前的探索就是朝这些方向做。

  黎振伟:黄总的思路是很清晰的,刚才听黄总的介绍,他的零售有200亿的销售,地产是100亿,他的企业现在有一个健康的收入,他以经营为主导,他们的目标非常清晰,该做的都做了,谢谢黄总。第二位嘉宾是来自奥园的苗思华,奥园是我们行业里面以创新著称的企业,你们曾经创造了广州房地产住宅的标杆。这几年你们从住宅转向商业,你们在转型中有什么创新?

  苗思华:非常感谢大会给我这个机会,今天很高兴有这个机会跟大家在这里见面,昨天接到通知,大会主办方要我参加这个论坛,的确像主持人说的,奥园以前做住宅是很成功的,从前几年开始,我们在做住宅的过程中就有了一个复合性地产的概念,在做住宅的时候,相关的配套产业都已经开始慢慢接触到了,经过几年发展以后,集团也采取了很大的变动,提出的战略口号是商住双线发展,这个战略提出来以后,就是商业和住宅是两条平行线在走,刚开始我们控制40%的商业、60%的住宅,以后慢慢扩大了比例,我们是2009年提出这个战略的,经过前期的准备,去年我们已经把商业公司改为商业集团了,成立商业集团的目的就是为了更快、高速的布局,我们现在在全国有40几个项目,现在我们转型过来之后,提出双线发展,奥园的商业产品线方面,我接手以后就进行了梳理,梳理三四线城市的产品和一二线城市的产品,还有文化、旅游、商业主题的产品。做这几块,实际上我们奥园也有非常牢靠的基础,现在商业集团成立以后,也在全国招聘了大量的精英,整个商业集团的招聘已经完成,现在正在梳理完善产品线,从明年初我们会全面发力,支持奥园的商业发展。

  苗思华:刚才我说了,我们有几条产品线,一个是三四线城市的产品,这是要快速拿地、快速复制的,我们在三四线城市的核心低端,我们是深耕广东、面向全国,广东是奥园的大本营,在一些三四线城市,我们会在这里面的中心地段快速拿地,快速开发,就是奥园广场这个产品线,我们在番禺有一个项目是十几万的体量,在三四线城市快速拿地的时候,我们会把体量进行适当的缩小。在一二线城市,我们奥园商业现在正在打造一个独特的主力店。还有一条产品线就是文化旅游的产品线,前段时间我们在阳江做了一个项目。做文化旅游产品,我们本身有基础,而且有这方面的资源,整合好了以后,我相信我们会有优势的。

  黎振伟:三四线城市容易过剩,所以苗总的做法就是动作要快,一二线城市市场难度比较大,所以比较稳。下面是新城控股集团吾悦商管总公司常务副总经理殷跃平,殷跃平是一直在商业方面做的,您以商业人的角度来看,对我们的商业地产有什么好的建议?

  殷跃平:我来自新城控股集团,我们是做房地产起家的企业,我们做商业地产的时间不是很久,到目前已经有5年左右的时间。我们现在也在做购物中心的发展,购物中心的发展方面,一般的企业都有一些底蕴,比如说做百货出身的比较多,在这方面,我们新城控股集团刚刚开始做商业地产,在这方面我们还是在学习和探索当中的。目前比较热门的讨论是电商对购物中心的冲击,特别是对购物中心里面零售的冲击,这方面已经非常明显。现在购物中心的应对,我看现在大部分比较现实的方向,就是怎么样发挥购物中心的优势,强调我的体验,或多或少地避开零售这一块。但是有一点,我认为我们做购物中心,所谓的购物中心首先是购物,而零售在购物中心当中的比重往往又比较大,我们一个购物中心的租金往往也靠我们零售部分来支撑,如果我们缺少零售,特别是忽视这一块,那我们整个租金水平是提不上去的。开发的投资回报也是很难保证的,所以这一点,我觉得是一个矛盾和困惑。我们知道,电商的冲击,电商最厉害的是两点,第一个是电商的便利,他鼠标一点就能成交,第二个,电商比较便宜,所以我们现在做购物中心,目前在零售受到冲击比较大的情况下,怎么样保证购物中心的健康发展,不能任由电商对我们购物中心零售部分侵蚀,我觉得有一个方向,能不能把电商的这两个方向嫁接到购物中心当中来。比如说我们购物中心当中能不能也实行商品的网上销售,能不能把平时喜欢玩电商网上购物的人贪便宜的心理跟购物中心的体验结合起来。也就是把线上的人也拉到线下,打通线上、线下、实体与虚拟的融合,我觉得这也许是一个方向。当然,目前要实现这个,还有很多的困难,这关系到我们目前国内的商业的模式,特别是百货的模式要进行彻底的改变,实体是一个利益体,网上也是一个利益体,这个冲击的利益体,我们以后能不能把它融为一体。最近我看了一下苏宁,它已经实现了网上网下价格一体化,同时最近比较热门的一个话题就是O2O这种模式,实现网上和网下一体的融合,这是一个方向。我觉得如果解决了这个问题,对购物中心来说也许是一个新的天地。现在确实是应对网上电商的冲击这一块,我们感到比较头疼,我们新城开发的购物中心是吾悦系列,我们现在已经开业了两个,在5年之内会有十几个项目开发出来。我们做购物中心,就应当在这个问题上考虑问题,使得我们做出来的购物中心的生存能力更强,我觉得这也是我们行业需要研究的方向。如果说下一个商业的新的大陆在哪里,我认为把这个课题解决了以后,我觉得我们的商业地产,或者说城市综合体的发展,将会是一片光明。

  黄俊康:我卖一句广告,我们天虹是中国第一家零售企业跟微信开展O2O全面合作的。

  黎振伟:刚才殷总说的一点我很有感触,你说零售要全、品种要多,但是网商太厉害,你说我们要降低成本,加快交易,我们现在的租金又越来越贵。

  殷跃平:这恰恰是我们一块肥的,因为零售部分的租金水平要高一些。

  黎振伟:我们怎么样降低租金很重要,本身商业项目回收周期就比较长,如果租金再低,那就很难做到。另外一点,你说百货的变革,我觉得很重要,现在很多百货中心都不卖东西了,都靠收租了,商家都变成了收租的,都不去经营了,这是一个问题,这个不改革,这个行业也必然被马云逼死,你自己都不做东西,你来收租,谁来经营呢?你不经营,马云做经营,就会把你干掉。

  第四位嘉宾本来是保利中环购物中心的总经理叶柯先生,可惜他没来,为什么我说可惜呢,因为中环购物中心就在我们对面,这个项目我是亲身参与过的,这个项目在1995年是港中旅拿下来的,当时他要做一个大型的购物中心、酒店、写字楼,结果我们认为不可行,所以这个项目烂尾了,一直放了10年,10年以后,保利把它接下来了,现在成了一个很好的项目,我也是它的业主,我的房子也租给了日本人,底下是一个吉之岛的超市,吉之岛做的广州最好的一个商场,叶总不在,很可惜。我想问他的是,中环广场能在保利手上成功,是机会、运气,还是专业?他没有来,没办法回答。但是有一点,我作为一个经历过的人,我觉得它很重要的一点,就是把原来的那种高大全降低了,他不做五星级酒店,也不做甲级写字楼,也不做大商场,做很适宜的公寓,一个很好的社区商业,而且做了管理素质很高的公寓和住宅,结果他成功了,成了这个商圈最好的项目之一。应该说这是一个很成功的案例。

  下一位嘉宾是中信地产商业的总监田强先生,也是我们的好朋友,我们在十几年前就一起合作,他是个专家型的,他从仲量联行到现在的中信地产,成为大国企的商业的掌门人。我想请问田总,您怎么看我们的商业的转型?也包括中信,因为中信在很早就在做商业,您的角度会更高、更全,刚才这些嘉宾谈到了挑战,中信怎么面对这些挑战呢?而且我知道中信一做就做大,这个大是不好做的。

  田强:感谢黎总,我们也认识十几年了,广州也算我的第二故乡,所以今天很高兴观点提供这个机会让我跟大家交流,中信是个国企、央企,我们这么多年还是一直在探索商业地产。中信地产做住宅开发也有20多年的历史了,也是从广东开始的,现在变成一个全国性的开发商,每年也有几百亿的销售额,做商业也算比较早,深圳的中信城市广场也算是深圳比较早的一个现代化的购物中心。但是到今天为止,我们不断地探索、学习和思考的步伐还没有停止。为什么这么说呢?因为我们确实面临着几个挑战,刚才前面有领导也提到,我们说的商业包括办公楼、购物中心、零售物业、酒店等等,我们看到很多地方的商业都是供大于求的,包括零售的同质化,还有电商的竞争等等。供大于求这个问题,这当然跟政府的规划、土地出让的计划都有关系,这个挑战也都是很现实的。另外一个挑战,作为住宅发展商,虽然做了几百个亿,其实我们的负债是很高的,真正的净资产是不大的,所以在这个基础上我们来做商业地产。刚才黎总说中信做商业只做大的,其实我们不是这样的,我们觉得是在高负债的情况下,在现金为王的情况下做很大投入的商业地产,这又是一个很大的挑战。另外,在城市方面,每个城市的发展是不平衡的,刚才奥园的这位嘉宾说他们集中在三四线城市的核心区,我们也有自己的战略,我们更注重的是一线城市,以及经济发达的二线城市。在这些挑战下面,我们还是在一直探索我们的对策。也跟大家分享一下,第一,我们不是贪大,也不是要做很多,不像有些同行那样,把它作为一个最主要的业务来做。但是现在政府出让土地,特别是好的地,肯定不是纯住宅的,都是综合的,规模也相当大,就凭这一点,我们还是要面对这个现实,所以我们的策略,首先就是我们专注于做精品,我们专注于做一些重要的一线城市,包括经济发达的二线城市核心位置的项目。另外一个对策,我们会发挥中信集团的优势,就是它的金融平台,以及它的多元化的业务,在商业项目前期的资金投入,包括后期的退出方面,我们也做一些探索。比如说我们跟中信证券就商业项目的资产证券化方面做了很多的工作,利用好金融的这个平台,也是我们下一步发挥自身优势的具体的对策。另外,在做精品方面,我们还是更专注于一些重要的项目,比如说我们投资的北京CBD,那对我们来说是一个重要的项目,我们可能更专注于做类似这种项目。

  黎振伟:谢谢田总的介绍,我觉得在一线城市专注精品是很重要的,但是在一线城市你想做小的是不行的,因为你拿不到小的地,但是你做精品,精品也一样可以做大。我觉得中国现在的问题就是大了之后就不精,要把大做得精是挺难的。我觉得中信有它的特点,它是多元化发展的。

  因为时间关系,我们这场对话到此结束,非常感谢各位嘉宾讲述他们企业的对策以及他们的思考,明年有机会在这里,我们再来检讨,再来看看他们的发展,给我们分享更多的经验。

  主持人:谢谢黎振伟先生的主持,也谢谢所有嘉宾的精彩发言。接下来我们进入商业地产发展高峰会第二个环节,主题是:市场新声:转型商业的路径与方法。下面有请本环节第一位演讲嘉宾上台,他是:中国新天地有限公司市场研究与策略总经理邓俊文先生。邓俊文先生的演讲题目是:地产与商业解码新天地的秘密。请邓俊文先生!

  邓俊文:尊敬的朱会长、蔡会长、蔡秘书长,还有大会的主办方和各位嘉宾,早上好!今天这个演讲最大的挑战就是15分钟要完成,15分钟其实谈不到什么解码,是跟大家做一个简单的交流。首先我要介绍一下我们瑞安集团中国新天地这个公司,第二个是我们怎么做的,中国新天地现在做的东西,从瑞安成立以来,我们一直都是住宅和商业并举的,并没有什么转型。第三,中国新天地是一个新的公司,我们成立了一年多一点,我们会给大家介绍一下我们做的项目。

  在这里我会用一个理念,我们购物消费的新模式。我们让大众的购物不再单纯的购买产品,而是融合建筑、艺术、时尚、文化和生活的全方位体验。我们要做的就是怎么满足这种体验,来达到我们整个商业物业的产值和效益的最大化。这些图片是我们在上海的项目十多年来做的活动,我们做一个商业地产并不单单是盖物业,而是把它当成一个产品。

  中国新天地是立足于中国的高端商业地产项目的持有者、管理者,我们是集生活、工作、娱乐休闲为一体的理念,致力于塑造一个充满活力的社区,我们每一个项目都有一定的规模,而且打造的时间都比较长。另外,中国新天地是专注在商业零售、办公楼、休闲娱乐和酒店物业的持有、管理和酒店的档次提升。

  邓俊文:我们的母公司是瑞安房地产,我们是作为一个城市整体规划领域的革新者,在城市的核心地段开发综合性的社区,在这方面,我们已经开发了十几年,从我们的第一个项目上海新天地一直到现在,我们也在很多城市做了不同的项目,我们都是在城市的高端可持续发展社区做一些标杆的案例出来。从2001年我们落成的第一个上海新天地,我们一直以这种整体的规划、设计理念来传承我们整个企业在其它城市的开发项目。创新的客户悠享的体验,我们除了在上海以外,我们在重庆、武汉、佛山,把我们的理念得到了完美的诠释。虹桥新天地是我们的另外一个里程碑,在这方面我们有更多硬件的创新。

  我们的新的企业的愿景就是:生活永风采。在这里,我们希望结合我们的城市发展,还有刚刚我们提到的中国城镇化内需的拉动,使我们跟整个城市社区形成纽带,让生活更丰盛,缔造更好的城市,构建心向往之的生活。我们的项目都是根据当地的特点,做出不同的特点,上海的石库门,佛山东华里是岭南的风格,重庆我们是用吊角楼的方式,这些都是我们整个项目操作的理念。

  下面我会很快的介绍目前中国新天地的6个项目,首先是在上海的太平桥项目,我们从2001年落成的上海新天地到现在,只完成了60万平米,从目前到2020年,我们还有接近1倍的面积要投入使用,总数接近122万平方米。大家可以看到我们开发的规模都非常大,这里大家看到的重庆田地,我们的总面积是360万平方米的,这是需要很长时间开发的。上海新天地从第一个项目落成,到2020年,持续的会有很多大型的项目落成。上海虹桥天地相对小一点,因为是在虹桥枢纽临近的区域,那里只有28万平米的总开发体量。佛山岭南天地和武汉天地都是接近150万平方米的开发总量,岭南天地也是在华南比较少见的产品,希望大家有机会也可以去我们的现场体验一下。我们做了很多的工作,希望把这些事情做好,它位于佛山的中心。我们在上海有三个项目,它是由地铁10号线连接的。太平桥这个项目,它总体的规模会达到150万平米,我们现在看到的是低密度开发的区域,另外我们还有两栋酒店,一栋是我们自己持有的,我们现在还有一个企业天地,这是一座办公楼,另外在未来两年,还有一个购物中心开业,另外还有一个68层高的摩天大楼。这是我们现在已经落成的物业的现状。新天地只是太平桥的组成部分,太平桥是大型的综合体的名称,是一个旧改的名称,我们在这里以石库门建筑旧区为基础,改造成一个国际化的现代住区。

  另外,还有一个大型项目叫瑞虹新城,跟上海新天地一样,之前大家看到的都是一些开发式的街区,瑞虹新城后面会有大型的综合性的室内购物中心出现,这里的零售商业部分占的比例接近25%,这个比例是很大的,因为我们是接近30平方米的开发总量,这30万平米不是单纯的开放式的新天地的模式,我们有室内的购物中心,还有半开放和完全开放的空间组合起来,做成不同的购物体验。这也是面对大家经常提到的网购的冲击,我们要做的就是这样的体验。我们是分期开发的,开发的周期比较长,在不同的时间可以调整我们的策略和组合,来应对市场的变化,这才是我们这个开发理念的重点。这是瑞虹新城的示意图,在这个中间区域是一个开放式的,建筑面积达到6.2万平方米,另外我们这里的总面积是一个接近10万平米的室内的购物中心,还包括其它的办公楼、酒店设施,整个住宅项目现在已经完成了一大部分,还有后面的一些地块正在盖,也卖得很好。这是我们已经落成的项目的一些图片。

  另外就是虹桥天地,它位于整个虹桥枢纽的核心区。直接连接虹桥枢纽,跟高铁站是直接贯通的,这个项目的总的开发体量是28万平方米,这个位置在闵行区,这里有酒店,现在已经定的是朗庭的高端的酒店,另外还有一个室内的购物中心,这个Mall的建筑面积大概是8.5万平方米,另外还有办公楼,另外还有一个小型的新天地,还有一个大型的演艺中心。这个是购物中心的部分,现在已经在积极的招商。这个是小型的新天地,跟上海新天地现在的模式是类似的,也会有些高端的餐饮、娱乐、休闲业态。这个是演艺中心,它里面包括了演艺的部分,小型的剧场,还有会展的功能,都融合在一个地方,甚至于类似NBA的活动都可以在这里做。这是从上海的新天地开放街区的活动场地变成室内和室外结合的另外一个新的尝试。我们还有一个贵宾大厅,可以在这里办理登机手续。我们这些项目都获得了绿色建筑的认证。

  另外一个是在佛山的岭南天地,这个项目在佛山的禅城区,总的开发面积是150万平方米,这个住宅的比例占得比较大,是43%,零售大概是17%左右,这个比例也在调整,因为我们有不同的新的地块在开发。这一块是我们已经开发的部分的照片,这是以岭南的建筑旧区为基础,保留岭南风情风貌,充分挖掘佛山粤剧之乡、陶艺之乡的特点,在这里历史的气息和现代完美结合。这里包括高文安的面馆,还有咖啡馆等等。另外像黄飞鸿纪念馆都在我们的范围内,还有祖庙,还有咏春堂、叶问纪念馆都在这个范围内,所以大家不单单是去吃、去玩,还可以看看整个武术之乡的情况。另外,在婚庆部分,我们在上个月举办了一个大型的婚庆,由市长亲自主持,100多对新人在我们的嫁娶屋里面做大型的婚庆。我们除了中式的部分,马可波罗酒店还可以做一些西式的酒店,有大规模的场地可供使用。

  这是我们的操作模式,我们会在后面陆续的新建。

  下面一个是武汉天地,这是在汉口的项目,现在也经营得比较好,这是我们整个的开发,也是有超高层,也有新天地理念的开发,有住宅和办公,在我们的商业部分,直接连接轻轨。整个商业的开发体量是在10万平米左右,未来还有二期,也接近8万平米的商业,加起来这里也就是有20万平米左右。这是我们已经开发完的现状,现在经营得也很不错。

  最后一个是重庆天地,这是我们规模最大的开发,它的总开发体量是360万平米,在重庆的渝中区。我们这里涵盖了高端住宅、商务办公、休闲娱乐和购物等大体量、高品质的城市综合体。这个是已经开业的我们在经营的现状。

  谢谢大家。

  主持人:谢谢邓俊文先生的精彩演讲,请您回坐,稍事休息。下面请出本环节第二位嘉宾为我们奉献演讲,有请:世茂影院投资发展有限公司总经理刘明先生。刘明先生的演讲题目是:商业巨幕降临合作与竞争的决断。有请刘明先生!

  刘明:各位嘉宾、女士们、先生们,大家上午好!我的题目有一些改变,我准备了两个PPT,让他们挑一个,他们觉得我讲这个大家可能会关心一点,就是未来影院投资的机遇和挑战。

  今天我们从购物中心的角度谈到了很多品牌的主力店,包括商业的形式,今天上午我们大家又讨论到传统的购物中心受到了电商的冲击,其实电影也一样,它受到了数字化的冲击,也就是说从电影的角度来讲,数字化之后,人们看电影的方式也有许多,影院也同样面临一种转型。另外一个,中国已经成为全球第二大电影市场,当然这跟这几年我们急速的银幕的增长是有关系的。我们的电影的生态发生了很大的变化。今天我以一个特殊的视角来看未来电影投资的机遇和挑战。从什么视角呢?一般我们从影院发展的角度来讲,我们不大从商业的角度,我们经常会从电影的角度,就电影而谈电影说得比较多,今天我试图用商业的角度去谈电影,这个话题可能在座的会比较有兴趣。

  首先说一下商业体发展的思考,然后是影院经营模式的思考,还有影院能否摆脱业态配角的思考,还有四代应援的思考,还有四带影院对传统影院影响的思考。

  优质的购物中心才能使影院的业态可持续发展。为什么这么讲?中国已经成为全球第二大电影市场的时候,到今年年底,中国的总体票房已经超过200亿,超过2万块银幕。但是有一点,到了2万块银幕以后的中国电影市场将发生一个拐点。传统的影院它的盈利能力已经大幅下降,这跟我们传统的购物中心的售单价、人次下降是一样的,只是影院多了,好像我们的票房增长了。有些城市由于它的经济发展动力是有限的,大量的购物中心已经发生了很大的问题,它的消费力支撑不了。如果说未来被淘汰的,或者说面临即将被淘汰的购物中心,里头如果有影院的话,这个影院也一样面临危机。所以从这个角度来讲,优质的购物中心才能使影院的业态可持续的发展。现在看电影的方式有许多,比如说盗版对电影院有冲击,在线网络看电影也有冲击。但是我认为对影院更大的冲击,在于它未来的形态。

  购物中心的现状不用我讲了,在座的都是专家。我认为良好的城市经济动力才是购物中心存在的基础,同样,现在消费者的年轻化,为什么电商能够这样普及,其实跟主力消费群的年轻话是有关系的。现在城市的主力消费群体是哪些呢?是以时尚80后为主体,时尚的80后和科技的90后,以及游戏的00后,已经成为中国各个城市主力的消费群体。他们的价值观已经发生了很大的变化,我想各位对价值观有不同的看法,我认为的价值观就是一个人的审美的方式、思维的方式、行为的方式,决定了他的购物的消费方式,所以价值观是非常重要的,由于消费群体年轻化了以后,价值观发生了非常大的变化。我们电影院现在主要的消费群体也是这样一波年轻的观众群体,那么传统的影院也发生了很大的变化。影院如果从一开始设计的时候,我们希望它是时尚的、科技的、专业的、经典的,因为针对的是时尚的年轻群体,电影已经从胶片变到了数字时代,所以它有科技的元素在里面,另外电影是通过声音和画面表达,它又离不开专业。所以只有成为经典,它才能够有序的发展下去。另外一个,从单一的电影的功能,从电影娱乐到电影科技、电影商务,以及电影文化和电影消费转向,从单一已经到多功能了,电影已经进入了创新消费的新时代。

  另外一个,电影跟商业一样,其实影院不是大家想象当中那么传统的、单一功能的影院了,如果我们在建造电影院的过程中,设定是单一的话,未来它一定是不能符合消费者的价值观的。如果说电影院未来有多大的功能可以延伸的话,我想搞设计的人会知道,功能是需要空间来满足的,所以影院一开始设计的时候,我就定出八大空间:视听空间、接待空间、传播空间、互动空间、消费空间、情感空间、商务空间和工作空间。大家去对号入座,现在你的电影院里面有没有具备这八大空间,如果没有的话,它未来的发展就会出现很大的问题。另外,电影院也需要跨界营销,传统的影院已经摆脱了单一的经营、单一的功能和观众单一的感受。传统的影院是讲究电影氛围,就像传统的商业讲究的是商业氛围,就像大家讲到的,没有零售商业是不可能存在下去的。那么我要说,内容已经不重要了,中国的电影实际上还是计划经济状态的电影,现在全国有44条院线,所放映的电影,它的内容本身是没有差异性的,除非你自己想差异,如果它上映的时候你不放,那当然可以。没有一家影院说,我这个大片是优先于其它的任何一家院线上映的。另外,院线也不能自主去说我要引进哪一部影片,它也没有这个权利,都是统一的。我们国家只有中影集团独家引进,两家发行,44条院线同时播映。所以带有一个强烈的计划经济的模式。内容已经不重要了,重要的是什么呢?氛围。现在的购物中心也一样,所有的购物中心的差异性你能做到多大?其实也不重要了,重要的是氛围。电影院除了传统的电影氛围之外,要增加消费氛围、娱乐氛围、文化氛围、科技氛围和时尚氛围。电影院摆脱商业的配角,大家都知道,购物中心如果没有电影院的话,它就是一个废弃的城堡。这个稍微夸张了一点,把电影院的功能神话了一点,但是它列的电影院的功能,我还是比较认可的。但是现在很多商业还是把电影院作为一个配角的角色,电影院可以带来人流,可以让大家在这里逗留的时间很长。但是影院仍然是一个配角。

  刘明:那么影院有没有可能成为主角呢?我就提出四代影院的思考,所谓的第四代影院,就是商业与电影的跨界营销平台,影院从配角变成的主角,当然可以做成店中店的概念,其它的业态是影院把它号召过来的。我从2010年到了世贸以后(我原来在新美),到了世贸以后,我已经抛弃了传统的新美的做法,我引用了许多让影院未来能够成为主角的角色,把这个概念放到我们现在将近20家的电影院去做,现在我们在昆明的电影院,我们已经可以做到了零租金。也就是说他租给我的成本,和我联营的商户,我做到了零租金,有机会大家可以去看一下。由于时间关系,我就不展开讲。

  影院为什么说分代呢?也就是说你有什么权威说影院可以分代?我们不是以科技来分,不是说你用了什么电影机,用了多少个声道,银幕是什么,我用了IMAX我就是新的,我是以它的业态形式来划分的。第一代是单厅的,第二代是多厅的,第三代是现在所有的影院在购物中心当中的,它成为一个业态了,成为一个主力店了,大家试想,如果现在的游泳馆、网球场到了一个购物中心,成为一个主力店的时候,你说这个游泳馆是不是第二代的游泳馆?一定是它的方式改变了。第四代的电影院就是实现了电影和商业的跨界营销的平台。第四代影院它的核心理念,我把它称为3EX的理念,EX1是泛电影科技的应用,它是四代电影院很重要的手段,就是将最新的电影科技应用于商业经营和影院的经营活动,第二个是泛电影的消费平台,就是整个电影元素的消费平台,扩大非票房的经营的能力,电影院有两块收入,一个是票房收入,一个是非票房收入,而大量的传统电影院的非票房收入靠的是爆米花、饮料、冰激凌。泛电影的消费平台是非常大的一块。第三个是泛市场宣传的手段,它有电影文化、电影时尚、电影科技,还有电影明星效应、广告效应。

  四代电影院可以做成店中店,我们有一个案例的分析,世贸在上海的唐镇拿了一块地,就是准备以四代电影院的方式来做,我们现在旗下的很多电影院把四代电影院模块化,在其它的地方做测试,比如说我们有一个24个厅的电影院,这个案例现在还没有公布,地方我就不讲了,但是这个项目已经立项了,有24个厅,有17000平米,总面积是3万平米左右。它主要改变了大堂的传统的功能,上面这个图是万达收购的AMC在美国的一家影院,它是我们学习的榜样。传统的影院大堂是有售票、商品出售,第四代电影院的大堂,它当中应该像一个演艺中心一样,旁边是一个品牌店,这个品牌店是以电影为主的,有电影元素的产品。比如说优衣库,它有需要电影消费的东西,我拉优衣库进来,你在这个里面全部售卖电影元素的产品,你在这里这种产品一定是最好卖。很多电影在上映之前,它都有相关的产品推出,但是它没有集中销售,而是分离的,所以如果它做一个这些的店在大堂里面,我们可以提前来炒作,提前来娱乐。还有一个巨幕,IMAX是巨幕的一个品牌,现在国内还有很多自己的巨幕品牌,世贸也有同样自己的巨幕品牌,就是SPC,我们在SPC当中又另外做了一个影院头等舱,这也是未来四代电影院里面要做的,它跟传统的影院做法感受是不一样的,另外还有动感电影、露天影院。我们的露天影院是什么呢?它跟传统的酒吧进行连接,就是电影跟酒吧进行跨界营销的一个新的产品,它又不是传统的露天影院,也不是一个传统的的酒吧,绍兴的世贸的一个影院和酒吧跨界的,是绍兴最好的一个酒吧。这里面有文化艺术类、主题餐饮类、儿童娱乐类、战略合作商户,还有时尚体验类等等。我们正在谈阿凡达的主题餐厅等等,这些都会在未来的四代影院里面。

  四代电影院,跨界是需要有跨界的人才,有了跨界的人才,才能够缓解我们现在整个经营层面上的局面。谢谢各位。

  主持人:谢谢刘明先生,请您留步。尊敬的各位来宾,在享受精彩演讲之后,我们继续开启今天上午第二场商业大讨论。商业地产是万众瞩目的行业焦点,更是全新的冒险乐园,从住宅中突围而出的企业,是否已准备好迎接这样一个商业的时代?商业大讨论之二的主题是:转型商业的路径与方法

  首先请主持嘉宾台上就坐,有请:广东合富辉煌商业地产顾问有限公司总经理高燕女士。

  接下来有请讨论嘉宾上台,他们是:

  绿景集团副总裁陈铁身先生

  中国新天地有限公司市场研究与策略总经理邓俊文先生

  广州景豪坊购物中心总经理杨军艇先生

  世茂影院投资发展有限公司总经理刘明先生

  天虹商场股份有限公司全国招商总监黄国军先生

  惠州华贸商业管理有限公司总经理刘纲女士

  谢谢各位参与讨论的嘉宾,下面请高燕女士开始主持商业大讨论之二,讨论时间是30分钟。

  高燕:非常荣幸作为本环节的主持嘉宾,在10年前我从住宅地产主动转型商业地产,在当时作为房地产蓝海的商业地产,我们去思考的是它的核心难点是什么,总结出三个字,就是真共赢,也就是在真正自己赢的同时,让商业地产生态链的各方共赢。而这个商业地产生态链就是指开发商、买家、商户、消费者、政府、社会等等。正所谓开幕不易,正道更难,我们非常欣慰地看到,10年来商业地产实现了更多的真共赢的成功企业、项目等等。站在今天,放眼未来十年,在越来越多的开发商以及运营商进入商业地产的大平台的时候,我们怎样迎接商业地产的大时代呢?十八届三中全会强调,改革开放永无止境,解放思想永无止境,我们将用大创新,还是大复合,还是更多的思想去成就我们的共赢商业地产时代呢?现在我们非常荣幸地用我们智慧的左手、创新的右手,热烈地欢迎我们重量级的各位嘉宾来为我们分享他们的成功商业之道。每一位嘉宾的分享时间是3到4分钟。首先有请第一位嘉宾,来自于绿景集团的副总裁陈铁身先生为我们分享。

  陈铁身:分享什么呢?其实我拿到这个话题的时候,我还郁闷了一下,因为我本身就是一个商业地产的从业人员,今天我到了现场我才知道,可能这个话题是讲说住宅开发商怎么样转型为商业地产的经营商,这个话题我可以讲一讲,因为我在绿景5年,其实所做的工作就是把绿景原来从单一的住宅地产开发商转型成以商业地产和住宅地产并驾齐驱、双轮驱动这样一个业务的演变过程。

  我们在这个过程当中的体会,其实更多的想的是,商业地产就是一个空间的提供者和空间的经营者,所以我们在做商业地产业务的时候,我们的切入点是从生活方式研究跟空间优化这两个角度去打造更适合商务办公、酒店,乃至产业,以及商业零售业这样一个空间。当然在商业地产里头,主流的形态是购物中心,或者说未来的商业综合体。作为购物中心来讲,从绿景的资源条件来讲,我们打造了一个左邻系列的购物中心。我们在这个过程中也遇到了几个问题,首先是大家讨论得比较多的过剩的问题,其实我个人认为,过剩是一个现实,但是不是一个总量过剩。如果按照城镇化的程度,人们生活水平的提高,以及未来消费在人们的支出当中占的比重,从商业设施上来讲,我觉得还是不够的,所谓的过剩更多的是结构性的过剩,所以第一个问题是遇到了结构性的过剩。所谓结构性的过剩是大家更多的关注城市核心区域和地标项目的打造,而不是社区这样一个需求很旺盛的片区的购物中心的打造。所以我们首先对总量过剩的理解上,我们选择了社区商业作为我们打造左邻产品的一个细分方向。第二个问题是同质化。同质化是由于我们的品牌资源、商家资源有限,以及我们在处理商业空间时候的手法有限,或者创新力有限。本来我以为袁总今天会来,他是专门做商业空间的,我们更多的想的是在同质化解决的过程中,如何把自己的商业项目做得有别于别人。左邻除了品牌资源的整合之外,我们更多的是倡导一种新的生活方式。

  居家的生活方式更多的是对儿童,对家庭的亲情,跟社区的社交的空间的打造。所以我们左邻会有左邻驿站、左邻的小剧场、左邻的社区客厅,我们从这些方面解决同质化的问题。

  最后一个问题就是关于电商的冲击,其实我们在理解电商冲击的这个过程当中,我觉得我们要正视这个问题,因为电商已经成为一种新的生活方式,特别是85后的人群对网购的热衷。作为我们做实体商业空间的人来讲,这是避不开的话题,但是我们更多的理解到,电商有它的缺陷,它的配送效率问题、诚信问题,还有它的体验性问题。所以我们更多的是想把电商跟社区商业、社区购物中心能够结合在一起。社区购物中心在解决电商这些缺陷的时候,它有独到的一些优势,比如说它的社区服务的功能,为他的配送服务。我们通过线上、线下两个体验空间的打造,在体验性上,在人的感受上更加一致,这些方面我们都在做。所以概括起来讲,我们从几个方面把我们的商业打造好,使得我们的商业地产有一些新的活力。

  高燕:谢谢陈总精彩的发言,揭示了住宅地产的开发商转型商业地产的一个核心,就是怎么样真正做到差异化,同时既细节到产品,又远观未来电商时代对商业地产的合力以及影响,我们怎么样能够在这个板块做到一个共赢。接下来有请第二位发言的嘉宾,是来自于中国新天地有限公司市场研究与策略总经理邓俊文先生。

  邓俊文:大家好,其实陈总很谦虚,绿景是我看到的一个转型很成功的开发商,因为我在深圳是住他们开发的房子,我们深圳办公室也是租绿景的物业。我刚提到,瑞安在一开始就是住宅和商业的整体开发的,它是融合了住宅地产和商业地产在一起的。我们上海新天地跟其它的项目的做法不一样,我们先把配套商业做好了,然后再做一个工建,做了太平湖,然后才去盖后面的住宅,回收的资金我们再做办公楼,然后再做酒店。在项目的资金操作方面,它是一步一步走,分期开发的。

  我想提到的是,住宅开发商怎么进入商业,很重要的一点就是你到底是基于什么条件去拿地。因为我们有我们的模式,我们拿地就按照我们的理念来做,只要适合我们的经营理念,我们就这样做,然后能把我们的资源用上去,把它做好。如果你是住宅开发商,你拿到的这块地要求你要做商业,那你有没有资源、你有没有过去的经验来配合?如果没有,你是不是要把它卖散,或者是集中卖给一家大的发展商来做?需要思考你的能力和资源的配合,这个难度是比较大的,我们以商业的角度去拿地,我就有一定的把握和资源去配合,如果你是拿了那块地,想着要去做商业,那你投入的资源和你的努力可能是事倍功半的。如果你的资源很强,这个就不是问题,如果你的资源不强,那些商家是不会愿意来的,而且现在大部分的地都是在一些新区里面,招商是更不容易的。竞争现在也越来越大,大家同时拿一整片地,如果大家不同的时间拿那块地,还不是问题,好处是如果做旺了,大家就都旺了,但是问题就是招商比较困难。当时做珠江新城的时候,商业很难做,现在政府投资之后,那里有了很大的发展,所以这个跟政府的投入也是有很大关系的。另外一个是网购对商业的影响,我想说一句话,青菜萝卜各有所爱,我想网购也不会影响大家不敢投商业,但是没有动作也不会,一定要有一些跨界,要有些思考,将来我们要有在IT方面和商业地产跨界的人才,这是我们需要思考的问题。

  高燕:感谢邓总精彩的发言,刚刚邓总为我们揭示了新天地的发展模式有两点值得我们参考,一个是开发商既要把商业做好,也要把项目的资金回笼,各方面进行协调的同时,怎么样能做到一个突破点,特别是很多项目,生地造市场是很难的,但是在这个过程中,怎么能够成功的做到像新天地这样,不但是商业地产,城市综合体,以及片区运营发展,以及旅游地产的高度,成为全世界著名的一个旅游的景点的那种高度,这样一个复合型的商业地产模式方面起到了一个很好的示范作用。第二个就是提示我们在电商时代来临,我们如何借势而为,共同前近。

  第三位发言嘉宾是广州景豪坊的总经理杨军艇先生。

  杨军艇:对于广州市的商业地产,我认为我可以说话,也有资格说话,也能够说两句。30年前,我是政府官员调入天河城,从头到尾参与了天河城的筹建,然后以职业经理人的身份太阳新天地,然后现在去北京路搞景豪坊,我做这些购物中心,都是从草地开始,天河城当时那个草比我都要高,我把那个项目做完了之后才离开。为什么大家还在搞以百货公司为标志的购物中心呢?目前我知道没有一个购物中心的投资者是盈利的,我们的正嘉、中华广场、万国广场、又一城,大家现在还在还利息,还本还要很久。这么困难,为什么大家还要做?购物中心的经营是很困难的,很多租户经常不交租。还有进行可行性的研究问题,佛山最多150万人口,佛山没有什么流动人口,总共150万人,我们看到底有多大的蛋糕,这是很容易算的账。如果我们算这150万人中有100万人拿工资的话,每人3000块钱,除掉1000块钱的房租和储蓄,每人2000块钱,100万人一个月是20个亿,整个佛山的蛋糕就是20亿,因为不可能别的地方的人来,李嘉诚的儿子也不可能去那里旅游,祖庙那点地方谁来呢?来了也不消费的。这20个亿是什么概念呢?在20个亿的整体消费当中,一般来说,进入购物中心、百货中心的消费是不到20%的。广州80%的人可以在大街上搞定生活中的需要,他不会去百货商场的,进百货公司的人,没有5000块钱收入的人不敢进天河城的。就算有一半的人进购物中心,佛山20个亿的消费,就有10个亿进入购物中心,南海广场一个月的营业收入是1个亿,如果佛山有10个这样的商场就够了,可是佛山现在的商业面积达到了165万平米,未来5年要达到380万平米,也就是说将来可能出现50到100个南海广场。广州有多少呢?广州常住人口是1300万人,广州未来5年的购物中心应该有1500万。番禺、金沙洲、萝岗都有很多的项目,包括南站现在有60万的商业面积,搞那么多干吗呢?还没有说电商,前面有王健林和马云的打赌,我们说商业的零售额,比如说在广州有4000亿,但是吃的消费占到40%到45%,大家很多的消费都是去香港的。如果我们不算吃的零售额,王健林就一定赢,但是他有可能输,以零售为百分之百,我认为电商绝对会超过50%,我认为将来线下能占20%都很危险。这里要搞清楚两个问题,一个是现场去买,付款方式和试衣间的问题,吃的也可以团购,卡拉OK都可以团购,就是我去之前,我通过支付宝支付了就行了。所以我想这个打赌,王健林肯定会输的。我们在看今天的商业,它在减少一半,才是应对电商的办法。金沙洲现在的户籍人口不到5万,无论如何怎么发展,最多能有15万人,整个金沙洲是个岛,只有一个桥跟广州连着,金沙洲15万人,那里出现的商业面积有多少呢?我看最低就有50万。15万人,做出50万的购物中心搞什么呢?一定会失败。应付电商,我认为实体商业一定会继续存在,但是它的存在会有它的难度,也有它的危险。就如同我们看足球比赛,有现场看,也有看电视直播的,总有人去现场看,但是他这些人买票也会通过网上。我们的实体经济,要降低成本,另外要利用实体的现状,增加我们的体验消费,也可以学学巴西的购物中心,巴西有一个购物中心,它说,我这里现在开始打折,来的最快的人是一折,最慢的人是9折,大家都跑来,结果平均打了4折,这也是一个办法。

  高燕:杨总的发言很精彩,杨总是一个敢说真话的人,我们讲到在商业地产的大时代,怎么迎接它的他创新和大复合,这个大时代包括体量的大,也包括挑战的大,杨总已经给我们提示了,任何人要转型商业地产,或者是深耕商业地产,他一定要关注数据,而且这个数据是落到实处的,它会影响到你做商业地产的综合的定位,比如说你有多大体量是办公,多大体量是酒店,多大体量是购物,受数据的影响非常大,这个定位如果准确的话,可以推动这个企业的良性运转。另外,我们也不要过于担心电商时代的来临,杨总给我们提示,在全世界有很多人的智慧已经解决了共存的问题。

  接下来有请第四位嘉宾,来自世茂影院投资发展有限公司的总经理刘明先生。

  刘明:大家好,刚刚我在演讲当中也提到了一些观念,跟各位嘉宾谈的都差不多,我再聚焦一点,我觉得还是在投资的时候,一个是城市综合体,一个是购物中心,一个是shoppingmall,它是不同的,我们还是要做模块化,它要符合经济发展的动力,不然就承载不了。再把焦点拉近一点,就是现在的主力消费群体年轻化,他的价值观没有很多人研究,我一直把自己定义为科技的90后,我刚刚讲到时尚的80后、科技的90后、游戏的00后,有多少人在了解这些消费者的价值观是什么样的?比如说我说时尚80后,什么叫时尚80后?他的文化程度普遍较高,他有品牌认知度,但他没有品牌忠诚度,他有冲动,但没有耐性,这是他的特点。所以你要符合他的做法,现在发达国家有好多的案例,但是我们没有用心做,我们整个社会投资太浮躁。这次三中全会把大家拉回来了,在调结构,其实也就是说不要浮躁,要务实。一个是政府,就是当地的政府他要有规划。原来我在上海市政府工作,我是上海市政府商委的秘书出身的,原来在上海商业的时候还有商业规划,后来慢慢的就淡化了。其实一个城市政府的功能规划是非常重要的,我们现在是谁在规划呢?包括招商,都是以经济的指标为主的,这个非常可怕,然后经营者也一哄而上,没有很好的沉淀下去做,大家做出来的东西都是没有什么差异性的,但是所有的消费者都发生了变化。包括我现在都有网购,双十一的时候,我在网上买了很多的东西。我在这里要纠正一个观点,网购很安全,网购很讲信用。从我的购物习惯来讲,在实体店买到的产品,包括在美国、欧洲,我在实体店经常会被骗,但是在国内的淘宝网我买了那么多东西,没有一次被骗,它是非常注重信誉的。所以游戏规则非常重要。我们传统商业的原来的游戏规则已经不能符合现在的时代的发展的需求了,非常人很好的去做,大家都非常的松散,松散的结果就是谁努力、谁警惕了谁就赢。上海的嘉丽中心是我经常会去的,他们就做得很用心,这样的商业不怕电商。谢谢各位。

  高燕:非常感谢刘总精彩的发言,其实刘总给我们一个深刻的提示,无论在怎么样起伏动荡的时代和商业环境的情况下,我们要用未来的思维做今天的事情,乔布斯用简洁的精神、创新的方式成就了他的商业帝国,而马云也用他的超前的思维、整合的方式做到了今天的阿里巴巴。同样的在商业地产界的企业家们如何认真思考现在乃至未来消费者的真正需求,从而创造、培养、引领他们的需求,赢得一个共赢的时代。

  接下来有请惠州华贸商业管理有限公司总经理刘纲女士为我们分享。

  刘纲:非常感谢主办方给我这样一个机会,`就商业的发展趋势跟大家做一个交流。我看到这个题目的时候,我也跟陈总一样,我感觉比较乱,我思考了一下我们国华置业的转型,其实我们并没有转型,我们从一开始就是在做城市的最高端的综合体的项目,比如说北京的华贸中心,主力店是新光天地,然后有万豪酒店、丽思卡尔顿酒店,然后有甲级写字楼,我们一开始做的就是服务城市高端人群的购物中心和城市综合体的概念,包括我们现在在惠州,可能很多的商业地产的人士说,在这种三线城市,我可能有独特的定位,我可能会做一些低端的区域的购物中心,但是对国华置业来讲,我们到惠州,我们一样是服务于惠州,或者是服务于惠州周边区域的高端人群的综合体。事实证明,我们这个理念也是成功的,我们坚持做这种高端的服务。

  说到转型,因为我之前是在华润置地做商业,华润置地也有一个从开发商到商业的转型的过程,包括之前有嘉宾谈到,开发商喜欢用产品线的理念,比如说做住宅项目,针对不同的客群有产品线,说到商业地产,华润置地也有产品线,比如说我有万象城这种高端城市综合体产品线,我有欢乐颂的产品线,还有邻里中心的产品线,这是一个典型的开发商思维。国华没有这样的思维,我们跟新天地的邓总的观点是一样的,我是以商业的思维做这种事,不是以开发商的观点做这个事,我做任何的城市综合体,我做任何的商业,我首先要看我在这个城市适不适合做这样的产品,我这个商业的产品能够做到,那我接下来会按商业的产品做,做下来以后,真正的功夫是考后期的运营,这个运营是真正考功夫的,反而不是那个理念,而是你真正的商业地产的运营。

  

  从运营,我们也要说到网购,现在说网购和实体商业好像是一个对立的理念,实际上在我们的理念里,它不是对立的,因为任何一个消费群体都有满足他消费群的一个不同的方面,网购是满足了消费群的某一个需求,比如说他可能是快捷,可能是便宜,可能是比较方便,但是实体经济也有它满足消费群不同的方面,你看到你独特的消费群,你用你自己精耕细作的运营的理念,包括品牌商的运营、消费群的运营,你一定能够找到你的生存的空间。当然,涉及到所谓的O2O,网络的支付、微信支付,包括微博宣传、微信宣传,对实体经济来讲,它只是一种手段,但是你一定能够找到适合你的,满足消费群体的业态。

  高燕:感谢刘总为我们带来的精彩分享,刘总给了我们两个提示,第一个,当我们做项目的定位的时候,眼光不要局限在你所能看到的地方,应该看更多你所还没有看到的地方,跨区域、跨界的,去吸引更多的有效资源到你的项目,吸引到这里以后,它自然会使租金上涨,以及经营的畅旺。第二个,任何一个商业地产,我们都喜欢把销售做好,把招商做好,但是经营是非常关键的,而且在很多时候,我们去做招商的时候,客户都会问我们,你们打算经营怎么做呢?因为进来以后,人家是要跟你共度很多年的共同成长的过程。我们要清晰地知道,商户跟我们是拍档的关系,你如何对你的拍档,让他有一个很好的收益,让别人赢,才能让自己赢。接下来有请最后一位嘉宾,来自天虹商场股份有限公司的全国招商总监黄国军先生为我们分享。

  黄国军:大家早上好,天虹目前主要做的是传统百货,我们这个主题是讲转型,我们这两年就在践行转型。我想任何的转型肯定是要找到顾客的需求,那么顾客有什么需求呢?比如说健康、便利、交际,围绕这几个需求,我们提出全渠道、全价值链。如何实现全价值链?我们原来是做传统的百货,更多的是做一些租赁的场所,我们现在要进入置业领域,我们去拿地,去自建购物中心,自建百货,这方面我们已经在深圳、南昌、苏州以总部基地的方式拿到一些地,这是往上游延伸的方面。另外一个价值链延伸,就是我们往供应链的上游去延伸,比如说在超市领域,我们现在在全国建立了一二十个生产的基地,比如说新疆的哈密瓜,江西的沙糖桔,山东的苹果,我们能够实现农户到门店的直接的配送。再比如说我们在百货的领域,像服装方面,我们现在成立了品牌代理公司,能够进行一些国外和国内品牌的代理和购买。甚至有可能未来我们可以跟一些餐饮的品牌结成战略联盟,或者是以入股的方式进驻,这是往供应链的上游进行相关的延伸。现在有一些传统的百货在资金的利用上也在做一些创新,比如说广百,它成立了一个小额信贷的方式,通过这样把整个价值能够继续的提高。这是从我们这个角度来看到整个价值链延伸,提高价值创造的方式。

  另外顾客还有便利的需求,我们现在也在结合实体店,结合网店,我们建立一些购物中心,现在在南昌我们有一个十多万平米的综合体在建设,有购物中心,还有酒店。另外,我们一些社区型的百货也在经营,在品牌的角度我们也实现了双品牌的战略。另外大家讲到电商和网购的问题,我们建立了网上天虹,另外建立了全国第一个天虹微信的平台,又有天虹APP、天虹微店。比如说我现在要给客户送礼,我就在天虹的微店上购买一个购物卡,然后把这个编码发给我要送的人,他就可以到天虹去领取这样一个购物卡。

  讲到商业的转型,在购物中心领域,我们也看到一些新的元素,比如说世茂的嘉宾讲到电影院已经成为购物中心很重要的组成部分,我们现在看到博物馆、水族馆等等一些新的元素也被引入到购物中心,我想这也是在购物中心转型中需要考虑的因素。变革已经来临,我们必须拥抱变革。

  高燕:感谢黄总精彩的发言,黄总给我们提示,像天虹这样以百货为主导的企业的参天大树如何在多价值方面进行发展,包括购地做城市综合体的开发,包括小额贷款,以及代理一些品牌服装等等。在这个主干不断蓬勃发展的同时,把这条产业链上的其它利润也纳入怀中。同时黄总也提示我们,在他们做电商的思考的时候,他们是用电商的平台做自己的电商生意,也就是说其实是共赢的。以及考虑到更多创新业态的引入,比如说博物馆、水族馆,让很多客户有更新的体验。因为人有喜新厌旧的特性,怎么样让客户在这里不断有新的感受呢,他们想了一些办法。非常感谢6位嘉宾的精彩发言。最后我借用六祖的一句名言结束今天的这个环节:菩提云上人,明镜心如水,本来无旧路,何处无征途。用站在云上的高度,怀着如水般融合的心态,用不守旧的心态走创新的征途,实现共赢商业地产的中国梦。感谢各位嘉宾。

王小广

    王小广:很高兴能够参加这么一个盛会。今天是一个年会,它带有一个总结性,展望未来的特点。给我15分钟的时间,我就给我出的题目讲三点意见:首先讲一讲商业地产为什么要转型,对商业地产的潜力,我做一个大致的分析。然后讲两个观点。

  大家知道,我们现在处在一个非常关键的时期,中国经济进入一个新的阶段,只有转型升级,才能保持经济持续健康发展的这么一个新的阶段,就是说我们没有别的路可以走。所谓全面深化改革,目的就是促进这个转型,这个转型不能完成,我们中国梦就不会实现,这是一个大背景。具体到我们的房地产是什么样的情况?我经常说的一个话,我预测中国经济的未来,我说这一轮经济增长靠房地产推动,这是毫无疑问的事情,但是没有房地产的调整,中国这一轮增长就不可能见到底部。就是说中国这个调整的压力会持续的存在。这个动力从趋势来讲它一定会减弱,所以我对未来中国经济调整的压力,我认为非常大,所以房地产本身需要调整。这个调整,包括过去主要是以住宅为主的房地产的转型,也包括商业地产这几年的过热之后的转型,所以我认为我们的房地产业的转型非常迫切。

  商业地产和住宅地产的特点是非常不一样的,住宅是一次性的卖,商业地产是需要经营的。房地产是城镇化的成本,中国城镇化非常滞后,原因就是房地产的成本太高。商业地产也有这种关系,地产也是商业的成本,这个特点决定了商业地产不能靠涨价、靠盲目扩张的方式来发展,因为它是直接的成本,所以我认为商业地产的转型,更凸现了房地产转型的特点。我一直比较看好商业地产,我认为住宅地产调整之后,商业地产调整肯定要接上去,但是它的转型方式不太一样。

  我认为我们不能很窄的看待商业地产,现在我们的商业地产占多少呢?从大比例来讲,住宅之外的非住宅的地方都属于商业地产,在全国大部分地区的商业地产,从总量上分析还是不足,全国只有13.7%是商业营业用的面积,写字楼约占5%。我这里讲的商业不限于零售方面的商业项目,包括很多零售业的地产。北京有50%的商业,上海也接近50%,这两个地方已经成为我们发展的样板。我认为现在商业地产的发展还有很大的空间的。这是我想讲的第一点。

  第二,商业地产的发展,有两个方面比较重要,一个方面,中国的城镇化的发展,瓶颈到底在哪里?我不讲住宅房价,除了房价之外就是我们的城市,我们的城市能不能促进商业的发展,使我们的商业地产有巨大的生存空间?我认为不行。现在那种摊大饼的方式,成本极高。商业需要城市均匀分布的体系,我们的城市建设只有大路,没有街道,商业很难发展。搞一些大的商场,那是洛杉矶的城市结构,特别是郊区化的某一个部分,它只是商业地产的一个小的部分。最大的部分应该是蕴藏在我们的生活区域里面的,在街道的每一个结构里面的,可是我们现在的城市结构是不适合我们的商业发展的,那么我们怎么办?这里面的机会在哪里?我认为要改造城市。中国要想提高城市承载力,要想解决商业市场真正的空间,必须改造我们的城市。纽约、东京、香港这些城市是怎么发展起来的?是从两层楼拆了变成5层楼,5层楼变成了10层楼,10层楼变成了20层楼,20层楼变成了50层楼。我认为现在中国地产发展进入双摩时代(摩登、摩天),我们需要重新构造我们的城市结构,改造我们的城市。那么我们的商业地产商们想过没有?大家现在都在做城市综合体,以万达为代表的,一个大型的城市综合体,现在在中国,这几年以狂飙之势在发展。我在很大程度上充分肯定万达模式,因为我认为它找到了一个把城市的零散的要素重新组合,把它加了很多的功能,形成一种复合的方式。但是一个城市只能有一两个万达广场,它还需要很多小的商业,需要更小的“万达广场”。在几年前我去佛山,有一个人想搞商业地产,我建议他到县城去搞,做商业地产的人,可以把城市变得更加紧凑,把一些零散的东西更加集中起来,这里面有巨大的机会。我们老是想着扩张,去搞摊大饼的方式,实际上是把商业的要素全分散了。郊区一大堆的摩天大楼,把商业的氛围完全破坏了,街道才是商业之本,这是第一个机会。第二个机会,跟摩登有关。我认为就是汽车化。我们讲的城镇化,实际上是伴随着汽车化、汽车消费、汽车生产的过程,这是任何现代社会必然的结果。我们现在很多人反对汽车,我认为汽车是加快城镇化,是发展商业地产非常好的一个机会。7月份的时候,我到加拿大做了一次旅游。刚才杨总说,按照现在的格局下,需求是有问题的,我同意他的观点。但是你要换一个角度,你要把汽车化和以后中小城市的发展结合起来,需求还是有的。我们现在城市户籍人口只有4亿多,只占全部人口的35%,还有8亿多农民,特别是2.6亿农民工变成市民之后,那个需求就会扩大很多,还需要继续城镇化。汽车化跟城镇化,跟商业地产有什么关系呢?我在美国、加拿大看到的情况是,汽车化创造了一个一个的小城镇。我开着车去旅游,去逛祖国的大好河山,我开一两个小时就要休息,那要找个地方,我开几个小时以后我要加油,我开几个小时以后,我要吃饭,我的车坏了,我需要修理。我们发现,这样的小城镇就会因此应运而生。为什么我们的城镇化搞不起来?我们把高速公路封闭起来,我认为我们要加快高速公路免费,把周边的围墙拆掉,周边可以形成很多商业。我们现在是服务区的模式,服务区又被垄断了,所以没有一个服务区变成城镇,没有城镇就没有需求。我认为汽车化会带来城镇化,这个真正的城镇化是解决人的问题,同时又解决需求问题,这个需求就是商业的机会,就是商业地产的市场。

  我认为我们很多地方的商业地产是短缺的(我讲的不是商店),现在很多的商店按照住宅的方式来操作,大家都来卖店铺,大家都变成老板,都变成地主,这种模式一定会把商业搞死。我刚才讲到汽车化,还有一种业态,就是汽车旅馆。现在高档的旅馆是没问题的,中档的也还可以,但是汽车旅馆现在是没有的,这方面的商业地产现在还非常缺。我去过很多的城市,我发现只要开一次很大的会,马上酒店就紧张,因为你的投资主要是住宅,你对许多其它的跟我们现代生产质量提高的相关的需求没有很好的关联,所以导致我们感到有的地方很过剩。

  主持人:请王小广留步,非常感谢王小广先生的精彩演讲。

  黎振伟:这个对话的嘉宾的层次很高,有政府的,有行业的专家,还有来自企业的,所以我的提问可能会尖锐一些。

  三中全会已经开完了,我们非常期待,国家提出以市场主导资源来作为决策经济的依据,政府要减少有形的手,砍掉多余的手,这是一个转变。第二个,跟住宅相比,商业地产的经营更难,当然发展的机会也很大。我们既要按市场经济,同时也要市场发展,那么我们政府、行业、企业如何使地产商业地产健康发展呢?

  首先问第一位嘉宾,我们尊贵的朱中一会长,您之前是在建设部工作的,您是管理行业的,当我们要健康管理这个行业的时候,怎么科学决策,这是一个大的问题,我记得上次您在博鳌论坛谈到,我们没有很好的统计数据,我们的商业、房地产现在都处于一个大家不太清楚的情况下。那么我们怎么去制定商业地产发展的规划?我们怎么指导行业的发展跟国家的要求做到更好呢?怎么样能够使得商业地产健康发展?我们现在很多的基础发展是不够的,我们还在很急速的发展,但是我们连最起码的统计数据都没有,这个问题怎么解决?

  朱中一:讲商业地产这一块,前两年国家发布了一个贸易十二五规划,在这个规划里面讲了几个比较重要的点:积极推进商业网点规划制定和实施,在城区鼓励改造提升传统的商业中心,引导商业网点合理布局,形成具有综合服务功能和较强辐射能力的消费中心。这就是刚才王小广教授讲到的。然后支持具有地方特色的商业街提档升级、规范发展,在郊区引导专业市场及物流配送中心集聚发展。在社区加强商业设施建设和业态配套,严格商业网点用途管理,发展社区商业中心,提升社区综合服务功能。

  作为国家来说,它有个规划,关键是咱们怎么样按照规划来办。现在在城市政府,没有制定城市商业网点规划,作为国家来说,住宅地产调控以前有三句话:总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。这三句话它是指导房地产业发展的三句话,咱们不要认为这三句话仅仅是对住宅的,对于商业地产同样有一个总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定的问题,这一点大家必须要明白。我们现在讲的商业地产过剩的问题,就是一些城市对于综合体非常热,综合体的量有点多,但是社区商业网点他是不做的,这一点必须引起重视。咱们搞商业地产的人一定要重视这个问题,有些综合体越盖越大,越盖越高。如果把小区的商业网点配套做好的话,我觉得这个结构是基本合理的。

  黎振伟:下面请问第二位嘉宾王小广教授,我注意到王小广教授在2003年提出了泡沫,他一直很理性的探讨商业的发展,以及中国经济的发展。2003年提泡沫,结果10年下来,泡沫没有破,现在的投资开发也非常兴旺,您怎么看您10年前提出的这个泡沫,特别是对商业地产方面?

  王小广:中国的房地产实际上走的是一个不归路,它是一错再错的,从一开始就有问题。我经常说,你安了一个超级发动机,但是没有刹车,所以中国的房地产不知道怎么解决。我们有很多机会,房地产不应该走这样的路,但是我们却这样走了10年,这是任志强推动的?是我推动的?其实我们大家都知道,这是政府推动的,是我们的宽松货币政策推动的,是我们的货币模式有严重的问题,所以它还会持续几年,但是它总会有一个收场的时候。我认为纠偏的时候,2003年是一次机会,2008年又是一次,今年经济又下来了,实际上又是一次,但是我看仍然没有纠正,所以我认为这是一个不归路,最后对城镇化的影响是非常负面的。你这些人就进不了城,你没有需求,你的商业地产哪有空间呢?这个事情到现在还是一个严重问题,仍然没有解决,不是理论错了,而是我们的选择有偏差,没有被纠正。

  黎振伟:您刚才提到了很多乐观的东西,但我认为还有很多不乐观的东西,如果我们解决不了发展的模式,还有朱会长讲的政府的建议,但是这些建议没有用,制度没有建立,到了下面不执行,又变成了一个简单的发展房地产。

  王小广:没有一个国家是靠搞房地产搞出现代化的,因为它不能支持国家竞争力的提高。

  黎振伟:我们等待王教授的研究,怎么来解决这个问题。下一位嘉宾是中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士。我们今天很强调城镇化,城镇化很重要的一个问题不是建住宅,而是要解决生活的完善,让人们能够留在城市生活。但是我们又看到一个现象,我们城镇化发展最大的问题是我们的城镇不专业,他们甚至连最起码的专业规划都没有,而政府领导都是任其发展,他们希望开发更多的商业、房地产。最需要的没做,不该做的做了。我们应该怎么让城镇化的商业发展更加专业,有一个健康的推动?您作为行业人士,有什么好的建议?

  蔡云:从2008年开始,我们开始研究中国的商业地产,我看到今天给我的题目是“后限购时期的商业地产的发展”,刚才我跟朱会长在下面也探讨了这个问题,实际上我从来没有认为商业地产是一个孤立的产业形态出现,而且商业地产的这种发展,我觉得基于两种原因,一种原因是随着我们国家的经济发展,随着城镇化的发展,城市化的发展,社会需求商业地产的形态的出现,这是一种。另外一种,随着我们国家住宅产业的发展,大量的居住小区的上市,对生活配套服务也提出了更高的要求,不仅仅是住宅、居住就可以了,更重要的是全体系的服务,这是第二个原因,第三个原因,随着人们的生活水平的提高,人们对美好生活的向往,他们渴望出现与吃喝玩娱购游于一体的商业综合体的出现,这三个原因是构成商业地产发展的根本原因,它不是孤立的。

  另外一个,随着我们国家的经济发展,特别是十八大提出新型城镇化的建设,对整个市场经济发展提出了更高的要求,更多的商业地产的形态进入了二三线城市,甚至更远一些的城市。也说明市场有这种需求,但是市场的这个需求当中,我们需要引导开发商怎么做呢?一个是产业政策的配套,再一个是我们做一个新区,更重要的是产业的聚集、人口的聚集和消费理念的升级,这样才能构成一个完整的商业地产的体系。所以我们也一再警示开发企业,在投资商业地产的时候,这跟原来的住宅的概念是不一样的,它需要投资、运营、收益这样完整的过程去体现商业地产。我们房地产协会有责任提醒开发企业,提醒投资商认真地、审慎地对待这个市场,只有把这个市场立体的、全方位的、复合型的看待,才能做到立于竞争中的不败之地,才能使我们的企业充满活力。

  黎振伟:我觉得可能除了开发商,还要提醒地方政府,他们需要制定好的游戏规则,制定好的商业发展规划,否则光我们开发商注意,政府不注意的话,这还是有问题的。

  前面三位是行业的领导、专家、教授,下面三位是来自企业的,这些企业都很有特点,我试图从他们企业的发展探讨一些有参考的问题。首先是深圳卓越集团商业经营管理公司的总经理张尚学先生,我们在深圳跟卓越有合作,卓越一直以一线城市CBD作为你们的发展目标,但是CBD的空间是有限的,现在也逼着你要往二三线城市发展,那么卓越的发展是否要走出一线城市?或者说不是一直坚持CBD呢?如果有转变,那么怎么面对这些问题?如果不转变,又面对怎么拿地的问题,请张总讲讲。卓越在深圳做了很多优秀的商业项目。

  张尚学:我在概念上做一个提醒的强化,其实卓越最先是做住宅的,我们的第一个项目是在深圳南山的蔚蓝海岸,是一个纯住宅项目,并且这个面积非常大,在深圳也是具有一定的标杆作用的企业,这是一个将近10万人的社区,分了7期开发。主持人刚才说卓越一直在做城市CBD,这是在视觉的感官上的,因为我们在深圳的CBD确实有很多物业,包括卓越世纪中心、卓越大厦等等,接下来还有大都会项目,所以给大家的感觉是卓越是做商务综合体的企业。其实我们的战略是货如轮转、商住并举。我们在全国有12个分公司,主要还是在一线城市跟省会城市发展,在二三线城市,目前我们暂时还没有进入,我们在北京、上海、杭州、武汉等等城市都有布局,我们是商住并举的企业。

  今天主要是谈商业地产,作为我本人来讲,对中国的零售商业,我还是有很深感受的,我在大学的时候,我学的是商业企业管理,那时候接触了两个概念,对我的印象很深,一个是零售企业管理,一个是批发企业,当然那时候是社会主义的教学体系下的教材。在商业这一块,最先的中国的百货公司就相当于现在欧美的百货公司,买手型的百货公司,后来转型到台、日式的百货公司,就是我不把购、销管到那么深,我只管专柜、管形象,后来发展到购物中心,到现在发展到商业地产,这个脉络是这样发展起来的,我还是有一些感受。另外一个角度,我们谈到商业地产,为什么叫商业地产,这个地产一定是用于商业经营的。我认为商业地产的核心就是它的经营价值,我们做商业地产开发和经营的人,都不能回避这个问题。

  那么我们目前面临的问题是什么?卓越在做商业地产的过程中有很多的体会,我认为一个是政府层面的问题,刚才有一位嘉宾说到,在政府的层面,要有一个政府层面的商业规划,在网点、体量方面都要有规划,现在在我们获取土地的过程中,在商业指标的配比这一块,我们有时候是不得已的,有些比例配得偏大,当然政府有它的考虑,从就业、未来的经营的角度的考虑。从另外一个角度来讲,卓越这个企业的发展,它有两个方面,一个是企业的发展过程中,另外一个是在战略层面,从我们来讲,我们是一个商住并举的定位,在具体的策略方面,我们有一个观念,因地制宜、因时而易。因地制宜怎么理解呢?任何一个商业的项目,或者任何一个综合型的项目,它不可能适合做某一个类型的商业的概念,我可能会根据这个地块的规模、周边的人口的密集度、未来发展的趋势去做相应的商业的产品。另外,为什么叫因时而易呢?就是不同的阶段,商业地产的发展它是有不同的阶段性的,这跟时代的发展有很强的相关性。作为我们自己来讲,因为我们是一个商住并举的企业,我们在住宅的销售这一块占的比例还是比较大的,我们也会根据土地获取的情况和项目的情况,在商业方面做适合我们自己的产品。当然,我们最终还是要为我们的客户做到最好的服务,做好大体量的商业和综合体的商业,服务于我们自己的客户之外,还要做好来到这里的消费者。我们现在的定位是很高的,有国际性的商业项目,还有区域性的项目,比如说我们的卓越城。还有做社区的商业项目。今天借这个机会,和大家做一些交流,非常感谢大家,感谢主持人。

  黎振伟:谢谢张总,卓越过去给人看到的都是写字楼做得比较好,下面也看看我们在商业方面有什么新的出彩的地方。

  下一位嘉宾是金科地产集团股份有限公司副总裁李战洪先生,他也是这个集团的首席战略运营官,李总在我们行业一向以敢想、敢说著称,有独到的见解。谈到后限购时代的商业地产,因为我们最近看到的,特别是今年9月份以前,中国的10个地王,8个都是商业地产,而且越拍越高。在这种土地的热潮中,在商业地块的发展中,我们金科地产有怎么样的拿地策略?你们拿地也是很积极的,你们在战略上面对土地越来越贵的情况,怎么样看待下一步发展?

  李战洪:我用一句话说一下企业,金科现在已经进入了30个城市,有45个项目在运作。

  说到商业地产,我觉得有一句话对商业地产很受用:生于忧患、死于安乐。我的忧患意识是蛮重的,业内有一句话我们不得不重视,我们也特别关注,我记得2003、2004年的时候,中国第一届商业地产的风云榜就是在广州的东风宾馆做的,当时包括王健林、陈志都在台上。10年前,大家都在问什么叫商业地产,5年以前,大家都在问,谁在做商业地产。今天大家都在说,谁还没做商业地产。5年以后将会出现什么呢?谁还在做商业地产。所以这句话对我们是蛮受用的。我们现在比较关注的是5年以后谁还在做商业地产。我归纳了一下,如果有4个方面不够,你就不要进入商业地产。第一,如果你是挂羊头卖狗肉,就请别进入商业地产。怎么说呢?如果你挂商业的头,卖住宅的肉,就请你不要进入商业地产。如果是这样做,你未来的企业将会进入很难看的地步,死得很惨。第二,如果你是被动式的进入商业地产,也请退出来,别进入。你的企业可能根本不具备做商业地产的能力,包括在人才、专业、开发能力上不具备,由于某一个用地规划指标,它逼着你做商业地产,而且是大型的商业地产,其实你是盯着住宅去的,所以叫被动式的进入,或者机会性的进入,我建议这样的企业不要做商业地产。第三,如果你的企业是高周转,以现金流为导向的企业,也别进入商业地产。商业地产对资本的要求,对你各项能力的整合要求比较高,所以如果你是现金流导向、规模导向、高周转的模式在开发,也别进入商业地产。第四,如果不具备四位一体的整合能力的企业,也别进入商业地产。商业地产投资、开发、运营和消费这四个方面的能力,你如果整合能力不够,你不要进入。如果你这些都没有准备好,你就不要进入商业地产。

  黎振伟:谢谢李总的这几点忠告。最后一位嘉宾是来自天虹的,现在很多百货商场都不靠经营,都靠收租了,这样肯定不行。我想请问宋瑶明先生,天虹是怎么做的呢?

  宋瑶明:非常高兴有这个机会跟大家分享。现在有媒体说很多百货公司已经变成二房东,我觉得并不完全是这样的。我觉得我们跟一般的购物中心没有很大的区别,我们是利益共同体的。另外,我们在组合商业项目上是有取舍的,可能有一些我们是赔钱在做,有一些可能是赚钱的。一般的百货商场在一楼可能都会很赚钱,但到了楼上是不赚钱的。我们现在有一个讲法叫平台战略,百货公司应该是一个典型的平台。我们利用这个平台吸引更多的客户,我们来做很多的营销、推广,我们不仅仅是服务于最终的消费者,我们也为这些品牌、配套的项目提供很多的服务。据我所知,也有很多包括服装品牌,他也非常愿意跟百货公司合作,因为跟百货公司合作,一个是会降低它的风险,同时也降低它的成本,这是一个方面。另外一个方面,百货公司本身现在也都在转型,我自己也觉得,购物中心跟大型的百货公司有什么区别呢?可能只是从形态上让人感觉到有些区别,但是很快就会有很多的融合。我们在15年前就定位我们是做购物中心的,只是我们没有那么大张旗鼓地宣传说我们要做中国的第一个购物中心,包括我们自己的业态组合,我们在10年前就提出百货加超市,在加X,X就是指餐饮、娱乐这些部分。我们在十二三年前,在我们的一个社区店就和麦当劳合作,我们把最好的位置给了麦当劳。据我所知,那是麦当劳和肯德基进入零售项目的第一单,因为我们之前跟肯德基谈过,后来跟麦当劳谈,我们的合作非常默契。我觉得百货跟购物中心应该没有太大的区别。

  黎振伟:谢谢天虹的宋总。每年参加论坛,大家都在谈展望未来充满信心,回到现实还是问题比较多。面对问题,正视问题才能解决问题。今天我们探讨商业地产,我们要一起转变、变革,从政府到专家,到企业,我们一起来完成这个转变。谢谢各位。

  主持人:谢谢黎振伟先生的精彩主持,也谢谢各位嘉宾的精彩对话。请台上嘉宾留步,工作人员邀请其他嘉宾上台,我们一起合影留念,谢谢!

高峰论坛合影

  主持人:谢谢黎振伟先生的精彩主持,也谢谢各位嘉宾的精彩对话。请台上嘉宾留步,工作人员邀请其他嘉宾上台,我们一起合影留念,谢谢!

  主持人:尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们:大家下午好!欢迎回到2013观点商业年会现场,相信下午的内容值得我们这样期待。

  改革时代,“消费”与“内需”蓝图逐渐清晰,商业价值更加凸显,但对于中国房地产与商业行业而言,仍然是一个陌生而充满挑战的领域。商业与零售、品牌商大会主题是:消费木马与商业黄金国。

  接下来仍然先进入大会主旨演讲环节:政策展望。

  下面请出本届商业年会第三位为我们奉献主旨演讲的嘉宾,有请:中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士;蔡云女士的演讲题目是:后限购时期的商业地产。有请蔡云女士!

  蔡云:很高兴今天有这么一个机会跟大家在一起再次探讨有关商业地产的问题,上午的会更偏重于宏观一些,下午的会可能更偏重于市场的政策跟微观的政策。

  亲爱的同行们,自从中国房地产业协会成立商业地产专业委员会,我们研究商业地产也将近有6年时间,商业地产成为我们这个行业,特别是最近一段时间越来越老生常谈的问题。房地产调控从房地产诞生那一天起,房地产调控就是伴随着这个产业而来的,多少房地产调控催生着房地产市场发生变革,随着我们的经济发展、市场的发展,特别是我们需求的不断发展,房地产业从它诞生到今天,发生了翻天覆地的变化。我们今天坐在这里,再次探讨有关中国商业地产问题,我想是非常合时宜的,特别是在商业地产的继续发展过程中,它的细分可能会出现旅游地产、养老地产、产业地产等等,说明我们这个行业更加成熟、稳健的发展。

  既然我们下午谈的问题非常专业,那么我们先撇开调控来谈商业地产,我们试一试从房地产这个产业细分市场出来的商业地产,商业地产这样登上了历史的舞台。最早的是老的百货公司,在解放初期的时候,以各个城市的百货大楼成为百货业的诞生,我们可以看到,最早的百货大楼,郑州百货大楼、桂林百货大楼,等等这些百货大楼都是当时商业的代表,这是我们在计划经济时期的代表体现。随着改革开放以后,房地产行业进入了投资领域,在房地产行业当中出现了小区配套底商,在这时候,我们的投资主体由原来的政府投资主导建设百货大楼,包括一商、二商等等企业公司的出现,都是政府主导的商业形态。到了改革开放以后,特别是房地产行业在市场上进行了商业地产投资,当时不叫商业地产,当时我们叫小区底商,当时在小区底商当中,我们的房地产企业第一次以投资主体的形式进入了商业地产。从这时候开始,我们投资主体发生了巨大的变化。随着2001年万达第一个在长春沃尔玛开办的商业综合体,我们看到这个图,万达的商业综合体不叫什么综合体,只是一个沃尔玛的购物广场,到今天我们所在的地方,广州白云机场的万达广场、大悦城、整个现代化的购物中心,商业地产终于以房地产投资行业的姿态站上了历史舞台,成为商业地产的主宰。这是一个大概的发展历程。

  随着房地产市场的发展,今天上午我在论坛上说了,我从来没有认为商业地产是孤立出现的,就是因为商业地产的发展有不同的原因,是复合型的发展,比如说在我们国家经济的发展,特别是新型城镇化的发展,包括房地产大量住宅地产的上市,催生了人们对美好生活的愿望,对消费的升级,导致出现了商业地产的发展。我们可以看到国家统计局的数字,今年1—6月份,我国商业地产的商业营业性用房同比增长了8.3%,办公楼增长得更多一些,这也表明我们国家的经济发展水平和经济实力的提升,办公楼增长了31.7%,商业地产在近几年的发展是非常迅猛的。

  接下来我想说一下现在商业地产发展的现状。首先我们知道,随着城市化进程的加快,特别是新型城镇化的提出,商业地产当中开发建设的主流产品是商业地产。我们知道一个城市要打造一个名片,要进行城市升级、消费水平的提升,肯定是由商业地产、由地标性的建筑来拉动这个区域,或者整个消费的发展,所以商业地产发展是城市发展的主流,这是我们的现状。另外,在城市发展当中,城市综合体成为商业发展的主要形态,大家知道随着产业的聚集、人口的导向,特别是整个土地集约化的使用和利用,城市的更新换代,综合体以它最完美的、最科学、最合理的形态出现在城市当中,我们知道在城市当中最富美的城市天际线就是城市综合体。商业地产在增强城市的综合实力,完善城市功能上起到了一定的作用,包括国外,第一个城市综合体诞生是在法国,在城市经济发展过程中,城市综合体都起到了很大的拉动作用,城市综合体构成的人性化的系统,包括合理的消费的系统,有着集约发展的多重任务,因此它成为城市的发展,特别是城市商业地产发展的主要形态。现在的商业地产主要集聚在一线城市,随着经济的发展,特别是强调新型城镇化的建设,一二线城市、三四线城市,甚至个别大企业把它的商业地产触角伸到了五线城市,商业地产在集中放量的时候,它在各级城市中都有很大的发展,城市经济发展不光是在一线城市,在中小城市也得到了长足发展,我们这里且不谈它的多与少、集中与分散的问题,我们只是讲这么一个城市的整体现状。商业地产的现状大家有目共睹,特别是在座的同行们,我们亲自操盘了很多的商业地产项目。在这个过程中,我们应该静下心来考虑一下商业地产究竟存在什么问题,这些问题怎么去应对,应对以后我们怎样展望这个市场,我觉得这是今天我们要讨论的更深层次的问题。首先,目前的市场是集中放量,1—7月,商业营业性用房投资是5000多亿,在整个的投资过程当中,同比增加8.3%,其中现房销售增长了-2.2%,期房增长14.7%,说明我们的商业地产目前主要还是在开发的过程当中。在这个过程中,就出现了个别地区总量过剩的问题,刚才朱会长也讲了,房地产的发展也存在着两极分化,力求做到一个总量合理、结构平衡的问题。在今年的市场发展,我们可以看到,京沪两地的营业用房是量价齐升,同时投资量增长也非常快。北京市的房地产是供求两旺的,可以预见我们在短期内,特别是中国经济不断向好发展的过程中,随着市场发展得更加完善,我想商业营业性用房会继续得到利好消息。但是随着投资量增加,市场供应量增加,这种潜在的过剩的局面肯定会出现的,这就造成了商业环境的不稳定,我们现在谈到商业地产投资的问题,特别是投入量的问题,以成都、沈阳、武汉、贵阳最为明显,成都的天府新区从去年开始大概是有100个城市综合体同时上市,这样就面临着一个市场的接纳问题。同样,沈阳在2010年就提出金廊消费去,它有500万平方米的面积,这些城市现在的竞争非常激烈,导致市场狭窄,这只是我们同业的竞争,还不包括市场的规划问题,这是当前市场存在的问题。

  市场存在的这个问题是由什么而来的?我们都是业内人士,我们在判断这个市场,发现这个市场出现问题的时候,我们要深究市场出现的问题,它究竟怎么导致这个现象。我们深究了市场的问题之后,可以看到未来的发展方向。首先商业地产还处于开发的初级阶段,包括我们商业地产的开发模式、开发功能,以及产品设计的落后局面,是当前商业地产开发的普遍情况。我看到今天会场来了一个是三磊设计的张总,我昨天还说到商业地产的设计问题,我们的开发企业在跟设计公司进行沟通的时候,我们没有一个清晰的定位,我们在跟商业地产设计企业沟通的时候,我们拿不出一套完整、成熟的想法。我上个月跟张总在一起交流,他说他们从美国引进了一个专门做商业地产开发的合伙人。随着市场的成熟,我们的行业会越来越成熟,在这个过程中会涌现出一批优秀的商业地产设计者,带领我们行业共同在设计、规划上走出一条新路。接下来还有一个致命的问题就是运营管理水平与市场相距甚远。我们知道在商业地产开发过程当中,有很多房地产企业是被迫进行商业地产开发的。在这个过程中,他沿袭的老是的住宅开发思路去做商业地产,我们的住宅是盖了以后卖,卖了以后拿收益,但是商业地产它是靠长期运营,从运营中获取收益的全过程的产业链的形式。在这个过程中,老的物业管理公司的形式不适应这个发展,更新的是资产的增值和保值。在目前这个市场上,我们仅仅限于管理,谁和管理是低水平的,可能就是维持一下购物中心的租金、日常的卫生管理等等,是物业管理的概念。但是真正市场需要的是对物业的增值和保值的作用。这离我们现在所要求的管理是相距甚远的。

  接下来我再说说融资的情况。在市场的发展过程中,开发企业过去的资金来源就是两种,一种是自有资金,一种是银行贷款,随着商业地产的发展,自有资金和银行贷款不足以支撑商业地产整个项目的完整的构建过程,更重要的商业地产是需要我们在运营当中获得它的增值和保值收益。在这个过程当中,商业地产原有的投资、融资模式都不适应了,在这种情况下,我们更多的希望在整个商业地产运营当中,需要开发资金的前置,同时需要有开发资金的退出机制,需要更多的房地产信托基金,这样才能使我们的行业得到长久的发展。我想随着经济的发展,一个是房地产信托基金,还有一个是商业抵押贷款,这两个是非常重要的,一个是股权性质的证券产品,随着政策的逐渐明朗,我想房地产信托基金在我们国家是越来越近了。另一个就是商业抵押贷款,这样保证了产品的证券化,这也是我们做商业地产很重要的点。

  当前商业地产领域的同质化非常严重。由于商场都是一面铺开的,它的竞争非常激烈,同样的商品进入不同的商业,这也会是有一个问题。另外一个是电商冲击,它现在对实体店产生了很多的影响。当然体验式消费可以使商业地产有比较好的发展,但是还有就是商业地产人才短缺问题,房地产的人做商业地产是非常少的,我们还需要复合型的人才。

  下面谈谈我们对市场的展望,随着人们生活水平的提高,大家对高端商业的需求越来越多,多层次、多类型、多模式的商业地产成为今后发展的主要特征,不再单一的购物中心,不再单一的写字楼,而是多层次的,有文化驱动力的商业地产,可能是我们的重要发展方向。高素质的运营管理也是可持续发展的根本手段,我们行业需要复合型的人才进入这个行业。

  随着我们国家的商业地产的发展,随着经济的发展,我们还很大的一块空间运营、维持商业地产的发展,随着商业地产的健康发展,可能会带领房地产行业的正常、健康、稳定的持续发展。今天由于时间关系,我就不一一展开了,谢谢大家。

  主持人:再次感谢蔡云女士;接下来进入商业与零售、品牌商大会第一个环节,主题是:商业运营篇:商业项目的运作与实务

  有请本环节首位演讲嘉宾上台,他是:佳兆业集团总裁助理,佳兆业文化体育(深圳)有限公司董事长卜钧雷先生。他演讲的题目是:当文化体育遇到商业地产。

  卜钧雷:很多年前我在日本六本木,看到了它把当代艺术馆做到了商业里面,我们在上海也看到了这种情况,把会展中心和商业也完美的结合起来。今天我给大家带来一个新的购物中心的内涵,一个户外型的购物中心。首先给大家看一段视频。

  (播放视频)

  这个项目是原来的大运中心,就是大运会的一个场馆,由它改造而成。

  这是我们这个项目前期的情况,相信大家已经看到了这个情况,0.5平方公里的占地,30万平方米的建筑面积,它能提供的功能是什么呢?篮球、足球、游泳、跑步,这就是它能提供的功能。它作为一个这么大的项目,投资60亿元,它只能提供这样一些功能吗?它可不可以进行相关的商业方面的拓展呢?这就是我们今天谈的话题,当文化体育遇到了商业地产。

  刚才已经谈到,现代新的商业模式非常多。这个大运中心,我们是今年元月31号接管这个项目的,这个30万建筑面积,涵盖一个体育场、一个体育馆,两个游泳馆,剩下的就是大面积的广场。在这个情况下,我们发现了一个突出的问题,功能单一。30万平方建筑面积,0.5平方公里的占地,我们能够提供的功能只有几个。我们考虑了几个问题,第一,这么大的场馆我们需要做活动,做活动会吸引大量的人,怎么把那些人消化呢?就是需要用一些商业,用各种各样相关的复合型的商业把它消化。商业产生的相关的经济效益又可以补充大运整个活动的举办,活动刺激人流,人流刺激商业,商业产生效益,效益刺激活动,这就是一个有自我造血能力的正循环。今年一年来,我们在大运做了108场小型活动,14场大型活动,包括我们做的大型的国际赛事,今年一共做了三场,包括排球、篮球。我们做了两三场大型的音乐节,每场音乐节到会的都有10万人。我们做了一些高端的会展,包括每月一场的车展,还有一些名画展、品牌展,今年一共做了20多场展会。全民健身方面,我们做了相关的各种各样的活动,大概有40多场,吸引人流大概将近70万。

  作为商业,它需要两个东西,第一,它需要人,第二,它需要经济效益。在这方面,怎么才能把它健全起来,打造一个全产业链的产品呢?这是我们要考虑的问题,有没有可能在每一个产业链点上,在每一个活动上都能盈利呢?这个需要贯穿整个环节,从品牌到媒体,到活动商,到体育赛事的供应商,打造一个整体的平台,完成从人到经济效益,从经济效益到人的转变。大家可以看到,我们整个大运场馆的规划分5个部分,第一个是爱迪生儿童探索世界,在这里打造一个儿童的乐园,分三个小型场馆和一个室外的活动场、一个室内的戏水乐园。第二个是奥斯汀水岸,这是一个酒吧街,我们在做一些赛事的时候,这些酒吧街就可以在早上开始运作,有些进不了赛场看赛事的人,就可以在这里看室外的转播。第三个是环球影视小镇,现在已经在开始运作,招商情况非常好,主要是一些大型的餐饮,还有一个奥迪、奔驰的体验中心,还有一个汽车影院。在这个环球影视小镇打造的主题和赛场的活动也是休戚相关的。另外一部分是奥特莱斯风情小镇,它是一个低容积率的室外的商业街,以奥特莱斯为主。然后是勇敢者乐园,这是引进了英国的概念,打造一个以青少年为主的勇敢者乐园,有攀岩、跑步、户外活动,以及拓展训练基地等等。中间的世界艺术广场,是市民的休闲文化广场,每周末我们都会在这里做一个休闲艺术节。通过这几大组团,加上原有的体育馆、体育场和游泳馆这三个主力店,构成了整个户外的购物中心体系,在这个体系里面它是相辅相成的,互为映照的,每一个活动我们都通过这些品牌,包括品牌商的赞助、品牌商的冠名,能够体现它的价值,它的人流能够通过商业消化,商业形成了效益,可以支撑我们明年做活动。它很好地兼顾了人流、品牌、商业效益方面最大化的价值,这个项目整体的情况就是这样。

  主持人:非常感谢卜钧雷先生的精彩演讲。接下来,我们有请本环节第二位演讲嘉宾:RTKL国际有限公司资深副总裁、商业项目亚太区负责人袁孝楠先生,袁孝楠先生的演讲题目是:规划与思考如何锻造经典商业项目

  有请袁孝楠先生! 

  主持人:非常感谢卜钧雷先生的精彩演讲。接下来,我们有请本环节第二位演讲嘉宾:RTKL国际有限公司资深副总裁、商业项目亚太区负责人袁孝楠先生,袁孝楠先生的演讲题目是:规划与思考如何锻造经典商业项目

  有请袁孝楠先生! 

  袁孝楠:各位来宾,各位新老朋友,大家好!

  我从事商业设计工作30年,从事跟商业有关的活动40年,我17岁就开始做开发商,然后做建筑师。其实大家在讲商业地产,对建筑师来讲,商业是一个行为,地产是一个名词,包含在商业里面的有四个:购物者、零售商、开发商和投资商,大家各有所需,购物者希望能够买到有价值的东西,零售商希望把他的东西卖出去,开发商希望有赢得的利润,投资商希望能有他的回报。

  什么叫经典?它就是金科玉律,不管我们怎么样做,不管我们用什么样的商业包装,里面有不变的东西,这个不变的东西就是商业里面最重要的神,中国有商业已经几千年了,我并不把它当做一个特别了不起的东西。

  我把这几十年做的东西重新融合一下,进行了整理,第一个,它是要有场所感,这是一个空间。很多的开发商就说我的商场要有多漂亮,其实我们在做商业,最重要的是用它的虚、它的空间,所以我们一定要有场所感。而且在整个场所里面,它是聚集人气的,所有实的东西都只看得到,而不能运用的,场所感是非常重要的,因为这会给人留下一个比较深刻的记忆。这个项目是我们在上海的大明国际中心,在闸北,这个项目做完以后,改变了整个闸北区的形象。它并不追求建筑上的一些标志化的东西,但是它树立了一种新的商业行为,也就是人的生活方式。

  第二个,我很喜欢用“哇”,当一个人到了一个很新奇的地方,很不自主地会说“哇”,所以我把它叫“哇”因素。人们常常到一些地方,我们经常说哪里有可以聚集的地方,或者拍照的地方,因此我们需要这些蛮重要的地方,引起人家的注意,而且成为这个地区主要的、引以为傲的区域。像我们在做的几个曲目,一个是天津大悦城,它是一个下沉广场,而且连接着地铁。我们当初在做的时候,业主说要做什么,我们就用了天津的市花——月季花,把它做成一个花的形式,当人从地铁出来的时候,他可以感觉到整个空间的震撼力,还有这种溜冰场,也是一样的光感。这是沈阳万象城,我们做的一个冬季花园,把五星级酒店跟购物中心结合起来,有另外一个空间的效果。还有统一梦时代购物中心,它的整个建筑体非常的震撼。这是在科威特的360度购物中心,它这个项目我之所以喜欢,它是世界第一个绿色认证的购物中心,因为购物中心是最难做到的,而我们在这个项目里也做到了。

  第三是主力店铺。其实主力店在国内被误导了好多年,从1997年在台湾的工商综合区的发展失败,那一批人从台湾到了中国,然后灌输了很多所谓的主力店的思想,就把所谓的超市、量贩店放到了主力店的内容。其实我们做商业来讲,这些都是精品店的杀手,其实主力店是要吸引人到那个地方,然后能够让一些精品店得到利润的地方。现在慢慢开始有一些电影院、音乐厅、餐厅、溜冰场,这些都可以成为一个主力店。主力店跟品牌店是两回事,有时候品牌店对商业业态没有任何的帮助。主力店能够带动整个的活动,比如说溜冰场、电影院。

  第四是动线。大家都知道,做购物中心要动线合理,要顺畅。其实在动线里面,我们主要的想法是说如何引导人流,能够经过我们希望他走的地方,不管是水平的还是垂直的。在座的有很多商业方面的专家,知道我们今天要去招商的时候,我们是如何证明你的店面有多少人每天能够经过,它相对的说明了这个地点的优点跟缺点,跟它的租金有相当大的关系,所以人流动线是非常重要的。动线无外乎是两个,第一个是可视达性,人在逛街的时候,不仅是能够走得很顺、上电梯很顺,同时他的眼睛,最好是能够看到楼上的一些商品跟楼下的商品。

  第五是IAGRAM,中文用“图例”我认为也不是太妥当,但是这是我现在唯一想到比较合适的词。我们在做整个商业设计里面,这是很重要的,我们如何考虑到他的主力店跟人流之间的配合。第一种是哑铃式的,它是有两个主力店,把精品店放在中间的部分,由于人之间的流动,可以带来精品店的人流。第二个是混合式的,这种情况在国内比较少,国内和国外的情况有点不一样,国外的百货有很多都是自己的品牌,而且他的体积不会像国内那么大,一般的百货就是1万到1.2万平方米,它有自己的特色,所以这里面一般是几个不同的主力店融合成的,在这种情况下,他不仅是有室内集中的模式,还有室外的。还有一种是没有任何主力店的情况,这也是属于在欧美的一种特别的形式,地很便宜、地很大,所以都是一般的停车场,这个里真正的主力店就是停车场,所以把停车场放在中间,然后一些商场围在旁边。如果说我们有奥特莱斯,在国内我看到很多人做奥特莱斯,看不到停车场,这跟我们传统的奥特莱斯有非常大的区别,我不知道它将来会有多成功,这是大家经营奥特莱斯的时候要注意的问题。这是一个跑马道,这个项目有好几种做法,最早就是美国MALL,它中间是一个儿童活动中心,有4个大主力店和一些精品店围绕在一起。另外一种是开放式的商业街,这种模式在国外是非常流行的,在国内也开始在做,它最重要的地方,停车场是它的主力店,它需要车子能够进来,但是他不希望在中间的部分有任何车子可以走,所以我们把主力店放在四个角落,人会在固定的地方走,然后主力店靠近,中间有露天广场、餐饮、店铺,还有一些娱乐的场所。目前有好多开放式的商业模式,大家不妨用这种形态,看看在中国能不能很好的发展。还有一个是垂直型的,我在1993年第一个垂直型的购物中心就是新东安,那时候是新鸿基找我们去做,当时我们真是不会做,我们把主力店放在一层和最上面一层,中间放一些其它的商业,结果失败了,失败的原因是在一楼很多人,二楼很好,三楼基本上完蛋,四楼更惨,五楼也不行,六楼还有一些餐饮,主力店还行,但是中间的都死了。这种项目的问题有几个,因为停车场在底下,他要往上走,就会比较辛苦,我们在做万象城的时候,就把一个主力店的位置改成的停车场,可以带动人往上走。

  第六是标识。国内现在开始越来越注意了,我们的购物中心要展示一个企业的形象,他可以通过这些信息打造一些路牌、路灯、招牌的东西,甚至屋面、天花的图案,这些让人家随时随地的给你一个连续性的冲击,这个东西对我们来讲也是非常重要。

  第七是停车。停车场在我做的设计里面是一个很大的挑战。大家跟我谈的时候,是要按照政府规定的,还是按照交通顾问给的,停车事实上是最重要的一个部分,如果停车场没有处理好的话,你也不会来。在沈阳万象城,我们还是沿用了当年深圳万象城的立体停车场。

  第八是服务,当年我们做深圳万象城的时候,我强调一个,一栋漂亮的房子,如果它的厨房或厕所的下水道不通,那栋房子是没有用的。很多人都会注意购物中心外观多漂亮、多吸引人,其实如何进货、卸货,这是商家非常看重的,你如何考虑到他的方便性,对于开发商来讲,这是很重要的。

  第九是商业组合。这是国内商业顾问都会给的,只是我自己当做建筑师,我经常面临到最大的一个问题,就是业主只给我40%的精品店,20%的餐饮,然后15%的娱乐,对我们来讲一点用都没有。因为那个东西没有办法让你的这个购物中心变得很特殊。如果每一个商业顾问告诉你都是一样的内容,大家为什么到你的购物中心来?光靠建筑师做一个外形漂亮的东西能成功吗?不可能。所以说很重要的是业主一定要参加,不能光听建筑师的,也不能光听商业顾问的。我认为了解租户的组合之后,市场的顾问、开发商和建筑商一起讨论、一起研究,真正在这个地方创出独特的东西,不是说别人做得多好我就把它拿过来。

  第十,仅仅是个店铺,就是这么简单。讲了这么多,商业是什么?就是一个店铺,它最重要的是产品。就像我们的餐厅,你设计得再好,你的菜做得不好吃,别人也不会来,所以产品对商家来说是最为重要的。

  我们当初做深圳万象城的时候,我们刚开始的定位是中低档,然后一步一步往上推,推到了第三年,从CUCCI进来以后,然后LV进来,现在真正达到了它不光是为了品牌,而是人会在里面,在空间、氛围上面,我们把它进行了很好的打造。

  主持人:谢谢,非常感谢袁孝楠先生,请您稍微留步,请袁先生到台上的嘉宾席就坐。

  各位来宾、朋友们,在演讲结束后,我们将继续本届年会的商业大讨论环节。商业并非予取予求,在竞争更激烈的未来,我们需要更多出色的项目、团队和企业,需要更强大的金融支持,为中国商业发展奠定最坚实的基础。

  商业大讨论之三的主题就是:商业项目的运作与实务。

  我们的主持嘉宾是刚刚为大家演讲的RTKL国际有限公司资深副总裁、商业项目亚太区负责袁孝楠先生

  接下来有请讨论嘉宾上台,他们是:

  深圳卓越集团商业经营管理公司总经理张尚学先生

  升龙集团副总裁张艾明女士

  深圳海岸城购物中心常务副总经理陈柏昇先生

  鼎信长城基金董事长章华先生

  竹凌开发咨询有限公司董事总经理苏广平先生

  谢谢各位参与讨论的嘉宾,下面请袁孝楠先生开始主持今天第三场商业大讨论,讨论时间是25分钟

  袁孝楠:我们这一环节的主题是商业运作与实务。我想首先请问一下张尚学先生,因为我知道卓越是以写字楼为标杆的,在深圳中心区做得非常多,它现在也开始往商业方面发展。你们是准备怎么来运作商业的?

  张尚学:其实商业地产应该含有几种业态,一个是传统的零售商业,另外是办公商业,还有旅游地产商业,其实这是一个宏观的商业地产的概念。

  作为卓越集团来讲,我们今后的战略是商住并举,在商业这一块,商业地产最根本的,我们很关注它的投资回报率,这是决定商业地产保值增值很重要的一项财务指标,商业是一个系统的经营行为,从卓越集团来讲,现在在商业地产这一块,我们从最前端的拿地开始,然后投资分析,然后顶层的设计,包括我们的投融资模式、回报的模式、商业体系的设计、商业的前期设计规划、后期的运营,我认为未来商业地产这一块大家竞争的核心一定是经营和运营,就是说软实力方面是做商业的核心点。作为集团来讲,从最前端的顶层设计到体系设计,在前端的投融资模式,然后退出机制,整个的系统化的做这方面的顶层设计,到后期的运营,从经营价值的角度去保值、增值,这是我们的总体思考。

  袁孝楠:我有个问题想请教一下,写字楼你们很在行,最近我知道在北京出现了1000每平米每个月租金的情况,600块以上的很多,当然这主要是租给金融投资或者是服务业,我们在做城市商业综合体的时候,大家都希望盖5A级的写字楼,其实5A级的写字楼只是造型而已,对你的投资运作一点帮助都没有。你们如何来定,你是要5A级的,还是要什么?

  张尚学:我觉得这是企业对自己产品追求的标准,或者自己做产品的定位方向,作为卓越来讲,我们的写字楼、住宅的设计、品质以及后期的客户维护,我们都是有追求的。在写字楼方面,我们也有相关的数据,在全国的一线城市,在写字楼物业这一块的市场基础还是比较好的,我们在深圳做写字楼还是比较早的,写字楼这一块的市场需求还是不错的。我们做写字楼,关键的是前期的设计规划和后期的营运维护,这一点跟零售商业本质上是一样的,包括里面租户的组合、租户的选择,包括后期我们的物业管理、运营维护,包括一系列的后续服务工作,决定了我们在写字楼这一块的品质和未来的价值。

  袁孝楠:怪不得卓越可以成为全国销售业绩突破百亿的企业,就是前期的选择和后期的运营服务让业主满意,使卓越有很大的发展。

  张尚学:在这里我再补充一句,其实卓越是商住并举的,我们在住宅这一块,我们的老客户对卓越住宅的产品的满意度非常高,特别是我们的蔚蓝海岸,包括在青岛、长沙、深圳的项目都叫蔚蓝海岸,我们这个蔚蓝系列还是大家比较认可的,谢谢大家关注。

  袁孝楠:下一位是升龙集团的副总裁张艾明女士,对于我们这个主题,商业项目的运作与实务,请你就你们的心得来聊一聊。  

  张艾明:这个问题定出来的时候,我有很多的疑问,大会让RTKL这样一个在设计方面非常资深的企业,让袁先生做主持来让我们谈商业项目的运作和实务。我们做商业

  跨过了施工阶段、招商阶段,直接从规划来探讨运营与务实,我觉得也蛮有似的,我期待着我们这一组的对话可以在前端跟末端之间找到一个很好的契合点。

  刚才卓越的张总也提到了一个很好的话题,就是讲规划设计对运营跟务实之间这样一个关联性的纽带。我简单为大家介绍一下升龙集团,可能直到去年还有很多朋友不太了解升龙,今年开始越来越多的朋友很好奇地问,你们升龙集团是怎么样取得这么快速的发展的。今年截止到目前为止,我们已经有160多亿的销售额,我们从来没有参加过房地产的排名,据非官方的排名,我们应该在30多位。2013年我们着重了新项目的拓展,大概拿了十几块地,我们明年的目标是260亿到300亿之间,如果不出意外的话,升龙集团会进入全国的前20名。

  袁孝楠:这个很棒,但是我站在建筑师的角度,我还是想问一下在座的各位关心的事,我们在做前期运作的时候,建筑师经常问业主要一些东西,那么我们所拿到的东西都是政府所审批的东西,或者政府规定的东西,我都是跟业主的决策者谈,他的东西跟政府不一样,你们怎么处理?

  张艾明:袁总问的这个问题是有事实依据的,站在开发商的角度来讲,和优秀设计单位之间的碰撞是非常关键的,如果说我们磨合得好,可能会是一场非常美好的体验,但如果我们在核心价值理念上面产生冲突,我们的想法即便和设计单位接轨,但是和政府的控规需求不相符合,那就会是一个非常痛苦的经历。作为开发商来讲,在拿地期间,就会做好和政府之间需求上的契合,强规可能不会更改,这就会造成和设计单位的冲突。我想无论是政府、开发商还是设计方,大家有一个目标是一致的,就是我们都很想做一个好的作品出来。这中间就少不了妥协和斗争。

  袁孝楠:下一位是深圳海岸城购物中心常务副总经理的陈柏昇先生,你也是我们的业主之一。海岸城是在深圳南山区运作得非常成功的一个项目,而且现在也开始往外地发展。你们对于城市综合体的经营、运作到未来的轩帝,你们是什么样的做法?

  陈柏昇:我们这个项目在深圳运作了已经有6年了,未来在无锡这个项目我们也会精心打造。说到下一步的选地,因为商业项目的规划非常多,所以下一步我们会比较谨慎一些。

  袁孝楠:就是所谓的不要同质化。因为我看到海岸城在深圳跟很多项目不一样的地方,就是在二楼有一个很大的平台,把你的主要的活动从一楼提升到二楼,希望能够增加两个主要活动的层面。可是我在其他的项目里面,我发现你们并没有主张这一点。是不是你们在运作方面碰到了一些难处?或者后来的项目没有办法实现?

  陈柏昇:深圳海岸城的项目,我们是双锁城(谐音)的概念,当然这个概念是前期与政府沟通达成的这个方案。至于其它的外面的项目,有部分政府是不同意这样做的。深圳湾就是一条二楼的平台把所有的商业项目连接起来,对整个二楼都有非常大的好处,所以我建议各位领导有机会可以参考一下这种设计。

  袁孝楠:很多在座的嘉宾,或者是在座的一些开发商都会希望累积好的经验,当你有了好的经验,你有希望在下一个项目同样使用,不希望改掉它,但是如果我们这个好的经验只是昙花一现,只能在这个项目做,那你做每个项目都要重新花脑筋去做,是不是太累了?

  陈柏昇:这个我觉得还是因地制宜吧。我想说一下我们营运的经验,现在同质化的商场越来越多,我们海岸城也逐步想做一个差异化的路线,比如说从品牌引进方面,深圳项目引进了一些化妆品专卖店,包括4家买手店,这些都是华南首家引进的。另外,我们的停车场做了一个反向寻车系统,这和大家去的太古汇有点不同,我们的反向寻车是不需要顾客刷卡的,直接在交费的时候就可以显示你的车在什么区域,我们用的是一套车牌的追踪系统。另外在艺术层面方面,我们也引进了一批美国雕塑家的艺术品。我们作为营运的管理者来说,还是继续的求变、创新。前段时间我刚去日本和新宿伊势丹的高层交流过,他们的年销售大概130多亿人民币,他们前两年也做了一个比较大的改变。我也很好奇的问他,作为一个100多亿的销售额的企业,为什么还要做一些大的改变?他们提到,一个是销售额的增长遇到了瓶颈,长期都是3%到5%的增长,第二个,他们研究客流的动向,发现客人在高层的停留时间是比较短的,所以他们的动线都做了改变。第三,他说要引进一些有潜力的新品牌,我们也参考了一些这个意见,所以我们海岸城也会与一些新品牌共成长。

  主持人:下一位是来自鼎信长城基金的董事长章华,您的角度可能和开发商的角度有所不同,对于运营和实务方面来讲,您的着重点是什么,请您分享一下您的心得。

  章华:大家好,我是来自鼎信长城基金的章华,我们基金今年投了大概80多亿,我们是很多开发商项目层面的股东,11月8号我们在上海竞拍了一块土地,接近40亿,我们和中骏联合拍的,我们会出一半多一点的资金。在前年,我们在上海也拍了一块地。今天是中国商业地产方面的年会,对于商业地产方面的信息我需要迫切的了解,我之前在房地产行业工作了10年,对这一块应该是不太陌生的,但是现在中国商业地产的发展太迅速,虽然商业地产现在只占整体房地产市场的一小部分,但是它的发展非常迅速。今天早上我听到一些商业地产方面的操作的内容,但是遗憾的是大家都还是在定性的讲,概念化的讲,我没有听到从投资角度、从股东角度想要的东西,那就是投资回报,每一个项目的投资回报是怎么设定的,怎么实现的,然后它的技术指标怎么参照,这方面的信息我还没有听到。我认为现在国内真正的围绕着商业地产做事情,可能大部分还是在被动做的,主动拓展的还不多。另外,我们现在也仍然处在初级阶段,商业的精细化管理、非常理性的投资评判做得还不是特别好。

  我们是做房地产金融的,我也站在金融的角度简单说一下我对商业地产的一些独特的考虑。上午朱中一会长讲到了他的一些顾虑,这些顾虑我们都想过,但是在顾虑中怎么快速发展?当前相比国际的持有型物业、商业地产,我们可能还缺一些东西,第一个缺的是房地产信托基金这样一个退出工具,我们国内目前仍然没有,虽然过去讨论了4年,我们中间也参与了一些讨论,但是现在仍然没有推出来,所以大型持有的东西不能流通化,这是一个很大的问题。第二个是税收。我们持有商业经营物业,对外租赁,税负还是很重的,大概占到销售收入的接近20%要被政府拿走。第三,我们的营运成本,尤其是利息,在国内还是很高的。国际上融资的利息大概是1%到3%,这样的低成本是可以支撑的,如果国内的持有型物业,银行借出利率7%,加上监管的成本,达到8%到10%,我们是很难支撑这个发展的。刚才有一位嘉宾谈到了华润万象城的项目,我们和他们也有很多的合作,它的做得好的项目,它的盈利指标是15%左右,做得差的可能在10%到12%。但是我们投房地产项目,这个盈利指标前几年都在25%以上,最近几年略微降了一些,可能也在18%到20%之间。我们的收益性物业营商的环境方面还有比较大的需要改观的空间。

  袁孝楠:在国外是把利润算得很精细的,它计算8%一定是能拿到8%的,在中国可能15%的利润,拿到手的连8%不一定。目前中国的融资成本这么高,对于这种情况,不知道谁能来解决问题。

  章华:持有型物业在中国还是一个很新的东西,从整个的合作资金来源来说,因为持有型物业必然要做得比较长期,现在国内大多数还是三年以下、五年以下的更多。在成本这一块,利差的差异还是蛮大的,包括大家谈到的万达,它可能是真正的进入商业,初期可能是一个噱头,后期因为它的位置还不错,所以它的评估价值很快上来了,我觉得这得益于中国大环境的进步,中国城镇化的提高,略微偏一点的地方也变成了核心的地段。前几年万达卖给澳洲的基金,也有了不错的现金流的回笼。但是现在仍然有大量的收益性物业是没有流动性的,他们很难解决一个套现的问题,它的流动性仍然不够,所以房地产信托基金推出之后,可能这一块才有更好的发展。

  袁孝楠:下面一位嘉宾是苏广平,我跟苏广平在十几年前就认识了,他目前是作房地产咨询的,其实他原来是建筑师,我们曾经在一起工作过,他从一个专业人才变成一个开发商,您谈谈看,跟其他人的想法有什么不同。

  苏广平:我跟袁总以前在RTKL在洛杉矶是同事,袁总是我的领导,后来我更多的在开发商那里工作。我在两家世界顶级的开发商那里工作过,一个是西蒙物业,这是专门做零售商业物业的,另外一家叫普尔兄弟(谐音),是专门做住宅的,我有幸从它内部来感受到来感受到一个做商业物业的开发企业和住宅开发的企业那里有不同的感受。我感觉做商业是很好的,住宅一直是顶着很大的压力,就是流通性很大,你卖出去了,这个东西就不是你的了,不管你卖得再好,你赚了200%的利润,那是去年的,你明年要有新的开发、新的销售,这是不会停止的。西蒙现在的市值是500多亿美金,它每年拿出10亿美金做开发,这占它的开发的比例是很小的,所以它的压力就没有那么大,不管是资金压力还是其他的压力都很小,而且它的利润更高。亿中国的住宅开发过去这些年享受了城镇化、经济高速发展的红利,大家闭着眼睛开发都可以挣钱,这种好日子是不可长期持续的,必然发展到后来,这方面是要受压迫的。我觉得商业开发是一个回报优厚,但是风险比较高,对开发商要求也比较高的行当。风险比较大,要求比较高,开发商自身的综合能力要求非常的强,从各方面的资源整合,从政府、设计,到下游的招商、运营,到外围的很多东西,你都需要整合。我觉得在中国现在商业地产刚刚开始,各种问题确实存在,供应量多,同质化严重、电商挑战,这些都是问题。但是我总的感觉,这些问题主要是因为我们高质量的东西还是太少。我觉得我们高质量的东西不是供应过剩,也不是同质化严重,而是太少了,所以我觉得还是很有希望的,我觉得商业地产的同行们还是大有可为。

  袁孝楠:谢谢各位专家精彩的意见,由于时间有限,我们不能够继续讨论下去,谢谢各位。

  主持人:谢谢袁孝楠先生的主持,也谢谢所有参与嘉宾的精彩发言。接下来我们开始商业与零售、品牌商大会第二个环节,主题是:模式与案例:商业发展项目如何构建回报。下面有请本环节演讲嘉宾上台,他是:深圳市凯托蒙拓有限公司执行董事卢卡先生。卢卡先生的演讲题目是:自我品牌化。有请卢卡先生。

  卢卡:女士们、先生们,大家下午好!

  我今天要说的议题跟原先大家看的是有所不一样的,原先是讲O2O。首先介绍一下我的公司,我来自凯托蒙拓公司,凯托蒙拓在中国服装行业里面是处于领先的水平,我们目前有100多家店铺,都是开在中国最好、最时尚的购物中心、百货公司里面。凯托蒙拓公司底下有一个同名的品牌,叫凯托蒙拓。凯托蒙拓是上世纪90年代在意大利成立的,品牌理念主要是以自营为主。我们公司在2008年被深圳禾日时装公司所收购,这家公司除了凯托蒙拓之外,底下还有两个品牌,包括DESSEIN和KarMarLar,这两个品牌主要是针对批发市场的。

  凯托蒙拓在上世纪90年代在意大利成立的品牌,我们的定位是以女性时装市场为主而打造的高端品牌,公司来自本土以及海外的设计师不断的研究新的产品,以满足我们的顾客,提供给他们最能阐述她们个人风格的比较独特的服装系列。我们主要的风格是没有国界、无拘无束,整个的风格是比较清新、亮丽的,跟在座各位看到的其它品牌有比较清楚的分别。凯托蒙拓所推销的不仅仅是产品,而是我们在生活细节里面的体验,我们要求严谨,对市场同类产品触觉比较敏锐,以至对品牌消费更加成熟的体验。同样追求体验的概念,在凯托蒙拓的销售渠道里面是可以看得到的,包括在中国大陆的零售网点,从过去的街铺,到目前已经开到中国数一数二的奢侈品购物中心和百货店,就可以看到我们追求有自己特色的概念。从目前的发展阶段来讲,我们也是采取同一个概念,我们进入新的销售途径、新的纬度,主要是为了提供更好的服务,追求一个更舒服的购物环境,这就是目前购物中心的新体验。

  中国近些年在打造多功能购物中心方面取得了巨大的发展,透过这些购物中心,可以满足消费者的购物需求,包括从休闲到娱乐,从购物到餐饮的选择,以及他们在这个购物中心所花费的时间,曾几何时风光无限的典型百货公司跟这些购物中心相比,这些百货公司就显得比较拥挤、比较闹腾、比较局促。购物中心对商业房地产来讲是一个新的契机,给我们挖掘新的客户需求提供了一个更大的空间。为了满足消费者新兴的需求和品位以外,提供给他们一系列国内及国际的品牌,开发商需要考虑顾客的体验,还有购物中心的升级、优化,尤其是购物中心本身的构造。如果把中国的购物中心对比欧洲,或者是对比香港,目前国内的购物中心往往是为了追求更大的商业利益,而放弃了包括休闲设施、文化空间,比如说书店、艺术廊、传统商店的领域,所以他们需要考虑的是更多的一些内容。针对以上的这些情况,购物中心最重要的不是仅仅建立一个品牌的忠诚度,而是对购物中心的归属感。

  目前的购物中心的同质化比较严重,个性化不够明显,因此购物中心在提供他们的内容的时候,其实有些业态是可以考虑的,包括美容、康体、健身、艺术等等。消费者比较重视到购物中心的体验,目前如果参考在欧洲比较新的一些购物中心,他们强调的更多的不仅仅只是品牌本身,而是他把这些品牌不同的产品线重新再划分,重新再组合化,所以他们卖的不是奢侈品,卖的是购物中心本身,通过购物中心,他把这些产品重新组合成一个生活时尚的东西。

  主持人:再次感谢卢卡先生的精彩演讲。

  各位来宾,在精彩演讲之后,我们开启今天第四场商业大讨论。投资是商业的命脉,资金是商业发展的源泉,从高周转惯性中投入发展高投资、高风险的商业项目,寻找合理、合适的回报渠道是关键。商业大讨论之四的主题是:商业发展项目如何构建回报

  首先请主持嘉宾上台就坐,有请:世联地产综合体业务线总经理宋春生先生

  接下来有请讨论嘉宾上台,他们是:

  佳兆业集团董事局副主席孙越南先生

  万达电影院线股份有限公司副总经理徐跃东先生

  智慧源企业管理咨询公司总裁李明俊先生

  北京钧涵基业企业管理顾问有限公司总经理谢志华先生

  主持人:谢谢各位参与讨论的嘉宾,下面请宋春生先生开始主持本场商业大讨论,讨论时间是25分钟。

  宋春生:今天上午提到一个议题,是关于转型的问题,其实咱们一听到转型,总觉得好像我也没转型,我一直在做地产行业。我是这么理解转型这个问题的,在眼下大量的住宅开发商转型做商业地产的时候,实际上它是一种交易。未来要做商业地产,它是面临着向服务的过渡。交易和服务最根本性的差别是什么呢?服务是别人碗里有了你才有,交易可能是咱们一次性搞定。

  今天我们这一场是要用数据和钱来说话。第一个问题我想问问卜总,佳兆业在龙岗的大运场馆接下来以后,我看到那个规划挺激动人心的,因为这个物业是政府的,政府投入了那么大的场馆建设,光能源每一年的消耗量都是不得了的数,更不要说收你的租金,能不能用财务数据说一下你的投入、产出,你的股东是怎么看的,政府怎么算这笔账的?

  

  卜钧雷:今天主要是谈收益,以大运中心来做例子的话,我说几个指标,第一,政府做这种场馆,全国有非常多,场馆一般是为一个赛事而量身定作的,比如说大运会、奥运会、全运会,为什么说场馆的管理、运营是一个国际性的难题呢?它的核心不在于后期,主要是在上游。实际上某些某一种一次性的几天的赛事而量身定作的场馆,它的问题就在这里,这种场馆做成了以后,后期如何运营,如何商业开发,如何利用,如果没有在事先考虑清楚的话,后期它的运营成本,包括它的所有配合都会出现问题。大运中心和商业地产本身,我觉得是一致的,这是两句话:要发现价值、顺应规律。只要你能发现价值,并且顺应规律,在你发现的价值中会产生价值,你顺应规律的话,市场就会接受。大运中心整个投资达到60亿元,它后期的运营成本也非常高,如何能够发现价值呢?它有没有价值呢?实际上它是有价值的。在一个这么大的场馆,有这么大的广场,它是一个标志性的建筑,它是一个城市的标志,不仅仅是一个地区能涵盖的。国内有没有比较好的案例呢?实际上是有的,大家都知道原来有个场馆叫五棵松,后来变成万事达中心,它从一个普通的场馆怎么变成了万事达中心呢?万事达怎么会冠名这个场馆呢?就是它把场馆的标志性体现出来,产生品牌价值,那么场馆它就有价值。一个场馆只有做活动才有价值,没有做活动,它就是一个空场,它的运转产生的成本是没有办法消化的。你只有把内容放进去,甚至把内容做成长效化,把内容变成品牌,产生很大的内容,这个内容本身有盈利空间,它有品牌的盈利空间,有品牌的创造价值,它创造的人流我用什么来消化它?如果没有商业开发来消化,那么这些人流就是不经济的人流。相关的商业开发,就把这些创造的人流消化掉,产生的价值回哺场馆。大运中心作为场馆的模型,它解决世界难题的模型,它不是刚刚说的这个,有媒体,有会展,有多种场馆和活动的协同,这是非常复杂的。

  我想抛开这个例子说一个普通的购物中心的案例,结合发现价值、顺应规律来讲讲。2011年我们在大连的天津街收购了一个项目,现在命名叫大连佳兆业广场,它是一个10年时间的烂尾楼,为什么我们要收购这个项目?为什么9个月就能把这个购物中心开起来,而且目前这个购物中心的人流每年以百分之百的数字在增长,我们的收益每年递增是30%,怎么能做到这一点?核心在于价值的发现,10年前烂尾的项目,10年后能不能救活?实际上是可以的,因为这10年城市的发展,原来没有地铁,现在有了地铁,原来周边没有写字楼,现在有了写字楼,原来周边交通不畅,现在交通很通畅,你只要发现这个价值,按照规律把它做成一个购物中心,做好它的服务,它的价值就出现了。在商业里面,这两句话是非常重要的,商业的钱不是那么好赚的,核心在前端。

  宋春生:卜总讲了两个事,一个是未来政府高运营成本的资产,你们是在探索一个道路。第二,对于大家担心的,说这购物中心这么多,以后怎么办,他们也在摸索,万一你做不了,我发现了价值,我还能把它救活,实际上还是有路子的。

  接下来我问一下万达电影院线股份有限公司副总经理徐跃东,我们原来是同事,我也是一个直接的问题问你,万达影院作为商业的核心的内容商,你目前拿到的一个项目起码是5000到1万平方米,一般你租它的场地,他都是贴钱的,请问你怎么解决和业主的这个关系?

  徐跃东:非常感谢观点给我们这个平台,刚才宋总介绍了我们以前是同事,在9年前宋总是我的领导,带我进入了房地产行业。在这个问题上,我可以稍微扯大一点,因为今天这个题目是关于商业地产回报的,大家可以注意到,前几天有两个新闻,一个是万达集团通过了国际的信用评定,DDD+,这是非上市企业房产公司,中国内地所有的企业当中最高的,这是一个新闻。第二个新闻是在香港发行了6亿的债券。这说明什么问题?说明当时给我们评级的一句话中的重要意义,这句话是说,万达集团的购物中心和酒店提供了强劲而稳定的现金流,支持了公司业务的发展。所以这一点提示大家,做商业地产所获得的收益不能够完全的跟我们过去做房地产开发的心态一致,这是有质的区别的。就像刚刚袁总介绍的,首先要考虑合理的收益,第二是要重点考虑安全。我们说商业地产,很多说是高投资、高风险,高投资是可以通过投资过程控制的,风险是追求的问题。

  说到业主方给我们提供的物业的条件和成本,我一直在公司内部讲,我说我很感谢非万达业主,到今年年底,我们在全国有142家电影院,1200多个银幕,其中40%以上是非万达业主提供的,而这些业主同万达广场的业主王健林老板有共同的追求,就是要做好购物中心,做好商业。但是在这件事情的理解上,更理解我们怎么做好电影院,进而能够对他的购物中心有所帮助的逻辑,因为他很慷慨的拿出了很宝贵的5000到1万平米的面积,跟我们共同打造这个购物中心。其次,业主在我们这方面的收入,在商场里面的收入,对主力店的收入需求,我一直在分析它的原因,我感觉7个字可以概括业主对我们这样用大面积支持起来的业态的支持,它的需求是什么,前两个字是“有用”,我做的这个电影院对你的物业业态有什么用,很多高端的物业,尤其购物中心,他不需要电影院,而低端的购物中心需要我做普通功能的,还是带来人流呢,还是做特殊活动呢,这个要想好。第二句是“靠谱”,同样的面积你做其它的业态也可以,但是能不能找到一种持之以恒,但是能不能找到给你提供稳定租金贡献的项目呢?我经常劝业主说,我们只要做进来了,你就不用管了,我们有电影行业的追求,商业地产的追求,我们的追求肯定不亚于你的。第三个是“有未来”,其它的物业很简单,你签完以后,两三年调一次,根据租金水平可以安排,但是一签电影院要签15年,怎么办?退一步讲,万达2005年开始到现在做电影院才8年时间,未来的15年,我们共同的经历电影行业的发展会面临很多的机遇,有没有做好准备?我相信愿意投5000到1万平米,愿意不考虑建筑成本,而共同考虑这个商业地产长久发展的业主,必然愿意跟我一起投入到电影行业接下来5年时间更大的发展中去,因为中国的电影行业刚刚起步,离世界第一还是有距离的,这就是我们长期发展的空间,也希望业务伙伴在将来能够继续支持我们。

  宋春生:接下来问一下智慧源企业管理公司总裁李明俊一个问题,现在我们在做商业的过程中,我们现在的税收已经达到了20%,不光是在税收方面,它跟很多方面都有关系,跟未来资产金融化的关系都很大。从项目到企业,项目跟企业之间的关系,在这里面的税收筹划,李总有没有什么建议给大家?

  李明俊:谢谢主持人的问题。我是专门做房地产税收工作的,做了差不多有15年了。说到税收,这两天有一个非常重要的话题,中央电视台曾经连续三次报道以万科、SOHO、华远、雅居乐为代表的28家房地产企业拖欠了国家税款640亿,全国的开发商如果推算下来,8年累计拖欠国家的税款是3.8万亿。这两天媒体上关于这个话题还是蛮热闹的。昨天国税总局的网站上就这个问题,相关的负责人专门做了一个答记者问,已经公开在国税总局的网站上了,国税总局给这个问题的定调是“误解、误读”,任志强先生就这个问题也说要状告中央电视台毁坏开发商的形象。我也写了篇文章,会在后天的《中国税务报》上刊出。这实际上是一帮非专业人士对房地产的税收不太了解,做出了一些错误的分析和预测,然后对整个行业,对整个国税系统都带来一个比较大的成绩。但是作为主流媒体的央视,连续三次的报道,确实是一个摆乌龙呢,还是背后另有深层次的原因,我认为值得大家进一步的研究和关注。 

  回到今天的话题,在早几年,由于住宅地产各种各样的原因,大家把注意力和焦点都转移到商业地产上,以为这是一个避风港。从我做税务研究的角度来说,商业地产的投资回报,我可能要给大家泼一点冷水,商业地产未必像大家想象的那么美好。从税收的角度来说,大家可以仔细去分析一个问题,商业地产的税金在销售额中间占的比重是多少,我们商业地产主要交三个税:第一个是营业税,你有100块钱的销售额,需要叫5.5%的营业税。第二个是突然征税,最低30%,最高到了60%,一般而言商业地产的增值率都会比较高,以万达为例,留下来的核心的商业部分现在的销售均价在3到5万块钱一个平方,可是怎么算你的成本也就一两万,表面上的毛利率可能有100%到200%,甚至更高,如果要出售的话,交土地营增税可能是60%,你的毛利可能要拿出50%以上缴纳这个税金。第三个税是企业所得税,你剩下的利润部分还要拿出25%,所以如果商业地产你拿去销售的话,一二线城市的销售,如果按照我们这次土地征税严格跟大家清算,营业税、土增税、企业所得税占销售额的比重可能在40%到50%以上,差一点的可能也在30%以上。

  商业地产现在有一个问题是,我们很多人还没有到清算的时候,或者说到了清算的时候,税务局还没有严格地按照税收政策找大家算总账。就算某位人士写的文章一样,我们过去8年,全国的开发商拖欠了3.8万亿的税,现在该跟大家算算总账了。所以大家要做好准备,为什么我们这么多公司要做土地的拨备,而这个拨备被非专业人士解读为拖欠,按照会计准则,拨备和拖欠是完全不同的概念,拨备也不代表是应交未交,因为房地产有预征和清算阶段,现在还没有到清算的时候,对于税金到底重到什么程度,很多人还没有充分的心理准备,这是第一个。

  第二个,如果很多人选择只租不卖,以为只租不卖的情况下,土增税是不清算的,但是你别忽略了,当你的租金有100块钱的时候,你也有三个税要交,第一个是租金收入的5.5%的营业税,第二个是租金收入12%的房产税,第三个是租金收入扣掉相应成本费用之后剩下利润的25%的企业所得税。前两项都是跟租金收入直接挂钩,这就已经到了17.5%,所得税上如果再算下来的话,你的租金收入可能会去掉25%以上,都交税金交掉了,这对我们商业地产的回报来说,是一个非常重要的因素。现在很多开发商面临着对税收筹划的研究不够充分的问题,举一个很普遍的例子,很多大一点的开发商以前都开发了几十万、上百万平米的商业地产,这个商业地产现在都会组建一个专业的商业公司来运营,可是这个运营公司和开发企业之间的关系说不清楚,这个产权是在开发企业的,运营工作公司凭什么持有这么几十万平米的商业的体量?是向他一次性买过来,还是开发企业拿这个商业地产去投资入股到运营公司?还是说整体打包租赁给这个商业公司?还是说商业管理公司仅仅是一个独立第三方,收一个管理费、运营托管的费用?类似这些问题目前来看,即使是一些大的开发商也都没有找到很好的解决方案。这些问题对我们更多的开发商来说,在后面的商业的运营管理过程中会带来很大的麻烦,这样的麻烦也应该引起我们大家足够的思考。智慧源是国内唯一一家只专注于房地产领域的财税顾问的研究机构,我也希望在这方面能够和大家分享智慧源的智慧,因智慧和大家结缘。

  宋春生:谢谢李总。接下来是北京钧涵基业企业管理的谢志华先生。我有一个问题要问您,商业地产从开发转向营运,这是两个不同的团队在做,他们面对的问题完全不同,现在既有开发,又有运营,在一家公司里面存在,运营公司一年挣一个亿就是非常棒了,但是一个80后做开发的,一个亿很轻松就出来了,怎么去衡量这些公司,怎么考核这个团队,然后让这个团队发展?不知道谢总能不能给企业支支招,这两个团队出现矛盾了之后怎么办?

  谢志华:谢谢主持人这么一个很有挑战性的问题,你刚才说的这个问题在很多既有开发又有商业运营的公司里面是很普遍的现象。我先就商业地产投资回报的问题讲讲,其实商业地产的投资回报是一个蛮尴尬的问题,今天中午吃饭的时候,我特意问了一下章华先生,他们的基金投资是怎么投的,商业地产的收入我认为分为三部分,第一部分是它的综合体当中的可销售部分,其实不仅仅是商业地产,其实其它的复合地产,或者所有的泛商业地产,它当中都有可销售的部分。第二部分是租金,其实还有第三部分,就是整个的资产增值。对于一个地产公司来讲,我们发现有很多的时候,他的租金收入并不高,有的公司的租金收入连利息都还不上。在这么一种情况下,为什么还有很多的企业去投商业地产呢?我看到很多企业在投商业地产的时候,基本上就是现金稳资产的模式,它这一部分是希望做到快速周转的,这一部分基本上就是可销售的部分。第二部分是租金的高低,它会影响到资产的价值,但是现在我认为租金的收入和资产价值是不匹配的,就是目前的收益支撑不了那么的价值。现在很多的开发商他真正的盈利或者说他的收入看到后端的资产价值的设置,而不是前端可销售的部分。

  就刚才主持人提到的问题,商业运营公司可能一年盈利一个亿都很困难,但是开发公司盈利一亿是很容易的,如果以这种盈利来考核他的价值,这是不公平的。我们换一个角度,商业的盈利,对整个商业资产的价值提升是有很大的帮助的,从这个角度来讲,他虽然帐面上创造的利润比较低,但是他对整个公司后端的收益比开发公司帐面上的利润要高很多。对商管公司的考核机制和开发公司的考核机制是不一样的,这是一个问题。另外还要说到商管公司和开发公司打架的问题,如果说一个房地产开发公司的人比商业公司的人强势,这个公司的商业地产一定是做不好的,如果说不能够让商业运营的人在前方从业态规划开始就介入,去主导整个过程的话,这一块做下来的东西肯定会很差。现在在整个行业里面原来做地产的人转型做商业地产成功的不多,原来做商业的人转做商业地产的人成功的比较多,根本的原因就在这里,因为懂商业的人他来做地产,他们可以符合市场规律的方式来做。

  宋春生:最后一位是保利商业的叶总。我有两个问题请问您,第一,能不能把商业地产涉及到的收益成本给大家一个简单的概念,第二个是这个里面控制的核心在什么地方?

  叶柯:我是保利商业旗下的保利商业公司的叶柯,刚刚讲到购物中心的开发,它有比较长的时间,由前期的选址、定位,到后面的前测,以及招商、开业,整个过程是比较长的。特别是在商业的购物中心来讲,整个区位的价值会对这个购物中心前期的培育有一个很大的关系。现在我们开业的购物中心有两个,前期在佛山南海有一个16万平米的购物中心。在前期比较大的困难就是在于招商方面,招商完毕之后开业前期的客流没有上来,对整个商场的经营有一定的压力。在整体的运营上面,最大的压力还是运营成本的管控,这里面包括运营管理的营销费用的成本,营销成本开支之后带来的成效是否跟我们预期的能对等,这些都是我们在前期比较着重看到的问题。在运营过程中,我们对整个商场的客流的促进,以及相对应的各方面的营收在这个阶段也有比较多的问题需要考虑。在商场经过了一定的培育期之后,进入一个稳定期,商场的出租率会比较稳定,商场的客流通过各种的营销,也会不断的有增长。在这个过程中,可能会伴随着商场经营的稳定,对于收入会有更大的支持和增加,包括租金的收益,以及顺带会增长的广告收益,以及场地外租的收益,都会有进一步的提升。在运作上,刚刚几位嘉宾也讲到,做购物中心不像做房地产开发,房地产开发可能是10块10块的赚,做商业运营可能是一分一分的在积累资金。像我们整体的物业是属于开发公司的,我们更多的像是一个第三方的运作公司,从资产收益上是会回归到我们的开发公司上,我们只是作为一个运营公司在管理这个经营项目。对我们的运营管控有非常大的压力,怎么样有效的控制运营成本,这是我们需要充分考虑的问题。集团对我们也有一个比较明确的经营上的考核的指标,比如说出租率、成本、运作费用的控制等等,这方面我们既要积极的开拓我们的业务,增加商场的出租率,增加收入,又要有效的控制整个运营上的成本。

  宋春生:由于时间关系,本场讨论到此结束,谢谢大家。

  主持人:谢谢宋春生先生的主持,也谢谢所有参与嘉宾的精彩发言。接下来进入商业与零售、品牌商大会第三个环节,主题是:商业的策略:市场抉择顶尖商业如何布局。首先请出本环节演讲嘉宾,有请屈臣氏中国区总部全国策略联盟总监张宏伟先生。张宏伟先生的演讲题目是:屈臣氏的开发策略。有请张宏伟先生!

  张宏伟:我刚刚看了一下,已经超时了40分钟,我争取抓紧时间。各位嘉宾下午好,非常高兴受邀请谈谈屈臣氏的开发策略。屈臣氏是全球最大的个人用品的零售企业,我们在全球33个国家和地区经营超过11000家店铺,目前在中国大陆市场我们的店铺总数已经超过1600家,覆盖了200多个城市。从去年起,传统零售企业受到了消费低靡和电商的冲击,但是屈臣氏依然坚持稳中求进的开发策略,我们在一二线城市的核心商圈、复合型商圈,以及区域性的核心商圈,都在积极寻找开店的机会。同时在三四线城市,已经有店的,我们通常会根据我们这个店的销售情况来决定是否要增加新店,在还没有开店的城市,我们也会通过非常谨慎的调研和论证,有条件的话就突破空白,在三四线城市的核心商圈来开设新店,这些都受到了当地消费者的热烈欢迎。

  在屈臣氏已开设的店铺中大约有40%左右是和商业房地产开发购物中心进行合作的,35%左右是和百货业的合作,还有20%是和综超的合作,其它的有一些零星的会和其它的业态合作。首先我认为现在消费者对一站式的购物、娱乐、餐饮、社交的需求越来越高,所以在一二线城市,我们通常都会加强和购物中心的合作。

  首先我认为现在消费者对一站式的购物、娱乐、餐饮、社交的需求越来越高,所以在一二线城市,我们通常都会加强和购物中心的合作。商业房地产开发商通常已经拥有了比较高的品牌认知度,比如说老牌的商业地产开发企业,像万达开发的万达广场,中粮开发的大悦城,他们在消费者心目中已经有了明确的形象和比较高的认知度。还有老牌的一些百货企业,比如说王府井、银泰,他们也加入了商业地产的开发行列,比如说自建、收购、参股一些购物中心,像王府井购物中心、银泰城,他们也拥有一些品牌的知名度。还有住宅,传统的住宅企业,比如说万科、恒大,他们的购物中心作品还没有问世,年底应该有万科的项目会出来,但是这些项目都已经受到了业界极大的关注和消费者的期待。实际上他们也拥有了品牌知名度,开发企业的品牌知名度为什么对商家很重要呢?最直接的好处就是他们会带来充足的客流。

  成功的商业地产企业,通常他们的管理能力比较高,他们对项目周边的情况都会做比较详尽的研究,会做一个合适的项目定位,他们的业态规划也会比较精准,这样的话,对我们商家来讲也是更加有信心。还有就是商业地产企业除了有比较好的开发团队,还有比较好的物业服务,这样的话,他们在不断升级、提升他们的服务水平的同时,就会让商家在购物中心里面安居乐业,让消费者也能够流连忘返。当人流量出现问题的时候,通常这些开发企业,这些比较有责任的业主也会帮助做促销活动来吸引客流,中长期也会通过一些品牌的调整、楼层、业态的调整来迎合消费者不断变化的喜好。

  成功的商业地产企业,通常也是一个稳定经营的公司,比如说商场对一些主力店都会签15年左右,一些次主力店也会签8年左右,因为租期比较长,所以正规的商业企业的履约能力、诚信力就会更高一些,这也是我们期望和开发企业多多合作的主要原因。

  我们在全国的1600多家店铺中,有40%都是和购物中心来合作的,我们也是购物中心的一个吸客的高手,原因总结起来有这么几个方面。一是屈臣氏能够给购物中心带来稳定的客流,因为屈臣氏在中国有比较高的品牌认知度,根据尼尔森的报告,屈臣氏的品牌价值度远远高于亚洲零售业的平均水平。购物中心不但需要一个很好的业态规划,也需要消费者非常高的品牌认知度。第二,屈臣氏的目标客户群定位非常准确,我们的核心顾客群大概是15岁到35岁,以女性居多,现在男性也越来越多,他们通常是年轻、时尚、追求生活品质,具有一定的经济实力,并且积极消费的消费群体。他们和他们的家人、朋友也通常是购物中心最希望聚到的客群。第三,屈臣氏的顾客忠臣度比较高,因为我们的新品替代率非常高,这样他们会反复光顾屈臣氏的店铺,购买他们心仪的产品,发现并尝试一些新的商品,这也能够带动他们在购物中心其它一些店铺的消费。第四,屈臣氏作为购物中心的生活配套和体验式的业态,为购物中心的顾客提供了一个休闲站,延长了顾客在购物中心的消费时间。第五,屈臣氏是一个健康的、受人尊敬的企业,能够为购物中心的经营者带来一个稳定的租金收益,在过去几年,屈臣氏的销售连年超出预期,这样的发展趋势必然会为购物中心带来不断增长的收益。

  基于以上的原因,我们和商业地产开发企业的合作是双赢和愉快的,越来越多的商业地产开发商正在成为或者已经成为我们的合作伙伴,为消费者提供更好的服务。

  主持人:谢谢张先生,请您留步,请到台上的嘉宾位上就坐。

  各位来宾,下面又到了商业大讨论的时间,即将开始的第五场讨论主题是:市场抉择顶尖商业如何布局。从项目选址到招商、布局,商业发展每一步都需要高超的眼光和丰富的经验,谁会成功谁将失败?市场消费者会有自己的评判。

  首先请主持嘉宾就坐,有请:屈臣氏中国区总部全国策略联盟总监张宏伟先生

  接下来有请讨论嘉宾上台,他们是:

  广东本草药业连锁有限公司总经理邱伟波先生

  北京世纪星滑冰俱乐部有限公司董事长范军先生

  世邦魏理仕广州分公司商业服务部董事严思慧女士

  深圳市乐迪服饰有限公司总经理罗鸿先生

  谢谢各位参与讨论的嘉宾,下面请张宏伟先生开始主持第五场商业大讨论,讨论时间是20分钟。

  张宏伟:刚才我的发言中主要是谈了屈臣氏的市场策略,今天我们这个议题是市场抉择,商业布局是更加广泛的一个议题。今天请到了几位重量级的嘉宾,我想请他们谈一下市场抉择和商业布局。2013年对于零售市场来讲的确是充满挑战的一年,在这一年,首先是遇到了GDP增幅的主动减速,给消费市场也带来了一个负面影响,紧接着就是来势凶猛的电商冲击。电商在多年前冲击的主要是音响产品、书籍,接着是3C产品,包括一些家电,现在电商冲击到了零售行业的各个领域,包括服装。首先我想请深圳市乐迪服饰有限公司的罗总谈谈,在电商冲击到服装行业的情况下,你们的市场抉择和商业布局是怎样的?

  罗鸿:首先感谢观点地产新媒体给我这个机会在这里分享。2013年,整体的经济环境发生了变化,我们对于商业地产来说,实际上是它的一个客户,因为我们是经营品牌的。所以我想首先从客户,或者说以消费者的角度来看商业地产的选择,这也是跟我们今天的这个主题商业地产挂钩的。

  我认为,作为一个品牌商选择商业地产,有三方面最重要的因素,第一是它的定位,第二是商业的规划和组合,第三是租户的策略和后期的运营。首先是定位,如何选择一个合适的商业地产,它所定位的目标消费者和我这个服饰品牌所选择的目标消费者是否一致。众所周知,经济环境不好的情况下,仍然买单的是消费者,他就是服装企业的衣食父母,因此,是否是目标消费者的首选,这个就至关重要。第二,今天上午嘉宾也说到,其实商业规划和品牌的组合,也是我们在商业地产营运中作为服饰的品牌商所考虑的一个重要的因素。商业地产的开发是要平衡建筑结构、设计美学和商业利用加强等多方面的因素。不仅现在的商业地产应该带给消费者的体验或者是艺术的欣赏,同时应该满足服饰及其它类别的商业的作用。在品牌组合方面,我们都想跟自己相匹配的邻居相结合,这样才能够吸引更多的目标消费者,把市场做大。第三点是租户的策略和后期的运营,租户的政策这一块,品牌商开商铺做生意,都讲究投入与产出,一个性价比比较合适的租户政策,可以吸引到更多的优秀品牌的进驻。在后期营运方面需要的是商业地产更好的组织商户跟商户之间、商户跟项目之间的互动,吸引来更多的目标消费群,才能做好这个市场,才能与这个商业项目成为核心的项目。

  张宏伟:罗总讲得非常好,非常有条例,而且非常富有感情色彩。但是你刚才没有回答我的问题,因为现在电商一直冲击到服装的行业,现在购物中心里面的服装这个业态已经成为电商的试衣间,包括万达在明年的一些规划当中开始缩减服饰的经营面积的比例,您怎么看这个问题?作为一个服饰企业,你们是怎么布局的?

  罗鸿:我们觉得引发这样的变化,从价值链的角度来说,现在服装行业之所以在百货里面出现了这个下降,或者在传统零售里面下降,是供应链整合的过程,上午有嘉宾提到,传统的零售行业是一个租户的功能,而不是营运的功能,而租户的功能在供应链的角度来说,他是拉长了这个产品从设计、生产到最终消费者的过程,因为他是一个租户,不是一个运营的过程。作为乐迪服饰来说,我们做的工作就是缩短供应链的过程,把百货商场里面部分的租户变成经营,以此去获得更大的价值链。服装行业在2014年,更多的是要走一个供应链的压缩,这样才能提取更大的利润。刚刚张总也提到网上对于服饰的影响,大家都知道,2013年双十一女装销售最好的品牌是在广州,但是它不是线下的品牌,其实线上跟线下是有区别的,作为服饰的从业者来说,要做线上的品牌,可能要跟线下有区别,线上和线下的融合,线上部分更多的是作为推广的功能,这当然是基于线下有比较大的体量。假如说只做线上的品牌和线上的受,可以完全是新的设计和新的Logo。因此,2014年的服装的机会点,有可能现在有一些服装企业会针对线上去生产一批货品,或者是注册一些品牌,更好的发力线上,吸引追求便利,追求性价比的消费者。

  范军:谈不上好做,我们也在发展阶段,也在研究业态的特点的阶段。很荣幸主办方给我们提供这个交流的平台,作为世纪星滑冰俱乐部,我们是一个营运的公司,我们这一两年一不小心被电商、同质化的问题推到前台来了,我们也不会幸灾乐祸,因为我们现在研究滑冰场怎么样跟购物中心实现共赢,把滑冰场真正变成购物中心一个有力的、正能量的产品。

  我是8岁开始学滑冰的,有40年的冰上运动的经验,我们也可以某种程度上说是为冰雪而生的。

  张宏伟:范总是若干届的花样滑冰的冠军。

  范军:冰场真正的融入到购物中心里来,这是我们当年没有想到的,我们现在在研究,一个购物中心能把我们招进来,甚至它投资,精装、交付的过程中,到底跟我们滑冰场有什么关系,这是我们现在在研究的课题,为什么要投钱,又不赚钱,运营商承租能力也比较弱,它实际上就是关注一个间接的收益,如果当成一个主力店的形态的时候,它更加是一种间接的收益。最终的结果就是我们要把一个滑冰场做到让大家一见到这个滑冰场,就有很惊叹的感觉,做到这一点,可能就能实现我们购物中心设滑冰场的目的。在这个过程当中,我们在研究如何让我们的滑冰场做到多元化,因为滑冰的收益无外乎门票和培训两个传统收入。这个收入,我们很惭愧地讲,世纪星是中国第一家滑冰场和滑冰运营者,从1999年,我们的门票在北京首体就是50块钱,到现在为止,我们的收费还是50块钱,15年了,物价涨了那么多,但是我们的门票从来就没涨过。我们2006年进入海岸城,在2007年1月份的时候,我们想涨10块钱,应该讲是心惊肉跳的,还要和华润万象城联动,说我们1月1号涨10块钱,所以现在深圳的票价是60、70。冰场是一个反自然的,因为我们的冰是要在40度的时候冻上,那是跟大自然对抗的一种现象,既然是反自然的,可能就要逆思维,就是我们的冰场不见得是通过门票和培训,既然是逆思维,我们就实现滑冰场入住商业中心带来间接效益,而不是直接效益。能够把这个问题解决了,开发商、投资商也不纠结了,我们也能放开手脚把多元化和把让人感觉惊叹的元素提炼出来,这是我对滑冰场的理解。

  张宏伟:我也非常期待有让人惊艳的冰场出现,大家去过购物中心,看过冰场的话,现在很多的冰场还是比较雷同的,就是说你很难看到一个冰场能给你一个惊艳感觉的,希望将来能从范总这里看到更多的变化。

  药业连锁是一种特殊的连锁企业,药业是地域性非常强的,政府监管也非常严的,我以前听说开一个药店,直线距离多少米之内不能开第二家,邱总是广东本草药业连锁有限公司的总经理,请邱总给我们谈谈药业连锁企业,你们是怎么选址和布局的?

  邱伟波:药业是国家比较严格控制的行业,必须要有资质,特别是今年,整个食品安全的问题非常严重,包括现在在实施的过程中,把奶粉放到药店领域来经营、控管、追溯。广东本草是一个全资国有企业,没有股改,现在它的整个板块不单单是做药,它是做一个综合的业务,它里面有药,有食品,包括有医院高端的医疗设备、检查设备,同时还有所有中药材,包括名贵中药材,精细药材。我们的选址很简单,我们今年刚刚对商业地产有所配套,原来我们是对社区配套的。现在对商业的配套,在高端的商业区域里面,我们选择了设立一个健康体验中心,就是当你检查自己出现亚健康的时候,你可以不用去医院,来到我们的健康体验中心通过理疗或者是服用一些药物来使自己达到健康。我们最大的体验中心有1600平方米,现在正在筹备。对于我们的实施方面,我们有三种模式,第一是和房地产商联盟的方式,第二是加盟的方式,第三是直营市现在如果加盟我们,他们赚不到钱,就全权托管给我们,我们帮他们管,亏了我们陪,赚了和他分成。药业是零售业里面比较庞大的部分,广东省有6万多家药店,包括私人和连锁药店,今年的新规,执业药师必须全部配上的情况下,差额非常大,今年报考执业药师的从业人员非常多,今年整个大的政策国家都在调控。下个月会出现一种大的变动,就是有职业资质人通过药监局管理,一个人可以管10家店。

  张宏伟:刚才您说在您的连锁药店里面会有理疗,我想购物中心应该会非常欢迎的,比如说有些亚健康的人去购物中心,孩子去滑冰,他自己可以做做理疗,这种是算医疗吗?国家对这方面有什么相关的规定吗?还是说你开个店,买个理疗仪,消费者来这里使用理疗仪,这方面相关的政策和法规是什么?

  邱伟波:这个有规定的,如果是医院使用的,必须要有相关资质的从业人员,包括药店里面都要配医师。现在很多商业地产主动找到我们,现在全国的商业地产没有一家是真正配套健康保障功能的,我们现在有了这种策略,所以商业地产会主动找到我们。

  张宏伟:你们是只在广东省内,还是可以跨省?

  邱伟波:暂时只在广东省内,因为我们属于国资委企业,在省里面有很多的优惠政策和补贴。

  张宏伟:西方有句话叫女士优先,但是我之所以在我们这一组把唯一的一位女士留到最后发言,是因为严总是来自世邦魏理仕广州分公司的商业服务部的董事,大家都知道世邦魏理仕是一个专业的服务机构,对甲方和乙方都非常了解,从您的角度来看,您对我们今天的论题,市场的抉择、商业的布局,不管您是帮一个商家拓展,还是帮一个业主找商家,您是怎么去平衡的?

  严思慧:

  非常感谢主持人,各位嘉宾下午好,我是世邦魏理仕商业服务部的董事严思慧,我们公司是目前全球最大,而且是历史最悠久的一家商业顾问公司。切合今天的话题,我就想说一下我自己个人的一些看法。说到电商,它的优势相对于实体店,它的优势在于它的标准化产品,以及低价的产品,它占有的市场份额可能相对来说会比较大,而且它是不会受到消费者地域限制的。但是购物中心,或者是商场,它会受到地域的局限。它的优势是可以提供体验式的场所,而且高端的这些商品相对来说对电商的冲击会比较少。另外说到怎么把这个体验做好,我认为有几点,首先是要从视觉上给消费者一种冲击力,就是视觉的体验。同时,在服务上也要有一个体验,在网上你不能体验的服务,在实体店是能够享受到的。另外还要有一个艺术的体验。现在我们看到很多商场是跟艺术结合在一起的。还有就是惊喜的体验,就是我每次来到这个商场,它都能带给我不同的惊喜。举个例子来说,前段时间在太古汇,它在中庭里面举办了两三场芭蕾舞演出,假如消费者有时间,而且这个芭蕾舞是免费的,那我们为什么不去看呢?它就是惊喜加上艺术方面的体验带给消费者。好的商场一定要给消费者一个过来的理由,有了这个理由之后,我们要使消费者在这个商场里逗留,我有了这场芭蕾舞表演,然后还有一些个性化的商品带给消费者,他就有了一个逗留的理由。在之后就是他有没有还要再过来的理由,在开发商要做商场的时候,这三点都是要考虑的。只要把我们的实体店或者是购物中心做到能够成为一种社交的场所,或者是作为一个聚会的场所,无论是跟你的商务朋友或者是家人,都能来到这里聚会,还有就是会带给你一些惊喜,我认为我们就可以无畏电商的冲击,而且能把这个体验做得很好。这是我个人的一些看法。

  张宏伟:谢谢严总。非常感谢几位嘉宾对我们市场抉择、商业布局的非常好的诠释,使我们都受益匪浅,非常感谢。

  主持人:谢谢张宏伟先生为我们主持的精彩对话,也谢谢所有嘉宾的参与。下面我们进入商业与零售、品牌商大会第四个环节,本环节主题是:品牌商看点:体验商业的趋势与发展。接下来请本环节第一位演讲嘉宾上台,有请:

  美国精选国际酒店集团中国有限公司总裁&;;法拉帝国际酒店及度假村集团行政总裁曾颜先生

  曾颜先生的演讲题目是:体验为王超五星级服务如何缔造

  有请曾颜先生!

  曾颜:各位嘉宾、女士们、先生们,非常荣幸今天来参加这样一个商业活动,就“体验为王,超五星级服务如何缔造”这样一个主题和大家共同交流和分享。

  随着社会与市场的不断深入发展,现代酒店业总是有种让人望尘莫及的感觉,这一家占据绝无仅有的地理位置,那一家是顶级设计师的杰作,在这么多眼花缭乱的选择当中,无论是酒店的缔造者,还是酒店的消费者,在今天的市场当中我们就像是个糖果店里迷失的孩子,寻找自己喜欢的,却到了无从下手的地步。今天仅以我的观点来讲我对体验为王的感受。

  第一个观点,适合的才是最好的。酒店的服务产品所表现的各类载体其与生俱来的最大的特质就是体验,时至今日早已脱离了之前的感官体验。这张图片是我们在云南玉溪的抚仙湖旁边的酒店的设计图片。进而升华成一种对文化、设计、灵感多层级的追求,美国竞选与法拉帝集团在倡导当中也是基于这一点,集团在发展的过程当中一直注重不是简单的精神元素附加在事物元素的堆砌。我们更加主张品牌是在贡献模式下的共性。历史、文化、城市、自然、故事都可能成为酒店体验产品发挥得工具。无论是开发者还是消费者,甚至有着某种情结的酒店控发烧友适合体验才是最好的体验。我们这个酒店可能在2017年开业,这个酒店在玉溪的抚仙湖边上。

  第二,位置永远是无法取代的DNA。相信我们每个人无论以何种身份到访过哪个国家所谓的中心城市,我们现在一说酒店,就会提到一个城市综合体,可能又会在城市的中心,国际酒店往往把位置作为选择的首要因素,但是作为美国精选,我们同时也是把选择的位置作为了一个同等重要的因素,但是我们的位置因素不仅仅说是交通便利。位置可以是一个体验选择的主要目标,这是我们玉溪抚仙湖旁边的另外一个酒店。大家可能知道,现在云南玉溪处在一个风口浪尖上面,前段时间说抚仙湖的水质遭到了大的污染。在这里我想表明的是,如果你没有尽收眼底的维多利亚港的大堂吧,或者说把玉龙雪山定格在自己酒店的每一间客房的位置的时候,那你依然可以用城市天际线的空中走廊的景中景来定义你的位置在区域中的独一无二性,在这里所提到的玉龙雪山,大家可以看到丽江的一家酒店就是把玉龙雪山装进了他的大堂里面。

  第三,设计是关系的风尚。这个酒店是我们在云南丽江的一个酒店项目,设计是酒店成功与否这个结果前可以进行预期的过程,曾经我有过一次这样的体验,我们在香格里拉的时候,我和香格里拉的一个喇嘛在诵读金刚经经文的时候从开始无法掌握的节奏,到慢慢领会经文的韵律,后移步到他们的茶室,点炭火、煮沸水、冲汤茶的过程中,尤其是大家可能去过香格里拉的玉龙庄,大家可能有这方面的体验。设计是一个酒店体验的关键之一。

  第四,让技术入侵,你没有理由拒绝科技。这个我想不用多讲,大家都知道,现在酒店科技的程度已经非常高了,尤其是智能手机和平板电脑的使用,使很多酒店的科技已经趋向于更加智能化。我们这个酒店的设计是成都的青城山道教的祖庭,我们做了一个道教文化为主题的酒店,这里可能更多的会感受到体验的元素。

  第五,环保是一种生活方式上难能可贵的奢侈。我们这个酒店在云南的德宏的芒市,这个是以孔雀为主题的酒店,在这里我们已经养了将近3000只孔雀,将来这些孔雀都可以去领养,就好象在马来西亚的巴加亚生态度假村可以领养珊瑚一样。精选国际在中国区进入的将近13个项目的过程中,我们已经把环保定义成一种生活方式的变革。

  以上就是我今天要说的5个观点。同时在这里我要提醒大家一点,随着市场程度的进一步深化,尤其是中国的酒店业将面临一次洗牌和调整,竞争将进一步加剧,酒店业的裂变已经在开始了,或者说即将发生。酒店业的投资商和品牌商将拥有更多的机会,我希望大家在看到我们目前酒店业的机会的基础上,对我们这个行业要充满梦想和活力,充满激情。今天到会的有好几个酒店集团的,有曾经我服务的老东家美国万豪酒店集团的同事也过来了,在未来酒店的发展过程中,国际酒店集团面对中国市场,我们可能会有更多的调整。请大家继续关注国际酒店集团在中国的发展,国际酒店集团历来是和商业地产是很好的合作伙伴。

  主持人:谢谢曾颜先生的演讲,下面请出本环节第二位嘉宾,有请:融道中国执行总裁郑展先生郑展先生的演讲题目是:消费文化中的细分定位策略。有请郑展先生!

  郑展:非常有幸参加观点2013的商业年会,我的主题变了一下,是今天早上临时写的,文字性的东西比较多,我也认为我的这一部分干的东西比较多。从我的角度来看商业地产的未来,我认为商业地产的未来是“玩”出来的。为什么是“玩”出来的呢?我先介绍一下我,郑展,“正”是我做人的标准,“展”是我做事的追求,这也是父母赐予的。看一下我们企业,融道中国是2004年成立的,做得比较多的是商业品牌的工作,包括儿童的培训工作,从2007年开始大部分的业务转向儿童的体验馆,我们也是中国第一家做儿童体验馆的公司,到现在我们自己投资和委托经管的项目是23个。我们现在有三个品牌,一个是“成长湾”,这是我们的新品牌,是一个高端品牌,这是一个美国范的体验品牌。还有一个是叫我的奥林匹克,是在鸟巢里面的儿童体验馆,一共有2万方。还有一个是Ido梦想城,它是我们的精品店,面积大概是5000平米左右。融道从儿童体验馆存在的时候,他就开始做这个业务,应该说在这个行业里面,每一次大的事件都有融道的参与,包括这个行业一共举办了4次的论坛,都是融道来召集行业内的人士举办的,这个行业每年的研究报告、数据、商业模式、运营模式、研发模式,这个基本上都是我们公司来发表的,包括这个行业唯一的一本书也是融道来出的。

  我们始终在做第一,首先我们是第一家引进儿童职业体验馆,我们从2007年开始做,我们的数量是最多的,我们占的市场份额是第二名的4倍。我们的人数也是最多的。我们从2007年开始儿童职业体验馆开始,我所负责的这个板块已经开始裂变,现在已经裂变成三个大的板块,一个是以儿童职业体验为主的商业和衍生品部分,第二个是儿童主题公园的部分,包括一部分的儿童商业,第三个部分是我们今年刚刚成立的公司,位于重庆,是中国首家儿童产业城,它一共有2988亩地。大家可能会质疑说,你们拿的这些地可能是在郊区,其实我们这个项目就在重庆九龙坡区的主城。

  我今天从儿童产业的机遇或者是产业地产的机遇出发。首先看这几个数据,第一,中国现在正在经历第四波婴儿潮,这个第四波婴儿潮怎么界定呢?应该是从2007年开始起,那个时候的小孩子出生比例非常高,80后已经进入了一个生育高峰。什么时间结束呢?应该是在2028年结束,也就是说从0岁出生,他要成长14年时间,0岁出生率最高的是在什么时间点呢?应该是在2015年,这是第一个大的行业的背景。现在0—14岁的儿童比例已经占到总人口的18.6%。第二,十八届三中全会刚刚放开了单独二胎的政策。2013年单独二胎的育龄妇女是1200万,有人预言说大概3年左右的时间,0岁儿童的比例激增800万,我觉得可能还不止。有些人符合单独二胎的政策他在生,有些人不符合,他可能生的比例也很高。第三是儿童消费市场规模超2万亿。这个有几个数据来证明,中国目前为止已经有31家儿童上市的企业,这31家几乎都是在婴儿潮时期产生的,还有一个,2007年的时候,儿童占家庭总支出的比例大概是26%,去年我们看数据,它已经超过了33%,也就是说儿童占家庭支出的结构,这个比例是非常夸张的,大家也可以想象一下,前几年儿童的业态几乎很少进购物中心,因为它的评效、承租性都不是很好,现在看儿童的产业、儿童的业态全部都进入到购物中心里面了。

  我们的项目大部分在购物中心里面,我们接触商业地产很多年,每年也会看一两个物业。我们也总结了一下,现有的商业地产,我们认为的一些问题和存在的机遇。第一是电商冲击,这个大家都讲得很多了,我觉得电商冲击带来的是业态的演变。第二个是家庭群体成为重度消费群体。我们这两年每年都在做这样的市调,我们也看了一下其它的咨询公司的报告。一线跟二线城市我们手里的数据是这样的,家庭群体(两口之家)逛商场的比例不到30%,而三口之家占到了47%,占到总人群的一半,这是很夸张的。再有一个,商业地产超量,我不知道它会不会成为将来商业地产的一个死结,它的数量在超量,体量也在超量,我觉得未来会带来非常恶劣的同质化竞争。开发商在前一段地产开发,住宅这一部分财务已经平衡了,甚至有的已经盈利了,购物中心这一块他可能作为一个附属,这时候他可以盈利,也可以不盈利,这样的话,未来可能会出现大量的商业地产关门的情况,所以我们也很担心,我们在选商业地产的时候,我们也看地段、硬件、停车位等等,我们也看它的定位,它的定位是否足够清晰,同时他的运营条件是否够充分。

  从我们的角度来讲,如何把现有的购物中心变好?变好的前提就是看现在的需求,从我自己本身的需求来讲就是,玩已经成为一个强需求,如果能把玩的问题解决好,那么体验式消费的商业就形成了。

  我今天所有的话题都围绕着玩来做,首先看看儿童节怎么玩,我叫三个玩,一个是玩真的,玩真实的角色、任务及环境,第二个是玩腔调,玩是要有腔调的,没有腔调是没有意思的。玩什么腔调?玩范儿,我们叫玩范儿。第三个是玩攻略,人什么时间最认真?其实玩的时候是最认真的,那么玩就一定要有攻略,没有攻略的玩是不可持续的。

  我们来分解一下,看看我们现在的体验馆独特的体验方式,举个例子,这个地方发生火灾了,体验馆里会有人报警,说这个地方发生火灾了,然后消防员接警,警察出警,把封锁线拉上,疏散群众,然后是消防员救火,然后拉响警报。然后是医生抬着担架去救人,之后是电视台的人去报道这个地方发生了火灾,可能是什么原因发生的,可能有人纵火或者什么其它的原因,这个地方正在抢救,伤亡人数怎么样,再往下依此类推,我们现在的体验馆都是这样做的,它是一个真实事件的虚拟化的体验,这是我们叫玩真的。

  第二个是玩腔调。玩项调怎么玩呢?我们有一个成长湾,它的英文名字叫UP.1。它是一个美国范的儿童职业体验馆。为什么是美国范的呢?我们知道现在的儿童体验馆也有一定的同质化,他们的品牌形象、品牌诉求和定位都有些模糊,所以我们通过一系列的调研,锁定了这样一个美国范的儿童职业体验馆。玩腔调,这些里面都有哪些腔调呢?有非常多的腔调,我们的场景都是美国范的,进去以后就像进了一个美国城一样,我们的道具、任务、雕塑小品,包括我们的双语环境、主题曲,都是非常美国化的,包括我们的吉祥物,大家一看就是非常美国范的概念,包括我们的场馆,都是非常美国范的。

  第三个是玩攻略。可能有些人对体验城不太了解,我们现在做了一些调研,就是基于开馆一年以上的场馆做的调研,一年以上的场馆,有将近30%的玩家都已经是职业玩家,他们都已经开始研究攻略了,这个攻略是什么概念?比如说每次挑选什么样的职业,做什么样的任务,每次积什么样的分值,还有接下来有什么样的大型的任务和活动,我们这里面,我们把它称之为成长认证系统。成长认证系统是个什么概念呢?就是把所有的职业对应儿童的相关的社会化的能力,这些能力包含沟通能力、表达能力、应急避险能力、自信能力、勇气能力等等,包括爱的回报能力。我们针对这些部分,分散到每一个职业当中去,当小孩子体验了某一个职业或某几个职业之后,他就积累了一个能力,这样他下次再来玩的时候,他的职位,他所得到的虚拟货币的工资,包括他的称号,每次都不一样,而且他每次所要担当任务的角色跟要在这个任务角色中所要达成的目标都是不一样的,从我们的角度来讲叫成长任务系统,当然它也是有一套非常强大的系统在支撑它来实现的。

  那么我们看看我们的儿童产业城该怎么玩。儿童产业城分了四个大的板块,简单来讲,我们叫做线上、线下、商业、产业,我们这个儿童产业城有1300亩的主题公园,我们要打造的不是重游艺的体验公园,我们是重体验为主,大型的游艺设备为辅的主题公园,我们线下有一个大型的主题公园,我们要在线上建一个儿童虚拟的游戏社区,当我线上有什么,线下就有什么,当我线上、线下互动的时候,我的粘性就非常强了,另外我的消费半径也拉长了,再一个,当我的会员系统、积分系统打通之后,我线上就可以集聚巨大的人气,再加上把全国的体验馆的数据融合在一起,这就可以形成一个巨大的线上的儿童游戏的社区,当然我们前期都是推的比较益智的游戏社区。这样相当于我的主题公园是一个人流发动机的作用,同时我的线下还有一个儿童商品贸易城,线下有30多万方的儿童商品贸易城,同时我在线上可以做一个B2C的商店,这样它不仅做重庆和西南的生意,它可以做全国的生意,这里面我只需要做好我的呼叫中心和支付系统。当我有了巨大的人流和消费市场的时候,我整个产业城就盘活了。这样我的生态链的闭合状态就形成了,这也是目前为止我们认为儿童产业做到这个层面是很大的一件事情。

  我们通过各种各样的方式,把玩的理念、玩的精髓打造出来。最后预祝各位商业地产越玩越远,谢谢大家。

  主持人:非常感谢郑展先生的演讲,请您留步,在台上的嘉宾席就坐。敬的各位来宾,本环节嘉宾演讲已经结束,下面进入第六场商业大讨论。

  电商的兴起与冲击,传统商业面临全方位的改革与创新,体验式消费成为行业方向之一,这会是商业的未来发展趋势吗?商业大讨论之六的主题是:体验商业的趋势与发展。首先请主持嘉宾上台就坐,有请:

  三磊设计总裁张华先生

  接下来有请讨论嘉宾上台,他们是:

  美国精选国际酒店集团中国有限公司总裁&;;法拉帝国际酒店及度假村集团行政总裁曾颜先生

  融道中国执行总裁郑展先生

  四平李连贵饮食服务股份有限公司董事长温亚龙先生

  上海麦海食品有限公司(摩提工房)总裁汪志刚先生

  四海一家全国开发总监黄树成先生

  主持人:谢谢各位参与讨论的嘉宾,下面请张华先生为我们开启这场商业大讨论,讨论时间是25分钟。

  张华:这是今天非常精彩大会的最后一个环节,大家已经很辛苦了,不过好在刚才郑展先生的一个玩的理论把大家的兴奋点又挑起来了。今天的对话主题是体验,体验都是应对着电商来的,其实没有电商的时候,永远都是在讲体验的,只不过由于电商的冲击,大家把体验这件事就格外的强调起来,以区别于虚拟空间无法获得真实体验、真实记忆的两者的差异。现在我们也发现零售的比例在逐渐下降,餐饮、娱乐、休闲在城市综合体的比例在上升,这些具体的数据也显示了消费结构的变化。我想在座的各位在他们各自的领域里面都研究得非常好,儿童馆如何体验,度假酒店如何体验,餐饮如何体验等等。他们都是在本行业里非常优秀的成功者。今天我们围绕着一个商业地产运营的话题来谈。刚才很多朋友讲,我们的商业地产是商业搭台、店家唱戏,戏唱好了,大家才能全赢,戏唱不好,大家全完蛋。

  首先我想从曾总开始,您是做酒店方面的,您是精选酒店和法拉帝这两个品牌中国的总管,现在在很多地方,政府推出的土地是要求做酒店的,除了刚才您讲的度假类的酒店,其它类型的酒店,您在全国的布局、战略还有什么考虑?

  曾颜:谢谢张先生。今天这个主题好像与我没什么太多的关系,电商时代与酒店这一块没有什么太多的必然关系,从体验的角度来讲,我们这个行业还是有很多需要去体验的东西,无论是我们做度假产品还是做商务酒店的产品,我觉得还是有很多可以讲的。但是今天不是一个酒店业的大会,是一个商业地产的大会,我想应该把更多的时间留给其他的嘉宾。我简单讲一点,我们在做商务酒店的过程当中,我们也是把亲身体验的经历放在很重要的位置上,包括法拉帝集团在中国的布局里面,我们就有一个体验之旅,刚刚我提到的无论是抚仙湖的酒店,还是成都的酒店,紧接着我们会中国的几大道教名山做一个道教的体验之旅,都可能会做一些小而精的酒店布局,同样会在一些有文化底蕴的中心城市做商务酒店的体验之旅,我们可能更多的是一种中国传统文化的享受和体验之旅。

  张华:电商再厉害,即便是网上订房价、网上团购,他也得到实体店里面去住酒店、去吃饭、去玩。刚才大家已经非常兴奋的分享了郑先生玩的哲学。我想问问“玩家”,从您一开始经营儿童体验馆,到最后变成了一个开发商,刚才前面还有人讲院线,就是说把电影院旁边如何做出很多的副的产品,就是配合这个电影院,还要卖其它别的东西,好比台湾的诚品书店,它除了卖书,周围还卖跟书没关系的服装等等。您这个玩得更远,最后都走向地产开发。您的这个儿童主题体验馆,您希望是在一个独立的地方来建设,还是说更希望在一个综合体里面,还是说以这个综合体再发展一点,变成一个主题公园,像迪斯尼乐园这样?我想听听您的发展战略的想法。

  郑展:感谢主持人,其实体验馆它也是一个商业店,我们更希望在购物中心里面,当然我们现在也有独立的店。为什么讲我们更希望在购物中心里面呢?首先,单独的楼很难有大的停车位,他的交通动线、物业配套方面跟购物中心没法比。第二,商业人流方面,因为来我们这里的孩子都是跟着家长一起来的,我们现在的数据是1:1.47,就是一个小孩子,1.47个家长,这么多家长来了,他如果没有消费,这对我们来讲,应该是价值没有最大化,所以我们还是希望把他放到购物中心里面来。当然提到电商的问题,其实我们自己在选址的时候,我们会看很多的数据,我们会做调研,但是最终归结一点,假设这个购物中心经营状况不好,会不会拖累我们,我们最终会遇到这一点,就是说假设不会有问题,那我们就会去做这个项目,如果我们担心会有这个问题,我们可能就不会去做这个项目。我们曾经遇到过购物中心的萧条期,现在看来,没有太大的影响,当然一开始我们心里还是有点担忧的。为什么没有太大的影响?第一,我们是一个指向性消费的产品,第二,他要在线下来体验,还有一点,他的消费时间比较长,来我们体验馆游玩的小孩子和家长,他的平均逗留时间是6.3个小时,这是一个非常好的数据。所以我们在选址的时候,我们还是希望在购物中心里面。当然,非常好的单独的地方我们也会考虑。

  张华:我们通常在设计综合体的时候都有一个名词,叫做目的性消费,目的性消费,很多的情况下指的就是餐饮。零售的业态可能一开始都好不了,但是大家为了吃饭,一个品牌的饭店,或者一个很好的字号就能够吸引人专程到那个地方去,同时也带来了人流,来促成商业中心的共赢,我想到我们很多人都吃过李连贵熏肉大饼,今天我们见到幕后的真人,在您的餐饮品牌里面,我们商业里面有一个购物中心,就是一个封闭的MALL,还有街区式的商业,像您这样一个品牌在街区里面经营好,还是在MALL里面经营好,还是都差不多? 

  温亚龙:看到大会的安排,我觉得我们是封底,封面好看,封底有嚼头。我是来自中国东北,长白山下的吉林省四平市,我们那里是一个皇后的小城,曾经出过三个皇后,我们那里已是千里冰封、万里雪飘,但它孕育着春天。我从广州白云机场下飞机之后,直至刚才上台,一股暖流涌上心头,观点地产给了我们春天,我感到很好。说到今天这个话题和主持人问的事情,电商的兴起对传统商业的冲击,这个问题我可以很粗浅的答一答,它对中国的传统商业只是补充和完善,无论几年后还有什么商,再几年后还有什么商,它依然是中国传统商业的补充和完善,这是我回答的第一点。 

  第二,非常感谢陈诗涛女士和观点地产给了我们李连贵这次机会,和各位地产的大佬们以及其他各界的精英们相识相交,今后要相处。李连贵熏肉大饼到今天已经存在了105年05天,它的存在足以说明,中国商业,特别是传统的商业的生命力。参加2013年观点商业年会,观点供咱吃、供咱喝、供咱住,你拿点啥贡献这个会议以及回馈观点地产呢?因为我们这个企业是股份制公司,是从今年1月6号由国有企业转化而来的,我本人的股份占73.25%,借此今天会议之机,为了答谢会议主办方和各位参会的地产大佬,以及同仁,以及各界精英,我将拿出我的股份67.2%送给观点,送给各位大佬。有人说,是不是你现在经营得不好了,所以你要把股份送人?这又涉及到主持人问的问题了,我就揉在里面一起说,李连贵创立于1908年11月22日,到今天正好是105年05天,我们去年的销售额是4.5个亿,今年的销售额还有一个多月没统计,预计将达到5个亿。我们在全国有251家连锁店,在四平市有15家直营店,邓小平在1959年9月23号吃过我们的饼,上我们那儿去过,著名的表演艺术家赵本山也到我们那儿去过,吃过饼,我和他见过面,因为邓小平去的时候我岁数小,我才10岁,没见着他,他也没见过我,但是我们受益匪浅,从此李连贵名扬中华大地,在四平它是很出名的,到了四平如果没吃李连贵,就说明你没到过四平。中国大陆的首富王健林先生在中央台做节目的时候提过李连贵,他说好吃,我多次给他写信,想给他做饼,写了很多封,一直看到他变成中国第一富。我这个事要持续下去,一定要王健林先生亲自尝尝我给他做的饼。同时王健林还说过,万达广场是吃出来的,我感觉他这个话有道理。上午有同志说了,一个城市收入的40%用在吃,我做餐饮几十年,我是深有体会的,哪个朋友如果对李连贵有兴趣,对我这67.2%的股份有兴趣,请与我联系,我电话是13904344568,到吉林的路费、吃、住、玩我都管,不用你花钱。

  张华:我发现东北人全部都有赵本山的本事,还好我们是最后一波人,所以我不太管这个时间的提示。接下来我想提问摩提工房的汪志刚先生,昨天我还上网查了一下摩提工房的加盟要求,对选址有一系列的规定。我感到摩提工房一系列的产品和购物空间和城市综合体的体验式空间是非常有关系的,它把选址作为一个很重要的条件放在这儿。请汪先生再给我们具体的描述一下。

  汪志刚:摩提工房目前为止在中国地区已经有800家店,这是一个不小的数字,我们集团旗下有9个品牌,最出名的就是泡芙和摩提工房这两个品牌,另外还有7个品牌也在运作当中,有在市的品牌,也有已经快上升到主打品牌的一些品牌。目前在中国的160个城市有我们的店,包括拉萨都已经有我们的店,在东南亚,马来西亚、新加坡、越南、香港、澳门也已经有我们的店了,最近我们在谈德国和波兰,我们还是持续准备要走出去。说到这些店,其实我们在160个城市,我们大概在200多个商场里面有我们的店。我们一个商场大概有两三家店,中国的商业地产到目前为止大概有三四千家,我们觉得我们的空间还很大,如果等到我们这样的企业把这三四千家好的商场都占了的话,我们的体量会比现在大很多。

  说到今天讨论的主题,电商对我们的冲击,其实我们这个品牌从开第一家店到现在,一直坚持走商业地产的路线,我们到现在为止没有走一家街铺的店,我们统计下来,商业地产对客人的捕捉率远远高于街铺上客人跟我们的互动,我们把自己叫做小而美、快时尚,对我们这样的轻餐饮来说,我们在商场里面单独一个品牌可能就是二三十平米,对这样的小而美的企业来说,对它的能见度和接近性这种数字的考量是非常重要的。因为我们本身就是一种冲动性的消费,客人走过去,可能就是因为闻到了你这个香味,闻到了那种烤面包的味道,或者说闻到了巧克力的味道而进来的。电商当然是一个很好的发展路线,我们也已经在走一些小小的电商的渠道,但是我们始终认为传统的商业地产的路线是我们不能放弃的路线,就像我刚才说的,全国还有3000多个商场等着我们进去,而这样的一个渠道,我觉得是目前为止对我们来说远远重要于电商发展的路线。等到哪一天你从电子商务,从淘宝上,或者你从一号店再买一个泡沫,或者买一个摩提的时候,你能闻到那个香味的时候,可能我们线下的这些企业就碰到危机感了,但是我想这种技术在这几年还不是那么容易做到的。对餐饮业来说,感官的体验是非常重要的,很多人还是要有那种味觉、嗅觉,这些东西在网上是体验不到的,这也是为什么万达集团清出了很多零售、服装,而要引入更多的餐饮业,我相信他们这一招是非常明智的,包括前一阵子我参加新世界百货的一个讨论会,新世界百货是一个传统百货,它最近也做了一个很大的调整,它也调整了很多的传统零售和服装业,而引入了很多的餐饮业。有一个反面的例子,上海有一个818广场,我记得是在7年前,它在南京西路,是一个很好的位置,这个商场当时招了很多服装、零售,但是它没有招一家餐饮在它的一楼,到现在为止,那个商场在那里还是不冷不热的,在它的周围,吴江路附近、南京路,包括梅龙镇,恒隆那么贵的东西都比它好,大家都知道在一楼、二楼要放一些轻餐饮,放一些咖啡。作为商铺来说,我也可以给在座的一些商业地产的大佬一些建议,如果真的你要买奢侈品,你要买一个LV的包,难道他不会到5楼去买吗?我们敢不敢做这样的尝试?我只是在这样想。国外一定都是把一些轻餐饮放在一楼的,国内现在也有一些这样的尝试,我们在北京、上海的一些比较好的商场,他们把我们放在通往地铁的主入口,对我们的生意和对商场的生意都是很有帮助的。我一直认为得餐饮者得天下,如果我们的传统商业和电商要继续博弈的话,我们对一些快时尚的餐饮真的要加大重视,商业地产要包括我们这些餐饮共同前进。

  张华:我觉得轻餐饮在我们的MALL里面,是最玩腔调的,就是它很有调性,同时大家还能坐下来休息一下,不光有美景、美色,还有美味飘出来。这是轻餐饮和城市商业综合体必须互动、密不可分的一个因缘。  

  我想再问四海一家的开发总监黄先生,像您这样的一个类型的餐饮,它对城市综合体有什么要求?因为在座的很多都是发展商,是盖房子的,餐饮是很复杂的,需要进货,营业时间跟零售也不太一样,然后有湿垃圾等等,有很多复杂的东西,同时跟餐饮在商场里面所处的位置也有很大的关系,您有那么多的餐厅在全国开业,您肯定也会有很多的体会,或者是很好的一些建议给大家分享。

  黄树成:谢谢主持人,也谢谢观点地产,我是四海一家的全国开发总监,我叫黄树成。四海一家是一个大型的餐饮品牌,目前有四海一家、四海一品、一帆渔家和四贵宝四个品牌,每个品牌都代表不同的餐饮的业态。刚才在座的嘉宾也说到,有些是轻餐饮,有些是大型的餐饮,我们这边每个餐饮都是代表了不同的餐饮业态。目前我们往全国开拓的是四海一家自助餐这个业态,我们的总部在番禺,四海一家的总店是一个大规模的餐饮,总面积是2万多平方米,包含自助餐的业态,也包含宴会的业态,还有商务宴请。现在往全国综合体里面开的自助餐是四海一家的自助餐业态,规模大概是4000到5000平方米,餐位数可能在1000多左右。目前在重庆、成都、南京、武汉、南宁、深圳有分店,未来还会在青岛开店,我们的目标是省会城市、一线城市,比较核心的城市,地标性的建筑物里面,一个城市开一家,不会太大。目前我们除了重庆是开在和重庆市政府合作的大剧院里面,其他的都是开在综合体里面的,首先是综合体的面积比较大,也可以满足到车位的要求,同时综合体里面有很多业态,很多资源可以共享,并且我们也能够更好地充分发挥四海一家这个品牌的吸客能力,以及对综合体的帮助,所以目前来说,四海一家自助餐的业态在全国的shoppingmall和综合体中还是很受欢迎的。

  对于主持人提到的这个问题,包括它的功能定位也好,业态的布局也好,它放在什么位置,因为我们这种餐饮的业态,它更多的是贡献了一个品牌的号召力和人流的动线,相比于其它的奢侈品,或者是有些百货、零售,那个租金的贡献度就相对会弱一点,所以我们也不会要求你一定要放在高层,或者是比较显眼的位置。还有一个问题,我们的消费肯定是目的性很强的消费。举个例子,我们南宁的四海一家是开在南宁的万象城,来四海一家吃饭之前,他们是要提前做好准备,而且要穿戴好,男的要穿好西装,女的可能要穿晚装,他的目的性很强,你只要知道在万象城就可以了,然后到了万象城以后,它的指引很清晰,你在几楼都无所谓。从车流动线、人流动线的可达性方面,能够给到我最好的便利是最好的,因为我的体量比较大,我的中心厨房每天的货运量也很大,假如物流通道不能满足我,如果隔得很远,上楼以后还要通过很长的走道才能运送到,那我每天的工作量会增加很多。直接把货梯开到我的后厨去,那是最理想的,所以物流通道对我来说是很重要的。至于人流的动线,那个可达性,如果比较难找那当然也不行,楼层无所谓,离的距离稍微远一点也无所谓,对可达性就比较重视。当然对于开发商的租金的考虑,他参与业态的布局,怎么把人流吸引过来,他会有一些考虑的,我这个人流是有效的人流,他能够来到四海一家吃自助餐,他肯定还有时间慢慢去逛其它店,作为开发商,他会把这个人流合理的分布,就不会把人流扎堆。电影院是吸引人流的,