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  互联网时代的商业——2014观点商业年会

  时间:2014年11月24-26日

  地点:广州中心皇冠假日酒店

  主持人:大家早上好!欢迎来到2014观点商业年会现场!

  去年的这个时候,我们在这里开启了首届观点商业年会,建立了一个行业内全新的交流与对话平台。

  进入2014年,商业在互联网与电商热潮中迎来了更多机会和取得更大发展。但我们都知道,每一步的前行,都需要付出最大的努力,甚至是代价,而我们正是在这样的过程中不断进步。

  人的成长需要不断地学习,企业的成长同样也需要学习,当行业中的每一个人和每一个企业都在不断学习进步的时候,我们这个行业自然也就能够不断发展壮大。

  2014年也即将过去,回顾与总结过往一年,是为新一年夯实基础的关键。在经过互联网时代电商兴起的大浪淘沙之后,相信最优秀的企业可以赢得足够美好的未来。

  所以在此刻,我们又一次相聚在"2014观点商业年会",为企业的美好未来而来,也为行业的更好未来而付出。在这三天两晚短暂但又紧凑的时间里,一起为中国商业描绘一幅未来图景。

  此外,观点商业年会现场还将举行盛大的"2014年度商业最佳表现奖"颁奖典礼。我们将从运营商、商业项目、零售商和品牌商四个方面,寻找最具代表性、最具指标意义的商业项目、企业、品牌和团队,与会的嘉宾与主流媒体将共同分享这份荣耀。

  最后,请允许我代表主办方观点地产新媒体、联合主办方每日经济新闻、年度合作战略伙伴好屋中国、合作伙伴5100西藏冰川矿泉水,欢迎各位的到来,谢谢大家!

  下面请允许我介绍一下今天到场的嘉宾,他们是:

  中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士

  广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生

  中购联购物中心发展委员会主任郭增利先生

  广州商业总会会长荀振英先生

  五洲国际控股有限公司董事局主席舒策城先生

  万达电影院线股份有限公司总经理曾茂军先生

  中国奥园地产集团股份有限公司副总裁王曙煜女士

  新城发展控股有限公司高级副总裁欧阳捷先生

  世联行首席技术官黎振伟先生

  宝龙商业集团副总经理李震先生

  银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强先生

  中信地产商业管理公司总经理张强先生

  摩提工房集团首席执行官汪志刚先生

  恒亿集团董事局主席郭建平先生

  IMAX(中国)有限公司高级副总裁袁鸿根先生

  深圳市莱蒙商业投资管理有限公司副总经理石盛发先生

  好屋中国集团CEO陈兴女士

  保利商用管理有限公司副总经理兼保利中环广场总经理叶珂先生

  融道中国执行总裁郑展先生

  深圳市卓越商业管理有限公司总经理张尚学先生

  味千集团副总裁景志恩先生

  佳兆业商业集团总裁助理汤文钊先生

  碧桂园集团商管公司副总经理(张研)先生

  经济学博士、华创证券新产业趋势部总经理杨现领先生

  民生国际有限公司执行董事郑嘉汶女士

  合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌先生

  华南城集团董事长助理段丰元先生

  香港盛大百货集团总经理黄立新先生

  天津希乐城企业管理有限公司副总裁谢军先生

  广州大食代餐饮管理有限公司执行董事许明键先生

  喆啡酒店(铂涛酒店集团)投资副总裁莫步宁先生

  广州桐梦投资有限公司董事总经理张有能先生

  大白鲸世界文化发展(大连)有限公司副总经理吴顺茁先生

  内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司全国开发总监王萍女士

  寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同先生

  观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

  本次论坛获得众多全国暨华南实力房地产企业、商业及零售品牌企业等参与,我代表主办方再一次感谢所有的嘉宾,以及参与、支持2014观点商业年会的朋友们,大会因你们而更加精彩。

  主持人:尊敬的各位来宾,下面我们进入的环节是2014观点商业年会开幕仪式。

  2014年是商业发展的关键一年,刚刚过去的“双11”再次创造新的销售纪录,将商业中的互联网元素展现得淋漓尽致。

  互联网时代新模式与新理念的发展如火如荼,传统与创新的冲突也愈发激烈:无数类似阿里巴巴的互联网企业正在以自己的方式重塑传统行业;传统商业领域也一直没有走出人们视线,这里有着对过剩、空置率或泡化沫的担忧,也有对互联网电商冲击的思考。

  站在这个全新时代开启的大门外,我们不能止步不前,选择的路该如何去走?我们可以参考与学习成功者的经验,也可以寻找和探索自己的道路。

  所以,下面的环节是“致互联网时代的商业地产”,我们将邀请12位嘉宾上台,用他们自己的语言和方式为我们这个行业致辞,以此作为2014观点商业年会的开幕仪式。

  有请以下嘉宾上台,他们是:

  中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士

  广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生

  中购联购物中心发展委员会主任郭增利先生

  广州商业总会会长荀振英先生

  五洲国际控股有限公司董事局主席舒策城先生

  万达电影院线股份有限公司总经理曾茂军先生

  中国奥园地产集团股份有限公司副总裁王曙煜女士

  深圳市卓越商业管理有限公司总经理张尚学先生

  恒亿集团董事局主席郭建平先生

  摩提工房集团首席执行官汪志刚先生

  好屋中国集团CEO陈兴女士

  观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士

  主持人:请大家一起看大屏幕,屏幕上将按顺序给出12个商业的关键词,然后我们会请台上的12位嘉宾,每人用几句精辟的语言,阐释屏幕上显示的一个词语,为行业解疑答惑,并共勉。

  首先有请蔡云女士,请看大屏幕。我们看到大屏幕给出的关键词是产业,我们要请蔡云女士说一说,您心目中的产业是什么?

  蔡云:产业是社会分工的产物,在社会分工当中,由不同行业密切相关地构成了这样一个产业,在这个产业中的每个企业、每个人共同努力,通力合作,才能使我们的产业不断向向,欣欣向荣。

  主持人:谢谢蔡云女士,接下来请郭增利先生,请看大屏幕--商业

  郭增利:我个人的理解,商业的品质是要最有效地满足不断变化的消费服务需求,刚才主持人讲,市场环境发生了巨大的变化,所以对我们的商业企业而言,对商业流通行业而言,可能因地制宜、因时制宜、因人制宜都非常重要,在这样一个变化莫测的年代,衷心地希望我们的商业企业,包括我们的零售企业能够取得更多的创新性的发展。

  主持人:谢谢郭增利先生,接下来有请舒策城先生,请看大屏幕--物联网。

  舒策成:物联网是一个新的行业,应该是互联网跟物联网结合的时代,应该是我们传统的行业跟互联网、物联网结合起来。

  主持人:谢谢舒策城先生,接下来有请曾茂军先生,请看大屏幕--“改变”

  曾茂军:传统商业在互联网时代遇到的种种问题,解决的办法就是“改变”。既然时代大势不能改变,那么我们可以改变自身,去迎接新的发展。

  主持人:谢谢曾茂军先生,接下来有请陈兴女士,请看大屏幕--“电商”。

  陈兴:电商的四大要素,商场、产品、消费者和物流,但是今天我们是在观点的这样一个场地,所以我用我个人的观点和比喻,就像在今天我们这样一个场地,观点给了我们很好的产品,各位看官你们买不买账,就用一下我们的电商,如果你认了,成了,这就是有成就的电商,所以我们观风云人物,点千军万马,还看今朝。

  主持人:谢谢陈兴女士,下面马上请荀振英先生,请看大屏幕-“体验”。

  荀振英:商业是商业地产的生命,体验是商业的灵魂,体验只有做到丰富、新奇、情感,商业才能够永远是春天,谢谢。

  主持人:谢谢荀振英先生的精辟阐述,下面我们有请郭建平先生,请看大屏幕--“O2O”。

  郭建平:O2O无处不在,很多商业连锁店在线上搭了一个电子商务平台也叫O2O,有些企业耗费了50个亿,O2O也还没有落地,我们在座的朋友们,在下午4点半恒亿的专场让你们了解什么是真正的地产O2O,而且是填补了世界的空白。

  主持人:谢谢郭建平先生,接下来是汪志刚先生,请看大屏幕。

  汪志刚:生活不仅仅是活着,而是要不断提高,商业是让生活不断提高的表现,商业让生活更美好。

  主持人:谢谢汪志刚先生,下面到王曙煜女士,请看大屏幕,

  王曙煜:一个正确的观念,才是一个企业正确方向的开始,传统的商业和经营理念,更需要去与这个时代与时俱进。

  主持人:谢谢王曙煜女士,接下来请陈诗涛女士,请看大屏幕。

  陈诗涛:这是互联网的时代,而10年后将是工业4.0的时代,这是一个最近引发了资本骚动的观点,一个充满挑战、让人充满遐想的观点,或许将会影响我们一个行业、一个时代,这就是我理解的一个观点。

  主持人:谢谢陈诗涛女士,下面请张尚学先生,请看大屏幕。

  张尚学:我们都希望抓住趋势,但是能不能够抓住,关键在于我们的预测能力。我也希望在观点的年会上,通过大家的交流,我们能够把握住未来的趋势。

  主持人:谢谢张尚学先生,下面请蔡穗声先生为我们阐述最后一组商业的关键词,同时也作为今天观点商业年会开幕仪式的总结致辞,请看大屏幕。

  蔡穗声:这是一个抽象的概念,今年最流行的叫互联网思维,我理解互联网是一个工具,这个工具带来用户体验、数据、关联的变化等等,现在马上进入一个世界经济、中国经济,乃至房地产产业新常态的时期,这个新常态,我想也有很多思想观念、思维值得我们去变革、变化,乃至适应它。这使我想起了300多年前在遥远的欧洲大陆上有一位哲学家的一句名言“我思故我在”,这句话准确翻译应该叫做“思考是唯一可以确定的存在”,它说明了思维、思考、思想是作为人这个主题唯一的本质存在,我想我们应该用我们的新的思维去思考怎么迎接新的常态,这也是我们今天论坛的目的。

  主持人:谢谢蔡穗声先生,谢谢台上12位嘉宾的精辟话语,为2014观点商业年会镶嵌上了12颗闪亮的珍珠,也为年会定下了出色的基调,请各位回座。

  谢谢大家,谢谢每一位参与和出席观点商业年会的朋友,我们今天的开幕仪式“致互联网时代的商业”就到这里,下面正式开始大会议程。

  主持人:尊敬的各位来宾,2014观点商业年会大会主题为:互联网时代的商业。

  大会议程分为上午和下午两个部分,首先进入今天上午的:商业地产发展高峰会。这是互联网高速发展并不断改变传统商业的时代,商业地产发展也需要转变思维、适应形势,才能在日新月异的变化和竞争中不被淘汰,争取到更高、更好的发展。所以,我们商业地产发展高峰会的主题是:商业地产与互联网思维。

  我们马上请出今天首位奉献主旨演讲的嘉宾上台,有请:中购联购物中心发展委员会主任郭增利先生。郭增利先生的演讲题目是:在商业地产时代如何构建互联网思维。掌声有请郭增利先生!

  郭增利:非常高兴出席今天的观点商业年会,我在现场看到了很多老朋友,也结识了很多新朋友,非常开心,希望借助今天观点这样一个舞台能够跟大家交流,包括分享中购联对变化的环境下互联网也好,商业地产也好,零售也好,都会有很多的探讨。

  今天时间不多,我会充分利用这段时间。刚才台上的嘉宾探讨的很多关键词非常有意思,可能在我今天的15分钟发言中都会涉及到。大会给我的题目叫“在商业地产时代如何构建互联网思维”。两个月之前我在上海参加了一次会议,这次会议的主题是如何在互联网时代构建购物中心的新思维。在大会结束的时候我抛出了一个问题,我说既然是互联网时代的购物中心思维,其实我们不妨再转换一个视角,在增量迅速增大的中国商业地产的时代,到底如何去导入,如何去思考。非常难得的是,两个月之后的今天,我在广州,可能要把我在两个月之前的思考跟大家进行一些交流。

  今天大概有四个方面的内容:第一,互联网时代的生态环境到底怎么样;第二,在商业地产的时代,它自身又有哪些优势,我们这些优势有没有充分的考虑到;第三,商业房地产、零售业到底如何去学习、运用互联网思维;第四,商业转型的发展策略。

  在2013年、2014年,恐怕中国的商业真的得了一种病,这种病叫做电商恐惧症,这种恐惧症把我们压制得在两年内都透不过气来,大家看到571亿的数字之后恐怕心里更慌了。其实电商的恐惧症真的不是什么不治之症,也没有想象中的那么可怕。今天不知道有没有电商的朋友,我想站在电商的角度,我们去看一下电商的生存环境。坦白说,虽然是大数据时代,但是找到一些数据还是难度不小。在2013年12月31号的时候,天猫的卖家数量是93356家,到2014年1月1号,在新签约的时候,我们发现数字发生了非常戏剧性的变化,减少了7216家。按照最新的数字看,广东的企业有1800多家也要停止签约了,这是一个现象。在实体店频繁关店的背景下,电商日子也不一定比实体商业过得更好,所以我坦率地讲,在座的可能有电商企业,我特别希望在今天,实体商业和电商企业坐在一起的时候,我们真正的、充分的、坦诚的交换自己的意见和看法。第二个图表是关于零售额,大家会发现,从阿里的招股说明书当中可以看到2013年它的零售交易额是15420亿元,活跃的商家数量有多种不同的版本,我用了一个折中的数字,马云先生说的活跃商家是600万,有人说活跃商家是1000万,我们用一个折中的数字,800万,这样显得公平一些。按照这样的活跃买家和交易额,每个店年均营业额只有19.28万元,折合到每天他的日交易额只有500块钱。所以到底电商有多少个在赚钱,我这个数据大家也都非常关心,只是我们没有办法去考证,到底有多少电商赚钱。什么叫商业模式?商业模式一定是一个封闭的循环,这种封闭性的循环意味着产业链当中的各个参与者都能够分享到足够的利益,无论它是电商企业还是实体企业。所以我想在电商的生态环境会有赢家,这个赢家是平台。但是电商也好、实体商业也好,只有平台赢了,参与者没赢,这不是一个合理的商业模式。我用这样相对极端的数字,分析一下电商的环境,也想给我们在座的商业地产开发商、品牌商去看,问题是不是出在电商这里,是我们的自身问题是主导因素,还是外部环境的变化是主导因素,我想透过这样一组数字跟大家分享,我们该要思考的一些问题。

  我认为现在这个时代,互联网时代也好,商业地产时代也好,它都有它自己的依据,说商业地产时代,是因为中国的商业房地产供应量非常大,中购联的统计到2013年年底是3450家购物中心开业,在2014年预计也会有390家购物中心又进入到这个市场当中,这么复杂的一个环境,还有这么多的增量,所以说是商业地产时代、购物中心时代,有这么大的增量作用基础,我觉得也是不过分的。在这个时代当中,一个核心的特征是什么?它叫做“崇尚体验式的生活方式”。这种体验式的生活方式是我们在座的每一个人都切身感受到的。在这种新的时代下,商业地产可能要学会一样东西,那就是要普遍性地借鉴互联网的核心优势。

  很多人把电商等同于互联网,其实我们更多的要学习的是互联网思维,而不是把电商对实体商业的冲击放大到极限。到底互联网的优势是什么?我用六个字来概括:传播、互动、分享。每个企业都希望在百度搜索中排到前面去,每一个天猫、淘宝的商户也都希望在最前面,哪怕是用竞价排名的方法,付出很大的代价,但是他会得到眼球,得到关注,要把他的信息发布出去让更多人知道。在互动角度,实体商业也好,电商也好,互联网角度也好,都有很多深层次的体现,比如说我们会在一个实体的购物中心当中,换上不同式样的衣服,然后再通过LED的显示屏看到我们着装之后新的效果。我在今年9月份中购联的年会上也看到了一位澳大利亚朋友,他演示了耐克用4D的维度来试穿一个运动鞋的场景。我们并不一定脱下鞋子、换上鞋子,完全可以用这样的方法就选择好一双你喜欢的运动鞋。它的第三个优势功能是分享,我们的微信,一个免费的工具,更多的实体商业都在免费的使用,让更多的人知道,能够分享我们的体会,大众点评网也好,还是其它的互联网也好,包括我们的实体商业,都希望通过对某一个商品的评价,给更多的消费者带来一种感觉,带来一种新的思考和参考。所以我想互联网本身所具有的传播功能、互动功能、分享功能,这三大优势我们是需要深入思考的。在我们的实体商业当中,甚至于在我们的电商当中,到底应用了多少。对于电商和商业地产的未来关系,我认为绝非你死我活的关系,双方都需要为用户创造更多的价值,价值意味着参与者都能够得到他应该得到的利益,给消费者带来更好的生活服务替代,应对消费者主权时代的挑战。

  大家都在说O2O,线上到线下,这是传统的对O2O的理解,这是在以PC端为主体的环境下,可能是一种线上引流到线下。但是大家有没有发现移动端,我们的智能手机出现之后,有更多的人开始离不开手机了,也就意味着新的O2O的2.0的时代,有可能是从实体行业到线上的转化。这就意味着可能依托实体商业的O2O的发展的策略,我认为更可以落地,更可以持续。所以我想O2O的解决方案会很多,中国在O2O的领域探索方面还算是走在前面的,因为中国的市场面对的无序竞争压力非常大。但是我想说,未来O2O一定是能够催生出庞大的产业,在庞大的产业当中可能我们线下的商业并不是存在劣势的,很有可能是有优势的,希望我们在座的各位实体零售、实体商业,包括我们开发商要有充分的信心,因为移动端的兴起可能会让我们线下的实体资源发挥到极致。从线下导流到线上的可能性已经是客观存在的,关键是我们要用怎样的思维去做。所以在商业地产时代一定要学会这样一种思考的方法,也提出这样一种建议。

  从互联网的角度去看整个的购物中心的时候,我们发现够自己的问题,从商业地产角度看互联网,更有自己不同的体会。天猫“TMALL”,MALL是什么?这是实体商业才有的,天猫为什么叫MALL?它抓住了MALL的本质,我们在座的很我做MALL的,是不是了解了MALL的本质?马云对MALL的组合的形态,跟消费者结合的更紧密的事态是非常关注的。从互联网的角度看,从商业地产角度看,大家都认为互联网是工具,我也是这样看的。但是当这个工具变得让你离不开的时候,它已经不是工具了,它变成了一种生活方式,因为你生活当中随时随地都在用手机。我们跟很多老外朋友交流的时候,我们发现在这一个桌子当中,假设有几个老外,他们是不动手机的,这是他们的生活方式,他们是可以离开手机的。但是我们中国人在一起的时候,估计10个人坐在一桌,有8个人在玩自己的手机。所以我想互联网有伟大的地方,它带给了消费者不能自拔的黏性。从互联网角度去思考,互联网很自由,很平等,很丰富,最关键的一点是很简单。比如说互联网电商之所以能够快速的发展,中国的外贸出口,我们的很多服装批发业外贸这一块没有了,他的工厂会停工吗?不可能。他会进入购物中心吗?如果进入购物中心非常简单,他也会进去,但是我们的购物中心用复杂的方式跟他们沟通,最后实体商业没有得到他们的拥护,因为电商的简单,赢得了这些服装企业。所以大家会发现,我用实体店的思维,我没有品牌,我也不知道该怎么做商品结构,我通过电商,通过网络,把我的东西卖出去,这是互联网,特别是电商能够快速发展的一个根本性的原因,所以引起我们商业的一个思考。

  同时从互联网角度去看购物中心的时候,问题就有很多了,没有抓住用户的需求,我们抓住的是金字塔当中顶尖的部门,中国的60%到70%的购物中心都是崇尚奢华、时尚的项目,所以未来做一个有生活味道的购物中心非常关键。也就意味着商业地产要自我革命,要忘掉我们是一个购物的功能,还原生活服务功能。这是中购联推出的一个模型,从地产产品到金融产品,有两个产品属性,从商业功能到社会功能有两个功能属性,商业地产从地产到金融价值的实现,它一定会通过功能属性的推动完成,所以中国经济的发展,自然而然地推动了地产向金融的增值,但是我们忽略了商业的经营之下,你的商业经营得好,你的地产价值一定会非常高。在竞争越来越激烈的情况下,文化的功能、社会的功能也会发挥越来越重要的作用。

  商业地产要向互联网学习什么?我们通过用户体验的分析,找到用户需要解决的问题,通过我们的服务实现用户体验的完成。为租户创造更好的价值,给租户带来更好的营业额,这也是他们最关心的。从顾客角度,商业地产能不能有他想买的东西,成为他想去的地方,那里面拥有他想享受的服务,从产品的角度,从整合资源的角度,都会对商业地产开发商有很多的启示。

  主持人:谢谢郭增利先生的精彩演讲。我们每一位演讲嘉宾的时间是15分钟。

  主持人:谢谢郭增利先生的精彩演讲。接下来有请第二位演讲嘉宾,他是五洲国际控股有限公司董事局主席舒策成先生,舒先生演讲的主题是“如何构建商业地产的物流网络”。

  舒策城:各位领导、行业的专家,地产的同仁、传媒朋友们,大家上午好!我是五洲国际的舒策成,我们去年在香港主板上市,我们是纯做商业地产、商贸物流的,我们在中国还是相对与众不同的。我们做两个,一个是商贸物流,一个是城镇综合体,在中国很多都做的城市综合体,而我们是在中国很多城镇里面做了一些城镇的购物中心,这一块的空间还是蛮大的,目前已经做了几十个,我们觉得这一块在中国的市场还是蛮大的,因为我们分析,中国接下去的消费增长在城镇里面应该是更快的。

  针对互联网时代的商业,我做一些分享,今天我想谈一下如何建构商业地产的物流网络。作为中国房地产行业的聚焦点,商业地产发展迅速有目共睹,在商业房地产的引领下,中国商贸物流的发展也热情洋溢,五洲在这个行业摸索了10年,物流产业作为一个新兴的产业领域对国民经济发展起到重要的支撑和服务作用,物流行业覆盖了交通运输、仓储、配送等产业群体,面临着一个全面发展、快速增长的良好态势。

  近年来,物流行业受到政府高度重视,具有足够的政府利好政策,其未来发展机遇良好,从商务部流通司第三季度的中国商贸物流行业报告来看,今年前三季度商贸物流发展态势平稳,商贸物流重点领域升级调整凸显出商贸物流市场的结构优化,冷链物流快速发展,细分市场活跃,铁路快运优化城市配送生态。据世界贸易组织统计,2013年中国已成为世界第一大货物贸易大国,2013年我国货物进出口量是4.16万亿美金,其中出口2.2万亿美元,进口0.9万亿美元,这是100多年来发展中国家首次成为世界货物贸易冠军,也是中国成为第二大经济体、最大外汇储备国之后的突破。

  中国商贸物流的发展需要新的增长和趋势,今年提出的丝绸之路经济带是非常重要的战略区域部署,这不仅可以借此打开陆上和欧洲的通道,使中国绕过南边马六甲海峡的瓶颈,另一方面打通丝绸之路经济带,也可以开发西部地区,促进沿途区域的产业发展。APEC和G20推动的亚太自由贸易区也是未来主动增长的区域。商贸之路变成经济带需要物流的鼎立支持,商贸和物流是相辅相成、互相促进的关系。

  当前中国经济正乘风破浪,展开新的浪潮,经济结构转型和产业升级或许是唯一的出路,但在商业地产行业,我认为先升级后转型可能更好,我们必须从大势中求变。今年9月阿里巴巴在美国成功上市,就在我昨天来广州的路上,查了一下阿里巴巴的股价是112美元,总市值超过2800亿美元。传统的商贸物流在这一点上是不可相比的,其实淘宝这么厉害,它是无数个商家在做的,商家真正赚到钱的还是不多的。融合信息化、移动互联网、云计算、大数据、社交网络和电子商务时代,阿里巴巴创造了这个奇迹,新技术、新模式、新经济不断创新,这是无法忽略的商业潮流,这既是机遇,也是商业地产大寒冷的时代,做商业地产永远是发现新大陆,开辟新天地,这也是我们在不断探索和追求的。五洲国际作为一家商业地产开发和运营商,更确切地说是一家商贸物流园开发和运营商,我们探索了十多年,今年战略部署打造一个集商贸中心、仓储中心、公路港中心、配送中心和商品结算中心等一体的商贸物流整合平台,如果我们这个整合起来,加上我们的城镇综合体,加上我们的电商配合,应该是一个真正的线下的淘宝,这样组合起来是一个真正的O2O。

  在物流方面,我们将依托各项目具有的交通优势,以培养产业链、上下游的协同,和提高综合配套能力为核心,引导传统的单一物流功能向物流产业链深度和广度延伸,大力发展物流金融服务,物流地产服务、物流信息服务、物流科技服务,建设物流信息中心和结算交易中心,以提升区域的物流服务水平为目的,打造一个物流大循环系统。在具体的模块规划方面,我们以分产业为基础,规划建设三位一体的智慧大物流平台,物流网络技术中心重点引进物联网技术和应用电子信息技术覆盖区域配送的运营中心,快递集散中心重点引进国际、国内领先快递物流企业和区域集散交换中心,公路港物流信息中心、全国分销中心及区域级货物中心、区域结算中心、区域配送中心、展示交易中心。正是商贸物流融合,造就了今天的成功,为未来的发展奠定了基础。

  商业的未来需要沉淀和积累。在商业这一块,这几年已经比较饱和了,在商业地产这一块很多是重开发、轻培育的,也就是说在商业地产这一块,生小孩的比较多,养小孩的不多,这一块应该要调整,在这个时代,在商业地产方面,应该不是生小孩的时代,而是养小孩的时代。商业地产应该是招商、运营更重要,满足商家的需求,才有开发的需求。同时,中国商业地产的物流规模还有很长时间的道路需要摸索,无论在怎样的时代和商业环境下,我们要用未来的思维做今天的事情,乔布斯用解决的精神、创新的方式成就了苹果的商业帝国,马云用他的超前的思维、整合的方式做了今天的阿里巴巴。同样,在商业地产业的企业家、创业者们,我们如何认真思考现在乃至未来消费者的真正需求,从而创造、培养、满足他们的需求,在这样一个共有的时代,需要在座的政府领导、行业专家、业界同仁和媒体共同努力。

  我就分享到这里,谢谢大家,谢谢观点地产。

  主持人:接下来有请第三位演讲嘉宾上台,他是中国奥园地产集团股份有限公司总裁助理顾海涛先生,有请。顾海涛先生演讲的题目是“奥园商住双线与时俱进”。

  顾海涛:各位来宾,大家早上好!我是奥园集团的总裁助理顾海涛,今天非常高兴有15分钟的时间跟大家简单分享一下奥园商业地产发展的一些经验,欢迎各位指正。

  我的介绍分为三个部分,主要分为发展历程、经验分享和项目的介绍。

  首先我从发展历程讲起,奥园地产1999年以广州奥林匹克花园首创一个复合地产的概念,并且把它形成了全国的开发布局,随后在全国开发了系列奥林匹克花园,创新与复合从此成为奥园地产的一个品牌和文化的基因,2007年奥园地产成功在香港联交所上市,2010年奥园地产确定商住双线战略布局,商业占比提升,并形成了三大系列的产品,主要是奥园广场系列、城市天地系列,以及一些住宅的商业底商。奥园广场的系列我们定位是一个区域领先型的家庭购物中心加一个乐活街区。城市天地系列是一个体验式的主题商业街区,加商业的公寓、写字楼、酒店的结合。住宅底商主要是用来做一些住宅小区的社区配套服务。

  我们的产品布局主要围绕珠三角、中西部和环渤海。珠三角主要以广州为中心,中西部以重庆为中心,环渤海以沈阳为中心,目前我们累计开发商业项目20多个,商业面积280万平方米,我们开发了这么多面积,商住双线都是以快速开发、快速销售为主,我们商业的占比大概在40%多左右,我们持有的面积大概在40%的10%左右。

  (看图)这是我们经过这几年开发形成的一系列代表产品,大家可以稍微看一下。

  第二部分,我简单地跟大家讲一下奥园商业发展的经验。商业项目的开发,刚刚舒总也讲了,生孩子的很多,养孩子的不多。商业项目开发成功的有,失败的也非常多,其中有很多失败的案例,根本的原因是商业项目的开发和后期经营的定位错位问题,很多功能满足不了后期的经营,屡做调整,付出的代价是非常惨痛的。在这一方面,我觉得奥园没有走什么弯路,我们在集团层面,整合、拿地、定位、设计、建造、营销、销售,到后期招商运营,整体的系列环节,我们设计了奥园广场、城市天地等系列产品,我们是开发一个、成功一个,这也是我们奥园商业的核心竞争力。在运营过程中我们逐步整合了资源,首先是整合了人的资源,我们形成了自己的开发、运营、招商等系列能力,第二是整合商家的资源,我们成立了奥商会的平台,吸引了近千商家加盟。同时在后期的招商运营中,经营结果的反馈也会及时更新到我们的项目经营中,帮助我们的产品实现一代一代的进化。第三是解决租售比现金流的问题,商业项目,尤其是综合体的开发对资金要求非常强大,销售和持有比例的问题,一直是商业发展的难题,卖散了对后期的经营和招商都有非常大的挑战和压力,不卖则要求开发商有非常强大的现金流支撑。在当今中国的现状下,能做到完全不卖的基本上没有几家。所以我们在这方面做了一些有益的尝试,并取得了一定的成绩,在稍后具体的项目案例里我会和大家做一个简单的分享。

  现在还有一个很热的词叫电商,特别是马云上美国一敲钟,圈了美国人的钱给大家分了以后,一时风头正劲。现在做商业地产的不谈电商已经是OUT了。在现代社会,瞬息万变的时代,我们也必须要敞开胸怀,拥抱这个时代,积极探索新的模式。奥园的商业在运营中也在推行一个智慧商城系统,并在探索O2O、经营模式的方向,以体验感吸引我们的客户,以技术手段提升客户的满意度,增加客户的黏性,使我们的商业在激烈的市场竞争中找到我们的特色和立足之地。

  以上是一些简单的方向,下面我对我们的几个项目做一个简单的介绍。

  第一个项目是广州番禺奥园广场项目。广州番禺奥园广场是我们推出奥园广场的第一个项目,是一个区域领先型的家庭购物消费中心,这里面有几个概念。第一是家庭消费购物中心。什么叫家庭消费购物中心?我们这个项目定位的时候就证明周边有非常成熟的、人口密度非常高的大型居住区。第二个是区域领先型。什么叫区域领先型?第一个区域定位是我们的购物中心的体量是合适的,是一个区域级的购物中心。领先型,我们在区域内是要做No.1,我们要做领先的,所以开业的当时,我们在广州南部树立了一个时尚型购物中心和综合开发的典范。

  下面我用简单的数字跟大家分享一下。第一是速度,番禺奥园广场是从2010年开始建设,2011年全面招商,2012年满铺正式营业,这是奥园开发一个商业体的基本速度,我们在后面还会有改善和提升。第二是数据,2012年奥园广场开业至今,日均客流5万人,年营业额约20亿。社会各界的反映非常良好,已确定区域级商业中心的行业地位。另外番禺的奥园广场的业态也非常丰富,同时吸引了H&;M、ZARA同时联袂在广州首次进入。

  除了番禺奥园广场之外,我们在广州进行了一系列的奥园广场的铺盘,在这里要重点介绍一下萝岗奥园广场,项目位于地铁六号线的始发站上盖,我们花了3000多万,把两个地铁口直接引到我们的步行街区和我们的MALL、写字楼底下。周边的新型大型写字楼林立,两年之后,周边将有数十万人从这里出发,从这里回家,我们相信两三年之后我们也会有一个全新的奥园广场项目,成为另外一个代表作,也欢迎大家指导参观。

  我们另外一个产品系列是城市天地。首先给大家介绍一下广州城市天地,这是一个非常有意思的项目。为什么会说有意思呢?因为它像奥园广场一样,是我们一个开模的工具,是我们重点发展的另一种主题体验式街区的开模工具。城市天地在开模过程中,我们也进行了一些有益的探索,下面我向大家简单地介绍一下城市天地的情况。城市天地总的项目体量50万方,是2012年底广州的总价地王项目,由我们和保利共同开发,一家一半,其中一块共同持有,装入酒店、大型演出等业态做引擎。首先这个项目有几个非常显著的特点。第一是位于广州南部的交通枢纽之上,地铁3号线、7号线、佛山到东莞的地铁交汇换乘站都在这里,真正的地铁上盖物业。第二,它坐落于广州长隆野生动物园的正门口,每年长隆的游客资源大概有2000多万,具有得天独厚的旅游资源条件,有鉴于此,我们把它的定位作为一个体验式的主题商业街区,在具体操作上,我们的产品类型做了公寓与步行街区的组合搭配。公寓的街铺物业部分结点位置持有,部分带租约销售,以实现统一销售、统一运营,公寓也不是单纯的销售,我们引入了系列酒店管理公司,不仅有效地支撑了我们的销售速度,同时酒店公寓的客群也为街区商家的消费提供了强大的客流支撑。在业态上我们提供了吃喝玩乐,就是体验式的消费,适当地压缩了零售业态的比例,加强了餐饮、儿童、KTV、酒吧街的比例。这个项目到目前为止,公司内部评价认为是成功的。这个开发模式比较好的解决了现金流的问题,我们在开发一年之后,已经成功的把20亿的买地资金收回,在现金流上做到了一个很好的平衡。从目前的招商结果来看也是比较满意的,我们有信心在明年实现城市天地的圆满开业,到时候也欢迎各位业界同行来参观指导。

  除了奥园广场的项目,我们城市天地的项目也将在陆续推出。另外今天下午4点半在三楼的水晶一厅有一个奥园的推介会,欢迎各位专家、同行光临指导。

  今天简单跟大家做一个分享,希望抛砖引玉,大家多多指正。作为商业地产,我们奥园是后来者,但我们也希望成为一个居上者。所以希望在这个风起云涌、激烈变革的大时代,我们也希望敞开心扉和大家多多交流,共同推动行业的进步而努力。

  主持人:各位来宾、朋友们,我们这一段演讲暂时结束,我们下面进入第一场商业大讨论环节。商业地产风起云涌,又逢互联网电商时代新技术与新模式热潮汹涌而来,当无数年的营商传统一朝被颠覆,唯有作出改变才能继续前行,谁能引领行业、弄潮中流?商业大讨论之一的主题是:电商来袭,谁是大英雄?

  首先请主持嘉宾上台就坐,有请世联行首席技术官黎振伟先生。

  接下来有请讨论嘉宾上台,他们是:中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士;五洲国际控股有限公司董事局主席舒策城先生;中国奥园地产集团股份有限公司副总裁王曙煜女士;宝龙商业集团副总经理李震先生;好屋中国集团CEO陈兴女士;经济学博士、华创证券新产业趋势部总经理杨现领先生。

  谢谢各位参与讨论的嘉宾,下面请黎振伟先生开始主持今天第一场商业大讨论,讨论时间是40分钟。

  黎振伟:我是世联首席技术官黎振伟,主持今天第一场对话。我希望我们的对话是真知灼见,我的问题也非常尖锐。在讲商业的时候离不开电商,讲电商离不开我们刚刚完成的互联网大会,我用互联网大会上李克强总理的一句话,他说“互联网是人类最伟大的发明之一,它改变了人类世界的空间轴、时间轴和思想维度”,所以我想我们今天的商业地产也要改变了。我再加一句话,是马云先生的发言,他引用了著名的浙商、红顶商人胡雪岩的一段话。他说:生意越来越难做,越难做越是机会,关键看你的眼光,你的眼光看到是一个省,你就做一个省的生意,你的眼光看到的是全中国,你就做全中国的生意,你看到全世界,就有机会做全世界的生意。同样,你的眼光看到10年后,你就可以做10年后的生意。这就是中国现在的互联网思维。

  我们下面正式开始对话,首先一位嘉宾是我们行业的代表,中国房地产协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士。蔡秘书长,您对上是政府,对下是企业,承上启下。我们知道您去年出版了中国商业地产蓝皮书,今年将要出2014版的,我觉得中国的管理最头疼的问题就是没有真实的数据,所以政府也不知道行业做得怎么样。从行业的角度,从您做商业地产蓝皮书的角度,能不能和我们谈一谈商业地产面对的困难?

  蔡云:很高兴有这样的机会和商业地产企业家和商业商家在一起有这么一个聚会,我发现这是一个很有意思的聚会,在前年、去年、今年,每次我们聚会都恰恰是在双十一之后,我们从190亿数字的曝出到今年的500多亿的数字曝出,对于来势汹汹的电商,房地产开发商在王健林和马云的对赌当中,我们可能认为我们输了。但是实际上我是这样看我们的行业,作为中国房地产行业,运行了30多年,发展到今天,从住宅产业到现在行业细分的商业地产,到购物中心、旅游地产等等行业当中,究竟我们开发商在里头扮演了什么样的角色?

  首先一点,我认为电商是商业的模式,而房地产开发企业提供了商业地产项目,是所有的商业模式的载体,我们通过提供这个载体,在这个载体上有不同的商业形式运营,才达到我们商业地产的完整的运行构成。我们有了物业,有了运行模式,才有了商业的产生。在这个问题上,地产商做好地产商的事,运营商做好运营商的事,运营商面对着风云变幻的形式,要改变自己的运营方式,从原来老传统的主力店的形式改到今天的电子商业的发展。房地产开发商在这种情况下,我们应该怎么做?首先一点,我们提供的是一个载体,是一个平台,在这个平台上做什么?那应该是我们与运营商、与商业企业进行合作的共赢。今天我拿到这个题目的时候我就想到,在电子商务时代,谁是它最大的赢家?我觉得只有合力,只有努力在一起才是双赢的。中国房地产协会从2008年开始一直在出版商业地产蓝皮书,我们一直看好这个行业,希望这个行业在不断调整当中走出自己的一条路。但是前些年由于市场的导向,以及政策导向,我们确实出现了一些商业地产集中放量和过热的情况。但是至今回过头来看,我们仍然存在着结构不合理的情况,真到了三四线城市,有一些城市大量的盖一些住宅,但是商业配套是寥寥无几。盖什么,做什么,这不是说靠一个电商就能决定整个商业的形象,而更多的靠消费拉动,靠房地产开发企业给老百姓提供什么样的产品,同时在产品当中去跟商业企业合作,这样才能达到共赢,才能克服一个结构上的不合理,不能一概而论说谁多了谁少了,哪种商业模式一定成功,而在于一个结合,这是我的想法。

  黎振伟:我还是希望蔡秘书长,以后这个蓝皮书能为更多的人学习,您又提供了更多的数字给大家。第二位嘉宾是五洲国际控股有限公司董事长舒总,刚才在您的发言里面,我感觉到您对电商的蓬勃而来是很淡定的,您并没有惊慌失措,您对自己的企业发展充满信心。我也看到,您做的东西不是传统的购物中心,您是做了商贸物流产业园和城市综合体的结合,这个很重要,如果他只是做一个购物中心,我相信我们舒总就不会这么淡定了。我有一个问题,您谈到了一个我们现在开发商都很纠结的问题,中国的机会很大,你不发展不行,但一发展就出现了重开发、轻培育的情况,就只顾生孩子,不养孩子。谁都知道养孩子重要,但是你顾了养,你就不能生了。你生一胎两胎可以养好,你生10个孩子能养好吗?我看你的“儿子”生得很多,养得也很好。你们是从2004年起步发展的,这么短时间就发展这么快,又这么注重培育,给大家介绍一下,你们是怎么培育的?

  舒策城:谢谢主持人,其实我们原来是做贸易的,其实我现在做的是贸易平台,淘宝其实也是平台,真正做电商,亚马逊才是电商。做平台相对比自己做贸易会好一点,为什么呢?我的平台上肯定有人赚钱,有人亏钱,我现在做的是贸易平台。我刚才说了,生小孩的人很多,养消耗的不多,把这个平台经营好的不多,因为生的太多了,所以没办法养好了。

  我们为什么在行业里面做得相对比较好一点?我们到目前为止所有的招商率都超过92%以上,我们的招商是由第一太平戴维斯给我们做的,所有的数据都是经过第三方认证公布的,这个数字是比较准确的。我们去到一个城市,首先看这个城市有没有饱和,这个城市的哪个方向饱和了,这个要研究准确,这是第一个。第二,到现在为止有8万多个商家跟着我到全国各地去发展,我要去某一个地方之前,我要征求这些商家里面的一部分人,你们去还是不去,你们要什么样的平台,我就打造合适他们的平台。所以五洲做到现在为止,我最大的资源不是我有多少资产,而是我有8万多的商家资源,到今年年底应该会达到10万个,这是五洲最大的客户资源。从这一点来说,我的平台还没开始打造,用平台的客户资源我已经找好了。我们从做平台之前我就说,我们五洲有一个内部不成文的规定,叫“二三五”理论,开发建设只占工作量的20%,招商占30%,后期的运营占工作量的50%,这才是一个健康的商业责任地产。在中国,各行各业都存在饱和的问题,除非经济不发展,要发展都会存在这种问题,怎么办?只有把自己的团队打造扎实,把自己的客户培养好,组成一个部队往前打。所以这一块,我们五洲一直认为定位、招商、运营是非常重要的。一个商业地产要做好,你的定位是非常关键的,就像女孩子有没有嫁错人一样,这块地定位错了,很难招商起来,招商做不起来,就免谈经营。五洲对这一块非常重视,我们不是所有的项目都会做,有些项目有很好的政策我们都不会做,因为没有市场空间了,我们就不做了,所以这一块是我们比较重视的。

  谈到电商的问题,我觉得电商是一个朝阳行业,电商现在这么快速的发展,我觉得这个不奇怪,因为中国总体的消费就在增长,前几天在APEC的会上习主席讲了一句话,他说最可喜数据就是今年的消费数据在增长。

  黎振伟:刚才舒总有两个观点很重要,你要培育,第一是要正确选择城市,专业做事,你不懂,就找专业公司,保证“优生优育”,这是很重要的。第二,拥有8万个商家,做平台,你要做平台,你的服务是很重要的,所以我看到你是服务第一、商家第一,而不是政府领导第一。

  第三位嘉宾是来自奥园地产集团股份公司的副总裁王曙煜女士,奥园地产在广州是一个很好的招牌,它是一个创新地产的模范,从做住宅到做商业都在不断创新。现在问题就来了,刚才奥园的顾总也说到,做商业地产不能不卖,但是卖的面积又不能太大,在互联网电商时代,这个小商家、小铺的经营是越来越难,但是我卖铺是越小越好,这就有矛盾了,我们奥园怎么解决这个矛盾呢?请您就这一点谈一谈。

  王曙煜:我就做一点我们的分享吧,我觉得要解决这几个问题,应该有几个方面要注意。第一个是合理的风险平衡的控制,也就是刚才我们顾总在上面跟大家讲的,奥园的商业面积现在有280万方,但是我们的自持部分一定是控制住的,我们的商业和住宅的配比不会超过40%,自持的面积不会超过总体商业面积的20%。这主要是为了解决现金流和我们的经营风险平衡,这是一个经验值。

  第二个,我们在租售的时候,对它的模式有考虑,这个肯定是要卖,我们现在讲到商业地产,它里面有一种类型大家都会忽略,就是我们的公寓,或者是酒店,其实它也是一种商业的类型,我们在拿出租售的时候,对这一类型我们会以销售的模式出去,但最关键的是我们不会把它当做一个纯销售的模式零散来卖,我们在经营的理念上都会对它做一种经营的考虑。比方说我们在卖公寓的时候,我们会引进整体的酒店,已经做好了10年、8年的经营的返租,而且这种经营的租期,酒店方也是很欢迎的,它又能为后期的商铺带来很稳定的客流,所以这是一个租售的经营的模式。我们还在做一些返租性的商铺,这个返租我们也有很好的控制,主力店或者是我们认为比较大的需要培养的,肯定会在自己的手中先培养一段时间。但是对一些小的商铺,我们在做返租的时候,为什么没有把它全部零散卖,而是要做返租,而且返租的时间不低于5年。这5年的期限,一般来讲为商家提供一个很好的时间经营段,同时我们相信,我们在引进专业理念培育的时候,业主应该在5年之后会顺着这条健康的路来走,所以这是一个租售的模式。

  还有一点,我们经营的理念上真的是需要跟这个时代去与时俱进,跟互联网拥抱。在我们商业经营的理念上,我们除了一些传统的经营手段之外,我们还会结合智慧商城,未来我们还会做智慧社区,把我们的消费者和我们的社区的客户群这个平台打通,让它能够产生共鸣,也能够产生互补,这是我们的三个方向,能够保证我们现在的开发和我们的经营能够稳扎稳打的发展。

  黎振伟:我归纳一下王总的经验,三点:第一是合理的自持和出售比,他们是8:2。第二是先营后售,要有经营的理念,扶上马送一程,他搞不定的你他做。今天我们做商业地产,要销售的,一定要为买家多想一点,你保障了他的成功,可能你就好卖了。还有一点就是商铺的价格不能太贵了,同时政府的地价也不能太贵了,如果太贵了,大家都搞不定。

  下一位嘉宾是来自宝龙商业集团的李震先生,宝龙在全国有很多的项目,你们的模式在电商时代有受到冲击吗?或者你们如何调整你们的发展方式?

  李震:这个问题我问了一年,我去宝龙4个月了,在去宝龙之前我花了4年时间打造上海K11,当时被问得最多的话就是说,K11这么成功,你们如何应对电商的冲击?到今天为止,事实已经回答了这些问题。

  过去的事情我不多说,我说说宝龙。我把互联网时代的人分成三类人,一类我们叫他是互联网时代的原住民,这批人是生于互联网时代的90后、00后,出生之初就具备了一种互联网时代的特殊的气质,就像我儿子他们这一代,我看他不用教都会用iphone、ipad,比我用得还熟,这批人天生就能接受互联网思维,能够接受现在最新的数字技术。第二类人就是我这种人,我把这类人称为是互联网时代的移民,我们不是出生在这个年代,但是我们愿意与时俱进,不断地去提升自己,包括今天我来的时候,就有一个小插曲,我的助理在给我安排行程的时候,忘记把我的名片放在我的行李里面,我到现场之后才发现我一张名片都没带,但是我有手机二维码,我就放在我的桌上,刚才有很多朋友交换名片的时候,我就说你们扫一下我的二维码,后来发现来了20个人,20个人都有微信,所以这也很欣慰,至少在座各位都加入了我这个行列,成为了互联网时代的移民。第三个我把他称为是互联网时代的难民,这类人就是故步自封的,或者是逃避,或者是抗拒,或者是排斥互联网时代的来临,这样一批人可能就会慢慢被这个时代所淘汰。

  宝龙集团当然愿意做这个互联网时代的移民,包括从我们的产品定位,包括从我们的营销手段上,我们都陆陆续续地在开发一些全新的数字营销手段。今天下午我有一个主题演讲,那个时段我会详细地介绍一下宝龙在电商方面的一些突出的成绩。

  总结一下,我认为在互联网时代,我们不应该躲避,不应该排斥,不应该抗拒,应该融合,电商跟传统商业部应该打得头破血流、你死我活,应该把线上、线下整合在一起,最后创造更大的一个利润空间。

  黎振伟:李总要留点观点在下午,所以我问你的问题你还没有回答,不过你下午还会讲,我们洗耳恭听,你说了三个“民”,我们很重要,我们不要做难民,我们要做移民。

  下一位是我们行业的风云人物,好屋中国集团CEO陈兴女士,最近关于互联网有两个新闻,不知道是好还是不好,第一个是搜房网现在开始进行网下的拓展,另外一个消息是今年的双十一,万科集团执行董事肖莉加入房多多,她的声明还是写得蛮感人的,这两个事加在一起,陈总您怎么看?怎么看待电商房地产行业的发展?好屋中国怎么把握?

  陈兴:黎老师每次的问题,我觉得都是杆杆到底,一针见血的,而且对我们行业的思考是非常有广度和深度的。我刚刚也一直在听各位专业嘉宾的分享,但是我看到台下的所有的听众们还是希望有更有激情的,我想没有调查就没有发言权,我们倒过来问这个问题,我们先说第二个问题,在双十一,肖莉加入房多多,这个事情不是我说了算,更多的是看看群众的声音怎么样。各位如果觉得这个事情对这个行业是好的请举手。(听众举手)。谢谢你们有勇气的手,在这点来说可能还有一些感性的认识。当然这段时间我也接到一些投行的电话,都在沟通这个问题,包括还有开发商跟我的沟通,昨天我也跟中国最大的律师事务所的一位大律师沟通这个问题。这位大律师说,这件事情说明我们对地产综合服务商的地位和价值越来越展现,所以会有开发商很多优秀的人士也加入到我们这个行列中,所以今年在人才招聘和猎头上面又出了一个多的竞争对手,就类似于像我们这样的平台服务商。

  在这个时间点,他们引进这位行业的资深人士对不对?这是一个理性的思考,各位如果觉得对的举手。(听众举手),谢谢各位非常有独立的观点,这也是我喜欢观点和各位喜欢观点的原因。

  这个事情,我觉得可以让整个行业更有信心和力量了。同时用昨天那位大律师的语言说,现在的投资者、资本市场没有那么好忽悠了,不是说引进一个大佬,引进一个高层的人才就可以长高你的资本的估值,或者是你上市的保驾护航。好屋中国在两年多的时间已经完成了将近2760亿的总销,我们比较低调,我们做的都是一些务实的工作。好屋中国如果要引进一个投资者关系的高管,我们优选互联网金融行业的,在我们这个领域基于房地产O2O的平台里面,好屋的人才分工是这样的40%来自房地产的专业人士,30%的人来自电商行业,还有20%来自金融和一些其它的行业。这就是大格局、大智慧,在大格局和大智慧的平台上,我们更信奉的是众人拾柴火焰高。

  另外我向大家推荐下载一个考拉社区,这是我们11月1号推出的全球懒人经济学的懒人生活方式,我们可以为各位提供一个可持续的、创新的可变现的价值,我们用商业推动社会的进步,这也是好屋中国不断地成、沉淀,并且有朝一日可以为各位提供更多的服务,所以各位可以试一试考拉社区,可以让你的生活更懒一点,你们的所有商业都可以加入到我们的社区平台里。

  黎振伟:我们的陈总时刻不忘推广好屋中国,不过她没有回答我第二个问题,就是说发展快了,为什么搜房它反而要回到实体。

  陈兴:我补一句话。我觉得搜房是非常有智慧的,所以好屋中国在2015年将推出真金效电商,我只收各位开发商的平台成本、税金、服务费,加服务模块的结果的取费。最近一段时间我们董事会刚确定下来,我们要推出2015年的真金效电商。

  黎振伟:最后一位嘉宾是经济学博士,华创证券新产业趋势部总经理杨现领,我相信杨博士的分析一定会很到位。对您来说,您今后要投什么样的商业地产商?在您心目中好的商业地产商和服务商是怎么样的?是规模、还是速度?还是什么?

  杨现领:我首先声明一下,我每次参加这个会的时候,那个介绍我特别不喜欢别人说我是经济学博士,因为这是一个不接地气的概念。我和赵强是同行,我们是做研究,做投资的,你们都是企业家,拿钱投项目,我们是投资人,拿钱投股票,逻辑是一样的,所以我们希望接地气,目前为止我们已经跑了很多,这个环节的话题叫电商,我们要结合商业地产来谈,我们应该核心谈的是互联网和商业地产的结合。其实我和陈兴女士现在是同行,我花了一年时间研究房屋中介,和好屋中国很多人也交流过,研究搜房、乐居、链家、房多多、好屋中国等等,目前在房屋中介领域已经出现了很大的变革。搜房和链家公开的分手代表的是什么?这个是我们这个行业已经发生的变化。反过来商业地产领域的变化还比较少,到目前为止我们讨论的应该是电商,应该讨论商业地产和互联网,但是到目前为止我们压根没讨论这个问题,这就是我现在参加各种会议交流下来的感受,传统的商业地产也好,开发商也好,其实有点焦虑,或者是集体焦虑,但是一谈问题的时候,你的思路、逻辑都停留在过去的时代。你想把脚往前抬,实际上你的大脑还在后面。

  回到主持人的问题,如果我现在有一笔钱,我来投项目,我看好哪几个领域?第一个,在商业地产跟互联网的结合里面,最容易突破的就是商业地产的互联网化,在美国有几个大的公司,比如说有一家做商业地产信息搜集的公司,这个公司的估值已经远远大于搜房,也大于世联行。它做的就是把全美大部分的商铺信息、购物中心的租金信息做一个整合、搜集,它的竞争力在什么?它最大的竞争力在于下面有很多的工程师、经济学家来分析这个数据,给你价格的预测。而且最牛的,我有大量的人员一天到晚出去看实际情况有没有变化,还有航拍的数据,把数据不断地更新。数据是有累积效应的,我的数据越多,他的公司会越来越值钱。这个公司一开始是做B2B的,服务大的机构、银行、REITs,他们需要这些数据,需要价格。逻辑很简单,在利率市场化之后,REITs的估值取决于租金价格的变化,所以他可以提供这样的数据,所以一开始它就是做B2B的,后来它收购了一家B2C的公司,估值又翻一番,现在就下沉了,变成了商业地产的淘宝,这是第一类。我今年5月份就跟陈兴交流,我们一定要切入商业地产这一块,这是我们未来的空间,这是我非常看好的一个领域。

  第二个就是O2O。到目前为止,中国未来最大的商业地产O2O是谁?美团。这个公司已经成长起来了,它每年的交易额有多大,它把我们的小商小贩、餐饮、电影都已经整合了。我们讨论商业地产和互联网的结合,我们都从自己的角度出发。互联网已经在很快的融入我们的世界,打入我们的城墙了,我们还在讨论融合。美团就是事实上的我们最大的商业地产的以商铺为代表的公司,淘宝也在改变商业地产的购物领域。我们说O2O的核心就是线上跟线下的结合,但说起来容易,做起来难,真正要做到这么一种消费体验、购物的体验,核心是你要打造一个非常强有力的线下的团队。我们回顾2011年到2012年的团购,当时有拉手、糯米、大众点评,最终胜出的是美团,因为他有大量的地推人员去跟商家谈,很多人还在做推广的时候,他就踏踏实实的做实事。互联网公司现在已经渡过了键盘改变世界的时代,现在是键盘+水泥,互联网公司不光懂键盘,还要懂水泥,这是我们的一个逻辑思路。

  黎振伟:谢谢杨总,过去我们说一个商业地产好不好,就看它的租金收入怎么样,刚才您说的是您会更注重它的渠道,还有它的服务方式。下面我想请每位嘉宾对我们未来的商业地产、未来的电商结合,用一句话做一个总结,展望未来的商业地产。

  蔡云:地产商做好地产商的事,同时要结合好商业运营模式的变化,改变自己的运营方式和思维,这样才能达到共赢。

  舒策城:我觉得商业地产还是要跟互联网很好的结合。

  李震:我认为与时俱进,改变自我。

  王曙煜:我认为开发、经营、理念,要拥抱未来。

  陈兴:刚刚大家都在讲做自己,我想建议各位多找几个靠谱的、靠得住的好朋友互补的,然后找一个知书达礼的红颜知己跟你一起走下去,找一个基因良好的,互相一起生孩子、养孩子。在这个社会上,个人的力量太渺小,只有共融才能做得更好,1+1>11。

  杨现领:我们的互联网公司特别会做营销,房多多的人跟好屋中国的人是一样的,所以我觉得肖莉的事件只不过是一个互联网营销的事件。我的一句话是:让吃喝玩乐更爽,这就是商业的未来,如果做不到这一点都是瞎扯。

  主持人:谢谢黎振伟先生的主持,谢谢所有嘉宾的精彩发言,请大家回座休息。在精彩讨论之后,我们继续今天的演讲环节,有请下一位演讲嘉宾上台:深圳市莱蒙商业投资管理有限公司副总经理石盛发先生。石盛发先生的演讲题目是:社区商业的产品特点与发展前景。有请石盛发先生!

  石盛发:大家好,我是莱蒙商业的石盛发,今天本来演讲的是我们集团的罗总,但是他临时有事,所以我就代表他做一个主题发言。

  我讲的题目是“社区商业的产品特点与发展前景”。刚才各位嘉宾都谈到了商业地产的产品一个结构性的矛盾,以及互联网思维对实体商业地产的影响,其实我这个演讲环节里面也涉及到很多这方面的内容。

  大家知道这几年商业地产应该说是增量态势是非常迅猛的,不管是在一线城市,还是二线城市,甚至三四线城市,大家把目光更多的是集中在综合体、大体量的商业方面,真正关注社区商业这一块的,经过这两年的发展有所重视。现在大家都说商业地产的结构性矛盾很大,市场饱和,我们在这个结构性的问题方面是不是有更深入的了解和认识,其中有一个很典型的就是社区商业。这几年应该说在润物细无声中出现了像万科的生活广场,包括佐邻,以及莱蒙以前做城市综合体,现在开始转型做社区商业,我们的莱蒙领尚在深圳、南昌、杭州等地形成了自己的品牌。

  一提到社区商业,大家传统印象中就是住宅底商,社区商业就是早上出门买点早餐,一些房屋中介、麻将馆等等的业态。其实我们觉得应该是重新认识它,或者是给它重新的定位。我这边提了4点,一个就是社区生活的提升。以前我们可能更多的是一个社区的配套,现在我觉得应该更多的是社区生活品质全面提升的一个创造者。从开发的角度,这时候就要引起注意,或者是作为一个战略规划来提前,我们不仅仅是规划一些商业街,规划一些底商。如果我们把社区商业做成主力店,或者是社区MALL、邻里购物中心,按照这样规划的话,它对整个住宅的价值是完全不一样的。我们去买一个物业,钢筋水泥,户型基本上都差不多,但是如果你的旁边是一个万科生活广场,或者是绿景的佐邻,有这样一个品牌出来,它比传统的底商品牌高很多,这时候社区商业对住宅的提升是非常大的。所以我觉得社区商业今后应该承载的就是生活品质全面提升这样一个载体。第二个方面是第三交流的空间。大家都知道,我们除了办公场所之外,社区商业作为居家的对外延伸,还可以成为第三交流空间。第三个是刚性需求,社区商业的业态组合、功能,就在我们的家门口,我们非常的便利,吃喝玩乐完全可以是实实在在的刚性需求,我们可以完全打破电商给我们带来的影响,以及城市核心商业给我们带来的影响,所以我们在业态规划方面,我们的社区商业受到的影响相对来说是比较小的。第四点,社区商业的端口价值。这一块通过莱蒙几年的开发之后,充分认识到社区商业端口价值的重要性。就是因为社区商业日常跟顾客的消费互动是非常多的,而且这个社区商业顾客非常稳定,互动性非常强,黏性非常高,可以形成流量规模,达到一定程度以后,我们会充分增强它的价值,形成增值服务,包括家政、委托经营管理、委托租赁、团购,我们针对不同的细分人群,可以做到对社区商业不同人群的增值服务更大。现在莱蒙商业在不同的地区,特别是在南京、深圳,可以做到酒店托管,业主的商铺可以委托经营管理、维修、家政、家居,这些对外延伸的功能,通过社区商业的端口可以充分的实现出来。这是我们对社区商业的重新认识。

  社区商业的产品特点。我们对比了综合商业或者是城市综合体,它的属地性非常强,体量小、商圈辐射范围小,投资小、开发相对简单,风险低、运营管理比较简单,所以带来的培育周期比较短,开发成本相对比较低,最后是容易实行标准化和连锁化的发展。大型的购物中心一年开发五六个就已经到顶了,但是一个社区购物中心,我一年可以开若干个,它的招商、运营管理的连锁化和标准化更容易复制。如果一个公司一年能开10个,10年、20年开发出来的总量远远超过做大型综合购物中心的开发商。

  社区购物中心的发展前景。这是有它充分的理论来源,就是中心地理论。中心地存在等级之分,中心地的等级决定了区域内中心地的数量、规模、分布,中心地等级由其所提供的高低级别的商品或服务决定。中心地的服务范围围绕中心地呈正六边形分布,中心地的服务范围与其等级成正本,等级越高它的服务范围越大,等级越低它的服务范围越小。同时中心地的数量跟它的等级成反比,一个城市的中心或者是核心只有一个或者两个,它的次中心也就三个、四个,一个城市的中心为数不多,这是它的中心地最高的等级。但是次中心或者更低等级的中心地是若干个,所以这就决定了它在商业的分布上最高的等级可能是档次最高,层级最高,商圈覆盖范围最广的。从这个理论可以看到,社区商业未来的空间是非常巨大的。

  社区商业具有自己的特点,它具有旺盛的生命力和独特的优势,明显的是它扎根社区,依靠社区生存,挖掘社区周边一公里范围内居民的消费需求,出门就需要买的这些东西。社区商业的产品特点决定了它在运营管理方面也比其它的形态或者业态有更多的优势,比如说在前期规划方面,因为它的体量比较小,消费者更加明确,定位更加准确,所以它的规划和定位更容易掌握,同时它的招商成本比较低,不是说招世界品牌,另外就是培育成本比较低,它的标准化复制也比较强。社区商业的这几个特点,决定了它的市场前景非常广阔。

  社区商业的业态配比。本身社区商业的性质和产品特点,决定了它在租户组合方面,在它的定位方面相对来说比较简单。不同的年龄层次,不同的社区的产品方面的配置是不一样的。社区商业的典型业态,实际上这种业态在购物中心里面有,但是它更加侧重在功能方面和服务体验方面,具有更强的特色。在一个社区里面,在初次置业者、普通家庭和改善型业主方面,他的需求都是不一样的。

  我的演讲就到这里,谢谢大家。

  主持人:谢谢石盛发先生的精彩演讲。接下来有请下一位演讲嘉宾,他是银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强先生。

  赵强:各位早上好!主办方给我的题目是“商业资产证券化的路径”,我想就这样一个问题把我的相关研究心得跟大家分享一下。

  中国目前的状态,商业资产还没有一个很清晰的证券化路径,主要的模式还是一些股票上市为主,比如说万达最近要在香港上市,之前宝龙地产、华南城、五洲国际等等,把他的资产和股权放在一起作为一个整体来上市。但是这种上市和单纯的仅仅把商业地产上市是不同的。

  在国外,商业地产证券化的路径比较好的一个方式是房地产投资信托,也就是我们讲的REITs。REITs是一个什么东西呢?简单地讲,它是一个与房地产相关的投资组合,就像我们买的股票型基金一样,我买的实际上是股票的一篮子的组合,REITs也是这样的东西。它里面的资产是什么样的构成呢?它有几种情况,第一种是权益类的,他持有商业地产的权益,第二是债务型的,就是以资产作为一种抵押,但是你买的是它的债权,得到的是债务的利息回报,你不是买他的资产。第三种是混和型的,它既有债务,又有权益,所以REITs是这样的东西。最早的REITs是一种封闭型基金,现在在美国已经发展到了公司型的。

  今天我想用这段时间跟大家交流一下REITs这个东西是什么样的情况,主要讲三个层面。第一,这样一个投资工具有什么好处,第二,它是怎么产生的,第三是它在中国的发展情况是怎么样的情况。

  REITs就是一种投资工具,它对持有人和发行人都是有好处的,对持有人来说,我们一般老百姓要投资商业地产,比如说你要持有写字楼,持有商铺,你有很多的问题,第一,它的进入门槛很高,一个商场至少都要上亿,一般的普通人士是进不了这个领域的。REITs就像股票一样,它把这个资产切成一小份一小份,所以普通的老百姓就有机会去投资了。第二,在国外的REITs税务的设计,税法的规定是有特别大优惠的,避免了双重的征税,所以投资REITs是可以享受税务的优惠。从发行人角度来说也有很多好处,比如说你要卖一栋楼,卖整个商场,你要找到买家是很困难的,另外你的成本也比较高,中间有很多交易的环节。所以如果能够公开的上市,像发行股票一样,你的融资成本会大幅下降。对地产商来说,它的资产的流动性也提高了,你原来在你的资产组合里面持有物业,它是一种非流动性资产,如果转化成REITs之后,它可以在市场上交易,这就变成了一个流动形资产。这样一个投资工具有利于投资者,也有利于发起人、开发商,所以是个好东西。

  在中国,1998年的上交所就开始讨论这么一个东西,十几年过去了一直没有出来,最近又有一个说法,银监会要搞一个试点,但是进展还是很慢的。为什么呢?我们回过头来看看美国的REITs,它是全世界发展最好的国家,它是怎么样的发展过程?REITs在美国正式的发展大概是在1960年以后,从一些经典的教科书来说,它是一个REITs的复兴,最早的REITs可以追溯到工业革命以后。工业革命以后欧洲产生了很多的富人,他们有投资的需求,他们想把挣到的钱投到房地产里面,但是找不到一个直接投资的工具,那时候就产生了REITs的萌芽。我们知道美国人都是欧洲移民过去的,最早美国的REITs是在1900年左右,在波士顿那一带曾经出现过一些商业信托。当时有一个法律允许投资者的租金收入可以免除个人所得税,你投资这个商业地产,这个租金可以不用交税,这个法律是催生了当时的繁荣。但是在1935年的时候,美国的最高法院取消了这个优惠,所以REITs这个雏形又消亡了,直到1960年,又有一个法律出来了,这个税法也是给予优惠的,这个法律叫做《房地产投资信托法》,它免除了信托的所得税。我们知道房地产有一个双重课税,我用一个公司的形式持有一个房地产,首先要交一个公司所得税,公司所得税交完以后,我这个投资收益再分红,分红到了个人以后,我又要交个人所得税,这就叫双重课税。如果我直接持有一个物业,没有公司这个形式,我只交一次税,但是我个人持有一个大厦,这个门槛又太高,它的矛盾就在这里,大家想集合起来去投一个商业地产,用公司模式的话,你就要交双重的税,你自己投又没那么多钱,这就需要法律上允许成立一个机构,通过这个机构去投资房地产,不用交公司所得税,只用交一道税就可以了。1960年这个法律出台之后,1962年第一家REITs公司就产生了,一开始发展还是有一些波折的,真正的大发展是1990年到2000年这十多年的时间。这个时候美国的REITs市值已经有2000多亿。

  我们看到美国这样一个REITs的发展,它主要的推动力是税制的优惠,就是因为美国的国会有些法律的更新,法律更新以后,它给商业地产的投资提供了税率优惠,从业的金融机构、业界也根据这个法律去调整,当中出现了很多的创新,比如说伞形基金,它主要是所得税的延迟缴纳,不资产放到下一层的基金里面,但是归纳起来,主要是税务。什么东西是阻碍它的呢?一个是税法的调整,第二个就是市场利率的波动,这里面有一个案例,在70年代到80年代的时候,美国的REITs有一段时间跌得很厉害,主要的原因是利率上升。商业地产的租金是比较稳定的,但是它的利率上升的时候,对它的价值伤害是很大的。

  所以总结起来,我个人的看法就是,商业地产要往前推进,REITs要往前推进,需要两个条件,第一是政府在税收方面给予特殊的优惠规定,第二个就是他需要一个低利率的环境。中国现在具备吗?中国现在还不具备,中国的税是非常高的,如果公司持有一个商业房地产,你要交12%的物业税,5.5%的营业税,这就有17.5%了,然后还要交25%的所得税,因为商业租金的毛利率是很高的,所以这个25%折到租金收入相当于百分之十几,这样了话,你就相当于把30%的租金收入交了,交了之后再跟投资者分红,再交20%,所以投资者拿到的是租金收入的0.7×0.8,只有大概一半的回报。租金收益本来就只有六七个点,再降到一半,那还有什么投资的意义呢?另外一个是现在的利率很高,所以商业地产投资的吸引力不高,理财产品的投资收益都已经到了4点几了。我认为这两个问题是阻碍了现在REITs在中国发展的最主要的障碍。

  但是前景还是美好的,从政府的角度来说,还是希望推动这样一个新型的投资工具在中国发展,从一些政策层面来看,确实最近也有一些说法,比如说银监会副主席最近说过这么一个事,说要加强试点。在点有两个方向,一个在证监会系统,就是证券交易所上市的REITs,第二个是在银行间,银监会系统里面,在银行间交易的以资产为抵押的证券化,还有一个政府在推的就是把公租房资源包装上市,我看到一些材料说上海已经在做这个事,好像做得已经差不多了,它的目的就是让这些东西能够上市。

  总结来看,我觉得REITs这个东西是一个好的东西,它需要发展,在全世界来说已经发展得很快,除了在美国以外,在欧洲、在新兴市场,比如说新加坡、澳大利亚、马来西亚、日本等很多地方都发展得很快,它是个好的东西,是个新型的投资工具。在中国推行的主要障碍就是税收方面,需要房地产税收的相关体系做一个全盘的大的调整,包括房产税、交易环节、持有环境,税率的调整,降低税负。还有一个就是低利率的环境,我们现在已经开始降息了,也许在未来两三年之内,这个事情会水到渠成。

  主持人:谢谢赵强先生。我们的演讲环节继续进行,有请演讲嘉宾上台,他是:新城发展控股有限公司高级副总裁欧阳捷先生。欧阳捷先生的演讲题目是:三四线城市商业地产的机会与购物中心样本。有请欧阳捷先生!

  欧阳捷:尊敬的各位嘉宾,我向大家汇报的题目是“三四线城市商业地产的机会与购物中心样本”。据公开报道,2013年全球在建购物中心超过了3900万平方米,几乎中国占了一半,在建面积排名前10的城市里面,中国占了8席。目前全国的购物中心总量,2013年底已经超过了3700家,2015年预计要超过4700家。那个时候我们的商业综合体的面积要达到多少呢?估计要达到2.4亿平方米,因为2013年底,每一家购物中心平均是7万平方米,复合增长率超过32%。在这样快速的增长过程中,购物中心已经遍地开花。

  在2014年上半年,已经有176家购物中心在开发,2015年还有2700万平方米新进入市场。2015年,据估计,全国购物中心总量将超过1万家,购物中心这么大的量,分布严重不均衡,因为一线城市占据了83.5%,购物中心的主战场目前还是在一二线城市,而一二线城市已经或者将要出现饱和甚至过剩。比如说像我们所知道的沈阳,沈阳的购物中心目前的总量已经超过了2000万平方米,人均商业面积也已经非常高了,购物中心的面积超过0.8,如果把现在沈阳所有在建的和将要建设的购物中心面积全部算起来,据说要超过4200万平方米。沈阳人口有多少呢?沈阳市的人口只有823万,换句话说,每一个沈阳人,包括所有的商业的服务人员,全部走入购物中心,可能每人拥有一个卫生间。与此相仿的是,各个一二线城市都出现了相对饱和,包括武汉,人均商业面积已经超过香港。

  按照目前的统计来看,一二线城市人均购物中心的面积平均已经大于0.6平方米,这仅仅是一个购物中心。而三四线城市目前来看人均的购物中心面积还不到0.1平方米,所以我们认为三四线城市正在成为商业地产跑马圈地的主战场。

  我们也列举了一些标杆企业在商业地产计划在建和开业的购物中心,到2018年,就这几家企业已经超过了520万平方米,这是现在的计划,未来还不排除有加快的趋势。三四线城市目前已经成为一片蓝海,三四线购物中心数量明显偏少,消费模式急需升级换代,消费的商业业态也急于更新,而且三四线城市的居民也希望体验与一线城市接轨的消费感受。

  三四线城市的商业地产的空间究竟有多大?我们也做了一个估算,这个估算成立不成立业请各位专家来点评。我们看了一下,按照欧美市场和澳洲的市场,一个5到10万人的小城市,基本上可以拥有一个购物中心。由于我们国家的国情和我们的购买力还不充分,所以我们按照20万人口由一个购物中心覆盖的话,我们看三线城市的常住人口均值是509万,四线城市的均值是411万,按照城市化率超过50%来计算,也就是一半的人生活在市区里面,这样来算我们购物中心的容量也就是三线城市12个左右,四线城市11个左右。当然,未来随着购买力的提升,随着城市化的进程,购物中心的量还会继续增加,但是继续增加的量,我们相信不会超过2000家。

  现在我们看到的是商业的购物中心的体量,我们还没有包括大量的步行街、社区商业、传统百货大楼以及专业市场。如果把这些东西全部包括进去,我们可以看到,根据国家统计局的数据,在2000年起到今年10月份为止,全国已经在开工的商业总面积超过18亿平方米,这18亿平方米中间包括购物中心,也包括了社区商业,也包括了百货大楼和其它的一些传统商业。如果这些东西全部算进去,我们按城市人口7亿人算,相当于每个人拥有2到3平方米。所以商业体量已经严重过剩,而且这种趋势还在继续提升。后面下降的部分是统计的2014年的1—10月份,如果把今年1—10月份加上去,我估计整个商业面积的体量还在继续增加。

  所以我们认为,商业购物中心在2015年就会达到天花板。商业地产跑马圈地的时代不久就会终结,并进入商业体竞争、商业业态竞争的战国时代。

  所有品牌商家扩张的天花板也将要落定,扩张路径,发展模式必将发生改变。我们认为现在是招商难,未来无招商,高速扩张仍是当前的一种必然趋势。

  新城控股也是做商业地产和做住宅为主,我们实行双轮驱动,目前住宅业务量要大于商业地产,因此我们希望达到商业地产的步伐。近五年的战略目标要达成40个Mall,未来要进入商业地产的第一梯队,我们希望在天花板到来之前进入商业地产的第一梯队。

  在战略布局上,我们以前是深耕长三角,现在要以长三角为依托,继续向珠三角、环渤海和中西部拓展,在城市的项目定位上,定位城市商业的新中心,在城市的商业的副中心区域,以及政府建设中的新城区来打造新整个城区的商业中心。

  我们实行的战略用五高战略:高强度投资,每年争取5到10个新项目落地。高增长市场,以华东为主,向全国拓展。要适销产品,以住宅和商业为主。高周转资产,3个月开工,6个月开盘,20到24个月一个商业综合体开业。高组织效能,实行两级架构。

  新城控股目前在中国的项目还不多,目前只有9个城市,11个项目,未来我们希望能够继续加大我们的商业开发的步伐。我们也感觉到,商业的购物中心其实目前受到了方方面面的挤压,也在由购物型向体验型在转变,由目的型消费向无目的型消费转变。购物中心会成为职场与家庭之外的第三空间,私人影院、私家厨房、私人美容室、密友健身房、密友书吧、儿童欢乐谷等等都会在购物中心中诞生,并且会诞生主题性、儿童性、时尚性等各类的购物中心。无论是体验、购物、观光,还是时尚、潮流、创意,我们觉得多元化和个性化的需求,同行的竞争,新技术与新媒体的推波助澜,以及电商的挤压,都促进体验式购物的蓬勃发展。

  而且购物中心还在追求高大上的趋势,2013年的购物中心面积均值已经达到8万平米,2012年还只有7万平方米,提升了1万平方米。各个城市购物中心10万平米以上的购物中心占总量的比例还在不断提升。

  如何打造三四线城市的体验式购物中心?我们认为城市规模、城市能级、商圈大小、业态丰富决定了我们的体量要适中,既不能做大,也不能过小。过小会导致商家不足,人们到购物中心的动力下降。丰富的业态也是我们体验式购物的重点。另外我们在三四线城市的消费者年龄结构偏大,消费理念相对保守,年轻人偏少,创新湿度,这是我们需要注意的地方。还有树立地标、在地思维、创新理念,通过这些方式创造需求。

  新城控股打造体验式购物中心的理念是:人本思想、人本商业、人文特色、人文关怀。

  在人本思想上要尊重客户、尊重商户,尊重员工,在人本商业方面要精心布局,精巧规划,精确定位、精度设计、精工建筑、精准招商、精细管理,达成精彩的生活。在人文特色上要推进标准化下的因地制宜,拒绝千篇一律。在彰显人文关怀上通过便捷性、美观性上进行打造。

  三四线城市商业地产方面,我们有城市广场、生活广场,有苏州、上海、南昌、长春、长沙、安庆、南京、常州等地的项目,都是处在城市的核心地段。我们希望与我们的品牌商家和同行一起携手起来,共同打造中国城市的商业新中心、新城五悦广场,让体验充满愉悦,让生活更加美好,让幸福变得简单,谢谢大家。

  主持人:谢谢欧阳捷先生的精彩演讲。时间过得很快,我们继续演讲环节,即将为我们带来演讲的嘉宾是:万达电影院线股份有限公司总经理曾茂军先生。曾茂军先生的演讲题目是:大数据时代的购物中心与电影院。有请曾茂军先生。

  曾茂军:各位嘉宾、各位朋友,大家上午好!已经到了中午了,大家都已经饥肠辘辘,希望我的演讲能让大家收获一点精神食粮。我今天演讲的题目是“大数据时代的购物中心与电影院”,主要有三个部分内容:第一,中国电影市场的黄金时代,第二,电影院对购物中心的价值。第三,万达院线大数据经营实践。

  刚刚前面几位嘉宾讲了很多的数字,今天舒总也讲到,说我们一个购物中心最重要的是要把孩子养好,我觉得要养好孩子,首先是要吸收到一个优质儿,同时我们要在一个好的行业里面。我们来看一下中国电影市场的高速增长。中国的电影市场真正开始繁荣是从2002年开始,2002年中国的电影票房全年只有8亿,今年有望达到300亿。销售的数据对大家来讲,跟我们所有做购物中心的相比,300亿其实只是九牛一毛,电影院为大家带来的更多的是人次。去年中国的电影院给所有的购物中心带来的人次超过6个亿,今年应该会超过8亿的观影人次,这是电影院对购物中心真正的价值,它是可以吸收客流的。我们再看人均的观影频次,全球几个主要的发达国家欧洲、韩国、日本、北美的情况。这几年北美的人均观影频次保持稳定,在4次左右波动。亚洲发展最好的是韩国,韩国这几年的观影频次持续提升,现在已经超过了北美,达到了4.1到4.2次。日本的观影频次比较稳定,在1.2到1.3次。中国的全员观影人次是0.45次,今年城镇的观影频次有望突破1次。这张图展示的是中国的电影银幕的增长,这几年中国的商业有快速的发展,几乎每一个购物中心都有电影院,去年中国购物中心的电影院的数量超过了4500家,银幕数达到了18195块。预计未来4年左右,中国的银幕数会突破45000到5万块,也就是中国电影市场最黄金的时间在未来4到5年。

  可能很多人觉得中国的电影市场在快速增长,每年保持了30%多的增长。这张图表告诉我们,中国的电影市场的快速增长,主要是靠银幕数的增长,2010年之前,中国的票房增长是高于银幕数增长的,2010年由于有《阿凡达》,所以当年表现特别突出,正是由于有阿凡达,所以很多开发商觉得电影院是一个很好的生意,所有的购物中心都在快速的建电影院。所以从2010年开始,我们的银幕数的增长超过了电影票房的增长,换句话说中国的电影票房的增长主要是靠新增银幕贡献的。每一年中国的电影票房、电影银幕的单纯的屏效都在下降。

  这是我们简单地给大家分享了第一部分,中国的电影市场。

  我们再看一下购物中心对电影的价值。购物中心到底是仅仅卖一张电影票,还是在贡献人次?我们觉得购物中心有这么几个主要的价值,第一个是集客效应,第二个是复合消费,几乎到电影院里看电影的人,超过50%的人会有餐饮的消费,超过40%的人会有到其它零售的消费。第三是习惯的培养,看电影会养成一种生活方式,一旦你养成一种生活方式,就会依赖它,一个月没看电影,可能就会觉得心里痒痒的。同时有助于忠诚度的培养,一旦你养成这种生活方式,你就会经常光顾它。如果是一个优质的电影院,它还能非常好地整合资源。

  这是中国购物中心协会提供的一些数据,在左边这张图表显示的是消费者光顾购物中心的单一目的,很多人传统上理解,我们到购物中心是去购物的,购买服装的,但是通过这个调查我们可以看到,消费者到购物中心里面购物的排在了第六位,而排在第一位的是去里面看电影。第二张图表告诉大家的是,我们到购物中心的第一目的是购物,他的第二目的就是看电影,这个比例超过了36%。如果是一个优质的品牌,除了提供一个简单的电影院之外,还可以做很多跨界营销的作用。给大家举两个例子,我们这个PPT上面的这个图就是我们和可口可乐做的两个经典的营销案例。最右下角这个是我们和可口可乐做的可后可乐和万达院线的会员包了一个专机护送大力神杯,在我们的超过2000万会员里面持续运作了选秀,选了一个月的时间,把会员和我们的消费做了有机的结合。左下角这个图是我们和可口可乐整合了资源,把可口可乐的罐上印上优惠的包装,让消费者在买可口可乐的时候,可以带来附加的价值。后面是我们跟一些其它的品牌,包括跟银行、汽车等等的整合。

  现在购物中心里面,随着科技的进步,每一个人的手机里面了wifi的功能,它有一个很好的用处,可以进行数据的采集,这个图上有三张图表,最左边的图表显示的是每一个消费者在购物中心里面停留的情况,如果说这个区域点比较密集,就表示消费者去得多,右边有两个,中间那张图是消费者A,我们从这张图可以看到消费者A到购物中心去,他主要是在购物中心的东北角这个位置,这是他经常光顾的地方。顾客B在购物中心里面的消费目的性不强,可能只是在逛,这是我们可以基本采集到的数据。

  刚才给大家简单地分享了这几个方面的数据,我们看一下万达在数据化经营方面的一些实践。前5名的院线他们的市场份额,万达是排在第一的。我们再看看真正的按照投资商的角度来讲,这个变化就很大。在中国除了万达之外,其它的院线有一半以上是加盟的。在平均票价方面、平均上座率我们比同行高50%,我们的单银幕产出是其它家的2倍以上。

  万达每年有各种各样的数据,这是我们大数据的来源,我们这么多的数据如何应用?简单地给大家说一下我们在大数据方面的应用,主要在三个方面:过程指导、精准会员营销、电子商务发力。我们用大数据指导所有的电影院,这是我们每周、每天都要通过数据指导的。另外我们通过大数据的分析,以四象限定位分析梳理卖品经营,并点对点细化卖品经营指导策略。

  现在我们做营销,过去是大众营销,未来一定是要做精准营销,现在万达电影院拥有的会员数超过2300万,我们会员对我们票房的贡献度超过了70%,人均观影频次一年超过6次。刚才讲到中国的平均观影频次,城镇人口是0.9次,所以我们的会员黏性和他的消费频次是远远高于同行的。要做会员精准营销,就要有会演的三部曲,第一,你要知道会员的基本行为的DNA,所以我们把每家影城进行了细分,寻找每家影城的客户的特性,我们知道这些DNA之后,要对他进行各种维度的划分,他喜欢看什么片子,他对价格是否敏感,喜欢什么样的主创人员。有了这些分析之后,我们就把它放到所有的维度里面进行分类。同时我们会开发一个精准营销的模型,指导我们的影城来做精准营销。举个例子,我们会把模型分成我们所有的消费者来,你是对主创人员感兴趣,还是对知识感兴趣,你是对科技感兴趣,还是属于价格敏感型,如果说你是对主创人员感兴趣的,比如说你喜欢徐峥演的电影,我们就会在会员里面挑选,过去看过徐峥的电影的人,把他找出来,给他推送这个信息,告诉他最近有徐峥的电影要上映了,最后带来的会员的回座率超过20%以上。对价格敏感的客户,我们在上映第三周、第四周的时候启动价格优惠策略,让没有看过这个电影的人过来看电影。

  今年电商的发力,我们认为电商只是我们的一个渠道,近两年电商在万达院线的表现是非常抢眼的,去年、前年电商在万达院线的占比只有12%,今年已经超过了30%,并且这两个月已经超过了40%,我认为明年会突破50%。电商里面,我们自有的电商也占到所有电商渠道超过60%。这张图是一张真实的图,就是我前面用到了几个消费者在购物中心里面消费的那几个点滴,我们通过wifi划出了消费者在购物中心的热点图,我们可以看到,在这两个广场,一个是广州白云的万达广场,另外一个是成都锦华万达广场,我们可以看到两个广场有不同的属性,两个广场由于定位不一样,由于你的客户群不一样,所以广场里面的品牌的热力度就不一样。这个图是电脑自动生成的,当你在购物中心里面的品牌热度最高的时候,你的图表就会很大,一个消费者如果从A品牌到了B品牌,不断地走动的时候,这个上面就会画出不同的联线,我们可以看到这里面谁是最具人气的商家,另外我们也在做异业联盟,我们可以找到这个广场里面除了万达影城之外,其它跟我们相关的品牌热度比较高的,我们告诉这样的商家,我们可以给到你们优惠。比如说广州H&;M做得好,我们会告诉他,凭你在H&;M的消费小票,可以在万达影城享受一定的折扣。这样就把一个消费者在购物中心的价值放大了。未来的竞争是商圈的竞争,不是某一个商铺的竞争,所以我们认为电影院是文化承载的空间,是跨界合作的起点,很多人对万达院线发展有误解,认为我们只在万达的购物中心里面做,其实我们超过40%以上的项目是在非万达的物业,就像我们跟五洲国际的舒总这边就有很好的战略合作一样。期待未来我们的电影院提供给消费者的不仅仅是在上演电影,也是在编一个故事,未来电影院会成为整合所有商家的核心,更重要的是一个优质的电影院,如果他懂营销,懂经营数据,给购物中心带来的不仅仅是客流,不仅仅是体验,还有消费者更多的消费数据,谢谢大家。

  主持人:谢谢曾茂军先生。各位尊敬的来宾,在听完四位嘉宾的精彩演讲之后,我们要开启第二场商业大讨论。商业的发展需要创新,经验也同样重要,成功者总有值得学习与借鉴之处。学习或是模仿?借鉴还是复制?只看如何发现成功的闪光点,并做到与自身无缝对接、完美融合。商业大讨论之二的主题是:经验与模式商业为什么?首先请主持嘉宾台上就坐,有请:银河证券研究部执行总经理、房地产行业首席分析师赵强先生。接下来有请讨论嘉宾上台,他们是:中信地产商业管理公司总经理张强先生;深圳市卓越商业管理有限公司总经理张尚学先生;保利商用管理有限公司副总经理兼保利中环广场总经理叶珂先生;佳兆业商业集团总裁助理汤文钊先生;广州景豪坊购物中心总经理杨军艇先生;IMAX(中国)有限公司高级副总裁袁鸿根先生;合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌先生。

  赵强:各位老总都来自和商业有关的领域,这个主题主要是讲经验和模式,我想请各位来分享一下您自己平时工作当中和商业相关的工作当中所积累的经验和模式。首先我们先请中信地产的张总,你们做城市商业广场,您给我们分享一下,你们的业态和经验。

  张强:我们说学习和复制,还有模仿的概念,我觉得我们所有的商业,它肯定离不开复制和模仿,但它绝对不同于纯粹的复制和模仿。我们大多数商业的操盘人可能都来源于不同的企业,我们之前的经验其实有一部分是复制过来的,比如说大家在这个行业之内比较了解的万达,它前期的招商比较强。而凯德后期的营运会比较强。对于不同的企业,它的闪光点肯定在不同的地方。但是每一个商业业态在正视自己项目的时候,你会发现它不能完全复制,完全复制的结果就会出现更多的同质化,市场产品的同质化也罢,品牌的同质化也罢,它缺少市场竞争力。

  各个企业的自身特点不同,比如说中信在商业地产这一块,我们之前在深圳有中信城市广场,未来我们的中信城市广场可能会依托我们中信集团的大优势,在我们的购物中心体现我们的特色,在我们的购物中心有中信银行的特色营业厅,他不同于普通营业厅,它更加偏重于我们的商户需求,商家的贷款需求等等,还有我们的中信书店,目前也在跟中信书店在聊,在我们自己的中信城市广场里面拥有中信书店新的大营业面积的模式,可能这个营业面积突破我们看到的一二百平方米的书店,可能我会做得更大,500、800平米也有可能,这里面有更多的人文关怀的东西,特色的东西。类似这样的东西,利用中信集团的大平台,来推中信城市广场,这样会打造一个比较有特色的点,这种状态会更多的避免同质化的发生。

  赵强:张总给我们分享了商业地产除了复制它的基本模式之外,还要在局部上创新,还要适合不同的城市的消费的新的需求,做一些调整。下面我们请卓越的张总给我们分享一下你们在商业地产开发管理当中的一些经验。

  张尚学:现在在移动互联网时代下比较流行一个词,就是迭代,这个意思就是不断地优化,不断地更新。在商业地产的开发,包括后面的运营商,我认为一切是基于我们要复制,我们要模仿,这是我们的基础部分,这是回避不了。但是另外一方面,作为一个开发商,我们不同的项目一定是有不同的基础跟不同的背景,和不同的环境支持。作为卓越来讲,我们秉持的观点是要因地制宜,另外就是要因时而异。因地制宜就是要根据自己的项目,或者根据自己企业本身的特点,或者说我们所在的城市的区域,去做到因地制宜的产品。因时而异是什么呢?我们在不同的时间阶段有不同的产品。作为我们来讲,我们自己的思路,我们作为一个全国性的公司,我们会做因地制宜和因时而异的开发。

  赵强:刚才两位张总都谈到商业地产的开发要因地制宜,下面我想请后面的几位嘉宾在这个话题上再深入一些,我们在进入一个新的市场之后,我们怎么样做调研,怎么了解这个市场的需求,潜在需求在哪里,我们怎样做创新,这个创新的需求来自于什么地方。请下面几位嘉宾把这个谈话引向深入一点,下面请佳兆业的汤总分享一下你们的经验。

  汤文钊:现在是一个电商的时代,移动互联网的时代,我们实体的商业应该怎么应对?或者说我们实体的商业如何去做创新?这一点一直是我们佳兆业商业在思考的问题。我们这一块做了哪些尝试?今天借这个场合跟同行们做一个分享、交流。

  商业模式的改变对我们来说是一种创新,第一个从重资产、轻运营的模式向轻资产、重运营改变。我们这几年主要学习的是商业的龙头老大万达的经验,开发城市综合体,自持商业物业。随着时代的改变,我们要从重资产的模式向轻资产、重运营的改变。所有轻资产,就是把我们的物业打包向外出售,目前我们正在做这些工作,这是我们商业物业的一种改变。第二个改变就是社区商业与互联网连接的部分,佳兆业的核心是一个房地产开发企业,社区商业非常多,社区商业怎么盘活,怎么运营,目前在社区商业做了一个尝试,网上购买,线下上门服务,目前我们这种模式正在尝试。

  另外我想谈一下改变,对购物中心来说,这种业态组合改变的思路。这两年关于体验这个词大家已经提得非常多,但是我认为体验业态的放大是正确的,现在我们在运营的筹备期的项目尽量放大体验式的业态,包括餐饮娱乐、休闲等等,尽量缩小零售方面的业态组合,这是我们这一块的改变。

  另外是文体和商业的结合,这是一种创新的模式,现在我们在深圳拿了两个主题的场馆,主要做文体的活动、表演等等,提升我们的附加商业价值。比如大运城市广场,去年做了130场活动,这些活动吸引了大量的人流,提升了附加商业物业的价值,这一点还是比较新的。

  我们对购物中心营销模式的创新方面,现在我们做的这些纸媒和网站的宣传,逐步要向移动互联网宣传转变。我们现在充分利用微信平台,打通O2O的模式,加上我们自己会员的开发,目前我们做这一块,既能节约成本,又能精准营销,通过大数据实现商业价值的增加,我们公司商业部分目前做了这些改变,跟大家进行分享。

  赵强:先请IMAX的袁总谈一谈。刚才万达的嘉宾谈了电影行业,IMAX也是电影创新的领先者,您给我们讲讲你们在中国的发展情况。

  袁鸿根:IMAX在中国已经开了176家,数量是很大的,我们很多电影院已经开在三四线城市,并且我们发现,因为互联网的发展,三四线的观众也非常时尚,新出的电影他也马上可以看到,这个时效性达到了,包括我们的经济效益也有了很大的发展。在三四线城市可能只有一两家IMAX影院,所以我们的票房成绩是很不错的。在一二线城市,我们在成都,现在是发展IMAX最多的一个城市,有11家IMAX影院。

  在互联网时代,我们的发展非常简单,就是追求完美、永不妥协,这是我们的口号,我们只做我们的。你们也可以听到有许多比我们做得好的,有什么其它的巨幕,比如说EMAX、CMAX,什么MAX都有,一听就是仿冒。我们不一样,我们不仅仅提供一个技术、提供一个产品,我们提供消费体验,观众都会说要看IMAX的电影,不会说看什么CMAX或者EMAX的电影,这是说到商业的品牌,品牌还是很重要的。在互联网时代,我们的品牌对吸引观众、吸引顾客到购物中心来还是很重要,这个品牌不仅仅体现在计算机屏幕长,或者停留在手机屏幕上,还是有许多吸引力的。

  赵强:下一位有请杨总,杨总是做购物中心的,您讲讲在你们的购物中心里面现在有哪些新的变化、新的创新?

  杨军艇:今天这个题目很好,复制还是创新,我在广州做购物中心,做了天河城、太阳新天地等等,我的看法是这样,我们的购物中心硬件、业态要复制,它能达到最好的效益。硬件要复制、管理要提高、营销要创新。为什么说硬件要复制?我们没有这个时间,也没有这个能耐去创新什么。为什么?因为购物中心跟市场同样,它无法创新。我们看到很多创新的失败,比如说佛山的保利水城,他说是创新,本质上我们的商业有多少给我们的业态?我在太阳新天地招电影院是采用招投标的方式,总共12家过来竞标。在广州市,那些麦当劳、肯德基、大快活有多少家呢?加起来不到50家。在广州市,卖皮具、卖鞋的有多少家呢?不到20家。从来没有报纸是租赁做广告的,为什么?因为几十万的广告费就对着这20家。大型的餐饮在广州你怎么写也写不出来50家。这就变成我们业态的重复,这是没办法的。天河城和正佳重复率80%。

  可不可以创新呢?可以。但是那些夫妻店你不敢招,那些没有品牌的店你不敢招。我做天河城,当时是复制香港太古中心。我叫人去香港的购物中心照相,每一个细部都照回来,天河城完完全全复制,开业之后8年全部回本。我到台湾总共走了25个购物中心,全都是一样的模式,一楼化妆品,二楼女装,三楼女装,四楼男装,五楼家居,六楼电器。广百曾经在东峻广场创新了一下,二楼摆女装,一楼卖男装,结果失败了。现在很多人搞很多购物中心,广州附近一大堆购物中心,我第一句话就问,你想这样做,哪里有?我们不要做第一个吃螃蟹的人,谁去做创新?叫迪拜去做。我到迪拜去看,它的大的购物中心还是传统的模式,它还是一些百货中心、电影院,一楼还是卖化妆品,当然它没有衣服卖,那不叫创新,因为阿拉伯的女孩子不穿时装,他们销售得最好的就是一个4000平米的内衣卖场。但是迪拜搞的创新我们也不能完全模仿,在迪拜搞个河很新鲜,大家划着船去购物,这是很好的,可是在广州这里水多得要命,你搞这些没有什么吸引力的。香港的K11很另类,我们再看看上海的K11养了几头猪,那叫创新?我认为不是,那是噱头。商场在圣诞节搞棵圣诞树,上海的K11的负二层搞了一些展览,那是因为租不出去,又摆画,摆了几个毛毯,说是创作,我认为是租不出去。所以我们简单的就是哪里成功的就照抄哪里的。我们要提高的是管理的提高,天河城当时仅仅第一太平进来管理,我们的管理提高了一大截。还有我们的营销技术,这个就有无穷无尽的提高。比如说我们的租赁办法、养场办法、吸引客人的办法、推广的办法,包括在互联网时代怎么应对网上购物的问题。现在一谈到网上购物,很多人说,我就搞吃的,我搞电影院,我没有叫你这样搞,我说你卖衣服,你怎么搞体验?你不能把它变成餐饮的就叫有体验了。你卖衣服的要怎么应对我们的网购?应该思考这个问题。购物中心就是购物中心,你如果都是吃的,就变成了餐饮中心,如果都是卖书的,就变成了购书中心,都是玩的就变成了娱乐中心。所以我认为购物中心还是应该以购物为主。

  赵强:杨总讲的意思我听明白了,创新不能做胡乱创新,做一个跟随者也挺好。下面请龙院长发表一些观点,您在广州肯定也有很多您的观察,请您给我们分享一些您的见解。

  龙斌:确实我们看到现在商业地产已经进入到了一个局面复杂的时代,一方面是供应量非常大,另一方面有电商的冲击。同时我们也会看到,其实我们本身的商业地产和整个中国的房地产一样,它的发展规模已经是相当大了,实力非常强,在这样一个复杂的时代,加上我们也看到还有很多动力性的因素,我们看到现在城市发展很快,不管是一线、二线,还是三四线,城市的发展是我们的商业地产发展最大的动力,当然经济现在面临转型,在新常态下,给我们很大的压力。在这样的环境下,我们讨论商业地产的经验、模式就显得非常重要。

  我想简单地提两点我的看法。第一,现在的商业地产,谈到经验也好,谈到创新也好,一定要形成自己的发展模式,我们看到最成功的商业地产,不管他是做投资也好,做开发也好,还是做运营,他的模式应该说是决定了他在这个市场中的地位,在这么竞争激烈的情况下,肯定是这个模式运营得最好的,他的发展最快,我们看到的万达的模式。今天我们有讲到新城控股的模式,还有奥园的模式,应该说都是很有特点的,在这样一个复杂的时代,模式创新和它形成的不断的改善,应该是商业地产发展非常关键的一块。另外一块,我们也会看到,在众多压力之下,我觉得应该可以用升级来概括,需求在升级,互联网影响很大,而且我们本身各种各样的业态,各种各样的运营模式、服务方式,包括我们现在很便利的可以吸取发达国家很成熟的经验,所以我想在这样一个新的复杂的环境下,商业地产的开发怎么去做到升级,这一点是非常关键的。

  在今天的演讲里面,很多嘉宾谈到了文化的东西,也讲到了吃喝玩乐,怎么去迎合现在的市场需求,我觉得可以用升级,不断地满足市场的需求,来营造一个新的,符合这个城市发展的模式,在这个基础上,我们才能找到商业地产的规律。不管互联网怎么变,商业地产还是有它自身的规律,它的自身规律一定是离不开我们的城市发展,离不开我们的区域、消费者,还有我们各个方面的变化。

  赵强:谢谢龙院长。刚才几位嘉宾都跟我们分享了一些经验。我听下来的感觉,其实商业地产的核心是一个消费行业,消费者所有的吃喝玩乐的行为都会在商业地产里面体现。消费的本身它背后肯定有一些东西是亘古不变的。刚才杨总讲了,一楼卖珠宝、化妆品,二楼卖女装,这是亘古不变的东西,你不要去挑战它,不要违背它,这是一个基本的人性。但是时代又是在改变的,技术在改变,文化、社会、思想都在改变,包括年轻人的行为模式都在改变,所以在商业地产的模式里面,它实际上是有变和不变两个东西,不变的就是一些根本的情形,同时社会的发展是在变的。

  最后我想请各位总结一下,你认为在商业地产领域哪些东西是不变的,哪些是变的,请张总先开始。

  张强:综合刚才各位朋友的发言,我觉得复制是一个基础,这个复制的基础可能包含我们的建筑、设计,还有业态的划分,这是一个复制的基础。但是创新应该是我们以后所有购物中心的灵魂所在。这个灵魂源自于不同的企业、不同的文化赋予它不同的灵魂,所以我觉得创新是在于各个企业之间新的有特色的东西,来支撑它下一步的发展。

  张尚学:昨天我来了之后,我去了两个地方,一个是在沙河那边的一个购物中心,它现在一二楼还是传统商业,三四五楼全部都是电商。另外到了白云那边的一个购物中心,它也是比较创新的,里面基本上都是垂直电商模式。我们大家一定要认识到一点,现在的电商(京东、淘宝、天猫)是在做平台,我们传统的做商业地产也是做平台的,只不过它是一个无限空间、没有时间的平台,我们是一个有限空间、时间的平台,所以我们的本质是一样的,只不过交易的方法和模式不一样。

  在商业地产接下来的发展,它一定是线上线下相结合的趋势,人是社会人,他是回避不了现实社会中的一切的行为,所以他还是要回归到生活的本质上去。在电商这一块,我们要把它打造成一个虚拟的营运平台,用电商的理念来打造。同时把它变成我们做实体平台的一个营销的平台,可能这个是我们需要做结合的。我们现在说的O2O就是这样的概念,未来一定是有效的整合和结合。把电商里面的便捷和服务在实体商业中都解决了,在价格上形成一致的情况下,我相信以后就是一个有效的结合。

  汤文钊:我重点关注的还是商业模式的创新,迎合消费者的需求。商业模式的改变和创新永远在路上。

  袁鸿根:说到互联网时代,大家就比较恐慌,以前我们做购物中心,还可以去香港、台湾、美国去学习,因为它有成熟的购物中心。现在中国的经济发展很快,一下子到了电商时代,双十一来了,我们的购物中心没有顾客了,大家很恐慌,现在又没有成熟的模式给我们来复制。但是同时也说明是一个契机,我们已经走在前面了,我们前面已经没有现成的路可以照搬了,这是我想说的第一点。第二点,所有的互联网公司没有做购物中心,所以我们不用担心,我们还有许多机会,互联网是一个技术,是一个工具,它要为我们所用。就像我们现在到饭店吃饭,第一句话是问“你们的wifi密码是什么”?我们许多行多面临这种挑战,我们怎么适应这个时代,吸引这些新生代到购物中心里面来。传统的比如说我们4个主力店,百货、超市、冰场、电影院,前两天我跟一个开发商聊,他说现在他做下来只剩下两个是有效的,一个是电影院,一个是超市,百货要退出历史舞台了。所有的这些都说明,互联网来了我们不要怕,我们也有机会,互联网只是一个技术,为我们所用,我们就会重新回到这个时代。

  杨军艇:按照主持人的要求,变与不变,我认为不变的是人民日益增长的消费需求,它永远会成长,不能下降。变的是消费者不断变化的消费理念。

  龙斌:在这样一个新经济的时代,商业地产尤其应该不断地完善自己的发展模式,找到和消费者、城市发展、区域,以及自己建筑的最佳结合点。

  赵强:谢谢各位为我们分享了这么多丰富的经验,我们这一场的讨论到此结束

  主持人:谢谢赵强先生的主持,同时也感谢台上各位嘉宾的对话。请台上嘉宾留步,工作人员邀请其他嘉宾上台,我们一起合影留念,谢谢!

  主持人:尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们:大家下午好!

  欢迎回到2014观点商业年会现场,经过上午紧凑的议程之后,相信下午的内容同样值得我们期待。

  即将告别的2014,我们或许都有过成功,或许也有遗憾,但互联网改变传统商业的大势已经无可阻挡。展望新的时代,无论是好的时代还是坏的时代,这都是我们的时代。

  今天下午商业与零售、品牌商大会的主题是:掘金商业消费“小时代”。

  首先请出第一位为我们奉献演讲的嘉宾,有请:中国房地产业协会商业地产专业委员会秘书长蔡云女士。蔡云女士的演讲题目是:过剩的MALL商业地产大发展机遇何在?掌声有请蔡云女士!

  蔡云:尊敬的各位来宾,各位朋友,非常高兴跟你们再次相约在美丽的广州,相约在我们行业聚集最高的一个南方的盛会当中,为了节约时间,我把今天我要演讲的一些东西给大家尽快做个分享。话说起来,谈到商业地产,谈到互联网,我们是一肚子话要说,但是我想这个场合对于我们来讲,更多的是提炼一些精华给大家去分享,我就不过多的赘述我的其它观点。

  我们看到购物中心的发展,在今天我演讲的题目,首先要提出一个购物中心的现状,大家都知道,打眼望去,我们购物中心过剩了,但是在过剩当中,我们怎样寻找我们的出路,这才是我们一个地产商和我们一个做商业零售企业的共同所要肩负的责任。简单地说,我们国家购物中心的发展,从百货大楼到购物中心,经历了50年。真正的购物中心,大家说不一,我认为应该是早期上海的购物中心,以及梅龙镇广场,以及广州的天河城。在今天这个场合,到现在了还有这么多人在这里交流,这在北京是很少有的,可见你们的学习精神让你们创造了辉煌,所以最早的购物中心是在广州的出现。目前为止,全球10个购物中心面积最多的城市,8个在中国,可以说支撑了我们的观点,目前购物中心全球最多。但是我想这种多不一定是绝对的,而是相对的数字。

  2013年,有30家国际品牌将上海作为其登陆中国的首选城市,在未来三年,上海预计将有接近330万平方米的新增供应,近80%来自城市次级商圈。在成都、武汉、沈阳等地都是购物中心过剩的城市,研究表明这几个城市都是商业地产高速发展的城市,在这个城市当中,可能成都的问题更加突出一些。我看到对购物中心的数字分析,目前是中购联郭主任那里比较翔实。我想在今后我们房地产协会和大家合作,把更准备的数字奉献给大家。深圳这几年新增商业面积将超过200万平方米,这几年商业面积有很大的发展。

  二线城市的体量比一线城市的体量高出了18%,可以看出二线城市在城市的经济发展过程中,一个是住宅产业的高速发展,带来的配套服务产业的飞速发展,同时新型城镇化的建设,人们对生活水平的需求和对生活的向往,催生了购物中心的整体业态的发展和形成。可以看到,现在我们的二线城市的商业地产开发形式更加迅猛,而且它的供应量远远大于它的接受量,可能我们现在讲的,世界上一些发达城市并没有这样的增速和增量,但是相对它经济来讲,它的经济并不是高速发展的经济过程,所以我们可以看到,二线城市开发是这样一个完整的过程。

  在以前的购物中心当中是传统的百货、主力店、超市,这样运行了这么多年以后,开发企业也好,商业企业也好,发现了仅仅靠传统的百货是推动不了购物中心顺应形势发展而进行的发展过程,因此体验式消费、艺术空间、复合消费的空间逐渐进入了我们这个市场。回过头来就要想,我们开发企业究竟要给我们的零售企业,给商业企业提供什么样的产品,才是我们要做的最终的工作。所以我今天在讲,开发企业做好开发企业的事,同时要与零售企业,甚至电商企业共同结合,才能促进我们这个产业的发展。带给我们的思考就是,开发企业究竟是在商业地产当中做多了还是少了,我们是做地产,同时我们不是做商业,但必须有商业的支撑,我们才可以构成一个商业地产的完整体。

  我们可以看到,现在的市场问题,首先是总量过剩,同时在吸收量的减少,或吸收量不成熟的情况下它也是过剩的。包括我们已建的购物中心出现了招商难、空置率高,包括这个城市的其它综合体带来的密集型的问题,带来的过剩的隐忧。同时我们发现,购物中心的出现,甚至出现了追随着西方国家或发达国家的生活形态方式去出现的,美国在70年代已经完成了城市化,并从城市化走向乡村化,走向城镇化,在城市的发展过程当中,真正的购物中心出现是一种新的消费模式的出现,从这种新的消费模式看,我们可以想一想,我们的三四线城市究竟是足还是不足。所以今天我们就带来这个问题,我们是总量过剩,但结构不合理。因此我们开发商一边是购物中心大量建设,一边是空置率高企不下,同时经营难度增大,同质化增加。现在开发商盲目拿地,政府对开发商要求更严格了,有的甚至是一两年就要开业,作为一个形象工程。但是实际上我们零售市场反而进入一个慢增长的趋势。这两种行业的不相称,就造成了现在的形势,因此受行业的同质化和电商的冲击,百货业的利润下滑,在这种情况下,商业地产怎么搞?能搞好吗?所以在座的各位这个问题不言而喻。

  面对这个问题,我们解决的途径是什么呢?这几年供应量激增、空置率的上升,包括运营和市场前景的暗淡,这都是在集中型的商业出现了一个典型问题。面对我们说的所有问题,作为我们的房地产开发企业,商业地产已经作为一个不可逃避的业态形式,面对这种业态形式,我们应该怎么做?去年我提出一个“不能坐以待毙”,今年我提出:应该主动地、积极地与房地产企业,或者商业地产企业密切配合,去主动改变形势,主动服务,引导他们和我们共同的打造这个商业。

  我们起步晚,并且发展快,在这种情况下,面对二三线城市或者三四线城市,百货业态仍然有它的发展前景。作为商业地产,我们应该怎么做呢?我们就跟他们去合作,去结合,包括其它的不同业态进入我们的购物中心。另外一个,商业地产的环境明显的优化,在商业地产的所有形态当中,原来是所有的百货,甚至同一百货的品牌进入我们沿街的比邻的购物中心当中,在这样的购物中心当中,我们怎么谈到差异化经营,怎么保证租金的上升,在进到这个品牌的商业之后,接着第二个商业又是同样的品牌,我们怎么发展?同时我们谈到体验营销,我们可以想一想,如果体验型消费作为商业地产的一个救命稻草,在这个救命稻草当中,如果同一条街区全都是儿童体验消费,全都是海洋馆,势必就会出现一个同质化在体验式消费当中的竞争。因此我们要认清这个形势,要明确商业地产或者是商业不动产的差异化经营,这才是我们的方向。另外一个,商业业态的多元化,这种多元化是建立在差异化上的多元,不要固守着一个地方多元。我们今天强调这是生孩子、养孩子的过程,刚才五洲的老总跟我讲,一定要知道自己要养什么样的孩子,才决定生什么样的孩子,他提出一个定制型的消费。在目前的思维当中,定制型消费绝不是万达十年前提出的定制型的消费,而是我们根据今天的市场状况,根据电商、体验式消费的市场状况,来定我们的产品,真正建什么产品,怎么建,开发商有决定权,市场更有决定权。多种经营形式的出现是商业地产最大的契机,如果REITs出现了,如果资产证券化了,我们将面临的是商业地产的春天,在这里面我们把各种商业放在里面打造,促进商业地产从始到终的全过程。最后我要说,我们要主动和电商结合,才能产生新的增长点。

  “十二五”规划提出,2011年到2015年,总的消费额要从15万亿增长到30万亿。消费增长靠平台,靠消费理念,靠我们引导消费,我们要顺应市场发展,同时更重要的,通过我们商业地产的发展,通过商业地产给社会提供的服务产品,通过现代服务业来推动商业地产的发展,让商业和地产共同融合的发展。因此,消费的增加就意味着我们要变,我们思变,在我们思变的情况下,才引导零售企业、配套企业在这个方面进行充分的融合和发展。

  因此我想发展的机遇就大概是这几个方向,也是大家经常在讨论的:第一,优质的商品使商业更加站稳市场。第二,克服结构不合理,二三线城市仍是市场投资焦点。第三,主动、广泛结合互联网技术,开拓O2O市场。第四,丰富体验式消费产品,赢得市场份额。第五,进入社区商业的蓝海,改变经营方式。第六,创新金融模式,从租售转向持有运营,使商业物业真正成为金融产品。百货、专业市场、超市在变革中寻求新的发展模式,在新的模式中达到和商业物业更好的契合,这就是我们的发展方向。

  所以商业地产发展过程当中,任何一个行业都会遇到机遇和挑战,在机遇和挑战当中,城市经济发展了,城市的骨架这样形成拉大的背景下,城市化进程的背景下,商业地产发展长期走高是不可能的,任何一个行业长期走高都是不可能的,但是我想机遇和挑战是并存、共生的。由于时间关系,我的讲演就到这里,实际上是一个跟大家学习的机会,谢谢大家。

  主持人:谢谢蔡云女士,下面有请下一位演讲嘉宾上台,他是宝龙商业集团副总经理李震先生,他演讲的题目是“差异化战略,倾力打造标杆”。

  李震:今天上午在台上跟大家进行了一个很简短的讨论,我把现在的数字时代的人定为三类:原住民、移民跟难民,在这里我就不展开讲了,我希望大家可以在自己内心去判断一下,自己属于当中哪个阶层,是不是能够顺应我们这个数字时代发展的需求,与时俱进、改变自我。

  为什么我要说在企业内的差异化战略呢?我从事商业地产这么多年,从一个公司到另一个新公司,往往很多猎头或者是企业的老板就跟我说,李总,你来帮我再打造一个某某广场,或者现在K11成功了,都说把你请过来,帮我再复制一个K11出来。后来我跟他们讲,我说我不是万能的,也不是魔术师,不是所有的业态、所有的品牌在任何一个地方都能够复制的,所以还是要坚持打差异化这张牌,做差异化战略。来到宝龙之后,老板的期望也很高,说你能不能把宝龙也变成一个K11。我说在现阶段是不可能的,但是我们可以再一步一步提升宝龙现有的品质,走出一个蓝海。我当初给他们做了一个比喻,我说我们所有的商场或者消费群就像一个金字塔,金字塔顶端的这部分人群很少,K11抓的就是这部分人群。但是如果大家的标杆项目都想做K11的话,哪有这么多消费者给你抢?我们做购物中心最基本的还是消费者。大家别忘记,在金字塔最底端的部分才是面积最大的,这部分才是传统的购物中心、终端的购物中心的需求,在整体中的需求是最大的,所以我们要把这部分做好。当时我就提出一个策略,我们要打造差异化的策略,我把宝龙的产品分成若干A、B、C三个档次,第一个档次是保留我们的宝龙广场,做我们的社区商业,第二个是在城市里面做一个提升的购物中心,争取往比较潮流的地方靠。第三个是标杆型的购物中心,宝龙计划打造三个标杆型的购物中心,这也是老板传统讲的高大上的购物中心。对我们整个企业来说,也是分成一个阶段来提升,第一是要与时俱进,你不与时俱进你就会被淘汰,在互联网这个大时代下,我们也做了一个O2O产品,我们称之为Mall2.0时代的产品,另外利用现在多媒体互动的科技,在我们商场里面给客人一些新的体验。另外就是和一些高科技品牌合作。

  下面介绍一下我们的宝龙在线Mall2.0系统,这是我到宝龙之后非常惊讶的一个产品,因为在进入公司之前,我没有想到宝龙在电商系统当中可以走得那么靠前,我之前在K11一直要打造一个电商系统,但是起步很慢,推进也很慢,到了宝龙之后,发现我们的电商团队非常强,已经开发了一个较为完整的宝龙在线的系统,消费者只要来到我们的广场,下载了这个APP终端之后,你就可以跟我们里面所有的商户进行对话,它其实是一个交互型的社区系统。我们很多做电商的,可能进去只是买卖,宝龙在线更像一个虚拟的社区,进去之后每一个商家都是我们社区里面的一个住户,你就作为一个游览的游客,你可以在每一家住户里面浏览他的产品,浏览他的网页,每一家租户的营业员或者店长就是这个小小的掌柜,他可以有一个很开放的聊天大厅,在这个聊天大厅里面可以跟每个掌门人自由地聊天,去问问题,当然他们也会把你慢慢往消费的方向去引导,最后通过我们的一些终端去下单,通过支付手段去完成在线支付。最后我们是通过物流公司把你所要的产品送到你的手上,而且所有的物流成本现在是宝龙在承担的。这个系统现在我们只在福建的福州和晋江在试运行当中,接下来会慢慢的在上海推广,乃至推广到全国所有的宝龙项目中。

  另外说到一个互动科技的技术,现在科技发展非常快,商业里面也不断地在利用一些好的高科技手段,让客户得到一些与众不同的体验。之前我们在逛商场的时候就发现,现在因为都是智能手机,大屏幕,用电非常快,往往你在商场里面上微信,跟朋友聊天的时候,手机很快就会没有电了。现在我们多数的商场都有推出充电站,提供各种各样的充电器的服务。但是宝龙率先推出一个无线充电的基站,这也是目前为止比较新的一个技术,现在在美国的星巴克已经在推广这项技术,在宝龙的9个项目中都已经利用了这个技术,接下来会推广到全国。目前iphone6已经具备这个功能,你的手机放在这个区域里直接就可以充电了,如果是其它的手机,你可以在我们的前台租一个适配器,插在手机的充电口上,同样也可以在这个区域进行无线充电。

  另外前不久新闻里面报道一个对宝龙的利好消息,就是特斯拉汽车现在在中国推广非常快,因为第一是环保,第二是它有绚丽的外形,再加上它可以媲美超级跑车的加速度,所以特斯拉现在慢慢成为中高消费人群的代步工具。特斯拉是需要充电的,传统购物中心其实是没有这一项为汽车充电的服务的,我们也是考虑到未来上海、厦门、杭州、广州这些城市的越来越多的消费者会购买特斯拉这样一个产品,所以我们在厦门率先引进了特斯拉的充电站,我们和路面的停车场合作,接下来在宝龙的所有项目中都会布置这样的充电站。

  另外说线上线下O2O的互动。我举一个之前在宝龙发生的例子,当然这个创意他们可能是从K11学来的,他们也办了一个都市农庄,养了小猪、兔子和羊。但是它和K11不同的是,他把这个东西慢慢发展到一个线上线下互动的游戏。比如说他通过网络把自己的一些宠物经过包装之后,给它取了很多很可爱的名字,在网上公布它的生活照。在国庆、双十一,以及在感恩节的时候我们通过一些宣传,现在天气冷了,养在商场里的小猪、小羊很冷,有爱心的朋友可以来把它领回家,到明年春暖花开的时候再把它送到我们的广场里面来,通过这样的活动,很多家庭到我们这里来登记领养小动物,我们当时养了几十只小动物,当天活动开始几个小时之内,这些动物都被领养完了。通过这个活动,使得客流的较去年同比提升了17%,并且滞留量大大增加,11点、12点,18点、19点时段滞留量较去年增加143.6%,这对我们的生意来说有非常大的帮助。

  正因为有了这样的布局之后,宝龙现在对于自己的产品线是非常清晰的,做了这样一个差异化的布局,截止到现在,我们一共在26个城市打造54个物业的项目,我们未来会打造三个宝龙的标杆项目。如果在座的品牌商对宝龙有兴趣的话,欢迎会后和我们交流。

  我们的差异化战略是:人无我有,人有我优,人优我走。比如说我们引进特斯拉的充电站,这是别人没有,我们来做,这个投入也不是很大。还有一些进入我们商场的品牌,它在我们这里做到比别人更好。还有一个就是人优我走,如果别人都得到做到最好了,你没有必要再浪费资源跟他硬拼,那你就撤吧,换一个新的方式介入。这是对于宝龙现有项目的策略。对于未来项目的战略,我们就是要提高定位、打造标杆,走出蓝海。宝龙在中国的商业中心的体量现在是第二位,仅次于万达,但是我们这个老大哥的位置并不好坐,很多人说到宝龙的时候,并没有很多表扬的溢美之词。所以我们对未来的战略,一定要打出宝龙自己的标杆企业,打出一块别人可以学习的标杆的品牌。

  前面我说到,未来我们会有三个项标杆项目。一个是上海的七宝宝龙城市广场,我们这个项目毗邻大虹桥商圈,七宝也是上海的人文历史的老圈,有故事,有文化、有艺术,在那边选择,我们也是想打造一个非常有特点的文化的宝龙城市广场。第二个是杭州滨江宝龙城市广场,位于杭州的江畔,我们希望打造一个集奢侈品、景观、美食为一体的购物中心。第三个是厦门宝龙一城,它是宝龙的项目最高端的品牌,所以我们已经不用城市广场来命名了,而是命名为宝龙一城,这个项目已经跟W酒店签约,确认会入住到厦门的这个项目,还有和特斯塔签约,之后我们还会和众多的一线奢侈品牌合作。

  未来我们希望宝龙能够根据这三个最新的标杆项目,同样的我们要去引入最好的电商的体验的模式,把我们的商业和我们的数字时代结合起来,用我们的话说,我们要让购物中心变成数字时代移民的堡垒,线上线下整合资源,做到双赢的局面。

  主持人:谢谢李震先生。演讲环节还在继续,有请下一位演讲嘉宾:IMAX(中国)有限公司高级副总裁 袁鸿根先生。袁鸿根先生的演讲题目是:电商时代的品牌影院。掌声有请袁鸿根先生!

  袁鸿根:很高兴跟大家分享IMAX在中国的一些发展情况。原来我以为可能这里会有一些国外的朋友,所以我演讲用中文,PPT写的是英文,后来发现这是一个错误,不过我的演讲PPT内容都比较简单,所以说中文,看英文,大家基本上也不会有什么问题。

  现在的购物中心,可能在里面的购物成分已经不到50%了,很多的体验消费已经达到60%以上了。所以万达广场现在叫万达mall,也不叫shoppingmall了,这是一个新的时代,把我们所有的购物中心的概念都进行了很大的改变。但是人还是人,吃喝玩乐对我们来说还是很重要,我们做MALL也好,做广场也好,做购物中心、综合体也好,这四个字仍然是吸引人们到你这个商业体来的一个最重要的元素。

  说到中国的电影市场,我们的电影市场发展非常快,非常好,每年有30%的比例在增长,这相对于我们的GDP的增速来说,电影市场的发展非常快,票房增长很快,我们的电影票房今年有望突破300亿,当然这对开发商来说是一个小数字,可能几个综合体就可以做到。但是你们想象一下,针对13亿人口,一年从早到晚,茶余饭后津津乐道的就是这些电影,这些票房,所以这300亿的影响很大。看到票房增长的同时,我们的银幕数和观影人数都在不断地增长,我们这个市场现在已经进入了一个黄金十年,过去5年每年都有30%的增长,我们在未来的10年仍然会有20%到30%左右的成长。

  所以看这个表,大家可以知道,我们在2018年就会超过美国。我们以前做电影都不可想象,好莱坞多么崇高,多么伟大,我们怎么可能超过它?2018年马上就到了,我们的银幕数、票房数都会超过它,到2023年我们是它的2倍以上,这是我们以前不可想象的,但是这个时代已经到来。

  我们的电影院开在哪里?开在购物中心里面,现在电影院和超市已经成为一个购物中心的标配。这些电影的票房是谁做的呢?就是这些院线来做的,这张饼图显示了各个院线的份额,我们和这些院线都有合作,但是我也要强调一点,有的院线是直属店,有的是加盟店。万达有15%的市场占有率,排第二的是金逸,它的市场份额是5.72%,排名第三的是广东大地,它的银幕数比排名第二的金逸还高,但是它的市场占有率只有4.82%。IMAX在中国也是跟这些排名靠前的院线合作,因为我们做的和市场的定位,就是跟这些有运营能力的院线合作。我们投入的成本比较高,产出也很高,所以是高投入、高产出的,我们选择合作伙伴的时候都非常严谨。

  IMAX为什么受到这些院线的欢迎呢?IMAX在中国开了176家,其中2/3是跟万达在一起合作,我们跟万达开了超过100家,最主要的原因是我们这个品牌已经得到消费者的认可,我要看《变形金刚》也好,我看《星际穿越》也好,观众都说要看IMAX,不光是我们观众说,明星、导演都对这个认可。在中国2万多张银幕上,我们占到1%都不到,为什么却产生了10%的收入呢?主要是IMAX这块银幕产生的票房是额外增加的一块蛋糕,这块蛋糕受到三方面的欢迎,第一,观众买票,IMAX的票比普通的票贵20%、30%,甚至贵50%,第二个是做电影的专业人士喜欢。第三是电影院线喜欢,他来投资,或者我们一起来投资做这个院线。

  具体怎么个做法?我准备了一个视频,请大家看看我们IMAX在电商时代是怎么做的。

  (播放视频)

  袁鸿根:我不浪费大家时间了,希望会后跟大家还有交流的机会,谢谢。

  主持人:谢谢李震先生。演讲环节还在继续,有请下一位演讲嘉宾:IMAX(中国)有限公司高级副总裁 袁鸿根先生。袁鸿根先生的演讲题目是:电商时代的品牌影院。掌声有请袁鸿根先生!

  袁鸿根:很高兴跟大家分享IMAX在中国的一些发展情况。原来我以为可能这里会有一些国外的朋友,所以我演讲用中文,PPT写的是英文,后来发现这是一个错误,不过我的演讲PPT内容都比较简单,所以说中文,看英文,大家基本上也不会有什么问题。

  现在的购物中心,可能在里面的购物成分已经不到50%了,很多的体验消费已经达到60%以上了。所以万达广场现在叫万达mall,也不叫shoppingmall了,这是一个新的时代,把我们所有的购物中心的概念都进行了很大的改变。但是人还是人,吃喝玩乐对我们来说还是很重要,我们做MALL也好,做广场也好,做购物中心、综合体也好,这四个字仍然是吸引人们到你这个商业体来的一个最重要的元素。

  说到中国的电影市场,我们的电影市场发展非常快,非常好,每年有30%的比例在增长,这相对于我们的GDP的增速来说,电影市场的发展非常快,票房增长很快,我们的电影票房今年有望突破300亿,当然这对开发商来说是一个小数字,可能几个综合体就可以做到。但是你们想象一下,针对13亿人口,一年从早到晚,茶余饭后津津乐道的就是这些电影,这些票房,所以这300亿的影响很大。看到票房增长的同时,我们的银幕数和观影人数都在不断地增长,我们这个市场现在已经进入了一个黄金十年,过去5年每年都有30%的增长,我们在未来的10年仍然会有20%到30%左右的成长。

  所以看这个表,大家可以知道,我们在2018年就会超过美国。我们以前做电影都不可想象,好莱坞多么崇高,多么伟大,我们怎么可能超过它?2018年马上就到了,我们的银幕数、票房数都会超过它,到2023年我们是它的2倍以上,这是我们以前不可想象的,但是这个时代已经到来。

  我们的电影院开在哪里?开在购物中心里面,现在电影院和超市已经成为一个购物中心的标配。这些电影的票房是谁做的呢?就是这些院线来做的,这张饼图显示了各个院线的份额,我们和这些院线都有合作,但是我也要强调一点,有的院线是直属店,有的是加盟店。万达有15%的市场占有率,排第二的是金逸,它的市场份额是5.72%,排名第三的是广东大地,它的银幕数比排名第二的金逸还高,但是它的市场占有率只有4.82%。IMAX在中国也是跟这些排名靠前的院线合作,因为我们做的和市场的定位,就是跟这些有运营能力的院线合作。我们投入的成本比较高,产出也很高,所以是高投入、高产出的,我们选择合作伙伴的时候都非常严谨。

  IMAX为什么受到这些院线的欢迎呢?IMAX在中国开了176家,其中2/3是跟万达在一起合作,我们跟万达开了超过100家,最主要的原因是我们这个品牌已经得到消费者的认可,我要看《变形金刚》也好,我看《星际穿越》也好,观众都说要看IMAX,不光是我们观众说,明星、导演都对这个认可。在中国2万多张银幕上,我们占到1%都不到,为什么却产生了10%的收入呢?主要是IMAX这块银幕产生的票房是额外增加的一块蛋糕,这块蛋糕受到三方面的欢迎,第一,观众买票,IMAX的票比普通的票贵20%、30%,甚至贵50%,第二个是做电影的专业人士喜欢。第三是电影院线喜欢,他来投资,或者我们一起来投资做这个院线。

  具体怎么个做法?我准备了一个视频,请大家看看我们IMAX在电商时代是怎么做的。

  (播放视频)

  袁鸿根:我不浪费大家时间了,希望会后跟大家还有交流的机会,谢谢。

  主持人:下面继续请出嘉宾为我们演讲,有请:

  蔻莎奢侈品百货投资拓展部总监孙沁女士。孙沁女士的演讲题目是:零售行业的客户价值管理。有请孙沁女士!

  孙沁:大家好,今天是第一次来参加观点地产举办的活动,非常荣幸今天在这里和大家简短地做一个分享。刚才我们的各位前辈也跟我们说到了,在整个互联网时代下,如何做到客户价值的新型模式的管理,体现我们的客户服务,还有这样一个差异化竞争。今天就以我们百货的这样一个具体的经营模式来给大家做一个具体的案例进行分析。

  首先在我们的PPT首页就是我们店铺的实景图,我们6月18号在福田中心区会展中心正对面的位置开了一家6400平米的奢侈品百货,包括爱马仕、迪奥、香奈儿等等。很多人可能会问,在这样经济形势不太好的情况下,我们会如此疯狂的开一家这样大的百货商店,我们又是如何面对这个挑战和机遇的呢?

  首先看一下我们奢侈品零售行业在中国面临的一些新的挑战。前两年在房地产或者是金融机构大家都深有体会,一到节假日的活动的时候,成百万的为我们的客户送礼,在习大大上台之后,这种方式变得非常的低调和内敛,慢慢地我们的这样一群奢侈品的用户群发展到了自用型的客户。前两年我在法国老佛爷工作的时候,也看到很多的中国同胞来购物。但是这两年出境旅游的客户也在日渐减少,大家慢慢的通过电商渠道来购物。当我们去到一些品牌专卖店的时候,可能我们的营业员会首先对你进行一番打量,看看你是否具备这样一个购物能力,才能决定是否要来为你服务,大家在过去逐渐强调logo的时代也慢慢过去了。作为国内的实体零售企业又该何去何从?首先在我们经营的这一年以来,我们选用了ERP的系统,还有CRM的客户管理系统,包括我们采取最新的橱窗试衣的技术,当我们的客户走到我们店里面来的时候,每一个员工就像一个人工的采集器,对于客户所有发生的购物行为进行记录。比如说一个客人是带着老婆来还是带着情人来,他是带着一个小孩还是带着两个小孩来,他的购买模式是不一样的。我们通过新型的互联网的技术,跟银联、万事达等等客户系统进行对接,我们通过这个比较发现,25岁拥有资产100万的客户和35岁才拥有资产100万的客户,他们的消费模式,以及他们的消费观念是不一样的。所以针对这样一个行为信息采集的体系,我们会对客户进行分层和分级的管理。

  我们最常见的一些客户分析的维度,特别是像我们在深圳,处于这样一个平均年龄只有27岁的城市,包括我们所处的位置,围绕着CBD的中心区,所以根据我们的人口统计,包括人均的喜爱和习惯,我们对于整个货品进行调整,可能在内陆地区购买劳斯莱斯的业主年龄可能达到了40岁以上,但是在深圳这样的城市,车主一般年龄都在29岁,通过我们的员工对所有的客户信息采集,我们会发现,可能我们在第一批去欧洲采购的时候,我们所订的货品的年龄分段,像迪奥这样的客户群,我们认为他应该是在35岁到50岁区间,但是根据我们的CRM客户管理系统进行分析得出的结论,不乏像我们这样的80后,大家都非常具有购买能力和购物的价值的取向,所以我们对于货品的调整,有一个精细化的分析。

  具体我们是怎样来做的呢?首先在我们整个6400平米的店里面,我们说要做到体验为王、客户为王,我们毫不吝啬地拿出了700平米的空间,打造了一个顶级的VIP客户服务体验区。为大家提供一站式的购物体验。

  人才是一个团队的根本,如果大家都一心使力,我们是团队,如果大家都是做着不相关的事情,可能我们就是一群团伙。我们在挑选人才的时候非常注重,我们的团队都有在国际奢侈品行业工作多年经验。特别是现在各位商务人士,特别是大家的太太会越来越多的出席一些时尚的慈善晚宴活动,自然就涉及到着装、造型的搭配,我们也是请了在给鲁豫、给央视、给视觉小组服务的化妆师团队,为我们的VIP客户提供免费的造型。

  在我们的VIP室里面有三个非常大的专属的试衣间。我们的时尚顾问不同于其它渠道商店里面卖货的模式,根据我们的CRM里面消费的各项记录,包括你的成交单交,包括你选择的颜色、购买的品牌,你的家庭的情况,包括你是否单身,你的婚姻的情况。因为在深圳这个城市还是太太会主导整个家庭消费的决定权,所以我们也会根据他的模式来判别,把所有适合他的服装带到整个VIP室来,包括男装、女装、童装,不管是出席高尔夫活动,还是出席晚宴,还是出席商务宴请活动,我们都会做不同的穿衣和试搭。

  说到这个700平米的私密社交空间,我们也体会到,在场的很多男士说,我要陪老婆买东西了,真的是很烦,拎着大包小包,还要耗上几个小时的时间在商场陪着她,怪辛苦的。我们是国内首家在百货里面提供了这样一个VIP室里面有红酒和雪茄吧的服务,当你来了以后,把你的车停在专属的停车位,男士们也不妨邀请自己的两三个好友,在公司里面不便说的秘密,可以在这样一个空间里品品红酒,抽着雪茄,和朋友交谈。我们还给小朋友提供了糕点和咖啡的选择。

  因为我们处在CBD区域,周边不乏金融机构、房地产商,大家很多时候都涉及到商务的宴请,我们的商务着装该怎么样搭配?我应该什么样的场合下品什么样的酒,抽什么样的雪茄,用什么样的商务礼仪,着什么样的服装能够得体,我们现在也是在帮很多的金融机构,包括一些高端的会所,做他们的时尚概念的转型,以及去提高他们的品质生活的观念。

  另外,只要客户想到的难题,我们都会进行解决。我们女士买的裘皮大衣,或者是男士买的高订的西装,放去干洗店里常会遇到有被洗坏的情况,最高的赔付额度也就是30到50倍,我洗一件衣服洗坏了,最多赔1000块钱,还是挺心疼的。我们引进了瑞士的一种蒸汽干洗技术,可以提供蒸汽干洗的服务,帮我们的客户提供他的成衣的干洗的服务。同时我们有来自爱马仕工作了十几年的优秀的裁缝,为我们所有在商店里面购买的客人进行免费的量衣改造,以及外送给所有在其它城市过来的一些客户。

  同时,在我们这样一个私密空间,有的时候也可以给大家作为一个会客、交友的地方,可以将自己的雪茄、红酒放在我们特别的储藏室里,在有空的时候,通过消费你的会员卡的积分,来这里享受你的私人下午茶的时间。

  说了这么多的优势,很多人都会关心,你们的价格怎么样?跟万象城相比怎么样?特别是在深圳这样一个地方,又面临着香港的竞争。包括我们在欧洲整个采购供应链相关的配合,我们在意大利有18家店,所以我们以非常低的成本,所有都是专柜价85折新品的价格给到所有的客户。包括一些企业集团的采购客户,现在也在陆续跟我们合作,大家会发现,到年底的时候还是有一些客户送礼的需求,不可能说到香港去买,或者说到欧洲去买,也涉及到一个开发票或者是海关查验的问题。我们给企业一个非常低的采购价格,包括开设了增值税的发票。大家就会觉得,可能香港跟内地差不多82折的情况,我来到蔻莎新品85折,可能旧款只要6折、5折,差不多的价格,但是我可以享受到更加棒的服务,能够受到女王和皇后这样的待遇,对于客户来讲,这是一种非常好的增值的模式。

  除此之外,如果住在周边的商务人士想住四季、丽思卡尔顿这些1000多块钱一晚的酒店,通过在我们这里预定,也只需要1000块钱,你的小孩发烧了,我们有退烧贴,如果想吃饭,我们可以给你定餐。任何和品质相关的主题,如果有一天你能想到蔻莎的话,这就是我们成功的经营模式。

  也欢迎大家在会后跟我进行分享,也欢迎大家去到我们的实体店参观,谢谢大家。

  主持人:谢谢孙沁女士。我们继续演讲环节,有请下一位演讲嘉宾,他是:融道中国执行总裁 郑展先生。郑展先生的演讲题目是:互联网思维下的儿童体验式商业。有请郑展先生!

  郑展:我把题目改了一下,叫“儿童体验业态的互联网主义”。首先介绍一下,我来自融道中国,我们现在主推的一个心产品叫成长湾儿童独立世界。

  融道作为中国第一家儿童体验馆2008年开业,目前从市场占有率、开店数量和开店规模来讲都是第一的,目前我们直营店、加盟店一共26家。去年我们的总客流是1100万人次,今年应该会超过1400万。

  2014年之前我们有两个品牌,一个商业的品牌叫Ido梦想城,这是一个3000到5000的,还有一个是在鸟巢的我的奥林匹克儿童体验中心,23000平米。2014年我们推出了一个新的品牌成长湾,我们叫高端店,它的标准面积7000平方米,第一家店也已经开出来了,开在福建泉州。我们把成长湾定义为通过互联网模式设计的而且产品。首先我们区别于传统的职场体验,比如说警察、医生、消防员这种传统的,我们里面设置的内容多一些,比如说我们里面有6大体验内容,传统的职业体验是其中一部分,我们还有科技体验、灾难体验、安全体验、体育体验、嘉年华体验等等。比如说里面有击剑、高尔夫这样的体育体验项目,还有电梯安全、地震安全、包括汽车碰撞360度翻滚的效果,包括有加冕华体验,我们一年四季度,每季度更换主题,现在这个店的主题是电影主题的,这个主题到1月份会变成一个汽车主题的,还有摩托车主题,有哈雷摩托车赞助的活动,我们让小朋友在一个半月把崭新的哈雷拆掉,再用一个半月的时间把它组装起来。包括它里面的人流动线的设计,包括一些其它的票价体系,我们做了巨大的调整。原有的体验基本上都是出入口放在一起,我们是多入口、单出口,包括我们在2月8号即将开业的一家,入口达到了7个,出口只有一个。包括我们的票价策略,我们采用的互联网模式叫流量为王,我们的票价是全国最低的,虽然我们的标准比较高,但是我们的票价比较低,我们是179、159,179的是周六日场,159的是平日场,而且我们这里面不收家长的门票。

  这是我们的吉祥物,我们用的是青蛙,名字叫成长湾,是一个海湾的概念,所以我们的吉祥物是一个青蛙。我们的使命叫做“成长无可替代”。它是一个美国范,看上去像一个美国小镇。包括我们有一个非常炫的舞台。20149月份刚开了第一家这个店,有6500平方米,南京店是8000平方米,已经进入装修期,在2015年2月8日开业。同时在进入装修的是济宁店和太原店,剩下的还有厦门和福州店也已经进入设计阶段,包括上海店也要定下来。明年我们开的最大的店的面积是13000平方米,一般的标准店是7000平方米。

  下面进入我今天演讲的主要内容。第一个话题,产品几乎成为一切。我认为一个好的项目、一个好的产品是所有的一切,比如说我们经常谈一个战略,我认为明确一个好的产品谈战略,就好比太监谈高潮。所以我们设计这个产品的时候,就打造了职场体验的思路,我们觉得儿童在玩的时候是最投入的,所以我们把玩的这个体验状态发挥到极致。第二个是颠覆的技术,熟悉成长湾的都知道,我们里面应用了大量的互联网的理念和技术,里面有一个智能穿戴的手环,这个手环是可以跟家长的手机绑定在一起的,也就是小朋友进入到场馆之后,我不给他票,我们是给他一个手环,这个手环戴在小孩子手上,他在里面行进的路径家长是可以随时监控得到的,这是一个非常大的创新。这种创新的目的是要解决很多的问题,比方说传统的体验馆都是陪同式的体验和消费,也就是小朋友在体验,家长在外面等着,甚至有些人在场馆外面等着,我们认为这种是非常不合理的一种体验效果,所以我们通过这样一种方式,让家长跟孩子之间的心理的安全感增强。我们为什么这样做,有一个很大的原因,儿童体验馆小孩和家长的比例是1:1.47,1是小孩,1.47是家长,我的场馆最大的人流是家长,当我无法实现家长的体验感受增强的情况下,我的场馆是失败的。我研发这个手环,就是让家长和亲子剥离,家长可以离开这个场馆,去购物中心里面消费,小孩子在这里玩他是放心的,当小孩的体验快结束的时候,我们会推送一个信息给这个家长,所以安全感是一个很重要的问题。

  

  第二个是智能支付+大数据,我们消费最开始是现金支付,后来变成了卡。我们现在通过家长的手机可以给他充值,原则上6岁以下的孩子,他的消费额度我们暂定300块钱一天,6到9岁的是500块钱一天,9岁以上的是800块钱一天,这个额度家长可以通过手机调整。这样的话,我们就可以实现,第一,支付没有问题了,小孩在场馆当中就可以拿着它去付费,这种支付方式其实就是让小孩子具有支付的能力。我们知道小孩子脱离了父母之后,其实没有支付能力,但是他支付的意愿还是很强的。另外我的场馆当中做了大量的信息化的软硬件的布点,所以整个场馆的人流情况,冷热点的情况,包括死角的情况,我都可以通过大数据的信息化系统监测到。甚至包括我什么时候来的男孩多,什么时候女孩多,什么时候人流量是什么情况,包括他在场馆里的消费,他喜欢买红色的鞋子还是喜欢买蓝色的鞋子,这些数据都可以监控到。里面我们还有一部分的小商业,可以提供给我们的商业合作伙伴。智能支付+大数据,这是一种未来的趋势。

  第三个是兜售用户参与度。每个行业都有自己的黏性用户,目前我们可以把它定义到从前期的研发到后期的传播这么一个过程。我们怎么来做呢?其实我们一般一个店选址完成的时候,我一般要求在当地首先通过朋友圈建立辣妈帮,因为我们的用户是辣妈,我们第一批的效果图设计完成之后,一般会给我们的粉丝去看,在这个过程中他们会提非常多的意见,这是提升他的参与度。包括我们的卫生间的设置,都是这些辣妈们提出的意见。当时在泉州有一个家长,她非常感兴趣,她说我能参与到这样一个项目当中来,我回去跟我的孩子讲,他兴奋得不得了。她当时提出男孩的卫生间应该是牛仔范的,女生的卫生间应该是公主范的,包括我们在里面做的营销的活动,包括一些促销的策略,我们都会跟家长沟通。包括在周六日、寒暑假的时候,我们聘请的这些志愿者都是家长来参与的,所以在这个过程当中,我们可以给他更多的VIP级别的权力和待遇,他就可以去做一些传播,跟我们之间形成非常深度的互动。其实非常简单,就叫做兜售参与度。

  第四个是让用户尖叫的服务。我们知道服务其实靠的是管理体系,我们经常讲这个服务非常好,我们有没有研究一下服务背后的管理模式是什么?比方说我们成长湾的服务为什么好?原因在于它后面有一个非常棒的激励制度,我们叫日绩效管理与模式。什么叫做日绩效?我们现在一般都是月度绩效,甚至是季度绩效、年度绩效,没有日绩效。我们的日绩效可以达到什么?我们每一个体验店的辅导老师当日营业结束的时候,他可以拿到当日的绩效的现金装到兜里。我有一套非常强大的信息化系统,整个信息化系统每小时推送一次,今天我的人流的排名、服务的排名,包括一些其它的排名,每小时推送。当推送的过程当中,这个时候辅导老师是有紧张感的,到这个结束的时候,我们会把今天的排名、本周的排名、本地的排名全部排出来,他会进行比较,而且当天会发这个人的绩效。这是靠一整套的信息化系统解决的。如果感兴趣的朋友有时间可以去我们的场馆看一看。我认为我们的项目是体验业态当中互联网化做得最好的一个项目。

  最后一句话,无互联网主义者死,这个话可能说得有点过,希望大家好好活着。谢谢。

  主持人:接下来,我们有请今天下午最后一位演讲嘉宾上台,他是:经济学博士、华创证券新产业趋势部总经理 杨现领先生。杨现领先生的演讲题目是:互联网如何重构商业逻辑。有请杨现领先生!

  杨现领:我讲的是互联网和商业的关系。我一直有一个观点,我始终认为,没有伟大的企业,只有伟大的时代,所以猪能飞有两个原因,第一个是风真的很大,第二个是猪长了翅膀。很多人自己飞得很爽,误以为自己长了翅膀,其实不是,只是风很大。这两年我们做互联网的,还有很多做实业的都会发现,资本市场的风很大,互联网的风也很大,所以我们融资很容易,一些创业企业动辄融资几百万,这是风很大。我们讨论今天这个主题,到底未来的风在哪里,商业跟互联网怎么结合?我的答案很简单,我觉得应该回到问题的起点,有两点:第一,人在做什么,是在工作还是在休闲。第二,人在哪里,在线上还是在线下。

  首先看第一个问题,我们做研究的,我们喜欢看数据,看到这个数据有没有感到非常吃惊?我们人的工作时间从多个国家来看是下降的,所以人未来的时间会越来越多,休闲时间变得非常的多,所以我们会有多的时间去吃喝玩乐。

  我们怎么样让大家玩得更爽、吃得更爽,这是我们企业家的作用,所以我们看好旅游、游戏、泛娱乐行业,我们的逻辑就在这里。

  无论是制造业还是服务行业,所有的时间都是在下降的。另外年工作小时也在下降。另外人会提前退休,这个事情在中国也会发生,在海外已经发生。我们看到很多国家55岁到65岁的老男人劳动参与率下降,提前退休,你又活得更长,请问你干什么?这是我们需要讨论的问题。

  在这种情况下,我们会看到,时间越来越多,它会摆脱任何周期的影响,在时间越来越多的情况下,即便经济再活动,我们也挡不了娱乐传媒行业前进的脚步,我们看到电影、电视的崛起,互联网媒体、移动互联网,即便经济萧条,从来没有阻挡过这个行业前进的步伐,所以这是我们想找的未来的产业趋势。比如说游戏行业,还有刚才我们讲的儿童体验、电影,都是这个概念中的一部分。

  这一张图是美国的图,在未来的消费结构里面,我们会看到商品消费的比重越来越低,服务消费的比重越来越高。我认为阿里的上市代表着商品的领域,消费和互联网的结合达到一个高潮,标准化的商品比重越来越下降,未来更大的一块是本地的服务,服务非标准化、本地化,这些东西决定了互联网未来切入的更大的战场在本地服务,这里面会产生非常多的阿里和京东。我们在座的企业家未来怎么做,真正在本地服务领域打开阿里之门,成为阿里,成为京东,这是我们的使命。面对这样大一个市场,我们不好好珍惜,将会是非常遗憾的。这是第一个故事。

  再看第二个故事,这是互联网的故事,我们看这个图,这个数据也是非常惊人的,我们会看到中国的互联网普及率46%,全球36%,美国80%。最重要的数据是中国的互联网人数已经远远超过美国,是美国的2倍。还有一个数据,2013年中国的移动互联网用户已经超出了PC端的用户,中国是一步到位的进入了移动互联网的时代。我们看携程的数据,它有50%多都是通过手机端完成的,所以这是一个新的时代,这么一个时代的来临对我们的本地服务的冲击是很大的。我拿着一个手机去找KTV、餐饮,看电影,这都是跟我们生活结合很紧密的。我们看网购的增长速度,为什么阿里的市值加起来大于百度+腾讯,为什么它们的差距越拉越大?原因是我们的增长速度是很快的。再看下面这个图,你认为未来大的机会在哪里?在家用电器领域已经产生了京东,在其它的标准化产品,我们可能产生阿里,但是我们在汽车、粮油等等,互联网公司已经进入这个战场,还有就是房地产的交易,还有中西药品,都是互联网要进入的领域。

  我们再看股票,这就是机会,代表了风向,亚马逊、沃尔玛、西尔斯、梅西百货,我们看看这些走向,一个公司的成长和没落真的不是因为我自己做得不好,西尔斯难道做得不好吗?梅西做得不好吗?不是,是因为时代变了。再看这个图,在线旅游公司和传统旅游公司的对比,这就是时代的逻辑,不可阻挡的脚步。还有全球领先的房地产在线服务公司与全球最大的经纪公司的对比,RLGY是美国最大的经纪公司,美国30%的房子都是它来卖的,我们可能没听说过RLGY,但是你一定听过21世纪,21世纪是它名下的6大加盟品牌之一,它卖了美国20%的房子,但是它的股价是平的,估值只有1倍,但是REA这家互联网在线服务公司,它的市值上涨了非常多。

  所以我刚才讲的就是两点,第一是人的时间分配,休闲越来越多,第二个,我们在线上的分配占比越来越多,两个趋势的叠加会带来商业逻辑的重塑。

  什么才是未来的商业逻辑?第一个是平台逻辑,我们可以称之为阿里的逻辑,第二个是闭环逻辑,或者叫O2O逻辑,我们可以把它称之为京东逻辑,在我们房屋领域可以称为前面是搜房的逻辑,后面是链家的逻辑。我们可以看看一个闭环怎么做,本质是什么?

  讲几个案例,第一个案例是阿里和京东。阿里的核心是通过淘宝集聚流量,它不用向百度支付任何的流量费用,它已经是仅次于百度最大的网络公司,2014年会超过百度,成为第一大。京东的人71%都是物流,阿里36%的人是做技术的,这是不同的基因。阿里的哲学是低佣金吸引流量,做大交易量,吸引更多的流量,通过广告变现,未来通过支付宝,通过金融来变现,这是它的逻辑,不是赚佣金的。大家讨论问题的时候,一定要按照这个逻辑去思考。我们经常讨论互联网,都讲酒吧模型,它典型的符合酒吧模型,你要想开个酒吧,就要吸引男人和女人过来,你要把这个平台做起来,男人的诉求永远是找女人,一定要找到最漂亮的女人,所以这个时候我就对女人免费,送礼物,女人过来之后,男人就会像苍蝇一样跟过来,这个时候就收费,卖红酒,这就是酒吧的逻辑。淘宝就是这样,我通过低佣金吸引商家,商家多了,买东西的人过来,销售得越来越多,卖得越来越多,然后这个平台就壮大,壮大之后它就具备了流量和变现的能力。ebay有19%的营销费用是要买广告的,但是阿里只有9%。阿里未来的方向是什么?我们看最后一个图,阿里是未来最大的娱乐公司、金融公司。我们看一下阿里的投资并购,看看它在做什么,这才是真正的玩家的做法。所以我们讨论商业地产,讨论互联网的时候,其实我们的视野太窄,这是真正的玩家,大手笔都是这样玩的。

  京东是什么样的呢?京东是一个非常苦逼的零售商,核心竞争力在于建仓储,所以京东是中国最大的仓储和物流公司,它的核心就是供应链效率无限的提升,我能够用更低的价格、更快的速度提供更好的商品,这是它的核心优势,所以它是一个零售企业。它的仓储、配送、物流人员占了绝大多数。这是公司的本质,一个是平台,一个是封闭的,无论你做什么,一定要找到自己的商业逻辑。这是第一个案例。

  第二个案例是搜房和链家。未来在房屋领域的玩家一定是这样的,通过提供房源信息,集聚买方和卖房,通过融资、支付、后续配套服务来赚钱,这就是链家或者搜房想的故事,好屋中国想的也是这个故事,大家都在这么想,谁能做成呢?所以这个时候大家要好好研究一下阿里和京东。

  主持人:感谢杨现领先生,今天下午的所有精彩演讲全部到此结束,我们接下来将进入今天下午的商业大讨论环节。商业地产成功的要素,除了“地段、地段、地段”还有什么?业态定位与运营管理在互联网新时代已经上升到了更重要的位置,而当体验成为所有人的共同选择时,创新就成为了关键。商业大讨论之三的主题就是:体验与创新业态的魔力。首先请主持嘉宾上台就坐,有请:新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷先生。接下来有请讨论嘉宾上台,他们是:中购联购物中心发展委员会主任郭增利先生;万达电影院线股份有限公司总经理曾茂军先生;恒亿集团董事局主席郭建平先生;摩提工房集团首席执行官汪志刚先生;香港盛大百货集团总经理黄立新先生;大白鲸世界文化发展(大连)有限公司副总经理吴顺茁先生。

  谢谢各位参与讨论的嘉宾,下面请欧阳捷先生开始主持今天第三场商业大讨论,讨论时间是35分钟。

  欧阳捷:大家好,非常有幸能够担当本次嘉宾对话的主持人,也非常感谢观点地产提供了这么一个很好的平台。

  我们这次的题目叫做“商业地产的体验与创新,业态的魔力”,这个题目其实我没想明白,到底是创新与体验的魔力,还是业态的魔力?在座的有品牌商家,也有开发商,还有行业中间的资深专家,所以我们来听听他们的观点。

  首先听听郭老师的看法,郭老师是行业中的资深专家,大名鼎鼎,我就不详细介绍了,认识他的人也很多,今天上午我在主题演讲环节曾经讲到过,商业地产在三四线城市是在跑马圈地的时代,但这个时代很快就要结束了。我首先抛第一个问题给郭老师,您认为购物中心未来是否存在过剩?或者还有增长空间?第二个问题,很多房企现在到海外去发展,包括新城控股现在也到了美国,但是我们到美国去,是不是看中海外的市场足够大?可能不是,我们更看中美国市场的体系比较成熟,技术比较先进,法律比较健全,金融比较发达。这个可以对我们未来带来很大的启迪和启示。欧美成熟市场走过的路可能就是我们未来要走的路。所以第二个问题,想请郭老师给我们谈谈,未来欧美市场在体验与创新方面能给我们带来什么样的启迪和借鉴。

  郭增利:其实这两个问题是有关联的,我把它合并到一起,主办方给出的题目是我们每个开发商都在思考的问题,但是我认为这个问题到目前为止还是可以逐渐延伸和延展、探索的。在中国,虽然体验式商业是一个大的热词,但是中国的商业陷入了体验式的误区。我把购物中心理解为一个好的厨师,其实我们要做出一个好的购物中心,你肯定要有好的主料,需要好的配料,还有什么样的调味品,这里面的配比非常严谨,也需要非常科学的。我们做体验式商业是不顾这个结构,我们看到儿童体验商业很热,我们把儿童体验加得很多,我们看到餐饮是体验,把餐饮做得很大。但是从人的消费去看,人对体验的关注恰恰不是对某一个点的关注,就像对一道菜,我不可能因为它是主菜,我就把这道菜定位为一个好的出品。所以从这个角度来看,中国的购物中心现在是有问题的,就是结构性的过剩,这种现象是客观存在的,并且好的出品的“菜品”比较低,这可能是新的体验式商业出现的误区。

  从欧阳老师问的,欧美市场的情况,其实很简单,就是服务,体验是什么?体验是对人内心的打动,你要有好的服务,会对他内心产生好的影响,你有好的影响之后,他会牢牢记住你这个商场,记住你这个品牌。现在看起来,吃一顿饭恐怕很难记住这个品牌,但是当这顿饭给他好的口感,甚至让她回味无穷,这样的体验才是深入人心的,所以我觉得体验的挖掘还有很多的工作,欧美在这方面做的是延伸的服务,而不是像我们一样天天喊着体验,但是更多的是把体验往业态方向转移。所以其实是一个误区。我想学习欧美,也结合实际,更多的恢复我们日常的精细化的运营,对顾客的服务,特别是对开发商而言,对租户的服务也是这样的。

  欧阳捷:非常感谢郭老师的分享。接下来是万达的曾总,曾总上午做了一个演讲,让我们感受到了万达的魅力和魄力。万达现在做了一个很有意思的事情叫全民电影,我理解这既是创新,可能也是体验,我想请曾总解析一下万达在全民电影上是如何创新的?另外它与移动互联网是否沾边?

  曾茂军:我觉得这个题目,讲体验,体验一定是未来购物中心的灵魂,讲到电影院,我们在电影院的经营方面,我们的使命就是要打造一切以观众的观影感受和观影价值为核心,其实讲的就是体验。再讲到刚才欧阳老师提到的全民电影项目,这个项目其实是黑龙江电视台引进了一个外国的原版的节目,大概是这样的事情,就是请一个非常知名的导演吴宇森做总导演,他会编一小段剧本,大概5到10分钟,编完以后让全国的观众做电影的接龙,我们当时听到这个故事之后觉得非常好,所以万达院线跟黑龙江电视台一起打造了这么一个比较好的模式,希望这样一个内容能够走进我们的电影院。一年下来,可能我们的观众围绕这个故事会有很多版本的续集,到了年底的时候,吴导就会带上章子怡这些知名的主创人员,按照他们从观众当中选择的比较理想的版本拍一部电影,这个过程中所有被选中的观众的编剧和导演,都会参加全民电影的培训。所以这其实讲的是一种体验。

  对万达院线来讲,我们如何利用好这个资源?我们就要优先从万达的会员里面选择一些对电影比较感兴趣的观众,让他们参与到电影的演出,参与到电影的编剧,参与到后期的创作当中,这就是我们区别于其他院线的一个本质。这是我讲的体验的第一个。其实核心的东西,现在所有的人压力都很大,我们要让观众感觉好,又要让大家体会到我们的所做的所有的事情是娱乐,现在有一个说法叫“无娱乐无营销”,我们现在的营销是围绕着娱乐展开的,这是我想讲的第一点。

  第二点,刚才欧阳老师问到电商对我们有什么样的影响,我们在前几年就知道,未来电商会成为一个趋势,如果说在你的业态里面你是做的体验式的消费,如果你利用好了电商,电商将会变成你的一个平台。比如今天的我们去坐航班的时候,我们一定是优先想到的是我要坐某一个航空公司的飞机,而不是想的我一定要坐携程的飞机,携程、艺龙,或者其它的一些订票的网站只是我的一个渠道而已。所以当你的线下的体验做到极致的时候,所有的娱乐,所有的频道都变成了你的工具。举个例子来讲,最近在我们的手机APP里面为了增加观众的互动性、娱乐性,我们开发了一个功能,叫“约会”功能,我们把一个电影里面的单位数的座位号只允许男士来买,偶数的座位让女士来买,这个座位我们会设定一个条件,限定了年龄段,我们整合了一个电商来参与,只需要花一块钱就可以了,剩下的钱由电商来买单,在全国有1208对单身男女结合了。未来我们这样的约会的功能,下一步要整合第三方的婚恋的网站,让他们来买单。只要你把体验做到了极致,从前端的接触到最终的消费,一切都围绕着他的需要来服务,这是我们需要做的。

  欧阳捷:接下来我们想听听郭总的分享,恒亿集团现在做的儿童业态,我理解儿童业态是继公务消费和女性消费之后的第三领域,是一个金矿,这是大家的一个共识。在这种情况下,恒亿集团打造了一个K12,我很好奇,为什么不叫K11?K12是K11的弟弟?其实我真正的问题是,你做儿童业态如何解决儿童的时间与你商业运营的时间的矛盾?这是第一个问题。第二个问题,刚才曾总讲到电影院可以作为一个约会的场所,郭总这边在做婚恋基地,在这个基地里边其实也跟曾总是有关联的,在婚纱摄影拍摄基地也做O2O,也做线上线下,你如何使全国60万对人在你的基地里逗留5个小时以上?你是如何用线上线下把它融合到你的基地里来的?这两个问题请郭总和大家分享一下。

  郭建平:我想调整一下,你刚才提的问题,我们等下还有专场活动。我想稍微跟开发商说一下,今天我们开了这么久的会,并没有替开发商解决问题。懂战略的人很多不是企业家,懂战略的人也不一定懂人性化,互联网是基于人性化的,今天听了一天,我估计大家还是懵的,所有人讲的都是1.0的版本,我们现在都研究到3.0了。所以刚才那个讲儿童的,他说不懂互联网的会死,我想告诉他,不懂O2O的也要死,他投得越多越惨,我的项目一落地,我是免费的,他还要收费100多块,他会死得很惨。而且我们不只研究一个产品,我们是通过地产的专业,以及人性化的考虑,最根本的问题是要了解人需要什么,你改变了什么。是这个社会在进步,在改变。当人均收入1000到3000美金的时候,人们解决的是摩托车和电视机的需求,3000到6000的时候,是解决住宅跟汽车的问题,当人均8000美金的时候,发生了很大的变化,人们对生活的要求不一样了,他需要环保、健康、体验等等。大家都理论的知道这些,谁落地呢?当微信出来的时候,改变了人们的生活方式,包括专业的商业地产还在做高大上,他会死得更惨,因为当微信出来的时候,是屌丝的时代。人家做高大上的都要关门了,都在转型了,他还在讲做高大上的东西,这样做下去会死得更惨。微信出来的时候我们就在研究下一轮的产业。我想告诉在座的企业家,我能够真正帮你们解决什么东西,综合体遇到了问题,见到我你就像见到救世主一样。现在每天不知道有多少人来找我,等一下4点半大家去听一下我们落地的东西,理论家和企业家说的是两回事。

  欧阳捷:我们今天谈的是体验与创新,业态的魔力,所以我们还是回到我们的主题上。接下来我们再把时间交给摩提工房,摩提工房发展速度很快,短短四年时间成为全国最大的甜品连锁加盟的企业集团之一,其实对于人类来讲,甜品并不是健康的,你们为什么会选择甜品这么一个业态去拓展?

  汪志刚:我们一直在做甜品行业,但是从这两年开始,我们在往休闲食品领域发展,因为我们也意识到,甜品在整个消费品行业还是市场份额太少了,虽然中国有大把的人,虽然有人可能会爱吃甜品。我不认为我们在做甜品行业,我认为我们是在做幸福的事业,甜蜜和幸福永远是捆在一起的。从这两年开始我们在走休闲食品的行业,我们把公司的愿景使命调整为,我们将来要成为领导中国休闲食品行业的领导者。公司做了很多调整,也在往这边走,去年我们收购了一个咸味食品品牌,包括最近在做一些研发,新创出了很多品牌。还有辣味的,原来都是适合江浙和南方人口味的,适合北方人口味的产品我们也在做。这是第一步。

  第二步说到我们和互联网的交织。我把今天的主题说一说,之前我们就谈了很多体验,其实在去年的论坛上我们就谈过体验,结合今天的主题,如果大家都在谈体验的时候,谁创新谁就占有先机。我们最近在做一些模式,原来我们都跟大家一样,抢红海,在负二楼,在一些密集度高,在小休闲、快时尚、小而美集中的地方去开店。现在不一样了,我们主动到一些大的商场去租四楼、五楼的区域,就要你的女装部,你的女装商铺租不出去,我们卖这些休闲食品,18到28岁的女性同胞是我们最主要的消费群。我们跟万达从去年就在接洽,接下来还会有更多的交流,我们也愿意跟院线交流,我们发现看电影的客人跟我们70%、80%的客户群是非常匹配的。

  再说互联网,原来我们认为是卖方市场,等着客人过来买。今天中午我们吃饭的时候讨论,中国的消费品行业,越便宜的东西,特别是餐饮和食品,消费者是没有忠诚度的。那我们怎么办?只有做更多的变化,比方说我现在送给你,把我们的产品送到你的办公楼里面,公司开会也好,或者说情侣之间打电话由我们送一份给他的女朋友。

  我们做第一家店的时候就做商场,到今天我们有接近快1000家店的时候,我们还是始终做商场。这是因为两点,第一点,中国大江南北的气候决定了街铺会造成我们损失一半的客流量,因为有下雨、下雪,有不好的天气。第二,我们做了很多调研,其实这个决策不是我们拍脑袋做的,我们发现街铺的客流量远远低于在商场的。去商场的人他不光有钱,他想花钱,他还有闲,我觉得我们台上的人都没闲,这是很可悲的事情。当那些商场里面的逛的人,特别是那些女同胞,她们是有闲的,我发现我们这些干休闲食品的人,我们需要的更多的不是有钱人,所以有时候我会发现,我跟一些男性的朋友讨论品牌,不知道这个品牌是什么,大多数的你们的太太都知道,因为她们是有闲的人,他们可以平时去逛街,可以周末去逛街。

  欧阳捷:刚才你提出一个问题我觉得挺好,现在我想再请教一下郭老师,刚才讲到了社区的捕捉率比较低,未来购物中心会不会有可能淘汰社区商业?

  郭增利:其实我觉得坚决不可能,中国的购物中心存在一个毛病,就是黏性不够,这是由我们的城市位置决定的,以前的项目都在城市比较好的中心,它做的都是超区域的购物中心,现在这类购物中心密度已经非常高了,社区购物中心有了非常大的机会。中国的购物中心平均光顾的频率是一个月两次,这两次产生的消费、营业额,对商家来说压力非常大。社区购物中心就是老百姓日常生活当中离不开的,所以他的消费频率会非常高。所以我反复说一个数据,如果一个优秀的购物中心城市规划合理,每天应该会有商圈的20%的人过来消费,每周应该有60%的商圈人口过来消费。所以大家一看咱们一个月两次和这样一个对购物中心消费频率的要求反差非常大。但是在社区的购物中心里面是可以做到的。而且休闲时间越来越增多,跟朋友、邻居聚会,他选择喝茶、吃甜点可能都是在社区,不可能开一个小时的车去到很远的地方去消费,这是开发商需要关注的。

  欧阳捷:接下来我们还有一位开发商,这是做百货的,他既是做百货,好像也做购物中心,来自香港盛大百货集团的黄立新先生。盛大百货集团宣称两到三年之内要做行业的领军企业,现在我们感受到百货被电商冲击得很厉害。第一个问题,你们是不是感受到百货的严冬了?你们有没有觉得风寒?另外一个,你们为什么还要坚守这个百货?是不是未来在县级区域也是你们百货布局的点?是被电商挤出去的,还是你们主动的选择?

  黄立新:电商对传统百货的冲击是比较大的,但对我们的商业来说,电商对我们的零售行业既是个危机,但是也是个机遇。为什么这么说呢?可能说双十一可能马云一下坐收500多亿,分了很多的销售额,从中也调动了消费者的积极性。如果我们把业态进行创新,对电商进行很好的经营,我觉得电商对我们的零售行业并不是一个破坏。而是把电商和实体商业融合在一起,电商对实体商业会有很大的促进。

  刚才主持人问我们为什么坚持做实体店。我们香港盛大百货是做实体店开始的,我们十几年坚持做实体店,我们对这方面有很深的心得,我们从前几年就发现消费者的购物方式有所改变,他不仅是传统的购物消费,他还是一种休闲的购物。看到这一点之后,我们前几年就对业态进行调整、创新,目前我们创新了两个新的业态,一个是香港盛大百货的儿童主题商城,这完全是一个体验式的商城,电商是没办法跟上的,因为在网络上你是没法体验的。第二是我们的集合店,这一块电商也是没法跟上的新的业态。如果把业态有机地调整好,有机地跟电商形成错位,我觉得这是最好的一个选择。当然我们进军二三线,是我们集团的发展方向的开始,而不是被电商挤走了。我感觉如果把电商有机利用起来,对零售行业并不是破坏,更重要的是一种促进。

  欧阳捷:说明黄总对百货的坚持还是很有韧性的,当然我想老百姓衣食住行总是离不开百货的,百货不论怎么被冲击,总还是有它的市场需求。最后我们来听听大白鲸吴总谈谈,大白鲸刚刚过了一岁的生日,布局了18家店,大白鲸扩张的速度非常快。我想请教吴总三个问题,第一,你这么快速成功复制的商业模式是什么?这个模式可不可以被复制?第二,北极熊能不能搬到广州来?你们如何解决温差的问题?第三,大白鲸的主题文化是什么?你们如何跟迪斯尼媲美?你们称之为蓝色迪斯尼,如何与它们媲美?

  吴顺茁:第一个问题,首先要感谢一个人,就是万达集团的王健林先生,就在上个月,王健林给虚火本就很旺的儿童业态又加了一把干柴,导致我最近的电话又接了很多。刚才主持人问到这么快速发展是怎么做到的,这跟我们的合作伙伴万达集团有很大的关系,在这里我就不给它做广告了,但是有些细节大家可能还是不太清楚。万达是目前在全国唯一一家他说什么时间开业就肯定开业的,它也是唯一在中国这个国家里头没用看日子,每个月都可以开业的。当然它自身也有很多问题,在这里我就不讲了。我们受益于跟它的合作,这个速度的问题,主要是跟它的合作带来的。

  欧阳捷:你们全部是跟他们合作吗?

  吴顺茁:我们前面18家店都是跟万达合作的,这是一个不太好复制的情况,这是我回答的第一个问题。

  第二个问题,关于北极熊的问题,这也是我日常需要回答的比较多的一个问题,刚才谈到创新的问题。这个没有问题,因为我们做的不仅仅是一个儿童乐园,我在很多地方都讲,我们不是做儿童乐园的。为什么这么说呢?我们做的是一条文化产业链,这一年中我接到300到500家商业项目的邀请,我们这个文化产业链还有溪水乐园和水族馆,包括大白鲸海洋动物能不能移植到我们这儿来,这些都可以移植,没有问题。现在科技的手段来讲,这些事情都可以办到,这是我回答的第二个问题。

  第三个问题,主持人问的这个问题非常核心,不回答觉得对不起大家,更对不起主持人,如果回答了,又涉及到商业机密。时间有限,我不多说,简单来讲,就这个时间来讲,儿童业态现在貌似非常火热,大家都把它当成了救世主,现在可以很确切地说,儿童业态根本就不是救世主,它能做到的是锦上添花,绝对做不到雪中送炭。虽然我们刚过完一周岁的生日,但是这个项目的筹划甚至启动过程,已经有五六年的时间。我们最早做的是一个文化产业链,儿童项目只是我们产业链最末端的体现形式,我们的上游做的是儿童文学,目前我们是国内最大的儿童文学奖项的承办者,国内比较好的、有名的,前10名到前20名的作家和我们都有关系,甚至都签约了,目前我们已经出了6个系列,32个版本的图书,大白鲸这个主题的已经出了4册,到明年年初会出第5册,以大白鲸为主线的儿童剧已经在北京上演,包括大白鲸的动画片在今年年底也将上影。儿童业态不单单是大家看到的它所体现出来的形式,其实它是一种文化。这个话讲得有点大,刚才郑总讲,不懂互联网可能就要死,在我看来有一部分人还会活。但是儿童业态的经营,如果没有的话,很难维系。刚才主持人提到这个问题,说和迪斯尼有什么区别,我们不是和它的区别,我们是以它为榜样。儿童业态也好,乐园也好,文化业态也好,如果没有文化是走不下去的。全世界只有两家走得最好,一个是迪斯尼,另一个是环球影城,因为他们有自己的品牌。

  欧阳捷:由于时间关系,我们已经听懂了你的想法和你的介绍了,在座的几位嘉宾,无论我们坚守传统的零售业态、百货业态,还是我们有创新业态在体验与创新方面,我们已经感受到业态的魔力了,也有行业专家为我们指点了,最后希望我们每位嘉宾用一句话阐述一下,在移动互联网上如何体现体验与创新?

  郭增利:希望各位开发商不要再做配菜工,要成为好的厨师,出品最好的菜品。

  曾茂军:追求极致的感觉是体验的终极目标。

  郭增利:改变自己,拥抱互联网。

  汪志刚:体验就是当开发商朋友一楼不再卖化妆品,而是都在做食品的时候,我觉得就有创新了。

  黄立新:专业人做专业事。

  吴顺茁:体验就是服务,做好服务就是做好体验。

  欧阳捷:非常感谢,我们从体验到创新,到文化,感谢各位嘉宾给我们带来的精彩分享,谢谢大家,也谢谢各位嘉宾

  主持人:谢谢欧阳捷先生的精彩主持,也谢谢各位嘉宾的精彩讨论,请各位回座,我们接下来开启今天最后一场商业大讨论。

  在消费需求逐渐成为经济增长新动力的时代,商业的发展蕴含着无限机会,怎样才能成为这样一个时代的主角?这需要更多的交流合作、更多的改变创新和更正确的道路选择。

  尊敬的各位来宾,商业大讨论之四的主题就是:消费“小时代”品牌价值与选择。首先请主持嘉宾上台就坐,他是:寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同先生。接下来有请讨论嘉宾上台,他们是:味千集团副总裁景志恩先生;天津希乐城企业管理有限公司副总裁谢军先生;喆啡酒店(铂涛酒店集团)投资副总裁莫步宁先生;广州桐梦投资有限公司董事总经理张有能先生;内蒙古西贝餐饮连锁有限责任公司全国开发总监王萍女士;新疆星凯房地产责任有限公司总经理雒银先生。

  现在把舞台交给韩世同先生,讨论时间是35分钟。

  韩世同:我们是最后一场,争取半个小时之内完成。消费“小时代”,我觉得可能一点也不小。由于传统的购物变成了体验,从这个角度它可能是小的,怎么以小见大,在座很多都是在做体验型的商业,包括投资,我也看了一下各位的资料,我觉得你们在这方面都做得比较靠前。我先请景总谈一谈,这里面好像也有两三个做餐饮业的,请您谈谈餐饮业怎么样在这个新时代下发展,原来你们都已经是一个传统的商业里面的主力军,怎么样更把它做强做大?怎么样在互联网的情况下,产生互联网的思维,把它做得更好?请你给我们谈谈你的经验、体会。

  景志恩:我今天来分享一下味千拉面的互联网的经验。其实餐饮只是商业里面的一个配套,确实是比较小的。我是2003年加入味千拉面,当时整个集团20家分店,到今年年底我们将达到670家分店,在整个中国来说,原来我们只想做一个拉面的生意,现在做下来这是一个比较大的品牌,我们现在定位的是世界拉面的品牌,不仅中国人喜欢,日本人喜欢,韩国人喜欢,法国人、德国人都喜欢,所以这个市场是非常大的。

  我想问一下在座的嘉宾,有没有7天之内都没有吃过饭的?肯定没有,除非你练了瑜伽。为什么呢?因为吃饭是一个维持生命最重要的事情,我们可以看到,在今天互联网的时代下,我们很多的商业地产其实都在加重餐饮的比例。我觉得这其实就是在找一个吃饭的事情。刚才我们的汪总也提到了,想把一楼都做成一个饮食的,或者是食品的业态,我觉得这样很危险,因为这样做就太传统了,如果每个商场都做传统的东西,很难再持续发展。我们跟万达在全国合作了40多个商场,在餐饮行业里面,我们在连锁系统里面排在前5位左右,我们还是比较强势的,跟万达谈我们要主入口,要比较好的位置,我们也拿了一些好的位置。但是我们发现万达其实在三楼的餐饮城,它成行成市之后,大家上去选择得多,只要你品牌能力强,你的品牌关注度好,你的东西做得好,顾客在这个选择过程中,还会找到他心仪的品牌,走一圈、走两圈,一定会走到你的品牌里面去享用你的产品。如果我们的房地产商今后都开发一楼来做饮食或者餐饮,我们也很害怕,因为真的只能吃个饭。应该是很多行业共同把这个商场做旺,这才是最好的,所以我们餐饮扮演好自己配套的角色,但是我们也希望在互联网的时代,我们的地产商,还有商业界的朋友能够多去思考,确实是互联网使商业部分的人流少了。购物的人少了,大家都来吃饭,大家都在想做O2O这些工作,我们公司也做,我们最好的O2O产品,比如说我有袋装的味千拉面的礼品包装,你在家里买了,我也可以给你寄过来,但是你没有到店铺体验的那种热汤、很好的环境的体验,所以它不能完全代替传统的到店面体验的商业的模式。所以我们也不应该过分的夸大互联网的功能,有的东西你还真的必须到现场去,给你实实在在的做一番,你的体验会完全不一样。

  今天很多地产商是越做越大,万达在全国做得确实是非常大的,我也跟万达的一些高层有联系。很多年前的王府井百货、百胜百货、巴黎春天都做得很大,都有二三十家的连锁经营的单体百货系统。这一两年因为公司发展的因素,希望我来抓一下开发的工作,我就具体的跟这些大的招商的总监有一些接触,其实大家也都在进行一个比较大的调整,原来他们应该算是蛮大的,有38家的百货体系,在万达没有出现之前,它还算是比较大的规模,现在大家都想调整多一些餐饮的比例在里面,因为零售受到挤压的空间非常大。其实我们味千拉面之前也很大,我曾经在深圳开过400多平方的,甚至600多平方的店铺也开过。这两年我们一直在缩小,缩小到120平方,150平方左右的店铺,但是我可以多一些,多就变大了。

  韩世同:谢谢景总,这个O2O我们不能把它看成可以替代一切的,总不能在网上吃拉面,还得下到实体店,当然你们也可以通过O2O的平台把拉面送到客户家里去,这个思路、想法都非常好。

  下面请谢总讲讲希乐城的经验和体会,尤其是在体验型的时代下,我们是怎么样运用你这种思路?

  谢军:现在几乎每个商业都在谈无体验不欢,原来我们的主力店是商超、百货、冰场,突然之间我们的儿童体验也变成了主力店,成为了商业地产开发商追捧的板块。对于儿童业态来讲,我谈一下我的认识。

  第一,这种业态需要更长久的耐心和毅力去做。第二,儿童业态不是一个暴力行业,如果有人认为儿童行业多盈利,这种更需要把它做成一个长久的事业,对于我们希乐城来讲,结合体验、结合互联网的板块,我们所做的是什么呢?把我们目前开的5家店(天津、台州、聊城、长沙、南京),以及明年要开的5家店加起来,加上我们的互联网,把我们的会员体系做好,做好我们的体验、服务,这是非常重要的。另外一个,就是把我们的会员从我们场馆前期,到入园产生的一些变化,到他的生日统一做成希乐包的模式,做一系列的服务。儿童游乐这个行业需要有更多的时间和耐心,专注做好本质工作,做好服务。

  韩世同:谢总讲得非常好,还是要有耐心,长期的靠时间去打造儿童方面经营的项目。

  接下来是莫总,莫总是喆啡酒店集团的,我见过你们香港的老总,我了解到你们是7天的同一个投资商,你们要做四星级的收费,提供五星级的服务,他把五星级配套多余的都不要,就要房间的这个部分,同样的他就可以按四星级收费,做五星级的服务。但是目前我没有看到有几个你们的店,请你谈谈你们在这方面的设想。因为他说的这个故事很好听,我享受了五星级待遇,我可能不需要打网球,不需要游泳,不需要健身,我就把房间的服务、饮食这两样做好了,我觉得应该是现在很多人比较厌倦了低层次的连锁经营店,又对高的五星级酒店又觉得太过奢侈了,有的时候可能还不给报销,可能这种四星是一种非常好的选择。所以请你谈谈你们怎么做的,也结合互联网来谈一谈。

  莫步宁:我觉得酒店业对于体验消费来说是更直接一点的,在说酒店业和O2O之间的关系之前,我想先说一点题外话。喆啡隶属于铂涛酒店集团,它是去年刚刚成立的,一成立之后就把在纽交所上市的7天酒店集团回购了,同步推出了高、中、低不同档次的品牌,现在已经拥有11个子品牌,铂涛集团在世界的排名是前10位,未来我们的目标是进入前5名。

  酒店行业在原来我们传统的想法中就是一星到五星,按星级来排列,这是原来传统的做法。经过这几年的验证,我们会把酒店打散,从原来最传统的一到五星,现在的玩法是高端的五星级酒店,或者五星级以上的奢华酒店,低端的有国内非常成熟的经济型连锁酒店。未来3到5年一个空前发展的酒店行业就是中端的精品商务酒店,其实以前也有很多中端的商务酒店存在,大多是单体的酒店形式,包括涵盖了原来的三星、四星酒店。但是那些酒店,可能各位年轻的时候住过,长的模样都基本上一样,都是千篇一律,未来中端酒店的玩法肯定完全不一样,就像我穿衣服,有人喜欢西服,有人喜欢夹克,有人喜欢T恤。喆啡酒店就是有这样一个理念的酒店,我们的酒店是咖啡和酒店的综合体。我们把酒店打造成两部分,一个是酒店的睡觉空间,第二部分是酒店的社交空间,我们把酒店的大堂会做成像咖啡厅一样的社交功能非常强大的地方,这种产品在中国是首创,在全世界也是首屈一指。这个产品在去年年底才推出来,现在在广州还没有店开业,我们推出来截止到上个月已经有50家店在筹建,已开业的已经有5家,广州的店预计到2015年月左右开业,大家可以在我们的官方网站上看到信息。

  说一下酒店触网的问题,酒店从原来的电话预定,经过这十几年的发展,完全已经颠覆了整个业态,基于互联网的状态,酒店业从预定渠道来说,我们旗下的7天连锁酒店是最有力的竞争,7天从它成立的那天就用互联网的思维来做整个连锁酒店,包括我们内部的管理,还有我们的客人预定。举个例子,有10个入住7天连锁酒店的人,有8个是通过互联网预定,这个比例很高。我们再从成本角度去看,原来一个酒店入住客人的预定成本,通过400电话的成本大概是4块钱一个访问,用了互联网来预定之后,可以降到1毛到1毛5。另外从消费者的角度来看,随着互联网的发展,原来是PC互联网,现在是移动互联网,我们现在监测到,比如说铂涛酒店集团旗下的酒店,通过互联网预定的比例已经超过50%,10个人住酒店,有5个人会通过手机、移动互联网来预定,包括铂涛的官方网站等等。这就是酒店跟互联网非常密切的联系。

  另外从消费者体验来说,因为酒店你是要去用过你才有感觉的,你没住过,你是说不出感受的。从体验的角度来说有两个很深的含义,第一点就是非常简单的,你住完酒店之后,你觉得它好还是不好,在网站做一些点评,还有专门的社交板块做分享。但是另外一点基于互联网业态,我更多的说不是竞争,而是在合作共赢,基于互联网的业态和分享的业态,结合酒店的一个新的利益突破点,也就是新的商业模式,未来酒店会成为有点像苹果体验店、苏宁、国美的体验店一样,酒店就是一个酒店所有产品的体验中心。再通俗一点讲,未来酒店会成为一个卖场,你住完酒店以后,酒店里面的所有东西都是可售卖的产品,只要你一扫二维码,你就可以把那个产品买走,直接在网上付费,然后给你送到家去,这是酒店以后房间最大利益的一个增长点。

  韩世同:莫总给我们介绍了很多新型的酒店的理念,未来都可以把酒店变成卖场,我在想什么时候可以让住酒店不用自己买单,这个可能是更大的突破。

  下一位是张总,我原来以为你们是单纯的投资公司,但是我看你们是经营一些儿童的产品,好像是星期八小镇之类的,请你来介绍介绍,尤其是你们有怎样的互联网思维的理念。

  张有能:我们产品也做,投资也做,就像今天一样,我们听了很多同行、朋友在谈项目,在谈产品,但是好像很多的朋友都很少谈到一个字,就是钱。可能是中国人比较含蓄。做任何的投资,做任何的产品,其最终的目的还是要赚钱。不管你是做高大上也好,还是做屌丝也好,所有的行为和投资不赚钱的都是耍流氓。所以在这个情况下,我想跟大家分享一下,作为一个投资者,作为一个发展商,一个业主,大家的需要是什么?对于发展商来说,它无非就是两样东西,一个就是人流,第二个是租金。而作为投资者来说,他投资一个项目上去,他就想赚钱。所有不能在市场上求生存,不能在市场上逐利的行为,都是没有办法生存的,都是不能长久的,不管是单是投资方一家赢,或者业主方一家赢,肯定都不是赢家,只有双方的共赢才是赢家。而对于我们的产品和对于品牌的选择,我觉得无非就是一样东西。第一是你的产品研发,你有没有创新,有没有核心的产品,第二是你的运营服务能不能跟得上,第三是你的市场营销。只有这三样东西,你才能在这个市场上生存,没有这三样东西,你对你的品牌是模糊的。

  韩世同:张总刚刚讲到我们做生意的一个真谛,就是必须要赚钱。下一位是西贝餐饮的王总,我看了你的简历,你是转战南北,在很多著名的品牌企业都工作过,你给我们介绍一下你在这方面的体会和经验,以及你们在这个消费的时代的一些想法和感受。

  王萍:感谢韩总。正好借着您的话题,我现在是服务于西贝。西贝是一家有26年历史的餐饮企业,从内蒙古临河为我们的发源地,然后走向了全国各地。现在主打的有四个品牌,一个是西贝莜面村、西贝海鲜会、锅锅,还有九十九顶毡房。下面还有一个西贝美食学校,现在在社会上比较活跃的品牌就是西贝又莜面村,我们从西贝莜面村转到西贝西北菜,然后又转到西贝莜面村,还是聚焦在我们特色的攸面为主。在莜面村这一块,在2013年代表中国美食走向联合国,被联合国秘书长潘基文接见,把中国手工搓攸面的工艺传到美国,当时也是非常轰动。本身攸面就是既健康又营养的产品,但是在内蒙古那边已经没有手工搓攸面了,销声匿迹了,我们把手工搓攸面的工艺传到各个门店,供消费者享用。西贝在这方面起到了把中国传统的手工艺的文化跟现代的一些餐饮相结合,传承到门店,使消费者得到了美食的品鉴。如果不是西贝把这个传承出来,大家就很难吃到这么好的美味。像《舌尖上的中国2》播出了那个老爷爷做的西北的空心挂面,觉得它可以和西贝结合,后来我们西贝600万买断,把这个手工艺进行传承,起到了社会责任的作用。

  西贝现在分四各大区:西北、华东、华北、华南区,到年底会发展到78家门店,未来三年要快速发展,计划明年发展50家,后年发展70家门店,大后年发展100家。西贝莜面村的模式已经定形了,现在有一个新模式,在华南区现在还没有这个新模式的店,这个新模式在北京、上海已经有了,从明年开始,新模式也会进入华南市场。这是什么模式呢?大家最早了解到的西贝莜面村是大店,从1000平米到3000平米不等,这是设计得比较有风俗的窑洞式的,现在这种店面基本上不再拓展了。之后有二代店,就是进入商场的这种1000平米左右的店。现在我说的新模式的店面就是小而美的店,它的店面面积在400平米左右,店面的形式就是我们没有后厨操作,都是明厨、明档操作,消费者可以直接看到做的每一道菜品。这一块是透明的,让大家吃得放心,现在在北京、上海也是非常轰动的,我们也希望在明年进入华南市场,这是我们的新模式的店。

  韩世同:下面请雒总谈谈,你们从房地产开发商的角度来看看您的看法。

  雒银:尊敬的各位来宾大家好,我来自遥远而且神秘美丽的新疆,一提新疆大家觉得很神秘,又很向往,同时也很担心,其实新疆近30年的改革开放已经取得了非常大的成就,我们从住宅转向做商业,今天给我们的主题是“品牌的选择”,在这个问题上,我们当时是选择了红星美凯龙主力店作为我们项目的引擎,这个主力店给我们带来的利处是品牌的影响力和扩张力非常强。在新疆这样一个商业模式处女地的地方起到了轰动的效应,无论是项目的建设,还是开盘、销售都取得了非常好的业绩,一天的销售额进账1.6个亿,所以在西北这样一个偏远落后的地方取得这样的成绩,这是非常不错的,这里面非常重要的就是和品牌联手。

  今天很多企业家谈了企业的战略、战术的问题,我想谈谈机会,很多人在东部和中部有布局,但是在新疆很少看到今天名单上的这些大企业进入,其实新疆这2400多万的人口,他对商业的服务需求是非常强烈的。我们当地100万人口的城市,我自己每到周末,包括我周围的很多人的小孩都没地方去。新疆的这样一个地方,它对商业的营销模式,包括对服务,他的需求是很旺盛的。包括像味千拉面、真功夫等等很多优质企业都是新疆很缺的。但是新疆人又很有钱,我们那个地方是一个石油新城,它的产业工人大概有几十万,这些人不可能每天坐飞机到内地来消费,从我们那里到广州坐飞机要4个半小时,路途遥远,他必须要在当地进行消费,吃喝玩乐这个主题是不能变的,这个市场的需求极其庞大,而我们东部和中部的很多优质的企业又不愿意去新疆,所以我觉得新疆这块地真的是不毛之地,我这次过来也是怀着很强烈的招商的意愿,希望能够和中部、东部的优质企业进行强强联合,希望大家迈开脚步,走向那神秘而美好的地方

  韩世同:我有一个同学就是广东省新疆商会的会长,我可以给你引见一下。雒总讲得很好,一个要选商机,一个是选品牌。我们也是老传统,一人一句话做个总结。

  景志恩:小而精,有特色,面条也可以做出金条一样的价值。

  谢军:希乐城是充满希望、快乐的城市,我们是服务活孩子,您的购物中心就安顿好家长。