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  时间:2016年3月22日

  地点:广州白天鹅宾馆西区·四楼白天鹅宴会厅

  主持人:尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们:大家早上好!欢迎来到2016观点年度论坛暨华誉景观2015中国房地产卓越100榜发布现场。每一年,我们都相聚于此,探讨中国房地产行业形势与发展。同时,一起见证中国房地产卓越100榜的荣耀盛典。中国房地产市场在2015迎来了极具创造性的一年,这一年在国家经济的下行阵痛中,从行业政策、市场大环境乃至游戏规则都在发生了根本的变化。面对新形势下的“供给新节奏”,在这场房地产博弈中,最明确的“去库存”信号已经给出,但行业转型的诸多尝试仍未清晰,洗尽铅华之后如何回归本初?直面地产发展之路,让我们一同在这个行业的大平台上与众多睿智远见之士共同切磋交流寻找终极答案,这也将是2016观点年度论坛的意义所在。

  与此同时,我们会继续第八年评选与发布“中国房地产卓越100榜”,表彰在过去一年卓越、杰出与非凡,并付出了100分努力的房地产及相关产业链企业群体。

  最后,我代表本次论坛主办方观点地产新媒体,联合主办方搜狐焦点、华夏时报,合作伙伴威海双岛湾科技城、华誉景观、莱蒙国际、好屋、合富辉煌、欧派集团、深讯数据以及5100西藏冰川矿泉水等,欢迎各位朋友的到来!

  下面,我们将介绍今天出席论坛的嘉宾和朋友,他们是:

  中国房地产业协会原副会长 朱中一先生

  著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任 陈淮先生

  广东省房地产行业协会会长 蔡穗声先生

  保利地产副总经理兼东南片区董事长 余英先生

  彩生活服务集团有限公司执行董事兼首席执行官 唐学斌先生

  世联行首席技术官 黎振伟先生

  阳光城集团副总裁 饶俊先生

  绿城房地产集团品牌管理部负责人 刘仲晖女士

  深圳美佳华实业有限公司董事长 洪小佳先生

  深圳花样年商业管理有限公司总经理 邱志东先生

  智安天使科技(中国)有限公司创始人董事长 杨忠先生

  太古汇(广州)发展有限公司总经理隋颂伟先生

  福晟集团董事、常务副总裁 何建华先生

  侨鑫地产副总裁 张学凤女士

  观澜湖地产营销中心总经理 洪刚先生

  北京首都开发股份有限公司 董事会主任郝远征先生

  天房集团天港建设开发有限公司副总经理毛峰女士

  新城控股集团股份有限公司 助理总经理魏巍先生

  五矿地产华南区总经理 戴鹏宇先生

  东莞天安数码城有限公司董事总经理 余安定先生

  海亮地产控股集团有限公司 营销管理中心总经理 谢明先生

  中锐地产集团常务副总裁兼事业部总经理 贡明先生

  中国金茂广州公司 营销总经理剪艳萍女士

  江苏宏图高科房地产开发有限公司 常务副总经理任琳女士

  好屋CEO 陈兴女士

  合富辉煌房地产经济研究院院长 龙斌先生

  中原好房子网络科技有限公司CEO 倪晓波先生

  广东中原地产项目部总经理 黄韬先生

  欧派家居集团股份有限公司 总经理牛岗先生

  广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理 张明燕女士

  深圳市深讯数据科技股份有限公司 总裁陆迅先生

  搜狐焦点广州总经理 袁希先生

  观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人 陈诗涛女士

  让我们再次以热烈的掌声欢迎以上来宾朋友们的到来。

  另外,本次论坛还获得众多全国暨华南实力房地产企业的参与,我代表主办方再一次感谢所有嘉宾,以及参与、支持2016观点年度论坛的朋友们。

  接下来进入论坛开幕致辞环节,本环节每位嘉宾的致辞时间为3分钟。

  有请第一位致辞嘉宾上台,他是广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生,掌声有请。

  蔡穗声:各位来宾、各位朋友、女士们、先生们,大家上午好!

  今年房地产的主调是去库存,国家出台了很多政策,有很多优惠的措施,中央政府到地方政府都在花大力气,我们相信去库存今年一定有好的效果。但去库存的深层次的含义,我们认为还是供给侧改革,关系到企业去库存之后怎么办,如何投资,下一步的路怎么走,这就牵涉到一个去库存的深层次的问题,也是我们大家所关心的,中国房地产业往哪发展的问题。我在这里首先提出的是政府的改革,大家都很清楚,现在房地产的发展已经不可能为中国地方政府的财政收入提供过往那么丰厚的盛宴。去年,中国土地出让金占地方政府财税总收入的28%,比上一个年度下降了8个百分点,最高峰是2010年,占40%,相比那年下降了12个百分点。今后总的趋势看,恐怕不可能回复到以往的盛况。

  企业面临着转型升级,有的企业家说,尤其是中小房企说,不转型是死路一条,转型是一条死路,都是死,不同死法。不转型,死得很难看,转型可能是优雅地死去。

  出路在哪里?出路还是在改革,在创新,但是创新需要制度的支持,这个制度就包括了我们的法律环境、政府的行政管理体制、政策的提供,以及金融、税收等等。比如说广东省房地产行业协会三年前就在倡导养老地产,有专业委员会,这两三年做了很多的活动,有国内讨论,国外参观等等。但实际上真正落地的项目不多这里涉及到很多政策环境、金融税收的配合的问题,当然我很高兴今天上午来的时候,在路上听到一个广播,中央在对养老方面有金融上新的措施,我们希望在这方面整个制度的改变、体制的改革、政府行政管理机制的改变,尤其是建立一个廉洁的、高效的政府,会给房地产的转型升级带来很好的生机。

  最后,我们很期待着下面各位专家、各位地产界的大佬们在供给侧改革方面有更好的建议给我们,有更多的新的思想亮点,我们期待着,祝大会圆满成功。

  主持人:谢谢蔡先生的精彩致辞,接下来有请下一位致辞嘉宾,搜狐焦点广州总经理袁希先生,掌声有请。

  袁希:女士们、先生们、各位来宾、各位领导,大家早上好!我代表媒体做一个简单的致辞。其实在座的嘉宾和房地产从业人员都知道,我们国家对房地产的调控是从2003年开始,一直持续到2008年,美国的次贷危机爆发以后,突然从调控变为了提振。提振以后又出现了房地产的暴涨。从目前的情况来看,经济下滑越来越严重,又重新拿出来提振。其实在2010年出这个限购措施的时候,各位专家和从业人员都对这个限购政策有一个很大的顾虑,从目前的情况来看,虽然今年提出了去库存,但是北、上、广、深的限购政策仍然没有取消,从这个角度来看,可以看得出来,我们国家的政策从一刀切开始向分不同地区情况的特色进行转化。作为广州来说,今天我们这个会议是在广州举办,从广州地区来讲,从去年开始就有人提出,广州是不是可以根据广州的具体情况,做一些细化的限购政策的调整,就在上个月,有一些区域的税收政策也出台,当然是一些短命的政策,出来一天以后就终止执行了,但是看得出来,各个地方对于政策的理解以及希望做的调整是非常有市场需求的。从市场的需求来看,我们希望政府能够把市场交给市场,政府做好自己应该做的就可以了。用一句话说,尘归尘、土归土,上帝的归上帝,管好自己的事情,我们希望不要把房地产政策捆绑到整个经济的发展过程当中去,应该根据一线、二线、三线不同的情况,制定不同的政策。另外,作为一个服务于广大购房者和网友的平台,我们也希望通过自己的努力,能够为广大的网友提供更好的服务,让每一个有置业需求的人买到自己心仪的房子。

  再次祝大会圆满成功,谢谢大家。

  主持人:非常感谢袁先生的致辞,接下来掌声有请最后一位致辞嘉宾,观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士。

  陈诗涛:尊敬的各位来宾早上好!3月的广州细雨绵绵,昨天晚上下了一场暴雨,昨天很多飞广州的航班都取消了,有三四十家房企的代表还没有赶到广州,还有一些嘉宾转机武汉、南宁过来,我感到很抱歉,也很周折,就像现在的房地产一样,真的是波澜起伏,前面两位嘉宾都提到了去库存,现在连农民兄弟都用上了。一些城市在限购,一些城市在放开,跨区域的政策适应性还要比较大,五矿刚刚并购了中冶,中信的地产部分并到了中海,这边在去库存,但是大型的国有企业未来是垄断式的,越来越强,中小企业未来的变局会怎么样?

  我们看到前段时间的人机大战,当时使我们想到,国内的科技公司大家想的都是烧钱,抢外卖的份额,但是谷歌给大家风险的是阿尔法狗,我们国内的科技公司是不是没有科技情怀?我们曾经觉得互联网的人机时代是那么的遥远,但是我们现在感觉到离我们其实很近,一个科技公司的科技情怀足以改变我们的未来,而在过去的20多年,我们一直认为房地产公司的含金量是极低的,一个拆、一个建,两个字在20多年给房地产行业巨大的利润,是因为刚性的需求带来的,未来是不是这个含金量?或者我们认为是否应该转变这个观点?未来中国的房企究竟应该怎么样被定义?

  今天这个话题我把它交给在座的各位嘉宾,你们来给我们讲一讲,2016中国的房企究竟应该怎么走,未来的房企面对包括谷歌在内的全球的含金量极高的科技公司,我们房企未来的含金量在哪里?谢谢大家,预祝论坛圆满成功。

  主持人:非常感谢陈女士的精彩致辞。

  尊敬的各位来宾,大会致辞环节到此全部结束,接下来将进入2016观点年度论坛的正式环节。

  2016年,去库存已经上升到全行业的高度,中国房地产注定既迎来艰难又看到希望。在刺激政策的连番出台大环境下,行业应该重新端正改革思路,迎难而上。

  尊敬的各位来宾,2016观点年度论坛的大会主题是“供给新节奏”,今天上午的主题是“改革:去库存的行业思路”。

  下面将进行的是今天上午的演讲环节,我们很荣幸地邀请到朱中一先生为大会做开幕致辞及主旨演讲,掌声有请中国房地产业协会原副会长朱中一先生。

  朱中一:房地产界的各位同仁,新闻界的各位朋友,大家上午好!很高兴应邀前来参加2016观点年度论坛,根据主办方的要求,我就今年房地产市场走势谈几点看法。

  我觉得本次论坛选择的时间点很好,就是在两会以后,而这次两会有两个显著的特点,一个特点是政务公开,包括有关的部长在部长通告上面都回答了问题,住建部的部长,以及发改委、财政部的领导还专门搞了一个新闻发布会,所以观点非常透明。另一个特点就是讨论了“十三五”规划。“十三五”规划内容非常全面,就我们关心的问题,你们只要仔细看,里面都可以找到答案,所以我想这是咱们这次开会的时间点比较好的原因。

  我想结合自己的学习体会,就当前的房地产市场谈几点看法,补充谈一点认识,因为我刚才讲了,一些核心的观点,领导们都讲得非常透了,关键是究竟具体怎么看,我想从三个方面来谈。

  第一,今年的房地产市场就全国来说总体上会好于去年。就当前的房地产市场,住建部的陈部长在3月5号和3月15号讲了当前市场的三个特点,一个是销售企稳回升,第二是分化严重,第三是库存严重,这三个观点我是完全赞同的。就数据来讲,国家统计局发布了1—2月份全国商品房的销售面积、销售额,同比增长分别是28.2%和43.6%。在销售额的带动下,全国的房屋新开工面积、竣工面积也改变了去年全年分别同比下降14%、6.9%的情况,分别同比增长了13.7%和28.9%。房地产企业土地购置面积同比下降幅度也在收窄,土地的成交价格也由去年的同比下降23.9%转为了同比增长0.9%。房地产开发投资的增幅也改变了两年持续下降的局面,由去年全年的同比增长1%回升到了3%。从这些数据可以看到,市场已经开始复苏了,或者说复苏的时间点比我们的预想要早。但是同时我也在想,这个复苏的劲头是不是市场就进入拐点了,或者说咱们的投资就开始增长了?我觉得还需要观察一段时间。因为三四线城市的去库存压力仍然很大,一二线城市,包括发展比较快的一线和部分二线城市,现在政策上可能在有所调整,尤其是房价上涨以后,政策上有所调整。所以这两个还是在变动的过程当中。

  但是就全国来说,三四线城市尽管去库存有点难度,特别是人口净流出的城市,你要它的销售量回升更难。但是总的来说,三四线城市在强大的去库存的动力下,市场总体会好。其它的城市,一线特别热的城市或二线特别热的城市,它可能要降温,但是这个降温主要是价格上降温,我觉得销售的量可能也不一定能降,其它的二线城市,我觉得它的销售量是会上来的,所以总体判断市场会好一些。

  至于投资,我刚才讲到了,尽管1—2月份有一点上升,但是可能它还会有小幅的波动时期,但总的来说它会逐步的趋稳。当然这个趋稳也不会回到像以往那样的两位数增长的情况,它可能是一位数的增长,但是个别城市有两位数的增长也是没问题的。所以我是这样总体判断今年的市场总体好于去年。

  第二,在分类指导、因地施策的调控思想的指导下,今年的市场是能够平稳运行的。2014年以来,市场的地区性差异越来越明显,尤其是到了今年的1、2月份,一线城市和部分二线城市在销售量上升的同时,价格也在上升,三四线城市和部分的二线城市销售不畅,库存增加、房价下降。这毫无疑问给调控带来了困难。因此,分类指导,因城施策,强化地方政府的主体责任,自然而然成了今年调控的主基调。针对深圳、上海、北京等一线城市和部分二线城市房价快速上涨的情况,住建部部长在3月5号和3月15号的会上都提出了进一步加强调控的五项措施,这里就包括了要严格限购政策和税收金融政策,增加土地供应,增加中小套型商品房和保障房的供应,打击各种违法违规行为,政府要主动引导舆论等5项措施,其他的有关部门领导也都发出了同样的声音。地方政府,特别是像深圳、上海、北京的领导,在会上也都发出了声音,要进一步采取稳定房价的措施。所以我觉得在中央政府、地方政府的共同努力下,稳定房价总是能够取得一定的成绩。

  房地产的高库存确实是当前影响经济社会发展的一个重要问题,今年2月末,全国待售商品房的面积由去年的7.18亿平方米,上升到7.39亿平方米,比去年年底又增加了2077万平方米比去年同期增加了15.7%,所以必须要采取所谓。

  咱们的高库存是前些年一些地方不良开发的结果,是一些地方对土地财政和房地产过度依赖的结果,还有一些地方将城镇化变成了造城运动,还有一些城市经济转型发展滞后,内生动力不足,人居环境配套不足,人口的聚集能力不足和居民的致富能力不足密切相关。解决这些问题确实难度很大,它是一个系统工程,但是我觉得必须要先易后难、统筹谋划、稳步解决。住建部从去年就提出来了,有些容易解决的问题,比如说已经批出去的土地还没有开发的,可以转型用于旅游地产、养老地产和新兴产业的用地,在棚户区改造当中逐步提高货币化的安置比例,另外调整保障房的实现方式,推进公租房的货币化、公租房的还原,以盘活存量为主,这些各地正在做,这是相对好办的问题。我觉得比较难的问题,同时也是消化存量房最大的潜力,就是怎么样激发农业转移人口在城里头的购房和租房,我认为这个问题最难。坦率来说,两年以前,我在给全国人大财经委的副主任汇报的时候,我也谈了一个观点,就是要促进房地产和城镇化的协调发展问题,我说实际要解决的问题就是怎么样解决好两亿农业转移人口在住房上的两个老鼠洞问题。所谓两个老鼠洞,就是那2亿转移人口在农村有房,但是他可能自己没有住,可能老鼠进进出出,但是他在城市里头,他也买不起房,租不起房,他住在地下室,住在工棚,也是老鼠跑来跑去。这个问题当然是个系统工程,现在人口的流向和城镇化的方针问题,但是还涉及到土地制度的改革等等一系列的问题。所以我觉得核心一条就是这个问题。现在在“十三五”规划里头讲了很多的措施,包括财政的支持政策、土地的挂钩政策、宅基地的改造政策等等,我想随着这些政策的逐步落地,解决这些地方的库存还是有希望的。所以我说多数的三四线城市库存消化还是有希望的。当然,人口净流出的城市可能难度大一点。

  第三,建议将推进供给侧改革理念认真地指导政府和企业的工作。推进供给侧改革确实是一个很好的题目,在房地产行业我是特别主张推进供给侧改革。房地产就供给侧改革来说,一个很大的主导部分是政府,房地产开发的规模,开发的数量,它的源头是土地供应的总量,土地的区位、土地的价格,这个是政府在主导的。另外,我们要开发多少,当然它是有市场因素,但是政府如果规划好了,可能就减少盲目性,为什么三四线城市的库存量那么大?就是因为我们过度地依赖了土地财政,过度地依赖了房地产。所以我觉得在消化存量上,以后怎么样促进房地产行业的健康发展,就是我们以后要进一步的研究供给侧改革。作为企业来说,怎么样通过供给侧的改革更加理性地分析市场,怎么样通过供给侧的改革来提高我们供给产品的质量和效益,当然里面还有一个业态问题,包括养老地产、旅游地产,这都是政府提倡的,我们在这方面去钻研钻研。当然我们还可以通过开发来扩大对外市场等等,我认为把这些问题解决了,我们的市场就能健康发展了。

  主持人:请朱先生留步,请朱先生接下来参与到我们的形势辩论环节。这是房地产从来都没有过的时代,一二线热门的市场与三四线城市的分化桎梏着去库存的有效铺开,因城施策基调鲜明,加杠杆已经成为忧患,供给侧改革应该如何推动房地产供求两端的走进新节奏呢?本次形势辩论的主题是:杠杆是与非,分化时代如何问计供给侧。首先有请主持嘉宾上台就坐,他是:合富辉煌房地产经济研究院院长 龙斌先生

  接下来有请参与讨论的嘉宾上台。他们是:中国房地产业协会原副会长 朱中一先生;著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任 陈淮先生;保利地产副总经理兼东南片区董事长 余英先生;掌声有请以上四位嘉宾。

  本次观点年度形势辩论环节的时间为30分钟,接下来请主持嘉宾龙斌先生开始发言。

  龙斌:非常高兴能跟三位中国最有影响力的房地产的专家和开发上的大佬一起讨论这个问题。刚才也听到朱会长讲到今年的三个判断,特别是他提到去库存这个问题是一个系统性的工程,涉及到方方面面的问题,确实去库存应该说给行业也带来了很多机会。去年讨论房地产的问题的时候,大家还担心这个市场,但是经过了一年,确实这个市场发生了很大的变化,从各个方面,从企业都可以看到这样的情况,好像现在对市场的信心增强了很多。我想再请教一下朱会长,您刚才也提到,房地产业已经分化了,一线比较热,房价都有上升,在这样的情况下,大家还会担心,我们的政策会不会有一些反复,会不会重新回到调控过去的那种老路上去?我想大家都会关心这个或许会给市场带来不利的影响。另外一个是去杠杆的问题,这也是大家关注的问题,央行的行长也说,房贷这一块,我们的杠杆还是可以加的,因为是良性的,这一块加杠杆会给市场带来比较高的热度,但是政府要去库存,又要压房价,这样会带来一个什么影响?我想在这两个方面请朱会长给我们分析分析。

  朱中一:我刚才发言里面都点到了,去库存对一二线城市,尤其是热点城市,库存的压力可能不是很大。就广州总体来说,咱们的压力不是很大,但是在广州的某些区域,例如增城、花都、番禺的有些地方,可能库存量还比较大,所以广州的房价是温和的。我在讲一线城市房价的时候,我没有讲到广州,广州的房价是温和的,但是广州周边的去库存压力还是很大的,所以市场差异很大。

  就措施来讲,我刚才特意讲到住建部部长的5点措施,他的措施是综合性的,既有增加有效供给的一面,比如说要增加土地供应,比如说要增加保障房建设,这是增加的部分,同时他觉得有些违规的问题也要查处,另外还有限购的政策,包括现在差别化的税收信贷政策也要严格执行,所以它的措施是综合的,所以我觉得它不会简单地回到过去的那个路上。因为我们不管怎么样,尽管对于调控大家有各种各样的议论,但是不管怎么说,咱们调控的经验比过去更成熟,所以不会简单地回到过去。

  龙斌:库存这么大的问题,确实跟我们过去的调控反反复复,特别是在需求端压制有关。

  朱中一:我不太同意这个观点,咱们不要把很多问题都归因到调控的问题,咱们现在库存比较大的,比如说是三四线城市,还有一些商业地产。对于三四线城市和商业地产这一块,三四线城市没有限购,也没有限价,对商业地产专门的文件都没有发,基本上都是市场化的。所以你说归因到是调控引起的问题,这个因果关系我觉得很牵强。而相反的是,现在这些地方的高库存,跟一些地方过度的依赖土地财政有关系,另外跟一些企业的盲目开发有关系。当然间接来说也有关系,因为当时一线城市调控了,所以开发商到了三四线城市,那是间接的影响,不是直接的影响。所以我觉得咱们分析政策,需要客观、理性。

  龙斌:谢谢朱会长。接下来请教陈主任,今年经济其实不太理想,政府把经济的增速目标也下调到一个区间(6.5%到7%),在这个形势下,房地产会不会成为今年决定整个宏观经济非常关键的因素?我们看到去年开发投资只有增长1%,这个拉了后腿,今年在这种情况下,想请教陈会长,这是不是一个很关键性的因素?在这样的背景下,如果说房地产开发投资、房地产业重新恢复到一个比较正常的状态,政策方面会不会面临着一个转向的风险?

  陈淮:主持人问了一个主题之外的问题,其实这个问题李总理在记者会上已经回答了,他每年两会之后,国务院总理答中外记者问,今年有一个特点,就是“房地产”三个字一个也没提。当然房地产是否重要,我想你亲妈说你是宝贝疙瘩,你重要,他没说,你还是重要。不用说房地产是政府的亲儿子,这对我们行业传递的信息没多大意义。我们这一节有两个关键词,一个叫供给侧,一个叫加杠杆。我们三四个人说话,还离开这个主题就远了点。重点说说这两个词。

  什么叫供给侧?说得很悬,写的文章也很多,基本上是让人看不懂。刚才主持人也好、各位嘉宾也好,都在讲房地产调控,过去的调控是宏观调控,也就是注重于短期的总量的平衡关系的通胀、通缩、增速、就业、外汇收支平衡。所动用的工具,一个是财政政策,一个是货币政策,所有这些名词都是和宏观经济学相关的。过去我们调整经济和房地产业运行状态的政策,主要是以短期的总量平衡政策为核心的。什么叫供给侧呢?产业政策与区域政策为核心的政策体系就叫供给侧。这不是什么新创造、新词。大家熟悉的宏观经济学和微观经济学之间,还有一个对赶超经济极为重要的经济学领域叫中观经济学。珠三角的发展就是区域经济学,城市化就是区域经济学,房地产是不是国民经济支柱产业,在和其它产业之间的内在联系,这个产业中大中小企业的构成关系就叫产业经济学。过去几年调控果然有一定的效果,但是在供给侧产业竞争跟国民经济其它产业的协调上,以及空间分布上,显得粗放和薄弱。供给侧就是把过去从短期总量平衡关系的政策体系,调整到以中期为目标的产业政策与区域政策中来。产业发展显而易见是供给,城市建设显而易见是供给,这没什么新鲜的,用不着那么复杂的解释,这是第一个。

  第二,我们注重加杠杆这个问题,最近在媒体上多持批判的声音,刚才我们的主持人又讲了,会不会推动房价上升。杠杆其实并不是一个坏事,房地产业从它的整个生命周期,从土地开发一直到它的销售、持有,到最终灭失,始终和负债连在一块,古今中外概莫能外,包括老农民给他儿子盖房子娶媳妇,也得把很多亲戚借遍了,动用农村社区信用资源,这也是加杠杆。杠杆的好坏高低、风险大小和他所依据的信用资源丰厚与否密切相关。只要我们把杠杆加到有足够的资产信用的群体头上,它就没风险,或者小风险。只要我们加到供大于求的区域上,它就不存在推高房价的问题。只要我们把杠杆用在和体制改革相关的,破除原来体制留下的障碍上,它就是一个推动我们发展的地方。什么叫信用资源雄厚的?比如说卖一买一的改善型需求,我卖掉一个200万的房子,我买一个300万的房子,但是我买这个300万的房子,我得先买后卖,我的首付不足,哪怕我动用首付贷,这个杠杆够大的吧,银行按揭70%,首付贷再贷给我20%,这个没问题,但是我把200万的房子卖了,我的负债只有30%,银行贷款都可以还掉一部分,有什么关系呢?它对于加速改善性需求、均衡化城镇中过去十余年累计的供给与需求之间的平衡非常重要。因为这个群体有充分的资产信用资源,加杠杆和在他的流动性下并无大害。

  再很多重要的地区,大面积的存在着供大于求,包括省会级城市,这些地方加杠杆是消化去库存重要的手段之一。我们别动不动加杠杆就推高房价,它本来就供大于求,推动销售增长,怎么就马上传导到价格上呢?价格没那么脆弱,把这个和加杠杆联系起来,我看未必是准确的。

  加杠杆和农民进城的关系,刚才朱会长讲了两个老鼠洞,农民工是最有房子和最没房子的群体,他们在家都有宅基地,但是在城里都没房子住,这就有一个问题,他们的存量资产信用被闲置了,没有充分调动起来。我们让1亿农民工在城市定居落户,让他们不管是先租后买,还是成为去库存的重要支持力量,都要让他们的信用资源活跃起来。实际上在2013年,中央十八届三中全会上讲了很多关于通过改革,给农民财产权,让他们同地同权,农民宅基地可以抵押,以及到城市购房的土地置换等等,但是这个过程进展得并不理想,这个过程中实际上也有一个过桥金融的问题,加杠杆的问题,所以别把加杠杆就理解成炒股。

  加杠杆炒股和加杠杆买房子是两个风险完全不同的投资方式,你有300万,借700万,买1000万的股票,股票跌30%,你被清仓了,目前股市回升了,和你没什么关系了。为什么去年的股灾和今年新年之后的股灾2.0版血洗了一批中产阶级,就是这样造成的。但是房子不一样,即便三成首付、七成按揭,即便房价跌过30%,你都成负资产了,是不是你就应该把房子交给银行呢?反正我借的银行的钱比我房子的现价还多。请注意,只要你按时付月供,银行是不会像那些场外配子资或者场内配资的给你强行平仓,把你房子收掉的。风险是不一样的。所以当房价回升之后,房子是谁的呢?房子还在购房人手里。而当你放弃了它的持有之后,价格回升,你再买房,你连首付都没有。所以务必弄明白,把加杠杆买房子和炒股混在一起的这种认识是不正确的。

  龙斌:谢谢陈主任对加杠杆和供给侧的一个解释。下面一个问题请问业界大佬余总,业界和媒体都称您是“预测帝”,我想在座的都很想听听您对市场走势的看法,特别是广州这边也有很多媒体,有很多人很关心这个问题。另外一个就是说到供给侧,说到加杠杆这都比较宏观,如果落实到企业,肯定是要有一个战略的,拿地是积极的还是谨慎的,加了杠杆以后,特别是二胎政策放开以后,改善型需求会多,我们是以过去那样做刚需为主,还是要加大改善型的,我想听听您的看法。

  余英:我并不是“预测帝”,但是我在每年12月28号会在微博上发一篇下一年的预测,因为平时也很少讲,我不喜欢一会儿说跌,一会儿说涨,最后总有一侧说对了的那种预测的人,我一年就说一次,而且从来不删。我记得前几年我预测的是分化比较多,前年预测去年是去存货,去年预测今年是兼并重组。当然对全国来讲肯定是去库存,但是我们很多大的房地产公司在去年已经把存货能去的都去完了,没去的也就基本去不掉了。但是有些公司前年还盲目的猛生产,造成存货增加。存货的产生首先是管理失控,尤其是三四线城市为了卖地,忽悠了很多开发商。当然有一点我也要跟朱会长商榷,调控对存货的产生多少肯定是有影响的,因为在一线城市调控以后,市场发生了变化,有些开发商在一线城市拿不到地了,跑到三四线城市去,很多人寄希望于在三四线城市能翻身,三四年前突然销售下降,有好几家排名前10的企业排名下降,保利正好在2012年主攻一线城市,所以保利2012年第二个进入了全国的千亿俱乐部,我们把一线城市作为主战场,而有些企业进入三四线城市卖得不好,跌下去了,这两年三四线城市去库存,它又有点上升了,所以我觉得对好的企业应该更有前瞻性,我记得在2012年的时候,我就强调了市场的分化,2014、2015年我更强调的是去库存,因为各个企业一盘点,手上的压力太大。而今年各位还是要去库存,但是对于好的企业,今年是兼并重组最好的机会,因为有些小企业今年去不掉这个库存,他在三四线城市开发100万平米,200万平米的大盘,他做的都是500平方米的别墅,公寓楼都是200平方,豪华装修,他以为县城的人都是富豪,以后大家都去买,不可能的,所以那些库存很麻烦,这些企业只有把企业卖掉,或者卖一部分股份才能活过来。所以今年的主题,我觉得作为房企来讲,兼并重组是更重要的。

  对今年的市场,媒体说今年房价疯涨,其实主要是二手房,一手房的开发商还是比较冷静的,还是不敢太涨的。我跟很多开发商朋友聊,他们说最近能走量还是要走量,千万别盲目提价,别看你现在卖得好。最近这一波提价炒房的人他非常敏感,他说不出来,明天一个都不出来了,你的售楼部说不定明天就没人了,所以大家一定要有忧患意识,别看房价涨,你也跟着涨,即便是深圳的房子,能卖还是快点卖,落袋为安。局部时点上我会觉得有悲观的时候,不是今年一路高歌,从现在一直到十一黄金周,到年底,大家的房子都是越卖越好,我相信不会。从以往的经验来看,大家买房不会从年头买到年尾的,肯定是有阶段性的。

  龙斌:您刚才讲的兼并重组,会不会对城市也有一些选择?另外对产品,在新的形势下有没有什么新的想法和建议?

  余英:兼并重组这一块,我们加大了这个工作,既然预测到了兼并充足的可能性,我们加大工作,跟很多企业都抛出了橄榄枝,我们也看了很多地,当然这些地我也是有选择的。在城市区位很一般,又是巨大的大盘,这个城市预计这块地三五年地价都不会涨的情况下,这个地我是不会要的,如果我花了20亿买了这块地,3年、5年都不涨价,但是我的银行利息在涨,政府在三年以后卖地跟现在差不多价钱,这种我是不要的,我的兼并重组和选地,在三四线城市,第一是要离大城市近,交通方便,第二是要有稀缺资源,第三是我能做出一些差异化、错位的产品,使得别人一到我这个地方来看,就能打动他,产品要有打动力、冲击力,要让人一看就喜欢,所以产品这一块,我觉得是我这次兼并重组能够突破的重要一点,就是能做出好产品的项目我才要,那些已经开发了50万平米,卖不出去的,我也不是神仙,我也卖不出去,产品做坏了,也没有几个人能把它卖出去。

  龙斌:我们这个环节时间也差不多了,确实刚才有一个问题余总也讲到,现在在这个新的环境下,一方面去库存,杠杆也加了,城市也分化了,一二线城市已经有些供不应求,价格会出现一些波动,如果投资者比较多的话,又会产生一些风险,可能这个问题大家也会比较关心,因为时间关系,这个环节的讨论就到这里,谢谢大家。

  主持人:谢谢三位的精彩观点,同时也谢谢龙斌先生的精彩主持,请陈淮先生留步。

  我们接下来马上进入到下一轮的演讲环节,再次邀请著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生,陈先生的演讲题目是“房地产行业政策与调控思路解码”。

  陈淮:谢谢主持人,实际上我们是把从去年中央经济工作会和今年的政府工作报告和“十三五”规划,以及最近李总理答记者问传递出的信息,我们梳理一下,这些政策大家都已经知道,我们不过是把它分分类,和实际情况有些解析而已。

  影响2016及此后一段时间的房地产政策实际上三个方面、三个层级。刚才我们在讨论的时候讲到了供给侧,我再强调一遍,最近很长一段时间来,供给侧这个词很热,但是很多人在胡写,自己还没弄明白供给需求理论,供给学派和需求学派是什么样的,就开始在写。一批专家在悬写,写的谁都看不懂的天书。刚才我讲了,供给侧的调控并不是什么新鲜事,日本产业政策、日本战后发展就是注重产业竞争力、战略支柱产业、重点扶持产业退出的供给侧的发展。珠三角发展,深圳开发、浦东开发,就是区域经济学的成功案例。我们调动一切积极因素,多种所有制并存,就是释放各种资源,提高它们的活跃度、效率的改革,今后也是一样。

  大约的说,三个层级是这样区分的,一个是对房地产的政策方向。我们研究经济学也好,总结过去十余年的行业发展,前瞻未来,重在研究客观规律,不是领导的选择偏好,不是媒体的主要呼吁,总理说了算还是总经理说了算,导致了出一个“国八条”,这都是一种错误导向,一定注意,不论政策愿意不愿意,希望不希望,总之市场和经济体系是按照客观规律来运行的。所以影响房地产的政策,其实最主要的一条就是去掉不合时宜的过去的政策。我们大约想想去掉了哪些和哪些将要去年。国八条、国五条、国十条都说“千方百计增加供给”,今天我们面对的是严重的去库存的压力,如果说2016及“十三五”期间,房地产政策有两个重心的话,一个是去库存,一个是稳房价。千方百计增加供给,这一条恐怕是要作为不合时宜的趋势进行扭转了。

  第二是限购限贷,我们刚才讲的加杠杆的问题也提到,需求是多种多样、多层多元的,不是说所有的需求都会增加金融风险,不是说所有的贷款都是炒房子。刚才搜狐焦点的领导讲到,广州为什么还不放开限购?坦率说,北、上、深加上广州,这个限购恐怕在一个很长的时间内不能放开,放开也可以,那一定有更严厉的,更合乎规律的,不是现在这种应急措施的限制人口过度膨胀的政策。包括限贷,这也是限不住的,两成也好,三成也好,四成首付也好,人家的首付贷可以进一步的加杠杆,关键的问题是,央行领导人把首付贷简单地说成是非法,我看也恐怕言过其实。我刚才说了,分地区、分对象、分他的资产信用高低。

  第三,普通住房与非普通之分。过去是多少平米以上,高于平均房价10%叫非普通住宅,这种区分非常牵强,人为的因素,主观设想太多。住宅就是住宅,住宅本来只有高档的豪宅、奢侈性的需求、改善性的需求和应对基本需求的这种需求层级,没有普通、非普通的区分。

  第四,是9070政策,显而易见,从刚需为主,也就是年轻人结婚买房子,新成长劳动力买房子为主,这部分需求还旺盛,还存在,但是是少部分了。更多的,大家说到北京、上海、深圳的房价上涨,其中上海最明显,北京也一样,涨的是二手房,改善型需求,卖小换大,卖旧换新的需求是最为旺盛和活跃的。

  第五,打击投机性需求,这显而易见在去年的中央有关文件中已经明确提出,鼓励个人和机构购买库存的住房,作为业主出租。没人买第二套房子,租赁市场从何而来?大家都只有一套房子,租赁市场从何而来?我们租赁市场,也同样是过去以鼓励自住型需求的政策,也转为包括投资性需求的政策,鼓励主业租赁性的机构的产生发展壮大。租赁市场是房地产市场不可或缺的非常重要的组成部分。因为租赁市场最能满足低端、自住性的需求。租赁市场最满足人口流动性的市场经济配置、资源配置。美国人有40%左右的人群是租房子住,但是并不等于40%的人买不起房子,他可能在纽约有一套住房,在得克萨斯州有一套房子,但是他在旧金山或者洛杉矶工作,相反的情况也有。租赁市场的发展是我们去年末以来在房地产市场中调整原有过时政策,审时度势、与时俱进最重要的一个方面。

  货币化的发展租赁市场,这里面最重要的一个思路是鼓励个人和机构来购买库存商品房,特别提到要努力发展以租赁住房为主业的企业。刚才我们讲到去杠杆的问题,实际上有一句话应当强调,我们迫切在房地产业买和卖、供和求之间有更多样、多层的居中的具有金融功能的企业支持。实际上租赁说到底是一种金融性的方面,比如我们的建筑业需要用设备,你买不起没关系,有人买了租给你,这就是租赁融资。实际上买房子先租后买,也是政策性保障的一个方面,在国外是很普遍的,你先买3成产权,那7成是租金,逐步你再买4成、5成、6成、7成,并且满足过渡性需求、流动性需求。

  发展租赁市场是分化的重要方面,第一个方面和政策退出与去库存密切相关,第二方面是和改革以及国民经济整体的稳定运行密切相关的政策,眼下就有两个大家最关心,并且对房地产影响甚大的,一个是营改增,一个是货币政策。营改增最近在讨论究竟对房地产业好还是不好,二手房买卖,是不是将来那5.5%的营业税改成增值税了?当然我觉得目前还不明朗的一些政策细则还有待观察,但是把二手房买卖的那个营业税又改成增值税,原来那个营业税本来是起到房价调控作用的调节税,如果改成增值税,实际上把它固化了。而房产增值实际都是土地增值,在二手房买卖中,政府已经收了个人所得税,个人所得税的部分实际上就是土地增值带来的,再收一回土地增值税,那岂不是一虾两吃了吗?我看重复征税的问题还有待很多研究。但是营改增带来了一个很重要的方面,就是企业机构持有商业地产可以抵扣,这给我们刚才讲到的房地产去库存化的分化里头,其实库存最严重、销售最慢的商业地产,尽管它的数额没有住宅这么大,但是它的过剩程度比住宅更严重,营改增有利于一些机构作为业主持有这些不动产,这是可以抵扣他的销项税的。

  再有一个是货币政策,从去年末大家都预期会有降息、降准,去年末以来针对增速下降、物价低靡、通货紧缩的情况,已经陆续平稳的出台了若干次降息、降准的政策,但是今后还会不会有,我觉得会有一些两难的选择问题。2016年的经济增速还需要在稳健之上相对宽松的货币政策支持,今年春节之后,房地产业又添了一个新词,叫“资产荒”,我不知道各位记者朋友有听说过这个词,什么叫资产荒?就是有大量的资金找不到投资的领域。买股票被套住了,买房子不知道会不会也被套住。一方面我们去库存,另一方面有大量的资金正在寻求有利的投资领域,而找不到投资方向,这叫资产荒。货币政策恐怕要在货币的供给需进一步搭桥,所以我想影响房地产的第二个是国民经济的稳定运行,稳定运行包括增速,包括物价。

  在这之上还有一个层级就是国际运行环境,这一条实际上决定着我们第二个层级的货币政策和房地产市场的供求关系,那就是汇率问题。进入21世纪,特别是21世纪第二个10年开始,世界金融危机之后,2010年之后,国际上货币定价权的竞争变得日益复杂、尖锐和激烈,从发达国家逼迫人民币升值到去年以来人民币的贬值,人民币的贬值问题说到底既是货币定价权之争,也决定着我们海外资产和我们的外汇储备是增值还是损失,也决定着人民币的币值和固定资产价格之间的比值关系问题,它决定着我们的股价,决定着我们的房价。更重要的是汇率问题,根本的主动权并不在中国人手里,而是由发达国家决定,特别是美国决定。我们目前看,在这个问题上,我们的被动性非常大,我们是世界第一大外汇储备国,又是美国国债的第一大持有国,是它最大的债权人,而且美联储货币政策的高低,不仅影响着人民币和美元的关系,还严重影响着我们的进出口,而且直接影响着国际大宗商品价格,比如最近的钢材价格、铁矿石价格又有一些短期内的暴涨暴跌,这就是美元汇率变化引起的。铁矿石价格上涨,不是铁矿石稀缺了,而是美元跌了,石油价格跌不是因为石油供给大了,而是美元涨了,国际大宗商品价格的涨跌直接影响甚至决定着2016年中国整体宏观经济通货紧缩还是通货膨胀。

  我们在政府工作报告中还有一句话,除了供给侧之外,希望大家关注,这句话就是“加强相机决策的科学性、及时性”。

  主持人:非常感谢陈先生的精彩发言,我们听完陈淮先生精彩的演讲之后,接下来马上进入本届论坛的重头戏,华誉景观,2015年度中国房地产卓越100榜的发布意识,接下来有请观点地产新媒体出品人、博鳌房地产论坛创始人陈诗涛女士上台,为我们发布2015年度中国房地产卓越100榜,同时也请陈女士对今年的榜单进行点评。

  陈诗涛:大家好,现在由我发布华誉景观2015年度中国房地产卓越100榜。

  我们认为未来是一个认知商业的时代,人们将借助认知计算进行感知,并通过大规模的比对以及科学的算法,形成能够思考并且预测未来的商业模式。基于此理,观点地产新媒体的数据研究部门,长期跟踪房地产企业的动态、行业的动态和宏观经济数据,并在此基础上提炼了大量的市场数据,进行建模。同时我们做了很多的深度分析,在此基础上构建出完整的卓越100的指数体系。在不同的时间点,我们予以发布。本次我们将发布的是关于中国房地产企业2015全年表现力深度报道。我们甄选的企业是北、上、广、深和2015在房地产发展活跃的二线城市,所有的企业2015年在中国有项目运营的房地产开发企业和专业机构,包括配套的产业。这里我们发布的运营时间是指2015年全年,1月1号到12月31号,其中财务数据,上市公司截区的是中报,到6月30号。我们的数据来源有三个地方,第一个是企业的自行申报,第二个是上市公司公开的数据,第三个是第三方机构提供的数据,如果这三个渠道我们都无法识别,我们对这家企业将予以放弃,当然我们也尊重企业,对一些数据不愿意公布的时候予以保密及支持。

  我们的品牌管理指标,就是商业模式的调研方法,我们采取了行业问卷和在线网络调查,回收了有效问卷10775份,较2014年的8233份有显著的增长。这里讲一下排名的顺序,如果企业的总分得到同分值,我们将以销售业绩为降序排序。整个榜单我们筛选了197家,到初步入选,到最终入选,我们发布的总榜单有三个,其中卓越100榜入选了100家企业,上市公司30强入选了30家上市企业,包括非内地房地产卓越榜。第二个是我们的分榜单,包括了4个:品牌价值、管理与团队卓越奖、商业模式,还有房地产销售30强。第三大类是单项奖,第四大类是区域榜。

  大家其实比较关注这100家企业是如何产生的,我们有4个指标,4大体系,第一个是运营指标,其中销售业绩占55分,包括销售面积、土储和总资产,还有品牌指标占据了15分,包括品牌认知度和社会贡献,同时还有管理团队建设。第三个部分是商业模式,品牌的独特性占据了4分,核心生产方式是3分,营销方式与创新和资金应及融资各占4分。大家可以看一下这些榜单,之这100家企业,第1名是77分,第100名是7分,我们感觉这个阶梯分化还是比较严重的,万科连续7年是第一名,当然它得77分相比前几年是大幅下降的,它的运营指标是拿了满分,但是在品牌模式管理方面是下降的。

  第二个榜单是上市公司30强,这次卓越100榜里面有70家上市公司,这30强应该是全中国上市公司中最值得表彰的,可以看到这30家的分值相差不是太大,而我们的上市企业得到资本市场和投资者的认可最为关键,所以我们的财务指标体系在这里是占据了25分,销售业绩是30分,财务指标里面,资产负债率占5分,毛利率、经理率、流动比例和净资产收益率各占4分,品牌指标、管理与团队和商业模式的15分没有变化。大家应该看到,作为双冠王的万科今年是第一名,比中海多1分,作为龙头企业绿地,在财务指标上的得分非常低,只有9分。

  第三个榜单是非内地房企。往年入选的有10家,今年仅6家,原因很简单,2015年港资和外企在减弱内地的投资,我们根据他们在内地的业绩,包括销售、租金收入,还有投资规模、进入城市量、项目数量和土储,最后我们甄选了6家,九龙仓连续3年是冠军,第二名是凯德,目前在国内管理的资产超过2000亿人民币,第三位是恒隆地产,在商业地产的表现确实值得推崇。第四名是新鸿基,第五名是太古,第六名是长实。

  在分榜单方面,品牌价值是企业的根本,前三名分别是万科、保利和星河湾。而我们的管理与团队,前两名是换了企业,我们看到的是恒大和融创,这两个企业的团队在2015年狼性的管理和团队的打造还是比较成功的。而在商业模式上,前三强又换了,第一是碧桂园,第二是华润置地,第三是大连万达,大家应该感觉到这三家企业,在去年不断地转型,也不断地向境外扩展,企业的模式还是值得肯定的。而我们的销售30强,排名第一的万科到了2600亿,而第30名的销售额只有295亿,所以落差还是非常巨大的。

  我们也列了一些单项奖,包括橱柜的集采首选品牌欧派,还有房地产营销最佳合作伙伴好屋中国。在2015年,全中国有11个城市的房地产发展是比较活跃的,北京、上海、深圳、杭州、南京、成都、福州、厦门、重庆和武汉,这些城市我们做了区域榜单的发布,所有的指标,包括运营指标、品牌指标、管理指标和商业模式,权重有所调整,但是口径与主榜单是一致的。大家手上也拿到我们这本纸质的报告,前面我们对数据和图表进行了盘点。

  最后简单地点评一下,刚才陈主任和朱会长大量讲过,2015年我们定调为去库存,我们看到大型房企的市场占有率逐步扩大,其中在国家统计局统计,2015年销售总额是8.73万亿元,入选的100家企业的销售额已经达到了3.49万亿,占到总的比重是39.93%,接近4成,万科录得2614亿销售额,占到市场的3%。而我们的卓越100榜前10强的企业,占比达到17.57%。2014年进入2000亿的有2家企业,2015年有3家,到1000亿的还是7家,但是500亿已经增加到了9家,2015年我们认为应该进入千亿的是华润。另外我们认为并购时代的来临,宝万之争推动了行业的反思和前行,去年在并购里面,恒大从2014年的1315亿增长了53.1%,到了2000亿。大家看这个图表,我们找了2015年5个代表性的案例,其中有3个都跟恒大有关,另外一个是万科和中民投,包括最近中海和中信的并购,如果谁不并购,可能最后是会被淘汰的。另外一个,所有的房企都说返回一线,一线城市确实资源有限,我们调研中小企业的过程中,感觉他们确实非常困难。这是上市房企的融资对比图,2014年有6家完成融资,发债是235亿,融资环境在2015年有所好转,但是我们看到财务数据,海外的债券其实是受损的,上市企业的30强里面,平均的资产负债是73.8%,比2014年稍微降了一点,流动比例和速动率均有所下降,说明去库存道路难行,平均的流动率是0.66%,平均的速动率是0.52,这个数据大家用得不多,但是我们一直在用,我们请教了很多分析机构,这里我们觉得1.0是安全系数,但是在行业里面我们发现有一家只到了0.18,而且我在开幕式上讲过,房地产作为一个含金量不高的行业,随着经济的下行,房地产的盈利能力应该是进一步下滑的,入选30强的平均毛利是20.44%,比2014年降低了5.4个百分点,较2011年的42.73%大幅下滑。毛利比较高的是华夏幸福、中海和华润置地。净利率在30强中还是提升的,平均到15.6%,这里面有一些拉升,比如说瑞房比较独特,去年的顶豪热销。在财务指标方面一直维持比较好的是中海,它的财务指标到了23分,中海2013年的融资成本仅仅只有4.2%。去年的卓越100榜里面平均售价是10955元/平米,较2014年上升了900多元,这里面均价差距3万的是瑞房一家,1万到3万的有40家,房价走得比较低端的是建业地产和荣盛发展。

  大家都在谈到房地产,肯定离不开土地,我们看到品牌企业都回归一线,所以一线还是地王层出不穷,大家可以看到部分城市2015年的土地出让收入,也看到2015年有4宗全国代表性的地王,这张表是全国的代表性的单价地王,土地储备方面,恒大连续几年第一名,有1.44亿平方米,紧接着是碧桂园和万达,接近1亿平方米,万科连续几年是不超过4000万平方米的土储,2015年万科的新开工面积是2127万平方米,所以我们在想,万科这个土储是不够两年开发量的,包括这次跟深圳地铁合作,是不是也有这方面的考虑,大家见仁见智。2014年的土储表大家可以参看一下。

  未来将是一个资产重组年,也就是我们认为的大鱼吃小鱼,强强联合的时代,现在我们看到总资产进入5000亿以上的已经有4家,万达、万科、恒大和绿地,除了少部分的房企统计不到数据,进入千亿的房企有26家。在座的各位桌上有这样一份我们的纸质报告,我们稍后会跟观点地产杂志特刊一起邮寄给我们的会员企业,同时也会在我们的网上发布,我们也会跟金融机构会员企业进行报告的发送,他们会作为一些对内地房企投资的参考指标。

  今天我们正式把2015中国房地产卓越100榜发布,在这个榜单发布的过程中,我们得到了非常多企业和专业机构的支持,我们在此表示感谢,因为各种原因,这个榜单可能不一定特别完美,我们希望得到各位业内专家的指正,以助卓越100榜做得更加完善、科学、专业。

  主持人:最重磅的中国房地产卓越100榜已经发布,但今天晚上19点,论坛现场还将举行2015年度中国房地产卓越100榜颁奖盛典,届时又会有哪些卓越的身影将会出现在这里?敬请各位来宾留意组委会的提示,准时参与这个房地产行业一年一度的盛事,一同见证卓越100榜获奖企业的光荣时刻。

  接下来,我们有请今天上午大会的最后一位演讲嘉宾,他的压轴又会奉献怎样的精彩呢?

  我们有请:彩生活服务集团有限公司助理总裁段斐钦先生,他的演讲题目是:彩生活 构建社区O2O生态圈的新思维

  段斐钦:今天有幸能跟各位领导和嘉宾来分享一下彩生活构建整个社区O2O生态圈的新思维。

  到现在为止,讨论行业的转型,从我们个人身上已经需要有跨界的思维,因为只有跨界才能站在用户和合作伙伴的立场去思考问题。因为新思维无非就是站在客户的角度进行基于价值链的解构和重构,在这方面彩生活有一些心得,今天借观点这个平台跟大家分享一下。彩生活的上市是一个里程碑事件,这个里程碑事件对于整个的社区服务行业来说是奠定了一个非常重要的时间结点,我觉得所谓的时间结点不是代表着它一定未来会发生什么事情,而是在于彩生活上市之后,所有物业行业的人的尊严感是找到了,因为我觉得所有的变化其实最开始是人心的变化。在座的很多都是地产行业的从业人员,我以前也在地产行业,在2004年到2006年我在杭州的房地产公司工作,后来又到泛海建设和华侨城。对于地产行业的物业行业其实本质上来说是它的售后服务部门,一旦成为售后服务部门,这个行业的人的尊严感是很难找到的。彩生活有幸上市,这个上市的钟声是把社区服务行业所有的从业者的尊严感给找到了。对行业来说,所有的创新是为了尊严感而创新,当我们看到无论是硅谷的如火如荼,还是北京中关村和上海的波澜壮阔,很多时候都是这些行业的从业人员的尊严感在推动着行业的进步,彩生活只是其中的一分子。

  彩生活感觉到对市场最恐惧的一年是在去年的这个时候,因为去年所有的人都在跟彩生活说,你应该不顾一切地去做社区O2O,不顾一切地去做看不到盈利,只看到用户,看不到收入,只看到烧钱的盈利模式。彩生活是2014年6月30号上市的,当时很多投资人和行业从业者都跟我们说,彩生活应该O2O。其实到今天为止,这个社区O2O已经成为一个大大的问号,我们可以看到很多的O2O的企业,在2015年的五六月份之后开始遇到了重大的挑战,其实本质上来说,我觉得这些挑战不是O2O的挑战,而是过去很多O2O的创业者忽略了商业的本质,而让O2O成为了一个问号。彩生活的尝试是慢慢地去解释这个问号,把这个问号变成一个感叹号。

  我们认为社区O2O的成败核心关键是在于如何构建一个有黏性的场景,我们可以看到在过去所有O2O的企业不断地融资、烧钱,去获取用户、黏住用户,我们发现这些O2O企业都面临一个巨大的挑战,就是获取用户的成本非常高,黏客的成本也非常高,同时在自己实现货币化,实现自己的经营收入的时候,它的过程是极其不稳定的。所以当这些商业模式开始来推进的时候,这个企业就过度依赖融资,我们发现这些企业核心的变成仍然是缺乏有高黏度的场景。

  对于社区来说,毫无疑问,虽然任何一种需求都是低频的,但是对于社区从业者和社区这个维度来看,所有的需求都是高频,对于彩生活来说,目前其实是在尝试构建一个基于整个社区的复合高频的生态圈。彩生活也逐渐地从一个云端管理向线上端和线下端渗透的一家企业,我们的最终目标是希望搭建一个社区O2O平台,为所有的社区O2O企业进入社区提供便利,最终也为整个社区的业主提供一个更加便利、更加安心的居住环境。

  大家都会谈到,互联网企业和传统企业本质上有什么去年,我们认为这些都是表象,核心在于内部的企业管理机制。传统企业的管理机制通常都是纺锤形,由于云很弱、端很弱,中间一大堆管理的从业人员。我们发现当这个企业一旦走到规模化的时候,其实它的管理效率是越来越低的,当然对彩生活也饱受这个问题的挑战。我记得当彩生活管理差不多将近1.5亿平方米面积的时候,彩生活就发现自己的管理成本越来越高,所以我们就慢慢地把自己转变为一个智能云的体系和线下端的分配体系,当然我们的端其实是分危险上和线下两个端。一个是我们的APP,第二个是我们线下的端,这里面包含了超过1700个社区,

  以及超过1700名的客户主任。其实这些主任都是日日夜夜在我们的社区里面来跟用户发生互动的,这些互动其实就是O2O企业进入社区的很重要的一个流量的收集器。

  目前彩生活已经实现了3.2亿平方米的管理面积,以及是全球最大的社区服务平台,我们已经服务超过2000个小区,165个城市,服务的人口也超过1000万,当我们面对这样大规模的时候,如果我们仍然按照传统的纺锤形的管理机制,我们发现彩生活的管理将会遇到重大的挑战,因此我们在2014年上市之后,就明确提出从云管端逐步转型为云到端的管理体系。云本质上就是以智能云为核心,形成交易、管理的核心本质。我们慢慢的要弱化管理的职能,当邮件系统和通讯系统,包括微信,很多人其实是在刷存在感。

  大家去点开自己的微信群,反思自己过去的工作,其实很多工作是在刷存在感,就是我必须要依靠这个程序证明我的存在,但是有了智能云之后,我们会根据工作流决定谁是这个任务的承担者和业务的推动者,只有智能云存在,我们才能更好地实现线下端的分配。我们认为彩生活的端,核心是每个云用户的接触,这都是我们理解的端,包括我们的手机APP、彩空间、客户经理,包括我们社区里面每一个提供服务的个体。实现端和端的连接,来提升用户的体验。大家都会问,如果我们的端不提供客户的体验怎么样?其实我觉得所谓的智能云和端,核心就是让良币去驱逐劣币,去年我们在e师傅孵化的时候,把三星级的师傅就屏蔽在我们的业务端里面,为客户提供五星级的服务端。

  我们尝试不断解构重构的方式,来协助社区O2O高效地进入我们的社区,只有通过他们的高效进入社区,并获取用户和黏住用户,这样我们的社区生态圈才能好地共荣共生,我们只有把更多的合作资源导入到社区,才能为业主服务的提供者更加高效地融入社区和家庭。其实当彩生活管理超过1.5亿平方米面积的时候,彩生活已经很明确地提出,自己只做平台,不做任何垂直服务,因为我们在过去的管理实践中发现,我们的专业公司越多,随着我们的管理半径越大,我们的专业公司的管理效率会下降。所以在我们的生态圈构建里面,我们是找到创业者,把我们垂直服务的功能外包给他,我们希望创业者在社区的生态圈里面高效地成长。当然,在这个创业的过程中,我们提供了社区的场景,实现了我们的效率提升、成本红利,以及资本红利。等一会儿我会介绍我们孵化的一个项目。当然,在目前彩生活的生态圈合作伙伴里面已经包括了安邦、平安、中国电信、额搜房、e师傅、京东、蒙牛等等合作伙伴,所有的业务,彩生活所提供的重要作用是进行连接、进行优化。

  我们在前年11月份找了一个创业团队,我们跟他说,我们把公共维修外包给你,希望你通过e师傅平台,打造一个类似于滴滴维修的平台。e师傅在这个过程中,因为自己的公共维修的需求,同时会免费驱动到师傅端,因为所有的维修工发现,只要他有这个需求,他就愿意上这个平台。e师傅是一款基于地理位置的赵师傅应用,主要提供O2O专业化维修服务,建立用户与师傅之间的深度连接。截止目前,e师傅的单数,我们可以看到在去年到今年一年时间的变化,在去年1月份的时候,e师傅一天的单数仅仅只有23单,但是到12月底的时候,e师傅每天的日均单数达到了6000到8000单,目前e师傅已经成为中国最大的维修平台,彩生活占5%的股份,彩生活也通过合作,实现自己不再养维修工,同时也让自己的资本平台实现更好的收入和资本红利,同时彩生活也因为有了e师傅,进入家庭的维修,达到了85%的五星级评价。我们可以看到e师傅截止至今,只用了500万的融资就实现了这一战略目标,也是目前维修里面不烧钱的O2O,所以彩生活今天跟大家分享的就是,我们如何从他者的角度,从用户的角度来思考整个生态圈的构建,跟别人合作发生连接,谢谢大家。

  主持人:谢谢段先生,请段先生留步,邀请您参加接下来的一场主题讨论。

  尊敬的各位来宾,我们今天上午的演讲环节到这里全部结束,再一次感谢所有奉献演讲的嘉宾。接下来,进入论坛的精彩对话环节,首先开启的是观点年度论坛主题讨论会之一。

  因城施策重新划定房地产边界,分化市场中“调控与救市”的角力仍在继续;在供给侧与去库存语境下,政策组合拳能否让过热区域降温,让冰冻三尺的市场终能回暖?房企模式是否会因此面临调整?

  2016观点年度论坛主题讨论会第一场的主题就是:因城施策政策怎样“温暖”楼市。

  我们先请出本次讨论的主持嘉宾,有请:世联行首席技术官黎振伟先生。

  接下来,请讨论嘉宾上台,他们是:著名经济学家、社科院城乡建设经济系主任陈淮先生;广东省房地产行业协会会长蔡穗声先生;彩生活服务集团有限公司助理总裁段斐钦先生;新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪先生;侨鑫地产副总裁张学凤女士;五矿地产华南区总经理戴鹏宇先生;观澜湖地产营销中心总经理洪刚先生。

  接下来请黎振伟先生为我们主持今天这一场观点论坛讨论主题讨论会,本次的环节讨论时间是50分钟。

  黎振伟:谢谢主持人。今年很多地方都在开论坛,我也刚刚从成都回来,我们今天的论坛主题是供给侧改革。2015年中国房地产又是回暖,又是分化,当然更明显的是分化。分化是不容易的,因为分化下来,我们的政策也要分化,管理也要分化,它很考验我们的地方政府,考验我们的企业,也考验买房人怎么选择城市,同时也考验中央政府如何制定政策。所以在这个大的分化环境下,我第一个问题就先给陈主任,尽管陈主任刚才说很讨厌讲政策,但没办法,中国就是靠政策发展的,我们所有的地方都看中央,每个企业都看政府的政策。中国是习惯于大一统的,所以大家都看中央、看国家的政策,但也容易遭到一荣俱荣,一损俱损,因城施策的方针将是今后房地产大的挑战,大的问题来了,因城施策,中央怎么把控政策的天花板和底线?我们看到很多地方政府容易突破这个线。另外还有一点,很多地方政府容易出台一些莫名其妙的政策,今天出,明天收,开发商很难把握,所以在这一点上请您谈谈怎么因城施策,国家怎么把控,地方政府怎么处理?

  陈淮:刚才主持人讲,考验地方政府和中央政府,他还讲到大一统,其实中央从2013年以来没有什么大一统,让各地尝试性地提出自己当地发展,包括房地产业发展的改革,比如说限购取消就是一个各个城市陆续的取消,而中央不发声,既没有建设部,也没有国务院说你可以限购或者不限购,根据自己的需要逐步的退出。实际上到现在为止,比如说我们分化,分化下来也并没有出一个国几条一刀切的实施政策,但是各地的确出了一些雷人的政策,今天晚上出,过几个小时又把它取消了,这种已经不是欠考虑了,要我说就是对经济规律,对市场的脉搏,以及对供求关系缺乏把握。

  刚才说到考验地方政府,如果说有什么底线和天花板的话,我看从中央的底线,今年我们有几个大的难点,一个是就业,有几百万人的过剩产能的问题,在两会中双鸭山的问题已经一定程度的反映了这个全局性的问题,要徐徐图之、缓缓解决,慢慢过渡,不管是房地产去库存,还是加快农民工进城,一定要有利于缓解就业岗位的问题。第二个是我们的过剩产能的产业不能全死,特别是那些大企业,是我们国际竞争力和城市化的物质基础,在国民经济整体运行中,还得保持一定的投资需求,满足钢铁、煤炭、石油、石化的需求。第三个,我们今年还得把提高城市质量这个问题放在第一位,特别是和环境的关系,你不顾一切地大拆大建,固然GDP一时在短期内有所表现,但可能带来的后患是非常大的。最后一个底线就是国民经济的稳定运行,实际上李克强总理从去年末到今年初,已经多次讲到不搞强刺激,不弄4万亿或者是突然转向,出手要快、出拳要重的政策,要求平稳过渡,让市场多发声音,我想这也是一个底线。之中央政府出台一个什么政策去救三四线城市的中小开发商的可能性基本上为零,但是有没有可能性出台鼓励三四线城市加强基础设施,简化农民工进城落户,以及给予他们在土地政策上的一些改变。我想这些是可以考虑的。

  黎振伟:第二位是蔡会长,省房协一直为政府是提供政策建议的,在结构调整、供给层主导、因城施策的环境下,省房协认为地方政府的房地产政策是否应该做必要的调整?既推动市场健康发展,同时又避免过度依赖房地产,同时还有企业怎么提升自身应对的变化,我相信这些问题也是媒体很关注的,因为广东的各地市场差异很大,如果这个政策不对头的话,也会出现搞乱了的情况,有些很急,有些很慌。

  蔡穗声:谢谢主持人,问题很大,我试着回答一下。我们也给政府提了一些建议,包括现在广东的库存,我们主要是担心商业和写字楼方面的库存,这方面消化比较难一点,所以建议政府调整一些规划要求,做一些功能的改变,这是政策上尽量需要争取的。但我现在觉得,政策方面考虑的余地真的不大,现在你所看到的,各地政府把历年的政策武器库都翻出来,能用的都用上了,而且还互相学习、互相取经,我们没办法提出更好的政策。但我认为更重要的还是制度的安排、制度的变革,现在我们看到一些问题,还是受制度的制约比较大,比如说我们的行政审批制度,这个是消耗社会资源非常大的方面,这涉及到政府的改革,一个项目搞一年两年审批不下来,浪费多少资源在里面,丧失多少市场商机。包括土地的出让制度,政府是按照财政需要来决定土地批出的进度和规模,这必然造成新的库存,你应该把它调整为按照市场需求来供给土地,当然这涉及到另一个问题,你要改变整个国家的财税体制,改变政府依赖土地财政的体制,要把政府改造为一个廉洁、高效的政府,这个涉及面太大了。但不管怎么说,我觉得目前我们讨论政策,政府官员所有东西都已经考虑到了,我们很难比人家想得更充分,有更多新鲜的东西,倒是制度的改革方面,其实是有很大的潜力,而且会有很大的推动,这方面我觉得政府应该下决心改革自己,革自己的命,这就看政府的决心。

  至于谈到企业,我不大同意一种观点,大家觉得好像分化了,意味着大企业不断地兼并,中小房企没有存在的空间了,我从来不认同这个观点,一方面大企业在不断地发展壮大,这是肯定的,但另一方面,你把中小房企都搞死了,不是一个好事情。刚才陈教授谈到工业是个大问题,中小企业容纳了大量的就业人员在里面,这是我们应该关注到的,我们一直鼓励中小房企应该找到自己的活路,你没办法跟大企业去拼,你应该要关注到很多县城里面的发展,包括农业的发展,都是应该要关心到的。另外一个要在管理经营方面出效益。如果我们在经营管理上有新的路子,以及做到扎根基层,扎根三四线,我认为中小房企依然有广阔的空间,不是说只有等着被兼并的一条路子。

  黎振伟:谢谢蔡会长,蔡会长说得很对,我也认同,再多的政策不如回归市场,政府少点政策,尊重市场,干好自己的事情。至于讲到企业,我也认同一个观点,广州有个企业安华,原来做美博城的,他们在重庆忠县做了一个项目,一做就做了十几年,我们去那里看了,它把当地所有品牌都概括了,别的企业进去是不可能做过它的,关键是你要沉下心来,不能到处转。

  第三个问题就问我们的企业了,彩生活的段总,您刚才介绍了彩生活的案例,两年前彩生活上市,你的市值很快达到跟花样年的市值一样高,大家都很关注。当然一方面是管理,一方面是服务,另外大家也看到了这里面的机会。今天我们也看到这个管理非常重要,因为做产品容易做到,但是管理不容易做到,管理比较长线,但是我们也担心,有的企业为了上市做一些短期行为,那就很难搞了,它违背了服务的本质。今天在供给侧改革的情况下,我们怎么回归服务的本质,回归管理的本质?

  段斐钦:从管理和供给的本质做好服务,这一点非常重要。最近有首歌写得很好,里面有句歌词说,生活不仅是眼前的苟且。其实以前社区服务行业的人整体来说是比较苟且的,物业管理的定价权不在自己手上,它不像海底捞一样,我做好了服务,我的定价权在我手上,但是物业行业的定价权某种程度是少数决定多数的行业,物业行业过去一直受制于这个行业的制度影响,所以比较苟且。

  对彩生活来说,一直在粉丝一个问题,从2002年彩生活开始创业,到2014年上市,走了12年的时间,某种程度上,彩生活在这个行业没有定价权的情况下,它的管理效率已经做到了整个行业里面的第一位。为什么是第一位呢?它用了行业从业人数的一半的规模,就做到了行业满意度的第六,前5位大部分是地产公司的物业企业,因为地产公司的物业企业一般来说地产公司会给一些补贴,某种程度上我们也称之为叫扭曲价格之后的满意度,彩生活是做到真实价格的满意度,因为我们百万平方米用工人数是110个人,行业平均人数是220个人,地产企业一般来说一百万平米是300个人,所以从输入和输出来看,我们在管理效率上已经做到行业第一。

  但是我们发现一个问题,无论是我们个体,还是我们整个企业,还有整个上下游的企业,没有解决苟且的问题,比如说我们外包的保洁公司,其实这些保洁人员每个月的收入就2200快恰左右,中间还要砍一刀,能解决这个保洁的苟且之势吗?很难。所以从彩生活来说,就慢慢思考一个问题,我们怎么样把维修和保洁e化,从公共区域建立信用,让他们更好地去进入家庭。因为O2O最大的挑战不是信息的服务,就像我们用滴滴打车,不会关注他是不是信息服务,到家服务,价格不是关键因素,信用是关键因素,核心在于每一个给你服务提供的个体,他的信用评级是你为他定价的关键因素,所以我们慢慢就把我们的维修服务外包,跟他一起合作构建e维修的平台,我的保洁也外包,变成一个e保洁的平台。

  因为这些服务你是24小时在社区里面发生的,这些个体的信用是对业主可见的,所以虽然低频,但是业主一旦发现自己家里出现了这些服务需求的时候,他第一选择一定是选择这个平台上最好的维修工过程保洁阿姨。这会迫使这个平台上的维修工和保洁阿姨着力做好公共区域的服务。我们不仅仅是一个互联网的企业,因为很多互联网企业尝试过快的落地,过快的在信息上进行传播,忽略了对于社区,包括我们基于社区的需求和供给的核心是信用和信用之间的互换,所以我们慢慢地希望让我们的保洁阿姨、维修工逐渐地在这个平台上不再苟且。我们的保洁阿姨现在在我们的试点小区,在周末他是要加价才能请到的,因为大家都看得到这个小区里面的阿姨哪个最好,哪个最强。所以我们只定基准价,上浮的价格由阿姨自己定。我们好的维修工,一个月可以做到1万多到2万,通过这种价值重构,我们的客户经理以前是只管收费,一旦谈到服务,这些客户经理就找不到下游的资源来给他提供服务的供给。现在我们的业主要找一个家政,他的中间服务的工作已经不再是他的成本,而是他找到这个供给侧为业主服务,这个供给侧会给他一部分的扩客户的费用,所以我们的客户经理在这个维度上来看,他的收入又比以前有所提高。所以我们在这个过程中慢慢的服务发生一些变化。

  黎振伟:段总让我看到彩生活是在实现让服务更便利、更有价值、更重要。

  下一位嘉宾是新欧鹏的李战洪先生,您每次都有很多独特的观点,这次讲到去库存,可以说在中国的三四线城市是最糟糕的,最近我去了一趟重庆,我在重庆下面一个县看到了新欧鹏的项目,当时我过去是为了解决一个企业的销售问题,它卖得不好,但是斜对面的新欧鹏的楼盘卖得非常好,价格还比它高。看完以后我有感慨,我觉得在任何地方都有刚需,都有好的,也有不好的,在今天我们如何把刚需做好,请李总给大家谈谈,新欧鹏在三四线城市做好房地产的ABC是什么,何谓必要做的,何谓不必要做的?新欧鹏如何占领三线城市?

  李战洪:的确有不少的楼盘在去年别人卖得不好的时候,我们在一个区县里面就可以卖到3000多套。其实我觉得现在的微观做事情这一块,差别已经不大,就是各个房地产开发企业之间这一块的差别不大。房地产有很强的周期性,它是有规律的,你只要把握好规律,再把微观的事情做好,你就能赢得市场。今天的主题是“供给新节奏”,我觉得宏观把握最重要,就是要看政策。从2008年到现在,政府供给了一大堆的政策,但是我觉得政策就是给了你一个字,2008年是放,2009年是活,然后接下来就是乱,然后是抓,最后是死,死了以后又叫,到了去年的时候就在叫,今年又开始放,政策每年供给的就是一个字,而且是一个惊人的循环。所以今年大家怎么做,大家把握这个字,到了2017年又该怎么做,在什么节点上去库存,在什么节点上尽量让自己的库存降到最低,开始抓生产,开始找土地,在死的时候找土地,去组织生产,在大家开始叫的时候,你的生产快差不多了,到放的时候,你大量的产品开始出来。到现在为止,我们的库存已经去得差不多了,所以只要把握好政策供给每年一个关键词的节奏,你踩准了,去库存就不难了,企业的做法就有了,所以今年抓好这个机会,现在进入到一个放和活的阶段,做好后面的布局,就会赢得二三线城市的市场。

  黎振伟:谢谢李总,大家有空可以看看新欧鹏做的项目,他们做得很特别,他们把教育、生活配套都做得很到位。

  下一位嘉宾是侨鑫地产的张学凤副总,侨鑫在广州是做豪宅,做高端物业作为自己的主业著称的,我感觉你们应该不太受政策影响,在今天谈到政策的时候,您觉得您的企业发展的模式,在高端市场方面,到底受不受政策影响?我们如何做好我们的刚需?

  张学凤:我们是专注做高端的物业,可能对主流的市场没有太多借鉴,但是我觉得有一点应该是有对标的。我们今天都在谈去库存,其实所谓的形成库存根本的问题在于房子不够好,产品力不够,要么是地段出了问题,要么是居住条件不够,总之形成库存的主要问题是产品力不够。所以我们觉得,目前还持有大量库存的企业要借政策的东风赶紧去库存,同时更重要的是反省下一步,就是如何去提高产品的竞争力,我们觉得提高产品力才是作为企业长治久安的根本和核心。我们的产品总价是非常高的,我们在交易的过程中,我们觉得最高端的客户群这几年的变化是非常明显的,这是我们提升产品力、提升产品影响力的关键的因素,就是你对市场、客户要有充分的研究。比如说广州最高端的市场,我们关注到客户非常重要的变化,比如说客户更加年轻,客户更加国际化的生活经历和视野,客户更加个性,这批客户是最不愿意被定义,或者最不好定义的客户,比如客户除了追求房子好用之外,他们有更多的精神诉求,更多的价值观的认同。所以在充分对市场、客户有了足够的考虑之后,你才会有更加匹配的产品,更加针对客户需求的产品出来。我们觉得作为一个企业,如果真的是花心思研究客户,真的花心思研究产品,可能相对遇到大量库存的风险的可能性要小一些。在今天这样的市场环境下,我们觉得企业一方面要抓紧机会,解决这些问题,其实带给我们更多的反省,下一个阶段更多的企业也会从过去的追求规模、追求量,到今天需要解决产品力的问题,来解决企业面临的一些潜在的风险。

  黎振伟:以我的理解,侨鑫不浮躁,而且很用心,它不太追求每年的规模增长多大,但是它很注重把产品做好,所以它卖的房子是最贵的,卖到十几万一平米,不会因为市场好了一下开发很多,这种企业可能对大多数的企业没有借鉴意义,但是对那些准备被并购的不太大的企业,大家应该学它,因为它用心,它把自己的客户服务好了,在它的层面上做得最足,我想也是一个企业的生存之道。

  下一位嘉宾也是本次开发商里面的唯一一位央企,五矿地产华南总经理戴总,央企是龙头,在供给侧改革里面,央企如何制定自己的政策?我们也为很多的央企服务,给我们一个感觉就是央企追求规模,而且要大,拿的很多地都在三四线城市,搞不好就会陷进去。你的产品很好,做得很到位,但是有时候又不好卖,从您的角度来看,应该怎么调整这个问题?既要有规模,还要能够去化。

  戴鹏宇:纠正一下主持人的观点,其实央企也并不是说都追求规模,五矿地产其实是首批国资委的16家地产央企之一,但是我们发展的还是比较稳健的,进的区域也不是很多,目前我们更聚焦在重点的人口导入量比较大的城市,包括一线城市和核心二线城市。刚才主持人也提到了,我们在三四线城市也有一点的地产开发,这一块我们也在思考一些开发的流程。当然目前我们更多的资产还是在一线城市和核心二线城市,三四线城市主要是产业地产和旅游+休闲的地产。

  今天我们谈因城施策的问题,其实在2014年年底的时候我们就在想,2015年可能比较困难,但是从目前来看,整个市场的情况也发生了变化,我记得万科前段时间也说了,2015年可能是最近几年最好的一个年头,从政策方面可能没有一些大的政策支持,到现在一些一线城市和核心二线城市的增长是很快的,三四线城市不太好。五矿前段时间完成了内部的整合,明确由五矿建设来托管整个中国五矿集团的25个项目,大概400多亿的总资产规模的非上市业务。规模是我们追求的一方面,但是我们规模还不算很大,总资产才800多亿,中冶和五矿的合并还没有到业务条线这一块,可能未来的规模也是比较大的。对于开发模式,我们也在做一些探讨,未来可能还是以开发为基础,以运营为核心的全生命周期的开发模式。开发为基础很好理解,开发商买地、定位、施工,这是基础。运营为核心,我们现在也在探讨一些新的模式,我们的一些产业地产,三四线城市旅游和休闲地产的探讨。另外包括彩生活在做的物业和社区O2O的东西,在我们一些业主规模量比较大的城市,比如说南京、长沙有上万业主的规模的城市,我们会探讨这样的运营模式,包括上下游的供应链的打造,比如说精装和软装的服务,所以未来我们还是想这几点,开发为基础、运营为核心的全生命周期的开发模型的新的设想和探讨。

  黎振伟:地方政府非常希望央企去,因为有钱,可以拿很多地,但是也误导他们,以为央企过来,政府就什么都搞定了,所以刚才提到运营跟产业,我觉得很重要,三四线城市真的不能再搞那么多房地产了,应该做产业和运营,所以你也应该给他们支招,否则到处拿地,到处搞开发区。

  最后一位嘉宾是来自海南的观澜湖营销总经理洪刚总,两年前去过洪总的那个项目,最近海南又热起来了,其实海南热和不热我们都担心,一热就好像容易出泡沫,不热又容易造成烂尾盘,所以大家很纠结,请洪总跟大家说一下海南最近真实的情况怎么样,你们的项目在这个过程中如何把握这个市场的变化?旅游地产很难做,我们真的很想听听观澜湖是如何去按照原定的方针去走?

  洪刚:非常感谢,首先我再说明一下,观澜湖是起家于深圳,大家对观澜湖的理解是基于高尔夫,当然这个在现在并不是一个很合宜的话题,但是观澜湖把一个舶来品高尔夫做成了全球最大,也成为整个高尔夫历史上中国这两个字不可能缺失的影响高尔夫发展的产业。

  在海南,我们的开发也是基于高尔夫,但是把它做了一个综合性的开发,我们从来不认为在地产角度我们输于在座很多地产开发商,观澜湖不是个地产开发商,观澜湖地产是整个观澜湖集团产业中的一个小部分,观澜湖能够发展至今的最重要的是经营和运营,观澜湖一直定位于是一个土地运营商。观澜湖拿的每一块地都不是城市核心地带,也不是属于资源性的土地,我们拿的地都是一些荒地、废地,经过改造,经过经营,使这块土地的价值产生溢价空间,对自己也是个帮助,对当地政府也是个帮助,对周边的土地的发展也是个帮助。所以观澜湖一直以来是土地运营的角度在进行开发。我们在海南的这个项目,我们基于观澜湖经营和运营的体制,打造了一个品牌,使土地价值从不毛之地成为片区的开发核心,甚至成为整个片区土地开发的支撑点,也成为一个城市营商的支撑点。在这个基础上,我们的开发是全面的,更着眼于运营和经营,而不单只是开发。

  在海南这个项目上,我们的地产售价是远远高于周边的,大家认为观澜湖的土地价值很低,但是房产售价很高,大家这一点观点是错误的,大家没有看到观澜湖投资到土地经营上的投资成本,这个投资成本是目前大多数开发商从来不做的事情,因为他要计算这个投入产出。而观澜湖恰恰是做了一件大家认为是一个傻的事情,我们把整片土地进行改造,进行投入,使土地价值升值,土地价值产生更大的溢价空间。在海南、深圳都有这种现象。同样观澜湖地产的开发也不会受政策的影响,市场好了,我卖得很火,市场差了,我卖不动,不会受影响,观澜湖的产品着重于我们自己的客户定位,精耕于我们的客户定位的需求,也就是根据我们的客户的需求进行开发、经营,产生它的价值,这就是观澜湖一直以来我们在从事,也在坚持做的事情。

  海南有两个政策,第一,60平米以下禁止再批复,第二,暂停批准建设用地,进行双限。这是海南省政府作为去库存的一个手段,但是我反过来认为,大家不要认为海南的泡沫太大,海南不是海南的海南,它是全中国的海南,海南的市场不是一个省,它的需求来自于北方,来自于西北、东北、华东、华中、华北,甚至于是华南,它的市场需求是全国的。为什么在过去几年曾经出现过泡沫?因为国家以前给政策,旅游岛、免税岛等等,让大家认为海南充满了机遇,机遇带来了投资,同样也带来了投机,在里面的泡沫是由投机产生的。而真正海南的旅游地产,我们把它定义为叫旅居,海南是一个旅居的岛屿,海南是中国唯一一个拥有热带城市的岛屿。它的客户来自全中国,所以这里面不存在什么泡沫,只是大家对旅游的需求,对旅居的需求还没打开,当这个市场打开以后,这个供应量是足够的。另外一个,旅居地产最大的核心是经营和运营,而我们在过去海南的发展来看,真正在海南进行了投资的企业有很多,真正在海南运营、经营的企业很少。这就是海南为什么出现了大量的土地供应,而去货困难,因为大家建了很多房子,没有人去运营,没有人经营,依靠政府的能力,又没有那么大的政府资本支撑整个海南岛的基础建设。企业在这里面起到什么作用呢?大多数企业都去圈地,大家都很清楚,海南岛的海岸线附近好的土地基本是被央企圈走了,但是有谁在海南岛经营和运营呢?屈指可数。这么大的市场,没有人去经营、运营,也就在前年开始有地产商提出了要经营城市、运营城市,而恰恰这是观澜湖从公司建立之初,在24年前就开始做的事情,就是经营和运营一片土地,产生价值,解决劳动力,带动税收,带动当地的消费,提高他的消费水平。观澜湖24年一直在做这个事情,这是我们的经验,或者说是我们一路走过来的一些简单的分享。

  黎振伟:谢谢洪总,中国现在很多的旅游地产都是卖了房子就没人管的,的确要有经营和运营,这是非常不容易的,我们非常期待观澜湖能把这个模式做好,我们下次到海南再去看看你们的项目,因为这是中国未来巨大的需求,但是很多人没有做好。

  时间也到了,我们最后每人给未来的发展一句话,谈谈我们的建议。

  段斐钦:创新共生创未来。

  蔡穗声:房地产的黄金时代还没到来,前景是光明的,道路十分曲折。

  李战洪:房地产行业是除了垄断行业之外最好的行业之一,转出去是自己的能力不够。

  戴鹏宇:今年我们努力进入广佛区域。

  张学凤:其实任何行业都一样,产品力是关键,是生存之道。

  洪刚:供给侧带来的市场机遇是摆在眼前的,大家根据自己的需求去挖掘属于自己的矿脉。

  黎振伟:谢谢各位。

  主持人:非常感谢黎振伟先生的主持,也谢谢各位嘉宾的精彩对话。请台上嘉宾留步,工作人员邀请其他嘉宾上台,我们一起合影留念,谢谢!

  尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们,今天上午的论坛议程到此暂告一段落,下午论坛继续精彩。

  今天下午论坛内容是重构:新节奏的艰难尝试,将有更多重量级嘉宾为我们奉献精彩的演讲和主题讨论,敬请期待。

  接下来请VIP嘉宾移步广州白天鹅宾馆西区二楼沙面厅,感谢欧派集团为我们准备的VIP午宴;其他来宾请根据组委会的指引,到广州白天鹅宾馆一楼流浮阁西餐厅用餐,组委会准备了丰盛的自助午宴。谢谢大家,下午见!

  主持人:尊敬的各位来宾:

  欢迎大家回到2016观点年度论坛大会现场。今天下午,更多嘉宾将为我们奉献精彩的演讲,接下来还有两场的精彩的主题讨论。提前预告,19点整,华誉景观?2015年度中国房地产卓越100榜颁奖盛典暨深迅数据招待晚宴也将盛大举行,敬请大家届时关注和参与。接下来,我们正式开始今天下午的议程。

  2016观点年度论坛下午的会议主题是“重构:新节奏的艰难尝试”。首先开启的是主题演讲环节。

  让我们掌声有请今天下午首位奉献演讲的嘉宾,他是:新鸥鹏集团首席战略官、董事副总裁李战洪先生。李战洪先生的演讲题目是“供给新节奏下的突破”。

  李战洪:由于时间关系,我要快点讲一下,上午主要是讲大势,讲宏观,下午就跟大家讲微观。

  中国地产企业的发展历史告诉我们,一直认为房地产拐点来临,盲目转型的企业不具备可持续发展能力,主要是老板能力差或者企业能力差,然后就转型了。中国的企业很多能看到方向,但往往原地踏步,如何迈出步伐,如何突破是关键。

  先看看新鸥鹏和其它的企业一个最大的不同。未来的蓝海是文、教、卫,新鸥鹏在教育这一块有很大的发展,并且现在在卫生这一块也有很大的努力。

  (见PPT)这是我们办的教育的实景照片,读书不容易,这是绝对的刚需。

  这是在网上搜索的供给侧改革的几个要点,我们的工作也是按照这几个方向来做的。

  虽然艰难,我们如何来做?我们有9个突破的方式。

  第一是夺单项冠军,这是我一直说的话,从1998年到现在18年的经验告诉我们,要在中国房地产市场上混下去,而且要混得比较好,一定要夺取单项冠军,因为在中国这块土地上不产生全能冠军,也无法产生全能冠军,到现在还没有全能冠军,谁能夺取全能冠军谁就是找死,所以只有夺取单项冠军,中国房地产企业都是依靠单项冠军求生存、谋发展,获得政府资源、政策资源、土地资源、资金资源、市场资源、合作资源,我们看恒大、万达、万科、华夏幸福等等,他们都是夺取一个单项冠军使自己变得强大,所以夺取单项冠军很重要,从我所在的新鸥鹏公司来说,我们要把教育地产的单项冠军拿下。

  第二是关联发展、合作发展。老板能力差,企业就多元化,我们讲究的是关联发展、合作发展,这是未来的一个出路。这里一个最重要的要点就是行业的生态关系在变化,以前就是独立发展,现在是战略合作伙伴很重要,行业间的合作也很重要,再就是上下游产业链上的企业关系更加密切,所以如何合作发展、关联发展,是我们突破的一个重要的方向,我们的思路也是按照这个方向来走的。

  第三是差异化竞争力的产品序列。我们为什么这几年发展快?包括进入了加拿大、洛杉矶、欧洲,这都是最近一年发生的事情,我们的产品从国家级的到社区级的全都有,国家级的有教育产业园,城市级的有教育城,区域中心级的有教育综合体,板块级的有教育广场,社区级的有智慧教育天地,这几种产品序列都是围绕教育来做文章。

  第四是同时做好四个市场。现在的开发商做得比较艰难的就是做一个市场,就是卖房子,这是不够的。做好一个市场是一条线,做好两个市场是一个面,你做好三个市场、四个市场,它就是一个立方体,做大企业的立方体很重要,关联发展就是让你在立足于房地产这个行业,同时做好多个市场,所以我们的发展方向就是在做好销售地产的同时,做好资本市场、教育市场,另外一个就是最近我们把三个市场变成四个市场,加了一个海外市场,我们在加拿大、美国洛杉矶和欧洲已经全部进入了。我总结的是,做一个市场死,做两个市场会活,做三个市场就能够活得很滋润,如果能够同时做好四个市场,这个时候就基本上可以弯道超车。如果只做一个市场的,肯定是叫苦连天。

  第五是新鸥鹏教育的五个结合,我们做教育的时候是把五个方面的结合做足。线上教育与线下教育、学历教育与非学历教育、国内教育与国际教育,专业培训与兴趣教育,课堂文化与课外实践,包括在国际上三大区域(澳洲、欧洲和北美洲)的布局,我们已经基本完成。

  第六是做教育的时候我们做K12+4的专家。K12这个理念,在我没做教育之前也不太了解,但是现在把K12运用得很灵活,K就是3年的幼儿园教育,12是6年小学、3年初中、3年高中,4是4年大学,现在我们已经是全体系,从K12+4。

  第七是打造中国云教育产业园。在重庆的这个项目2.7平方公里的面积,现在正在开始了,我们跟很多的大学进行合作打造这样一个产业园。我们的云教育在线在全球都有布局。

  第八是标准化可复制产品,现在做得比较大的开发商,比如说万达的万达广场,红星美凯龙的家居Mall,它都是把它的产品标准化可复制之后,它才能快速发展,所以你的企业要想在供给新节奏下突破,你要考虑你的产品,第一,有没有差异化的竞争力,第二,是不是标准化,可不可以复制。在可复制的产品里面,在我们做的新鸥鹏教育城有1.0、2.0、3.0和4.0版本。1.0就是学校+住区。2.0是学校+住区+教育Mall,教育Mall就相当于八九十年代的少年宫的功能,小孩的课外培训一站式解决,不用到处跑了,我们在一个教育城里面直接可以搞定。3.0是在2.0的基础上加了教育产业园。4.0就是教育+,类似于互联网+,我们把教育和更多的方面结合。

  第九是16年做教育,专心做好6件事。现在我们已经创办了2所学历教育的大学,第3所大学是医科大学,目前正在创办,我们未来将建成中国最大的教育产业园。我们已经办了5所巴川中学,连续15年蝉联重庆中考第一。创办巴川国际高中,2015年,我们的毕业生百分之百进入世界50强大学,67%进入世界20强大学,美国排名第一的高中进入世界20强大学的许多只有57%,但是它进入哈佛、耶鲁、普林斯顿、麻省理工、斯坦福的比例比我们高,它有23%,我们在这一块跟它的差距比较大,但是在20强的大学入学比例,我们比它高。我们标准化模式打造新鸥鹏教育城产品系列,而且现在在全球布局,在洛杉矶、加拿大、欧洲的布局已经落定。最后一个方面打造万亩青少年实践基地。

  新鸥鹏的使命,我们有教育集团、地产集团,我们整个大集团是以教育为使命,地产和金融只是载体,做国际教育产业的专家,打造教育产业的新繁荣。

  在这里怎么突破?我们设计的路径是这样的,先是开发了房子,后来做城市产品,建社区,做服务,到了现在是建学校,做教育。现在新鸥鹏教育集团和地产集团是两个国家驰名商标,2015年是中国民营企业500强第356位,连续5年是中国房地产百强企业。

  我的介绍就到这里,谢谢大家。

  主持人:非常感谢李先生的精彩演讲,接下来有请今天下午第二位演讲嘉宾,掌声有请好屋CEO陈兴女士。

  陈兴:“大家好,我是陈兴”,2014年好屋中国正式进入华南的时候,我学了这句粤语。但是昨天到广州,感觉是去了一趟纽约,因为在路上花的时间差不多的,我相信很多人都感同身受,今天下午来看到了很多新面孔,也看到很多老面孔,包括昨天在机场我跟吴兵总发信息,我说你演讲是穿西装还是穿牛仔裤?我说我穿破洞的裤子,现在已经社群经济了,对于85后的我,现在已经30岁了,在当下我们要更多的接地气。

  今天是我今年第一场大型的演讲,在去年有很多朋友看到我的朋友圈,说正能量的陈兴去哪里了,其实我是在游学,到处看一看,然后脚踏实地地做出来。我们这个市场很大,客户需求很大,但是我们也是风云变化,看天吃饭。

  今天我跟各位一起分享、学习和汇报一下我们对房地产分化市场下的O2O应对策略,其实主题就六个字“为家互联一切”。

  为什么是为家互联一切?在去年好屋中国就提出了品牌升级的战略,我们不仅仅是一家房地产O2O全民众销平台,在下一个三年我们提出的战略是为家互联一切。昨天在我的同事群里面,我说去年我们公司提出为家互联一切,有些高管还不相信,有些同事还说为什么?今天“十三五”的策略出来,我说你们认不认,公司的战略还是高瞻远瞩,有远见的,所以昨天这段话我让我的助理发到高管群里面。政策很重要,看我党说什么,我们要做什么。我跟各位分享一下,数说“十三五”,互联网中遇见未来。万物互联、人机互联、天地一体,是昨天中央新闻讲的,这是“十三五”纲要为我们描绘的5年后的互联网空间,所以我们在当下在研究,未来的3到5年,我们应该做什么,我们应该提前准备些什么,应对好了,我们就有先机。在这个部分我们能看到,到2020年,固定宽带家庭普及率将达到70%,移动宽带用户的普及率将达到85%,所以我们能看到现在开发商的纸质的物料越来越少,因为几乎我们不太会看,但是我们移动互联的工具越来越多,包括十三五计划中,互联网中遇见未来,最重要的目的是为了由互联网大数据搭建起来的信息空间,5年后我们将遇到更美好的生活。

  对于房地产行业来说,整个产业链都在做“家”的生意,曾经我们一直说建房子、做产品、做服务,我记得吴兵总的演讲说,由销售销售到到达到达,两年前我们在美林湖的时候,从清远沿线过来,我看到到处都是人,我当时说,我看到这是两类人,一类是经纪人,一类是在等待客户的经纪人,到门口的时候还是经纪人,当然也有人山人海的客户。其实我很重要的是把经纪人理解为房地产互联网行业里面的物流,就是搬运工。所以在这个过程中,面对当下的局势,以及我们房地产市场行业的特性,我用一个字来说就是“赢”字。这个赢字代表危机意识、口碑、一马当先。

  对于房地产行业来说,整个产业链都在做“家”的生意,曾经我们一直说建房子、做产品、做服务,我记得吴兵总的演讲说,由销售销售到到达到达,两年前我们在美林湖的时候,从清远沿线过来,我看到到处都是人,我当时说,我看到这是两类人,一类是经纪人,一类是在等待客户的经纪人,到门口的时候还是经纪人,当然也有人山人海的客户。其实我很重要的是把经纪人理解为房地产互联网行业里面的物流,就是搬运工。所以在这个过程中,面对当下的局势,以及我们房地产市场行业的特性,我用一个字来说就是“赢”字。这个赢字代表危机意识、口碑为重、一马当先。

  市场大好,也要保持创新和改变的意识。苏州现在在开发商不愁货卖的时候,也加大和电商合作,电商可以提供更多的溢价空间,把精装修包进去,连着车位一起解决掉,把他买房到最后要不要卖房的服务全部做完。去库存依然是今年非常重要的作用,包括万科在内的开发商平均去库存的时间都有23个月。我们从这个表可以看到,华东的昆山、苏州、南京的库存都不高,郑州、济南、深圳、上海、武汉、重庆、长沙、南通、北京,这些地方的库存也不是很高,图中红色的部分是库存很大的,大家尽量不要去的地方就是太原、呼和浩特和大连。所以在这个地方,我们的确要大数据,大数据最重要的是分析数据、研究数据之后我们转化、应用。所以对房地产行业来说,互联网使是行业整体焦虑之时渴望的新出路,寄希望于互联网为房地产雪中送炭。互联网思维的核心其实就是连接,如何来实现连接?连接这个词对各位来讲其实很普通。2004年的时候我跟我的同事讲连接的时候,很多人不相信。人与人、房与人、物与物、物与人、人机,在工业4.0时代就是各种连接,连接能提高我们的效率,所以我们当时开始对12款产品进行打造,很多人说你们为什么要做这么好的产品?因为人性不一样,人的需求不同。

  我们说家是最好的屋,从2015年我开始只管公司的品牌推广之后,我就提出了高度,好屋中国的品牌很简单,如何让在座的各位你的听觉听得到,如何让你的视觉看得到,如何让你的身体感受得到。下面通过一个视频来看我们好屋中国的做法。

  (播放视频)

  当时有很多的朋友,好屋到底是做什么的?你们在做什么?你们即将做什么?我们这家公司从2012年成立以来,我们就很清晰地明确了自己的愿景,我们的愿景是希望成为房地产创新营销的连跑者,我们的使命是希望居者有其屋,居着乐好屋,从有然后再给他更好的家。所以在这个模块中,我们从新房、二手房、金融、互联网家装切入,买房子、卖房子,到最后交易之后,还有很多其它的事,包括家装、金融服务等等,后端的交易链的服务也是非常大的市场。

  在这个过程中如何能够快人一步?对O2O的理解,线上线下、全民众销,线下的转化环节,目前有90多万经纪公司的经纪人是我们的合伙人,包括去年下半年我们还跟代理公司进行合作。好屋目前已经进入到二手房和金融平台。

  感谢各位的聆听,希望大家多关注和支持,以及鞭策我们的成长,谢谢大家。

  主持人:非常感谢陈总的精彩发言。接下来我们将继续进入今天下午的演讲环节,他是美林基业集团副总裁兼营销中心总经理吴兵先生。吴兵先生的演讲题目是:思考路径决定成败”。

  吴兵:大家下午好,15分钟要说很多东西不一定说得齐全。很多时候我们都在探讨,从2015年到2016年我们应该怎么走,我们可以从买书是怎么买的这个路径思考我们买房子的方式。以前我们买书会去新华书店买,因为那里品种比较齐全。现在我们到淘宝、当当买,因为那里有更大的折扣。我们从现在开始,买书到哪里买呢?可能我们上罗辑思维,因为他把他筛选过的书推荐给我们。这里会不会推荐怎么做菜的书,推荐怎么运动的书呢?不会。

  同样我们看房地产,过去几年我们在做几样事情,我们从香港学来的经验是“地段地段地段”,到2008年以来的“价格价格价格”,到现在的“到达到达到达”。在互联网思维下如何运用互联网的工具做房地产的营销呢?中国美林湖从2008年以来做了很多的思考,我跟大家分享一下,每个人都有微信,但是谁用微信的热力图运用于房地产的营销?我们打开微信,它除了抢红包、发红包,除了群管理,除了有社群的功能以外,其实还有城市端口,里面有一个热力图,你能迅速看出离你周围范围内所有竞品楼盘现时的人流情况,你可以通过热力图对你小区内的时间的变化,停留的时间,甚至可以分析判断你的客流和人流到底在哪里停留,科技就在我们手上。我们有用过腾讯系统研发的微云图吗?这一切都是为了应用于客户的到达。以前我们是注重建房,接着我们把配套做好,把服务做好,把社区做好,这是三五年前,或者先阶段我们还要努力做的事情,但从2016年发生了转变,就是社群出现了。社群的出现,有两个代表的项目,一个是福建的聚龙小镇,在整个社区里面,他们提出一个口号“文明是这个社区最好的风景”,我们可以了解一下,它的97%的成交源于业主转介绍,它的营销成本只有千分之一。还有一个做得非常好的项目就是在北方的阿那亚。社群是2016年最关键的关键词,如何把社群人群正好好,如何把自己的项目标签化、行业化、碎片化、粉末化传播,吸引客户的到达,和管理组织好自身的社群,可能是每个房地产项目或者房地产人需要思考的问题。

  我记得我的商业的老师上课给我讲了一个故事,我觉得这个故事为我启发非常大,他在讲美国宇航员登月的时候,所有的科学家在思考一个问题,这个问题是怎么把钢笔带上太空,这个墨水不会漏下来,结果太空总署花了一年的时间,花了100万研究带只钢笔上太空书写而不漏水,结果成功地在太空上使用了这两支钢笔,可以认真书写不漏水。美国有强大的经济实力、强大的科研能力,花100万美金研究这个太容易了。到了苏联,苏联做了一件很简单的事情,就是把两支铅笔带上去,因为它的目的很简单,只是为了书写。美国先登月的,美国花了时间、精力去做了两支100万美金研发的钢笔去做书写,他的思考路径由一开始就是错误的。我们怎么样从房地产的营销里面去思考做最简单的事情?做把两支铅笔带上太空去书写的事情。

  我举一个我朋友的案例,他姓张,他在深圳,他也从事房地产的研发和产品的研发,他在美林湖的项目里面是专门做H5的,他花了非常多的时间做一件事,就是每天大量阅读100年以前的照片,然后把每个照片放大,把这些百年照片上的街区的商业名称的中文域名和英文域名注册起来,然后把这些品牌自己持有,他拥有了一批各行各业的百年企业的品牌。我举个例子,等一下大家可以百度一下,三角牌毛巾,这个毛巾品牌是他持有的,这是一个百年企业,这个企业跟抗日战争的日货进入中国之间有一段很精彩的故事,跟1937年日军进入中国的时候有一段很精彩的故事,而他已经持有这个三角牌毛巾的品牌了。他拥有这个品牌做什么呢?他已经征集全国各种的毛巾厂参与到这个三角牌毛巾的生产里面,他通过这个三角牌毛巾销售到全国,以百年企业国产品牌的名义销售到全国,他做了一件既简单又有传播力的事。他跟我说,他的每一个毛巾的利润的一半要捐献给抗日老兵。同样一件很简单的事,他去标签化了,他去行业化了,他用了一个历史故事,他做粉末化、碎片化的传播。我希望这两个故事给我们所有在思考2016年房地产营销如何走的每一位同学、每一位领导带来思考,希望留意明天的课程,谢谢大家。

  主持人:感谢前面几位嘉宾的精彩演讲,下一个环节将进入2016观点年度论坛第二场主题讨论会。互联网思维、多产业布局、多元化跨界,行业在进步,模式在创新。金融与互联网的结合助推房地产走向全新高度困境面前,行业更宜应时所需,开放眼量,寻找更多变革的利刃,斩断传统的束缚。2016观点年度论坛主题讨论会之二的主题是:金融与营销助推地产+与互联网变革物语。

  首先有请本次讨论的主持嘉宾:寒桐(广州)投资顾问有限公司总经理韩世同先生。下面有请讨论嘉宾上台,掌声有请:

  深圳花样年商业管理有限公司总经理邱志东先生

  美林基业集团副总裁兼营销中心总经理吴兵先生

  智安天使科技(中国)有限公司创始人董事长杨忠先生

  好屋CEO陈兴女士

  盛世神州基金首席执行官李万明先生

  浦赢资本管理集团创始合伙人、总裁丁亚明先生

  鼎信长城创始合伙人、执行总裁王健飞先生

  中原好房子网络科技有限公司CEO倪晓波先生

  广州华誉景观工程设计有限公司董事总经理张明燕女士

  接下来把时间交给韩世同先生为我们展开讨论,本次讨论的时间为45分钟。

  韩世同:刚刚听了陈兴总和吴兵总给我们介绍他们在这个新形势下运用互联网来促进营销的经验介绍,其实这两位我们认识都非常长时间了,我见到吴兵总我非常想说一句话,“士别三日当刮目相看”,因为吴兵先生在美林湖工作了十多年,他原来的景观做得非常好,那都是他的功劳,但是现在转身一遍,变成在营销方面非常有心得、有体会。前几年我和陈兴总第一次见面,你在论坛上你和大家描绘房地产互联网O2O平台的模式,我们看到这几年这个企业的发展非常迅速,有些打法连我都看不明白,我也做过一段时间好屋中国的市场顾问,现在他们发展得非常迅速,我觉得非常可喜。在座的杨忠总原来是在奥园执掌帅印的,现在也加入到互联网营销当中。在座的不仅是互联网业务方面的,还有金融方面的专家,今天的房地产可能靠传统的借贷关系不一定走得那么远,怎么样才能借助资本的力量,甚至我们看到互联网金融的模式也在对我们整个行业的运作、运营发生根本性的变化。希望我们能在这45分钟的时间内,能把他们触网的经验和跟金融结合的经验分享出来。我还是老规矩,顺着我旁边一路讲下去,刚才吴兵总虽然已经讲了一些经验和实例,我也想再听听您对互联网金融这块的想法,以及美林湖未来的营销方面的想法。

  吴兵:互联网金融是我没有深入思考和关注的方面,我简单谈一下,在很多郊区的大盘,特别是旅游地产和三四线城市里面,它未来发展要解决的就是产权、使用权和经营权的问题,这三个问题在很多的行业,特别是在汽车行业里面已经做得很好了,有各种的平台,已经很成熟了。我觉得在房地产金融领域,特别是金融机构,在未来参与到旅游地产方面,如何使它的产权、使用权和经营权分离,然后参与到里面,也符合我们国家的大众创业、万众创新的倡导。曾经我在一个电台节目里分享到,在欧美很多地方都有一个间隔年的说法,在中国还没有出现,这个间隔年是大量的年轻人毕业以后在工作之前,他有一年的时间不寻找工作,他去接触社会。现在这个风气在中国也慢慢兴起,他们在间隔年不一定是在都市,他们会去到郊区或者农村体验一下社会,我觉得房地产利用间隔年的兴起,对产品进行一些新的设计,对它的产权、使用权都一些新的考虑。我觉得房地产金融往这些方面关注是一个很大的方向。

  韩世同:下一位是杨忠总,他现在在创业,创办了智安天使科技公司,您是做过开发商的,也是做CEO,现在转型来为开发商进行互联网营销,您讲讲您在这些方面有什么看法,或者有什么好的模式,能够向我们的行业介绍和推介的?

  杨忠:其实我做开发商的时间已经比较久了,从1993年一直做开发商,做了20几年了。

  韩世同:杨总最开始是在中海,后来又到奥园。

  杨忠:对,在中海服务了10年时间,另外在中惠熙元也做了6年多,在奥园也做了6年多,在奥园负责整个运营。

  我介入到互联网行业是2014年,当时考虑传统行业和互联网的融合,考虑了两年多,今年脱离了20多年的房地产行业,进入到互联网行业。对互联网+地产我有很深的体会,结合到今天这个题目,我觉得体会比较深的就是房地产营销加互联网,这是体会比较深的,这也是创业选择的方向。关于房地产互联网营销,我是从这几点认识的:

  第一,我觉得地产互联网营销是势在必行的。今天中国谈得比较多的是产能过剩,房地产的去库存就是一种产能过剩,这个库存是怎么产生的呢?今天上午有很多专家都有解读,从我们的角度理解,这是一个越来越大的市场,它本身就应该分工越来越细,越来越专业,这样的话才容易产生一种创新,才能提高劳动生产力,才是更有生命力的财富。如果房地产在创新工作中进行得越深入,对房地产行业整体都是很有发展前途的。房地产创新从这个角度就是势在必行,这是第一点。

  第二,创新房地产+互联网的路口在哪里?我认为这个路口应该是选择在营销这样一个切入点。在座的全是房地产的从业人士,有很多从业经验,营销在房地产是很重要的一个环节,从拿地、定位开始,贯穿到中间根据客户的需求,我们推出合适的户型,到最后推盘、销售,以营销作为突破口来创新,这是非常重要的,这一点的入口非常清晰。从2014年开始,开发商遇到很多问题,比如说我们在推广的时候,那个钱花出去没什么效果,我们花钱以后也没有数据反馈,到底我这个钱花出去有没有电话来,有没有人看,到底这个反馈是从哪儿来的,自己没谱。还有一个就是我们的客户该需要找我们的时候也找不着。像我们前段时间深圳客外溢就是这种情况,他外益以后他找东莞楼盘、中山楼盘他还不好找,这都是开发商在营销过程中碰到的问题,现在有很多互联网的工具、方法应用,能把这个很好地解决起来,所以我觉得突破口应该找在这儿是很好的。

  这样就涉及到第三点,有这样的必然趋势,找到这样的路口,应该怎么做?前面李总的演讲中提到,中国很多企业家往往知道路在哪儿,但是总是原地踏步,或者用一句话说,互联网的创新不仅仅是一个姿态,而是一种能力,而是一种实践。有这样的一个认识,往前去走,按照互联网的基本的路径图,其实是很清晰的,以实际的需求为切入点,然后做一个合适的产品,然后整合渠道资源,整合商业模式,那就走下去了,如果再往细一点说,你可以走到这个行业的生态圈里面去。具体怎么做,不同的企业有不同的方法,比如说我们智安科技选择的是一个全网营销的推广模式,我们在房地产推广上想办法。最早根据大数据分析,给客户进行画像,找到我们的目标客户,然后根据房地产的特质,整合渠道,对它进行一种创意的设计,然后根据客户的意识的输出,对他进行拦截,对意向客户精准营销。但是也有一些其他的企业有不同的做法,比如说有的企业是以街景地图为营销载体来做的,还有一些企业是以搜索推广来切入的,渠道很多,只要我们按照一个好的模式去做,最后就能起到很好的效果,最后能为房地产的营销带来实效。

  韩世同:谢谢杨忠先生为我们介绍了比较好的利用互联网营销的模式,当然如果有需要的话可以找他。

  接下来一位是中原好房子的倪总。大家都了解中原,中原有两件事情,一个是没上市,还有一个是刚刚上网。在我理解的中原是一二手加在一起,目前为止还是中国最大的中介公司,世联行在一手房非常强大,但是在二手房就不太强,而中原是一二手都非常强的,如果有一个非常强的网,那就更不得了。我们看到链家最近非常猛,搜房之前也有动作,想要下来做中介,中原的一举一动也非常受到关注,您来谈谈你们触网的经验。

  倪晓波:我觉得我做这件事情完全属于被逼的,大家都了解中原,我其实是一个中介经纪公司的地产老兵,干了十几年的营销,中原也算是一个很传统的中介企业,包括您说的我们没有上市,互联网的工具我们也没有怎么用。现在做这个事情的原因在于世界发生了很大的变化,两年前我都不知道我会做这样的事情。就今天这样一个主题,我谈一些我的观点。去库存在我看来,它有很多不一样的地方,去库存不是今天才出现的,不是狭义地把房子卖掉,我觉得更大的问题,更长期会出现在地产领域的问题是广义的去库存,就是去弱的产能,去不能满足于这个时代发展的产能,这个产能还很巨大,它不是短期就能去掉的。现在大家看到剩下的库存量,刚才陈兴总有一张图表,其实看上去已经消肿很多了,在前两年这个图更可怕,但是这个重点的问题是有很多的弱产能要去掉。

  在我父辈那一代是计划经济,产能是一切的指标,它只做产能,一切都以计划为目标,后来到了90年代改革开放之后,就有了市场经济,它是以供需为目标、以市场为目标,虽然我们有很多调控去影响它。但是到了今天,这一切又发生了很大的变化,就是以社群为目标,因为整个世界的变化,因为互联网的快速发展产生了巨大的变化,这是质变。所以到今天为止,我们的房地产营销因为互联网产生了很大的变化。我们发现金融和互联网变成了社群经济之下房地产的必由之路。中原做这件事还是比较简单和质朴的,首先我们会盘活我们自己的资源,我们有五六万个在职的经纪人,他们背后活跃着五六十万个他的社群经纪人,在他每天的工作日程当中,如果以年度算,每年会有500万左右的客户群体进入到这个平台。反过来讲,我们在线上如何跟线下进行一个合理的打通?把线下的资源和线上的入口进行一个很好的匹配,这个其实是未来一门很大的生意。我觉得现在在台上的各位很可能代表了房地产发展的未来,而不是以前我们看到的很多top50、top100的开发商,我觉得坐在台上的我们才是房地产的未来。我明天也会讲到一些我们具体的玩法,也会跟大家做一些交流。

  韩世同:谢谢倪总,下一位是浦赢资本的丁总,我们也看到今天这个市场上变化非常迅速,之前资本跟房地产的组合可能没有互联网的加入,现在有互联网的加入,有了更多的东西,包括有众筹,还有最近说得非常多的首付贷的问题等等。资本方面我也不是特别熟,我想请你谈谈,如何在这样的竞争环境、市场环境下创新和避险?后面几位资本方面的专家都谈谈这个问题。

  丁亚明:说到资本,在座的有盛世神州的李总,还有鼎信长城的王总,我们原来就是地产界的人士,而且我们都跟复地集团有点缘分,复地现在还是盛世神州的股东之一,我们都是复地的老同事,确实复地为行业输送了大量的人才。

  刚才主持人讲房地产金融是不是就是首付贷?严格意义上来讲,房地产金融最早还是离不开房地产基金,我们三位是最早一批做房地产基金的,我在2008、2009年就在做房地产基金,当时房地产基金的模式主要还是投资,是一种集合了一批的资金,对地产项目进行投资的模式,比如说现在做得比较多的,像我们浦赢资本的业务,我们基本上可以涵盖房地产开发的前半个流程,包括拿地,甚至付保证金的时候,我们可以跟开发商共同匹配资金,你拿不到地没关系,我们有资金的储备,先把资金给你,你拿到地之后,我给你付这个款,包括解决开发商后续的建设费用,这是我们房地产基金的主要的特征。最近几年,房地产基金的更重要的发展方向,我们更加关注股权的投资,就是同股同权的投资,我们会和开发商站在一起,客观地评价这个项目的收益,我们不要求任何的保底,或者是一个债权的属性,我们和开发商在一起是做股权的投资,这是一个方面。另外就是主持人刚才讲的,我觉得更侧重于后端,就是在房地产销售过程中,甚至二手房交易过程中,也产生了很多金融的属性,刚才好屋中国的陈总讲了一半,我其实对这个很感兴趣,我本来想听的,结果没讲完,会后希望跟陈总多交流,我对这个非常有兴趣。因为这个是把房地产金融和互联网又结合了。我们刚才讲的房地产的项目投资也好,基金化的投资也好,根本的还是债权,或者是一个股权,或者用行业的术语来讲是一个非标资产,是一个大类资产,要么投5个亿、10个亿,可能没有几万块钱的投法,但是互联网技术改变了这一切,特别是在房地产消费领域,我们也看好这个方向,有房地产消费金融。从浦赢资本来说,我们没有投房地产的消费金融,但是我们也投了很多这样的公司,我们也在做PE股权投资,也许未来跟好屋中国有可能合作,我可以利用我的规模化的优势,他利用他的消费场景和客户段的优势,我们进行匹配,组合出更好的产品为大家服务。

  韩世同:非常难得,你们几位都是从复地出来,从开发商转享尽荣,又反过来为房地产服务,杨总从房地产出来走向了互联网营销,觉得非常好。当然刚刚您还是注重在前端的服务,这是非常好的。下面我们请盛世神州的李总谈谈您的看法和想法。

  李万明:盛世神州基金也是在房地产调控最严厉的时期成立的,是2010年的时候,当时中央电视台报道,严冬来了,大家抱团取暖,实际上作为房地产基金是房地产开发过程中不可或缺的一个部分,只不过之前我们国家的法律还不够健全,所以做起来非常费劲,随着新的合伙企业法颁布之后,我们的法律基础有了,所以就产生很多。当然我们对中国的房地产是有高度依赖的,两年前我们一直在讨论房地产的分化与转型,实际上我们对这个市场的判断也还是很谨慎的,比如说我们认为三线城市可能存在分化,三四线城市可能比较艰难,我们成立6年来没往这个区域投。比如说小房地产商在转型、分化过程中,可能在销售、融资方面会存在很大的困难,所以应该走向并购之路,这几年我们也做了很多这方面的业务,使得很多公司都通过这种机会能够把自己的资产,通过跟大企业、跟基金的合作实现快速的变现。我们现在往房地产行业投资已经超过100个亿,去年也新增了30个亿。这一年多来,我们更希望对市场反应比较敏感,然后有自己独特的产品技术和管理能力的企业进行合作,比如说当代集团在节能环保上非常有优势,比如说阳光100在街区商业方面,打造情景商业方面非常有优势。当然,我们也愿意与众多的大型开发商合作,跟万科、恒大都有过合作。跟这些排名前10位的企业合作,更多的是依赖于他们的判断,和我们的资金组织能力,进行合作共赢。

  我们对互联网方面也比较关注,我们认为未来的发展中,有很多网的技术,都可以值得我们关注。比如说平安好房和当代做的在前端的众筹的概念,引进房地产前期策划与定位,我认为是非常有意思的,因为通过这个办法可以评判有多少人关注我们的项目,有多少人对我们的项目提出什么样的意见,也许我们的产品设计定位会做得更到位一些,更别说还解决了一个前期的蓄客的问题,使得我们正式推出销售的时候能够避免误判,避免客户的流失。

  在网的方面,最新还有一个新的发展方向,就是物联网,刚才提到国务院都已经提到把万物互联,实际上这是一个更为全新的概念,也就是说我们传统的只是人与人交换,未来可能物与物也要交换,物与人也要交换信息,通过这种交换可以更好地关注空调的运行、冰箱的运行,包括我们曾经碰到过的飞机失事,飞机不见了,但是发现它的马达还在运行,这就是物联网的一个很典型的内容。我们最近在北京也在参与组建一个专门投物联网的基金,未来会有更多的投入物联网小镇的资金聚集起来,支持网与房地产的发展,我们说房地产+是一个最有前途的方向,而不是传统说的互联网+。当然,像很多金融服务、很多后续的消费服务都会随着这个网的建立越来越好,希望有机会与大家一起合作探讨。

  韩世同:谢谢李总,接下来是陈兴总,你刚刚时间没有把握好,有些话题还没有表达,你现在可以继续扣着我们这个题目来讲讲。

  陈兴:只要不花钱的事,能合作的我觉得各位都应该去尝试;只要不犯法的市,如果能够为客户创造新的价值,我认为都应该去做;还有一个是连接,在任何一个时间,我们都有成本,要划出我们相应的价值,有缘分的人我们一定会在一起。

  我们要树立口碑,也是我们的积德和福报的一个部分,复地是我的第一个贵人,后来中海信了,他们的产品在华东热销。在南通商业滞销的时候,华润信了,华润热销,世茂信了,相信的力量非常重要,当然也有不相信的,在合作的过程中,因为合作了,就不分你我。在这个过程中心态非常重要,合作一定是大家一起来做。另外一个是装备很重要,在当下如果还是靠赤手空拳去打仗,我觉得老早就OUT了。在当下我们一定是海陆空协同,工具和装备非常重要,我们生产了很多的工具和装备,包括还有一些秘密武器还没有拿出来用。

  今天在座的都是开发商和金融伙伴,我建议两个事情,第一,售楼处是一个场景的入口,但是从售楼处进来并没有结束,所以有机会,各位把我们的社区拿100平米做一个物业的租售中心,如果你没有工具没关系,我们给你提供工具。第二,只要是能够为用户提高效率,提高价值的事情,我们都应该鼓励去尝试。

  看天吃饭很重要,未雨绸缪也很重要,快人一步非常重要,只要不犯法,只要这个不花钱,只要对结果有好处的事情,鼓励大家都去做,先下手为强,快人一步。

  韩世同:下一位是王总,王总是鼎信长城的总裁,您来谈谈近为房地产服务的事情。

  王健飞:前面几位都说得比较完备了,我就说两点,第一,互联网+在哪里+,前面几位说得很明确,可能营销是最好的突破口,我觉得营销可能也是唯一的突破口。我举一个小例子,一个是刚才李万明总提到的当代,它在做众筹的一些活动,我知道有几个开发商都在做,像金茂发了一个产品叫金茂宝,发了8000万,还有一个开发商叫众美,它搞了一个大产业圆,搞了一个主题园区,做了一个众筹的事情。众筹一方面是解决了营销的问题,更多的实际上是在两个层面,第一个是验证了市场,提前回款这个事并不是开发商最看重的,更多的是验证市场,看这个产品是否符合市场的胃口。另外一个也是给投资人树立信心。

  第二,互联网+还要加在一个开放的心态上。要有一个价值增值的心态,只要是能为项目带来增值,我为什么不去做?要有一个开放合作的心态,只要能为带来各方共赢的事情,我就可以去做。同样在我们的项目进行股权投资的时候,我们可以和开发商一起去交保证金、交土地款,这都是共赢合作。刚才主持人也介绍了,我是鼎信长城的董事合伙们,我还有另外一个身份,就是我们和金茂有一个联合的合资的基金管理公司,在3月底会做一个大的发布,在这个平台里面我也担任执行总裁的角色,在这个平台上,我们也是开放地做一些股权的合作,包括以我们这个平台为主的并购的业务。

  这是我提到的两点,第一是互联网+加在什么地方,第二是谁来+。

  韩世同:最后请星汉资本的惠总谈一谈互联网金融对地产的推动。

  惠锋:我们是华南地区规模最大的TMT投资银行,主要是做房地产的,我在房地产股权领域有一些经验,我们在2008年的时候,股权投资过一家西部的房地产公司,这家房地产公司实现A股买壳上市,我们做的不是对项目的股权投资,而是对整个房地产集团公司的股权投资,有点像PE。后面我们转到VC和TMT的投行,我们过去投资的很多客户都是跟房地产相关的,有互联网家装的,有长租公寓的,我们最近还在做一个跟按揭相关的。去年上半年有一波互联网泡沫,很多O2O的模式受到大家的质疑。从互联网这个角度来看,互联网对大的房地产行业的影响还是有很多正面的作用。我们自己也投资了一家互联网理财的平台,它的单笔销售金额是300万以上,它90%的客户都是来自于互联网。它其中很大一部分成交的客户都是没见过面的,这个数据我当时看了也挺吃惊的。从金融的角度,我们跟全国5大互联网公司的战略投资部门接触也比较多,从金融投资的角度来讲,我建议房地产从业者和互联网的从业者,应该心态更开放。我们现在看到几大互联网公司的战略投资部门其实是很开放的,他们在无论是O2O,还是线下的部分,他们是抱着很开放的心态做布局和投资。反过来看房地产的这些从业者们是不是也能更开放,在股权的方面互相交叉的探讨相关的可能性。比如说互联网公司有没有可能跟房地产公司有些股权的合作,或者说房地产公司有没有可能投一些互联网的公司。

  韩世同:谢谢惠总。我们短短的45分钟,在座的几位有一部分是资本市场实干出来的,给我们探讨了很多他们的经验和体会,还有一部分是在互联网营销、电商方面的实战派,给出了非常精彩的经验和体会,非常感谢观点地产为我们搭建了这样一个平台,让我们这么多的朋友在这样一个金融与营销助推地产+与互联网变革物语的这样一个话题的精彩分享,谢谢各位,下面把时间交给主持人,谢谢在座的各位。

  惠锋:我们是华南地区规模最大的TMT投资银行,主要是做房地产的,我在房地产股权领域有一些经验,我们在2008年的时候,股权投资过一家西部的房地产公司,这家房地产公司实现A股买壳上市,我们做的不是对项目的股权投资,而是对整个房地产集团公司的股权投资,有点像PE。后面我们转到VC和TMT的投行,我们过去投资的很多客户都是跟房地产相关的,有互联网家装的,有长租公寓的,我们最近还在做一个跟按揭相关的。去年上半年有一波互联网泡沫,很多O2O的模式受到大家的质疑。

  从互联网这个角度来看,互联网对大的房地产行业的影响还是有很多正面的作用。我们自己也投资了一家互联网理财的平台,它的单笔销售金额是300万以上,它90%的客户都是来自于互联网。它其中很大一部分成交的客户都是没见过面的,这个数据我当时看了也挺吃惊的。从金融的角度,我们跟全国5大互联网公司的战略投资部门接触也比较多,从金融投资的角度来讲,我建议房地产从业者和互联网的从业者,应该心态更开放。我们现在看到几大互联网公司的战略投资部门其实是很开放的,他们在无论是O2O,还是线下的部分,他们是抱着很开放的心态做布局和投资。反过来看房地产的这些从业者们是不是也能更开放,在股权的方面互相交叉的探讨相关的可能性。比如说互联网公司有没有可能跟房地产公司有些股权的合作,或者说房地产公司有没有可能投一些互联网的公司。

  韩世同:谢谢惠总。我们短短的45分钟,在座的几位有一部分是资本市场实干出来的,给我们探讨了很多他们的经验和体会,还有一部分是在互联网营销、电商方面的实战派,给出了非常精彩的经验和体会,非常感谢观点地产为我们搭建了这样一个平台,让我们这么多的朋友在这样一个金融与营销助推地产+与互联网变革物语的这样一个话题的精彩分享,谢谢各位,下面把时间交给主持人,谢谢在座的各位。

  主持人:谢谢大家的配合,也谢谢韩世同先生精彩的主持,谢谢所有嘉宾的精彩发言。

  接下来马上进入到演讲的环节,有请下一位演讲嘉宾上场,他是著名经济学家、华夏新供给经济学研究院院长贾康先生,贾康先生的演讲题目是“争议中的房地产税与房贷杠杆”。

  贾康:谢谢主持人,按照论坛设定的题目,我用大概半小时左右的时间,谈一谈自己怎么看待有争议的房地产税和房贷杠杆这两方面的问题。

  两个主题词,我先说第一个,可能要说得展开一些,后面那个房贷杠杆的问题,我认为相对来说比较简单,前面这个问题就要多费一些口舌。

  房地产税已经争议了多年,在座的各位朋友可能都有印象,但是如果看一下中央这么多年来历次正式发出的文件,对房地产税改革的方向一项是肯定的,而且在经过了多年的物业税的模拟试点之后,上海、重庆两地当时称为房产税,其实就是包括消费住房的房地产保有环节上要推行从无到有的改革制度建设的试点,这两地的试点之后,我们在十八大给出顶层规划非常重要的三中全会的60条决定里面,可以看到一个非常明确的指导意见,就是加快房地产税立法,并适时推进改革。解读上就是认为到了三中全会以后,全面改革推进过程中间,不是扩大房地产税试点范围的问题,而是要立法先行,把房地产税立法走完它的所有立法程序之后,依法执行的问题。但是这几年观察下来,这个进程仍然承称得上是举步维艰。我们在不同场合都可以看到,关于房地产税的看法是大相径庭的,我参与的各种讨论,包括方方面面的论坛、协议,也包括内部改革方案、思路的讨论,一直到最高决策层,政治局常委级的内部座谈会上,都听得到各种不同的意见,在网上的声音有一些是带有很强烈不满情绪的,在体制内,有时候不同意见是相对比较委婉的,或者绕一个圈,但你完全听得出来他并不认同或者借题发挥的、实质性的表达他的不认同。

  我们现在如果按照不为上、不为书,只为识的精神,我认为有一套在逻辑上贯通的关于房地产税改革的认识。我们现在不可逆转地要搞市场经济,建设现代国家,必须要建设现代财政制度,而现代财政制度服务于全局,服务于国家治理的现代化,是离不开直接税建设的,而中国的直接税制度建设中很关键的就是房地产税。三中全会不光说要加快房地产税立法,而且还有一句话说,要逐步提高直接税比重。在中国直接税主要可以从哪些操作点去入手提高它的比重呢?现在能够考虑的,一个是房地产税,一个是个人所得税。房地产税在住房保有环节是从无到有,个人所得税总体来说是要全面设计,它的低端就是过了起征点的低中收入阶层,它的税负是要往下调,而它的高端,特别是原来的超额累进税不能覆盖的有明显的先富起来的人,他们应该给国库多交税。这两个方面之外,还有有争议的遗产和赠与税,我认为现在不具备讨论和设计遗产与赠与税的条件,它只是一个研究。

  回到房地产税来说,如果按照三中全会非常明确的权威的改革方案设计,必须抓住不放的一个制度建设问题,那就对应到现在最高决策层清晰地给出的一种醒目的表述,就是我们要着力推进供给侧改革,说全了是供给侧结构性改革,在改革上说的结构首先就是制度结构,制度结构要处理复杂的结构问题,比如说税制,它的结构问题就是多税种、多环节、多重征税。供给侧改革中间,我们认为制度供给是龙头,制度供给里当然包括了攻坚克难的推进这些不可回避的重点的改革任务问题,而房地产税就是其中之一。在中央现在明确提出以后,大家都在领会供给侧改革,推进房地产税改革,我认为是一个其中应有之意,这是一个非常鲜明的观点。

  接下来我稍微谈一谈,怎么样看待我前面说的这样一个结论。如果从实证的角度来看,我们搞市场经济必须承认,市场经济有它的一些共性规律,市场经济在前面发展过程中间,走到世界头号强国的美国的经验,它的积极的内容我们得借鉴,美国怎么成为世界头号强国的?它的建国的历史只有200多年,它在它的进步时代,主要就是在1880到1920这40年的时间段里面,它面对的社会矛盾是通过改良的制度建设的方式,形成了规范的税收制度、预算制度、公共意愿表达机制、公共权力的监督制约机制。当时的新闻媒体已经在阳光化的环境条件下代表公众,对政府的各种各样尽职不到位的情况加以批评和施加压力的作用,而公众在他们的公民权利发挥过程中间,也越来越具有现代社会的公民意识和纳税人的意识,各种各样的作用综合起来,在1913年,美国的个人所得税形成了相对稳定的模式和形态,而在这个过程中间,美国的基层地方政府的地方税体系也跟着大体成形,在1920年,我们现代意义的预算,在美国以全国多半的GDP都集中在纽约的纽约当地形成模板,以后迅速扩展到全国各地。美国在这个过程中,我们现在看起来,最简要的说就是,政府能够履行它的职能,必须解决钱从哪里来,必须用到哪里去,这样完成它的财政优化,它的联邦政府的钱主要从直接税来,它的地方政府相当于我们的省以下,它的省一级是联邦制的,称为州,和中国不可比,我们说的地方,到了美国就是它的基层政府,基层政府的收入主要是来自它的房地产税。

  我多年前在美国做访问学者的时候就注意调,美国这个层级的政府收入,如果从比重来说,房地产税所占的比例高的达到90%以上,低的也不能低于40%以下,这样一个房地产税作为主体的税种,支持着美国地方政府解决钱从哪里来的问题,然后处理好它的职能履行,把钱用好,把职能按照他们的法律框架、制度规则发挥好的问题。这样一种经验借鉴在其他的经济体里,包括后进的,新兴市场经济体里都可以看得出来得到回应了。

  不客气地讲,中国现在已经有了这么多年的发展,口口声声说在搞社会主义的市场经济,但是在再分配方面,直接税的作用之弱恐怕全世界独一无二,在新兴经济体已经走到了领头羊位置的中国,我们现在如果在整个的收入,政府的税收方面来看,差不多70%是来自间接税,直接税的收入相当弱,而且这里面企业所得税其实不能认为是实打实的直接税。我们在这个方面显然是在种种条件之下缺少现代化的税制特征的。而我们前面一些时候反复论证过,现在所说的房地产税作为一个长效机制,可以使地方税体系建设和地方政府职能的合理发挥内洽。中国现在再往前看,还要有房地产相伴随着的城镇化的高速发展,至少30年左右的时间段。现在真实的中国城镇化的水平,按照中央五中全会说明的,户籍人口的城镇化率也就是40%,国际经验表明,走到70%的高位才会转入低平发展阶段,按照每年提一个点,也要有30年,在这种情况下,房地产当然是国民经济的支柱,但是这个支柱能不能健康地发挥它的作用,这是至关重要的,我们现在房地产税种种方面可以论证,它有利于促进房地产市场健康发展,有利于促进这个产业对国民经济的重要支柱作用。反之,这个支柱建设不到位,它会不断困扰我们,一会儿出现过热,一会儿出现过冷,一会儿出现肆无忌惮的炒作,一会儿大家感觉到房地产要崩盘,当然我们一向反对这种极端化的判断,但是显然在这方面我们缺乏长期的稳定的制度框架。

  另外房地产税对中国现在要特别重视的共享发展、收入再分配有独特的意义和可能做出的贡献。这方面大家一望而知,它作为一个直接税,除了筹集政府收入,特别重要的是它会发生按照支付能力原则在税收上抽肥的作用,对有豪宅,有多套房的对象,让他多做一些税收贡献,让这些资金进国库。而抽肥之后就能补瘦,政府用这个财力扶助弱势群体,加强保障房建设,促进社会福利,这也是一个共赢,这个不是让先富起来的人伤筋动骨,是在他们发展享受的层面上适当让渡,它本质上是一个共赢的税收。而这样一来,总体来说中国的直接税比重提高,就可以把间接税的比重下降,宏观税负保持稳定的情况下,整个的税收痛苦会减少。因为越来越多的收入是有支付能力的人在他们的发展享受层面做了一个让渡,而不是像过去经济学分析表明,大量的实际的税负是落到了消费大众身上,而消费大众中的大多数是低中收入阶层,他们一旦知道自己吃个馒头有税,过中秋节买个月饼有税,他们当然怒不可遏。以这样的税负的结构化优化的调整,降低整个社会的税收痛苦,当然就是促进社会和谐。

  当然还要特别强调一下,房地产税制的建设,它还有利于促进我们民主法治,它适合以地方基层为主体来掌握这个税收。我们的市、县政府合在一起是房地产税税源的主要收取者,中央和地方政府在一起,通过立法形成框架以后,年复一年这个税收是进地方的金库,这个过程首先结合的就是地方从基层开始社区,政府怎么把钱花好的问题,老百姓受到这样直接税的调节,他当然就会进一步追问,这个钱花得好不好,你必须透明,必须给百姓知情权,知情权后面知道的就是质询权、建议权、监督权,它自然而然就要生长出法制化、民主化的机制,这对中国有莫大的意义,我们现在苦于政治体制改革无法开展,但是你从这里实质性地推进民主化、法制化,不就是在借鉴美国进步时代的经验吗?以一个社会上阵痛不大的良性改良的切入,实质性地解决政治体制改革的问题,这个作用非常大。

  再往后还得说一下争议点,过去我都有回应,很多人不信,说你说了这么多好处,可行性怎么样?国外都是私有土地,中国的土地多少国家的,我们这样做会不会有法理上的障碍?

  其实不是这样的,国外有私有土地,但是也有公有土地,英国是最典型的,它无论最终所有权是公的还是私的土地上,所有的住房一律要开征地方政府掌握的不动产税。我们的特别行政区香港,它一向开征的就有房地产税,但是它的土地恰恰不是私有制。从实践表明来说,这样一个论据其实不成立,从逻辑上我们也印证了,既然80年代我们有国有企业跟其它企业一样要对国家上交所得税的逻辑和实践,同样的道理,我们可以把它引申到房地产税,在终极是国有的所有权的土地上,不动产的一个一个的持有主体是有自己相对独立物质利益的主体,而这种独立的物质利益通过立法的调节,完全可以施加这种调节。当然我们也必须同时说清楚,物权法已经给出了一个社会所关心的40年到70年的住房产权土地方面的产权到期怎么办的问题,物权法这叫用益物权,到期应予以展期,我们无非是要在立法过程中感觉明确展期所应该遵循的操作细节,这样来稳定社会预期,不要使大家在这方面还受到一些迷盲和干扰。

  还有一些重复征收问题、税基评估、小产权房的问题等等,我们都做了评估,时间关系我不能展开讲了,大家可以在网上搜一搜我们的论证。

  一句话,我们在争议中间任务,这些对房地产税不认同的,说有硬障碍的观点确实是不成立的,但是我们又强调另外一个,我认为必须特别注意的观点,搞社会主义的市场经济和中国特色的现代化,从追赶到赶超,必须守正出奇。我前面说的美国的经验,它是带有共性规律的,我们必须在认同这种市场规律之上的正道,这就是所谓守正。我们不可能在搞市场经济方面又否定市场经济存在共性规律方面走出一条路,必须认识、适应、尊重和敬畏市场规律,而建设和市场经济匹配的长效的调节机制。但守正后边的出奇是对中国更直接的挑战,因为我们不可能简单照搬别国的经验,就走出一个中国现代化的社会主义市场经济之路,你必须认识到中国现在在特定的国情,特定的发展阶段,特定的一些渐进改革路径约束情况下,我们怎么把这个路走通,让社会各方接受,所以我也反复强调,这方面也伴随争议,就是中国不能照搬美国的房地产税普遍征收的模式,美国是见一平米就征一平米,碰到了问题怎么解决另外再说。即使这个房子是我的先辈遗传给我的,拿到我手里,我自己的钱又不足以支付这个税收的话,美国人的逻辑是你可以把这个房子卖掉,你把原来的税结清之后,你去租房住,你的收入再低,政府给你提供安居房,中国显然不能照搬这种方式,我们必须找到一开始立法的时候社会上最大公约数,可接受的制度设计,这就是所谓出奇,就是要适合中国国情,能够支撑中国继续在成功的赶超中间,从追赶到赶超,来实现我们的现代化过程。

  我认为有一些积极的探讨,是要在立法过程中间阳光化地鼓励大家各抒己见以后实质性地往前推进。那时候如果按照现在人大的有关方面的回应,我们的房地产税立法已经进入一类立法,也就是在去年下半年明确说进入立法规划以后,它是排在第一位的,一旦启动一审以后,这个方案要征求社会意见的时候,大家都可以发表自己的意见。怎么样处理中国必须要有一个第一单位扣除的问题,时间关系不允许我展开,但是我在这里简单提一下,有的研究者提的建议框架是清楚的,有不动产登记制度信息支撑,整个国土上所有的不动产信息一网打尽,在实际操作的过程中间,你可以把所有的应该纳税的不动产,包括消费住房普遍覆盖之后,按照不动产登记信息的支撑,依法做第一单位的扣除,是第一套房也好,是人均多少平米也好,先征后返,或者先进入再说也可以,这样操作是没问题的。

  在这样一种守正出奇的方式下,大家还应该认识一下在立法方面时机怎么看待。

  今年我看到有关的主要管理部门在年度的改革和工作安排里面没有提房地产税,财政部的领导只说了一句要配合人大立法,发改委的领导提都没有提,总体的报告也没有说。我觉得有关部门确实有一种考量,至少我们从外部来分析判断,中央很关心的房地产去库存,有关部门可能担心,你现在强调推进这个立法过程,会对去库存带来心理上的对冲。如果不提它,更有利于现在先消化房地产的库存,来解决我们现在矛盾主要方面的问题。这么想是不是有一定道理?我们姑且不论,但是我觉得最新的一个动态又给我们新的启发。有关部门如果说前面有那样一个考虑,咱写缓一缓,表面上不台强调它或者不再提它,但是现实中的矛盾就冒名,这一轮中国房地产市场迅速出现在去库存概念下冰火两重天的情况,这边三四线城市还在想着怎么去库存的时候,一线城市的热度又迅速上升,而且形成了美中的抱怨和对世纪的管理部门的压力。我建议在正义的时候就把问题挑明,既然是冰火两重天,既然是中国房地产从黄金时代到白银时代,它还会往下发展,分化过程中间,结构性的对策特别关键,我们在立法这方面是不是可以考虑,不是说把它先缓一缓,而是积极地讨论把这个立法推进,同时要给一个信息,立法一旦通过之后,执行的时候是可以区分先后的,比如说我理解现在这样热度上升的一线城市,除了增加供给缓解之外,你必须还有长效机制,推出房地产税。房地产税推出首先可以考虑在北、上、广、深这样热得不得了的地方来实现,这是符合供给侧改革的一个内在逻辑的思路,这是我对有争议的房地产税的基本看法。房地产税改革大的方向下,我要特别注意它的内在逻辑,从短期到中长期怎么衔接,执行过程中间在供给侧又要特别强调区别对待。

  再说第二个概念,就是房贷杠杆问题,它关联着一个非常关键的概念仍然是区别对待,我们在看到房地产市场这几年的调整,现在有大量的以三四线城市为主的库存的情况下,在房地产以贷款支持的融资方面,已经表现出了加杠杆,在整个要求去杠杆的导向之下,我们其实一直强调这是新供给经济学的概念,只能是结构性的去杠杆。在支持房地产市场走完调整过程方面你既然要去库存,适当的要加杠杆,所谓理性的判断更加要强调,这个加杠杆不适合一线城市,一线城市在这个基础上,已经有了加杠杆的措施,这个没有必要否定它,但是没有必要继续加杠杆了,一线城市现在虽然热,但是主要的需求方还应该肯定,主要还是刚性需求和改善性需求,还没有听说谁像前些年那样肆无忌惮地进入这个市场就是为了炒作,但已经出现炒作的苗头,这时候我们要稳一稳,你过去的贷款还清以后,再买房就可以按照首套房贷的待遇,给予这样的待遇大体是合适的,它支持的主要还是刚性需求和改善性需求,没有必要再往上加杠杆。但是在三四线城市还要考虑适当的加强房贷的杠杆。但是有一条,我跟朱中一老师也交流过,我观察三四线城市即使是强调加杠杆,如果你只把它理解为商业性贷款这个基础上的加杠杆,不足以解决三四线城市去库存的问题,因为三四线城市已经形成了可能供给的住房,它主要的销售对象还是农民工,他们的支付能力不足以按照商品房的定位比较充分地吸收库存,一定要有政策性的杠杆,在更优惠房贷按揭安排的同时加政策杠杆,来把其中的很多的房转成共有产权房和公租房,解决低中端的社会成员住有所居的贷款需求。这样是一个比较复杂的设计,但是这是新供给情况下,中国人必须处理的带有挑战性的命题。我们的结构性的问题要得到处理,要把有效市场加上有为和有限的政府,形成一套尽可能高水平的理性供给管理的方案,这就是我对这两个概念的基本看法,请各位批评指正,谢谢大家。

  主持人:非常感谢贾康先生的精彩演讲。接下来我们有请下一位主题演讲的嘉宾上台,他是:观澜湖地产营销中心总经理洪刚先生。洪刚先生的演讲题目是“休闲产业的领军者,观澜湖运营思路下的蓝海战略”。

  洪刚:各位嘉宾、各位同行大家下午好!很荣幸能听到贾康先生关于税收政策的一些讲解,对开发商在当今的税收政策上有很大的指导意义,对我们有一个借鉴。下面我简单跟大家汇报一下,对观澜湖运营的思路,做一个案例分享,谈不上什么汇报。

  首先看一下观澜湖是什么,大家对观澜湖的理解可能还局限于高尔夫,观澜湖1992年起步于高尔夫,但不止高尔夫,我们举办过上百场高尔夫比赛,老虎伍兹首访中国和第二次访海口,都是由观澜湖举办的。逾百场国际赛事,成就不可复制的圈层。我们既然做高尔夫,就要把它做成世界顶级的赛事,而不是把它仅仅当做一个地产的配套,高尔夫在观澜湖就是一个产业。到2016年3月份,观澜湖在全球共有516个互惠球会。除了我们是全球最大的高尔夫球会之外,也成为全球最大的高尔夫球会网络互惠求会的网络平台。我们每年都以很大的速度向海外扩展,目前五大洲,除了南极洲之外我们基本上都有了,在非洲的肯尼亚,欧洲、北美、南美、澳洲、大洋洲和亚洲,基本上我们都有覆盖。

  观澜湖在深圳和海口有顶尖级冠军人马设计的高尔夫球场,(见PPT)这是我们的一些球场,2010年中国十佳高尔夫球会、中国十佳高尔夫新球场海口观澜湖高尔夫度假区一号球场,被评为亚洲最新、最有创意的球场。这是我们海南球场的一些现场实景。

  在成就了世界最大球会的同时,我们也有全球最顶级的高尔夫会所,这是东莞的会所,有6万平米。这是深圳会所。

  观澜湖经过20多年的发展,除了高尔夫会所、球场之外,还是有五星级酒店的合作平台,除了观澜湖自己的观澜湖度假酒店之外,我们还跟hardrock在内地进行首先合作,包括在海南合作的丽思卡尔顿和万丽,这也是大中华区首个丽思卡尔顿旗下的高尔夫度假酒店。

  观澜湖源起于1992年,目前是世界第一大高尔夫综合休闲产业群,是世界第一大球会,是全球最佳的高尔夫旅游休闲胜地,国家5A旅游景区。

  24年,观澜湖走到今天,我们拥有了吃、住、游、购、娱、会、养成、赛、文、教十大产业,目前已经形成了一个完整的产业结构。(见PPT),这是深圳观澜湖新城。同时我们在海南跟海共建的海免国际购物中心在2月1日开业迎宾,这个购物中心不单纯只是免税,有更多的比免税更优惠的条件,因为在海南免税是有上限的,现在是一个人8000,在我们合作的商场里面,他们购物的环境体验更高于免税。同样跟香港兰桂坊在观澜湖打造海南时尚中心。在文化产业和主题景区产业方面,与风向钢和华谊兄弟共同打造海南的文化旅游新地标,观澜湖华谊冯小刚电影公社,2014年7月1日1942街正式运营,在运营的当天,群星毕至,星光熠熠。2015年12月电影公社南洋街正式开业。2015年12月,电影公社的老北京街的奠基仪式举行,预计今年年底老北京街正式开放。全球最大的影棚(8000平方米)也在观澜湖。

  作为在电影公社的这个产业来讲,很多人已经知道华谊兄弟已经捆绑电影公社和平安,包括在深圳也准备打造一个电影公社,但是它最成功的就是跟观澜湖在海口合作做的第一家,它里面的每一个场景都是可经营、可使用的,而不是一个简单的布景搭建。在这里面,其实它更多的是一个商业,结合旅游度假、商业,变成了一个主题在里面。

  文化产业,观澜湖艺工场,这是我们在深圳跟重庆的某个企业共同打造的中国另外一个O2O的产业,就是手工艺的O2O产业,也即将在今年落地。

  在教育方面,观澜湖与海南省重点华侨中学共同打造海南侨中国际学校,也将成为整个海南岛最著名、最顶尖的学校之一。全球最大的火山岩矿温泉集群,我们一共有168个泡池,取自地下800米的纯净水源,在90间水疗护理套房里面,我们打造了养生和度假的产品。

  中国第一个狂野水世界,海口观澜湖狂野水世界,是我们和澳洲的公司共同打造的狂野水世界,也预计在2016年开始营业。

  观澜湖国家足球训练基地,我们在这里有20个训练基地,有20个标准的足球训练场地,也配合国家的足球战略发展,在海口落地。

  观澜湖是什么?观澜湖在海南岛打造了旅居新标杆。(见PPT)这是我们的航拍图,这是一些别墅产品。在别墅产品里面,我们结合市场的需求,我们打造了三合院别墅,结合四合院的使用功能,进行三合院的别墅改造。

  在观澜湖经过24年的发展以后,观澜湖+除了我们提到的10大产业以外,在2014年我们进军了养老市场。中国养老市场的市场潜力非常巨大,预计到2020年,中国达到退休年龄的中老年人将近有4亿人口,但是这个巨大的市场是如何经营、如何运营,如何在这个巨大的市场里面产生价值呢?它脱离不了经营和运营的思维,也就是观澜湖无形中走到了市场经营和运营的前端,用了24年去锻炼我们的团队,去完善我们的运营体制,打造我们的平台。根据老龄委的统计,2015年宜居养老社区市场有1295万人的市场空缺,2050年的市场需求将达到5万亿,而目前的市场供给不足1000亿,这是一个庞大的养老市场。我们打造养老市场,不单纯是医养为主,更多的还要结合主题,我们在养老地产的基础上,结合文化主题地产,我们更多的是打造主题式的文化旅游结合养老,结合海南建省的基础,打造一个完美的、全方位的产业集群。

  主持人:非常感谢洪刚先生的演讲。我们今天大会的演讲环节到这里告一段落。我们接下来事不宜迟马上进入2016观点年度论坛主题讨论会第三场。

  供给侧改革正在颠覆房地产企业过往高速成长的基础,唯有新环境下进行更多的试验,选择最适合企业转型升级的路径。这次2016观点年度论坛主题讨论会第三场的讨论主题是:模式试验供给时代的企业转型路径。

  首先,有请本次讨论的主持嘉宾上台就坐:广东中原地产项目部总经理黄韬先生。下面有请讨论嘉宾上台就坐:著名经济学家、华夏新供给经济学研究院院长贾康先生;方圆集团董事副总裁容海明女士;福晟集团董事、常务副总裁何建华先生;东莞天安数码城有限公司董事总经理余安定先生;广州话誉景观董事总经理张明燕女士。

  接下来把时间交给黄韬先生,本次讨论的时间是45分钟。

  黄韬:接下来由我来主持,我也是代表广州人,我土生土长在广州,这次的讨论会也是今天的压轴,今天很多嘉宾来自全国各地,所以首先代表广州欢迎各位。

  我从业已经24年了,在中原地产做了21年,我的风格是比较活跃一点,因为我是做销售出身的,也有好久没有做主持了,今天对我也是一个挑战。在座的有老朋友,有我的合作伙伴,也有新朋友,也有我的偶像。所以我想把这个论坛主持得好玩一点,不要太紧张,以后之前我看几个讨论都是没讲话的人就看手机,变成了台下的听众就不感兴趣,或者说觉得不过瘾。今天我尽量让在座的几位嘉宾过瘾一点。因为时间有限,每个人大概8分钟,我分两个时段,一个3分钟,一个5分钟,然后你们各自发挥。

  在供给侧转型的时代,企业有什么新路径?我先将这个问题抛给在座的嘉宾。对这个问题你们怎么看?你们先抛出一个观点,每人3分钟,先从最边上的余总开始。

  余安定:今天的主题是讲供给侧改革,我们是做产业地产的,很多人认为天安数码城是做电子产品市场的,其实我们是做了很多年的产业园区开发的,所以对这一块的体会,我自己的理解,未来不管是房地产,还是整个中国的产业,应该是四个字,就是“转型升级”,房地产面临一个很大的转型升级的机遇。现在去内地看,特别是乡村,很多白色垃圾,或者说大量的建筑的品质是很差的,中国未来的房地产的发展,你再到西欧、日本去看,别人的建筑的产业化,我们的房地产本身也存在一个转型升级的问题。作为产业园区的开发商和运营商,怎么能够在这种大的转型升级的背景下帮助企业适应这个环境,取得成长,我觉得这是一个主题。

  张明燕:我用托尔斯泰的《安娜卡列琳娜》开头的一句说,“幸福的家庭都是相似的,不幸的家庭各有各的不幸”,企业也是一样的,遇到问题的企业是各有各的问题,要么是产品和市场不能够满足需求,要么就是营销有问题,总是有一个方面出了问题。从我理解来讲,升级包含两个方面,一个是挖掘客户的需求,找到客户新的需求,然后让你的产品去满足客户的需求,另外一种就是客户的需求没变,以前是粗制滥造,现在你要高品质的服务,在这个竞争中胜出,无非就是这两大类型。

  针对这两种情况,我们公司也有一些相应的做法,待会儿大家可以深入的交流。

  何建华:这个政策出来,大家也知道中央提出这个思路以后,包括上午几个专家讲到,这个政策出来是好意,但是真正搞清楚这个政策的不多,中央定了调,省里、市里、县里都在开会,把中央的政策法规读一遍,我相信听懂的也不多,这种政策出来了,从字面上我认为是增加了供给,或者说从层面再增加一部分,可能是需求增加,或者是各方面的资源也增加了。我看到很多东西出来,让我们感觉到不是简单的说农民进城买房,应该说现在该买的农民也买了,再增加农民进城买房的可能性并不大。农村的集体用地也要改革,从金融方面也有政策资源,有很多更细的政策更加要接地气,全国房地产原来一片红的黄金时代已经过了,现在是两极分化非常严重,以北、上、广、深带动的二线三线城市肯定还不错,所谓的去库存,我估计它本身库存也不存在问题,所以也抓住了这次机会,有大量的房价提升。首先从地价方面就可以感受到,很多地方已经是面粉超过了面包价格。三四线城市因为历史原因,特别是原来的限购导致现在大量的库存,它现在不是卖不出去,就算降价也卖不出去了,作为在一线的开发商,我还是希望有好的政策帮助我们提出好的作用。

  贾康:要说企业方面,我没有什么发言权,只是作为研究者从观察的视角说一下,首先从宏观层面讲,宏观层面讲的是要优化结构。宏观层面说到的精神要到了企业,我觉得它一定要对接到我们自己的生产、经营的规划、战略、策略全套的设计上。在房地产市场,如果从供给方来说,我觉得它明显的有不同的偏好,在低端、中端、高端这个很粗的分析下还有很细的分析。比如说同样做高端,可能风格还不一样,有的是做田园别墅,有的是跟商场很靠近的高档的公寓。比如上海的汤臣一品,它每平米要卖20万,我去过那里,它没有什么田园因素,它就是钢筋水泥,但是它还是卖得很好,所以同样的高端它有不同的产品。到了中端、低端的情况更为复杂。作为研究者,我有这么一个感觉,可能我们的开发商,供方的市场主体要总结以往的经验,设计一个最适合自己发挥相对优势的技术路线,你在什么样的定位上主打什么样的风格,或者主打你的什么特色。在具体设计的后面,所谓升级,我理解大家不能都往高端升级,你就是做一般商品住宅的,它同样有升级的问题,因为它有性价比,性价比更好就是升级,但是谁说得好,谁说它不好,你得分析市场,分析潜在的客户人群,另外加上政府的政策给你的推动。我观察,一般商品住宅最有可能和棚户区改造、公租房在一起打包,你很难把高档的别墅和棚户区改造捆绑在一起让开发商来做。但是一般商品住宅捎带着保障房的供给,是有可能打到一个包里让你做的,在这时候如果加上了有效的政策支持,也就是体现了一种升级。趁着政策的加力,你一下就把这个事情做得更红火,更有扩大市场份额的可能性,你在这个地方取得了经验,说不定对品牌另外一个地方的机会,你去参加竞争的话,可能胜算就能提高一些,这都算升级,这是我的一个观察,仅供参考。

  黄韬:我们的论坛有宏观,有微观,有操作层面,也有方向性的一些说法。在第一个环节当中最后一位发言的是我的老朋友,我们跟方圆集团有很多的合作,容总也是广州人,所以最后请你发表一下您的观点。

  容海明:我们一直讲这是一个供给过剩的年代,什么是供给过剩?我认为只有无个性、低品质的产品才会供给过剩。但有一样东西永远不会过剩,就是个性化、高品质的服务。我们除了讲过剩,还有一样东西,对立的就是稀缺。刚才我一边在听几位嘉宾的分享,我一边粗略地数了一下下面的人数,以今天参会的200人为例,假设每个人的年收入100万,我相信可能在座很多嘉宾年收入绝对不止100万,今天在场所有人的年收入的价值就是2个亿。按照365天来算,今天价值就超过60万。再把它分摊到每个小时,可能每一个小时的价值就超过6万,再到我个人这短短的3分钟的分享,可能我就拥有了在座所有嘉宾注意力价值的2万,所以我在这里感谢各位嘉宾把你们价值2万的注意力给了我。当然如果有一点掌声,我会更感谢,这是一个奖金。

  为什么举这个例子?其实未来在产品过剩,任何供给都可能过剩的年代,我们要获取转型的成功和顺利,要紧紧抓住消费者的注意力,消费者在你身上停留的时间越多,注意力的价值就越大,你的企业才有可能获得生存和发展,这是我的观点。

  黄韬:非常好的一个观点,其实我们以前在开会的时候曾经用过这个观点,所以我们开会尽量要简短扼要,达到目的就行了。因为我们这是最后一个对话环节,所以我们也会抓紧时间。

  下面进入第二个环节。刚才几位嘉宾说了,对于供给侧的一些感想,接下来的问题就比较具体一点,应该怎么做,或者怎么给出意见?刚才容总也讲了,今天到场的嘉宾不是上万人,不是几十万人的会议,是闭门会议,而且这次会议给我的感觉,我觉得这次是最严格的一次,我们这是业内的会议,关门的会议,我们也想听一些亮点,听一点真知灼见。接下来关于供给侧怎么去做,大家给出点意见。我们从容总先来。

  容海明:我的观点很简明,我认为深耕服务是企业,尤其是房企在规模化发展以外的其中一条道路。一个日本企业可以靠只卖一种甜品成为百年老店,可以成为销售额过亿的企业。其实在过去黄金的10年,房地产行业是追求高速规模化、快速的复制,但是在下半场,我认为经营比开发更加重要,不仅是传统观念上的商业物业需要经营,同样的,住宅物业也需要经营,而经营人心才是最高级别的经营,经营人心就是我们所讲的深耕服务。之前我看到两位嘉宾也有分享过关于社群运营的概念,其实我们一直讲圈层,圈层可能只是基于社会身份和物质属性的归类,但是社群就是拥有相同的社会价值观和精神认同的一群人,如果我们能够为一群人做好服务,其实这个企业已经拥有非常强大的核心竞争力。从来不要妄想去服务好所有人,而是如何服务好一群人。开始的时候可能是起步于服务社群,就是服务社群里的某个个体,从而形成你的服务体系和标准,接下来就要成为社群服务,就如何去深化和维系一个社群。举个例子,方圆集团在过去一年半时间里面,有两个项目的案例,可以是比较特立独行的,和大家分享一下,一个是我们从化的项目还没开盘就被预定一空,在开始的时候,我们让有意向购买的业主都要签下一份承诺,购买这个社区绝对不用于出租经营。换言之,我们把这个社群的其中一个价值观给统一了。因此,我们就提供全套的托管服务,以及亲朋好友的接待服务,全生命周期的,围绕这个自用的物业,度假、养老、养生的全生命周期的服务。而另外一个相反的例子,方圆澳洲财富计划在过去一年半的时间,我们让中国区的投资者签下一份承诺,这个房产他并不用于自住,而全部作为理财产品,追求资本的复合增长。这两个相反的案例其实正是我们深耕一群人为他做好全生命周期的服务,从而获得我们创新发展模式所谓的转型成功的两个案例。

  黄韬:刚才听到容总说的经营比开发重要,经营人心更重要,这个观点也很特别,我相信在座的各位也明白,方圆集团做了这么多年,也是很实在,有很多经验可以分享。

  下一位请福晟的何总来说一说,对于供给侧改革这一块你们怎么做?

  何建华:大家知道,战略永远大于战术,选城市比选项目更重要,特别是有这么好的政策出来,它的发力肯定是在大城市,或者中型以上的城市,所以对我们开发商来讲,我们也非常珍惜这次市场回暖有前期的迹象的机会,特别是以北、上、广、深这种很明显的市场成交量和价格有上涨预期的时候,我们反而更需要在这个时候抓住扩张的机会,或者是抓住这次在城市里面一些好的地段的项目。大家也知道,最近几大城市的土地拍卖很火爆,包括南京、福州、厦门等地,前几年很少见到有这么热闹的土地市场,很多开发商都非常看好未来的整个市场发展的趋势。

  同时我们做产品一定要有抓住客户心理的思路,创新升级。我上周参加北京的一个论坛,我也看到一个变化,10年前的百强企业,现在很多都已经不在市场上了,而且很多还是国有企业,很可惜。现在看来,主要是他们在创新方面有问题,或者是他们的机制有问题,导致他们现在被兼并。未来兼并也是一个大的趋势,包括福晟去年在福州就收购了5个项目,同时我们在土地市场上也积极作为,当时看到土地价格比较高的情况下,作为民营企业,我们无法跟大的央企来拼,现在拿地不是看项目的利润多少,大家比拼的是融资的成本谁最低。这是好事也是坏事,耗时就是这个城市的市场太热了,不好的就是,因为大家都是做企业的,肯定利润要有保证,大家在赌未来,特别是有些城市现在是透支的状况,我作为第一线的地产商的角度,我觉得这不是一个好事。

  未来的产品升级是很关键的,我们在产品单价一直升高的情况下很多人觉得总价有压力,你的产品一定要升级,我们传统的叫“偷面积”,或者是创新户型,在这些方面也是很重要的。

  另外一点,我也是跟前面几位嘉宾有一样的思想,你的服务品质,包括你的互联网+的概念、贴心服务的概念是非常重要的。

  黄韬:谢谢何总,何总刚才说到福州,说到深圳,其实我要补充一下,非常欢迎大家来广州投资、发展。何总旁边这位美女,我一直在观察你,你也没有看手机,你一直微笑着思考,所以我想你对这个问题怎么操作有了你的答案,请你说说你的看法。

  张明燕:我接着刚才的话题讲,一个是挖掘客户的需求,我们在服务的过程中,发现很多客户在销售的时候需要一些气氛,能够令购房者比较有热情,所以我们就拓展了我们景观的软装,使现场非常有气氛,而且做出来一些主题,这就是我们拓展我们服务防伪的一个方面。另外一个方面,过去的旅游地产其实很多是假旅游地产,就是假旅游、真地产,就是为了卖完房子,未来不会做旅游。现在做旅游地产就必须做真的旅游,我们跟美国一家专业做旅游的公司合作,共同成立了一家旅游规划设计公司,这样我们可以在客户需要做真正的旅游地产的时候,我们给他们提供更好的服务。同时,我们在休闲农业方面做了非常多的努力,我们多次带着核心团队到台湾考察,也包括到国外进行一些休闲农业考察。我们有一个客户的项目非常远,如果要卖房是不好卖的,我们就考虑在附近做一个休闲农业的体验区,能吸引那些年纪大的客户,或者希望生活更健康一点的客户,同时这些客人又成为农庄的客户,形成相互增强的效应,所以就会有很多的想法出来。我们也通过扩展这样的技术队伍,为我们客户提供更好的服务。这是我们在业务扩展方面的做法。

  另外一方面就是在我们的服务品质方面,我们最近的两个项目,一个是保利的项目,一个是富力的项目,获得了原野杯的大奖,我们也引进ACOM这类的国际公司,他们的收费很高,在市场不好的时候,他们的经营方面有压力,我们就吸收他们的外籍设计师,把我们的品质提高到国际品质的高度。另外还包括我们的造价优化,我们为保利集团做的一个项目,造价才260块,一般的项目都要做到300到400块,每平方省了将近100块钱,这个项目被湛江市政府和保利定为低造价、高质量的典范。在市场萎缩的情况下,我们还在招聘,吸收那些经营不好的公司留下的优秀设计师。我们用这些方法,所以使我们没有受市场的冲击。综合一句话就是找到客户的需求,然后满足他,这就是供给侧改革的最核心的内容。

  黄韬:张总说得非常到位,也非常准确,而且我发现张总是一位非常低调的老板,刚才你公布的一些数据,的确是性价比很高,我相信在供给侧这样一个大的背景下,这样的发展更符合市场的需求,更实在,而且据我了解,张总已经来广州20多年了,很有广州务实的态度,非常好。

  接下来是东莞天安数码城有限公司的余总。我们在东莞也有分公司,我们知道去年深圳的楼市火了一把,把东莞、惠州、中山都带起来了。据我了解,天安数码城是产业地产,在产业地产的供给侧改革方面应该怎么做呢?

  余安定:我刚才讲转型升级,我想结合着供给侧改革时代怎么做转型升级讲讲我的体会和观点。我虽然在东莞工作,但是我住在深圳,前段时间我去深圳的宜家逛了一下,我发现宜家很拥挤,几乎在里面是挪着出去的。但是我再去其它几个家具市场,里面人很少。我觉得这里面隐含了产业转型升级的方向,因为宜家里面所有的产品,它的设计感非常强,它的品质感,它跟年轻人结合,跟家里的环境结合度非常高,而且它这种自己安装的方式,成本也很低。再到其它的家私城去看,你要自己订,买回去还要人送,安装工上门安装价格也比较贵。所以产业转型升级,你看宜家和其它的家私城,里面是不同的人群,不同的经营状况,这是从家私行业来讲。

  房地产其实也面临着产业转型升级的问题,我还是结合我自己谈点实际的案例。我家的房子刚刚装修完,我有一个体会,谁家的房子装修完都想放两个月,让它晾一晾再搬进去。但是我发现我放在那里晾的时候有一个事情我很痛苦,就是我把窗户打开,我不在那里住,下雨的时候我很担心雨飘进来,我要去关掉。但是我如果一直关着,那我那两个月就白晾了,所以我就在想,有没有一种手机操控的方式,下雨了我用手机操作把窗户关上,其实这一类的问题会延伸出围绕着住宅的居住需求的非常多的痛点,这些是非常值得挖掘的。这些痛点都是房地产转型升级的方向。

  我有时候也做创业的评委,我前段时间就看到一个项目,因为房子有西晒的问题,他们在研制一种涂料,涂到外墙之后,可以减少房屋西晒,而且它是可调控的,在你西晒的时候可以减少照射,让里面的温度不高,我觉得类似的方向都是房地产本身产业转型升级的方向。

  最后我想举个例子。天安数码城做产业地产,我的主要客户跟咱们在座的开发商的客户很不一样,大家是做住宅开发的,我是做产业园区的,我的客户更多的是企业。我经常跟企业家接触,很多企业家跟我说,第一批拥有财富的企业家现在很迷盲,不知道拿钱干什么,买房子吧,觉得房价很高,投资股票也觉得很危险,到国外去又不习惯。所以我觉得现在整个中国的产业转型,其实面临着一个非常大的困难,但是其实也是一个非常大的机遇,看你怎么去做。天安数码城投资了一个孵化器,叫制造局,最近我们有一个案例,可以跟大家分享一下,这个孵化器的方向是专门在海外找技术、找人才,到国内来跟我们园区的企业做对接。我们在硅谷投了一个做儿童智能手表的企业,这个企业的创始人是苹果和谷歌原来的高级工程师出身的,这个人非常厉害,我们投了他以后,我们劝他把他的制造端放到中国来做,中国有很低的成本,很快速的反应,深圳也是智能硬件之都。他听了我们的建议来了,他带着100块样板来了,我们在深圳找了一家非常好的企业来给他做,结果100块板全部给他打报废了。问题出在哪里呢?设备和美国的设备是一样的,问题就出在流程上,出在人的制造文化和工艺上。后来这个老外给我们做了一个99页的PPT,告诉你,你的流程应该怎么梳理,你的工艺应该怎么改进,这些也隐含了我们未来的产业升级要做的事情。我们的制造要赶上日本、德国,它的核心不在于我们要有它一样的设备,其实中国现在设备并不比国外差,那些老外到了我们园区看我们的设备以后,他觉得我们的设备很牛,我们的基础设施是全世界很好的,但是我们现在真正缺的是我们的制造文化,这一点我们是远远不如人家的。你给日本人99道工序,他会按照每一道工序严格去做,我们的工人会优化,把99道工序给你优化成9道,就会出现很多的问题。同样的设备制造出来的保温杯,日本的保温杯摔到地上它同样会保温的,中国的保温杯摔完之后就不保温了,这里面的差距就在细节方面,这就是我们产业转型升级的方向。如果我们真的能够从过去的低端产能的引进、资本的引进,到今天我们以技术和人才的引进来改造我们的工艺,改造我们的流程,提升我们的产业制造水平的话,我们未来产生的需求就会很大,大家刚才谈到农民工进城的问题,怎么样让他们能够买得起房,怎么把这些人变成有效的需求,我觉得最终还是要落实到你的产业转型升级是不是成功的,如果我们一旦成功了,你这些制造工人就同样拥有德国和日本的技工的收入水平,在德国和日本,它的技工的收入是比博士收入还高的。

  黄韬:谢谢余总,刚才你说到的问题我很有认同感,我也是最近在装修房子,也的确遇到你所说的问题。还有一点你刚才提到我也很认同,就是中国人比较善于变通,我也去过德国好几次,德国人给我的感觉就很严谨,中国人认为他是死板,但是我们作为企业,对市场负责,我们应该采取一种折中和平衡。

  在我们对话最后的环节,在贾康院长总结之前,我想插一个问题给容总,因为容总是很少参加活动的,所以我要抓住这个机会,请容总代表广州的开发商给我们讲一下,广州的房价为什么这么低?我觉得这跟供给侧是有点关系的。最后再请贾康院长帮我们总结。

  容海明:刚才黄韬总的意见其实已经给出了答案,供给侧和房价中间有一个关键词,就是人。过去这几年,广州在高端创新人才、高端科技金融业人才、服务业人才方面的增长率是远远低于北、上、深的,所以才出现了今天的局面。接下来要怎么破局?如果不从顶端的产业结构去破局,如果在高端的服务业、金融业、科技业的人才增长方面没有取得突破,广州的房价仍然会缓慢上升,或者说遇到瓶颈。

  黄韬:我隐约听出来,这个破局很快会来,而且感觉买房,在广州买更有价值。最后有请贾康院长帮我们总结一下,你觉得供给侧改革从操作层面应该怎么做?或者说有什么宏观方面的方法?

  贾康:我没有这个总结的能力,我还是试着提炼一个关键词,供给侧在适应市场用户需要方面有一个概念我觉得很重要,叫做用户体验,现在说的创新就是要让用户体验有明显的升级感,特别是颠覆性的,把原来认为不可能的事情做成了可能,最有代表性的就是在互联网上已经出现了羊毛出在猪身上,牛来买单,有了这样一种颠覆性的创新。在前面我说的观点上,我想再补充一点,如果作为一个开发商,你考虑以技术支撑我们的用户体验升级的创新方面,有一个和绿色发展密切相关,明显提高用户体验的案例,就是我知道有企业利用地源热泵技术,在南京、武汉等等中部城市,解决了一个在夏天有酷暑,你必须有空调设备才能过得去,到了冬天又没有暖气,你又必须在室内有特殊的供暖设备,你才能在冬天舒适生活。它这个地源热泵技术,它是从地下100米左右抽上那个恒温的气体,加上一些其他的技术处理,它标榜的是这个楼盘恒温、恒湿、恒氧,这个生活上的体验可就大不一样,过去我知道南京、上海这种城市是不错,各有特点,但很怕在它那里过盛夏和严冬。我在上海读基础课的时候,冬天手脚都有冻疮,其实它的温度并不特别低,但是湿度高,非常受不了。但是在夏天又热得一塌糊涂。而这个恒温、恒湿、恒氧就颠覆了过去的这样一种感觉。这就是现在可以看得到的用户体验升级的具体例证。

  往前看,类似的还有一个案例,我听说现在有关部门也在考虑,电动汽车的发展,充电桩不光设在跟道沿线,还要进社区,还要进咱们居民楼盘的地下车库。这个充电桩要进来,现在可能付出的成本很高,得到用户体验方面的回应不足,但是我们是不是到了某一个临界点上,它的技术过了临界点,普遍化的时候,那时候你要准备比别人快半步,你可能在这方面就能树立品牌,就能靠自己的经验扩大市场份额。我听说充电桩还可以带出另外一个东西,就是分布式能源。私家车放在那里充电的同时,它也可能加入智能电网,它能够卖电。比如说董明珠现在讲的家居智能化,它就是在外面有太阳能电源,然后和格力手机配套,家居智能化,用分布式能源。你把私家车停在这里,夜间大量的电用不出去的时候,你可以用那个电充电,每度电比较便宜,比如说2毛5一度电,你到白天的时候,这个车一天都不用,放在这个地方,充电桩接过来,在白天的高峰期,你把电卖出去,你卖4毛5、5毛,你在这里产生增值,晚上停在那里你就可以充电,白天你不用车,你就可以供电,那就非常合算,这个市场打开之后,跟中国更合理地用智能电网来减少污染源,我们整个的绿色发展、低碳发展进入新境界,每个人在这里面可以获得共赢,我提这点参考,这是远景,但是我们要有所准备。

  黄韬:感谢各位的积极参与,我们这一阶段的讨论就到此结束,谢谢各位。

  主持人:谢谢各位嘉宾的精彩讨论!请台上嘉宾留步,工作人员邀请其他嘉宾上台,让摄影师为我们合影留念,谢谢!

  尊敬的各位来宾、亲爱的朋友们,2016观点年度论坛的大会在这里告一段落,谢谢大家的支持。下面将进入茶歇交流环节,请大家在工作人员的指引下,移步广州白天鹅宾馆西区·二楼沙面厅,那里还将有一场精彩的楼市讨论会,韩世同、黄韬、龙斌等几位房地产的大咖名嘴将在沙面之滨开讲论剑,敬请大家密切关注。

  今晚19点,华誉景观·2015年度中国房地产卓越100榜颁奖盛典暨深迅数据招待晚宴将在广州白天鹅宾馆四楼白天鹅宴会厅正式举行,让我们一同见证中国房地产行业最光荣的时刻,请大家届时准时参与,谢谢大家!