主持人:南开大学旅游与服务学院创始院长白长虹

  尊敬的各位领导、嘉宾、新老朋友们,大家早上好!

  这里是博螯21世纪房地产论坛第10届年会的主会场,我是南开大学旅游与服务学院创始院长、教授白长虹,我谨代表21世纪经济报道、博鳌.21世纪房地产论坛组委会、全国工商联房地产商会向前来参会的地产界、金融界、学术界、传媒界的领导和嘉宾表示诚挚的欢迎!

  "博鳌.21世纪房地产论坛"与创刊于2001年1月1日,日后成为中国商业财经报道领先媒体的《21世纪经济报道》,同年诞生,在此后的十年中作为行业言论阵地与思想先锋,成为了行业人士寻求行业智慧、分享商业经验、建立高端人脉的顶级平台,并最终成为中国房地产界一年一度最大的盛事。

  自2001年起,博螯·21世纪房地产论坛一路走来,地产界和学术界的意见领袖们在这里纵论业界大事,争锋宏观经济前行脉络,为中国房地产业留下了诸多智慧的闪光点,为这个关系到国计民生的支柱产业提供了大量值得分享的路径指引,也留下了举足轻重的时代注脚。

  中国房地产市场,三年前,金融危机加紧缩政策,众多房企举步维艰,刺激政策千呼万唤;而后市场瞬息万变,V型复苏中的房价由反弹从而火爆,通货紧缩与通货膨胀魅影不断呈现,"遏制房价过快上涨"成为一项政治任务。

  "博鳌·21世纪房地产论坛"始终与业界一起感受房地产的每一次脉动。2008年,多重变量作用下,房地产业面临前所未有的资金链危机,我们曾经期待她浴火重生;2009年,房地产业寒冬过后初遇小阳春,我们在博鳌探讨如何迎接下一个增长周期;2010年,地产再次考验中国,我们期待以制度创新,求解效率与公平之道。

  今天,博鳌·21世纪房地产论坛组委会再度携手全国工商联房地产商会在此隆重召开第10届年会,邀请了本年度100多位最具影响力地产界、金融界、学术界、媒体界的首脑人物会聚一堂,以“地产考验中国:以制度创新求解效率与公平”为主题,共同找寻中国地产的未来……

  在论坛召开前,请允许我介绍一下今天上午到会的主要嘉宾,他们是:

  南方报业传媒集团董事长、社长杨兴锋先生

  聂梅生全国工商联房地产商会会长

  张健华中国人民银行研究局局长

  李建勤国土资源部执法监察局局长

  沈建忠住房和城乡建设部房地产市场监管司司长

  财政部财政科学研究所所长

  戴彦德国家发改委能源研究所副所长

  聂梅生全国工商联房地产商会会长

  束克欣原国土资源部土地利用司副司长

  中国证监会研究中心主任

  顾云昌中国房地产研究会副会长

  吴敬琏国务院发展研究中心研究员

  央行货币政策委员会委员、国务院发展研究中心金融研究所所长

  李稻葵央行货币政策委员会委员、清华大学经济管理学院教授

  经济学家、中国城乡建设经济研究所所长

  胡祖六经济学家、高盛大中华区主席

  哈继铭中国国际金融有限公司首席经济学家

  金岩石国金证券首席经济学家、上海交大海外学院金融所所长

  经济学家、金融专家、北京师范大学金融研究中心主任

  经济学家、北京科技大学教授

  中国人民银行金融研究所高级研究员

  经济学家、建设部专家委员会委员,北京师范大学房地产研究中心主任

  许荣茂世茂集团董事局主席

  王健林万达集团董事长

  任志强华远集团总裁、华远地产董事长

  刘晓光北京首都创业集团副董事长、ING北京基金董事局主席

  单伟豹路劲地产主席

  海尔地产董事长兼首席执行官

  少斌招商局地产控股股份有限公司总经理

  远洋地产有限公司总裁

  张宝全金典集团董事长

  吴亚军重庆龙湖地产发展有限公司

  金地集团董事长

  宋卫平绿城集团董事长

  广州富力地产股份有限公司联席董事长/总裁

  张玉良上海绿地集团董事长

  复地(集团)股份有限公司董事兼总经理

  苏仲强新鸿基地产代理有限公司执行董事

  易小迪阳光100集团董事长

  黄怒波中坤集团董事长

  黄巧灵宋城集团董事长

  李永明振业(集团)股份有限公司董事长

  深圳华侨城房地产有限公司总裁

  翟美卿香江集团总裁

  万通地产董事总经理

  合生创展集团行政总裁、执行董事

  胡在新保利地产集团营销总经理

  罗臻毓凯德置地首席投资官

  柴志坤北京天鸿房地产开发有限责任公司董事长

  杨晓辉泰盈集团董事长

  海航集团董事局董事长

  上置集团有限公司董事局主席

  棕榈泉地产控股有限公司董事长

  四川蓝光实业集团有限公司董事局主席

  亿城集团股份有限公司董事副总裁

  岑钊雄时代地产控股有限公司董事局主席、总裁

  何建梁颐和集团董事长

  中远博鳌有限公司总经理

  陆俊山中远博鳌有限公司党委书记

  邬风柏卓越集团副总经理

  王洪涛越秀城建集团总经理

  廖惠文广东珠江投资股份有限公司总裁

  中国民生银行行长

  瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师

  龚方雄摩根大通亚太区总裁

  渣打直接投资有限公司大中华区总裁

  摩根大通中国区执行董事

  摩根斯坦利大中华区首席经济学家

  花旗银行中国区副总裁

  中国发展研究基金会副秘书长

  麦格里中国物业投资银行投资执行官

  美国华平投资集团董事总经理

  李晓东建银精瑞资产管理有限公司董事长

  赵祥龙中科智担保投资集团副总裁

  DouglasFrey高力国际集团主席暨行政总裁

  何伟度第一太平戴维斯中国区首席执行官

  蒲敬思(ChrisBrooke)世邦魏理仕亚洲区总裁兼首席执行官

  施永青中原地产主席

  易居(中国)控股有限公司董事局主席

  冯建强仲量联行大中华区董事总经理

  陈基强基强联行董事总经理

  陈劲松世联地产顾问公司董事长

  扶伟聪合富辉煌董事长

  伟业控股公司董事长兼总经理

  华高莱斯国际地产顾问(北京)公司董事长

  张雪舟精瑞(中国)不动产研究院院长

  丘克军南方报业传媒集团副总编辑

  21世纪报系发行人

  刘洲伟21世纪经济报道主编

  陈东阳21世纪报系总经理

  21世纪经济报执行主编

  21世纪出版有限公司副总经理

  吴伯凡21世纪商业评论执行主编

  21世纪报系理财周报主编

  全国工商联房地产商会秘书长

  周建功福布斯中文版总编辑

  新浪乐居总经理

  代建功搜房控股有限公司总裁

  凤凰网副总裁兼总编辑

  古永锵优酷网CEO

  赵志伟金融界CEO

  孙方磊网易房产全国总经理

  谢红玲地产中国网总编

  单大伟中国住交会组委会秘书长、中国房地产报社总经理

  郑丹东博鳌·21世纪房地产论坛组委会秘书长

  我们以热烈的掌声欢迎他们的到来,由于时间的关系,其它嘉宾不再一一介绍,同时也以热烈掌声欢迎他们的到来。

  在演讲之前,我们有请南方报业传媒集团董事长、社长杨兴锋先生致欢迎辞。

  杨兴锋:女士们、先生们、各位来宾、各位朋友,大家上午好!感谢大家应邀出席博鳌.21世纪房地产论坛第十届年会,我代表南方报业对各位朋友的到来表示最热烈的欢迎,和衷心地感谢!

  南方报业传媒集团由《南方日报》及其创办的系列报刊发展而来,1998年5月正式挂牌,旗下拥有11报、8刊、4网、1个出版社,其中《南方日报》、《南方周末》、《南方都市报》、《21世纪经济报道》等媒体品牌在一系列细分市场上各领风骚。

  30多年改革的经验,总结起来就是三个关键词“市场经济、民主政治、法治社会”。

  随着改革进入深水区,社会各界对改革的目标和路径,发生了不少争议和分歧,这也集中的表现在房地产业。本届房地产年会适时推出"地产考验中国:以制度创新求解效率与公平"的主题,探讨中国房地产业在新的政策、新的局势下如何平衡民众、政府、金融机构以及开发商的关系,如何通过制度创新,在多方利益格局下取得效率与公平的双赢。我衷心希望本届论坛集大家之智慧,在新的经济、政治形势下为中国的房地产业出谋划策,寻找新的可持续发展的方向。

  最后祝愿本届论坛圆满结束,谢谢大家。

  主持人:谢谢杨兴锋先生的发言。下面有请21世纪经济报道发行人沈颢先生致主题辞。

  颢:尊敬的各位来宾,大家上午好。非常荣幸能代表"博鳌·21世纪房地产论坛"的主办方《21世纪经济报道》向所有出席本次论坛的地产及金融领袖、政府机构代表、专家学者、媒体朋友以及各界来宾表示热烈的欢迎和衷心的感谢!

  《21世纪经济报道》自2001年1月1日创刊之初便发起和主办的"博鳌·21世纪房地产论坛",至今已走过了十个年头。这十年,"博鳌·21世纪房地产论坛"始终以寻找中国房地产业的方向和坐标为己任,坚持打造行业风云人物言论阵地和同行交流平台,渐成国内规格最高、影响最大的房地产专业论坛。

  这十年是中国房地产高速发展的黄金十年,也是矛盾层出、博弈不断的十年,我们始终与地产界同仁在一起,感受房地产的每一次脉动,见证中国房地产业的兴衰荣辱。特别是金融危机以来,众多房企举步维艰,我们思考"紧缩与通胀下的多重变量";2009年V型复苏房地产由反弹到反转,我们呼唤正本清源,通过创新、修炼,迎接下一个周期;到今天,"遏制房价过快上涨"成为一项政治任务,房地产市场面临公平与效率的双重难题,我们再次推出"地产考验中国:以制度创新求解效率与公平"的主题,邀请政界要员、业界领袖与专家学者,组成最强阵容联袂出席,共同探讨新形势下中国地产行业的现状和未来,为迷雾中的中国房地产业号脉、开方。

  最后我代表主办方《21世纪经济报道》祝愿本次年会圆满成功、祝中国的房地产业明天更灿烂!

  主持人:感谢沈颢先生的发言。最后有请21世纪经济报道主编刘洲伟先生致开幕辞。

  刘洲伟:各位领导和嘉宾在中国地产是绝对意义的支柱产业,但是不像其他的支柱产业,被意美之词包围,恰恰相反,地产被大家不受尊敬,因此王石说自己是企业家、登山家,唯独不是地产商,任志强先生演讲的时候不能足够的专心,还要时刻防备时刻扔来的鞋子,今天的演讲台离大家有一定的距离,是否意味着这一点。

  今天是地产会,聚焦了转型期的战略机遇和矛盾突显,既能产生奇迹,又伴随着镇痛,如此说来,地产不是正常的行业,这个行业的答案不在行业之内,工夫在行业之外,只有转型的问题基本解决,地产才可以回归正常的行业,才可以按照行业的规律来运行。

  21世纪经济报道今年十周年,十年前创刊的时候,我们说过,不仅要做中国的华尔街日报,可能将是中国的纽约时报,华尔街日报、华盛顿邮报在中国的综合体,为什么这么说?就是因为我们是转型中的国家,我们一直有兴趣关注转型中的各种问题,但更有兴趣寻找答案,其中博鳌房地产论坛就是这种努力在行业的表现,过去十年被人们称之为黄金十年,有赖于此21世纪经济报道取得了辉煌的成绩,下一个十年中国迎来人口红利和产业结构的转变,我们希望明天更好,有赖于大家的努力,包括在座诸位的努力,谢谢。

  主持人:谢谢你的发言,最后有请全国工商联房地产商会秘书长钟彬先生致词。

  钟彬:尊敬的各位嘉宾,大家上午好,很高兴跟大家相聚在一年一度的博鳌·21世纪房地产论坛,作为本次论坛的联合主办方,我谨代表全国工商联房地产商会,对各位的到来表示热烈的欢迎和衷心的感谢,博鳌·21世纪房地产论坛是中国房地产界的年度盛会,十年的博鳌·21世纪房地产论坛见证了中国房地产十年的风云变幻,也见证了行业的成长、成熟和壮大,令我们欣慰的是,如今的博鳌·21世纪房地产论坛也成为房地产行业各方之间非常重要的对话与沟通平台,参会嘉宾每一次的聚首探讨深刻的影响着行业的进程,2010年行业迎来了宏观调控和低碳经济的冲击,房地产业的转型,必须更加主动,更加积极,更加智慧,更富有远见和创造性,房地产行业应该如何寻求新的着力点和增长点,企业又该如何应变,我们期盼着这次论坛通过行业领袖和专家们的智慧碰撞和思想启迪为行业的迷局提供有价值的指引,最后预祝大会圆满成功,谢谢大家。

  主持人:感谢钟彬先生的致词。博鳌·21世纪房地产论坛第10届年会现在正式开始!

  今天上午的论坛内容分为两个部分,第一部分宏观经济;第二部分产业政策解读,每一部分都包括了三个环节,主题演讲,报告发布,六方会谈,所以内容非常的丰富,时间、程序非常的紧张。

  因此,提醒在座的各位演讲嘉宾和讨论的嘉宾,能够按照组委会提供的时间,在预订的时间内完成各位精彩的分享,今天也看到台离得比较远,所以为了更好的服务,我会提前结束三分钟的时候,在台侧坐等待,以使得衔接时间,希望各位嘉宾了解程序的安排。

  下面进入论坛第一部分,宏观经济篇—通胀、流动性与楼市,现在请第一位演讲嘉宾:中国人民银行研究局局长张健华先生。

  张健华:谢谢主持人,谢谢大会的邀请,本来关于房地产行业我是个外行,没有太多的发言权,因为加了宏观经济篇,我就谈宏观经济,我跟房地产结缘主要是因为做了房地产低碳有关的内容,关于宏观经济和今天的主题,我针对第一节的主题谈三点问题。

  一、通货膨胀的预期。二、流动性的看法。三、如果有时候的话简单的谈宏观经济形势的看法。

  通货膨胀的问题任何一个国家,住房类的支出,一定是家庭当中最大的支出,如果在CPI中反映的权重不够的话,一定程度上有可能CPI是低估的,因为CPI反映的是总的消费的问题,有人说房价应该是长周期的消费,实际上当期有一定的折现,如何折现就是计算方法,也涉及到虚拟租金的问题,这跟我们关系不大,这里不详细的介绍。

  我详细的说房租和通货膨胀是相互影响的,下半年经济会适当的下行,通货膨胀是否会减弱,作为中央银行来说我们会高度关注通货膨胀的,今年通货膨胀不是特别大的问题,但是通货膨胀的预期,除了今年以外还有明年,大家看一下,不要总是跟几个发达国家相比,美国、欧美、日本都是零利率,为了解决欧元区的债务问题,还要下调利率或者是维持在很低的利率水平上,实际上新兴市场国家的通货膨胀已经起来了,包括发达国家的通货膨胀也起来了,以澳大利亚为代表的通货膨胀已经是很高,利率水平也提的很高。

  中国的经济周期跟发达国家未必完全一样,中央银行还关注资产价格和通货膨胀的关系,也涉及到与房地产的关系,通货膨胀是我们第一要控制的目标,第二要关注整个经济形势的增长。主持人和嘉宾都提到房地产占中国经济的比例比较大,从2010年到现在为止占固定资产投资的21%多,目前略微低一点,五月份还达到了20.7%,大家知道中国的经济增长,投资的拉动作用达到如此高的比例,房地产业的风吹草动对中国经济的影响比较大。

  普遍认为中国今年的通货膨胀不会有特别大的问题,但是通货膨胀的预期是存在的,原因在于目前的通货膨胀明显的超过了一年期存款的利率。当然关于通货膨胀的预期,无论从理论界政府都有讨论,国外有一些衡量通货膨胀的指标,中国关于通货膨胀的预期没有明确的指标,至少未公布,人民银行也做储户问卷和银行家的问卷调查,这跟完全的通货膨胀预期不是相同的概念,可以起到一定的作用和效果,目前的通货膨胀大家还是看公众的心理和接受程度。

  目前,公众还是有一定的意见,如果大家到菜市场看食品类的价格,中国在CPI中食品占了1/3左右,这样的话,价格上涨的不比房价低,一年之内有的翻倍,例如前一阶段的大蒜、棉花和农产品上涨的价格非常高,因此有人认为通货膨胀的形势不乐观,只要食品类价格上涨,就会跟着上涨。而且食品价格有季节性的因素,按照常年的惯例,往往是一季度高,二季度走低,三季度适当的走高,四季度就上去了,这是正常的食品类的价格。

  今年,是否会完全按照此价格走势,我们还要观察,关于预测的指标,目前粮食和食品类排在第一位的,还有一点大家比较明显,就是资产市场,主要是股市和房市,股市前一阶段上涨的比较猛烈,今年上半年以来跌的比较凶。昨天网络和报纸的报道,中国股市今年上半年已经成为全球领跌的股市,目前排在第二位,今年股市的影响不大,可以说是没有泡沫。

  跟大家息息相关的就是房价的问题,房价不是今年二季度以后的问题,因为新政出台后,价格平稳一些,去年价格上涨的比较多。其中存在几个问题,房价是否反映通货膨胀的预期,是否反映市场资金链的问题,大家都提到通货膨胀的预期,认为资金供应的多,资产价格就上去了,也有人认为跟实际需求有关,特别是大中型的一线城市。

  CPI的方法计算并不是未将房价完全的计算在内,一部分反映在CPI中,只不过现在的结算方法和统计口径,CPI中反映房价的比例比较低,还有房价租金和工资收入的比例,有人认为中国的房价上涨高于工资。我们还将租金计算在CPI,比发达国家占的比例低很多,记得一位经济学家算过一笔帐,他说中国的CPI中,房价占比、租金占比大概是3.6%左右,很多新兴市场国家,最高可以达到19%左右,我们比这些国家的比重很低,因此房价上涨未能反映在CPI中,这只是一种说法。

  任何一个国家,住房类的支出,一定是家庭当中最大的支出,如果在CPI中反映的权重不够的话,一定程度上有可能CPI是低估的,因为CPI反映的是总的消费的问题,有人说房价应该是长周期的消费,实际上当期有一定的折现,如何折现就是计算方法,也涉及到虚拟租金的问题,这跟我们关系不大,这里不详细的介绍。

  我详细的说房租和通货膨胀是相互影响的,下半年经济会适当的下行,通货膨胀是否会减弱,作为中央银行来说我们会高度关注通货膨胀的,今年通货膨胀不是特别大的问题,但是通货膨胀的预期,除了今年以外还有明年,大家看一下,不要总是跟几个发达国家相比,美国、欧美、日本都是零利率,为了解决欧元区的债务问题,还要下调利率或者是维持在很低的利率水平上,实际上新兴市场国家的通货膨胀已经起来了,包括发达国家的通货膨胀也起来了,以澳大利亚为代表的通货膨胀已经是很高,利率水平也提的很高。

  中国的经济周期跟发达国家未必完全一样,中央银行还关注资产价格和通货膨胀的关系,也涉及到与房地产的关系,通货膨胀是我们第一要控制的目标,第二要关注整个经济形势的增长。主持人和嘉宾都提到房地产占中国经济的比例比较大,从2010年到现在为止占固定资产投资的21%多,目前略微低一点,五月份还达到了20.7%,大家知道中国的经济增长,投资的拉动作用达到如此高的比例,房地产业的风吹草动对中国经济的影响比较大。

  第一是制通货膨胀保持币值稳定;第二就是促进经济增长,这些都跟房地产有关的。关于通货膨胀的预期,今年还是会有不确定性,下半年的经济会适当的放缓,但是不会存在二次探底的问题,一季度GDP是11.9%,二季度已经结束了但是数据未出来,很多经济学家认为会达到10%左右,上半年的经济增长就会达到11%,下半年平均只要达到8%,经济增长还是在9.5%左右,9.5%的话,经济增长是不错的,去年使了很大的劲,去年GDP的增长是9.1%,这是经过国家统计局调整的,希望保持在9左右,甚至我们的目标就是8%,因此下半年如果真的是放缓一些,其实大家不见得有担心,这是关于通胀预期。

  从流动性的角度来看,首先是总量的概念,大家知道信贷全年总量,指标7万多亿,M2的增长是17%,从现在来看这两条都是比较松的,实际上M2的增长还是高的,目前达到了20%多,信贷总量如果按照往年放款的进度,如果上半年放款40%,下半年放款60%,今年的7.5万亿元都放不完,我就不担心,我认为不仅仅能够放完,有可能还会有其他的可能。中国的银行业需要创新,目前来说创新的招式是很多的,例如信托理财等等都有,银行贷款的量,适当下降的时候,表外的资产就上来了。其实都是全社会的融资总量,就是非金融机构获取的资金,我们看社会总融资的概念,从中央银行来说,除了关注信贷市场外,还有一点就是资本市场的融资,包括债券市场和票据市场,因此从总量来说,我认为流动性确保下半年经济稳步增长应该是够的。

  从投资来说,去年有一个统计数据,中长期贷款占企业固定资产总贷款的比重,以前中长期的贷款永远是小于固定资产投资的贷款总量,可是从2009年一直到2010年5月份的数据,全部都是中长期比重是高的,固定资产投资当中,贷款长期贷款没有用出去,贷款怎样会比固定资产要多,就说明有中长期的贷款还没有用,或者说挪用了,或者被储备了。中国下半年的固定资产投资的流动性来说,还是有一定的支撑作用,这是关于总量的概念。

  另外,近期利率走势问题,基本利率现在未动,但是市场利率近期有些走高,有人就说,是否反应资金量吃紧的问题,在一定程度上利率高反映两个趋势,一个是实际吃紧,另外一个就是市场资金量的转变,因为外汇流入减少,例如5月份外汇是顺差,3月份外贸是逆差的。5月份之前中央银行一段时间内通过购买外汇投入的基础货币减少了很多。

  到期的银行发行的票据少了一些,目前开始慢慢的转变,到期的央票逐渐的增多,随着外贸这几年的形势不断的转好,4、5月份的外贸顺差是比较大的,出口也是比较大的,收汇结汇也是比较大的,因此市场流动性是逐渐增加的。未来市场的流动性要比当前反映的要好,因此利率的走势,我们认为一方面反映了大家的预期,另一方面反映了资金链阶段性的变化。

  第三,流动性当中外资的问题,这跟资产的变化有关,跟国际经济贸易有关,跟中国的经济形势有关的,中国形势好了,国际不好了,外资就流向中国,从国际的经验来看,目前的趋势是,发达国家实际上收益比较低,但是流动性很大,连世界上最强大的美元都成为套利交易的工具,新兴市场面对的流动性就很大,经济层面最好的就是中国,因此我们面临的冲击是最大的,因此不能掉以轻心,如果资产市场面临一定的上涨空间和一定的泡沫的话,因此我们要关注外汇流入的问题,因为外汇流入就会造成国内流动性泛滥,中央银行尽管可以对冲,但是还是要防范风险,因为时间的关系,今天就讲到这里,因为跟房地产的关系有一定的联系,只是在这里跟大家交流我的看法,谢谢大家。

  主持人:关于第一个宏观经济的主题,刚刚是来自于央行张健华局长的分析和判断。

  下面掌声财政部财政科学研究所所长贾康为大家介绍判断和研究成果。

  贾康:谢谢主持人,大家好,我抓紧时间简要的谈谈自己的看法,会议的主办方提到几个主题词,涉及到当前的宏观经济运行,提到一个基本的判断,现在并没有进入后危机时代,现在欧元区的主权债务危机是巨大的不确定性,我们要审慎的处理量难的问题,中国的经济不可能在全球化和WTO框架下运行,也不可能独善其身的,必须要密切的关注其他经济体特别是欧洲区和美国、日本贸易伙伴的动态,现在注意到在决策层和管理部门关注的提法,调控中心有一系列的作用,作用的组合是不可避免的,任何的政策有正面的效应也有负面的作用,因此要注意政策的灵活性,针对性和有效性,防止叠加形成以及不愿意看到的负面影响,当前总体的宏观政策框架不变这是基调,显然需要一系列的优化微调,在比较早的时候,两大政策的排列是有所变化的,中国是坚持积极的财政政策和适当的宽松货币政策,已经改变了之前的调整顺序。在一系列的优化过程中,前面观察的是单项的适度收敛,但是要面对现在一系列的两难问题,不可能排除双向调整,在已经启动的扩张性财政问题上,将4万亿元完全的安排出去了,在今年年度表现扩张力度的指标中从上年的9500亿元到今年的1万500亿元,相当于GDP的2.8%左右,跟上一年的赤字率是持平,可以说是积极又稳妥的考虑,因此要考虑结构性的问题,前一阶段中国对新疆的发展做了战略和政策性的考虑,率先在新疆启动资源税的改革,是有深远意义的,虽然现在是点上和区域的情况,但是先行先试不会长久鼓励在该区域,从逻辑上讲,需要在加快发展方式转变的过程中,将必须运用的资源税的经济杠杆抓住时间扩展到更大的区域,将目前覆盖的石油、天然气的门类扩展到煤炭和更多的金属和非金属矿中,对于优化结构,争取实现节能降耗低碳和绿色发展有重大的意义,财政在结构上还会努力的发挥自己应有的作用。这是我对宏观基本的看法,和宏观预期相关通胀和流动性方面的问题,张健华局长已经做了相当权威性的说明,作为研究者简单谈自己个人的感受。我的看法是,我们仍然处于管理通胀预期政策时间段上,但通胀的预期,并不等于现实通胀压力,通胀联系流动性的概念,我个人观察,所谓流动性判断并不简单只看货币供应量的指标,M1、M2、M0等等,关键是看大势,2008年四季度到2010年一季度,国民经济从外部压力下从比较高的运行态势跌落到2009年一季度6.1的低位,那时候并没有大量的货币回笼,流动性说的很长的时间,过剩压力突然就不见了,一下子变成的通缩压力,主要是货币的流动速度没有,货币并没有回笼,企业预期不好,不敢投资,消费者不敢放手消费,可能在迅速降低的变化内在逻辑或者是规律,是值得进一步认识的,是值得结合中国的宏观调控在政策方面进一步作出一些预防,例如说在政策方面当然要把通胀紧缩意义远离之后,下一轮怎样应对通胀放在重要的位置,同时要预测防止过分约束和对可能出现的负面冲击雪上加霜相关的考验,在不确定性的环境下,应对最困难局面必要的弹性。

  我个人解读货币政策按照单向适度收敛之后,现在更需要全面的审视,对于中小企业和中小金融机构的观察,普遍反应是银根偏紧甚至相当紧,前面几天在研讨当中也提到,金融方面专家反应大的银行,主力性的金融机构又有趋紧的反应,这种趋紧符合宏观调控和结构优化发展进程的反映,还是预测着我们需要做一些弹性处理,这是一个感觉,所以宏观政策不变,我们主要的注意力要放在一系列两难问题视角之下,可能在现在的阶段上更多一些政策的把握分寸和弹性处理。

  最后对楼市谈一些看法,现阶段房地产调控和新政的情况下,应该有充分的信心,中国经济的高速成长性,中国房地产业和建筑业的长期发展没有任何的改变,目前的道路是不断探索市场经济和一系列调控经济积累之上进行的调控,调控的框架和政策理性方面有明显的提升,我个人感觉,现在听到的信息是越来越多的管理部门在调控中承担一定的管理和调控责任,房地产业必须将两者统筹好,保障轨要管规划,现在托底的政策理性清醒的定义在廉租房的供给,棚户区的改造,收入夹心层、年轻白领和刚刚毕业的大学生成员的长租房,有的地方是公共租赁房,这是借助政府提供的住有所居的供给,不是产权房,而是相对稳定的居所,能够得到比廉租房更高档次的条件,可以在里面安稳的居住,结婚生孩子等长期居住的房屋,还应该在保障轨上进一步的引导和加强管理,要积极的引导民间资本和存量的个人产权房的加入,虽然有很高的管理成本,如何让社会成员进入廉租房和享受长租房,这些管理成本是必须要支的,政府别无选择,要尽可能的将管理成本降低,将服务做好。

  如果在充足的保障和住有所居的话,市场的模式就清晰的多,就不会引起目前众多的不满。同样是管规划的,产权房和商品住宅在通盘政府辖区应该如何买,如何供应土地,政府必须要有合理的远程规划,而且要一管就是50—100年,管理的水平决定着地方政府在现代化历史政府过程中作为历史评价最主要的因素。规划下面还应该由政府来管规则,就是实现公平竞争。公平竞争之后,第三点就是管收税,教育环节和饱有环节都要收税,这是关系到现在制度建设的热点和难点的问题,但是我认为到了发展的现阶段,不可避免的正面提出和讨论及加以解决的问题。

  现在各方越来越注重制度的建设,不仅仅是治标的调控,而是寻求标本兼治,引入治本的制度安排,前一阶段参加了房地产的研讨,论坛的主题就是从运动式调控走向制度建设,我也非常高兴的看到,这次论坛的主题是以制度创新求解效率公平,这样的主题提炼的非常好。制度建设在治本层面要解决炒房和釜底抽薪的问题,治标是无法解决展开该问题的,这种制度建设和后续的措施要拭目以待,新政的调控,有的评论说是精确打击,我认为目前所有的调控还称不上精确打击,但是力度比过去的调控明显的提升了,很多的期待跟调控伴随着,很多的疑惑和争议的问题伴随着调控而来。

  在此角度方面,还有一个主题词就是渐进改革,中国已经形成了渐进改革的路径依赖,不可能试想痛快的一步到位的解决问题,现在推进制度建设,不排除通过先行先试,通过由局部到建立框架,通过一系列的竞争措施,最后完成制度建设过程的发展前景,如果从概念来说是最大的概念。当然市场主体,作为企业家的人士以及关心房地产的朋友们共同讨论,可以提出建设性的意见和建议,影响今后动态和渐进过程中的决策优化。

  据我所知,有关部门包括积极的先行先试的地方政府在认真的听取各方面的意见,努力的形成可操作,尽可能符合政策理性和制度建设要求的操作方案。在此中间,争议分歧是正常的,而且是不可避免的,我们在讨论过程中,应该提倡理性态度,提倡共和精神,让各种意见都可以发挥出来,同时注意引导参加讨论的各方以理性的态度进行讨论,政府应该以开明的态度听取方方面面的意见,吸取建设性的成分,总体的想法是,中国的楼市在本次宏观调控、新政的影响之下,今后有望得到更好的制度建设因素的注入,大的前景是中国的工业化在改革开放之后已经非常清晰的配上了城市化的导向,城市化的发展是三十年来,从改革开放不到20%的城市化率到目前的45%以上,今后还会进一步的达到70%—80%,在此过程中,伴随着改革开放清晰的形成的不可逆转的市场化和国际化的转变,加上全国都在努力伴随着新经济、信息化、低碳化,提升发展的质量,加快发展方式的转变,这些历史大潮中,房地产业是非常重要的组成部分,影响着经济和社会,有关房地产业健康发展的研讨,无论是作为有关的管理部门还是研究者和在座的企业家朋友,大家共同的擦与,如果从主观来说,我们是历史大潮中的浪花要努力的跟得上大潮,局部的贡献都不会太高,但是大家形成的中国现代化的大潮是不可阻的。

  本次论坛的讨论是非常有价值,通过共同的努力,今后一起来体验和加入伟大的转轨、制度创新和现代化的过程,以上探讨性的观点请各位批评指正,谢谢大家。

  主持人:我们又听到的财政部专家对宏观经济如何影响楼市以及楼市调控这些意见,核心是否就八个字:在楼市的调控上,如何制度、治本,渐进改革,听了央行和财政部意见之后,下面有请全国工商联房地产商会会长聂梅生女士做专题演讲。掌声有请。

  聂梅生:各位领导,各位嘉宾,大家早说好!非常高兴能够参加博鳌·21世纪房地产论坛十周年的省会,刚才在宏观篇中已经听到央行和财政部的专家做的宏观和流动性的发言,我在宏观篇中重点的谈模式。

  我发言的题目是本次房地产调控的背景、影响和分析,全是个人的意见,有些问题自己未想的很深入,希望在这里提出来,跟大家共同的探讨。

  本次房地产调控的背景因素,原来大家认为调控是冲着房价去的,实际上调到现在,中央经济工作会议已经半年多了,不能完全用房价说明全部的问题,我分为经济层面和社会层面的问题,经济层面有五个问题。

  一、GDP

  一季度数据来看,经济增长过快,一季度的增速达到了11.9%,地产的贡献率是很大的,房地产投资过热,首当其冲,从去年的四季度就开始了,是否会在11.9%的基础上继续向上,继续热过热,引起通货膨胀。

  二、流动性。

  去年宽松的货币下,货币投放很多,其他产业的资金快速的流入房地产业,形成了国进民退,地王等等因素,去年的情况下,在经济需求之下,房地产就象海绵一样,目前房地产业的资金量还是比较充裕的。

  今年出台的政策,国十条中很大的内容都是收缩和调整供需双方的流动性,即开发商的流动性和个贷的流动性。

  三、金融风险。

  房价过快上涨一定会刺激投机炒房,造成泡沫,其结果就是带来金融风险。

  四、调结构的要求。

  房地产在经济中的比重比较高,因此投资结构失衡,占了城镇固定资产投资的20%上下,而且多年都是这样的,对其他的产业就会形成挤出效应,因此要留出一定的空间,使房地产适当的退出,调整结构,留出空间。

  五、促改革。

  房地产当前的问题不是房价高和低的问题,也不是可以压的问题,而是深层次的改革的问题,例如土地政策,房产税、农村小产权的问题,井喷式的提到议事日程,我认为不是经济层面的问题,也不是通过一次的调控,通过政府的行政干预就可以解决问题。我认为业界的人士政府的主导部门和媒体反复的从各个角度说这些问题,一定会有所突破,哪怕是形成一、二个问题的共识,达到一定程度的解决都是很好的。

  从社会层面来说,稳定社会,房价连续14个月的上涨,部分城市上涨的离谱,业内的房地产界并不是希望上涨的过快,例如去年房价上涨过快,对于行业和社会都不是好事,而且超出了普通居民的支付能力,引起了社会不稳定和民怨,这些问题如何解决,冲着这一条也要进行调控。

  保民生缺位的不是开发商,而是政府。保障性住房长期的缺位,甚至房改后未到位,因此需要调整住房结构保民生。城乡一体化的协调发展,目前中国处在城镇化的快速发展过程,未来的城镇化,北京、上海、广州是否是重点的城镇化区域,二、三线城市的房地产和城市化如何进行,都互换协调发展和社会发展,因此也需要调控。

  到现在认为本次房地产的调控是势在必行,该观点已经达到一致,时间也是放在2010年的上半年,这就是宏观调控的背景因素。

  这就是房价同比和环比的变化,同比的五月份开始变化了,环比是下降的。固定资产投资从去年12月份急速上升,一直到今年5月份上升的很快,远远超过城市固定资产的增速。

  固定资产的比例比较高,高到怎样的比例,我做了统计,房地产2009年平均每个月达到了3000亿元,从3—5月份来看房地产投资,仍然达到3000多亿元,高于去年的平均值,五月份达到了4000亿元的投资,因此说明房地产投资并未下降。城镇固定资产的投资是20万亿元左右,占比一直是18%—22%,上个季度是9.3%,也就是20%上下,多年都是这样的,因此说明房地产业的比重是非常重要的。

  去年房地产信贷月均1600亿元,个贷每个月是700亿元,目前的数据是,5月份说是收缩流动性,但是银行放款仍然达到了1700亿元,个贷达到了789亿元,高于去年月均平均值,每个月都达到了700多亿元,加上开发贷每个月大概是1700—1900亿元,一直到五月份的变化都不大,占了银行新增贷款总额的比例是20%—30%,相当的高,占到新增总额的30%,可以说房地产业是权重的行业。

  土地、银行、税收跟房地产的关联度到底有多大,都是国家统计局、央行、税务局的报告,我进行了整理,去年全国土地收入是1.42万亿元,拆除的支出是5000亿元,土地成本和土地收入是1:3,实际上成本只有1,收入是3,这是土地出让金的部分。

  2008年数据是差不多的,土地的收入跟银行有怎样的关联,开发商拿了土地证后,要交纳土地出让金,而且要向银行贷款。

  国土部4月份的公告,2009年全国84个城市土地抵押贷款是25856亿元,比上年增加了42%,去年有很大的增量,因此去年土地的事情是非常重要的。而且是不容置疑的,因此出现了很多的地王,导致国资委出文,70多家国有企业退出房地产企业,因此说关联度是非常高的,数额是上万亿的。

  去年土地和房地产的税收对中国税收的贡献率超过了35%,也就说房地产业对中国税收的贡献率超过了35%以上,成也萧何,败也萧何,拉动和救市就使房地产业达到天花板,达到非常的火爆,对中国经济的贡献率很大,税收也是很大的。去年全国的营业税增加了41%,房地产的营业税增加了118%,贡献率就高了。如果2010年这些数据都向下调的话,土地关联银行,银行关联税收,三者的关联是成立的,这些数据都会下降的。

  在这种情况下,政策都转向房产的税,而且也涉及到税收,我认为应该形成长期的税收,从长期来看中国应该推出房产税,房产税是财产税的一种,是持有环节的税收,而是1986年商业地产的延续,从法律的角度来讲得到了解脱,是仍然持有环节的税,而且是跟价值相关的地方税种,浮动税种,经济好的时候,税就高一些,经济低的时候,美国就作为经济刺激的手段,还会出现退税。目前还是要理清土地出让金和房产税之间的关系,这里说土地出让金,那边又收很多的房产税,是否会形成我国个人所得税的结果,收的都是在策的职工,而且是将3000元以上的去掉,高端的年收入超过12万元的却未收到。因此,出台房产税后普通的居民是比较紧张的,据统计北京76%的人持有房产,税收不应该增加民众的负担,而应该变成促进体制改革的税种。

  房产税是大势所趋,而且是长远的基础性公共性的改革,因此今天的主题,促改革是非常重要的,我也是同意的。

  货币政策是怎样的,各位都讲到了货币政策的选择,一直到现在,可能比一季度要稍微弱一点防通胀,一季度是非常强的防通货膨胀的,房地产是资本密集型的产业,跟货币政策直接相关,我们回顾2009年货币政策的导向和对房地产政策的影响,这是宽松的货币政策,流入房地产业的货币增加,速度又很快,因为资产价格上升,一个是价格,一个是量,为什么速度快,因为推动杠杆率上升,越炒越快,越赚钱,因此使投机投资行为增加,资产价格上涨,去年房价不断的上涨,如果这样下去的话,一定会通货膨胀的,因此今年一季度防通货膨胀和预期是非常重要的,而且作为货币政策的首选。今年货币政策主要是防通货膨胀或者是防通货膨胀的预期,收缩流动性减少贷款,打击投机稳定房价,进而稳定资产价格。

  我前面讲是背景和政策各方面的取向目标和目的,公开出来的目的是媒体反反复复说的,按照原话是坚决遏制部分城市房价过快上涨,一个是部分的城市,到底部分的城市是哪些?到现在还是需要细化的问题,并没有明确,大家说房价不能过快上涨,因此出现了另外一个说法就是房价回到合理区间,什么是合理区间,也应该细化,因此调控未落地。本次调控对二套房的力度很大,政策出台后一个多月才定义了什么是二套房。部分城市也未明确,应该包括上海的,但是上海至今未出细则,因此需要等待,本次的调控不明确,应该更加的明确。

  每一次出台房地产调控政策,最后都有一句话,促使房地产业平稳健康发展,这就是调控的目标,业界也有各种各样的声音,房地产业到底是否是支柱产业,有的认为应该退出支柱产业,甚至是应该弱化,也有一种声音是是否应该再次房改,是否应该取消开发商和预售房,目的和目标不一定明确一致。

  效果和问题

  开发商资金充裕度开始下降,不要总是认为我们不差钱,同时自有资金率上升明显,还是以2009年的平均数和今年3—5月份对比,房地产投资未增加还是在下降,但是自有资金5月份比4月份大幅度的增加,比去年月均大幅度增加,去年的月均自有资金是1452亿元,到了5月份达到了2000多亿元。自有资金率就是房地产投资比大幅度上升到70%,去年的数据是50%,自有资金率上升,开发商用自己的资金投资。

  资金充裕度明显下降,3月份的充裕度是1:1.67,现在下降到1:1.42,至于1:1.42是否可以到年底,不好说,但是逐月的下降,这是调控后的情况。这种情况下,信贷政策仍然要严控风险,主要是刘明康的报告,跟房地产相关的贷款已经接近信贷的一半,不能只是土地低压,要加上固定资产的低压,余额达到7万亿元,同比增幅达到38%,还要继续的加强贷款的管理,差别化的贷款政策,加强压力测试,出现了刚才的这些数据后,信贷政策仍然是严控风险。

  市场情况不用多说

  销售面积在下降,销售额也在下降,从今年3月份的3850亿元降到3400亿元,5月份和去年12月份相比,去年12月份卖了8000亿元,目前才卖了3000亿元,销售额下降了60%。

  效果

  一、遏制部分城市房价过快上涨的效果是显现的,一句话,同比房价增幅下降,环比房价下降,而且趋势会进一步的扩大,逐步达到预期的调控目标,遏制部分城市房价过快上涨,地一步的目标已经达到了,而且房价已经松动了。

  二、控制开发商投机性购房资金,降低了供需双方的杠杆力,对开发商贷款和房贷收紧,已经使房贷杠杆从去年的10倍快速的下降到5倍以下,开发商的流动性和购买行为大幅度的下降,因为提高了二套房的首付,杠杆率也下降到了5倍以下,这是非常有效的。

  这种调控可以持续多长不知道,投机受到遏制,炒房客变成了房东,致使北京、上海、广州的炒房客变成了房东,租金上涨了18%—20%,资产收益由炒房变成了持有型的经营收益。原来买不起房屋的人,是否会变得租不起房,因为北京每一套的平均租金上升到2900元/月,高出了大学生平均工资,从另外一个角度来讲,恰恰使两个不合理中的一个发生了变化,房价收入比不合理,一个是租售比不合理,房价大幅度的上涨,租售比发生了变化,调控后如果是投资,就会想其他的办法,不会跟着调控卖二手房,从而导致一手房价格下降,为什么房源多了,怎么租赁价格上涨了,这说明等待买房的人是刚性需求的,无法买只能是租赁,说明刚性需求确实是存在的,否则无法解决房屋上升的问题。

  保障性住房的问题

  大力加强保障性住房的建设,今年需要解决10%投资的下降,四季度开发商投资下降,要投入3600亿元才可以保证10%投资的补充,这是住建部的数据,到年底是否可以投入3600亿元,这要看地方政府的财政,如果解决不了就会形成青黄不接。

  房地产业发生了明显的变化,目前的投资不减,转投商业地产和新的经济开发区、工业地产和成长型的二线城市,不一定在部分热点城市投。

  开发商调整战略目标,有的继续缝低拿地,大型的开发企业,平衡商业地产持有比例,以便形成对冲平衡机制,甚至往老年住区和绿色地产领域发展,都是对冲和平衡机制。

  目前,如果态势继续下去,使财产收入达幅度的下降,目前持有的房产是30万亿元,相当于中国一年GDP的总量,股市上个星期是28万亿元,现在又下降了,如果房价大幅度的下降,二者是同向下挫的,楼市调整,股市大幅度的跳水,我也想不明白,怎么会如此的低,对国民财富和实体经济一定会带来影响的,储蓄额下降,大家不愿意往银行存钱,银行的存贷比下降,资金无法保障,外流趋势的出现,不利于金融和经济的稳定。

  最后,房地产是否存在难题。

  我比较担心的问题是国外和周边的影响,PPI指数上涨了9.9%,人力成本上涨了9.8%,大家可以看到富士康的效应,一下子将工资提到了2000元/月,很多人都到富士康打工,人力成本上涨说明生产企业的利润下降,CPI并未上涨,消费并未上去,结果成本大幅度的上升,实体经济的生存环境并不乐观,而且还在恶化,人民币还在升值,热钱还要进来,出口不乐观,对于我们是一种挑战,只能调结构和转型,这是需要时间和资本的,转型完成前是有空档的,房地产业不能大涨大落,否则实体经济又会形成另外一个青黄不接。

  一个是保障房和商品房的及时退出导致的青黄不接,另外一个是房地产和经济转型之间是否会形成接力,房地产是双刃剑,应该减少矛盾,共同发展,这是我们共同的目标。

  主持人:谢谢聂会长,她是房地产界的大姐,他用详细的数据解读房地产调控,无论是社会层面,经济层面的多重背景,还是对于目的目标的分析,以及效果问题的分析,应该来讲非常有启发,尽管超了8-9分钟的时间,我实在不人心打断,非常感谢。以上几位嘉宾的演讲。

  下面我们进入本届博鳌·21世纪房地产论坛第10届年会第一个发布全国人民银行金融研究院,全国工商联房地产商会合作研究的课题,发布是阶段成果中国房地产企业低碳评价体系,有请中国工商联商会指委会主任,精瑞中国不动产院的院长张雪舟。

  张雪舟:各位嘉宾大家早上好,我代表课题组介绍中间成果,到了昨天下午还邀请了几位早到的嘉宾跟课题组对内容进行了讨论,

  只是课题成果,跟大家共同讨论,刚才几位嘉宾就宏观经济进行了探讨,从去年以来,国际上有低碳的发展动态,从去年下半年包括商会和很多的政府机构在低碳经济方面做了很多的研究,媒体和行业做出了很多的响应,昨天下午很多嘉宾谈到响应很大,但是实际操作对于绿色低碳而言,我国在政策体系和完善还是存在一定的差距,简单的来说,强势的政策比较多,鼓励性的政策比较缺乏,尤其是普惠性的,我们跟央行联合做课题的意义在于,可以从房地产金融角度进行探讨,因此今天的题目是跟央行研究局共同开展的。

  该体系是以可持续发展为指导,发展低碳经济为主题,促进房地产行业健康持续的发展,具体的几个原则。

  第一,对房地产的项目开发和企业运营进行综合的评价,去年商会提出了住区定量评价,今年也将公共建筑定量评价指标体系出了初稿,对于房地产行业的评价的时候,除了项目评价外,还应该将企业运营加入其中。

  第二,开发项目的低碳评价,在两个定量评价上还加了定性评价。

  第三,引入了建筑材料和设备全生命周期的评价,国际上只考虑建设项目的建设阶段,要从产业全链条的角度,将上下游材料的权声明周期考虑其中。

  第四,除了企业效率外,还有企业的公民责任,提出了责任和义务的关系。

  第五,最终的目标,该体系要被低碳、金融评价提供技术层面的支持。评级标准是参考了发达国家的信用评级方法,同时借鉴我国房地产业的特点以及我国低碳经济发展的目标,因为在哥本哈根上已经提到了,而且有经济的量化指标。我们要结合这样的特点,后面采用评级的方法,分成几个等级,目前来说还在讨论中,是分四个级还是分五个级。

  第六,评级流程包括企业信息的核查,例如2010年1月1日后开工的项目,如果企业想参加评价,就要将项目列入评价中,综合起来给出企业低碳的报告,可以通过社会和媒体进行公示,最终将指数合理化,稳定后要跟绿色金融、低碳金融跟企业挂钩。

  第七是公共建筑减碳指标方面,去年住区建筑指标已经发布了,公共建筑指标的能耗和排放是住区建筑的10倍,包括通风的问题,热源的问题,照明、空调的特有指标,这些都是通过实际值和差值计算出的减碳量,加起来就是总量。

  定量上还考量了因为科技发展无法定量计算的定性指标,罗列了很多的内容,包括效率、公共交通、布局、绿化等等,课题组准备在今年下半年将它完善,第四季度形成比较完善的评价体系,今天只是简单的向大家介绍工作的指导原则,工作的对象,尤其是下半年需要更多企业的参与,也就是说企业将自己的项目参加评价,昨天几位企业家说要参与评价,通过案例的验证才可以证明评价体系的完善,今天因为时间的关系,我就介绍到这里。

  主持人:低碳是业界都关注的事情,今天也看到了研究结构发布了很好的成果,能够以有效的评价促进目标和进程,非常感谢刚刚推出的成果。

  下面就进入下一个环节六方会谈

  中国经济在经历寒冬之后逐步回暖。但回暖了的中国经济也带来了一连串复杂问题。跻身世界经济总量排名第三的中国经济面临什么挑战?中国经济为何要转型?如何转型?2009年世界经济中国单骑救主,然而功高至伟的中国积极财政政策和超越“适度宽松”的货币政策是否能退出?何时退出?在强烈通胀预期下如何管理通胀与通缩?而风口浪尖上的房地产在此轮经济周期中将扮演什么角色?房地产企业又将面临哪些机会与挑战?

  接下来我们将针对以上问题进行第一场中国地产六方论坛:"论道2010年宏观经济:通胀如虎与流动性之惑"。

  我们有请会谈嘉宾:

  张健华中国人民银行研究局局长

  聂梅生全国工商联房地产商会会长

  财政部财政科学研究所所长

  刘晓光首创集团总经理

  金地集团董事长

  龚方雄摩根大通亚太区董事总经理、中国综合公司/企业投融资主席

  经济学家、北京科技大学教授

  下面让我们掌声有请对话主持:21世纪经济报道执行主编刘先生

  主持人:各位嘉宾上午好,我是本场的主持人,本场的主题是通胀如虎与流动性之惑,

  也想听听各位嘉宾对未来长远的预期,这次论坛因为时间比较紧张,分为两个部分,大家对该主题进行5分钟的阐述,阐述后还要围绕热点进行讨论和沟通。刚才三位嘉宾已经上台演讲,现在请赵晓教授分享自己的观点。

  赵晓:中国经济三十年会有大的变局,我对此进行分析。首先是推动中国经济增长的原因,尤其是2008年高速增长的三大因素都在变化。每一次都带来了滚滚的红利,最近工资大幅度的上涨,我预计未来的几年,大概是二、三年内平均会上涨20%—30%,今年高考的人数下降了75万,同时2009年底中国60岁以上的老龄人口达到了总人口的12.5%,意味着人口红利利好的因素在逐渐的消退和变化,还未完全的变化,但是已经进入老龄化社会。

  中国经济离开了出口是无法谈论的,过去三十年最重要的一件事情是中国全球化,实现了外需的增长,全球化和外需增长是中国过去三十年成共的关键。因为欧美经济出现了严重的困难,如果想继续出口的话是不太可能的,对于中国经济至关重要的推动因素也渐渐的过去了,不是别人不想购买,而是实在没有钱购买。

  房地产业中国还有长远的发展,我认为政府不会像过去那样搞钟摆式的调控,社会出现问题,政府就开始打压,经济受到威胁就刺激房地产,这就是钟摆式的调控,这一轮就不会再出现的,也会出现聂会长说的转型和青黄不接的问题。

  三大利好带动中国经济5—10年长期增长的因素都没有了,现在看不到新的增长点,还有就是靠政府制造通货膨胀刺激经济,我们在2009年已经看到。最近政府在收缩,已经看到了这种方式带来的风险,尤其是地方政府融资平台的问题已经暴露出来了。

  中国经济今年一个季度比一个季度低,所谓的通货膨胀的问题是根本不存在的,如果说通货膨胀是老虎的话,政府就是武松,而且政府是养老虎的,政府扮演武松的角色,通货膨胀不是问题,中国经济严重的问题是接下来是否会面临中期低速的增长,从现在来看,态势和可能性是非常大的。

  亚洲金融危机期间中国经济有三次增长,每次都是6%多,去年恢复性的增长,并不代表中国经济进入稳定性的增长通道,因此二次探底是不可能的,比二次探底更严重的是中国经济如何寻找拯救的药方,下一轮的经济增长真正在什么地方,政策导向未明朗的情况下,我们看到的是中国经济三十年来从来未有的大考验。

  主持人:中国经济在三大利好消失后,如何寻找中长期的增长知道,还处在雾中寻找之道,下面请刘晓光谈谈未来中国经济走势的看法。

  主持人:中国经济在三大利好消失后,如何寻找中长期的增长知道,还处在雾中寻找之道,下面请刘晓光谈谈未来中国经济走势的看法。

  刘晓光:刚才各位专家已经将通货膨胀和楼市之间的关系介绍了,我认为通货膨胀的压力不是很大,特别是最近欧洲的情况发生后,大宗商品上涨的情况不大,外需面临萎缩,整个通货膨胀压力不大,但是通货膨胀的预期还是存在的。

  第二,流动性,从去年以来货币是在缩减的,包括货币收紧、结构性收紧,流动性到哪里去了,基本上是铁路、公路、基础建设,一部分流向房地产业,今年地产的压力是比较大的,刘明康反复强调的就是结构性的问题,包括房地产企业使用贷款的顺序,都说明流动性偏紧,1—5月份的情况来看,大体的量是可以的,但是按揭贷款和开发企业贷款紧张,资本市场基本上是封闭的,信托的要求是特别的严格,最近大量的企业走其他的道路,例如做基金,最近外资的基金在准备进入,这是新的动向,我最近接触了几十个国际组织。从通货膨胀的角度,从流动性的角度来说,对今年地产业的影响是很大的。

  现在还未显现,大企业目前未受影响,总的来看,比2008年强,比2005年差,这就是我的判断。

  主持人:谢谢刘晓光的讲解,大家对于通货膨胀的观点,刚才张局长已经提到了,压力并不是很大的,但是要防止通货膨胀从猫变成虎,刘晓光说今年房地产业的压力很大,下面请贾康所长阐述,您说中国并不是处在后危机时代,还是处在全球经济危机中的一部分,请您深化的介绍。

  贾康:概率的表述主要是外国人提出的,考虑退出的时候,反复的向中国进行概念表述,在今年一季度筹备钓鱼台高峰发展论坛的时候,国务院研究中心本来是将后危机时代写在论坛的主题上,国务院层面上确定将该概念拿掉,为什么要拿掉,不能简单的认同外国认同的后危机时代的概念。前面已经说到了,我们仍然认为危机并没有过去,并没有缓解,特别是希腊主权债务危机出生以来,欧元区要密切关注。

  宏观政策基本框架不动跟国际有内在联系,宏观政策应该相机的变化调整,既然并未进入后危机时代,也可以理解为什么说要坚持两大宏大政策框架不变,该概念是很容易说得清楚的。

  人口红利的变化已经越来越显著的摆在全社会的面前,所谓的拐点就是劳动力无限供给的局面不存在了,农村剩余劳动力消化道不存在的状态,拐点的时机就到来了,这是过去的理解。但是富士康连续的跳的问题,在中国现行的社会环境中,一方面会观察到农村剩余劳动力要不断的向外转移,拐点到来后才会明显的抬升劳动力成本和工资价格水平,在某种压力下必须相对显著的提高了。

  富士康的用工规模是80万左右,用工年龄是18—20多岁,他们是新一代的农民工,在接受企业工作条件的情况下,有新的脆弱性,他们不会像老一代农民工那样吃苦耐劳,富士康的材料中反映,厂区内清洁配的很周全,电影院、娱乐场所、健身房等等,结果十连跳发生在富士康,除了偶然的因素外,有的农民工无法忍受只有加班才可以赚得到明显收入的结果,在流水线上的工作非常枯燥的情况下,心理出现了问题,很多的专家说,富士康如果按照自杀的概率来说,并不高于其他的人群,但是集中发生在大规模的厂区,成为震撼全国,影响今后经济格局的问题。因此不得不重视人口红利消失,加上新一代农民工忍耐程度的约束条件,意味着中国的用工成本要提高,从人本主义来说,并不是坏事,迫使企业节能和升级换代,该过程不是想做就可以做出来的,必然影响到今后的竞争力,我认为赵晓问题的提出值得进一步的研究和关注,考虑采取必要的政策和相关的制度改进。

  出口的问题

  目前是否应该保持谨慎乐观的态度,出口发展态势的逆转需要其他的条件,我说的直率一些,虽然在国际贸易中摩擦性越来越多,中国和美国两大贸易伙伴互相的博弈越来越明显,实际上中国和主要的贸易伙伴的关系都涉及到核心利益,大家在啊博弈过程中,不得不把握分寸,中国的汇率会发生变化,出口在中长期会出现大的逆转,在扩大内需的恰体下要扩大出口,前一阶段出口的指标表现的相当好,财政方面将出口退税率从400多个品种降低甚至是取消了部分的品种,主要是高消耗、高度利用资源,制造过程中产生比较大的污染,对这些企业进行约束,配合结构优化调整出口结构的升级换代,说明出口还是有弹性和空间。

  如果到某种情况下,出口增长压力特别大的时候,还是有调控的空间。房地产发展的模式,不会出现一个大的逆转,只是在双轨统筹方面认识更加清楚了,政策理性得到了提升,以后的制度建设因素加强,已经形成这种存量,房地产供给存量控制率就会降低,更多的中小户型,更多的节能建筑,更多和双轨统筹相配套的优化都是可以预期的,但是总的发展态势和对整个国民经济的支撑力,我看不出来会有什么比较大的力度。

  但是,我也知道赵晓不是说整体不行,而是谈大的趋势,我就简单谈一下。

  我谈谈通货膨胀和流动性的问题,前面的观点不再重复,我补充一点,从今年的动态来看,我注意到前面张健华局长已经讲到,预计CPI在今年不会出现很高的表现,我们的目标是控制在3%,今年是否会达到3%左右,还有下半年外部情况的变化,还有调控过程中的成效。

  无论怎样,3%还是高一点或者是低一点都不是很大的问题,关键是三季度的数据出来后,如何将今年的调控和明年的调控进行合理的衔接,如果是3%多一点,在大的区间概念中说明物价上升中以通货膨胀为代表的压力是温和的,我们上大学的时候,就知道西方温和通胀的概念是4%以下,而且都是可以接受或者是温和的,最近很多人认为温和的通胀是经济运行最好的状态,我宁可要相对温和的通胀也不要通货紧缩,在中国只要有通货紧缩的压力,跟着就是就业的压力和撼动全局的政治的压力。如何将温和通货膨胀把握的时间长一点,这是好的事情,因此不太赞同通货膨胀猛于虎的问题,也许是媒体希望将问题表述的更加尖锐一点。

  该阶段过去后,通货膨胀的压力是迟早要来的,现在是通货膨胀预期。但是可以相对从容的讨论,压力到来的时候,采取怎样的对策。赵晓教授和刘总的发言是很好的,刘总的基本判断我是赞成的,赵晓教授的切入点是很清晰的,我谈自己的感受。

  主持人:刚刚做了全面的回应,中国利好的因素并未全部消失,中国经济的引擎还是比较的强劲的,等一会儿就这个问题进行探讨。下面有请聂梅生会长谈谈今年宏观经济对明年下一步走向的看法。

  聂梅生:无论是今年还是明年,都走上了产业结构调整进行转型的阶段,这是迫在眉睫的,我们不能老是沉静于第一或者快要第一,或者经济总量排到第一或者是第二,整个产品的出口和制造业的出口很快超过了德国,其实这件事情不要老是去说第一,我倒是非常担心这件事情,因为以前第一支撑条件发生了很大的变化,无力支撑以前的第一,把经济走下去并没有形成今年或者是明年做这件事情,我们比一下德国,德国确实是出口大国,但是是以高科技,以产品质量,以售后服务超过其他的国家而成为第一的,价格高,但是人家还是非常的看好,人家开始就是靠技术,包括日本,我们不是以质量拿到整个第一,我们是以低价的劳动力,劳动力的廉价和产品的廉价,我们是以数量和价格低廉拿到总量的第一,两个同比,从中国模式转到德国这种出口模式不是今年和明年能够完成的路,但这条路要走,中国经济支撑发生了很大的变化。我觉得这是很难的一件事情,在加上现在劳动力成本提高了,国外又对我们限制高新技术的进口,开了G20首脑会议,其实很大就是要求他们对我国的放松,这不是一天两天能够做到,宏观经济的转型是困难的工作,因为原来支撑经济增长的因素不存在了。

  房地产必须要转型,在此之前我讲的都是转型。我一致认为房地产在产业链中是最大的买家,并不是说自己生产的产品完全是卖房屋,必须要购买很多的材料,上下游都要带动,上游可以带动原材料,也可以带动绿色材料,也可以使下游的消费品变成低质和廉价,也可以带动下游的消费,为什么不将房地产的转型从国家的层面抓起来,因为每年购买的数量加起来是7万亿元到8万亿元左右,如此大的存量,如果转型的话,就会比较容易的,因为房地产是买家,否则就象昨天的闭门会议,有很多高科技的产业,例如太阳能和家装行业都是低碳的,他们为什么来开会,他们认为房地产是买单者,房地产的量大,而且是跟终端和内需消费是结合起来的,房地产业本身是绿色和低碳的,就可以带动产业的发展,促进转型。不能说房地产业泡沫多了,就要刺破,给其他的产业留出空间,有一次开会我跟与会者争论,美国搞绿色住宅,拉动了绿色汽车,就是新能源汽车,拉动了整个的就业,都是用住宅拉动的,我们也应该考虑这个问题,如果更多的新能源,太阳能和可再生能源没有人买的话,卖到哪里,就会像风力发电的现象一样。因此我认为应该将房地产的转型和中国的产业转型密切的联系起来,让他们做贡献,而且房地产也不可能出现全民的住宅,10年9调控,我认为应该很好的考虑其他的模式,例如中国的老年住宅,老龄化比较严重,又不能做抵押贷款,是否意味着新的需求,因此要有新的积极的发展趋势。

  主持人:谢谢聂会长,您提了重要的观点,预期考虑GDP是多一点少一点的问题,还不如考虑经济转型如何推进。而且举了房地产具体的例子。

  刚才在主题报告中听了张健华局长谈到宏观经济精彩的看法,而且谈了中国的经济周期不能跟发达国家的经济周期相比,新兴国家有自己独特的经济周期,您对未来的看法是怎样的?

  张健华:关于中国经济形式有短期和长期的,前面有嘉宾提到中国经济形势的判断,长期来看有大的问题,人口红利的消失和其他成本的上升,我是这样想的,中国经济的增长,有几大引擎,我们常说是三驾马车,出口、投资、消费,出口短期内的形势还是不错的,今年前五个月的增长达到了40%,全年算起来也是20%左右,这是不错的,在经济危机未全过去的情况下,增长是比较快的。

  但是不能忘记,去年数据低,但是今年全球都在复苏,虽然PMI指数中有出口新订单指数,还在扩张期,达到50%左右,但是六月份比之前有下降,还是会达到52%左右,50%以上是属于扩张期,但是增速是下滑的,目前的出口订单目前主要是以短期为主,三个月为主,最多是半。中国出口的传统几大市场,欧洲、美国、日本主的订单是在下半年,因为圣诞节的原因,短期内的出口要看下半年的订单情况,例如七、八、九月份的订单,都是为圣诞节准备的。从长远来说,中国加入世贸以来,我们连续9年是国际上世贸组织当中提出诉讼争端的第一大国,去年的话,中国还是第一的,总金额100多亿美元,相当于出口总额的3-4%左右的,而且打官司不见得都输,我们积累了一定的竞争力,关于中国制造业出口竞争力的问题,这是2007年亿前的数据,到2007年亿前,中国的制造业行业,出口竞争力没有任何一个国家可亿同时在成本和质量之间能够比我们强,或者是员工的工资比我们低,但是效率比我们高,例如东南亚的竞争国家,越南、泰国的工资已经比我们有优势,但是在其他领域中是无法跟我们相比的,例如发达国家的质量是很好的,效率比我们高。但是成本没有我们低。中国在某些方面还是有竞争力,也是中国能够成为世界加工厂重要的原因,我相信这个优势在短期内不会很快消失,因为我们是经过了三十年改革开放的,出口导向型是政府推动形成的,例如基础设施、教育体系都会存在一些优势,所以中国的出口,随着全球经济出现问题,也会遇到一些问题,但是我相信不会有很大的问题,这是关于出口的内容。

  中国投资率始终比较高,其实讲房地产业,我们有很多建设项目要建,中国未来增长点是城镇化建设,还有扩大消费,也就是说经济结构的转型,城镇化建设就不讲了,因为有很大的关系,房地产业的投资不仅仅在大城市搞开发的,在中小城镇都有很多的建设,房地产就有很多的生存空间,还有新兴的产业,包括提到低碳产业,低碳产业的标准看似增加成本的一项要求,就会增加投入,这也是一种投资,这对于经济的拉动也是很大的,曾经有过初步的测算,就要实现40-45%之间单位GDP碳排放量,就是到2020年,这是我们对外承诺的,中国政府正式承诺的,要实现该目标,每年的投入要达到四、五千亿元,用于低碳建设,投资是巨大的,不要只是看到成本的增加,实际上也是机会,会拉动很多产业的发展。还有一个大的机会,中国的经济转型是以消费拉动的,当人均GDP超过3000美元就意味着消费升级,中国目前已经达到了,今天虽然不能详细的讲,但是我认为也是大的机会,长期来说是不悲观的,短期来说明年是值得关注的,大家都在谈二次探底,经济增长最低点是去年一季度的6.1%,既然政府每年的目标都是8%,实际上每年都是高的,高了不见得是坏事,要考虑是否可以承受,还有社会资源承载的问题,既然定了目标,大家围绕目标去实现这样就会很好,制订的目标是否可以接受。

  今年上半年和下半年的增长,全年会达到9%左右,原来我们认为会达到9.5%,如果保守的估计全年会达到9%左右,明年现在还不好讲,如果没有大的变化,按照中国目前的经济格局来说是没有问题的,中国政府宏观经济调控能力是不断加强的,例如大家都提到了贸易政策中可以调整出口退税,投资也是这样的,4万亿元并未完全的投完,还有一些项目未下放,根据未来的经济走势进行调整。

  通货膨胀来说,这一点跟央行比较密切,近期不是问题,但是不会出现明显的通货膨胀,并不是说一点问题都没有,如果全年保持在3%也是负利率的,短期的负利率对经济增长不会有太大的影响,但是长期的负利率会引起资源的错配,资源投到不该投的行业,就会引发资产泡沫和潜在的风险,目前的CPI是3%,实际上PPI更高。负利率的算法有很多,除了跟一年期的贷款相比,还有跟贷款和收益相比,固定资产和原材料价格的上涨进行对比,中国的负利率现象是比较严重的,短期是没有关系的,长期一定要关注的,因此要密切的关注未来,尤其是前期有很多流动性的情况下,这笔帐是早晚要还的,必须要做好应对的准备。

  主持人:谢谢张健华局长,其实刚刚各位嘉宾都阐述了自己非常精彩的观点,其实大体两个意见,关于中国宏观经济,一方面就是比较偏乐观的,关于中国长期增长并未消除,另一方面嘉宾提出了一些担心,中国经济高速增长30年,中国有这么大的体量,其实中国经济还是偏低,但是中国这种模式是否能够持续,应该怎样转,未来十年是黄金十年还是白金十年,还是平淡的十年,这都需要我们去努力,由于时间的关系,只有五分钟的时间,最后很遗憾只能是每个嘉宾做一个总结,用一句话总结自己一些精彩的想法。

  张健华:要我说一句话,中国的经济和中国的房地产业应该都蕴含着大量的机会。

  聂梅生:中国的经济在未来十年更多的融入国际化,中国的房地产在未来的十年,就会和中国的经济同行持续健康稳定的发展。

  贾康:我赞成中国的战略机遇期的基本判断未变,我要特别注重以制度创新求解效率与公平合理的权衡的处理,这也是本次论坛的主题,我认为公平在汉语的表述里面已经代表了紊乱,如果说到几点公平的话,规则的公平,过程的公平等等,这些和效率没有抵触的关系,只有结果,结果的均衡状态和效率之间两者权衡的关键。

  刘晓光:我就说一句话我希望来讲从房地产的角度来说,下一步还是要以稳定为主,这涉及到整个资产的价值,人民群众的资产价值,将来可能会很麻烦,第二个公共体制要价值,四万亿在投资,市政基础设施,路桥水电过程当中,就发现有很多项目,从效率的角度来说,将来会出现重大的问题。

  赵晓:转换发展方式,重现经济增长动力。

  主持人:因为时间的关系,访谈到此结束,谢谢各位嘉宾。

  我们将要进行论坛的第二部分:产业政策解读篇--政府监管与市场调节如何平衡。进入21世纪的十年来,伴随着城市化加速和收入差距的扩大,中国房地产宛如脱缰的野马,每每轻易超越政府所设置的种种"障碍"而自由驰骋。而房地产的问题已经远非单纯房地产行业问题,也远非金融问题,房地产问题正在成为"维稳"的社会问题,考验着"转型"中的中国。此轮以4.17"国十条"出台为标志的房地产调控的真实背景是什么?而此次调控要达到什么目的?如何实现房价控制和房地产发展之间的平衡?如何打破地方政府土地财政路径依赖下的地价推动房价论?以政府为主导的保障性住房如何真正实现社会保障功能?

  下面有请我们有请建设部专家委员会委员、北京师范大学房地产研究中心主任董藩先生作主题演讲。有请!

  董藩:各位领导各位企业家,早上有人跟我说,交易量大量的下滑,优惠也没有用,贷款也无法贷款,我是来找办法的,如果你的老公要跟女秘书结婚的话,怎么办,他说没有办法,你去找女秘书的老爸吃饭,跟他说如果敢嫁给要经就嫁给女方的爸爸,让你管我叫丈母娘,我只是谈几句牢骚。现在谈物业税的问题,中国房地产经历了二十多年,现在遭遇了人人喊打的阶段,有个女的被人大街,竟然没有人管,过了几天又被抢劫了,他想起了老公说的一句话,他就说城管打人了,结果上来了很多人将劫匪打倒,目前的状况说明了房地产业的情况。网上还有一段话,两个人讨论花木兰的故事,有人说真的还是假的,有人说是假的,也有人说肯定是真的,如果两个人睡在一起,他不出声,因为房地产被妖魔化,谁都没有好的结果,现在没有被骂的就是任志强等几个人,任总可以说的明白,但是别人听不明白,任总说太震惊了,山木因为抢劫而出门,畜生连门都不放过。

  我国的房地产业未将农村的房屋放在其中,未将小产权房在其中的,未将城中村个人建房的价格计算在内,还未将房改房算在其中,如果都算的话,应该是公布均价的1/3,现在的问题不是价格高低的问题,而是分配的问题,大家是否要得到保障,或者是有人可以得到便宜的房,有的人分不到的问题,似乎没有人希望房地产健康发展,大家都希望房地产业垮掉,希望开发商倒闭,希望将男的开发商送到富士康去,将女的开发商送到山木去,只要房地产业出现了问题,大家都说报应啊,早就会出事的。

  但是目前找不到可以替代的房地产业,现在有3万元不会购买服装也不会到饭店吃饭,而是会购买房屋,去年一、二手房是7万亿元,未将房改房的成交计算在内,未将农村和城中村建房的价格计算在内,都计算的话会超过13万亿元,超过社会零售总额,去年我做了演讲,没有中国房地产业就无法救中国,大家将我恶炒一通,我还是要说没有房地产业就无法保证中国经济的发展,有人说我替房地产业说话,说我是开发商的走狗,想想历朝历代大兴土木的都倒闭了,而且网民是孟姜女,大家想一想孟姜女是好事吗,修长城是军事工程,搞破坏,哭倒了800里,如果都是这样的话,我完蛋了。从1959年到现在一共建了7亿平方米,1986到1998年也未建多少,真正建设是最近十年,现在不需要补课吗,早上没有吃饭,中午没有吃饭,晚上怎么办,一定是暴饮暴食。

  我的牢骚太多,可以讲一天的。现在谈物业税的问题,今天人多,希望将一些观点讲清楚,虽然我讲了很多的,但是很多人过去没有听过我的干点。

  过去说征收物业税,我是主要的反对者之一,现在有人说不提物业税,而是提房产税,就是过去说的物业税,只不过是借尸还魂而已,去年七月份国家税务总局说要拿出可行的方案,一定要拿出好的方案,我想了半天,怎么也想不明白,即使搞出来也不是真正可以解决问题的方案,如果可以搞出所谓的物业税,一定不是真正意义的物业税,是中央领导吓唬老百姓,什么是物业税,网上都说对物业税和持有环节征的税,物业税是对增值房产征的税,物业税就是财产税,为什么只是对汽车不对家电和汽车征收,因为这些是贬值的,增值的财产税包括古董和字画,8分钱的邮票上涨100倍,税务局也是不知道的,真的假的也是搞不清楚的,很多腐败的官员收了很多的古董,一鉴定都是假的。即使真的,价值波动性也很大,最后只剩下公认的房地产,在谁的手是是真正的,也可以评估出真的价值,而且也不可能说会丢,最后全世界范围内对增值性财产增税就是针对房地产的,实际上土地是增值的,西方只是增收一倍的,因为土地是自己的,中国不是这样的,因为我们的法律规定土地是公有的,我们花70年的代价租赁回来,下面不是我们的,上面是我们的,我们将底下还的时候,上面也还了。土地在增值上面付出了代价。

  这种情况下,我们还要交税,法理是不通的,我从南讲到北,因为我们的制度是不同的,要不产权化,要不土地私有化,目前还是无法做这件事情的,因此我们要放弃这种思路,不要认为老百姓的房产增值了,就眼红,应该藏富于民,国家的财政支出每年上涨30%,应该研究如何支出,而不是吃了和喝了。如果要征物业税,就要搞清楚房屋在谁的手里,我们知道每一座房屋在谁的房屋,哪一个房屋是合理的应该征收,那一套房屋是不合法的,应该没收。

  最近一位科级干部有三套豪宅,价值上亿元,这就是腐败,不是普遍的现象,很多腐败的官员就是从房屋开始的,应该找出来,哪些是合法的应该征收,这项工作比较难,我们一直在反腐败,但是要有时间,我天天在家算,时间需要多长,但是还是算不出来。

  要界定产权的关系,大城市的产权相对是清楚的,只有5%—10%是有争议的,中小城市20年来,房产交易是不备案和不转让和登记的,这就麻烦了,有些小的地方,连县长都不去登记的,你的卖给我,我的卖给你,我们找证人就可以了,如何交税,怎么交税,就找不到原来的人,你去找作证的人,你去找房主要钱,他说早就卖了,而且现在也未收到前,是否有合同,有合同也不配合,昨天有小偷将合同偷走了,我就怀疑是对方偷的。

  重庆很多公安局的人跟黑社会有联系的,如果真的要征的话,就需要勇气的,其中有很多的问题。

  征税的话,必须要全民同意,个人所得税和利息税可以从增值环节代扣的,但是房屋在我们的手里,老百姓同意才可以交,这就麻烦了,欧美国家是每个人诚实守信的,如果不依法纳税就不能上天堂和下地狱的,他们是不干的。中国是无神论着,不要吓唬我们,我们是信权和钱的,有部分人找权,也有人有钱就买官,因此我们就难办了。阿拉伯社会一个男的有六、七个媳妇,中国是不行的。

  我们如果征税的话就不要让老百姓都反对如果每年征收1%的话,是否可以行得通的,即使行得通,土地出让金怎么办,如果去的话,地方收入下降1/3,征税的话还存在公平不公平的问题,房屋来源很复杂,割一条马路,这边是房改房,这边是商品房,评估后差不多的,但是付出的价值是不同的,征收的话大家是否演艺,小产权房的问题,付出的代价很低,商品房付出的代价很高小产权房是否要交税,因为是违法的不用交税的,违法的不用交,但是合法的必须要交,付出了很高的代价要继续交,这公平吗,还是这条马路,这边有住公方的,例如部队住的是公方,支付很低的租金,但是不会交物业税的,因为是公家的,这样都不公平的,还有很多的情况。

  如果要征税的话,要清理所有的税和费,物业税要清理其他的收费,涉及到几千万的政府,每个地方都有几十到上百的收费,中央政府要跟很多的政府谈,他们是否同意,是否可以谈得清楚,因为涉及到他们收入的问题,即使有时间也是比较费事的,当年的燃油费也谈了很多年,因此物业税一百五、六十年也很难搞得出来的。

  新的收费需要立法讨论,最近我们发现政府是召集的,国务院提出了这个问题,发改委的文件中也提出了,上海和重庆都召集搞了,跟你们有什么关系,国家的立法明确的规定,财政、税收、金融肉、海关、贸易涉及到国家基本制度的权力归人大,除非人大有授权,政府才可以搞,过去人大和国务院授权,只限制于企业转制和工商类收费,物业税是财产税,我们是没有办法的,人大还未授权的,让人大立法有一个过程,而且那个人的房屋也很多的,会认真的讨论这个问题吗,这个问题要好好的商量,因此需要时间的。

  我们也没有可以操作的方案,按照什么征收,按照物业价格征收,如果是100万元的话,市中心也有很多旧的房屋,虽然户型很差,不节能,不环保,但是也价值100万元,但是他们不会交的,是否可以按照面积交,例如100平方米,大量的农民工进程房屋也是很大的,但是不会交税的,按照人均面积来交的话,有很多的古老老人一个人住一套房屋,是否应该交,按照容积率来交,市中心有很多的平房,过去建的连排别墅,是否应该交,还有一个思路,很多人主张的,按照套来交,第一套不用交,第二套要交,有的人说两套加起来才100平方米,有的人一套房屋是100—300万平方米,为什么一两套要交,别人几套不用交,如果全部的问题都解决的话,需要100年,在此过程中还有很多腐败的问题,例如权力寻租的问题,北京、上海一个高级工程师住100平方米是很正常的,价值300百万,我坚决拥护党的领导,在目前的情况下,坚决反对征收物业税和房产税,如果这样做的话,前途是光明,道路是没有的,谢谢大家。

  主持人:看来讲道理谈观点可以正说正论,也可以像董教授这样奇谈怪论,但是魅力都是一样的,下面有请阳光100董事长易小迪发表主题演讲。

  易小迪:这是真实论坛的地方,受董教授演讲的激情,谈谈自己的观点,我的题目是房地产健康发展的根本出路在于土地改革,首先评价宏观调控的效果,调控的效果我个人认为就是不成功的,有很多人说房价是稳定了,已经控制住了,这是最成功的。我们刚刚听到聂会长讲的,房子调控两个目标,控制房价,健康发展,这次调控是否带来健康发展,我想政府也好,也应该看到了,发展商希望房产能够繁荣,健康发展,那么房价并没有真的调多少,销量大幅度的下滑,政府看到房价下滑,销量就是稳定和增长,老百姓还没有得到好处,没有购买或者是大量去购买低价房,房地产紧缩银根就降了,紧缩银根主要的原因还是在于供求关系发展商再生产的能力应该顺畅的打通,如果发展商现在低价卖了以后,再生产的价值高于现在的情况就不会再生产的,只有预期房价是合理有毛利的,才会扩大生产,如果只是单纯的紧缩银根,只是低价抛售的话也是暂时的行为。

  核心是供求方面导致成本一路走高,到目前为止还未解决,各位开发商都有这样的经历,地价是这几年的热点,媒体也总是讲地王,未讲房价,哪里出现了地王,哪里就会出现高的房价。我们买了100万平方米的土地,做了四年,销售完了以后,再买第二个地块的时候,楼面地价是3600元/平方米,销售经理说要提价,因为各方面的成本上升了,因此销售价格要提升,如果按照以前的方式就很难再生产了。

  实际上房地产的需求并未从本质上改变供需矛盾,虽然大家暂时不买房了,不是因为没有需求,而是因为需求被抑制,因此导致租金上涨,租金上涨说明刚性需求是的。

  土地问题不解决,根本性的供求问题是无法解决的。房地产市场化进程在本次调控过程中是倒退的,为什么本次调控可以控制房价,而是采取了计划经济的手段,就是不允许你购买房屋,或者有的地方不给你发预售证,将房价下调才会发预售证,这样的房价为什么没有大的变化,就是因为不真实,过去有粮票,所以导致馒头的价格是虚假的,今天的价格即使下调,也是人为口之的,目前房价的稳定不可能长期持续下去的。

  房地产的投资属性是天然存在的,很多地方调控的目标和目的希望将房地产变成自住功能,不希望有投机者,如果只是居住的话,到了今天,销量应该是大幅度的下降,因为需求降低了。但是目前的购买者是不理性的,大家认为目前的价格还会下降,或者是预期房价不会增长的,反过来说,如果房价上涨5%大家就会购买,上涨10%的话消费者就会出现排队,因此房地产具有投资的属性,这是无法改变的。

  地价上涨的时候,经济预期看好,流动性充沛,土地招拍挂,就会出现地王,目前经济下滑,为什么没有人购买房屋,到处流拍,因为开发商认为土地也是投资性的需求,如果逾期不确定性,或者是流动性紧张,开发商也不购买。如果从房地产的投资属性情况看来,很多的消费者告诉我,我会将80%的资金用于购买房屋,因为房屋可以抵御通货膨胀,也可以保值升值。

  相当一段时间内,房地产是老百姓保值增值的手段,而且短期内是无法改变的。保障房是无法替代商品房的,因为保障房的群体跟商品房的群体是不同的,而且保障性住房不具备投资的属性,今天购买房屋的人,还是看重投资的属性,因此保障房供给的加大,有利于商品房的结构,但是不会改变目前的根本性结构。目前众多的调控以及核心点,就是用计划经济的手段,或者是金融手段调控的,不会达到最终的目的,我认为房地产业根本的手段还是土地的问题。

  每一次的调控都是针对银行进行调控,主要是银根,但是房地产关键性的两个因素就是银根和土地,如果只调整银根的话,调控是暂时的,就象一个车有两个轮子,只是调整一个轮子,就会原地转动,每次的调控都会使房产的属性越来越少,地产的属性越来越多,就是投机的属性突显。今天很多开发商最重要的两件事是做什么,第一个是借钱,第二个是买地,两件事情做好,其他的就都不用搞了,今天房地产的管理,产品的竞争是越来越弱化的,因为成本不在于其中,在于合理的机会买到土地,融到更多的资金用于建设。历史的经验告诉我们,买土地是没有错误的,每次调控都有机会,因此房地产就涉及到金融的属性,实际上对于房地产业而言是不利的。

  我认为房地产的发展和调控根本性的出路在于改变土地制度的问题,否则就无法改变根本性的问题,土地是政府垄断的,地方政府永远希望土地价格上涨,而且没有竞争的压力,因此本质上是改变土地一级开发的垄断局面,如果要想改变这种局面,实质上是改变土地出让金和土地收益的问题,政府可以收到土地出让金,而不应该得到土地开发的全部收益,应该交给市场,从而使土地供应的链条完整。

  房产如果没有土地的话,房产就是资源地产,美国主要是土地一级开发,而且是由金融机构来做的,供应是长远和充足的。

  还要改变城市规划和城市用地的问题,我们总是觉得城市用地越来越稀缺,这是因为站在市中心来考虑的,如果有更多的卫星城市和城市群的话,城市化会释放大量的土地供应,因此我认为土地供应不应该成为制约房地产发展根本的瓶颈。

  事实上多年来发展土地的资源是越来越严重和相反的。金融手段不行了,就要用计划的手段调整,就会使房地产行业受到极大的伤害。现在的关键是改变土地制度,本质上我认为是市场化的手段解决,只有越来越市场化,用市场的环节调整就会找到上帝的感觉,有正常的供需关系,才有正常的竞争机制,使好的公司脱颖而出,使行业真正健康的发展,谢谢大家。

  主持人:谢谢易董事长的发言,省出了不少的时间,说清楚了很多的问题,下面有请已经被董教授预告的在中国地产界敢讲的任志强先生发言。

  任志强:国十条提出是防止资产泡沫,因此我从防止资产泡沫的角度探悉资产泡沫产生的原因是什么?泡沫产生的原因是因为货币和流动性的原因,因此会议开始之前重点讨论流动性的问题,下午还有专家进行讨论,早晨跟金岩石碰头,他说会专门的讲货币流动性和市场风险承担的问题。

  通货膨胀的预期,对市场的影响也是非常大的,如果仅仅在个别城市出现资产价格的过渡上涨,跟供求关系和其他因素的影响是比较大的。如果全国普遍性的出现资产价格上涨的话,跟通货膨胀的预期关系比较大,尽管今年提出的目标就是控制通货膨胀,要管理通货膨胀预期,实际上是因为整个宏观预期导致资产价格在不同的情况下产生影响,这种影响也会对资产价格起到一个推动性的作用。

  刚才易总说土地制度决定了供求关系,供求关系决定了价格的问题,还有就是交易制度的问题,交易过程中,增加了一些限定性的条件,如果条件宽松,就会加快交易的速度,如果限制条件太多就会限制交易的速度,因此限制条件也可以影响到房地产业。

  税收制度,房地产业最简单的道理就是看税收对资产价格产生的影响,例如1993年出台了房地产增值税,因为1993年认为房地产价格出现了高涨,制度出台后,很多人表示反对,因此延期了5年才开始执行,这几年加强对土地增值税的收缴,对于限制土地增加了土地限制使用费,这些税费最后变成了什么,如果都是价格之外,对价格的影响是另外一种做法,实际上都是在价格之内的,对价格产生的影响是什么,表面上看有很多获利,资产价格不断的提高,结果是老百姓未从税收制度的改变中获益,并未从税收中获得价格上涨的红利,每次调整时都有税收的增加,例如二手房的交易,认为价格高,用税收的方法抑制二手房的价格,但是忽略了一个问题,价格和税收是可以转移的,最后的结果是,不但未抑制二手房的交易价,反而推高了二手房的交易,因为所有的税费在交易过程中变成了另外一种价格转移给买房者。从消费者的角度来看,税收增加后,国家的财政增加了,未使消费者从中获益,或者是从中获得收益。

  2003年以后每次的宏观调控都是消费者买单,政府从中获得巨大的收益,无论是任何的变化。2003年之后,突出变化的是政府收益部分,或者是中央政府财政收入部分,远远高于经济增长速度,而且是暴涨,大家都说房地产是暴利,但是没有人说政府获得的暴利远远获得开发商的利润,万科去年交了税150亿元,但是利润只有50亿元,大部分上市公司的税收都高于利润的,但是所有的脏水都泼向了开发商头上。

  货币政策已经有人讲了,后面还会有人讲的,我补充跟土地制度有关的内容。土地制度造成了短缺,一直是社会上争议比较大的问题。2000—2009年按月累计土地购置的情况,实行土地状况之前,所有的企业都在找土地,每个企业都在和土地拥有者进行价值交换,大部分的企业会用市场价或者是近似于市场价从土地占有者购买土地,例如说一个工厂要搬迁,开发商说给10亿元,用于安置破产工人下岗和再工业等等,2003年情况发生了改变,从企业找地变成了政府找地,当政府找地的时候,同样是土地拥有者,开发商给10亿元,政府评估后就只给3亿元,不土地所有者说不愿意将土地卖给政府,于是我们看到土地开发被政府垄断之后,供给量就迅速的下降,尽管政府是不承认的,但是从统计的数据来看,制度发生了变化够,连续18个月是低于10%的,从国土资源部的报表反映,2003年后每年总的土地供给是下降的,对房地产的价格是否会产生重大的影响。到了2007年的时候,国家第一次提出用增加供给的方式平衡市场的价格,第一次出现了供求关系解决价格的问题,因此2007年出现了土地价格上涨,2008年又出现了土地价格下降的形成,房地产开发出现了-18.6%,持续的负增长的过程中,在2009、2010年出现土地供给导致的供求关系的变化,如果维持2009年需求的变化,今年可以供应的商品房仍然是稀缺的现象,因此政府不得不出台更严厉的政策或者是更行政的政策,用国十条限制需求。当需求下降的时候,供应量就出现变化,供应量是按照需求决定的,而不是按照国十条等文件约定的,房地产的投资决定通常需要3—5年的时间,不是说今天出问题,明天就根据文件进行投资,因此出现了调控后库存开始增加的情况。

  土地导致资产价格上涨成为主要的原因,我们拼命的说用市场供求关系解决市场和价格的问题,很多人说有18亿亩红线,或者是开发商占用大量的土地,导致其他的价格上涨,发改委在蔬菜价格上涨的时候就说,开发商将更多的菜地占用了,因此导致蔬菜价格上涨,我认为完全是一种谬论。开发商到底用了多少土地,2005年的数据,全国全年占用更低的结构,生态占地占了60%,农业调整占了20%,自然损害5%,建设用地占了15%,建设用地中分为六种,房地产开发只占了其中的4.5%,也就是说房地产开发在全国的农地损耗中的比例是非常低的,房地产开发又分为多种,我们说有70%用于保障性住房的时候,商品房占的比例更低的,如果按照4.5%的70%计算,只占了1%左右的商品房,商品房中将商业开发去掉,占用的比例更低了,因此商品房在总的比例中是非常低的,媒体和社会认为房地产开发导致18亿亩红线动摇,我认为完全是误解。

  我们可以看一看,在所有的发展当中,房地产真正落到商品房的比重是非常低的,商品房在市场中产生的供应量就更加的低,因此从1998到2006年,建设用地在所有的用地中占15%,去年国土资源部公布,所有的建设用地大概是31.19公顷,房地产开发和购置土地占了3万公顷,也就是建设用地的10%,其中将商业和保障性住房的比例扣除掉后,所占的比例更低了,建设用地在所有实际到红线用地的时候只有占用了15%,不是因为房地产开发商和房屋建设占用了18亿亩红线,也不是不能完成土地供应或者导致土地供需矛盾。所有土地供应过程中,房地产的比重是非常低的,跟18亿亩红线没有关系,这是舆论的错误,因此导致所有人将脏水都倒在开发商头上。

  住宅总的供应量在1998年的时候,住宅只占房地产开发的29%,因为未实现市场化,因此商品房是比较少的,房改房占了70%,1998年宣布市场化后,该比例迅速的上升,到现在已经超过了70%,从竣工面积上可以明显的看到,住宅的竣工面积在1998年只有1.4亿平方米,2008年达到了5.43亿平方米,已经增长了几倍,恰恰说明因为市场化让房地产开发商的供应量不断的增加,尤其是住宅的供应量

  1999年的供应量只有194万亿平方米,2008年供应量达到了493万套,翻二倍多,发展过程说明房地产开发商在住宅建设和城市建设以及老百姓的住宅变化过程中产生了巨大的变化和影响,之所以被称之为中国市场经济的支柱性产业,该比例有多大,按照城镇家庭总人口6亿计算,家庭二人计算,只能保证2%不到的新增供应量,就会导致资产价格只能满足2%收入水平的人,不是平均计算为最高收入的2%,因为高收入阶层是不买低档的房屋,根据不同的产品价格进行平均的分配,如果只有入资小的供应量,加上二手房不到5%的话,就会导致供需的矛盾。

  美国在金融危机之前,平均每百户家庭的换房量是17%,金融危机后降到7%—8%,因此资产价格开始变动,开始从100多万套到每年60多万套,现在最大的量,连5%的家庭购买都无法满足。因此央行的调查中发现,我们的实际购买比例在不断的下降,例如从30%下降到20%,20%下降到10%,实际上10%的购买也是供不应求。是否因为我们的房价让所有人买不起,从产权调查来看,低收入家庭中有22%购买了商品房,高收入家庭有50%的人购买的是商品房,两者的比例相差1倍,但是收入水平相差8—9倍,不同的阶层和不同的收入家庭都有人购买商品房,因此不能说只有有钱人购买商品房,这是理论上的错误,很多人认为买不起房屋,因此国家出台了相应的政策让更多的人可以买得起房屋,房屋是因为更多的人买得起,才值这样的价格,这是方向性的错误。

  从总的情况来看,并不认为高收入家庭100%拥有私有住房,相反低收入家庭拥有住房率达到70%,而全国的平均率是85%,该比例是非常高的,也是全世界最高的,我们只是计算了城镇家庭的情况。

  从人口情况来看,2007年平均家庭是2.91%,2010年平均人口是2.5,我们从大家庭变成小家庭,每年城市中有1000万的新增,不管新增住房是在购买中间,还是在租赁方面,总之493万套供应量就不能满足的,我看到中国人口的抚养率处于最黄金的时代,刚刚赵晓博士提到从劳动力的结构来说,每年有20%工资的增长,就会让廉价劳动力吃掉人口红利的部分,我认为理解是错误的,人口红利的概念是讲我们的抚养系数是最低的,不管是劳动人口是否提高了,只是说抚养的系数在黄金的阶段,无论工资高低,抚养的系数并没有因为工资高低发生变化,人口阶段在某个阶段可能有最大的支出,因为在老龄化阶段需要存钱养老,不敢将所有的钱花掉,劳动力能力的提高,就可以解决消费的问题,因此人口红利会继续的增长,但是从中国日本韩国的情况来看,为什么日本和韩国在同样人口抚养系数的情况下,没有出现中国的特殊性,很重要的原因是60年代以前,二次战后实现了城市化率70%或者是更多的,中国在前三十年是城市化率,我们到1978年的时候,城市化率只有17%多,恰恰忽略了在低成本阶段,快速实现城市化率的过程,我国城市化率严重不足,导致市场经济发展的情况严重不足,中国的人员结构的特点恰恰是六十年代导致现代家庭分裂速度加剧,其实这是综合发展的情况,因为改革出现了很多的错误,导致这样的结果,形成了现阶段或者是在延续十几年的发展过程当中的高速需求,我们再看看城市化的影响,就是看每年有多少人,有多少的家庭,城市化率1995年达到29%的时候,进入了高速发展的过程,美国金融学家讲到进入城市化率30%后就是缓慢增长的过程,之后超过了30%到70%是高速发展和超高速的发展过程,所以城市化率有不会有那么多对城市集中的需求,30%之后可以明显看出城市新增人口每年是2000万,而且连续了10年的时间,虽然下一个趋势从1900万下降到1200万人,仍然是很高的速度。我们已经知道十二五期间每年保持1%的城市化率,每年有1200万的人口进入城市化,人口增长过程中,自然增长的比例是很低的,农村项城市迁移的人口是很高的,从1996年以后,每年达到1800万人口左右,增长速度对城市的住房需求产生压力,先不管住房需求是买还是租,总之要有地方住,因此需要城市建设,未来的发展就要有预期,既然有如此多的需求,依靠政策抑制需后,是否可以达到目的,是否可以实现城市化发展的目标,这是不可能的。从户籍人口占用住房的情况来看,外地农村户口占了城市30%的住房量,无论是买还是租,都会产生巨大的需求,对今天和未来都可以显示出为什么资产价格和住房价格不断攀升的过程,凡是人口输入的城市,资产价格上升的速度就快,人口输出的城市,该城市十年的房价未上涨,除了人力资本、钢铁等成本上涨后,房屋价格基本上是不改变的。

  很多人认为本次的调控是为了抑制投资和投机,但是却没有相关详细的数据,拥有第二套房的居所量是8.8%,2005年的房屋供给只增加了9%,这几年因为炒房者和第二居所者加大,导致房屋价格加大,但是没有相关的数据证明。高收入家庭拥有房屋的比例是最低的,低收入者用于出租的房屋的比例是最高的,最高收入家庭的人口数量只占10%,目前无法证明因为第二套住房产生了投机投资的负面效应。如果按照存量住房1.5亿套计算,10%都有1500万套,并不表示这些房屋都是用于出租,因为用于其他用途的房屋有19%,所有的住房中只有很少一部分是用于投机的,现在的问题不是没有房屋居住,大部分的人是居住在小的房屋,因此需要改善型的住房,但是这种需求被政策压制了,因此导致所有人购买大的房屋,不可能在租赁和购买小的房屋,凡是第二套房屋的交易成本会增加,可以使很多人望而退之,因此逼得很多人一次性购买大的房屋,该政策跟我们的政策层面是不符合的。

  我们是以户籍为基础的土地供给,这种计划管制导致人口输入的城市未考虑户籍的问题,因此土地是奇缺的,例如北京、上海。另外的城市土地是宽松的,人口不断的输出,例如沈阳、长春和中西部地区的城市,房价甚至在全国平均价格之下,例如洛阳就是3000元/平方米,很多城市的价格也就是2000元/平方米。

  土地和户籍制度约束下,农村人进城后,要占两份土地,农村宅基地不能转换,众多农业户籍的人口进入城市后,要占有一份土地资源,我国的土地资源导致2亿多的农民要用两份土地资源,一部分是农村保留不变,还要在城市中保持2亿多的土地资源,因此政策导致土地价格上涨。招拍挂导致土地价格的上涨,如果没有招拍挂就会使价格对市场的影响比较小,因为招拍挂对现有的市场和价格产生巨大的推动。

  房屋分配的不公平,更多人愿意用房屋上升的方式导致房屋的升值,例如用经济适用房和两限房进行炒作,通过市场的行为将这些住房变成商品房。

  交易和税收制度的扭曲,今天还再不段的发生的。在未来的过程中会继续的发生,有众多的因素导致资产价格的上涨,一定会出现今天价格稳定,明天就会出现报复的原因,时间的关系我就说这些,谢谢各位。

  主持人:我想大家应该都是同意,任董肯定是媒体最喜欢的房地产商,表现方式非常的平和理性冷清,谢谢他刚刚的演讲和分享,时间到12:40时,超过预订结束时间10分钟,今天上午还有一个权威发布,下面有请 REICO工作室博士 任荣荣 女士 为大家发布本届博鳌?21世纪房地产论坛第二个权威研究报告--《中国房地产市场报告》发布。有请 任荣荣 女士。

  任荣荣:各位来宾大家上午好!我发表一下房地产市场的报告,1—5月份房地产运行的状况,还有对下半年房地产市场运行情况进行预测。

  1—5月份房地产运行的状况,概括为开发亿元保持较高的水平,商品房销售逐月下降,1—5月份商品房价格累计表现为上涨,但是5月份房价涨幅回落,70个大中城市二手房价格回落。

  简单的看具体的各项指标亿,5月份房地产开发投资保持较快的增长,统计数据显示1—5月份房地产开发统计是1.4亿元,增幅比固定资产高出12%,从重点区域来看,在我们分析的长三角、珠三角和环渤海三大区域,1—5月份房地产开发的增幅在30%以上,因此长三角和珠三角投资增幅比一季度扩大,四个一线城市外,除北京外,广州、深圳、上海的增幅高于一季度,前五个月房价的资金来源同比增长63%,资金来源跟房地产完成的比例是1.96%,这是今年同期较高的水平房地产开发的投入是持续减少的,包括两个因素,受房地产市场需求减少的因素,前五个月订金和按揭贷款是逐月下降的,前五个月房地产开发资金中国内贷款的增幅也是有所下降的。

  房地产开发企业购置土地的面积,1—5月份房地产购置土地面积有较大的增加,购置土地面积总量是1.3亿平方米,同比增长了31.1%,其中东部地区和中部地区土地购置面积有重点的增加,长三角和环渤海地区购置土地明显的增加,长三角和环渤海的增幅都是近年来较高的水平,我们也看到珠三角地区购置土地的情况是负增长。从房屋建设的各项指标来看,前五个月商品房屋各项指标仍然是在上升的,无论是施工面积、新开工面积、竣工面积都是同比增加,商品房的面积是最快的,新开工面积是6.1亿平方米,同比增长了72.4%,各个物业商品住宅、办公楼、新开工面积都出现了较大程度的增加。

  三大重点区域,房屋新开工面积的增幅都表现为同比增加,而且涨幅要比一季度有所扩大,长三角扩大了2.3%,珠三角扩大了2.6%,环渤海地区扩大了11.2%。房屋的供给表现不同,1—5月份类型的商品房销售面积增幅表现为逐月下降,截止5月份商品销售面积大概是3亿平方米,同比增长22.5%,比去年同期减少3%,比一季度减少13%,1—5月份各月销售增幅是逐月下降的。

  三大重点区域商品房销售面积同比增幅要低于一季度,长三角商品房销售面积同比出现了负增长。

  对市场反映快的二手房交易量,1—5月份二手房的增幅是逐步下降的,5月份部分城市二手房交易量出现了同比负增长,北京5月份二手房交易量减少了29%,宁波二手房成交量同比减少了50%,深圳和广州二手房交易量出现了10%左右的下降。

  价格方面

  2010年前5个月同比销售价格是上涨的,但是5月份迅速回落,前五个月中房价环比涨幅,1和2月份环比涨幅是下降的,3和4月份房价环比涨幅是增加的,5月份环比涨幅是迅速回落了,70个大中城市二手房交易量是下降的。70个城市中70%的环比是回落的,1/3的二手房价格环比是负增长的。

  我们比较关注的是普通住宅和高等住宅,在5月份的价格涨幅出现了快速的回落,同样五月份三大重点区域,新建住宅和二手价格出现了明显回落,部分城市价格下降长三角地区所有城市的住宅价格均表现为环比负增长,珠三角的广州和深圳新建住宅是下降的,环渤海的北京、天津、石家庄环比是负增长的。

  2010年下半年房地产市场形势预测

  从前面的分析可以看得出,前5个月房地产需求增长是回落的,供给增长是逐步增加的,国十条后房屋交易快速回落,使得供不应求的局面出现了根本性的扭转,分析下半年房地产走势的时候,主要看两部分的影响因素,一个是市场运行的政策环境,一个是宏观政策环境,政策环境可以得出房地产政策调控的效应继续显现,宏观层面上午大家进行了分析,一季度我国GDP增长11.9%,是比较高的增长水平,多数经济学家和机构预测全国经济增长是9%左右,预测下半年经济增长有所回落。

  1—5月份CPI同比变化是逐步上升的,5月份CPI同比上涨3.1%,这是比较高的水平,同样根据多数机构的预测,我们认为下半年CPI的同比变化和涨幅要比上半年有所回落,意味着下半年通货膨胀预期有所下降。

  货币供应量,2010年前5个月的货币供应量是逐步回落,1月份26%回落到5月份的21%,按照央行公布的全年货币供应量M2的增幅,预期是17%的目标推测,下半年货币供应量和增幅是继续下降的。

  综合分析房地产调控效应,房价和各项经济之间的关系,我们预测2010年房地产下半年房地产景气是逐渐回落的,下半年房屋销售面积增幅继续回落,价格来看,下半年70个大中城市房价增幅同比回落,价格稳中有降,下半年新开工面积和企业购置土地面积将出现逐步的回落,以上是我们的报告,谢谢大家。

  主持人:谢谢任博士的权威发布,完成上午既定论坛的议程,通过主题演讲,六方会谈,权威发布,多种的方式,来自官产学权威的人士,或者是高谈阔论或者平谈妙论或者是奇谈怪论。我们对照民航的时间,超出了20分钟时间算是合理的。

  今天上午的论坛到此结束。下午我们将会推后20分钟,1:50分开始,谢谢大家!

  袁一泓:今天对话分两个部分,首先是制度层面,就把问题给到嘉宾,如果要求解需要哪些问题需要解决,例如说您觉得税收土地哪些因素是最重要的,主导这些创新和制度建设的因素困难在哪里?突破口径有多大,需要怎样的过程和时间,我想先从我身边束克欣开始。

  束克欣:非常高兴参加本次的论坛,2005年已经发布出来,今天由于时间的关系,第一个层面今天房地产市场大发展的这些年,得益于住房制度改革,这个改革首先是从投资体制上发生了重大的变化,由原来的财政投资建房改变为社会责任投资,这是一个重大的问题,第二个为房地产市场提供重要的物质基础;第三个是金融服务业为地产业提供了运行发展资金来源。我觉得住房制度改革取得了巨大的改革,由于这个制度的设计,存在着缺陷,这些制度的缺陷导致今天房地产市场的一系列问题,缺陷最大的问题就是所有解决需要解决住房的问题,都赶到买方的这条路上,这是制度上最大的缺陷,第二个问题今天房地产市场出现这样一些问题,还有一个问题是财政税收政策,同步的研究实施,这是我讲的存在房地产市场一系列的问题,归纳来看

  怎样解决这些问题,我的主张是,首先是调整住房制度的,应该是租售并举的道路,买得起房屋的走商品房的道路,买不起商品房的人要走租赁住房的政策,政府关注的重点应该是为买不起房的人提供更多的租赁房。政策调整的重点和设计应该是租赁房如何搞起来,怎样为广大的工薪阶层提供适合工资收入,合理比例租金的住房,而不是目前市场上自由租赁的房屋租价。如果将所有的经济适用房,双限房等等优惠给买得起房的人,政府的力量就会被削弱,而且会引起社会的不公平。上午有的专家提到物业税,应该放在流通环节上,我认为应该放在持有阶段上。现在为什么要大量的投资于房地产,而且抢购于土地,保险公司有很多的资金,如果政策规定投资建设租赁房,而且有合理的回报,将资金引导到这些方面,就不会有很多的人跟地产商争夺土地,争来争去,反而将价格提高了。

  主持人:袁先生的话说的很简单,但是很多人是无法理解和接受的。

  袁一泓:我们会可以详细的谈。

  任志强:中国严格的讲是没有住房保障制度,目前有的是国务院的通知,如果将过的通知来看,这几年每年都进行调控,用制度解决长期应该解决的问题,例如日本的五十年代就开始实行住房保障制度,很多国家都有这样的法律制度,什么样的人应该住怎样的住房,什么样的人享受政府保障的方式,这里应该有标准详细的决定,不能都推到市场上去解决,温总理的报告中提到居者有其屋,在全国人民代表大会的反对下,已经修改为居者有其所,现在大家还在提倡全社会的人都应该有房屋,这是错误的。相应的制度调整到市场化的时候,同时改革的还有土地制度,财政税收制度和金融制度,例如租赁住房在全世界发达国家而言,饱有量只有30%,但是有开放的金融措施,用开发商的资本金建设租赁性住房而且还需要10%—20%才可以收回成本是不可能的,因此国外有房地产信托基金,中国正好是相反的地产公司涨势,但是美国股票市场中只有二、三家地产公司上市,大部分是房地产信托基金上市。土地制度如果无法从根本上解决,中国的房地产的跟根本问题是无法解决的。我们的土地又是地方政府从农民中低价收购,高价卖出,或者是厂房和低廉的土地政府收回来,政府扮演的是吃差价的角色,因此土地政策不改变的话,地方政府的角色不改变的话,对于价格的推升会起到极坏的作用。

  我上午讲到有2亿农民到城市租房,还要在农村占用2亿多的宅基地。现在的情况是减人不减地,因此形成了2亿多人持有双分的土地和居所,如果腾出2亿人的土地,我们的供需还会有矛盾了短缺吗,如果不从根本上解决这些问题的话,无论如何解决都无法改变龙民的户籍制度,如果两者要不解决的话,中国房地产的问题是无法解决的。严重的城乡二元化的结构是永远解决不了的,如果不从制度上解决是不可能解决问题的。

  黄怒波:我是这样想的,制度创新是必然的,已经开始了,要指望制度创新一步到位是不可能的,从根本上解决土地的供应问题,土地制度的问题,地产市场才会有大的突破,这就牵涉到很多的问题,起码制度创新也可以分几步走。政府应该先将手里掌握的土地区分开来,加大房屋保障的供给,政府将许多的用地偏向于城镇化或者是偏向于保障房,这样的改革是一步到位的。

  土地制度如果要想实现私有化我认为在中国几十年是做不到的,但是必须要走的,否则大家都购买商品房的问题是解决不了的。税收上不改也不行的,目前的税收体系是不完善的,税收作为二次分配和三次分配的手段,目前还是不完善的。房产税推出后是否可以做到公平是大问题,否则房产税出台后,给社会造成极大的不公平,或者是贫富差距更大,该交税的未交税,工薪阶层却要交界,导致贫富差距更大。

  金融产品创新不够,不要被延伸产品吓倒。例如房地产信托基金再低一点,或者是其他的金融产品创造出来,不要有抬高的期望值,要有逐步适应的过程。

  主持人:改革是比较难的,但是要逐步渐进的推进。

  单伟豹:我不认为房地产制度需要创新,创新是别人没有的你有,我们需要做的就是回归市场,我一直强调的是,市场经济的定价是由供求关系决定的,不是任何制度决定的,我们只要将土地的供应搞好了,将市场彻底开放了,价格是合理的,如果土地供应从来未解决过,供应一直比需求小的话,永远解决不了这些问题。

  我很同意第一位讲者的内容,政府不是限制市场和压制房价,这样做是没有好处的,中国85%的人有房屋地北京76%的人有房屋,如果大幅度的压下去的话,就会出现香港1998年的情况,大家都是负资产,大家都不消费,影响经济的发展是不可思议。

  买得起房屋的让市场解决,买不起房屋的由政府来保障,我建议人人有房住,不建议人人拥有房屋的产权,中国拥有房屋产权的比例在世界各国来看已经是最高的,十年九控如果还没有成效的话,就要彻底的思考,为什么没有根据市场规律来做,而且调控的手段都是用政治和行政的手段,并不是用供求的方式来做的,这样的做法是不会成功的,本次的调控对需求压抑比较大,但是没有其他的手段增加供应,地方正确要压房价等于是压地价,又要建保障性住房,政府拿什么钱来做,要马儿不吃草,又要马儿跑得快,这是不可能的。

  中央给地方的任务是不可能完成的任务,地方政府怎么办?最近收到了两个好的段子,当局者迷,旁观者不敢说。还有一个段子是良药苦口,利于病,忠言逆耳反革命,大家要思考,为什么做了这么多的努力,最好的愿望做事,十年九控还不成功,这次的调控也不会成功的88,如果以压房价来说,我可以肯定的说,是不会成功的。一年以后房价就会上升的,现在也不会下跌多少,我们要回归正常的需求。

  主持人:单主席从制度过度到市场,思维的角度是很有启发的,从市场的角度思考制度,单独设计一个制度,我觉得这是提供另外一个思维,刚刚提到调控的问题,我想请范总谈一下,这次调控基本上不会成功,基本上下了一个断语,实际上调控存在短期目标和制度设计长远规划矛盾的问题,范总同意单主席的观点吗?

  范伟:现在面临的问题不是中国第一次面临,世界那么多国家发展,实际上大家都面临,实际上跳开房地产来讲,其实经济回答三个问题,首先是财富的生产,其次是财富的分配,第三是财富的储藏,从亚当斯密开始都是围绕这些问题在讨论,中国经济发展到今天,其实绕来绕去,还是绕不开,用怎样的制度设计可以让财富增长更快,怎样的制度设计可以让财富分配更加的和谐,这是世界性的难题。

  我记得凯恩斯通论中曾经有一段说得比较有意思,其本意认为市场经济,竞争经济效率确实很高,确实对财富的增长就有很大的作用,同时承认在完全竞争的市场经济下,最终的结果贫富差距很大,也想不出好的办法,只能在关键的时候政府来刺激经济,但是也没有提解决的方案,只是提了一种想象,他说如果还是维持市场竞争的游戏规则,只是赌注小一点,人的本性需要竞争,有竞争才有动力,赌注小一点,还是有胜负,不是说胜的人就是一万,输的人就是零,能不能把赌注弄小一点,胜的是10,输的是1,只是提了问题还没有给答案,这确实是一个核心,当前我们要解决问题的话,制度设计是很关键的,实际上是技术活,不是靠大家通过论坛说一说,讲一二个观点就可以解决问题的,现在只是思想火花的碰撞,还是需要一帮人,坐下来进行制度的设计,设计的相对完善的制度,着就是专业的人做技术的活,是否可以将技术设计的活是否可以外包,给没有利益冲突的第三方,然后让大家讨论和辩论,最后由决策机关选择,这样对于制度的制定更加的合理,如果有利益冲突的话,某些主管部门负责制度设计的时候,就很难做得很完善,制度设计后,大家一讨论,就是发现这里有漏洞,哪里有漏洞,如果这样设计的话是有好处的。

  主持人:请易总谈一下,其实他们的观点就有不同的地方,像刚刚所说的根本就没有房地产制度,遵从市场规律就好了,刚刚单主席的观点代表了业界的观点,其实调来调去没有用,还是在调,还是交给市场,其实刚刚范总说了,外包给一个咨询公司设计一套照样做,这就更倾向于哪一种观点?

  易小迪:其实今天题目特别大,我想简单一点,公平目标要清晰,是否房价不涨就公平了,是否人人有一套房就公平了,其实回到本质上讲,市场经济做不到,计划经济做不到,实际上还是做不到的,因为计划经济就有一点缺,价格是一样的,过去人人有住房,人人都是一个价格,只有特殊的阶层。

  如果从本质上来讲,保证调控目标想达到怎样,计划手段上,从结构上这本身就错了,市场经济只保证起点,我们有这么多起点去做,例如说农民工和城里面人,外地人和本地人,民营企业和国营企业都不公平,老是想结果的问题,我想这本身有点方向错了,市场经济不能保证结果的公平,结果的不公平应该有政府来解决的,这是一个起点和方向的问题,最终还是推移单总所说的要靠市场经济来解决,要回到市场经济,否则改革开放三十年又回到计划经济,这个行业就会消失和衰退。

  主持人:谢谢你!

  束司长以前在国土部,据您所致是否有人做这项工作,例如土地制度和房地产制度重新的设置,还是走一步看一步,一个文件代表一个文件。

  束克欣:土地浪费的现象,从国土利用规划的角度进行立法,目前该阶段还未搞成。

  主持人:实际上还是比较难做的,过去的十年和未来的十年都是难以操作的,这种冲突还是会继续的,刚才单主席提到了市场,也是大家关心的问题。调控已经开始了,已经进行了两个多月,现在进入了敏感的时间点,政府的调控是否会收到潜在的目标,因为政府的文件未提具体的目标是什么,只是提到要遏制房价过快上涨,首先是遏制,之后是回落到合理区间,也未说回落的具体区间,因此大家都会对幅度进行猜测。既然制度建设很空,很远,任总您认为政府是否可以达到猜测的目标,房价究竟什么时候会下降,这是大家想知道的。

  任志强:政府认为房价上涨的太快,目前5月份已经出现不上涨,同比和环比下降,如果政府只是希望房价不要过快上涨,已经达到了目的,因此我搞不清楚文件的内容是什么,这才是最困惑的,不知道多少个城市是属于文件规定的城市,因为文件提到了部分城市,不可能全国都吃一种药,包括银行所有的文件都提到部分城市,因此调整的幅度是怎样的,不清楚。为什么市场会不断的下跌,主要是因为精力不好,我们还以世界第一的经济速度增长,股票也是以世界第一的速度下降,我们不知道中国政府是想干什么,想说什么,因此没有预期是最重要的。

  主持人:您也失去了预期吗?

  任志强:是的,政府说让我低头,我就低头,如果硬是抬头的话,就会用其他的办法给我弄下去。如果降价的话,政府放心了,以后就不会出更多的政策。

  上午报告中已经提到了房价开始下降,增幅下降是第一位的,环比下降是第二位的。市场跟政策是离不开的,要从市场的角度制定政策,为什么制度性的政策为什么没有按照市场化的角度出台和制定,原因就是因为政府不想按照市场规律来办。

  例如美国按照房地产的规律来办,首先就要分区立法,虽然美国的土地是私有化的,但是土地的使用、规划等问题不是政府一个人说得算,美国150年前的分区立法,通过40年的时间变成国家的立法,也就是老百姓对土地有说得算的权利,不能随便的改变,否则老百姓就不同意。中国的情况是相反的,政府想干什么就干什么。

  主持人:华远准备降价吗?

  任志强:我们该买地就买地,该干什么就干什么,正如单主席说的十年九调,或者是十年十次调整,我们知道房屋是一年或者是半年盖不出来的,我们不能听政府的,我们采取的是农民的政策,如果听别人说的话就不能种麦子了,因此要考虑三、四年后的投资,进行长期的打算,要不买地,明年政府在变的时候,明年政府在变的时候,所以我们老是说有的时候面粉不是要做面包,而是要做蛋糕才贵的,我们没有搞出这个道理,才无法弄了。

  主持人:其实刚刚回答非常的明确,该买地就地,该投资就投资,就是不讲价。

  黄怒波:我是这么看的,实际上制度我们是有的,我们只不过是在前一段,我们在制度之后,现在制度之后的问题,不管是从土地供应制度还有住房分配制度,交易制度,都还是有的,发展得太快了,跟不上的,所以为什么老是调呢?因为跟不上,房价上得太快了以后,就出现了很多的压力,为什么十年九调,遇到了不断的大的事件,奥运来了,非典来了,金融危机来了,调控连续做下去,调控的想法还是有的,房地产行业怎样才能把价格稳住,本次调控从短期看还会出现短期报复性上涨的问题,因为没有按照市场的角度出发,而是完全的行政手段,并没有解决供需的,什么都没有解决,这次主要的信号,政府调控最终的想法就是要改变现在房地产很多游戏规则,所以就提出了制度创新的问题,但是创新的问题连着公平的问题,制度改变了,是否意味着创新,是否意味着公平,是否有利于社会,公平还要强调是否有效,这是企业的问题,这次调控,调也行,不调也行,但是房价是否真的压得主,这就值得怀疑。

  但是中国的地产行业会进入到另外一个通道,我的想法就是从我做起,今后的十年,可能房地产企业逐步回归到跟社会平均化的行业队伍,其实房地产行业跟其他行业的区间不大,其实社会有很多问题就得到了逐步的解决。

  目前房价遏制不住,还是跟制度有关,制度问题解决后,房价就慢慢平稳。

  主持人:其实股票跌得非常的厉害,我也没有见到中央有什么制度,跌到一定的程度,PE高了,高到一定的程度,赚钱了,资本就流动出来。

  单伟豹:回到房地产经济,影响市场所有的元素是错综复杂,千变万化的,拿一个最好的电脑就可以算得出来,也没有标准的公式,不然美国早就发明公式将市场经济予以预测,这个层面来说人是不能胜电脑的,人是不能胜天的,应该按照自然规律和市场经济来运转的。次债危机是因为存在欺骗的手段,美国政府未监管好欺骗的手段,影响的层面是非常广的,在此之前美国的经济专家都未发现此类错误,实际上进行敏感性分析,假如房价上涨很快,如果下跌的话,就是违反大势的。中国应该怎么做,应该让买得起房屋的人买房屋,买不起房屋的人,就由政府来解决,政府的钱越来越多,将1/3的收入建设廉租房,基本上可以解决刚毕业能力不够的人住房的问题,而且可以从买得起住房的人的税收中拿出一部分解决没有钱买房的人的居住问题。

  政府通过立法,例如通过房屋买卖的一定比例用于建设廉租房,必须要回馈社会,而且是很容易做,很容易控制的,政府是大业主,所有的廉租房都是他的,所有的租金收入都是它的。

  主持人:您从企业的角度提出了很好的办法,范总您认为调控后市场的走势是怎样的?

  范伟:单总提的市场经济我是同意的,大家会议一下2008年的金融危机,企业遇到了金融危机,很多的老板商务舱不坐了,开始做经济舱了,大家也不加工资了,但是大家要记住,我们工资的开支是另外一家公司的收入,如果所有的人都不乘坐商务舱了,都坐经济舱了,就意味着个体的行为影响到普遍性,如果大家都不坐经济舱,而是乘坐商品商务舱,个体的不理性造成了宏观的不理性,有的时候需要有形的手,出来指导和博弈一下,这是跟市场经济有所不同的。当然这种情况下,对政府提了很高的要求,政府必须要很聪明,政府有的时候不可能是上帝,做不到那么高明,但是必须要很厉害,在危机的关头还是还是需要宏观的调控,完全的市场经济还是有问题的,还是由独立的第三方或者是宏观的机构来做一些事情,现状也是差不多的,从整体上来讲,应该有降价的,应该有些价格的调整,销量慢慢就会回升,这是从整体上来讲,从微观上来讲,从个体公司的角度来讲,为什么我司要降价,为什么我司第一个降价,这是理性的决策,如果大家都理性的决策,事情又麻烦了,调整达不到效果,这确实是一个矛盾。

  主持人:请易总判断,下半年会出现降价潮呢?

  易小迪:我要理性的判断,其实大的降价潮可能不会出现,因为这次调整虽然来的力度也是大的,但是主要的控制销量,需要到年底,我认为就会恢复销量的增长,包括价格的增长。

  主持人:连价格都会恢复吗?

  易小迪:价格就是不好预测了。价格不会暴跌,但也不希望暴涨。

  主持人:其实销量增长这是大家比较关心的问题。请束司长谈一下,其实今年对市场比较有影响的是政府这块,政府就要保障供应这块,加大了中小套型和保障房的建设,国土部就要增长70%以上的用地,有很多人觉得对市场的影响比较大,但是有些人认为这是不可持续的。你认为呢?

  束克欣:保障性住房本身存在一些弊端,能不能保证让哪些应该受益的人受益,我存在疑问,从政府的角度,需要解决这些问题,但是实际角度来说事与愿违。

  主持人:您觉得制度设计有问题呢?

  束克欣:政府可以这样说,但是具体如何就要去检验。

  主持人:时间剩下五分钟,每个嘉宾就有总结性的发言,包括对市场和政策总结性观点性的反应。

  束克欣:制度效率公平这个问题比较大,研究起来,单独研究哪一方面的事情,都可能会出现互相之间的碰撞,作为中央和政府来说,我觉得应该组织相关部门共同研究。

  主持人:任总,应对制度刚刚已经说了,基本上没有了,对趋势的判断,我觉得还是要要明确的,就是对趋势的思考和趋势的判断。

  任志强:你希望降20-30就高兴。大家作为神仙都知道股票能够涨和跌10%,不早就发财了,还坐在这里干什么。其实作为企业家就用经济规律判断未来市场的发展情况,根据未来的市场发展情况决定自己的投资或者可能选择的收益去承担相应的市场风险,但是问题本来市场通过价格指挥看不见的手,我们的问题是将价格掐死了以及市场中解决不了的问题,目前的情况是用政治的手解决市场的问题企业应该怎么办。如果今天的市场是政治的市场,就要用政治的办法解决,打不过就低头,毛主席说打不赢就要跑,如果一定要抗着的话就成了右派,我鼓励大家尽快的降,给政府一个台阶,后面就不会出恶性的政策,不行就再打一锤子,何苦两败俱伤,降价大家都有台阶下,就回到原来的轨道上,这是最好的结果。

  实际上就象范伟说的,我想降价,忽悠了半天,无法降,因为有人买,本来目标是对部分房价过快的城市出台的政策,现在变成了全国性的政策,突然发现二、三线城市的房价还在上涨,如果是普遍新的问题,用的药是相同的就没有问题的,例如2008年金融危机一样,为什么2008年大幅度的降价,因为所有的城市都没有人买房屋了,目前的情况是二、三线城市还再继续的上涨,紧紧依靠一线降价是无法解决根本性的问题,这就是2008年和今年的目标,高房价的城市已经开始降价了。

  黄怒波:越来越严厉的调控政策表明了一个趋势,制度创新是不可避免的,制度创新也不能全部交给市场,应该是政府、企业和社会各界共同解决边界的问题,哪些是市场化的问题,哪些是政府公共产品的边界,这样做才可以实现制度创新,如果完全市场化是做不到的,完全政府制度创新也是不可能的,因此要划分市场边界的主体。

  单伟豹:今年年底房价会下降10%左右,并不是政策导致的问题,市场经济就是上上下下的,不一定要调控。但是目前所有的内容都有很大的改善,支持不了多久,市场的政策不会成功,过去的经研究可以证明。

  范伟:通过本次会议的讨论和宣传,中国的民众看到问题的时候,可以换一个角度考虑制度背后的问题,机制的问题,整个民族的智慧会有比较大的提高。

  易小迪:我希望政府的调控少一些计划手段,多一些市场手段,行业才可以健康发展,做企业的也少受政策的干扰,所进行投机行为,多面向市场和客户,才可以成就的品牌企业。

  主持人:要降价,否则政府就会接着打,因为要讲政治,这一届政府还有两年多的任期,我认为要给政府一点面子,适当的降一点,否则领导会生气。

  几位嘉宾提到了制度,发改委、国土部、财政部、建设部都应该着手制度的建设,如果考虑到国家利益,应该进行长远制度的涉及,否则短期调整房价是解决不了问题的,即使今年下降了,明年还会上涨的,我们今天的话题到此结束。

  谢谢各位嘉宾的分享,讨论希望对全国的民众考虑一个切身问题的时候,换一换思维的方式或者是角度,增加全民的制度,不知道能否做得到,这个讨论对在座的业界的人士,通过上午第一部分对于宏观经济的分析解读,通过刚刚完成第二部分,围绕政府产业政策的作用和市场调控相互的关系,有关主题的演讲,以及下午所进行的六方会谈,我相信在座关心的人还是长了不少的见识认识,也一定的提高我们的智慧。

  下面进入论坛第三部分,上午议题当中,大家关心地产调控主要的议题就是流动性的紧缩与金融风险的防范,当前的中国正经历两个剧变,从指令性经济向市场经济转变和从农村农业社会向城市工业社会的转变,后者的转变被归结为城市化,而城市化被认为十多年来,中国房地产迅猛发展的根本动力,房地产在城市化进程当中,到底扮演怎样的抉择,高房价是否会提高城市的竞争力,还是会削弱城市的竞争力,这些问题都将在本环节有嘉宾们给出一些观点。

  首先,请国金证券首席经济学家、上海交大海外学院金融所所长金岩石教授发表演讲。

  金岩石:每一次都是以旁观者的身份参加会议的,这次收获特别大,发现原来困惑的现在更困惑了,因为解读政策的多数人是想买便宜房的官员,而解读新闻的多数人是买不起房屋的记者。我们作为旁观者来看中国的房地产,实际上我们解读的就是货币现象。老任上午就将这个题目留给我了,让我来讲清楚,我先给大家看一个简单的概念,将全球货币理解为一张饼,2009年我们做了哪些事情,全球五大货币占全球GDP70%以上,广义货币总量增长了8.38%,其中涨得最快的是中国,涨了27.59%,美国只上涨了3.49%,因此在2009年7月,中国广义货币总量超越美国成为世界单一国家货币第一大国,不仅如此,在2009年底的时候,单一货币欧元21个国家仍然排名第一。

  五大货币在2010年3月中国的比重显著上升,到4月底,因为欧元贬值人民币继续升值,2010年4月份重要已经名副其实的成为世界货币第一大国,去年超越美国,今年超越欧洲,我们称之为货币第一大国,并不意味着中国真正强大,我们将五大货币区换个角度来看生产。中国超越日本成为世界第二大经济体,但是跟美国相比,我们是用接近10万亿美元的货币生产着超过5万亿美元的GDP,而美国用8.3万亿美元生产着14万亿美元的GDP。

  将这张饼再翻到另外一面,大家会看到消费的,五大货币区中国的位置下降到第四,13亿多人的国家,接近10万亿美元的货币,消费了这张饼的不到10%,相对于美国3亿多人,不到美国的20%,不到日本的50%,因此中国是一个货币大国,未来的方向也很清晰,就是从货币大国走向消费大国。

  城市化只是从货币大国走向消费大国的路径而已。中国用货币驱动经济必然带来的结果是,货币在完善实名制后去哪里,货币如水,覆水难收,一旦用货币驱动经济增长,必然有三个选择出口。

  让货币流出去,就是回收货币,当我们提出管理通货膨胀预期的时候,等于是告诉我们,不在管货币,只管预期,也就是发出来的货币,不再回收了。货币不会受就只有两个去处,或者是进入水桶,也就是消费等一揽子商品,进入水桶的货币就会演化为通货膨胀,或者是进入水池,也就是资产泡沫,任志强讲了很多资产泡沫形成的原因,对于我来说就是货币的一物两面,非此即彼,只能在两者之间进行选择,如何选择,道理看起来很简单,实际上是非常复杂的。如果让货币流向水桶,穷人活不下去,货币流向水池,富人可能自杀,就是今天所谈的金融风险,现在我们的选择非常简单,是让穷人活不下去,还是让富人自杀。富人活不下去选择自杀,穷人活不下去会杀人的,因此我们选择在泡沫中生存,这就是房地产承担的使命。简单的讲国家发票票,房地产吹泡泡,这就是现代经济学给我们的出路,但是我们为此必然要付出代价,这就提出了一个问题。

  从现在走向消费大国,我们的平静是什么,为什么必须要这样走,如果将过去三十年,中国经济增长模式简单的看作是世界工厂,世界工厂并不是我们自己选择的,因为是跨国公司给我们的,从八十年代搞改革开放,从来未提出过要将中国建成世界工厂,我们一直都知道,中国并不具备建立世界工厂的条件,为什么被选择成为世界工厂,这是一个套,我们来看看世界工厂的利润瓶颈,三届世界杯中国制造的毛利润是多少?

  第一届世界杯有30%,第二届有10%的利润,本届世界杯只有5%的利润,世界杯走到了尽头,前面有欧美,天空有碳排放,地下有水资源,四方约束之下,世界工厂的例如急速下跌,我们面临的问题就是如何完成变革,从农业、工业简单的讲,就是黄领、蓝领、转向了白领,因此中国选择了特殊的白领成长模式。

  大家了解中国西域中心的数量和中国银幕的数量,欧美人娱乐会看电影,中国人娱乐会西域,晚上任何城市亮灯的地方都是白领居住的地方,晚上黑灯的地方都是银行,晚上小姐数脚,中国正在从黄领、蓝领转变为白领,这条道路欧美走过了上百年,城市化带动了消费,城市化驱动的消费必然使得我们走向超级都市,超级都市也许很多人不能同意,我们必须走超级都市的道路,我们用福布斯的概念让大家看一看,未来中国十大超级都市。用两个坐标来看,亚洲国家占多少,大家会看到除了墨西哥、圣保罗、纽约外都是亚洲,发展中国家占了多少,于是我们又看到发展中国家除了东京、纽约外都是发展中国家,简单的结论也许有争议,亚洲发展中国家不约而同的选择了超级都市圈的模式,超级都市圈必然带来人口和财富的集中,人口和财富的集中必然带来两极分化,两极分化必然带来超级房价,当中国的城市不跟欧美相比,简单的跟金砖四国相比,这就是金砖四国首都目前的均价,上海、北京目前的房价按平均水平是巴西的一半,孟买的1/3,莫斯科的1/6,因此我想城市高房价的时代正在崛起,我们现在担心的不是房价暴跌,而是房价暴涨,我再次重复房价暴涨依然威胁着中国,带来怎样的结果,就是社会的两极分化必然扩大,这样的概念下,存在两大风险,第一个就是今天讨论的金融风险,第二个风险我们是感觉到,但是不愿意摆在桌面上,就是政治动荡的风险,金融动荡和政治动荡两大风险都来自于同一个来源,就是货币驱动的经济增长模式。

  货币驱动的经济增长模式,使得我们必须回头看社会两极分化是如何形成的,从历史的长河中可以看得到,社会的两极分化来自于生产领域的剥削,马克思讲的剥削价值。

  第二,来自于分配领域的掠夺和不同。

  第三,来自于市场经济中的流通。

  第四,来自于交易市场中的资产泡沫。

  现在可以将中国划分为两个阶段,如果说以前看到的中国两极分化和贫富悬殊主要的原因是来自于生产和分配领域,我告诉大家,从股市、楼市产生之后,伴随着中国市场经济的发展,事实上中国目前的两极分化主要就是来源于市场本身,当我们想寄托于市场解决一切问题,我告诉大家,市场必然带来社会动荡,这就是我们必须要回答的问题。

  因为现代社会出现了难以克服的内容,就是资产泡沫,很多人为资产泡沫深恶痛绝,简单的讲是爱之深,恨之切,我在理论上解读了泡沫既财富,财富既风险,富贵显中求,货币是源头。

  当我们不得不依赖于货币的时候,我们却选择了难以回避的资产泡沫,因此资产泡沫升腾将我们带进了新的生活方式,而这种生活方式使得富贵险种求,财富既风险,但是社会绝大多数人没有承担风险的心理准备,他们面对风险的时候,首先看到的不是财富而是风险,于是80%以上的人选择回避风险,带来的结果是财富在多数人回避风险的同时,自然而然的向挑战风险的集体集中,带来的结果是风险财富带来两极分化,两极分化迟早会酿成社会动荡,在此过程中,社会发展的过程中,两大风险相互交替,我们现在面临更大的风险不是金融风险,而是政治风险。金融风险从房地产占金融资产的比重有清晰的指标,整个社会银行信贷资产总额中直接间接进入房地产行业的比重是否超过或者是接近60%,这就是美国次贷危机和日本泡沫破灭前夕的状态,目前为止房地产业占银行的比重有不同的数据,有的说是不到20%,我将地方政府融资平台的50%加进去是30%左右,因此距离金融风险还非常之远,但是必须面对政治风险,也就是说两极分化不可避免,越接近市场,就会面临资产泡沫本身创造的两极分化。

  有人说了,为什么必须选择货币,事实上从1992年以来,央行印刷纸币的速度,一直保持着每年平均增长不低于23%,每年经济增长平均在9%以上,因此中国的通货膨胀事实上是以每年14%以上的速度再增长,房价每五年翻一番,这就是中国特色的通货膨胀。很多人不能理解什么是通货膨胀,我告诉大家,早晨我和晓光吃早餐的时候,我就问他,是否记得当年拿工资30—36元的时候,工资是怎么定的,在座年纪大的人可以回忆一下,我1970年参加工作,我是57.5元,因为我是煤矿工人,普通工人是30—32元,这个标准是100斤米、30斤肉,5斤油,现在30元人民币可以买那么是什么,10斤大米、1斤肉、半斤油,这就是中国的通货膨胀。

  不久前弗里德曼要求再一次会议上,让学生给自己写墓碑,通货膨胀什么时候都是货币现象,弗里德曼将这句话刻在碑文上,政府参与经济只会带来一个结果,就是用通货膨胀剥夺居民的财产,我们相信市场必然带来两极分化,相信政府必然带来通货膨胀,体现在经济生活当中,事实上正处在两大风险的经济周期波动之中,政治风险离我们越来越近,金融风险还很远。

  主持人:金博士每次的演讲就好象电影里面的惊悚片,当画面落下,里面还有各种各样的风险,这些风险在一起还理不清楚,但是里面惊悚作用还值得我们思考。

  下面有请经济大学赵晓教授。

  赵晓:我记得前面还有一位嘉宾未演讲,怎么突然到了我,很高兴借此机会,大概是25分钟,希望不要超过,讨论流动性的问题,并且将中国经济以及房地产的问题进行探讨。

  直观的看法是,流动性跟货币是有关系的,另一方面,跟经济的体量也是有关系的,刚才金博士讲了一面,我认为货币是天平中另外一半,还有一半是经济,两者之间如何平衡的问题,可以说是流动性太多了,也可以说是经济性发展不够的,如果发展的够,将货币吸纳了,流动性就是平衡的,甚至会说流动性是不足的。

  还要回到经济来谈,刚才金博士精准的讲到中国经济的特点,就是用货币驱动,可以说是将货币当做激素来吃的经济,货币驱动的经济在2009年可以说是达到了顶峰,中国的经济可以归纳为通胀的经济,为什么不叫做通货膨胀,我们观察CPI的话,去年从1—10月份基本上是负增长的,基本上没有通货膨胀的,但是房价暴涨,股价也暴涨,同时经济出现了政府担心的过热的现象,我们将跟货币相关的一系列内容,不仅仅表现在CPI上的现象称之为通胀经济,现在无法维持下去,现在面临的问题是通胀经济后拿什么来拯救中国,同时房价的调控大家已经众说纷纭,接下来会是怎样的,政府的调控像钟摆式的回头,还是怎样接下去调控,如果政府不像过去钟摆式的调控,而是一路的走下去,我们能够拿什么来替代中国房地产对中国经济的拉动,这是非常重要的问题。

  前面金博士谈了流动性,后面我就谈谈中国经济,尤其是下一步中国经济怎么办,对此进行讨论。

  最近我总是想,过去中国经济增长很快,我们知道前三十年是全世界增长速度最快的,平均增长速度超过了10%,这是什么原因造成的,是不是我们做的很好,不敢说我们做的非常好,因为许多的改革和许多的事情并没有做,例如国有企业改革甚至是倒退的,很多事情未做,也活得很好,刚才金博士讲到货币的因素,也有其他的因素,因为货币要能够发出去,也不是容易的事情,要有一些条件能够使你的货币发出去,例如美国也想将自己的货币发出去,也想用流动性的办法撬动经济的发展,美国为什么发不出去,我们靠什么使流动性增长,靠什么拉动中国的经济,我想了想,有几件事情。

  一件事情是跟中国的人口红利有关的,过去三十年有滚滚的人口红利,劳动力价廉物美。而且都是年轻人,他们的储蓄率是非常高的,投资率也是很高的,因此支撑了经济增长。

  这种模式我们持续了三十年,到了2010年进入了转折点,因此上午大家都在提拐点论,还有一点是跟周围的出口联系在一起的,过去三十年如果离开了出口是无法谈得清楚中国经济的,中国为什么有如此多的货币投放,实际上是跟美国有关的,因为中国经济好,美国经济不好,美国要不断的扩张自己的货币,但是很多的货币又跑到中国来,美元进入中国,我们要用人民币对冲,因此是被动的货币政策。实际上跟出口的经济形态是联系在一起的。2008年以前因为美国有房地产金融泡沫,从而拉动了中国经济的出口,成为支撑中国经济增长的动力。

  上午还谈到了另外一个问题就是房地产的高速增长,也成为中国经济增长强大的动力,差不多直接和间接的拉动占了20%—30%。进一步的总结,我就发现过去三十年可以归结为一个发展战略,就是依托全球化基础上的外需依赖型的增长,中国在全球化的过程中,得到了最大的好处,过去三十年中国参与全球化,在全球化分工中得到最多好处的国家,同时为了增加国际竞争力,为出口提供动力,改革战略是全面压力生产要素,进一步的强化和提升了中国国家竞争力,这些年劳动工资低是有道理的,我们就是要用低工资保持中国的国际竞争力,我们引进外资也将低价压得很低,也是为了提高出口竞争力,就是将所有的好处都用于出口商。

  因为中国的制度环境,因为这样的发展战略,中国的国际竞争力是超强,最终的结果不仅仅将欧美干掉了,甚至将亚非拉都干掉了,过去制造业的比重,只有中国是上升的,欧美都是下降的,连发展中国家都是下降的,只有中国是上升的,中国这样的发展战略,实际上将欧美干掉了,目前欧美的危机跟中国是有关的,他们的制造业被掏空的,资本大量的转移到中国,因此出现了崩溃,两个海平面要对接,中国是低的海平面硬生生的将高的海平面拉低。

  依托全球化基础上的外需依赖性的增长,这种增长动力在2008年碰到问题了,因为欧美不行了,已经被我们拉下来了,想买我们的产品买不起了,以出口为依赖性的经济遭受重挫,我们就采取了新的办法,用政府刺激的办法托住经济。

  前面讲的这些因素都在发生变化,人口红利、出口红利、楼市红利等动力都在消失和消退,可以说是没有最坏,只有更坏,美国认为自己的经济很坏了,结果欧洲经济更坏,欧洲现在在讨论是否会成为下一个日本,这就意味着再想出口的话就很难了,5月份的数据显示,出口有再下降的风险,具体的数据不详细的阐述。

  与此同时,中国随着出口的下滑,中国经济的增长也面临挑战,大家最担心的是通货膨胀的问题,目前来看价格基本上不是问题了。

  房地产的调控大家都在讨论,政府如何出政策,因为影响到下一步的经济走势。房地产即使政府不调控也会面临新的问题,中国过去多年来出现了一批先富起来的人,他们买房买车,我们称之为重度消费,他们的需求从实质的需求变成了投机的需求,现在有钱人都有房屋,不是自己住了,而是进行投机,这种投机性的需求演变到目前的阶段,已经是强弩之末,即使没有政府的调控,市场本身也会出现新的变化。

  现在政府的调控将经济周期提前或者是终止,本轮调控还有一个特点就是政治化,这跟过去不一样的,过去10年9次调控,但是这次跟过去是不同的,已经政治化,从某种角度来讲,政府面临着选择,是要救楼市还是要救人民,因为人民买不起房屋,是让富人自杀还是让穷人生活不下去去杀人,是救楼市还是救人民,回过头来讲,是否要政府救自己,如果调控不下去的话,政府就有可能倒下去了,因此我的判断钟摆式的调控应该是不会继续的。

  大网仍然在不断的收紧,前面我们说的人口红利的问题,已经走到了尽头。中国社会转型的压力甚至比经济转型还要大,前面谈到了经济转型的压力,实际上社会转型的压力更大,整个社会已经坐在火山口,富士康连跳的问题只是将火山口揭开,当出现连跳的时候,很多人是不理解的,将这种现象称之为富士康员工内心的失衡,前面的讨论过程中,主持人也有类似的评论,这是不对的。如果将这样的事件归纳为员工内心的事情,如果对他们进行心理辅导,就会听到这样的事情,有的人说心理辅导是没有用的,当我看见我们的女人搂着有钱人,官员搂着老板,老板搂着林志玲,你怎么给我们心理辅导,否则就走到了火山口上。

  夕阳无限好,只是近黄昏,支持中国经济增长的三大因素和利好,都在消退甚至是消失,我个人判断出口的利好基本上消失,以后会从两位的增长变成一位数的增长。政府是否有可能像2009年那样刺激中国经济,我认为是不可能的,关键是通胀经济的问题,看到流动性膨胀,因此要防范风险,从今年以来,政府的政策也在不断的改变。

  同时,政府开始注意到地方融资平台的风险。2009年吃急饭的办法,政府自己制造增长的办法是行不通的。今年以来货币的供应相比去年在快速的回落,已经从30%多的增长到目前的20%左右的增长,接下来会调整到预计中的10%左右,贷款的发放跟去年相比也是回落的。如果三大动力都在回落,看到的就是中国经济增长的黄昏,我们看不到未来会是怎样的,我们看到的是增长过程中黄昏的景象,接下来我们每年都会保8%,到了2011年还会再次提出保8%。

  国际上大宗商品指数在冲高回落,说明经济不太好,国内无论是钢铁还是蔬菜价格都在回落,工业品出厂价格也在回落,上半年通货膨胀不会超越3%,因此加息是不会考虑的。

  上一轮库存的增长带来了中国经济的复苏,随着第二次的去库存化,我估计第四季度经济下滑是相当明显的。

  中国出现了很多新的迹象,例如很多人将资本从中国大陆出逃,因为海外的房屋很便宜,刚才金博士举了个个房价特别高的城市,不能完全的说出问题,国际上很多好的城市,包括基础设施很好的地区的房地产价格是很便宜的,应该拿中国的房价跟他们进行对比。

  我们甚至看到,有些人将人民币抛掉,反而变成美元,因为看到中国经济比美国更坏,没有最坏,自己更坏,有人认为中国经济比欧洲更坏,因此将人民币和房屋卖掉了,认为三年内人民币兑美元会达到10以上。

  东南亚经济经历了三次触底,都是6%左右的经济增长,两次探底,最终在2002年后才彻底的走出去,之间有5年的时间,中国经济二次探底是必然的,W型是最好的结果,如果不知道底部才是危险的。

  发展方式的转型才是关键,房地产的调控只是一个开始,中国需要根本性的改革和经济性的转变。转型应该在2005—2007年进行,当时“吸鸦片”很舒服,无论是吸出口的鸦片还是出口的鸦片都很舒服,今天开博鳌论坛也是缺乏反思的,但是目前是最后的机会,2010年世界经济反弹,给中国带来短暂的机会,我们要趁着稳定的机会进行转型。

  现在大家再提出一些办法,4万亿元结束后,可以通过新兴产业拉动经济,有人提出可以通过收入倍增的计划通过提升工资增加消费。中国目前已经是产能过剩,如果继续的话,就会陷入大的危机。

  目前企业的利润太低了,政府没有动力,解决不了问题。城市化级城市化基础上的内需太低了,核心的内容是从全球化外需增长模式转换到城市化内需的增长模式。这就意味着抑制高房价是专项抑制房价改革,我们称之为第二次房改,外需增长专向内需增长,内需增长为城市化提速。

  打破土地财政,打破政府的垄断,重建中央政府的财权和事权。2008年中国增加一个城市人口需要的投资额是50万元,未来增加4.5亿的城市人口需要增加225万亿元的投资,相当于今后每年的投资都是2009年的状况,大家认为2009年的投资是比较高的,而且是超常增长,实际上可以成为未来常态的增长,可释放的需求空间,使中国经济在未来的15年每年增长9%。

  中国一定要从高房价的道路走向低房价的道路,中国城市扩张的概念是大力发展保障房,如果未来一半的人口及新增人口住在保障房,按照人均25平方米建筑面积计算的话,就可以改变民工赚钱后将资金汇回家,改变储蓄低迷,消费不足的问题,也可以下处任志强提出的土地重复占用的情况。

  农民大量的进程,可以释放很多的土地,进行集约化的经营,将工业化的生产方式引入农民,使得拐点往后退,进一步的稳定中国经济的增长。如果农民都可以进城的话,中国需要的劳动力是5000万左右,可以释放的土地是6000万亩的土地,未来耕地总规模是2300万亩,远远超过目前规划的土地,因此中国发展城市化不存在土地不足的问题。

  中国的人均地是偏低的,台湾是1.2,日本是2,香港是1.6,我们只有人均0.7%,中国还可以走大城市的道路,百万以上的人口占地是中小城市的1/6,如果从节省土地的角度来考虑,应该走大城市和城镇化的发展道路。

  同时还要强调一点,中国现在转换增长模式是极好的机会,因为中国的城市化带来更多的城市人口和资源的需求,对国内和国际资源都是巨大的压力,当前全球的金融危机中国城市化提供了绝佳的机会,因此资源的价格是偏低的,使中国可以减少成本支出,此时不动,更待何时。

  中国靠凯恩斯主义只能过一、二年,长久的发展要靠邓小平,带给我们的就是制度创新,最终归结为一句话,跟博鳌·21世纪房地产论坛有关的,房地产的调控不能走回头路,必须看成是中国经济转型的开始,因此2010年我个人相信,最关键的问题是八个字,楼市降温、中国加油,谢谢大家。

  主持人:拿什么拯救中国经济,刚刚两位专家都不约而同给出了一个方向,那就是要消费大国,消费需求打动的经济实现转型,这也不太容易的,可能有些风险,但是必须要走的路,下面有请北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授做主题演讲。

  钟伟:很非常高兴有机会到博鳌·21世纪房地产论坛第10届年会给大家分享房地产的东西,看到该题目,大家就知道我什么意思,很不好意思,天上掉下一堆鸟粪,为什么把我放在这个位置,因为我的观点非常的悲观。

  我们来看一下,诸位充满了自负、自信、骄傲、狂妄,但是中国经济好日子已经到头了,我们看一下对宏观经济也应该悲观一点,第一个是目前全球经济我就不去谈了,第一值得信任就是美国,唯一值得信任就是美元,后来也有其他的国家,澳元也会比较的重要,但是货币当中美元胜出,次贷危机后,美国经济复苏的不法是最为稳定的,中国国内情况,2009年四季度的增长分别是6、8、9、10,全年增长8.7%,今年增长最高的季度已经过去,包括宏观经济最好的季度就是第一季度,下面二、三季度如果宏观调控没有明显的放松,宏观经济绝对是滑坡我对宏观经济将逐步的缓解,这是我们对经济宏观调控的看法,全球经济增长大约就是9.3-9.4%,比之前预估要低很多,对于房地产市场行业的看法,在国庆前后,商品房销售就是温和的转暖,但是我们看到的是十年,但是我们看过去十年跟将来是十年,房地产行业已经处于巅峰,在未来的相当长的时间内,中国的人民币汇率,中国社会的问题多方面面临了很大的严峻我并不确信,中国政府能够完成这些调整,首先我还是看一下对中国经济中长期的,我们看一下为什么这么悲观的理由。第一点就是看中国经济增长本身,房地产行业永远都是依托经济增长而增长的,目前普遍的看法中国经济将继续奇迹,过去三十年是一个奇迹,2015年人均GDP超过五千美元,中国可能成为最大的经济体,但是有可能面临调整,中国经济规模大概5万亿美金,也就是说,中国以20%的地球人口,用了全球30%的资源,提供了10%的商品服务,全球经济增长的质量就越糟糕,因为在其中经济增长的质量是最差的,全球目前每年消耗大约110亿吨标准煤当中,中国消耗其中的36亿吨,钢材中国每年年产刚才5亿吨,美国仅仅六千万吨,全球铁矿石大概是85%被中国所消耗,化肥中国销量六千多万吨。

  如果维持目前中国经济的的速度,那么在2020年前后,当中国经济规模达到14万亿规模的时候,全球70-75%都被中国消耗掉,请问发达国家允许吗?

  因此,必须要作出改变,中国的改变就是在未来10年内,必须以18的人口,也就意味着全要素生产水平在目前的水平上必须要至少改善一倍这是非常重要的。

  另外是货币,刚刚金博士介绍了,由于货币现象引起的房地产的运动,最后房价其实也是一个货币的现象,那么为什么两者出现了这么截然不同的判断,那是因为金博士认为中国发钞的速度是就可以持续的我坚决不认为发钞的速度可以延续。

  目前,中国和美国相比,中国的实体经济的规模大约是美国的1/3,人民币比美元更加可靠吗?看一下中国人民银行和联邦储备体系比较的关系,目前广义货币在中国是66万亿人民币,相当于10亿美元,美联储仅仅是9.8万亿美元。

  中国流通中现金一季度大概是4万亿,现在大概是3.8万亿,美国美联储总负债2.3万亿美元,中国人民银行自有资金221亿人民币,美联储自有资金224亿美元,你认为中国仅仅以1/3的实体经济,目前发钞的最规模折合成美元就和美国接近,你认为这种发钞的速度是能够延续,到2020年左右,中国人民银行的总负债规模将超过100万亿,也就是超过GDP的100%。

  没有任何的理由认为,这种超量的货币能够继续下去,货币政策必须作出调整,人民币对外升值,对内贬值的态势就必然导致汇率方面国际收支方面外汇储备方面重大的调整。

  我们已经已经靠廉价的货币政策从而推动经济增长。未来最多十年,第三就要城市化,其实有很多人说中国的农村有广袤的人口在城市就有非常多新增人口要出现,城市化和人口两个因素结合起来介绍,目前关于中国的人口就有多种不同的版本,

  版本一认为2020年中国出现人口的巅峰,其他的版本就是2003、2005年,最乐观中国峰值超过16.5亿元,大概2033年人口达到14.5-14.6%,清问中国未来的人口增长会怎样,到底2020年达到人口的巅峰,到底是2050年,到底是14亿还是16亿,城市化率是一样的,我们研究认为43%,但是国外的学者认为中国的城市化率高达70%,最后一种研究有些夸张,但是不管怎样,也许我们高估从农村向城市转移的人口规模,也高估了这些从农村向城市转移人口商品房的承受能力,从人口和城市化的角度来说,也并不支持房地产行业产生像过去十年一样的规模,我们再看一下房地产行业在过去十年经历伟大的历史时刻,1998年我们有商品房,2007年房地产行业达到了同比增速最快,土地储备增速在2007年达到巅峰10亿平方米土地储备,商品房二手房达到巅峰,大概7.5万亿人民币,在未来的两年之内,再建面积客观达到巅峰,不超过30亿平方米。

  因此,我们总结一下,在过去的十年,经济走一步,中国的投资就走两步,中国的房地产走三步,考虑到目前中国的经济增长在未来十年就有重大的挑战,难以持续,考虑到中国货币化进程,发钞的速度难以持续,考虑到人口的增长具有巨大的不确定性,以及城市化进程,中央及地方政府的财权实权的关系完全就没有改革的意愿,当一个政府关注几个月的经济数据变化,不关系中长期发展战略的时候,这些政府是要命综上所述,我不认为房地产还能够获得非常长足的发展,巅峰已经过去,评论中国经济未来的十年,我的结论是在年内国庆节候可能会温和复苏,就房地产价格而言,大的都市圈,如金博士所讲有比较大的空间,但是作为一个行业,未来2-5年平稳增长,未来5-10年中性趋悲观,对于中国政府十年以上的观点,我都持绝对悲观的态度,谢谢大家!

  主持人:刚刚找到了一点出路,又被一位专家泼了冷水,论坛仁者见仁,智者见智,这也是真正启发智慧和认识的价值所在,非常感谢钟教授的演讲。

  下面要举行第三个六方会谈,高房价下如何保持城市竞争力

  参加会谈的嘉宾:

  中国房地产及住宅研究会会长顾云昌

  国金证券首席经济学家、上海交大海外学院金融所所长金岩石

  万科执行副总裁肖莉

  天鸿地产的董事长柴志坤

  建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东

  中国住交会组委会秘书长、中国房地产报社总经理单大伟

  其实有一点我们希望大家牢牢的记住,在我国,有一句话一切皆有可能,从长期来说,中国的经济,还有房地产未来的发展,应该是非常有广阔的空间,在论坛开始之前这十年中国房地产快速的发展,得益于中国城镇化的推动,主持论坛之前,中午大会主委会提出了要求,让我主持房价与城市竞争力关系的分论坛,为此我今天中午请教了行业的人民公敌和地产总理之称的任志强先生,他是否说过一句话,高房价正是城市高竞争力的表现,老任说对,我说过这样的话,您说的是一种真理吗,任总说对的,高房价是否代表着城市高竞争力,我想今天上午请了不同行业的专家、企业代表和经济学家,就此问题先请地产行业和研究领域的带头人,有请顾会长谈谈看法,是否将高房价和城市金融之间的关系进行研究,如何看待这些问题。

  顾云昌:城市竞争力强的城市就是高房价的城市,反过来说高房价的城市是否意味着竞争力强的城市,不一定的,导致房价高的原因是购买力导致的,什么地方的购买力旺盛,什么地方的购买力必然高。

  购买是怎样形成的,购买者的经济能力造成的,也就是说竞争力强的地方,人才多的地方,有足够的购买能力支撑房价,我们看到了北京、上海、深圳、广州的竞争力在中国的竞争力是强的,也包括杭州等城市,我们看到了温州、浙江青田等县房价不比北京低,城市竞争力不低,但是这些地方的房价为什么高,因为购买力强,这些人的竞争力是从外面获得的。

  主持人:您是否认同任总的观点,高房价是城市竞争力高的体现。

  顾云昌:可以说是一种体现,竞争力高,房价必然高,并不是说高房价都具有竞争力,反过来说不是同等的。

  温州的房价高,但是城市竞争力并不高,青田的房价高,但是竞争力是不高的。

  主持人:也就是说任总的观点不完全的对。

  顾云昌:有对的部分,不能说高房价是高竞争力。

  主持人:金老师我知道,您不仅关心楼市,也非常关心股市,房价和股市的表达,哪一个和城市竞争力的关系更加的紧密,你如何看待这个问题。

  金岩石:我觉得刚刚顾会长讲的非常有道理,市场竞争力必须分类,怎样的城市,怎样的竞争力,金融中心城市,国际化大都市,就像奢侈品一样,全部统一价格,当然哪里贵,那儿好,说明哪里的人才素质高,说明哪里财富存量高,首先是GDP的存量,第二财富增长存量,第三是人口结构和人口流量,第四是消费总量,按照这四个标准,全球统一竞争很明显,为什么高房价在金融中心城市必然上升,因为现代都市文明两大支柱就是两大交易市场,一个是房子不仅仅是消费品,同时具有投资品的属性,另外一个是股市。于是在股市当中,螺旋构成的基本经济的单位,楼市就进入家庭,再进入宏观经济,没有这两个交易市场的城市,就是另外一个标准,例如工业化的城市,就应该房价越低越好,因为能够降低工资成本,这是完全不同的概念。

  主持人:好的。吕作为地产企业代表,富力是中国标杆性的企业,请问吕总你怎么看待这个问题。

  吕劲:其实刚刚顾秘书长代表了行业的结论,我在广州从事房地产行业已经16年了,广州的房价一直都很稳定的,将很多的工业搬离城市后,城市的房价越来越值钱,另外一个典型的例子,我2002年到北京,投东三环地表的时候,老潘认为没有那么高的价值,因此我们幸运的拿到了这个地块,最开始福利城是卖7000元/平方米,现在卖到了3、4万元/平方米,这个结果当初也想不到的,如果想得到的话就不做地产商了,就做买房的人算了,实际上卖房人比买房人赚得多,这是事实,一点都不夸张的。

  北京经过奥运会后,房价明显的上涨,因为这个城市更具有竞争力了,上海经过世博会后也会发展的,今年广州11月份亚运会开完后,肯定也会发生同样的事情,这跟城市竞争力,跟房价有关的,过往证明是有正相关的关系。

  主持人:万科的肖总,在谈论话题之前先要搞清楚什么是城市的竞争力,肖总一定进行了研究,您如何看待竞争力和房价之间的关系。

  肖莉:城市竞争力如果根据社科院的报告包含了12个指标,当然指标中最核心的指标是人,我们说的是人才,为什么有12个指标,首先是人的问题,包含人的数量,或者是人才的数量,人才的质量,还有人才的结构等等,当然中间谈到人的时候,毫无疑问的要涉及到人的需求,如果涉及到人的需求,毫无疑问就跟居住的环境,消费交通住宅等等挂钩,我认为目前的命题是城市竞争力,为什么要提到城市竞争力和房价,实际上是从人的角度出发的,因为人对居住是有需求的,如果房价越高,是否会一直需求,这是跟城市竞争力挂钩的话题,12个指标还包括资金,代表着是否有人愿意来投资。

  物的指标,包括产业结构、科技发达的程度,基础设施、文化、教育,包括政府的治理等指标,今天要谈论的核心就是第一个指标,谈到高房价是否意味着竞争力就强,在此过程中如果看一下2010年发布的中国最具竞争力的城市前十位的排序,第一位是香港、其次是深圳、上海、北京、广州、杭州等城市,如果看2009年—2010年全球性的报告,排在第一位的城市是纽约,其次是伦敦、东京、巴黎,香港刚好是排在第十位,北京和上海都是排在30多位的状况,我觉得谈城市竞争力,如果谈竞争力强了,无法在往下深入谈,因为这是一个结果,很多的人到城市中来,而城市发展的速度跟不上,因此导致房价非常的高,而且在中国是尤其明显的,国外城市发展的速度,经历的时间更长,中国从35%—45%城市化率只用了7年的时间,东京、纽约用了20多年甚至是30多年的时间,因此中国房价快速上涨,在目前的阶段显得尤为突出,谢谢大家。

  主持人:柴总是北京根正苗红的房地产企业,承办过很多城市建设的政治性任务,对房地产和城市竞争力的贡献有其认识,您认为高房价跟城市竞争力之间到底是否有必然的关系。

  柴志坤:肯定是有必然的关系,为什么这么说?首先,单总和前面的肖说了城市竞争力的概念,首先的概念就是差异,城市的价值和功能与其他城市的差别,一个城市的价值和功能到底是什么,简单的来说,人在城市中的个人、组织、企业能够给个人带来什么样的收益,同时需要产生多大的成本,从这个角度来讲,一个城市简单的来说,就是做两方面的事情,一方面是不断的提高生产效率,另一方面就是不断的创造好的公共产品,让城市中的企业和个人可以享受到更好的环境和服务。

  反过来说,对于个体,无论是企业、社会组织、个人、房屋、土地都是生产生活中最大的消费或者是成本,从这个角度来讲,房地产跟城市的价值是紧密相连的,在此过程中如何比较或者是产生怎样的关系。

  一个城市所提供的公共产品,降低生活成本,提高生活效率,对企业和个人带来的收益低于企业和个人承担的成本,大家就认为这是开心的事,反过来说,大家自然不认为是开心的事情,回过头来讲,高房价给城市带来了哪些问题和机会。或者是给竞争对手带来怎样的机遇和风险。我认为中国的一、二、三线城市房价不断的上涨,但是经历了二个阶段,现在正在经历第三个阶段,第一个阶段房价低的时候,以消费属性为主,投资的属性比较弱,这些城市中会有一个现象,当地人的收入或者是经济意识不是很超前,造成的结果是大家购买的房屋都是用来住的,到了一定的程度,财富不断的积累,随着生产和现代服务业以及经济结构的不断发展,就带来了投资的属性,在此阶段房价会上涨。

  还有第三个阶段,大家越来越关心房屋的经济属性,还关注社会属性。参加多次论坛,刚开始大家谈房地产,后来谈房地产金融,后来谈宏观,现在谈行政和体制以及政治改革的问题,说明房地产的社会属性大家越来越关注,从这个角度来讲,下一步还会有另外的变化,就是社会属性不断的改变,所有的变化过程中,跟城市的价值,城市的竞争力是密不可分的。

  主持人:李总是精瑞基金的管理人,您做投资的时候,将房价和城市竞争力是否纳入投资的公式和模式,是否作为参考的依据。

  李晓东:我做房地产已经七、八年,我们随时随地的研究房地产的关系,我所在的公司对全国各地的市场进行分析和判断,也会有重点引导投资的领域。实际上我们也在研究这些方面的关系,到底是城市竞争力强造成了房价高,还是房价高导致城市竞争力强。应该仔细的分析,不能一概而论,更多的情况是城市竞争力强,带来了房价高,某种意义高房价是城市竞争力的附产品,附产品未必是好,也未必是坏,要看成是的定位,北京、上海、深圳、香港毕竟是少的,我在北京、上海、深圳都生活超过了4年以上,我在这些城市都有置业,一方面对北京、上海、深圳这样的金融中心已经完成了产业升级和结构调整了城市,高房价是城市竞争力的表现。

  高房价重要的因素是,要提供大量的城市公共产品,不仅仅是对普通的居民,还是城市承载的社会功能有大量的需求,因此高房价造成了集聚城市中的人,财富效应高,带来投资意识和投资能力的提高,基础设施的投入是巨大的。

  上海这几年过奖隧道修了很多条,地铁也修了很多条,这些设施是不赚钱的,如果靠卖地铁票将成本收回来是不可能的,连资金和利息都不够的,上海市为什么投这么多,出口是什么,基础设施投资后,大家对土地和房价由于其,靠卖地收回基础设施的投入,某种意义来说,房价高并不见得是社会不公平的体现,某种意义上是买房的人实际上是给没有买房屋的人活着是乘坐地铁的人提供了补贴,全世界各个城市都是这样的模式。承担了比实际居住需求高得多的房价,住同样的面积,在城市购买的房屋,要比农村贵几倍,多出来的就是为各种各样的基础设施买单,包括浦东机场等等,财力从哪里来,地方政府的融资我们是清楚的,所有的抵押都是未来土地出让的收益,政府将这些资金投入到城市基础设施,从而造成城市竞争力的提升。以制造业为主的城市,高房价削弱城市的经营理,带来了企业运营的成本和工资的提升。

  主持人:是否可以这样理解,房价和城市经济的关系,房价是因,竞争力是果。顾会长您认为房价高的城市,房价上涨或者是这种态势是否会继续?

  顾云昌:房价高的原因,刚才金博士讲了一个道理,构成房价的成本提高了,特别是基础设施大量的改造,提升了地价,地价上涨必然导致房价的上涨,这个问题就是竞争力和城市基础设施之间的关系。

  房价第二个关系就是供求关系,有的地方基础设施并不好,公共产品也不丰富,但是房价很高,这就是供求关系的原因,如果地方政府将土地供应卡得很死,但是需求很大,导致房价上升,因此这是两个不同的关系。

  城市竞争力强必然推动房价的上升,但是房价的上升不一定是由竞争力构成的,两者是不划等号的现在中央的政策是控制高房价,尽管说是遏制房价过快上涨,背后的原因是高房价带来今天社会的问题,如果将供求关系调整了,根据现在出台的政策不断的完善,过快上涨的势头就会得到遏制。北京上海的城市房价高不高呢?中等家庭收入高了,不同的家庭就有不同的看法,你的价格低一点,做房价不要那么过高,现在是过高的问题。

  主持人:现在要卖房,收入是高还是不高呢?

  顾云昌:我在几年前买的房子,那时候我认为房价很高,现在认为房价很低,今天谈房价也是笼统的看法,加来的廉租房,占到1/3,或者北京占到50%,什么是房价,商品房的经济还是适用房的价格,还是限价房的价格,就要分清楚,不同的人对于不同的看法都起码可以说可以的,如果商品房的价格衡量平均的话,1000都是高的。

  主持人:本世纪以来,相对于股市跌宕起伏,十年的累计涨幅不超过50%,中国楼市涨了5-6倍,国内外都此都有不同的争论,包括主流地产界的企业家和经济学家坚持认为北京上海的房价并不贵,你怎么看待这个问题。

  金岩石:其实不贵怎样说,出来混总要有人还的,所以我们这一代人应该要感谢上一代人,没有两大交易市场,给我们储备了很多原材料,这一代人通过鼓励就把泡泡吹高了,把这些风险留给下一代人,所以这一代人要不发财,上对不起父母,下对不起儿孙,相对于儿孙来讲肯定是高了,相对于父母肯定是高了,相对于我们自己肯定是低的,因为你是把两代人的财富是现在这一代了。

  把高房价的概念理解为创造就业,化解通胀所支付的社会成本,就可以理解高房价的合理性,就是化解社会动荡的一个选择,其实刚刚讲到乘地铁的认不是因为地铁票,而是有人支付了高房价,我用上海的一个例子,星河湾在上海开盘264套房,一天之内全部抢光,世界纪录,销售额20多亿,我们专门做过统计,当天掏钱买77%是外地人,这就是卖来人口进入高端城市必须支付的高价门票,所以就应该要高,高得还不够的。

  主持人:其实金老师的观点我想用一组数据来反驳一下我手里面就有一份资料,这份资料就是我主持之前做了一些功课,其实我们调了国际上大的首都城市,例如日本的东京、美国的纽约、莫斯科这些国家的首都跟中国的上海和北京做了一个比较,这个比较主要同这些城市,中心房价数据的比较,通过这个比较,我们可以看到,在2009年的数字,中国这些一线大城市的房价跟英国和美国的一些大城市伦敦,英国是的伦敦,美国是华盛顿,全国的平均房价,英国是1.64,大城市平均房价跟全国平均城市比较是1.64,美国的华盛顿和纽约大城市平均房价跟全国平均房价的比较是1.95,中国大陆2009年底住宅的平均房价跟全国平均房价的比是4.47,也是说中国这些城市,上海、北京、全国平均房价的比远远高于这些美国、英国、乃至日本,你怎样看待这类的问题。

  金岩石:中国的城市至少有100个城市会地图上消失,哪些城市的房子还有价值吗?中国是一个严重缺水的国家,655个县级以上400个缺水,200个严重缺水,城市人口就会向三大超级都市集中,大北京、大上海,大珠三角,未来集聚8-10亿人,这是土地的稀缺性,中国人均平原面积就是1.5亩,这当中有水不到1/3,明明之中就是在水资源的威胁当中选择了未来的生存之道,大都市就是组团抢水,所以中国未来三大超级都市圈形成的房价一定会超过世界平均水平。

  主持人:其实想听一下开发商吕总代表的意见,其实任何事物的发展都有一个规律,其实市场的规律是不可跨越的,一线城市的房价按照一些学者的观点就是应该要特别的贵,否则人都跑到大城市,其实这已经成为了事实,大城市的房价会比中小城市高,市场当中就有一个合理的差距,如果差距过大,只能反映了一个问题,大量的资源在向大城市的集中,在实行大都市化发展过程当中,一线城市的房价,如果超出一个合理的阶梯,那是存在着一定的泡沫,泡沫的成本就是非常之严重,针对此问题,我想想听吕总的看法。

  吕劲:其实有很多为了进入一线城市付出昂贵的门票,在一个城市里面祖祖辈辈生活的很多年的原住民打交道比较多,这是星期的事情,关于城中村的改造,例如城市化太快,例如深圳、北京、上海等等,过去郊区的地方很快国家都低价在不同的时期都在征用,最后农民、村民所有这些土地都变成了城市化,剩下城里面的村子居住环境非常的差,出现了一系列的问题,我碰到的实际是,因为我们总部在广州,十年前,广州其中最能干的市长现在已经到贵州去省长,十年前提出了下大决心要进行城中村的改造,但是说了十年,很能干的市场也没有干成,但是到十年后,终于现在干成了,干成了主要的原因是现在时机成熟了,楼价能够足以负担得的起这种迫切需要改造的城中村,这渐渐证明了城市发展,楼价会带来一些其他负面的,但是正面的因素还是一个事实。

  主持人:我们从来不否认房地产的发展对中国经济,对国家的各项贡献,但是我们看到的过程当中,有些一线城市的房价会高,是否存在着一定的泡沫是否向专家们或者是企业家认为只会涨,永远往上涨,在特定的阶梯下是否出现了一个回调的过程,这就想问一下柴总,你怎样看待这类的问题,你觉得房价会继续的上升还是有所合理的回调呢?

  柴志坤:这个是这样的,其实谈任何一个问题都有前提的,或者说你必须放在两个参数去比较。

  主持人:从长期和短期来看。

  柴志坤:我觉得这件事情就可以从三方面来看,以北京城市的房价,其实刚刚大伟举了一个例子,美国、英国经济中心城市相比,其实上海在国际经济社会当中,全球化的过程当中,扮演了非常重要的,要承担越来越重要的责任,从这个角度来讲的话,其实北京、上海确实跟同样级别城市来讲也不是很高的。

  其实香港是比较的特殊的,北京、上海高很多,确实跟中国其他的二、三线一起,这里面恰恰是一个机会,这说明了中国的二、三线城市下一步就会有一个很好的前景,我相信北京、二、三线城市的差距跟一线城市会慢慢的缩小,但是我不否认一线城市房价会下降,应该要提供更多满足中低收入家庭的人。

  主持人:目前地产形式你怎么判断,目前房价形势的转变,你认为会怎样,未来会发生怎样的变化呢?

  李晓东:北京上海的房价,北京、上海城市在中国具有特殊性,因为中国流动人口相对是受管制的,造成在美国或者是其他国家人口流动是很平常的,可能有些人也不觉得从纽约搬到新泽西找一份工作是非常丢脸的工作,有些人进入到北京、上海,哪怕打掉牙也不会走,因为北京、上海的户口非常难取得,轻易的放弃也是非常舍不得的,其实比价的关系就会高一些,特别是北京,政府提供了更多的补贴,其实这些地方的市民享受的公共福利就会高很多,从公共汽车票就可以有一个简单的例子,北京开始推公交卡的时候,坐一次公共汽车4毛钱,在上海就要一元到两元,有些城市需要2-3元,这就造成了北京上还有更多的工作机会,现在也要问中国的大学毕业生只要有机会流入到一线城市,我相信90%都会留下来,造成了比价关系。

  另外一个比价的关系,跟国际的金融中心比,我觉得北京、上海至少是承担国际金融中心功能的核心区域,市中心的区域,房价还是有相当大的成长空间,可以看到过去的十年,生活在北京、上海外国人,多了很多,这些人很多都是高端的,对住房的负担能力,无论是租房还是买房,习惯了纽约伦敦这样的高房价,另外在这里之所以能够把那边的工作放弃掉,千里迢迢跑到这里,我相信北京的空气没有伦敦好,上海的空气各方面条件可能也没有纽约好,为什么他们愿意来,因为这里面更容易赚钱,能够这里创造更多的机会,所以从这个意义上来说,北京、上海、城市竞争力正在赶上,甚至将来会超过金融中心城市,在这个趋势下,人才这样进来,在金融中心城市房价不跟国际上的城市看齐是没有道理的,例如在东京、纽约、伦敦都考察过,其实郊区跟市区房价差距是非常大的,大概坐地铁一个多小时出去,一套独栋的别墅,就是稍微乡下一点的地方,就需要坐一个小时到市中心,一个独栋的别墅就是100-200万的人民币,可能在中国都买不到,国家竞争能够达到这样的竞争力的水平,所以城市竞争力跟房价就是正相关的关系,不是以套路决定的,这是必然的。

  主持人:刚刚谈了一线的城市,其实今天在座有很多位的企业家都是从二、三线城市来的,也是非常关心二、三线城市发展的态势,大的地产企业对市场的研究都有专业的部门,在这一轮的调控之下,怎样看待二、三线城市房地产发展的空间和未来的机会或者是机遇呢?

  肖莉:因为万科是从去年开始,从2008年调控之后地价涨幅过快,房价也是涨了,基本上就没有在一线城市拿地,如果回顾到过去从2004年到2008年这个阶段,我们来看的话,我们就会发现在2009年这一年,在14个城市就是涨了101,就是涨了一倍,大城市的涨幅就应该是更大的,二、三线城市涨幅会相对比较小一些的,怎样看房价的话题,为什么是二三线城市,会基于我们对整个行业的判断,我们认为行业还是应该来回到一个合理的利润回报率,应该回到这样的角度,在二、三线城市,因为它的土地供应相对会更充足一些,而一线城市的土地供应是不足的,所以二、三线城市我们认为未来会有更持续稳定的发展的机遇,从企业经营的角度来说,我们认为房价过快的上涨,无论对中国经济的发展,其实对企业经营来说可能是不容易的,可能最顶点的时候买了一块地,我们2007年就做过的,2009年也有很多公司拿地,为什么股票到今天跌成如此,从投资者的角度都在担心,2010年2011年是否又有压力,其实这是非常短期来看的。

  相对来说,我们认为二、三线城市就有更稳定发展的机遇,当然这一轮下来,我们也会认为房价的回归会是一个自然的过程,因为这个政策已经立竿见影了,在这个过程当中,我们认为一线城市也可能能够找到更好获取土地资源的机会。

  主持人:好的。下面由于时间的关系,我们想请在座的台上嘉宾每人用一句话给行业提一些帮助行业,或者是使行业警醒美好的祝愿或者是提示。每个人就有1分钟。

  顾云昌:我最近一直在宣传我的一个观点,中国的房地产不是得了癌症,中国的经济没有得癌症,中国的经济和中国的房地产正经历着成长的烦恼,我想我们还会成长,只不过是成长速度的问题,或者11-12岁长比较的慢,15—16岁那么快,成长的速度是不一样的,不要因为成长速度放慢了就悲观,也不要说我们向过去一样还是15-16岁那么快。

  金岩石:实际上钟伟的报道值得我们关注,最初的贾康的报道当中我记住了八个字,我想让大家能够记住,这八个字是双轨统筹,税收调控,我相信这不是个人的研究成果,政治风险离我们很近,金融风险还离我们很远,房地产行业健康的发展,第一个标准就是不能被政治化,现在已经被政治化,这是最大的担忧。

  吕劲:这么多年都在成长,包括行业的上游和下游产业,包括大家坚持多年来,一直放下所有的事情,来博鳌·21世纪房地产论坛开会议,请了众多的专家,说明行业是经受得住挑战的,大家要有意志力。

  肖莉:短期从行业的角度来说,希望贯彻万科的三步政策,不捂盘,不拿地,不拿地王,现在很多人说房屋可以卖得出去,尽管房价下降了,我们推出任何的新盘,当月的销售率要超过60%,毫无疑问要寻找60%合理的价格。

  从更长远稳定房价的角度,前面谈到了很多的需求,包括土地供应等等的问题,解决之道,我们认为政府可以实行市场化,例如基础设施,公交配套的道路等等,在公共服务领域,教育、医疗,幼儿园等等可以向民营资本开放,让更多的资本投资到非房地产行业,而是相关的行业,这才是行业健康发展之道,这就涉及到制度的变化,国十三号文中非常明确的提出,因此我们认为这样的政策可以坚定不移的落实下去。

  柴志坤:今天听了业内和业外的专家讲了一天,大家的观点有的认为未来好,有的认为未来有很大的问题,无论怎样都要向前走,机遇和挑战都会有的,好也好,不好也好,都要经历的,在此过程中,要本着踏踏实实做好本身行业,做好自身工作的心态,不断的创新,不断进取的精神,我相信每一位从业人员和在座的同行都会有合理的回报。

  李晓东:实际上在房地产现阶段遇到的烦恼是快乐的,如果跟其他行业对比,面对的是产能过剩,需求不足,利润在那里,甚至很多时候讨论的都是行业的生存危机,实际上房地产因为过去现在将来看好房地产的因素,短期内是不会消失的,在未来的10—20年也不会消失的,因此从市场属性来说,是可以供未来10—20年长期稳定甚至是快速发展的行业,包括经济高速增长,快速的城市化,还有土地相对稀缺,向大中城市集中。

  从大的情况来看,在座的各位都很清楚,每次开博鳌·21世纪房地产论坛的时候,都面临调控,大家来就是抱有希望,在今年特殊的时刻,确实要跟紧政策的走向,现在也对政策调控可能会产生负面的情况,我们认为调控的时机是恰当的,政策是否可以长期持续,什么时候退出也是大家关注的。

  主持人:中国过去多年的房价飙升,只是特定经济和政策环境下的产物,并不可能创造打破规律说只涨不跌的神话,尤其是近年来房价多次成倍上涨的暴利和效率吸引了社会大量的资金,如果不加以遏制,泡沫必将越吹越大,当泡沫破裂的时候,社会和经济付出惨重的代价,政府调控房价的时候,虽然政策和手段未遵循市场经济的手段,但是我们要理解,作为行业要时刻自省,同时在寻找转型之路的同时,要想一想如何在当今的社会下赢得全社会的尊重,如何在低碳、绿色、环保的指导下,为行业的持续健康发展,寻找出一条生命之路,谢谢大家。

  主持人:谢谢各位嘉宾,通过房价跟大家谈论起来最热的,其实刚刚的六方会谈又把高房价放到一个城市竞争力的背景下探讨,还是拓展了对房价认识的视野。

  结束的时候,大伟也引出了围绕着房地产发展新的话题,或者是值得考虑的新的方向,如何考虑低碳的问题。

  下面就进入本次论坛年会的第四部分企业篇——房地产的可持续发展与绿色低碳模式。

  哥本哈根气候变化会,低碳成为了除了房价后最热门的话题,房地产行业成为国民经济的支柱产业,这是典型的高能耗高排放的行业,经过十多年的高速的发展,目前进入了一个十字路口,开发商目前买地,卖地,快速周转资产升值型的生产模式已经是如履薄冰,举步维艰,房地产如何的转型,如何的实现可持续的发展,绿色低碳模式是否能够成为低碳行业持续发展的救星,怎样围绕这个话题,第四部分也将通过六方会谈来进行讨论。

  低碳时代的地产转型与升级,该主题参加嘉宾有

  国家发改委能源研究所副所长李俊峰

  朗诗集团董事长田明

  北京奥组委奥运村工程建设副总指挥徐亚柯

  北京光耀东方投资管理有限公司李贵斌董事长

  美的制冷家电集团中国营销总部副总裁魏小辉

  有请北京师范大学金融研究中心主任钟伟主持。

  我希望各位老总分别介绍一下您认为的绿色低碳有怎样的特点呢?

  李俊峰:绿色住宅,因为我是搞能源的,因为我是想澄清一个事实,因为过去一直说我们是一个高碳的国家,到现在也这么说是高碳的国家,刚刚主持人钟伟教授在谈悲观论调时,也消费了多少东西,其实这里面有很多经济学家就是这么算出来,其实还不算特别高碳的国家,现在讲除了世界上20%的人口过得还不错,现在生产几乎全球60-70%的钢铁,60-70%水泥,我们就有200多种产品占世界以上,现在刚刚20%的能源,生产这么多物理的东西,因为价格的东西就可以算出来的,因为物理的东西就像房子一样钻头做出来的,钢铁是一块一块矿石或者是炼出来的,其实我们发现低碳就更加难一点,我们不说放的问题,在发展低碳里面,我们必须正确认识资产处于怎样的位置,才能看怎样走。

  田明:所谓绿色低碳的住宅,我理解在建造和使用全生命周期里面,对环境最友好,碳排放量最低,最后可以回收利用,这样的建筑是绿色低碳建筑,刚刚教授讲到我认为作为一个从业人员,我研究了国际上其他国家和中国的对比,我国建筑低碳绿色任重道远,现在的起点非常之低,建筑的能耗比发达国家高很多,而且这些建筑一旦建成以后,将要50年、70年、100年,一直要消耗大量的能源,我国大概每年新建建筑是23亿平方米,这个数字在全球的新增建筑量里面占到一半还多一点,新建的建筑有80%以上依然是高能耗的建筑,存量就有430亿平房,存量建筑里面,95%以上都是高效能的建筑,我国的节能减排在房地产领域是任务是非常繁重的。

  徐亚柯:我对绿色低碳建筑业的解释,可以很简单的,简单到一个字“树”就是大树一样的房子,我们想一下环境恶化,沙尘暴,就有防护林带,人类祖先在树打窝助屋,我们分析一下树的功能,讲到生态建筑的科学定义非常的准确,用到通俗的方式来解释,大树可以遮阳,房子自然是人在空间里面遮阳的空间,房子可以由光伏电提供了能量,在大树防风护沙,其实地缘基础就可以在大地里面获取能量,为房子提供供暖和制冷,房间里面夏天的热量输入到房间里面,地下的冷量夏天取出来,在冬天取热量输冷量,对现代技术的应用,我们所见到的房子完全能够实现大树与环境很好的应用,如果所建的房子都能够大树一样美好的相处,还有什么担心呢?

  李贵斌:其实关于低碳来说,大同小异,我有这方面的思考,以上

  各位老总讲到了中国房地产需要多少的钢材和水泥,如果要强调低碳以及可持续发展的话,住宅年也就是房地产要规划的好一些,房屋要盖的平均,要建的低一些,有的专家说中国的地产特别是住宅地产基本上生命周期是10年左右,欧洲一座房屋可以达到几百年。

  我认为政府短期行为导致了企业不能很好的低碳,低碳只能说是节能减排,首先城市要有大规划,容积率上也要很好的落实,否则建好了就拆,就是浪费。还要将价值低估的区域重新定位和价值再造,这样做也等于是低碳,另外一种方法就是用高科技的技术应用于建筑上,我就说这些,谢谢大家。

  房屋是否有新技术,新能源,是否有新的突破,只有这些都具备了,我配套了怎样的产品,配套的怎样的辅材,而忽视了真正节能的因素。

  主持人:现在所做的项目准备采取或者是准备采取节能低碳的手段,凭什么让消费者对你采取的低碳方式买单,我宁可用高耗能的空调,我无所谓的。

  就是两个问题,一您做的是什么,第二个问题,用什么说服消费者购买你的产品。

  魏小辉:刚才田总说了,建造大量的房屋符合国家节能的标准,大家都在讲故事,实际上节能减排有很多好的事情,目前存在400多亿平方米的建筑,包括空调、电灯、洗衣机目前节能产品部到15%,去年消费了30亿吨的煤,15%的话就是4.5亿吨,人均300多公斤,美国的数据是怎样的,美国一个家庭消耗的能源差不多是15吨,总是说自己的建筑节能,告诉我们如何建筑节能,他们人均耗电是4000—5000度电,加拿大是8000度,北欧是4000多度电。

  因此我们国低碳和节能的时候,我们如何做的同时还要如何说,我们为了达到一定的目的,引用了很多的数据,实际上不一定准确的。美国大部分的房屋窗户是不能开的,为了很或的通风,就告诉我们如何用只能的方式通风,使空气更加的新鲜,如果通风装置没有的话,就会死人的,有一天丹佛一栋大楼停电7个小时,有人被闷死了,这种情况在中国是不会出现的,即使楼是节能的,也不能节能多少。

  不是我们的成本泰国,我们无法接受的,十年前、二十年前计算节能建筑的时候,一栋房屋在北京卖二、三千元/平方米的时候就可以做节能建筑的,现在加上2000元/平方米又怎样,问题是如何做的,刚才有一位专家说的特别好,如何造好的房屋,不拆除的那么快,这是最关键的问题,如何制造舒适的房屋,必须改变我们的观念,是不是不住大的房屋,例如北欧人很富裕,小房屋住的很舒服,法国的小旅馆也是很舒服的,日本的房屋更小,香港人将80平方米就叫做大豪宅了,中国90平方米叫做保障性用房,这是最大的问题,我们有13亿人,如果每一家都有几百平方米的话,我们的钢铁是不够的,现在造全世界50%的房屋还是不够的,我们不应该在标准上提高,而应该在总量上控制,标准提高总量不控制的话,节能减排也是空话。

  主持人:像非洲这样的生活,像简朴的生活,穿破的衣服。你怎样看这方面。

  田明:我的观点有一点分歧,我个人认为煦色和低碳都要以人为本,现在的统计数据和各个国家进行比较,尤其是跟发达国家相比较,某些节能做得不好的国家,单位的能耗比我们高很多,美国就不是一个很好的榜样,美国家庭的空调和采暖装备,即使出去休假,一个月都不管的,因为他们养成了习惯,汽车和房屋都是大的,美国不是节能环保方面好榜样的国家,这一点欧洲和日本做的很好。

  我我刚才为什么说地谈和绿色必须是以人为本的,实际上我们的统计数据中,中国的农村做的房屋相当的简陋,无论是北方的还是长江流域的,冬天很冷,夏天很热,还是华南地区夏天很长,冬季比较温和,都是以牺牲了人的舒适度和健康为代价的,获得了目前比较低,平均的碳排放或者是人均消耗。

  我是长江流域的,以南地区冬季是不采暖,这种情况下,碳排放量比较低,中国的农村跟我们是一样的人,生活水平提高了,消费升级了,一定会追求冬天暖和一点,夏天凉一点,室内空气好一点,就像城里人追求的目标一样。

  长江流域的城市,每到夏天和冬天非常的炎热和寒冷的时候,城市会将工厂电断掉,保障居民用电,如果人民生活水平持续的提过,消费升级以后,我们做的不节能的建筑,在未来的时间内,70年甚至是100年会消耗掉多少能源。

  人对于健康的追求是无可指责的,而且是正当的。如果这样计算的话,是否可以用城市的基数和国外和全国的基数相比,这样数据相对具有可比性,而不能将农村众多的基数进行对比,这样就会得出错误的结论。

  这一点我跟一位院士曾经讨论过,我们住的房屋是室内舒适度比较高的房屋,温度、湿度、空气质量都很好的房屋,能源消耗也比较低。教授研究后认为比原来长江流域平均的住宅和建筑高了一点,说明比的基数有问题的,我也赞成李总的观点,我国现在平均的建筑寿命不是物权法规定的70年甚至是更长,因为城市规划急功近利,我们造了很多的房屋,结果二、三十年就拆除掉了,这是最大的不环保和不低碳,资源浪费,能源浪费,碳排放的损失也是非常高的。我明天有一个主题发言,会展开介绍。

  主持人:企业如何做低碳,如何为低碳买单。

  徐亚柯:我们做的是什么,我来自于国奥投资,为奥运设施承担建设任务的投资公司,其中在诸多投资项目中最重要的项目就是北京奥运村,中国政府在申奥承诺中体现了绿色科技人文的三大理念,奥运体现的就是居住的特点,世界200多个国家的官员和运动员都住在哪里,集中展示中国政府申奥成功的平台。在奥运村历时二年多,从2005年6月份到2008年4月份的建设期,对照中国政府的申奥承诺一条一条的做,并且有基本动作,高难动作,自选动作,力争体现有特色高水平的奥运工程,证明中国是负责任的大国。

  结果还是可以的,获得了美国绿色建筑评定标准,以前NC表针就是单体建筑标准,作为社区建筑标准刚刚完成和建立,也就是说,全球范围内的第一绿色社区是由中国的北京奥运村获得的,当时奥运村的村长领奖的。因为奥运绿色成果还是可以的,广州亚运、上海世博都在参照,我在企业中负责技术工作,因此情况是清楚的,我到各处应邀做解说,主要是传播绿色理念,应单位的要求做咨询和规划方案。

  如何让消费者接受,我个人认为,现在的绿色建筑多少是有一点叫好不叫座,逢会就讲低碳绿色而且成为口号了,真正做这件事情和落实的时候,包括业内大量的行家和专业人士就觉得要多花钱,如何让人可以接受低碳理念,我认为今天的机会很宝贵。我个人的观点是,低碳不意味着多花钱,低碳给您带来实惠。

  举简单的例子,例如说通过技术的进步可以使结构更加的合理,造价还可能会降低,品质会提高,刚才大家都提到了建筑一、二十年就被拆除了,技术上的问题在这里无法详细的阐述,但是技术创新是社会发展的动力,我们完全有这样的能力向社会公众提供这样的成果。

  没有免费的午餐,得到了什么,作为绿色建筑,那分为两块一块是被动式的建筑,被动式建筑非常的重要,我认为绿色建筑来讲,节流终于太原,其实夏天空调造成不足,冬天暖气不足,这种天气天天受不了,冬天色泽发抖,夏天汗流夹背,如果是LED就不会有那么多热能烤得嘉宾流汗,这是可以接受的,太阳能大概的投资能够在2-3年生活品质的提高,热水是我们生活当中非常重要的,也是水资源的,2-3年后,太阳能热水器所花费的投资已经不花钱,灿烂的阳光给你送来免费清洁的能源,太阳能设施给你的建筑增加时尚的特点,再比如外墙外保温,我们售楼处一定要放卖冰棍的箱,每个人都可以免费的使用,从箱子里面把冰棍拿出来,箱子上面还要盖一件羽绒服,无论是冬天冷的地区,就像人穿羽绒服一样,房子也要穿棉袄,夏天在热的当中,辐照非常热量的地方,像卖冰棍泡沫箱一样隔绝辐射的力量,这样的房间里面对能量的消耗就会很小,就会觉得为这样的房子卖单非常的值得,住在这样的房子里面无论是冬天还是夏天,能源消耗都悔恨低,这样的支出是值得的,我就是让消费者接受这种直观加科普。

  主持人:谢谢你!下面有请光耀东方。

  李贵斌:各位嘉宾讲的都是很好,刚才谈到美国城市规划的问题,房地产开发的问题,美国的规划不好,因为美国的规划都已经到了郊区。现在已经形成目前的模式,就无法改变了。美国有热的地方,也有冷的地方,排污、供水、供暖路线越长,碳排放越大,不能体现节能减排,我原来是搞商业地产,我知道电梯、空调的电频等技术的问题,都提倡低碳,我认为这些概念是比较多的,实际效果是少的,并不如实际效果那么好,谢谢大家。

  魏小辉:讲到低碳节能环保,美的作为制冷的大型企业,做的产品有很多,分两个方面讲,一个是传统的家电类的产品,实际上企业在三年内一直在牵头国家相关部门推动整个行业能效升级,在今年6月1日开始实施了,现在最低的门槛相当于去年节能的产品,说明行业的能效产品不断的提高。我们还在研究新能源、新领域的产品,包括徐总说的地缘热、太阳能等等产品,这是企业尽社会责任的表现形式。

  家电业随着行业大规模快速的增长以及行业产业的升级,今天的产品跟三至五年前高耗能产品的成本是差不多的,加上国家和政府的补贴,推动和加快了产业的升级,新能源领域相关的企业在推动技术的发展,已经做到了低碳、节能,并不等于是昂贵,如果加上运营的费用,反而等于是实惠,谢谢大家。

  主持人:现在请各位回答最后一个问题,怎样的情况下,大家才会做低碳和节能的产品。

  田明:做低碳和绿色建筑要得到好处的话,我们不是政府也不是政府机构,如果要在市场上得到收益,就来自于两个方面,一个是政府一致性系统性的支持,例如让客户购买节能产品,就给予补贴,或者是税收上、经营上、土地的招拍挂上有一系列的支持。

  第二个好处可能来自于市场,如果市场与客户创造了独特的顾客的价值,包括产品温度和湿度空气质量特别的舒服,客户对舒适和健康非常好的,大家才愿意掏钱,支付的能源价格还要比一般的房子要便宜,只要到7-8年客户就可以收回成本,经济上是有价值的,而且可以很快的收回成本。

  第一是舒适,第二是很快能够收回能源的费用,假设中国的能源价格按照这样的比例增长的,收回期就会更快一点,这就体现了客户的价值,现在朗诗在市场上取得很好的销售业绩,财务表现也是非常好的,最主要不是来自于政策支持,而是来自于客户价值的创造,来自于客户市场的认可,正好政府的领导也在这里,我觉得政府一方面对绿色低碳的建筑高度重视,现在越来越认识到,建筑往往是第一,越往后占的权重越大,现在有46.7%碳排放或者是能源的消耗是由建筑的建造和使用过程中的消耗。

  政府习惯拿钱直接直接推动项目的建设,这当然是很好的,朗诗也是这项行为的受益者,财政部建设部省建设厅各级的建设局都给了我们一些扶持,但是政府最主要职能是制订游戏规则,我举两个例子,除了常规毛坯房住宅之后,还住的精装修,因为精装修肯定是节约资源的,减少二次的污染,还做了一整套的技术体系,就有大量的社会设施,但是技术系统和精装修增加的附加值最后全部按照土地增值税一样征收的,该政策显然和国家倡导这跟国家倡导低碳和环境污染的政策是不一致的,政策是不匹配的,我到德国和欧洲等国家参观,凡是购买政府鼓励买的低碳绿色的产品,政府是将好处给到终端消费者,让终端消费者有选择权,鼓励企业迎合市场的需求,我就说这些建议。

  主持人:给开发商少收税,给购买绿色和低碳产品的消费者多补贴。

  徐亚柯:胡罗卜加大棒,所谓的胡罗卜就是补贴,政府拿钱的过程太缓慢,我认为用税收的方法就很好,大家就朝着这个方向努力。

  加大棒就是强制,必须实行法规,必须进行施工图审查,例如毛坯房的问题,实际上是对住户、开发商都不好的产品,但是住户相互不信任,因此造成了污染、浪费、干扰。如果政府层面对精装房进行硬性的要求,该硬的地方要硬,该软的地方要软。

  李贵斌:对政府有那些期待,低碳是全社会的任务,那个重要那个次之自己掌握,实际上就是抓大放小,房价有2000元/平方米,也有2万元/平方米的,可行的就要一点点的落实,现在喊的多,落实的少,谢谢大家。

  魏小辉:给政府的建议,空调行业做过的手法,如果放在房地产行业,就会取得大的突破。空调行业在三年前国家就提出了能效升级的草案,明确提到今年6月1日后低能效的就不能生产和销售了,经过几年的过程,大的企业都达到了要求,而且带动了产业升级,效果是非常明显的。

  另一方面,国家也拿出了相应的补贴,补贴给消费者,例如购买一台2000多元节能的空调,可以拿到政府最高600元的补贴,这是国家相应财政资金的支出。其他新能源的利用,国家也是有很多的补贴,而且是实实在在的落到投资方的手上,并没有被企业截留,例如选用新型的空气和热水设备,很多的政府都计算每年可以节省多少吨煤补贴给使用方,随着消费者的认同,就会加速产品的信任,随着消费者不断的增长,进而降低成本,反过来进一步的加快和促进了行业的良性发展,我们也希望房地产行业,国家也出台相应的政策,刺激房地产业及上下游产业的发展。

  李俊峰:我来自于发改委能源研究所的,节能建筑的观点我赞成徐先生的观点胡罗卜加大棒,我更赞同胡罗卜,目前消费者没有选择的权利,购买了房屋后,就要居住几十年,载质量标准和检测认证上国家要出台严格的措施,保护胡罗卜的措施要到位,例如田总说的精装修的房屋,要节能又要减排,前提是大家必须要做好,让老百姓放心,目前最多的问题是两难,老百姓两怕,开发商担心老百姓不买,老百姓担心装修不好,退税不到位,这些都是次要的问题,关键的是国家的强制性标准要强制性的执行,才可以真正的将节能减排的措施落到实处,实事求是的讲,国家发改委和建设部都在做准备,也在对方无进行节能认证,但是认证的程序复杂得多,认可的程度也低得多,因此需要过程,企业不能等待。

  最后一句话,大家都说要看政策,大的政策要跟国家吻合,例如节能减排方面中国领导人在哥本哈根做了承诺,短期行为上,企业要有自己的想法,企业的发展要看五年以上,十年以上,但是政府是五年一届,一年一个政策,如果跟着年度政策走的话,会犯很多的政策,而且也犯不起的,大的方向跟着党中央走,具体还要看实际,不能盲目跟风。

  主持人:议程到现在已经进行了45分钟,提前了5分钟,最后应该是跟着市场走,听党的话,各位开发商您是做节能低碳绿色的住宅,可以严肃的对非低碳和节能的开发商说,我比你更有历史责任感。

  做精装修的开发商跟可以跟毛坯的开发商说我比你们更加的时尚和舒适,谢谢各位嘉宾的到来,谢谢各位精彩的观点。

  谢谢,从上午9点到现在,围绕着房地产市场新一轮的调控,原本是一个很现实的问题,到底对我们房地产如何走向,怎样的影响,这是非常现实的问题,这八个小时涉及到一批的专家学者主题演讲,先后四方六方会谈和两轮的权威发布,其实涉及到的话题,就不能仅仅停留在就调控眼前的问题之上,我们既有对现实问题的探讨,也是在解读着地产调控所依据或者是影响的这种经济的层面,社会层面,诸多的一些问题,无论是经济的增长,还是货币政策,还是金融风险,还是我们的产业结构的调整,以及大家谈到怎样的借助于这样的调整,促进改革的深化,无论是房价放在城市化竞争力之下,还是放在保民生社会的稳定和和谐,无论是对于十年九控历史的跨度之内的一种光照,还是面向未来,思考房地产业绿色低碳发展的之路以及如何来应对或者是如何来判断,走向消费大国的前景之下带给我们新的机会,一系列主题的探讨,已经远远跨越了我们如何应对这一轮调控非常当下,非常眼前现实的问题,我们有着历史的纵深,有着宏观到微观的深度和跨度。

  今天我相信参会的嘉宾非常有收获,与大家作出分享的各位企业界,还有政府,金融界、学术界的嘉宾,今天下午的论坛到此结束。