整购物业回报率下降 外资加速渗入开发环节

　　投资热点将转向地产开发

　　按照张小龙的说法，一些海外投资机构正在渗透到内地房地产产业链条的前端，也就是开发环节。“2008年下半年的投资热点中，外资投资机构将越来越倾向于购物中心项目的收购及综合性的土地开发。”而非只着眼于先前的倾向于对成熟项目的收购。

　　具体而言，类似机构会根据资金来源不同，在不同阶段介入房产开发项目中。“有的本身拥有地产开发部门，先行介入项目的开发阶段，取得高额回报；建成后再将项目转卖给旗下基金”，张小龙说，“或者会引入退休基金等只要求项目长期稳定回报，但对收益要求不高的机构。”

　　而发生上述变化的原因，在于目前内地投资市场的竞争，正令投资收益率不断下降。

　　“2003年、2004年期间外资投资已建成的物业项目一般毛收益率在11％左右，净收益率在7％~8％之间，而目前这种投资行为的毛收益率下降到7.3％，净收益率仅6％左右。”张小龙指出，“但境外投资者如果参与到项目的前期开发中，项目开发阶段回报率则可达到20％以上。”

　　另一方面，国内开发商由于受宏观调控以及信贷紧缩政策的影响，也急需境外的资金支持。

　　世邦魏理仕上海投资物业部执行董事万砺峰告诉记者，在“限外”的政策环境下，境外投资者已经学会“多管齐下”：一是寻找具有离岸股权结构的物业，来绕开境内投资时复杂且费时的审批程序，今年上半年上海楼市的外资收购案中，97％均来自离岸交易；二是寻找与本土开发商合作，扮演投资者的角色，如瑞银和金地、大摩和雅居乐等；三是购买在境外上市的内地开发商的股权，以股东的身份来分享发展收益。

　　不过，万砺峰也认为，尽管备案审批权下放，但并不代表政府会放松对外商投资中国房地产业的限制。因此，外资在土地市场上直接拿地尚不可能。虽然当下一些资金紧张或其他原因的公司纷纷转让土地，但外资仍不会成为二级土地市场的接盘主力。