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义乌地产商和500业主的一场博弈

http://www.jrj.com     2009年04月03日 14:45      《法人》
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  业主和开发商虽然各执一词,互不相让,但目的都只有一个:如何在这个房地产的冬天,把自己的损失降到最小

  文 本刊记者 姜东良 阮加文

  即使在世界最大的小商品超市——义乌,双林颐园也算得上是首屈一指的高档楼盘,不只是这个楼盘的开发商半真半假地如此吹嘘,正与开发商对簿公堂的一些业主私下里也承认,无论是所处地段还是设计理念都曾让他们心动。

  李丽是这个小区的业主,看着这个被开发商奉为“尊贵别致、天地共荣”的楼盘,今天却有说不尽的酸楚。由于开发商延期交房误了婚期,这个原本应该步入婚姻殿堂的美丽女子,在结婚前夕被男友抛弃。

  据说,“双林颐园”是目前义乌市最好的楼盘,地理位置优越,环境优美,投资商是当地的龙头企业,法人代表还是市级人大代表。当初李丽和大多数购房户一样看好了这一点,在楼盘还在图纸阶段就预交了房款。但就是这个当地最好的楼盘,已经过了约定的交房期限5个月,却至今无法入住,在多次同开发商交涉无果后,她一纸诉状将开发商告上了法庭,讨要损失,和他一同起诉的还有324户业主。

  延期交房惹诉讼

  “双林颐园”又名“凤凰名城”,位于浙江省义乌市南部的佛堂镇。佛堂镇是义乌市第一大镇,是个有悠久历史的千年古镇。双林颐园地理位置得天独厚,距义乌市区8公里,总占地面积140亩,总建筑面积14万平方米。照开发商的说法,是布局合理,由南至北由低层向高层和谐过渡,围合而成“聚宝盆”之势,“尊贵别致、天地共荣”。

  “双林颐园”的开发商——义乌万基普森房地产开发有限公司(以下称“万基普森”)是当地新成立的一家房产公司。它的控股股东是国内最负盛名的一家相框制造企业,公司法人代表龚品忠是金华市人大代表。

  2006年6月,还处于图纸阶段的“双林颐园”开始对外销售,2008年10月,800多套公寓基本售罄,数十套联排别墅大部分也销售完毕。2008年10月30日,是开发商和购房者签订的交房日期,满心欢喜等着交房的业主,等到的却是开发商的一纸“信函”。

  开发商在信函中说,“因佛堂镇重点工程泄洪渠开始施工,影响了双林颐园项目的施工,不能在正常时间范围内交付使用,预计在2008年12月31日起交付使用。”信函中还说,“泄洪渠工程是佛堂镇的一个整体规划,双林颐园只能服从该重点规划工程,公司只能按照《商品房买卖合同》第八条第二项的约定告知。”

  而该合同第八条第二项的内容表明:1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起15日内告知买受人;2、遭遇不可抗力或规划、文物、环保等主管部门根据法律法规的规定采取某项政策措施引起的延误,出卖人可据实予以延期,最长延期不超过60天。

  开发商的这个说法让购房者一时难以接受。业主陈江彬告诉记者,此项理由并不在合同中约定的可以延期交付情况之内,佛堂镇政府也特意声明“双林颐园的逾期交房与排污工程无关”。

  他认为开发商的这个说法是在逃避赔偿责任。他说,购房合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定:逾期60天内交房,开发商应按日向买受人支付已交房款万分之二的违约金;逾期60天之后交房,支付万分之三的违约金,直至实际交房日为止;买受人并有权在逾期60天之后提出解除合同,开发商除退还购房者全部已付房款外,还需支付3%的违约金。

  11月中旬,在购房者的多次交涉下,开发商做出了“同意按合同约定赔偿”的承诺。

  12月29日,开发商以手机短信形式告知业主,两天之后即12月31日统一交房。交房这天,业主们看到开发商递来的《交房通知书》时大呼上当。通知书要求业主按照每平方米40元的标准缴纳商品房维修基金、每平方米20元的物业保修金、3200元的天然气初装费、预交一年每平方米1元/月的物业费、车位管理费、装修押金、垃圾清运费和公用设施水电费及电梯费使用周转金。按照这份通知,业主不但拿不到赔偿金还要交纳上万元的费用。这还不算,开发商还拿不出交房时通用的验收合格证明《建设工程竣工验收备案表》。

  大部分业主拒绝收房,要求开发商提供收费依据和《建设工程竣工验收备案表》。由于业主认为交房时间超过了约定的60天,要求开发商按照合同约定,以每日万分之三的标准支付赔偿金;开发商则认为,在2008年12月底,双林颐园已经有关部门验收合格,可以交房,并没有超过60天,只能按照合同规定的万分之二的标准赔偿。

  由于多次交涉无果,双林颐园500多户愤怒的业主准备拿起法律武器,将开发商推上法庭。发稿前夕,已有324户业主向法院提交了诉状,其中有270户已获法院受理,还有200余户业主的诉状在准备当中,不日将提交到法院。

  开发商变更股权的避责之嫌

  “过了交房期已经有5个多月,开发商不但不积极的赔偿、组织验收交房,就连一个合理的解释都没有。”业主陈江彬气愤地说,他认为这是开发商在恶意违约。

  双林颐园的业主们告诉记者,开发商延期交房后,不但没有积极的赔偿,反倒在工商登记上大作文章。记者了解到,在短短的1个月之内,开发商进行了两次股权变更登记。

  业主们认为这是开发商在玩金蝉脱壳,逃避责任。他们告诉记者,万基普森的盈利早已被投资方抽空,资金链断裂而无法支付数千万元的工程款,施工单位因此拒绝提供验收资料,导致了双林颐园通不过验收,拿不到《建设工程竣工验收备案表》,才是开发商交不了房的真正原因。

  记者从义乌市工商管理局了解到,2008年12月23日,万基普森进行了第一次股权变更。股东由浙江普森置业有限公司、华鸿控股集团有限公司变更为华鸿控股集团有限公司、龚品忠和龚新明。法人代表由陈志浩变更为龚品忠,需要说明的是龚品忠是华鸿集团的董事长。登记的股本总额为6000万元。变更后的持股比例为:华鸿控股集团占60%,龚品忠为20.72%,龚新明为19.28%。

  股权变更登记仅仅过了8天,万基普森再次进行了股权变更。公司股份变更为李武华占60%、陈俊青占40%,万基普森变成了2个自然人持股。法人代表也由龚品忠变更为李武华。

  随后,公司又进行了包括组织机构代码证等一系列的变更。2009年3月11日,万基普森又对注册地址进行了变更。从佛堂镇义南工业园大士路一号华鸿控股集团变更为佛堂镇双林路120号三楼。正是这次地址变更让双林颐园的业主们疑窦丛生,认定万基普森是在转移资金、逃避责任。

  记者按照业主的指点,找到变更后的地址。这是一个沿街的小楼,120号每层只有两间,一楼是一家按摩店,几个衣着暴露的女子倚在门口不断地向路人招手。门口除了标有“双林路120号”的门牌外,没有任何万基普森的标志。

  开发商说楼盘早已验收合格

  对于业主们的这些质疑,万基普森新任董事长、法人代表李武华是满肚子的委屈。

  李武华董事长告诉记者,公司不存在恶意避债的问题,资金更没有问题。他说,他接手后已经偿还了银行7230万元的银行贷款和2000多万元的工程款。公司资金充裕,根本不存在资金链断裂的问题。

  至于公司股权和地址变更,李武华委屈地说,“这都是被业主闹的,被逼无奈的一种选择。”他说,公司原股东华鸿控股集团和龚总(龚品忠)是做出口生意的。2008年11月份,由于工程没有完工,房子延期交付,业主多次围堵公司的大门,影响了公司的生产经营和出口业务,再说他对房地产业务也不熟悉,也没有那么多精力管理万基普森了,就把股份转让给了我。至于为什么要接手这么一个尾盘?他坦诚:龚品忠答应把这个项目的利润给他,肯定是有钱赚的。

  对于公司地址的变更他苦笑着说:“公司转给我后,还一直在华鸿办公,前段时间业主再次围堵了华鸿的大门,没办法,不能影响人家的生意啊,只好搬家。由于工商变更登记需要房产证,就临时找了那个地方。”

  至于延迟交房的原因和业主矛盾的问题,万基普森的副总经理王云海是这样解释的:整个工程应该是可以按期交付的,但是由于两个原因导致了工程的延误。一个是2008年的雪灾,由于工人大都是河南等地的,因为大雪他们来不了,耽误了一个多月的时间;第二个是,2008年春夏之交的几场大雨。由于当时佛堂镇的排污工程正在建设中,不能正常发挥排污作用,淤泥先后四次冲进了地下车库,反复清理4万多平方米的车库,也影响了工程的进度。他无奈地说,这些天灾不是人能控制得了的。

  李武华说,虽然以前他不是公司的股东,但他还是愿意按照合同的约定向业主进行赔偿并表示诚挚的歉意。在赔偿标准上,他表示,2008年12月底,双林颐园已经通过了有关部门验收,也已经通知了业主来收房。他将按照合同上约定的标准,给予业主每日已交房款总额万分之二的赔偿金,赔付时间为2个月。

  万基普森副总经理王云海向记者提供了规划、设计、监理、施工、消防、防疫等部门对双林颐园的验收证明。还拿出了业主反映强烈的《建设工程竣工验收备案表》。记者注意到,这张《建设工程竣工验收备案表》是双林颐园一标段1号楼的。表上,勘察、设计、施工、监理等单位的验收意见是同意验收和合格。不过这张备案表主管单位并未出具备案意见。

  王云海向记者解释道,他们和业主签署的《商品房买卖合同》上交付的标准就是“商品房经验收合格”,并不是要取得《建设工程竣工验收备案表》。现在,商品房已经验收合格,业主依据没有取得《建设工程竣工验收备案表》拒绝接收,是没有道理的,按照合同约定,他们完全可以向拒绝收房的业主收取保管费。他说,《合同》约定,业主不办理交付手续超过20日的,开发商将收取每日200元的房屋保管费和物业管理费。

  验证房屋合格的法律依据

  王云海坦诚,目前,双林颐园最大的争议是,商品房的验收标准和交付标准的认定。

  义乌市建设局住房与房地产业管理科科长楼棋樟的说法是,根据《浙江省建设工程质量管理条例》的规定,质量验收是由建设单位自行组织勘察、设计、施工、工程监理等单位来验收的,验收合格后向主管部门进行备案。建设单位已经组织了验收,他们认为没有意见,我认为就合格了吧!验收合格就是房子合格,就可以交付了。

  义乌市建筑工程质量安全监督站吴建青副站长告诉记者,2008年12月31日,双林颐园的建设单位组织了验收,质量监督站全程监督了验收,发现了一些质量问题,并当场下发了《质量问题整改通知》,要求建设单位整改后,重新组织验收。至于什么问题,他没有向记者透露。他说,目前还没有收到建设单位重新组织验收的申请。

  万基普森副总经理王云海给记者的解释是,验收时确实发现了问题。不过是小区红线外的问题,当时,他们考虑到业主装修时需要上厕所,就在小区的红线外留了一个厕所。现在,按照要求,已经把厕所拆除了。

  浙江省一位资深地产专家认为,我国《建筑法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》都有规定,建筑工程经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条还规定:房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

  建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条规定:建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。第六条规定:建设主管机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件、验证文件齐全后,应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。

  他说,根据这一规定,开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内,向建设部门备案,如果报送的文件齐全,开发商很快就会取得《建筑工程竣工备案表》,因此《建筑工程竣工备案表》是楼盘验收合格的标志。


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