房地产业的野蛮复苏

　　保出来的“地王”

　　“地王”和央企，2009年以来，这两个词被频频地联系在了一起。

　　从2009年5月开始，全国“地王”不断涌现，而夺得“地王”的，大部分是实力雄厚的国字头企业。2009年上半年，全国主要城市成交总价排行前10位的高价地块中，六成买家有着国资背景。9月份，土地争夺进一步白热化。十天之内，国内房地产开发商已投入近300亿元砸到了土地市场上，“地王”的制造者仍以央企为主。上海中海地产更是以70.06亿元的天价摘得2009年全国“地王”总冠军。

　　北京理工大学经济学教授胡星斗认为，一些国有企业拿地不是出于市场和社会需要，而是为了圈地和囤地，利用资本将土地市场炒热后再出让，从中谋取地价利润。受中央“保增长、扩内需”的政策引导，国企不仅被视为金融机构重点信贷支持的对象，而且被视为带头执行国家政策的中坚力量。但胡星斗认为，一些央企或国企本身对房地产市场的开发经验不足，投资前景并不乐观，因而很难对房地产业的健康发展带来实质性的好处。

　　著名房地产营销专家陈真诚接受《中国财富》记者采访时分析，受金融危机的影响，世界经济面临困境，国内一些出口型实体企业的市场大为萎缩，而中国房地产业由于相关政策的出台，受金融危机影响不大，而且房地产业的利润比较高，为了确保或提升企业的盈利业绩，不少国企甚至央企新军便涌入房地产业。陈真诚认为，经过多年的经济改革和国企重组改制，现有的国企或央企基本上属于大型企业，无论是企业规模还是人力、资金等方面，都具有比较强的实力。因此，政府自然会对通过国企或央企带头来拉动或支撑经济增长寄予厚望。而房地产业项目的周期相对要短，更容易看到效益，因此，政府不会刻意反对国企或央企进入房地产业。陈真诚认为，央企肩负着“保增长、救经济”的重任，假如任由它们滥用资本的“逐利”本性， 把本用来保增长的4万亿中的很大比例投向高风险的房地产业，而置实体经济于不顾，短期内确实可以制造利润回升、经济复苏的假象，但长期来说，必定会制造出更大的经济泡沫。

　　近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大商业银行为了争夺此项业务，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。国家统计局数据显示，2009年1~6月，房地产开发企业资金来源23703亿元，同比增长23.6％。其中，国内贷款5381亿元，增长32.6％，利用外资243亿元，下降29.7％，企业自筹资金8241亿元，增长10.4％，其他资金9837亿元，增长34.7％。其他资金中，定金及预收款5758亿元，增长27.7％，个人按揭贷款2829亿元，增长63.1％。央行数据显示，2009年上半年7.37万亿元新增信贷中，有5381亿元进入了房地产开发领域。

　　中国社科院金融研究所研究员易宪容接受《中国财富》记者采访时说，我国房地产开发资金构成与国外相比，存在企业自有资金不足、过分依靠银行贷款的问题，房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。目前全国房地产银行贷款依赖水平为50％左右，而部分大城市的开发商对银行信贷的依赖度则已超过80％。而且，房价快速飙升的一线城市，由于有大量的银行信贷资金进入，房地产市场的性质已发生根本的变化，完全成了投机炒作的场所。如果让大量的银行信贷资金利用银行高杠杆率来炒作房地产，不仅会快速推高房价，而且会把真正的消费者挤出房地产市场，快速积聚银行风险。

　　“由房地产泡沫破灭导致的美国金融危机还没有走出困境，政府对国内房地产市场上半年过度的银行信贷，肯定会有所收缩。”易宪容说，“否则，中国房地产不但成不了经济复苏的推动力，反而可能成为中国经济的‘定时炸弹’。”

　　(编辑 张由存)

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