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北京住宅楼面价去年降三成 地王周边遭腰斩

2012年02月17日 14:08 来源: 青年报 【字体:

  调控政策出台,北京楼市渐入“寒冬”。

  与此同时,楼市的冷风也顺势吹落了土地价格,土地价格的下跌又势必会让来年楼市的降价空间增大。这一“罗圈架”在刚刚过去的2011年表现得尤为明显。

2011年全年本市共有59宗住宅类地块成交,楼面均价为每平方米5088元,比2010年下跌了30%。

  业内人士分析认为,如果楼市调控政策继续“从紧”,土地成本的下跌意味着住宅项目售价降低空间更大。

  官方数据

  2011年比2010年楼面均价下调三成

  近日,记者从北京市土地整理储备中心获取的相关数据显示,截至2011年12月31日,年内最后一块土地——北京市顺义区汽车生产基地一宗多功能用地,以底价1.4812亿元被北京汽车城投资管理有限公司获得。

  至此,2011年全市公开市场合计出让土地共249块,总土地出让金为1055.14亿元。

  然而,这个数字远低于创造历史纪录的2010年。同比2010年的1642.4亿元,2011年减少土地出让金高达587.26亿元,降幅达到了35.8%。

  其中,2011年全年住宅类地块成交59块,成交金额不足2010年一半,环比下调55.4%。

  而楼面价,也就是2011年出让的住宅类项目的“土地成本”每平方米仅为5088元,比2010年的峰值7321元下调了30.5%,特别是在11月至12月,住宅类土地市场出现了明显的价格下滑。

  典型事例

  前后一年“地王”周边楼面价“腰斩”

  丰台郭公庄地区地块交易价格,可以说是北京土地市场变化的缩影。

  2010年1月,土地价格正值高峰,中海地产[简介最新动态]集团有限公司以59.7亿元拿下了丰台区六圈一居住项目用地,折合楼面价为每平方米1.7万元,成为当时的“地王”。

  2011年,房地产调控政策陆续出台并持续发力。8月25日,万科[简介最新动态]在郭公庄地区连续夺下两宗地。

  其中一宗面积较小,仅有3.6万平方米。另外一宗面积很大,接近63万平方米,两块地共包括27万平方米限价房及公租房。除此之外,商品房部分楼面价仅为万元。

  随着楼市调控效果的显现,土地市场受到的影响到年末愈发明显。12月28日,北京金隅大成开发有限公司以9.17亿元的底价拿下郭公庄地区一宗公建混合住宅用地,与2010年中海[简介最新动态]夺下的“地王”相距不远。

  而此时,该宗地的楼面地价仅为每平方米6033元。据了解,该宗地10月首次“登场”未能顺利出让后,国土部门于11月取消了其配建限价商品房的部分。

  业内人士认为,郭公庄地块对保障房配建的剔除,意味着整个北京土地出让门槛正式调低。楼面价的下跌也可以看出,土地价格在调控下已明显回落。

  分析原因

  开发商拿地不积极七成在郊区成交

  楼面价因何降低?北京中原地产三级市场总监张大伟分析认为,北京调控政策执行得最严格。

  住宅房屋成交量创造了最近十年最低,房价下调现象也在全国率先出现,这都间接影响到开发商拿地的积极性。

  另外,土地供应中郊区化明显也是一个重要原因。2011年成交的土地以五环外为主,占了全年成交土地的72.2%,核心城区东城、西城则无供应,优质地块供应稀缺。

  影响房价

  2012年一季度以价换量快打快销

  2010年楼市火爆时开发商高价拿下的地块,将于2012年陆续建成并入市销售。

  当年的高成本拿地与如今楼市的冷淡,将使得开发商降价压力“奇大”,可预见2012年开发商日子不好过。

  链家地产首席分析师张月认为,2011年成交的住宅用地,预计会在2012年年底入市,新入市的住宅土地成本会更低,对2010年成交的住宅用地项目会更有冲击力。

  预计在售、将售的2010年成交的住宅用地项目,为了避免受2011年成交、2012年年底新入市住宅用地项目价格冲击,预计将在2012年第一季度采用以价换量、快打快销的营销方式尽快清盘。

  市场预测

  商业类土地可能会占据全年主导

  因近年来北京市的整体规划侧重于新城的开发建设,为此规划中的11个新城,将会是北京的重点发展区域。这些区域的土地市场也会变得比较活跃。

  其中,由于北京经济发展向南城倾斜的政策导向,大兴、房山这些区域已经逐渐成为土地供应的热点。

  2011年,北京已经完成了保障房建设任务,但是最近几年的保障房任务依然比较重。

  国土部发出了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,通知要求确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地

  不低于住房建设用地供应总量的70%。

  随着政策的逐步落实,未来政策性住房用地供应将会继续增大。

  商业类土地供应依然会占比较大的份额。

  从目前北京市场来看,住宅“入冬”已成定局,开发商对住宅地块的购入将在2012年特别是上半年持谨慎态度。这样,商业类土地依然可能会占据主导地位。

  因此,预计2012年“接近底价成交”依然会是土地市场的常态。

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