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国务院细化“新国五条” 楼市将迎新一轮收紧期

2013年03月02日 11:25 来源: 新华网 【字体:

  新华社照片,福建,2013年2月25日 楼市回暖调高开发商期望 业界称后市将保持平稳这是福建省福州市闽江岸边扎堆开发的楼盘,每平方米均价均在一万五以上(2月14日摄)。

  中国政府网3月1日发布《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》。通知在此前公布的“新国五条”基础上,对调控政策进行细化。通知强调,继续严格实施差别化住房信贷政策。对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

  业内人士认为,通知出台意味着,楼市政策将迎来新一轮收紧期。若未来房价继续上涨,一线城市二套房购房门槛提高将是大概率事件。未来一段时间,楼市成交量可能将有所降温。

  ■政策解读:

  个人售房差价按20%缴个税

  对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。

  伟业我爱我家副总裁胡景晖介绍说,此前北京二手房个人所得税,可按照购买价总额的1%缴纳,也可以按照差额的20%来缴纳。“由于按照总额1%缴纳需要缴纳的税款更少,因此大部分交易都是据此来缴纳个税。”

  中原地产市场研究部总监张大伟认为,本次政策力度较大,特别是个税按照差额20%收取,对二手房市场特别是一线城市过热的二手房市场将有非常大的打击效果。

  胡景晖预计,调控细则公布后近期北京二手房交易将出现短期暴增,各区县将会出现大批赶在新政正式实施前抢先过户情况。从长期看,二手房税费通常都转嫁给买方,因此二手房的交易量预计出现萎缩,但房价走势尚无法判断。不过,按照目前的政策,出售满5年且是家庭唯一住房的免征个税。胡景晖认为,但这类房屋今后仍应是免征个税的。

  部分城市将提高二套房首付比

  此前网络疯传的提高二套房首付比例和贷款利率,在一些城市很快将变成现实。

  昨天国务院发布的通知中称,将继续严格实施差别化住房信贷政策。银行业金融机构要进一步落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策,严格执行第二套(及以上)住房信贷政策。要强化借款人资格审查,严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录,不得向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。银行业监管部门要加强对银行业金融机构执行差别化住房信贷政策的日常管理和专项检查,对违反政策规定的,要及时制止、纠正。

  对房价上涨过快的城市,人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求,进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

  但是目前,哪些城市会被列为房价上涨过快的城市,目前尚不知情。

  限购城市覆盖全区域全部房型

  以往部分城市仅限购中心城区住房的做法,将会随着新通知的执行,彻底改变。

  《通知》中称,将继续严格执行商品住房限购措施。已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市,要进一步完善现行住房限购措施。限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前;对拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法连续提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭,要暂停在本行政区域内向其售房。

  同时,对于住房供需矛盾突出、房价上涨压力较大的城市,要在上述要求的基础上进一步从严调整限购措施;其他城市出现房价过快上涨情况的,省级人民政府应要求其及时采取限购等措施。

  各地调控目标出台定时间表

  昨天发布的通知称,当前房地产市场调控仍处在关键时期,房价上涨预期增强,不同地区房地产市场出现分化。通知要求,各直辖市、计划单列市和省会城市,要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房价格控制目标,于一季度向社会公布。

  各省级人民政府对行政区域内住房供不应求、房价上涨过快的热点城市,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标;对存在住房供过于求等情况的城市,应指导其采取有效措施保持市场稳定。

  此外,国务院有关部门要加强对省级人民政府稳定房价工作的监督和检查。对执行住房限购和差别化住房信贷、税收等政策措施不到位、房价上涨过快的,要进行约谈和问责。

  地级市“十二五”末联网住房信息

  通知还要求,市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。大力推进城镇个人住房信息系统建设,到“十二五”期末,所有地级以上城市原则上要实现联网。加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制。

  ■媒体关注:

  由于市场出现明显的分化,新的调控政策也体现出明显的差异化特征。《通知》要求,房价上涨过快的城市可以进一步提高第二套住房贷款的首付比例和贷款利率,制定并公布年度新建商品房价格控制目标。同时要求住房供过于求的城市采取措施保持市场稳定。

  中国房地产协会副会长朱中一说,调控政策的差异化有利于指导各地因地制宜地出台配套政策。同时,《通知》要求部分城市政府一季度公布房价控制目标,并与问责挂钩,这将督促热点城市出台更为细化的调控政策。

  当前房价上涨过快的城市主要是一、二线城市。链家地产市场研究部张旭认为,新政将明显抑制二套房的购房需求。从北京的市场情况看,等3月份年度新建商品房价格控制目标公布后,如果房价继续上涨,二套房贷进一步紧收将是大概率事件。

  中原地产市场研究部总监张大伟认为,尽管一、二线城市购房者的支付能力较强,提高二套房贷首付和利率等措施,对购房的直接影响不大,但新政出台对市场心理将形成震慑,从而在短期内抑制当前市场过热的局面。

  专家指出,由于刚性需求中的改善型需求也需要购买二套房,与投资型需求难以清晰、科学地划分,因此提高二套房贷首付和利率,势必影响这一中间地带,一部分想“卖旧买新”改善住房条件的家庭,购房成本将提高,改善的难度将加大。

  看点一:调控政策从严从紧 更具针对性

  针对近期市场预期的变化,通知关于限购、限贷等要求,体现出从严从紧的特点。

  比如对于已实施限购措施的城市,要求进一步完善现行住房限购措施。明确指出“限购区域应覆盖城市全部行政区域;限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房;购房资格审查环节应前移至签订购房合同(认购)前”等。

  其中“其他城市出现房价过快上涨情况的,省级人民政府应要求其及时采取限购等措施”,意味着限购范围有扩大的可能。

  看点二:加强预期管理 重视信息公开

  从近年来几次房地产市场起伏的情况来看,市场预期的不稳定性是其中的关键因素之一。

  通知此次明确提出加强预期管理。一方面是要求及时公布信息,通知要求,各地区、各有关部门要加强市场监测和研究分析,及时主动发布商品住房建设、交易及房价、房租等方面的权威信息,正确解读市场走势和有关调控政策措施。另一方面,对涉及房地产市场的不实信息,要及时、主动澄清。

  看点三:公布工作时间表 加强社会监督

  在这份通知中,有几个时间表,令人关注。

  ——各直辖市、计划单列市和省会城市(除拉萨外),要按照保持房价基本稳定的原则,制定本地区年度新建商品住房(不含保障性住房)价格控制目标,并于一季度向社会公布。

  ——市、县人民政府应于一季度公布年度住房用地供应计划。

  ——2013年底前,地级以上城市要把符合条件的、有稳定就业的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

  ——大力推进城镇个人住房信息系统建设,到“十二五”期末,所有地级以上城市原则上要实现联网。

  北京青年报:房地产调控政策不会轻易放松

  “中国经济社会发展积累的一些深层次矛盾,现在到了必须认真解决的时候。房地产行业存在的各种问题,在经济社会诸多矛盾中具有高度的代表性。中央持续出手加强宏观调控,不是要简单地将房价压下去,而是要以此推动解决深层次矛盾,促进经济社会的战略转型。中国目前的房地产调控是历史性的,紧缩调控不会轻易放松。”

  这一轮房地产宏观调控,与此前房地产市场的不正常升温有关,一定程度上,也应当与房地产领域的腐败交易,与近期密集曝光的“房叔”、“房姐”等官员腐败案件有关。近年来各地查处的一些贪官,许多人都拥有几套、十几套甚至几十套住房,住房成为腐败分子积累财富或洗白赃款的主要渠道。在此背景下,住房信息联网将成为助力反腐败的一个手段,查处房地产领域的腐败交易和官员违法拥有住房,将成为反腐败斗争的一个重要方面。

  ■百姓影响:

  150万房价个税多缴24万

  来京工作6年的吴先生刚缴纳购房定金,但因二手房购房政策的调整,他可能要面临多缴纳20多万个税的情况。

  在北京,购买二手房所有税费均由购房者承担。近日,吴先生在朝阳区购买了一套价值150万的小户型二类经济适用房,该房已满五年可上市交易,但并非业主的唯一住房。

  按现行政策,吴先生需替业主缴纳总房价1%的个人所得税,即150×1%=1.5万元;但是,如果按照新政策,因该经济适用房最初价值仅为20万元,如果按照差额缴税即(150-20)×20%=26万。

  这多出的24万多元的税收,让吴先生很头疼。他说,他购买的这套小户型用于自住,但现在,多出的20万限制住了他这种非投资者。吴先生希望,政策应该进行细化,对于非投资性的住房,应给予个人所得税减免或返还。

  ■新闻背景:

  节后楼市躁动 推高调控新政预期

  近日,房地产市场一改往年春节走势,在节后迅速恢复,甚至出现春节14城市楼市成交面积涨幅超一倍的反常现象。对此,多位业内专家表示,由于近期房地产市场的非正常现象,出台房地产新政预期不断增强,信贷政策或为下步调控着力点。

  据链家地产市场研究部统计,2月1日至17日,北京市二手住宅网签4388套,同比增长71.87%。另外,截至2月17日,2013年北京市二手住宅网签23899套,同比大增337.87%。

  从价格来看,2月1日至17日,北京市二手住宅成交均价为25551元/平方米,环比增长2.36%。

  链家市场研究部张旭表示,虽然二月受春节长假影响,但2月至今的成交量仍然出现同比大涨,市场热度明显高过去年同期。今年以来新增客源规模超过去年同期五成以上,购房者的观望情绪也普遍转淡,庞大的需求规模是推动二手房成交量同比大涨的主要原因。

  房价上涨加重政策加码预期

  与成交量的上涨相比,房价的上涨更让购房者感到担忧,也加剧了各方对政策加码的预期。

  从 1 月的房价数据来看,楼市量价齐升的回暖态势较为明显。虽然新建住宅上涨城市数量基本与上期持平,但环比涨幅明显扩大。

  国家统计局最新公布的2013年1月70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,1月70个大中城市中有53 个价格环比上涨,涨幅均未超过2.2%;二手住宅价格环比上月有51个城市上涨,涨幅均未超过1.7%。

  此外,不同城市之间的房价变化呈现分化状态,部分热点城市和中心城市交易量持续放大,且房价上涨较多,其中,北上广深四个一线城市环比涨幅扩大较为明显。

  美联物业全国研究中心认为,市场持续回暖,房价也逐步上升,政府干预市场的步伐或会加快,预计两会推出楼市调控“新政”会是大概率事件。

  节后楼市迅速回温个贷市场涨幅达20%

  春节假期,各地楼市经历了短暂的成交低谷,节后市场迅速回温。据北京市住建委网站及相关机构统计数据显示,春节后首周(2月16—22日)北京二手住宅网签量为3750套,比春节放假前最后一周的网签量大幅上涨了51.4%,与去年同期的网签量相比更是大幅上涨了140.4%。

  二手房市场的火爆有些令人难以置信。据北京青年报近日报道,年前火热的新房市场“静悄悄”,但有关二手房坐地涨价的消息不断,中介也“火上加油”,不分黑天白夜发送手机短信,催人卖房、买房。报道同时称,有些房源“三天六拨人看房”,甚至有房主“当面提价60万”。

  国务院再推房地产调控五条新政

  在楼市出现反季节“量价齐升”之时,房地产调控新政应声落地。2月20日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。值得注意的是,此次会议明确提出包括建立健全稳定房价工作的考核问责制度、扩大个人住房房产税改革试点范围等政策措施。

  会议确定,完善稳定房价工作责任制、坚决抑制投机投资性购房、增加普通商品住房及用地供应、加快保障性安居工程规划建设、加强市场监管五条政策措施。

  具体来看,在稳定房价方面,各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。

  在抑制投机投资性购房方面,要求地方政府严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。

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