主持人:楼市新观察,热点全掌握,各位网友大家好,欢迎您收看金融界房产视频访谈节目,我们今天非常高兴为您请来了北京联达四方房产经纪公司总经理,央视特约评论员杨少锋先生,杨总,您好!

  嘉宾:大家好!

  主持人:杨总我们今天来谈一谈最近楼市一些热点问题,我这边有一个国家统计局的最新数据,说全国70大中城市房屋销售同比上涨10.3%,环比持平,也就是跟六月份比环比已经止跌了,我了解的情况是,全国的销售面积是在下降的,但是房价一直很坚挺,而且7、8月份还有回升的迹象,您能不能谈一谈未来的楼市发展的变化?

  嘉宾:我前不久刚刚写了一篇文章,在批评国家统计局。大家都知道,国家统计局是我们政府一个比较权威对外发布各种宏观经济运行数据的部门,但是国家统计局整个数据的来源,跟统计以及分析的方式是非常落后的。基本上都是层层上报,所以从统计局的数据来讲,只是反映了目前市场运行大致的状况,跟真实的市场差别是比较大的。

  那么我们可以看到,如果把北京的房子跟云南、黑龙江,或者跟一些大东北,大西北,大西南三线城市都拿来一平均,很容易得出来的,国家房价并没有上涨。或者说把北京的经济适用房,一平米卖6000块的保障型住宅,跟一平米卖10万块钱的商品房一平均,我觉得这种平均的数据本身不能说明楼市的问题。

  举一个例子,北京现在刚刚出现了一平米卖10万元的房子,(霞公府),很可能就会出现一个情况,这个月批了刚好有那么几个市中心的高档公寓上市,体现在均价里面,一下子这个月的成交价格往上升。如果这个月刚好来几个低端的普通住宅上市,大兴、房山、通州,可能有一些保障型的住宅,有一些两限房,或者一些低价位的商品房大规模的上市,因为它的成交量比较大,基数一大可能一平均房价大幅度的下跌,所以国家统计局经常发布一些,在过去的一周之内,北京房价涨了20%,我们看到有很多的媒体,以前央视曾经有这样的标题,我觉得国家统计局的数据,只能作为一个非常非常初步的参考。

  上一周我刚刚参加建设部的一个会,现在要成立一个第三方的房地产数据中心,我也是十个专家之一,那么我们对于目前整个市场运行的数据来讲,目前我认为全国大部分市场应该属于量跌价滞,成交量大幅度的下跌,但是价格并没有太大的变化,应该大部分的城市是这样。但是在北京、上海等等这些中心城市而言,房价是有一个比较大的松动,就以北京为例,北京实际上老百姓感觉到的房价来看,以通州为例,通州到4月份的时候,几乎所有的项目对外标价都已经超过2万了,但是当时报价2万块钱以上的项目,在新政出台之后到7、8月份降价降到1万6、到1万7,也就是整个通州板块实际销售价格,在这个过程跌了大概有20%左右。

  主持人:我也听说,像通州、大兴、房山的房价,有新房和二手房的价格已经倒挂了。

  嘉宾:对,整个北京郊区县的房价是一个比较大的松动。这种松动为什么在统计局的数据看不到呢,举一个例子,因为到4月份的时候,许多楼盘对外报出的价格报到2万多,但是没有开盘,当时报出来的价格是真实的价格,你当时想买房子你只能按照两万多的价格买,但是因为它没有开盘,所以还没有成交,还没有成交体现在房地产交易管理网,你看到这个数据还是之前的数据。所以到新政出来之后,别的项目调低了销售价格,所以你在网上看到的是实际成交的价格,那么这个实际成交的价格,跟当时四月份的价格来比,我认为通州普遍的项目来讲,它的降幅在15-20%之间。

  所以像通州一个盘叫华业东方玫瑰郡,可能开盘在1万6到1万7之间,因为房源数量比较大,对整个通州价格的拉动也是非常大的。昨天我们也刚刚看到一消息,是通州有一个项目叫金茂国际城,现在报出了一个3万元的价格,还有一个北京旺也报出了3万元的价格,但是对于老百姓而言,或者对于我们行业而言,我认为这个价格没有任何的意义。因为以金茂国际城这个项目为例,当时在4月份开盘的,房子已经到2万6,当时是卖了一批的房子出去,现在开发商再推出了新盘的时候,就面临着一个非常大的问题。如果降价,可能新买的人,因为降价的幅度跟其他楼盘相比太大,买的人还没有退的人那么多,有的时候买一套房子要退两套房子,所以他没法降,但是如果还是照原来的2万6的价格开盘,可以说一套房子都卖不动。那么在这种情况下,我标一个虚高的价格,至少对前期的业主还有一个交代,说白了标这个价格根本就不想买,这个价格从统计局也好,从其他的一些专家也好,看到通州的房价涨了,实际不是这样的,人家根本就没想卖,而且根本卖不动。

  所以我们对数据这一块来讲,我觉得还是必须贴近市场,你如果离开具体项目的来分析的,我觉得是很容易得出似是而非的结论。

  主持人:我知道万科有一个房子,叫长阳半岛,就降价了10%,两天就已经卖光了。

  嘉宾:因为万科这样的企业非常少,从他拿到这块地开始,我们也比较关注,楼面地价大概在6千元左右,当时这一批卖的房子是1.35万,我跟万科内部的人沟通,万科的成本线大概是在1.2万左右,这个项目的整个利润值不到10%左右,这是一个非常贴近于市场的价格,所以房山的价格,因为业界对于万科这个项目售价的预计,普遍判断是1.6-1.7万,包括万科自己内部做决策的时候,也是基本定在这个价格。然后到这次真正推出这个价格,实际上降幅在15%,比业绩预计至少一平米少了1千元,我们当时认为即使降也应该在1.4万,但是开出1.35万的均价来讲,确实是万科拿出了一个比较大力度的促销。

  主持人:您怎么评价这种做法?

  嘉宾:这里面我觉得跟万科企业的战略有关系,不管是从王石还是从他们管理层的看法来讲,大家对这一轮宏观调控的力度都是认为比较大的,所以作为这种房地产龙头企业,万科在这次宏观调控中,表现出来是一个很理性的应对。所以万科开出来的这个价格,既是对市场的反应,也是对政策的一种积极的反应,也代表了一类开发商,对大势的一种判断,也就是我牺牲利润,我回笼现金,我追求现金流,保证我的资金链绝对安全,我宁可少赚一点钱。

  主持人:您刚才说,很多的开发商都不采用降价的方式,是不是现在的现金流还是很充裕的?

  嘉宾:目前市场上要分几类的开发商,第一类的开发商是没法降,有两种可能,就是之前刚刚以很高的价格卖出去的,卖完之后要降价,面临着前面的客户可能退房,可能销售的部分还不比上退房,可能卖了5千万,但是退了1个亿,对开发商是得不偿失,这种是属于没法降。

  还有一类是地价成本非常高,像前不久通州刚刚拍了一块地,最高楼面价拍到1.1万左右,那么1.1万楼面地价,成本价就得在2万以上,这种盘开出来价格下不去。所以目前在市场上第一类的开发是没法降,要么房价已经卖到这个很高的价格,一降价就面临着前期客户的退房。还有一种是地价拿得比较高,整个成本已经高出了目前周边项目的价格,就是我们说的面粉比面包更贵,那么这一类的开发商是没法降,第二类的开发商是不敢降,为什么不敢降?他怕降了也达不到效果,我们都知道楼市大家有一个心里,是买涨不买跌,从目前实际的看了一下,目前市场上绝大部分开发商,既使项目降价效果也是不太理想。

  所以目前这个市场很微妙,这是买卖双方的拉锯战,很有可能许多加入加价队伍的开发商,降价还达不到原来的预期价值,所以反倒把价格再往上调,这种可能性是非常大的。

  主持人:我看新闻,任志强在博鳌上提出了四个观点,比如说价钱降下来了,但是销售还是没有销售,价钱降下来了,销售上去了,或者价钱不降销售也不上去,您四个发展方向,您更侧重于哪个?

  嘉宾:现在目前的形势是这样的,现在许多开发商,第一类我们说是没法降,第二类是不敢降,因为降了没有效果,比如说到底降多少消费者能买账,如果对于一个上市公司,对于一个职业经理而言,他的决策要承担巨大的压力。比如我卖2.5万的盘,降到2万,如果销售能够一下子在一周两周十个亿,五个亿,我能交代过去。要是我降2万还是卖不动,我可能面临进退两难的情况,所以许多开发商现在没有是判断不准,该不该降。

  主持人:看周围的人在降不降,看其他的开发商降不降?

  嘉宾:所以他在观望判断我到底降多少,什么时候降,这是第二类的开发商不敢降。第三类的开发商,降了没有降到位,我是打了九折,但是九折还是虚高,比如像通州很多楼盘,当时已经报价2万6和2万7,既使打一个九折,价格还是在2万4左右,价格跟通州的主流楼盘大概在1.6到1.8万之间还是有一个很大的差距。所以虽然降了,没有降到位。

  第四类开发商,根本不想降,我也没有其他盘了,我也不缺钱,我有很多的现金,我降了干吗。所以目前市场上基本上是四大类的开发商,单从下半年来看,随着这次宏观调控有一个比较大的特点,它是一个组合拳,这个组合拳除了政府出台硬性的规定,迫使开发商降价之外,甚至国土资源部公布的清算囤地的名单,这个名单首先是递给银监会和证监会,就要求银监会和证监会,让银行不允许对这些囤地的项目企业发放贷款,不允许这些企业进行股市融资。那么就把房企融资渠道堵死了,那么堵死了,最近北京又刚刚有风声,说北京市要把预收资金进行监管,如果这个政策要实行的话,可能市场上90%的开发商都会面临着资金链非常紧张的境地。

  主持人:包括万科和保利吗?

  嘉宾:一样的,尤其是北京出台这个政策,我认为对于整个行业,是一个毁灭性的打击。房地产行业的资金构成,主要有几大块,第一是自有资金,绝大部分开发商在买地的时候,自有资金基本差不多了,因为国家规定自有资金只是占到整个项目总投资的三分之一。

  那么第二块是属于预收房款,银行贷款,建筑商垫资,基本上可以说房地产资金这几块。现在银行的开发贷基本上已经停了,以前圈了一块地,然后边开发,边交钱,边办土地证,现在规定是招拍挂基本上一年之内地价都得一次性付清,这个路给堵死了。

  第三个现在市场不好,预收起不到太好的效果,那么销售回款实现不了。

  第四个因为现在房企资金链紧张,所以建筑商不敢垫资,所以房企的融资在逐渐逐渐变得更加恶劣,在这种情况下开发商的资金链会越来越紧张,所以我们认为,尤其是到今年下半年,刚好会面临着越大,第四季度很多银行的贷款到期要还贷款,很多工程款垫资,到这个时候建筑商要施工,要工人工资,各种费用,一年一度的税务清查开始了,房企在每年第四季度末和第一季度初,是他资金最最紧张的时候。所以现在我们是看到是有一些企业不缺钱,但是他帐上有资金,并不意味着不缺钱,因为他很多该开支的钱,可能银行贷款这一笔的到帐可能11月份还款,那么在这个时间点现在是还没有到达还款,可以不着急,但是到时候会紧张。所以我觉得今年整个房地产行业,资金最紧张会是今年的11月份到明年2月份。

  主持人:可不可以判断,今年11月份到明年2月份,会是一个房价下跌的时间吗?

  嘉宾:对,应该来讲今年的11月份和明年2月份,应该是全国房价的最低点,但是不是意味着到时的价格就一定比现在低,他也不一定的,因为以通州为例,许多该开盘的楼盘基本价格已经降到位了,降到位了以后都面临着一个问题,前面我已经卖掉一部分客户了,因为已经从2万5降到1.7万,我在往下降,我还能有多大的空间,可能只有1、2千,但是再往下降,实际上效果也不太明显。那么在这个时候可能绝大部分,宁可往上走,而不是往下走,所以现在目前市场形成比较乱,三分之一的项目降价了,价格降到位,三分之一的项目虽然降价,但是价格没到位,三分之一的项目还在观望。

  主持人:我想了解一下,什么样的价格算降到位了,您认为是20%是降到位了,还是更多?

  嘉宾:我认为今年的房价以3月份初为最高点,北京说有的项目在4月份的价格上降20%,基本上应该就是开发商生命的底线,我有一点特别想申明一下,目前从房地产来讲,不管是业绩的专家,开发商还是政府,还是老百姓,有一点基本的观点是基本一致的,那就是房地产长期看好,房价从长期来讲肯定还得涨,这种波动是一个短期的,但是这个短期是一年还是两年,那是另外一码事,所以绝大部分开发商因为去年销售情况非常好,所以到今年真正缺欠的开发商不太多,所以在这种情况下降价并不是说这个底线会在哪里,其实是开发商承受的一个心里底线。开发商认为说,我要牺牲多大的利润,他能够愿意牺牲利润,就是可以降价的空间,不可能出现开发商亏本卖房,这个我认为在目前市场上这种可能性几乎不存在。

  主持人:那么09年的地价就已经很贵了。

  嘉宾:对,所以说目前的房价,能够蒸发掉的是泡沫,开发商也认为是泡沫的部分,这个价格是蒸发掉了,开发商认为很实在的,通州的房价到多少,我认为到目前的1万6、1万7,基本上就是通州目前真实的市场反映,你要指望通州的房价降到1万元,我认为除非出现大的经济波动,比如说整个全球性的金融危机,或者全国性经济大衰退,通州的房价最低也就在1万6、1万7左右,所以脱掉泡沫这个部分,也就是开发商降价的一个心里底线。

  那么在这个价格跟今年4月份的价格差多少,大概应该差20%,比如说万科那个项目,他就卖1.35万,这里面地价6千,建筑成本4千,社会等等加起来一平米要1.6元,成本就是在1.2万,这个只要稍微有一点常识的人,一算一下就知道。那么万科降到1.35万,他不可能白干,他还得维持略有盈利,那么1.3万可能就是他的一个心里底线,那么卖掉1.35万,这500元是他通过万科具体的执行层,或者通过品牌创造者的一部分价值,所以万科就给房山这个价格做了一个定位,房山的价格就在1.3万左右。

  主持人:那您刚才说万科的利润只有10%,其实开发商如果说通州的房子降1.6、1.7万,那么开发商的利润有10%?

  嘉宾:是降了,你要看通州有很多的项目,比如说(新华联运河湾),这块地是在09年的3-4月份之间买的,当时买这块的地价不到3千元,那么农民地价3千块钱,现在这个项目卖1.79元的均价,这里面的利润有多少呢,按照地价来算,加上整个1.79万的成本,成本大概不会超过8千元,利润是100%的利润。但是像另外的项目,比如去年九棵树的项目,拍卖的时候农民地价已经6500元,那么整个成本线就是1.4万,所以卖1.6万,只是挣20%,所以像这一类项目,应该要根据每一块地的差别来看,房地产最大的一个问题就是在于大家的成本差异太大,因为土地获得的时间不同,地价可以说北京有很多的项目,比如像东四环的泛海国际项目,地拿得很早,农民地价算起来也就是千把块钱,现在价格可以卖到4万多,那么利润是非常直观,可是那块地价现在要是再拍出地,农民地价不可能低于2万块钱一平米,那么地价差就差10-20倍。

  所以我们判断目前房地产之所以会这么乱,而国家调控会这么难的原因,其实相当一部分的原因,也是在于每个开发商的开发成本差异太大。

  主持人:那可不可以说开发商的利润会越来越少呢?

  嘉宾:应该来讲,还是回到土地市场,这些年整个土地的价格,实际上我觉得概括起来说,近五年来开发商房价涨了,实际上涨了不是房价,还是地价。比如说不盖房子,他卖地,挣了钱比盖房子挣的钱差别不会太大。

  主持人:这轮调控,开发商的心里价格降到20%左右,那么国家呢?

  嘉宾:政府认为大概应该是20%,应该也是政府的一个心理价位。前一段时间银行都在内部做压力测试,这个压力测试基本上都是以房价降30%为一个极限来测试,也就是从政府的角度来讲,房价最多只会降30%,这是极限。所以根据我们对政府相关部门的了解,经常也会跟一些制定部门进行一些意见的交换,大概政府认为15-20%之间是一个比较合理的价格调整。

  主持人:因为前一段时间也做了压力测试,是50%算的,对于交行来说没有特别大的影响。

  嘉宾:我觉得要分每个银行来看,比如像交行,房地产板块在整个交行业务里面,并不是那么重大,但是像兴业银行(601166)业务里面相当大一部分就是房地产,那么房价如果下跌的话,对几大银行而言影响是差异很大的,所以不能拿出一个单一的银行来作为判断。

  主持人:7、8月份销售量在回升。

  嘉宾:我认为8月份整个北京销售量并没有回升,我们前天看到一条新闻,8月份取得预售的项目,这个月绝大部分还是零成交,所以8月份整个北京的成交量比7月份还是有一个明显的下跌。我不知道统计局发布的数据是以什么样的依据来算的,因为我就对比北京的数据,跟房地产交易管理网的数据本身的差异就很大,所以我觉得对数据我提出置疑,我认为全国大中城市来讲,8月份的成交不会比7月份乐观。

  主持人:那么看最近一些政策的动向,比如说您刚才说的预售款的监控,还有对闲置地的查处,说不说明国家在政策上会有一个新的重拳出来?

  嘉宾:从目前角度来讲,针对房价调控的这些政策,我认为已经利空。我觉得在这一块来讲,政府基本上能出的这个拳已经出来了,而且力度足够大,从目前的整个成交量就可以看得出来的,以北京为例,在北京居住不能提供满一年的个人所得税的证明和社保的证明,就不允许你贷款,第三方银行就不允许你贷款,光这两个不允许就让北京目前70%的客户,不能用银行贷款来买房,对于这个市场打击已经够大了,关键就是这个政策能不能贯彻执行,第二会执行多长时间。在这里我们要把现有的政策执行到位的,对这个市场的影响已经足够了,所以在房价上政府无须出更多的政策,关键是现有的政策,但是现有的政策在很多地方并没有执行,北京执行的是限外地,但是在很多其他城市没有限制外地,外地还可以很自由购买房子,所以我觉得在这种情况下,更多是我们对于房价上涨比较快的城市,怎么尽量地去计划执行原来这个政策,否则就会变成一个情况,比如说北京对这些政策执行力度比较到位的城市,再增加政策很可能导致这个行业崩盘,而对于那些政策执行力度不大的城市,反正上面给我多少政策我都不执行,对于这些城市你给他再多的政策调控,还是没有影响的,所以我觉得在这里来讲,上半年的这个政策主要是针对房市,而下半年的政策主要是针对地市,就是土地。

  我们看到国土资源部作为一个国家的主管监督部门,把所有违规的项目一次性的披露出来的,披露在媒体,这也是非常罕见的,昨天我在接受中央台的采访,我也提了这个观点,这本身就是一个巨大的动作,国土资源部未必对查处有多大的帮助,但是至少来讲把原来最阴暗的一面抛到阳光下面,来接受社会层的监督,这就是执法的最大进步。

  主持人:我看很多中介都在熬,有很多的中介等着像08年,熬过政策的寒冷期,就会有另外一个春天,开发商也是在博弈,跟政府博弈,跟政策博弈,你觉得到明年2月份的时候,如果说开发商由于资金链比较绷紧,房价降了20%,那么政策还会放松吗?

  嘉宾:从目前整个宏观经济来看,房地产对国家宏观经济的积极影响,这是我们不能忽视的,第一个在解决就业问题上,房地产行业目前是解决就业非常立竿见影的一个行业,基本上市场一好,房地产一开工,比如说一个十万平米的楼盘,一个工地就需要1、2千号民工,也没日没夜干两年的时间,他对这种解决剩余劳动力来讲,应该是最为有效的一个手段,所以从我们就业的角度来讲,08年中国经济之所以能够这么快的走出危机,跟当时中央采取的刺激房地产的政策有绝对的关系,所以对政府而言,房地产行业对整个社会经济的贡献是没法否认的。

  第二个房地产行业关联着许多的行业,尤其是以房地产建筑行业,建材行业,家具家装,包括汽车等等行业都有一个非常大的推动,比如说房价跌了马上钢价就跌,然后很多钢厂产能过剩的问题就没有严重。所以我觉得在这一点上来讲,其实政府需要解决的是把房价涨幅控制在一个合理的范围,让房价健康稳定的发展。那么在房价不要有太大的波动,但是供需两旺,那么就可以带动其他行业经济的发展,因为我们多挣了钱来支撑现有的房价,我觉得这是一个最理想解决的方案,也是政府调控所要达到的目标,政府不是要把房地产行业打倒,房地产行业的国民经济支柱行业这个地位是不会动摇的,不管是否在书面上予以承认,我觉得这个事实是没有办法改变的,中国还没有第二个行业,能够对宏观经济起到像房地产这么重大的振动贡献。

  主持人:那么怎么算是一个合理的增长?

  嘉宾:我觉得房价能够维持在一个现有水平上,先下跌,跌完之后,然后再保持一个合理的涨幅,比如下跌15-20%,然后再慢慢合理往一点一点往上走,我觉得房价的年涨幅在15-20%,在未来五到十年之内还是合理的。

  主持人:那么现在空置房的话题其实是比较热的,特别是媒体上曝光的数字6450万套空置房,够两亿人居住,这个数字是不是可信呢?

  嘉宾:我最近阶段很多媒体采访都是关于这个话题,我跟大家算一个概念,6500万套的住房,就是按照一套房子70平米来算,大概45亿平方米,前不久我在建设部问了一个建设部的官员,他说从1990年以后到2010年这20年期间,中国所有新建的把商品房和保障房都加在一起,还不到这个数,也就是说如果这个数字成立的话,那么换一个概念来说,从1990年以后盖到现在的房子都是空着的,都没有人住,这是不可能的。

  所以这个数字本身来讲,6500万套房的空置,这本身是一个虚假的数字。第二个我们看,北京目前已经投入可以供人居住的房子,大概是在560万套到570万套之间,也就是说中国有10个北京这么大的城市是一个人都没有了,大家觉得可能吗?我觉得这个数字的出台,本身就是一个很可笑的行为,谁要提出这个数字,这个人就是脑瓜进水,要么就没有任何一点常识,所以我觉得这个数字能够引起这么大的争议,就证明了房地产两个问题,一个行业学术非常不严谨,所谓的专家自己一算出一个数字,就敢往外说,而且还得到媒体的爆炒,这个本身反映了房地产行业的浮躁,以及这个行业所谓专家的一种水平极其低下,甚至我觉得可以用弱智来形容,同时也反映了社会矛盾的尖锐。

  比如我曾经碰到一个非常著名的房地产专家,我们有一次在聊天,他就跟我说,我觉得现在空置率非常高,我问他,你指的空置率是怎么回事,我在上个周末,我开着车去哪几个小区去看,有一半的房子都是黑的,后来我一问大小,他跟我讲的小区,比如像回龙观,望京几个小区,到这几个小区买房子的人都是工薪企业,因为对于我们房地产一线人而言,我们是很清楚知道北京哪一个楼盘,只要稍微大一点的楼盘,他知道他的客户构成什么样的,比如说工薪阶层,还有在哪个片区来买,我们大概心里都会有数,比如说在回龙观那几个小区,基本上都是在城里上班的小白领,从6点在城里下班,回到家里也得8点,大部分在家里吃个饭,回到家基本上9点之前,已经是很早了。所以你在8点10、8点20分去看,当然是黑的,你不能因为主人还没有回家,这个房子没有人住,这是一个很可笑的一种说法。

  那么北京的房子正常空置率是多少,我认为一个房子空置分成几大情况,一种叫“鬼屋”,这个房子从自始至终买之后,5年8年都没有人住过,就是空屋,这个屋子不是给人住的,所以我们说得难听一点叫鬼屋。第二类我在北京有两套房,我原来的家在通州,可是我现在孩子在海淀区上学,因为我为了照顾孩子方便,我在海淀区租了一套房子,通州的房子就把它空了,这种房子我认为不算空置,因为我们都知道现在小孩子上学有一个接受,北京交通压力非常大,所以我原来在通州,然后孩子在海淀上学,每天一个来回,肯定哪个家庭都受不了。

  或者我不在海淀区租房子,我在海淀区买的一个房子,我买了房子以后,我可能把通州的房子留着不卖,因为我还想着把老人接过来,这是第二种情况,一个城市因为各种关系,工作或者生活的关系,在两个地方居住的,比如像我们通州的项目,我们公司就有员工,因为她先生在海淀上班,通州的房子不愿意装修,装修完了之后也不会过去住,所以买了就空着,但是这是他们夫妻名下,属于他们的第一套房,这个房子是空置的,但是这套房子不是投资,还是属于自用。

  那么第三类,比如像我们这样的户口在外地,可能以前一直在外地生活,但是现在工作和生活在北京,我在北京买了房子,那么老家的房子是不是空着,老家的房子不可能卖掉,因为逢年过节我还得回去,我不可能回去都住酒店,这个房子算不算空置,也不算空置,这两类都算半空置。

  主持人:空置其实没有一个很严谨的定义。

  嘉宾:那么第三类,这个房子我可能买了房了,然后我也出租,可能租户刚刚搬走,搬走了之后不可能今天搬了,明天就有一个价格合适的租户马上进来,我这中间因为我挂牌,我可能想卖,或者想租,但是我没找到合适的买家或者租户,我导致了阶段性的空置。

  还有第四类就是北京一般来讲都有这样的一个特点,一个新的比较大的数去,刚刚建成的时候,由于配套不太完善,可能这个小区里面还到处在装修,所以没法住,因为你住在这里,旁边电钻的声音,你根本没法生活,所以一般来讲,这种新的小区头两年入住非常低,这是所有城市基本上都是一样的。所以这一类的项目,可能算不上空置,具体的定义要说清楚。

  所以空置率我们应该以什么样为定义,这个房子是没有人住过的,算空置吗?就是说我刚才说的四大类,到底哪种算具体的空置,还是都算,你得界定清楚,这是第一个。什么叫空置,这个概念我们要分清楚,空置率就是空的房子除以总的房子,刚才说的空置这是分子,分母是总的有多少房子。我问建设部主管的领导,这个领导就跟我实话实说,他说国家唯一的一次房屋普查是在一九八几年,到现在为止20几年的时间是没有做过房屋的普查,建设部的所有数据都是每年各个部门一层一层往上报的数据,全中国没有任何一个人知道中国到底有多少个房子,没有任何一个部门有这个数据,所以要查清楚中国到底有多少房子,有多少商品房,有多少保障性住房,还有多少是公房,这个只有在进行一轮全国的房屋普查,才能得到这个数据。这个数字是分母,那么我们把定义好的空置率的房子是分子,只有这两个东西都搞清楚了以后,这个空置率才能得出一个准确的数字。

  所以我觉得现在谈空置率,应该来讲我们只能是闲置现象比较严峻,空置率多少谁说的都是错误的。

  主持人:那么您是同意中国空置到了一个大家非常关注,不能忽视的地步吗?

  嘉宾:应该来讲,这几年什么时候出现空置,以前当房地产还没有成为一种投资商品的时候,是不会有人把房子买着空着,我的房子买来,我也不图升值,也不图出租,我买来做什么。所以我们碰到什么时候出现空置,就是什么时候投资开始流行,那就是从2004年可以作为一个分水岭,2004年以前盖的房子,绝大部分买房是买来自己住的,而且2004年以后,到2010年六年的时间,应该说五年多的时间,才出现大规模的投资,空置率多半是出现在这一批的房子中。

  主持人:如果说真的是中国变成一个高空置的国家,将会带来什么样的利害呢?

  嘉宾:严格意义上来讲,住房唯一的一个使用功能就是用来居住,因为不能买一套房子来养狗,或者堆资料,所以住房唯一的使用功能就是来居住。而中国现在还不是一个人均居住条件非常好国家,绝大部分地方人均居住面积还达不到20平米,也就是一家四口还居住在80平米的房子里面,也是两室一厅,一家四口住这个房子是很拘束了。所以在还有非常大量的老百姓都居住在条件不太好的情况,另外却有大量房子空置着,这本身就是社会资源一个极大的浪费,所以我觉得第一点,我认为目前的空置现象并没有像媒体炒作得那么可怕,但是对政府采取政府措施,清查这种空置,我本人是持支持的态度。

  主持人:但是统计局说是查不出来。

  嘉宾:统计局肯定查不出来的,要查空置率,必须得先做房屋普查,房屋普查必须得像人口普查一样的,我准确计算到每一套房子,每一个人,进行往上信息的汇总和处理,然后把假的数据抛掉,然后才能得出一个准确的数字。然后在这里面还得界定清楚,就是我刚才说的什么样的房子算是空置,很简单的一个道理,我个人的名产是三套房,一套给我父亲住,一套给我的岳父岳母住,一套是我们夫妇住,那么我算不算是空置呢?

  主持人:这个应该不算。

  嘉宾:现在中国有一个很大的问题,因为人口户籍制度造成了巨大的问题,比如说人在北京生活,但是你的身份证还在老家,你每次出一趟国,你都必须回老家办一次手续,办港澳通行证都得回去,所以这种户籍的限制也是造成了目前很多人在不同的城市有房产一个很重要的原因。所以这种城市发展得不平衡,比如说唐山人,山西人很有钱,他希望他的孩子能够有一个更好的教育,所以他到北京买的房子,为了孩子的教育而投资,那么他的这种行为算不算违法,不违法,很合理。又比如说夫妻两口都在北京工作,那么从和谐社会来说,这一代人很多都是独生子女,他父母没有人照顾,需要把他们接到身边,如果把父母扔在老家,两地分居,老人没有人照顾,这与我们和谐社会的宗旨不相符合。所以这样的情况之下,我在北京拥有多套房产,我认为这是一种合理的现象。

  所以在我们政府出台调控措施的时候,我必须得考虑到种种的特殊性,并不是一个人有两套房子,他就一定是有一套房子是用来投资的,这还要根据每个家庭不同的情况。所以我们需要对这些人进行一个相对比较准确的界定,我们才能做一个比较好的有针对性调控政策。

  主持人:就是什么才是空置房,然后再出政策。因为现在空置房炒得比较热,那么房产税的问题就出来了,您觉得房产税有没有可证的可行性?

  嘉宾:房产税政策的前提,我认为有两种征收方法,第一种不管三七二十一,是房子都给你征,就按照家庭有两套房子以上都给你征收,但是这个时候就出现了一个不公平的问题,我可能有两套房子,那是因为父母亲没有房子,一套房子是给他养老,这是社会应该提倡的孝道行为,我觉得是我们发展的一个必然。那么你规定你多出一套房子,你就交房产税,那么合理不合理?就不合理。

  所以我觉得在这种情况之下,要征房产税不管如何,我觉得必须得进行房屋普查,只有先处理名下有五套十套房子的,然后再去处理名下有两套房子的,而不是一竿子打死。

  主持人:您说如果现在要是真的开始准备房产税的话,需要多长的时间?

  嘉宾:房产税的开征是一个迟早的,但是我觉得技术上目前还不具备。

  主持人:就是说近一两年都不可能有。

  嘉宾:当然我们要看房产税还是物业税,这是一个很大的区别,所以关于物业税我们炒了很长的时间,到底是一个什么样的概念,一开始物业税指的是土地出让金为标准,就是我这块地政府我买的是70年的使用权,是一次性把这个地价都交清,原来物业税提的是把70年的土地出让金分成70年的租金,逐年逐年付,这样地价就摊薄了,然后原来去征物业税。

  当时物业税主要的目的是为了降低地价,这几年随着房价发展不平衡,随着很多地方政府对土地财政依赖性程度越来越高,物业税的宗旨变成了是增加地方政府的税源,初衷变化了,实际上我觉得落实到增加地方政府的税源,实际上就是初衷已经是原来降低住房的成本,变成了政府又多了一个名目来向老百姓征税,所以我觉得目前社会上老百姓,在其他物业税的出台,并没有考虑这个细节,物业出台不一定降低房价,可能还增加了大家的负担。所以我觉得我们需要界定清楚,物业税出台的目的是为了什么,不要打着降房价的名义,实际上再刮一层老百姓。

  主持人:就是物业税出台不一定会降房价吗?

  嘉宾:不一定会降房价。

  主持人:您刚才说,如果征收物业税就要进行普查?

  嘉宾:房屋的普查。如果没有在进行房屋普查的情况下,就开始开征物业税,实际上就是变相的,就是又多了一个税种,针对老百姓又多了一层税。

  主持人:如果基础不做好,结构不调整,那么就是说房子和房价降下来的可能性都很小?

  嘉宾:对,因为这个就跟一个医生跟一个病人看病一样的,这个病人躺在床上虚弱无力,到底是发烧了,还是因为拉肚子了,还是因为贫血,还是因为什么原因,你都没搞清楚,怎么给他下药了,是温度高了,你也不问三七二十一,你先给他吃退烧药,然后擦酒精,这个温度从原来39度一下降到36度,病人体温过高变成体温过低,这个病怎么治,实际上你需要知道症结在哪里。所以我感觉现在国家出台很多宏观调控的政策,有点头痛医头,脚痛医脚,你是把头疼的问题医好了,可是他胳膊又疼,所以房地产这几年为什么房价越调越高,始终调不明白,有很重要的原因是政策制定者不了解这个市场。

  主持人:就是说其实现在的利润并不只是开发商拿,还有地方政府?

  嘉宾:就是2007年以后,土地实行招拍挂以后,地价基本上要拍卖土地基本上转到一个房屋售价的三分之一,然后再加上地方政府面向开发商收的税收,营业税和契税,土地征收税,企业所得税,加起来不同的城市在12-15%之间,老百姓买房还要再交一层税,比如像北京非普通住宅要交3%的契税,这两块税加起来是18%,也就是买一套房子100万,其中18万是政府直接拿税拿走了,然后还有30万是地价,这里面就是48万,48万再加上建房成本,银行贷款,建筑公司他们还要产生税收,所以关联性都加起来的,一套房子买100万,政府是拿走了70万。

  主持人:这么说不只是开发商降价,地方政府也不想降价吗?

  嘉宾:严格意义上来说,中国90%的市长是不希望房价下跌的。

  主持人:只有老百姓希望房价下跌?

  嘉宾:中央政府可能希望房价下跌,但是地方政府绝对不希望房价下跌。

  主持人:你刚才说20%开发商可以承受的一个底线,也是地方政府承受的一个底线?

  嘉宾:地方政府希望房价名义上下跌,实际上是上涨,因为房价一跌地就卖不出去。如果不靠土地出纳,在地方政府叫基金收入,然后不靠这一块,不靠房地产卖房子所交的各种税收,房地产本身土地增值税,契税、交易税等等给政府带来收入,中国基层的政府80%政府要破产。

  主持人:廉价劳动力和出卖资源的方式,对于国民经济并没有一个好的发展态势。

  嘉宾:从目前的角度来讲,房地产是一种大众消费的商品,而且这种消费也算了,这个钱不是就完了,到的开发商手上,开发商要去采购建筑成本,采购建筑材料,这个钱还是在社会上进行多次的流转,所以房地产一个行业能带动70几个行业的发展,也就是说房地产老百姓在买一套房子,这是一次性的消费行为,而对于开发商需要还有70几次的消费行为,所以带动的是整个行业,所以房地产不单是一种投资,同时也是很大的一块消费行为,严格意义上来讲,房地产作为开发商的投资,它算是投资拉动,而对老百姓买房,应该就是一个消费,而且是消费很大的一块。

  主持人:我就问您一个问题,这样会不会重蹈香港和美国的覆辙?

  嘉宾:这是两码事,中国经济结构跟美国和香港完全是不一样的,因为中国现在来讲,严格意义上来讲,中国的房子不是太多了,我认为中国很多地方都是老百姓的房子远远不够的,所以首先这是一个本质的区别。

  中国社会目前这个房产是有绝大部分真实的需求,第二个中国按揭贷款的抵押跟国外的差别非常大,比如像每个人的首付最低20%,20%再加上这个过程中所加上的按揭,实际上房价跌40%,不会造成银行的违约,在房价在目前的阶段再跌30%,也只不过回到去年的水平,也就是说去年到今年,在去年年底之前买房子他的价格还是高于跌了30%以后,所以这一部分也不会构成不良的资产,那么有构成也只不过是今年年初到现在的部分,那么这部分比例是多少,占的百分点是非常非常小,小到可以完全忽略不计。所以我认为房地产到目前为止,对中国还是没有太大的风险。

  主持人:由于时间关系,我问您最后一个问题,我看有的专家说,中国房价上海和北京还不到巴西利亚的一半,孟买的三分之一,墨西哥的七分之一,我国的房价有很大的上升空间。

  嘉宾:拿北京的房价,是拿延庆、平谷,还是拿朝阳和海淀来跟墨西哥比呢?

  主持人:北京和上海。

  嘉宾:北京和上海,我刚才说的范围很大,北京比如说北京有卖十万平米的房子,也有卖1万块以下的房子,是拿10万块相比墨西哥的房子一平米70万,还是拿1万块的相比,墨西哥七万,我觉得这种对比本身来讲就是伪专家说的话,北京的房价要跟墨西哥哪个地方相比,拿墨西哥郊区跟北京国贸桥一带的房子相比,那么北京的房价比他们便宜吗,我认为可能是便宜,可能比香港便宜,但是没有这么大的幅度。像银泰房子已经到6、7万一平米,跟香港的房子基本上差不太多的,最多可能也高50%,仅此而已。但是要拿通州的房价跟香港相比,当然有很大的差距,所以我觉得这之间的对比是很可笑的,很不负责任的,很不严谨。

  主持人:谢谢杨总。各位网友,那么我们今天的节目就到这里了,相信大家对最近的房产一些热点都有一个很深刻的了解,下次节目再见。