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  资源型城市的中国化史

  嘉宾主持吴伯凡:21世纪商业评论主编

  主持人:

  今天我们举行“博鳌.21世纪房地产论坛”第二天的平行论坛之一,今天论坛的主题是“资源型城市的中国化史”。谈的内容是,探讨中国资源型城市的可持续发展之路,听起来有一点超前的话题,但是我自己觉得这个话题现在变得越来越紧迫。在两年前,在我们的论坛上也有人谈到这个话题,去年有人谈到一点,今年就成了论坛的主题之一。这个话题是跟国家的国策,跟世界的潮流,以及跟房地产本身的生存和发展是密切相关的。

  绿色地产成为房地产界越来越关注的一个话题,我们今天的平行会议分为两个部分,第一部分请两位专家就资源型城市和可持续发展路径的话题进行主题演讲,主题演讲之后,几位嘉宾坐在这里就这个话题进行更加深入深日,更加多角度的探非常感谢大家如此早的参加平行论坛。首先有请牛文元。

  牛文元:

  谢谢吴伯,各位来宾上午好,我只抛砖引玉,在这个问题上,应该认识的还是比较肤浅,跟在座的诸位交流一下我的体会。实际上是两个目的,一个是听听大家的指教,第二位我们将来的提高过打下基础。,付钱,凡:

  我们知道众多的产业当中,房地产产业是非常独特的产业,当然他作为国家发展的支柱性产业,有人叫做标志性产业,它的内涵就不用再讲了。

  为什么我们说是非常独特的行业,因为它是资本的属性和社会的属性共存。另外是公共品和商品共同表示出来的。同时追求利润和社会责任,二者之间的延续恐怕要比别的产业更加的明显。因此我说,房地产作为国家发展的支柱性产业或者是衡量国家整体发展潜力的一个标志性的产业,在全世界都是得到认可的,就是因为它和人永远离不开,就是为人不断的需求紧密相连的,因此资本属性和社会属性同样的能够表达出非常尖锐的属性,跟其他的产业相比,我们能够体会到。进锐的的了,

  我们有一句话,既利当既天下利,这句话过去是对士大夫要讲的一种胸怀,现在看来这种胸怀实际上要转移到我们所有的房地产开发商、运营商的身上,因为房地产本身既是追求利润密切相关,同时也和社会大达环境社会的稳定有关的,可见社会责任跟其他的产业是一样的注重。作为房地产的开发商、运营商也好,行业本身对自己就是一种挑战,就是一种胸怀的放大,这是开场白。

  我们之所以讲房地产走向绿色,背景就是,房地产业原始社会不讲,从农业社会开始到现在,正在经历第三个跃进。,,,我们,

  第一,个秦砖汉瓦靠土木砖建造我们的建筑。到了工业社会的中后期我们的建筑已经改变了,主要是靠钢铁、水泥、玻璃等等,现代化的产品作为建筑的最基础的元素。到了21世纪,秦砖汉瓦已经退出历史舞台了,除非是修旧如旧时使用,真正大量的使用不会有了。恩实际,秦

  第二,城市是水泥的森林,城市是钢铁的熔炉,难道说我们还能持续下去吗,这就对房地产和开发商,房地产的运营商,包括供应房地产的上游供应商而言都是值得自考的,因此拉开我今天要讲的题目,房地产从秦砖汉瓦的砖瓦木石到现在的钢铁水泥的制造,往下应该如何走,这是比较长久,但是必须要提及的一个主题。

  第三,大家都知道,前几年很热的一本书,世界是平的,当历史学家回顾21世纪头10年的时候,他们一定会认为:最重要的事件不是经济衰退,而是中国的绿色跃进。这个话比较抽象,我们慢慢的体会。从只要金山银山,不管绿水清山,到要金山银山还要绿水青山,更进一步层次的就是金山银山更要绿水青山,说明房地产制度创新、科技创新、文化创新的全过程,自然的绿色,经济的绿色,社会的绿色,再到人心的绿色,四者的综合成为推动房地产绿色发展的整体思考,也是我们现在所说的生态文明,也是我们现在说的绿色发展的核心,这里稍加解释一下,什么是怎么的绿色。收,阴,佛里得满,?

  我们且不说病毒和细菌,就说地球上所有高等生命的基础是什么,就是绿色植物通过光和作用创造的碳水化合物,养育了世界上所有高等生物群,包括人,无论是什么样的动物,大鱼吃小鱼,小鱼吃虾米,虾米吃的是什么,虾米吃的东西就是光和作用的海上浮游的生物,如果没有虾米就没有小鱼,没有小鱼就没有大鱼,没有自然的绿色,科学家就没有基本的预算,当地球从今天起光和作用停止了,支持地球上所有的生命形式,包括人在内,只来上俯四、主持人最后大家一起消亡,因此自然没有绿色肯定是不行的,进一步我们到经济的层面,经济层面怎么绿色,实际上是从内涵来讲。

  我们所谓的经济绿色是经济的产业布局、产业结构,整个产业的综合上体现自然绿色的本质,这就是经济和绿色。

  举个例子,我们在经济上要经常讲循环经济,是谁发明的。是向自然界学习的,光和作用创造了产业,也有消费者,食草和食肉动物,还有人,生产的消费物和废弃物都扔到自然中,通过微生物分解,有的是几个小时,有的是几个月,有的是半年,无论多长的时间,最后都分解了,分解出的元素原料,供应给新一代的生产者使用,这是完美的循环,没有一点的废弃,自然的效率确实令人镇静。节:下面有请

  社会也有生产者,而且越来越庞大,几千万以前的煤和石油,差不多一时将它挖出来使用,消费者也不含糊,六十年代搞手表、自行车、缝纫机是主流,到了八十年代不行了,电冰箱、电视机、洗衣机,现在消费者的需求越来越旺盛,生产越来越大,消费者也越来越奢华,这样扔掉的废弃物,污染物怎么办,扔到大江大河大气,靠原来的自然的缓冲能力,原来的能力解决不了,所以这个链就断了,无法循环了,齐这电是干什么的,就是帮助分解和完成玄幻的。就是说我们将这个链连打断了学习自然就是希望从简约化、资源化再利用,想办法让它再完成这样一个循环的过程,使得自然化体现的高效能够在社会的发展当中重新的焕发出它的真正的含义,这就是我们说的自然的绿色转移到经济的绿色,当然我们也知道,对绿色的认识,循环的认识是不一样的,大家都看过红楼梦,脏煦此写的非常好,感动了多少少男少女。词色有一个缺点,不懂循环经济,叶落了,花落了就哭哭啼啼,但是从情感上没有说的,写的好。

  社会也有生产者,而且越来越庞大,几千万以前的煤和石油,差不多一时将它挖出来使用,消费者也不含糊,六十年代搞手表、自行车、缝纫机是主流,到了八十年代不行了,电冰箱、电视机、洗衣机,现在消费者的需求越来越旺盛,生产越来越大,消费者也越来越奢华,这样扔掉的废弃物,污染物怎么办,扔到大江大河大气,靠原来的自然的缓冲能力,原来的能力解决不了,所以这个链就断了,无法循环了。环保局是干什么的,就是帮助分解和完成玄幻的。就是说我们将这个链打断了,学习自然就是希望从简约化、资源化再利用,想办法让它再完成这样一个循环的过程,使得自然界体现的高效能够在社会的发展当中重新的焕发出它的真正的含义,这就是我们说的自然的绿色转移到经济的绿色,当然我们也知道,对绿色的认识,循环的认识是不一样的,大家都看过红楼梦,藏花词写的非常好,感动了多少少男少女,但是有一个缺点,不懂循环经济,叶落了,花落了就哭哭啼啼,但是从情感上没有说的,写的好。但是从这个道理来讲。化作春雨又是花,这是循环的过程,不要哭哭啼啼的,经济界就是重新完成高效,没有废弃物的过程。

  因此现在的产业要实现三零,零库存,零产品,零交易。真正的实现的话,就到我们所说的学习自然界的绿色。社会的绿色是什么,公平、正义、机会平等,人人生而有的基本权利,例如生存、发展、劳动、教育、受人尊敬和尊敬别人的权力,生而有之。这种社会的公平争议从哪里学来的,从自然界学习的,人本来就是自然界的组成部分,自然界怎么办,大家看月亮,因为富就多给一点,穷就少给一点,没有的。

  唐朝有一个诗人曹松,写了四句绝句,咏叹八月十五中秋的月亮,最后的两句话是太阳、月亮出来后,直到天的尽头,不曾思照一人家,没有说这家是庄园多给一点,那一家是贫困的茅草房就少给一点,几乎是没有的。

  阳光普照的,所以现在我们所提的社会的公平正义,有一条非常的重要,就是公共服务均等化,人生下来是九年义务,将来是十二年义务,每个人要有共同的起点,房屋也是一样的,生者有其屋,生下来就要有居住权,至于得到了机会平等后产生的差异,一定会有差异的,因为人是有差异的,地区之间是有差异的,这个差异是在公共服务均等化之后的差异,这就是我们所说的社会的公平正义。

  阳光普照的,所以现在我们所提的社会的公平正义,有一条非常的重要,就是公共服务均等化,人生下来是九年义务,将来是十二年义务,每个人要有共同的起点,房屋也是一样的,生者有其屋,生下来就要有居住权,至于得到了机会平等后产生的差异,一定会有差异的,因为人是有差异的,地区之间是有差异的,这个差异是在公共服务均等化之后的差异,这就是我们所说的社会的公平正义。所以社会也是学习自然界的,再到人心的绿色,你要体会到我们总结出来的人类几前年的文明,生命之树常青,就是说它是朴实的。我讲这些意思,而是说,如果一个房地产的开发商或者是他的运营商,或者是他的供应商等等,能够认识到自然的绿色、经济的绿色,再到人心的绿色之后,你对房地产本身起的作用,在社会上的价值以及他本身的升级换代,给社会文明带来的冲击,应当是了如胸中,这是我要讲的意思。

  从世界房地产的走势当中我们就体会到一个问题,绿色房地产是一道难答的题,也是一道必答题,也是中国必须答好的题,现在提好象感觉远了一点,实际上很快就会触摸到绿色房地产,绿色产业,绿色发展,生态文明在我们眼前所突显出的光亮。

  中国面临的五大挑战,世界发展的历程表明,中国在未来的30年仍然对应着“人于自然”关系和“人与人”关系的瓶颈约束期,表现为经济容易失调、社会容易失序、心理容易失衡,效率与公平需要调整和重建的关键时期。

  五大挑战,中国全球增长最快,我们的增长不一定是两位数,达到5%或者是6%不能说是最慢的,我们说的增长最快的经济体是指相对而言,这种情况下我们不能放松。

  全球最大的民生工程,空间容量在中国,要养育全世界五分之一的人口,在330万个自然村,62万个行政村、3.7万个乡镇,2.1万个建制镇,2600个县级单位,80717个社区和660多个各级城市,总人口达到13.3亿人,不仅仅是房屋,还要解决就业、教育、卫生、养老等等,这个任务是何等之坚决啊。

  中国又是全球最大的资源消耗大国、污染排放大国,也是全球二氧化碳和温室气体排放最大国之一,这五条都是摆在我们面前一刻都不能抛开的。

  越来越多的人认识到,只有将经济、社会发展与人口、资源、环境相协调,以科技创新为先导,科学发展观统领加快科学发展方式转变才是可持续发展的道路,才是全面实现中国现代化的根本途径。

  房地产必然走向绿色

  世界银行指出整个二十一世纪的一百年,人类消耗了2650亿吨石油天然气,1420亿吨煤炭,380亿万吨钢,7.6亿吨铝、4.8亿吨铜,如果还这样继续下去的全球是无法承受的。全球每年CO2排放300亿吨,其中75亿吨被海洋吸收,75亿吨被森林吸收,其余的一半滞留在大气中。全球范围来看,人类的生态足迹已经超出了全球承载力的20%,人类在加速耗竭自然界的资源。

  当人类的发展遭遇危机时,我们必须从创新发展中寻求解脱,人类整个历史都是这样的,走不通的时候,就要想办法,想办法的时候就要提升。

  支撑绿色经济的房地产具备以下内容:

  1、基础性,人生在这个社会后,没有粮食是不行的,之后就是居住。往往基础性的产业,才受到老百姓和政府的关注,如果你是一张艺术品,拿到拍卖行,就是卖五亿元跟老百姓也无关,因为是少数人干的事情,房地产就不同了,涉及到千万万户,不可小视。

  2、创新性,从秦砖汉瓦到钢筋水泥,还需要进一步的创新,带领整个时代向前走。

  3、竞争性,包括两部分,一是跟别的行业如何竞争唐,二是行业内部如何竞争,这些都是我们要考虑的问题。

  4、两型性,必须符合资源节约、环境友好,如果做不到这一点,房地产就不可能有生存力了。

  5、可持续性,不能干了两年就不行了,挖了再干,70年的周期如何保持下去,再过三十年也不陈旧。

  绿色房地产标志

  能源高效利用、二氧化碳低排放,资源节约、循环利用、多重利用,生态赤字为零,环境胁迫为零,生产价值与生态价值纸币保持常数,实现解耦发展,房地产不断的发展,消耗的资源和能源不断的下降,这就是难度,但是未来的房地产必须要走这样的道路。

  中国发展的能耗与碳排放呼唤绿色房地产

  建国60年以来,中国一次能源生产总量从1949年的2334万吨标准煤到2008年的26亿吨,增长110倍,成为世界上第一大能源生产国。1949年全国人均生活用电不到一度,当时是4.7亿人,发展到现在人均生活用电307度,包括工业的都平均到每个人的身上。

  中国化石能源占总能源数量达到92%,就要排放二氧化碳,电力生产中78%依赖煤炭发电,能源、汽车、钢铁、化工、交通、建材六大高耗能产业的加速发展,使中国成为高碳经济的典型代表。

  2010年底中国原煤产量超过35亿吨,原油产量超过2亿吨,发电装机容量超过9亿千瓦,一次性能源生产总量超过30亿吨标准煤,这个量还再继续上升。

  统计结果表明,中国十大发电集团2008年的总耗煤量超过5.9亿吨,占全国煤炭总耗的1/5,2008年仅排名前三的发电集团,华能、大堂和国电二氧化碳的排放超过了英国总的排放。

  碳足迹的计算指出,建一平方公里的居住区,就是我们说的开发商或者是房地产要综合里面要排的二氧化碳需要三平方公里的森林,从而达到综合,要建一平方公里的商业区,要中和10平方公里,要建一平方公里的轻工业区需要18.5平方公里的森林,要建1平方公里的重工业区需要50平方公里,说明建筑与绿色的关系。

  2009年7月15日美国能源部长在清华大学演讲中说,全世界40%的能源消耗来自于建筑物能耗,美国大约有3000亿平方米的建筑,中国未来也会有这么多。

  每建一平方米的房屋需要消耗土地0.8平方米的土地,钢铁55—60公斤,能源0.2—0.3吨标准煤,混凝土0.2—0.23立方米,墙砖0.15—0.17立方米,二氧化碳排放0.75—0.8吨。这只是建设,还没有计算搬进去后的量。

  哈佛大学做了一个试验,将中国和加拿大典型高层公寓建筑的热损失做了一个表,我只是取了当中的一部分,北京、哈尔滨、加拿大的多伦多,将三者之间的外墙、屋顶和窗户的热损失率进行比较,大约超过他们的2.5倍左右,能耗消耗又高,保持热量又差,但是从另外一个方面我们看到,节约的潜力是大大的。

  中国地级以上城市的高碳排放,达到287座,中国100强城市的高碳排放,大概占全国二氧化碳排放总量的51.7%,可见城市中的建筑是一个大项,当然还有交通其他内容。

  哈佛大学做了一个试验,将中国和加拿大典型高层公寓建筑的热损失做了一个表,我只是取了当中的一部分,北京、哈尔滨、加拿大的多伦多,将三者之间的外墙、屋顶和窗户的热损失率进行比较,大约超过他们的2.5倍左右,能耗消耗又高,保持热量又差,但是从另外一个方面我们看到,节约的潜力是大大的。

  中国地级以上城市的高碳排放,达到287座,中国100强城市的高碳排放,大概占全国二氧化碳排放总量的51.7%,可见城市中的建筑是一个大项,当然还有交通其他内容。建筑、房地产肯定是一个大户。

  绿色房地产是必然的选择,面临基本的挑战有六项,这里不一一的念了,未来30年世界产业前景与智慧城市对绿色房地产有巨大的挑战。现在的房地产商就应当有这样的思想准备,现在大家关心的是限购、宏观调控,再过几年,最大的挑战都不是这些。

  美国奥巴马政府集中了100位高科技管理人员、科学家、工程师,未来30年技术预见和市场预测,奥巴马向美国国会做战略决策,美国绝不会做世界第二。

  这项研究总结了七个主要技术领域的预测结果以及相应的三组实现方案,突出强调哪些具有巨大吸引力和战略意义的技术突破和商业潜力,结论非常的吸引人,中国有我们的确定,发展阶段也不一样,我可以从中吸取我们参考的东西。

  未来30年的技术预见,从远景到主流,产业的更替和变化,其中绿色房地产、绿色建筑是其中非常重要的基本元素。

  另外,未来世界将走向智慧城市,充分应用超大计算能力,全方位实施城市数字化,普及应用传感网、物联网、泛能网以及RFID、数字地图、云计算等等,有效实现全程监控,达到自动识别并直接参与城市规划、设计、生产、生活与文化的智慧管理和智慧服务,这对房地产有什么样的影响,如果要搞成这样的内涵的话,你的房地产如何适应。

  世界未来的技术预见,产业消长、智慧城市、生活品质,对绿色房地产提出了历史性的要求。

  刚才我讲,我们的秦砖汉瓦进入到钢铁水泥,再进入到什么?

  绿色房地产的顶层规划,创新设计、绿色材料、绿色工艺、绿色装修、智慧家居是房地产将来的板块化、工厂化,必须要思考的基本问题。如果大家现在还在惯性的基础上考虑现行的传统的房地产发展的话,我想思路应该稍微换一下。

  提升房地产的绿色竞争力

  提升房地产的绿色竞争力

  房地产可持续发展的五大标志,全要素劳动生产率,绿色创新能力、但为GDP的绿色代谢成本,绿色竞争强势,绿色责任意识。将您的生产、原料、运营一直到社会责任统统包含在内。

  以人为本,绿色战略、绿色创新、环境友好、资源节约、社会责任、绿色文化。关注与培育率是国家培育可持续发展能力的必然选择,因此房地产本身已经不是单一的产业了,要上升到国家战略层面,整体的培育可持续发展能力的重要组成部分。

  由传统式的发展战略向低碳型循环型的绿色房地产转移和提升,由传统式的发展技术向数字型和智慧型的绿色转移和支撑,由传统式的发展思路向脱钩型环保型的绿色发展思路转移和提升。由传统式的建房工程向组装型、板块型的绿色建筑工程转移和提升。

  刚才我讲了四个,分别从不同的角度,对绿色房地产未来发展的前景给出了非常概念性的东西。当然实现这种概念性的东西,还需要很长的路要走,但是我们知道,只争朝夕,如果说我们没有前瞻的对房地产本身发展前景的预见和预测,还是停留在现在耿耿于怀的限购,应当说,对于有远见的房地产商来讲,还应该现在就开始谋划未来发展的思路,充分认识绿色房地产是传统发展模式的创新和提升,是新一轮经济周期突破增长瓶颈的战略选择,最大程度获取国家可持续能力和人和自然和谐的必然选择,也是提升国际竞争力和全球气侯变化的全新布局。我就粗略的跟大家介绍一下,不妥之处请在座的专家、企业家、诸位听众提出宝贵的意见,谢谢大家。

  主持人:感谢牛文元教授的精彩演讲,我总是说国家还有希望,就是尊敬的老师和教授,还能说得上话,他是国务院参事,国家很多可持续发展的政策制定,都是跟牛教授有关的。

  刚才牛教授讲的是概观性的东西,我相信在座从事房地产建设开发的朋友们,也应该感觉到跟自己切身相关的一些点,可以这么说,中国现在的发展模式,绝对不可持续,有几个很硬的原因。

  第一,中国目前GDP已经是世界第二位,但是人均GDP是124位,跟坦桑尼亚是差不多的,如果我们的平均生活水平要摆脱非洲的状态,我们再翻一倍的话,如果现在的情况不改变的话,我们的GDP就要翻一倍,我们现在占世界能源消耗有不同的数据,有一个保守的数据是30%,如果我们的GDP再增长一倍,按现有的增长和发展模式,我们将占到全球能源消耗和资源消耗的60%,这一点是全世界任何一个国家不允许的,事实上也是不可能的,因此中国的经济必须要转型,转型的过程中,哪些行业承担了重要的角色,最近一直在听电动汽车,工业领域的节能减排,实际上房地产中的建筑领域是所有能耗中的大户,在美国有一个数据说,美国的工业、建筑、能源三大块中,建筑达到了51%,美国人差不多是人均一辆车,但是交通的消耗只占17%,也就是说建筑的消耗是交通的三倍,而交通的能源消耗的压缩非常低,最多是7%到8%,但是建筑的消耗和能耗的降低是有非常大的前景,可以说是最有可能节能减排上有突破的行业。

  这里是责任所冀,商机所在,房地产的绿色转型现在来看是一种责任,很可能不再是说说而已,几年后就有很多人再做,再过几年就是全行业的趋势,任何的行业都会经历这样的阶段,先是说说而已,有的人是用用而已,就象电脑和互联网最后成为全社会的主流,绿色地产责任和商机层面都是在座各位应该值得深入思考的话题。

  下面有请高策集团董事长李国平先生发表主题演讲。

  李国平:谢谢主持人,刚才听了牛老师的高屋建瓴的演讲,让我仿佛回到了大学的课堂,受益非浅。今天我看论坛的题目,资源型城市的中国化史论坛,好象我们更多的是展望未来,因为我本人在26年前在复旦大学历史系毕业的,好象突然回到自己的专业,实际上我毕业的一天就离开了自己的专业,题目是向左走还是向右走,资源型城市发展道路的不同选择,这是我演讲的题目,我发了微博后,也有网友说,向前走不就可以了,也有网友说向前走就是瞎走。

  我公司是房地产土地一级开发的顾问公司,从最早的北京的奥林匹克中心的土地开发,一直到天津大发展、东丽湖等等的开发,现在滨海的发展已经从秦皇岛到葫芦岛一直发展到锦州,这几年也接收到一些邀请,最早的时候在呼和浩特做城市土地一级的开发,现在银川、鄂尔多斯都邀请我们去,我们就接触到资源型发展的种种问题,我们跟政府和开发商做城市运营和土地运营的时候,也让我们开始思考资源型城市发展不同的选择,今天的论坛人虽然不多,但是我相信都是真正对这个话题感兴趣的。

  旁边是芭蕾雨论坛,大家可以抵抗这种诱惑过来听,非常感谢。我们是市场化运作的公司,并不是很专业,我只是提出自己的看法,时间控制在20分钟,留下15分钟作最后的论坛。

  我们的同事,年轻人很会做PPT,向左走,向右走,实际上向左是对的,只是提出看法,作为资源型发展的城市,第一桶金都是一样的,都是利用城市特殊的资源获得第一桶金或者是城市发展原始的动力,或者是让城市曾经一度达到辉煌,第一桶金大家都是一样的,之后很可能有不同的城市和按不同的发展路径有不同的选择,让曾经有资源发展的城市有了不同的结果,可能会给大家造成很多可思考的东西,有的城市选择了高消耗,高投入和高污染的模式继续走下去,我相信不是一种选择,主持人说的非常对,有的时候变化是一种困难,是一种艰难的选择,有的城市不太急于选择变化,或者是动力不大,城市会选择生产型,高消费或者是继续利用城市本身的资源,有煤就挖,有森林就开采,旅游就是来一个客人就宰一个,不是他们选择了不正确的发展方向,而是没有选择改变,或者是没有改变强有力的动力,往往是这样的情况。

  在这种情况下,就会使城市遇到很多的危机,其实在此过程中,我相信很多城市的危机,有的是衰落下来了。比如说,德国鲁尔工业区,曾经非常大的工业区,煤炭的开采曾经达到一度的辉煌,后来因为开采的匮乏最终导致产业的衰落,也导致这个区域和城市的衰落。

  在此过程中,可能大家也知道,有很多城市经历了衰落,同时又经历了崛起的过程,实际上英国的威尔土地区、伯明瀚和美国的钢城都有这样的衰落,后来通过不同的模式,使城市得到发展新的机遇,实际上在中国,我们的同事也会搜集资料。

  贵州有一个叫做万山的地方,在中国五十年代曾经是有色金属第一个超越万吨的地方,但是现在很多人都不知道这样的城市,也是属于典型的曾经有很好的资源,让这里一度繁荣和发展,最后资源的枯竭以及获得产业单一的发展,使这个地方最终走向枯竭的地方,这在世界上曾经有经济学界提出了“荷兰病”,是指某一个地区过渡的依赖于单一的产业发展,忽略了这个城市和经济产业结构合理的组成部分,单一的一招鲜到了发展的某个阶段的时候,反而影响了城市其他产业的发展,或者是制约了其他的发展,一旦单一的产业发生了危机或者是资源枯竭的时候,就会使得整个地区的资源,整个经济的发展进入到崩溃或者是极度衰落的状况,实际上是提示中国部分依赖资源发展的城市要警惕。

  另外一些城市选择了合理控制我们资源的发展,我们提倒不是闭着眼睛,盲目的向前发展,我们遇到第一桶金的时候,城市是否考虑开始发展平衡,更加完善,多元化,多结构,多层次的发展模式,这样可以保持可持续的结果,其实有的城市是走了弯路后又往回走,例如英国的伯明瀚在工业衰落后,实际上去城市参观,还是可以发现衰落的状况,但是他们又发展了商业,使城市焕发了新的活力,欧洲曾经辉煌的城市发生变化后,寻找新的产业支撑变成了一种方向。

  中国未来有些依赖资源得到发展的城市,第一产业发展后,获得很多的经济收益后,如何发展第二、第三产业,从而实现转型升级。这里举一些例子,在中国也有很多的城市,曾经利用资源获得自身的发展,现在也在探讨新的发展方向,例如建立中国最早能源基地的阜新,如何将能源经济作为产业的改变,以此获得城市发展新的发展方向。

  枣庄也曾经是煤炭基地,遭遇资源的枯竭,他们又发展红色旅游,今后一段时间内,红色旅游会使很多的地区带来很多的收益。连建党大业都组织大家一起看和创票房,这也是一种方向,前一阶段飞机失事的伊春是很好的地方,也可以发展很好的旅游,只不过发展的速度和机场条件的成熟度都是城市转型中的问题。

  我今天跟大家重点沟通一个问题,就是关注鄂尔多斯,这个名字对很多人来讲,目前有一点刺耳,在中国人均GDP超过香港的不是北京和上海,而是因为鄂尔多斯这个城市,这个城市人口相对比较少,但是GDP增长的速度已经很多年都是连续世界第一,以前大家知道煤炭是山西的煤老板,但是中国煤炭的产量中鄂尔多斯已经排在全国第一,大家以前知道鄂尔多斯实际上不是城市的名字,只是知道一家羊绒的企业将鄂尔多斯这个品牌知道,大家开始知道和关注这个城市,实际上占世界羊绒总产量的1/3。

  煤炭方面全国煤炭总需量的1/8,全国高岭土有1/3,另外就是天然气占全国已探明储量的1/3,这么一个100多万人口,城市人口几十万,拥有了“扬眉吐气”这么好的资源,因此创造了中国的经济奇迹,但是在很多人的眼里是引人注目或者是引人争议的,听说鄂尔多斯将很多城市最高端的房屋购买了,几十万人口的城市中有7000个亿万富翁,百万富翁有几十个,好象是官方的统计,以此让我们很关注这么一个城市发展的走向,现在来看,鄂尔多斯从简单的资源来看,最近有人提出所谓的鄂尔多斯模式,胡总书记视察之后,也肯定了鄂尔多斯模式的说法。

  前几年国务院专门发了一个文,专门支持内蒙古能源战略产业,实际上是将鄂尔多斯放到整个国家能源战略的高度,当我们关注这样的诚实的时候,我们看到的是什么,我去过几次鄂尔多斯,看到是比较震撼的,我是搞城市运营的,从飞机上看是大手笔,很多地方都是工地,而且从道路和网络来看,气势非常大,将原来的老城市在隔着几十公里的地方建了新的城区,大家看到什么样的报道,例如鬼城,有钱人将房屋都买了,但是没有人住了,因此形成了全国的争议,后来大家不争议了,大家认为康巴市是鬼城,但是炒作的人并不多,因为鄂尔多斯有钱人支撑了城市在跨区域或者是大布局情况下的发展,现在大家看到的是,因为能源的发展,使这个城市产生了奇迹,产生奇迹之后的富有人群出现了与众不同的投资的倾向,简单的来看,我们仍然看不到城市给我们带来任何的模式,所谓的鄂尔多斯模式目前来看,只是理解为因为能源的发展,使城市产生了短期发展的奇迹,如果这是鄂尔多斯模式的话,就不值得大家参考的,但是鄂尔多斯现在即将要做和未来要做的事情要引起大家关注的鄂尔多斯的模式。

  说到一个模式,大家争论很多的是中国的模式。有没有中国模式大家也在争论,有人认为根本不存在中国模式,我认为这种争论的标准是不一样的,如果上个世纪末,全球发展中国家经济快速发展中一定有中国模式,如果提到高度,某一种模式可以被全球所学习,显然肯定不存在中国模式,甚至某一阶段有中国模式,下一阶段就不足以支撑中国模式,鄂尔多斯也是这样的,已经发生的事情,鄂尔多斯肯定是奇迹,肯定是能源产业发展可值得借鉴的,如果往下于是还是要拭目以待。

  论坛五:中国房地产金融主题论坛——基于物业价值的次级债务融资实践

  主持人:非常高兴在这个7月流火的第二天,建党周年的第三天,在这个风景如画的地方共同讨论房地产的金融问题,我是这个论坛的主持人赵祥龙,我站在这里已经是第五次了,在过往经历过程中,我们一起从2005年“831”开始,可以和大家分享的是在座的地产商应该深有体会的感觉到越调我们赚的钱越多。但是进入2011年之后随着一系列调控政策的执行和关于房产税、关于保障房一系列利空消息逐渐释放,可能我们整个房地产行业、房地产企业都在面临一个全新的挑战。这个挑战就是银行紧缩银根、信托公司不再能够获得融资的基础上,我们房产企业如何来实现新的融资,实现进下来中国经济结构转型,特别是发达地区向不发达地区转变,建立一家百年来店,这是我们今天的论坛和大家一起分享和讨论的主题,也是一个启发的地方,如果我们今天的讨论能够对在座的各位有所启发,我们会感觉到非常高兴。

  我们希望这个市场上能够展望一下房地产金融该怎么做,其次第二个内容是有轻建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东先生给我们做一个简单的宣讲,也就是关于房产金融市场该如何走的问题。第三个环节,也就是在座的有8个嘉宾,专家、学者、海外投行、国内的私募基金和房产企业齐聚一堂,从各个角度探寻中国房地产金融在接下来的两到三年可能得到突破的是什么,可能发展的是什么。

  现在非常高兴的告诉大家,我们掌声有请建银精瑞资产管理有限公司董事长李晓东先生给我们分享他的经验和观点,大家掌声有请。

  李晓东:没想到今天上来之后,来了之后才发现是今天唯一的一个演讲者,压力骤然大了很多。组委会一开始给我的日程表我大概排在第三,昨天告诉我是第二个,还好我今天准时到了会场。

  在座很多都是老朋友,从2004年的博鳌论坛起,基本上每一届都在这里和大家有一些机会,不管我原来在信托公司当总经理的时候,还是三年年到了一个新的平台,一个本土的房地产基金管理公司任董事长。特别在今天这样的时候,房地产的调控进入了深水区,大家都感觉按照昨天钟伟教授的说法,到了很多人在考虑何去何从,还要不要在市场做的时候,大家再讨论这个话题,我觉得确实压力满大。我确实自己也没想明白未来的市场到底是不是像钟伟教授讲的,大家要考虑抽身而去,还是像其他的一些嘉宾,虽然道路是曲折的,但是前途还是光明的。我也不希望我的观点给大家带来任何误导,但是调控中间,除了昨天争论比较多的保障房的问题。今年房地产企业的资金链非常紧张,这个可能也是大家普遍的感受。

  以前谈到资金链,可能中小企业感觉压力大一点,民营企业感觉压力大一点,而今年我前不久碰到好几个央企的房地产企业,他们都感觉到资金的压力满大的,以前他们从来都是银行的宠儿,被银行所追逐,我了解到一个央企的老总,他说他们现在拿钱,到银行去拿钱,起码上浮50%,甚至还要更多,这样的情况都出现了,这在过去几年是非常少见的。

  今天只有我一家之言,我干一行吆喝一行,站在房地产金融的角度,刚才我的好朋友赵总也说到今天银行收紧,信托最近有一些新的政策出题,有的信托多多少少受到了一些限制。昨天一个信托公司的老总,昨天告诉我上周四接到了银监会的通知,所有的房地产信托要事前宝贝,以前是事后宝贝,窗口指导的意义非常强,而且内部都有掌握,对每家信托公司所能做的都有一些比例的控制等等。各条线传来的消息都是很好,那么房地产资金如何来看这个市场,我把我的一家之言和大家做一些分享。

  “寻找房地产投资的新蓝海”,原来准备的题目和这个稍微有点不同,可能文件装得有问题,但大致内容差不多。今天我们讲讲房地产基金的机遇和挑战。主要的题目是这样,两大部分内容:一个是我们认为宏观调控给房地产格局,特别是房地产金融的格局带来了哪些变化,首先,我们认为房地产调控对市场的格局产生了深刻的影响,第一个观点是房地产的调控已经成为常态,大家可以看到2010年是我们国家有史以来出台房地产调控政策最密集的,从1月份的国十一条,都4月份的新国十条,到后面的关于土地增值税的性清算,个贷标准,一直到今年年初的新国八条。

  从去年的1月份到今年的1月份大的小小的宏观调控政策密集的出台,目的只有一个就是遏制房价上涨。从去年年初的这些政策还比较温柔,效果不太显著,4月份之后基本上政府出重拳而且是组合拳,一系列的调控政策出台,这些大家都非常清楚。每一个政策都砸在了各自的身上也包括我们的身上。

  那么,分析这次调控最大的不同,就是以前运动式的调控变成了常态化的调控,以前政府基本上是头痛医头、脚痛医脚,我觉得用得都不是一些正规的招数,而且在房地产调控之间,过去的调控并没有采用釜底抽薪的办法,只是用了扬汤止沸,每次都是,政策出台,房价调控一段时间,然后报复性的反弹,越调越高。但是去年的这一次我觉得政府的调控想明白了。

  调控的主要思路是要把双轨制的住房保障体系,住房供应体系建立起来,以前每一次调控出台都会造成开发商,房地产投资的下降,不拿地不卖房,同时政府就会体会到GDP的这种压力,相关行业的压力,包括民工返乡。今年,政府想明白了,如果调控引发负面效应,政府保障房这块就业GDP就能保住一部分,在这种情况下,在保障房没有到位之前,政府用了各种各样的形式手段,哪怕现在所谓的限购、限价、限售、限贷,而且个贷都在限,用各种各样的行政手段强制的压制住房价,等待开发商现在的保障房大量上市的那一天。

  从2003年起房地产一直在调控,中间这条线是房地产的景气指数,随着调控起起落落,这样的3600万套未来五年的保障房一定会对商品住宅的市场产生很大的冲击。3600万相当于,像今年的1000万套,昨天很多人都讲了,去年8万多开发商去年完工的一年总量也就是800万套,其中商品住宅只有600万套,还有一些是商品自建,那么今年要再加1000万套,这样的集中建设带来的问题是什么,我们觉得3600万套其实从总量上来说并不一定多了,等到3600万套建成了,保证面大概是20%,但是在集中的、短期内推出,因为剩下的80%是过去30年,特别是近10年、12年建设出来的,我们要在三年内建出来,量是集中上市,可能会造成甚至连保障房都会没有市场的穷困局面。

  比方说重庆市原来有公租房的申请标准,原来是2000元的月收入,现在因为没有这么多人去申请,大量上市,提高到了5000元。上海的原来的经济适用房从个人月收入2300元现在提到了2900元,下一步有可能提到3300元。北京市是国家给了2万套,市政府多安排了5%,等到有一天申请标准达到了月收入5000元,必然会对市场产生很大的冲击,因为保障的不是应保的那部分,“应保未保”,真正需要的人不是收入最低的人,能够买得起经济适用房的,也不是这个社会最底层的20%的人,可能是30—50%这个区间的人买了,该保障的没保障到,不该保障的保障了。

  回过头来,房地产大量的供应一定会对房地产的格局产生深刻的变化,住房供应结构发生变化,保障房比例上升,过去我们不是没有保障房,原来也建过一些经济适用房。比如在2000时全国也有3760万平米的保障建设,当时因为整体的房产市场比较小,3760万平米占了当时普通销售住宅的23%,过了9年之后,到了2009年时全国的经济适用房的数量不增反减到了3012万,这个时候占普通商品房的比例只有4%,当时这样的肯定是有问题的。

  现在政府想做的大量发展安居工程,当时有提到安居工程和经济适用房,去年政府在调控房地产的同时,也把保障性住房的建设提高到了前所未有的高度,答复增加土地供给,提高保障房用地比例,提出保障房用地优先保证,减免税费,鼓励保障房的建设。另外通过金融支持来支持保障房的建设。最近国家发改委还出台了一个新的政策,为了保障房专门运行专门发行地方政府债券,这些都是在支持保障房的举措。另外,保障房的供应比例大量提升,必然会造成的一个结果是受到未来大量保障房上市预期的挤压,低端市场逐步要被保障房所取代,高端豪宅成为市场的主流产品,但是大家都去做高端,但是大家知道这是金字塔,越是塔尖的部分,客户是有限的。

  现在一线城市的商品房市场,越来越显高端化趋向,2009年之后它的恢复和投资增长明显的超过了普通住宅平均增长率。另外商业地产成为近期投资的形式,今年商业地产比较热闹,大量的人进入到这个市场,以前很多企业是不做的,比如万科除了配套的一些商品,基本上以住宅为主,我们看到万科去年也布局在商业地产了。他在上海的商业项目很快就会亮相,越来越多的企业进入到这个行业,大家都感觉进行一些战略的转移。因为商品房不限购,另外现在政府也出台转变经济增长方式的政策,大家都预期未来消费在拉动国家经济的三驾马车中间的作用得到很大的扶持,预先做一些布局,商业地产投资额去年达到了6000多亿,同比增幅达到了34%,销售额和办公楼和商业用房的销售额分别都增长了3成1和4成6,销售面积也有了较大幅度的增长。

  在这样的格局下,房地产企业面对这样的格局,需要进行,我的个人观点需要进行一些改变,首先投资区域要进行一些调整,目前一个很大的趋势就是像二、三线城市,向调控的非热点城市转移,向中西部地区转移,这个趋势非常的明显,二、三线城市受调控政策影响较小,另外产品结构发生了一些变化,现在比较多的开始关注商业地产,也有一些现在在考虑大规模的进入到保障房建设的领域。毕竟,政府一定要开拓一块1000万套一年的市场,你可以去选择不去管它,仍然在原来那块领地去做,但是现在很多,你想坚持都没有办法,很多土地的出让一点要配建一部分保障房。在这种情况下,保障房投资越来越受到大家的关注,特别是一些现金流比较好的保障房类型,像一些双限房、经济适用房这种项目相对资金压力比较小,受到大家的追捧。

  那么,房地产企业除了投资区域调整,产品结构调整,还有一个是资金来源现在也悄然的在发生变化。长期以来,原来的房地产开发的主要资金来自于几个方面。一个是自由、自筹资金,另外银行开发贷款,还有销售回款,其中包含了一些银行的按揭,有些企业通过信托、通过证券市场、融资还有其他的一些融资渠道等等,最为传统的渠道是银行开发贷款。但是,从宏观调控开始以来,去年特别到了去年的四季度和今年的一季度,房地产贷款今年上半年逐渐收紧。现在普通房地产银行的房地产贷款额度,特别是开发贷的额度基本上非常紧张,很多地方每个季度的额度下来之后,基本上银行把开发企业叫来,很多时候是价高者得,谁愿意出高价,你愿意上浮三成,他愿意上浮四成,这个愿意上浮五成,我最多的听过银行的钱拿出来也要15%,还要有指定的财务顾问费,指定的财务顾问等等方式,变相提高资金。

  开发贷款的增速下跌得比较厉害,今年很多银行给的房地产开发的贷款额度增幅是零,这是我了解到的,比如建行的好多分行,我知道某一家股份制商业银行上次和他的公司部的老总一起吃饭,他们说今年银监会要求他们要压缩30%,过去放太多了,去年、前年增长太快,还要求它压缩,所以基本上这种增幅很小这样的情况是很多的,如果增幅为零是什么概念,必须要有一笔老的贷款还回去,才有新的贷款贷出去。在这种情况下,房地产企业如果依照过去就把这笔钱还了,现在预期一旦还回去,再也很难贷了,现在能还的也尽量不还,能拖尽量拖,所以现在的贷款非常紧张,很多银行审过的,批过的项目没有放款额度。能抢的就是幸运儿,在这种争抢中往往受伤的是中小房地产企业和民营房地产企业,在有限的额度里银行一定会保它的重点客户。

  在这种情况下,来自于银行的资金在下降。另外,很多的一块来源就是房地产开发中间,甚至占到了资金总额的60%过去的销售回款这一块,由于受到调控的影响,特别一线重点城市房地产下降的趋势非常明显,一会儿还有一个图,看到北京、上海、广州、深圳今年一季度和去年四季度相比,房地产销售下跌非常厉害。这样的话,因为销售下降,同时现在不仅开发贷收紧,连个贷都收紧,按揭贷款都放不下来,原来开发商依赖的两大资金来源都受到了控制。

  另外,信托和证券市场融资,信托过去和前年特别是很多房地产企业的一个重要来源,哪怕成本高一点能够拿到,但是从去年下半年起,银监会对房地产信托的压力也非常大。一个是刚才我说了,现在新的规定要事前审批,另外,很多银行业未打招呼不准再代销信托产品。大家知道信托的销售很大一部分又银行代销,这样相对就会受到影响。另外证券市场,2009年全国只有一家中小板的房地产企业上市,2010年完全没有,原来有一些企业就走了借河上市定向增发的方式,去年银监会全给停掉了。反过来海外的融资,香港上市的一些房地产企业,因为受调控的影响,现在估值比较低,所以再融资,在香港的IPO的房地产企业也非常少,反倒是在香港上市的房地产企业从上半年起在香港发债,这是一个很新的动向,高息债大概13—14%的利息,在香港有些低一点,有些略高一点,平均下来13—14%的高息债券,从去年到现在这个半年的时间粗略的统计大概有300—400亿的量,所以这块增长非常迅猛。

  与此同时,一些创新的融资渠道,像房地产、私募基金、瑞士,瑞士的发展时机逐渐的成熟,私募基金现在面临着一个黄金发展的时机。在格局变化之间,还有一个就是中小企业确实面临生存压力,所以我部分赞成钟伟教授的一些看法。

  首先,它的生存压力主要来自于资金压力和销售压力,资金链紧张。在这个情况下,房地产基金应该面临它的机遇与挑战。我们看看房地产资金的市场需求急剧上升,刚才讲了,它这个需求来自于两个方面,一个是用款方,就是需要基金去投资的这一方,以开发企业为主。开发企业由于销售下降,大家看这个最右边这个数是今年一季度的数据,是北京、上海、广州、深圳,大家可以看到基本上每个城市环比销售额都下降了大概5成,有的甚至更多,下降到了6成、7成。今年一季度和去年年底相比,当然这中年有过年的因素,我觉得一线城市调控的限购令确实起到了很大的冲击。

  从房地产开发贷款的角度也得到了收紧,也被收紧,这个是刚才讲的,信托、证券市场也被收紧,所以说开发企业现在对基金的投资需求非常的强,我们非常能够感觉到,今天讲完之后,大概我们公司从明天起,就会在某一个省,去路演,大概每天都是不同的城市,大概10个城市,上午一个、下午一个,连续跑五天,大概就这一次路演大概有12个项目,大概30亿的基金要推出来,这只是一个省的数字,现在就是这种需求,非常的强。

  另外,我们去路演要有投资人买,投资人今年对房地产理财产品的需求也是空前旺盛,过往主要几个原因,一个是目前强烈的通胀预期,大家都觉得不能再把钱放在银行里躺着了,因为一天天在缩水,在贬值,那么拿出来后又正好赶上股票市场不太争气,股票资金老百姓买了之后受伤得比较多。股票不好,想买房子也是原来一个重要的投资领域,正好赶上了限购和限贷款,原来说买房还可以贷款,现在贷款不好贷,买房也不好买。这个时候由买房投资到买房地产理财产品投资,相对来说银行的其他参加,房地产私募基金这块还是比较有吸引力的。

  刚才讲了购房受限、银行自身的原来的信托、银行的理财、投到房地产的,现在少了,所以说在这种情况下,房地产基金的市场规模增长非常快。我去年年初做了一个预测,一个统计,不完全统计。我想这点是估算,从2010年年初100亿到2011年的1月份,大概市场成长到了500亿左右。我原来预测说我们市场可能有潜力在5年内达到5000亿,我感觉今年增长从我们自身一家公司的增长,我觉得今年上1000亿的可能性是非常大的,就是私募的房地产资金。

  现在有很多传统的房地产企业,现在纷纷的合作,设立或者自己设立一些房地产人民币的基金,包括金帝这些,他们有的自己做,有的和人合作,多种形式都在进这个市场,在这个市场谁能找到好的项目,快速的在投资人心目中建立起信任,能够募集到资金,现在确实是黄金的发展时期。

  说了这么多好的人民币基金,确实我觉得至少从我个人来说,最近的压力空前的大。我感觉到虽然好像两头都很好,但是我觉得中间这段我们的压力总是吃紧,房地产投资的风险,确实在增加,过去的房地产项目,只要敢买,只要敢投都能赚钱,今年不一样,很多投资者找到我说愿意三分利、四分利都愿意要钱,但往往这样的项目不是三分利、四分利我不要,往往这种项目到了我们评审的时候过不了,感觉有些项目资金压力太大,未来如果调控不放松,未来它的现金流这些确实面临问题,到期是否能够还款。我们现在感觉到,在这样风险面前,我们也觉得压力很大,所以措施就是项目选择上更需要谨慎。

  另外,对投资项目的风险措施,甚至的要更为严谨,后续监管也更要严格,通过这几方面的措施,我们希望在业务快速发展的同时,能够有效的控制风险,这些就是风险措施,传统的股权控制、土地抵押、股权质押等等,不一定全都用,有些是单个措施,有的是多个措施,有的是组合使用。

  除了对传统的房地产这种融资项目,我们严防死守加强监管,加强管理,我们今年提出来要寻找房地产投资的新蓝期,相对于传统的住宅地产,我们从去年开始就在研究未来几年的房地产市场,我们提出可能要在以下的几个领域里要加大投入。

  首先,我们关注到保障房领域的投资机会,按照建设部的说法,全国今年的保障房投资要达到,预计达到1.3万亿,我们在算这个账,我们认为1.3万亿还是远远不够的。建设部的账是1.3万亿,中央政府从1030亿,地方政府筹措4000亿,剩下的8000亿还需要银行等其他方面筹措解决。其实算了这个账之后会发现,其实这1.3万亿只包含了建筑的费用,建安费,建设的费用,土地的成本还没有算在里面。但是对地方政府来说每一块地都不是白来的,都是要花钱的,原来到银行借了钱,原来有很大的一块收入,现在不仅收入没有了,还要贴进去,哪怕不算土地的成本价,不算原来的预期收益,这1.3万亿再往上加一定,1—1.2万亿都是很保守的一个数字。

  所以说,我们预计真正要把1000万套建起来,大概需要的资金量是2.5万亿,资金缺口可想而知,这么大的资金缺口对于我们地产基金来说,是不是在中间有可能的商机,这也是我们在研究,从去年起就开始研究,特别在这些里面,资金缺口最大的是租赁型的保障房,廉租房和公租房。廉租房是低保这块,我们很难涉足。但是公租房我们还是有一定的商业机会在里面,所以说我们去年准备设计了叫“建银精瑞公共租赁住房建设投资基金”,最近一段时间媒体都很关注,我们已经通过全国工商联报告给了发改委,发改委的初审都过了,现在在等国务院的意见,初步的设计我们会在开发商中间已经选择了一些第一批的发起人,现在还有发展商愿意进来,发展商的发起标准从投资来说起码投资1个亿,投到基金里面。

  同时,一定要有意愿参与这个建设,其实就是说将来需要跟基金合作,因为基金本身做开发和运营管理并不是我们的长项,我们的长项可能在投资和管理上,我们希望有一支团队,和我们一起拿地,做项目,在这方面包括有一些上市公司已经公告了,董事会研究了,所以第一批因为我们是用发起的方式,先由发起人设立公司,得到国务院审批之后我们再向社会上的特定投资人不超过200个,对特定投资人进行募集,如果能够获批,我们将是2008年第一批产业资金试点结束后最近的一支,由国务院批准的产业资金。

  在这一块,我觉得其实满多的商机的,因为以基金的名义,我们现在三条线同时在做资金的报批,第二条线在做项目的准备,在这方面很多方面的地方政府挺多这个消息主动跟我们联系,原来如果作为一个开发商要见到市长还是有一定难度的。现在很多地方欢迎我们过去,而且我们这些发起人开发商本身就和当地有一定的关系,跟我们一起去跟政府谈一揽子的投资、计划这些。

  我觉得这重点还是商机无线的,对资金未来的收益各方面我还是充满信心的,另外一方面我们也做资金募集的工作,和一些投资人有一些深入的探讨。首期100亿我觉得发行还是很有信心的,如果效果好我们准备逐步扩大规模。另外,我们关注的第二领域就是商业地产,刚才说了,现在商业地产越来越热,投入关注这个领域的越来越多,当然在这种鱼龙混杂,但是实实在在确实这方面还是有它的一些道理,之所以热起来,因为现在国家产业结构调整,增长方式调整中间一定会对商品流通领域造成很大的商机,现在是内涵式的增长,以前靠出口拉动现在靠内需,这样一定会对国家和商业的繁荣起到很的的作用。所以我觉得这一块,虽然进入这个领域比较谨慎,现在也有一些商业地产的开发商我们一直在谈,合作重组一些商业自己,去年我们已经尝试发行了两只,不是特别大,最近也在储备这方面的项目,开始全国的商业地产的布局。

  养老地产从概念上看,一定是个方向,因为人口老龄化,将来养老问题从原来的靠子女养老现在要居家养老,靠自己,这一块的市场非常好,我只是说因为今天是一个行业性的论坛我才讲,但作为我们公司本身如何介入,怎么介入想得还不是特别明白,从这块上还是从理论上的觉得是未来的方向,目前还在积极研究,目前还没有想得太明白。关键我觉得是如何建立盈利模式。

  另外,我们重点关注的,而且今年可能实质性投入比较大的是工业地产,特别是在产业经济园区的这种,我们觉得目前产业升级,特别沿海发达地区,退二进三从制造业向现代服务业高科技研发这方面去转型,现在由于沿海地区由于劳动力成本的问题,因为电力供应的问题,方方面面的原因,招不到工的原因,现在大量的内迁,内迁之后原来的工业地产,工业厂房,工业用地怎么更新换代,都做成住宅吗,肯定不现实,当地的产业怎么办,就业怎么办,税收怎么办,未来的长期可持续发展怎么办,这个时候一定要有针对性的去关注这个领域,这些城市的科学研发基地,总部的需求逐渐的增长,而且这些项目都会得到地方政府的关注和支持。

  我们今年正在筹组一个产业园区这么一个投资资金,我们和业内做得最好的品牌公司一起合作,我们可能会在东部沿海发达地区选择一些比较好的项目开始全国型的,支持他们向全国性发展,这块是相对来说我们研究得比较透,也比较愿意去投入的领域。