国六条等一系列宏观调控政策出台后仍然持续上涨的房价终于引来了“调查风暴”。继建设部前段时间派出8支调查组在全国摸底房地产市场调控反馈情况后，国务院办公厅针对“房价虚高”派出的调查小组也于8日出发，到达京穗渝等热点城市。

　　“看来，中央这次要动真格的了。”不少开发商都从这些调查小组的行动中感到了压力。而对此，中国社科院有关研究人士指出，中央将统一调查房地产调控执行情况的意向早在宏观调控之初就已经提出，此次全国清查的力度与速度不容置疑。

　　郑州近年来房价飞速上涨，已是不争的事实。此次郑州市政府挥出大手笔，今年下半年首推12万平方米限价商品房，无疑为遏制房价快速上涨下了一剂猛药。

　　限价，顾名思义，所售楼盘肯定要比目前市场上的商品房价格低许多，由于在价格上的优势，限价房也势必会引起业内外的强烈关注，一张蓝图绘就，给大家留下了无限遐想的空间，郑州限价房究竟“卖给谁”、“怎么卖”等具体操作方案都是人们急切想知道的。它是否动了开发商的奶酪，能否真正惠及老百姓，也还都是未知答案。

　　不过，限价房如同一个刚出生的孩子，肯定会在大人企盼的眼神中，经历成长中的烦恼。所以，限价房必须有一个宽松的成长环境。此前闻听广州某限价房的地价4000多元／平方米，竟然还高出周围商品房的地价。如此有限价之名，无限价之实，不如不限。但愿，郑州的限价房能真正成为惠及市民购房的“民心工程”。（李志鹏）

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　　“双节”期间，郑州地产圈内议论最多的要数9月29日郑州市政府通报的“郑州市‘十一五’住房建设规划和今明两年住房建设目标”等有关情况了。

　　而这当中关注率较高的有一个关键词——限价房，郑州市“十一五”期间限价商品住房建设总量为632万平方米，占建设总量的17％，限价商品房比普通商品房价格低10％～20％。今年下半年，郑州将首推12万平方米限价商品房，明年推出限价商品住房140万平方米。

　　那么什么是限价商品房？限价商品房究竟该如何开发？外地有何先进经验可以借鉴？其能平抑房价吗？这一系列问题引起了人们的热议。

　　下半年限价房将浮出

　　什么是限价房？简单理解就是限房价、限地价的“两限”商品房。本轮针对房地产宏观调控的一项重要内容，就是保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。

　　在九部委新政中有明确的表述：保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。

　　9月29日的会议指出，限价商品房，就是限定价格进行销售，以同一个区域、路段的商品住房均价为基数，在该基数的基础上再下降10％～20％。

　　郑州市副市长丁世显这样举例说明，比如南阳路上商品房的均价是每平方米3000元，降低10％～20％后，就变成每平方米2700元或每平方米2400元。

　　他还进一步解释，政府会按照这个房价进行测算，扣除各项成本费用，从而推算出土地的价格成本占多少，在供应土地的时候，政府就会降低土地的价格，从而减少开发商的建设成本，最终让消费者得到实惠。对于拿地方式，过去，政府在土地供应上，较多的是采取拍卖，对于挂牌、招标的两种方式运用得还不够，以后会侧重于后两种。

　　对于限价商品房的套型面积比例，会议明确指出，今明两年新审批、新开工的普通商品住房，套型建筑面积在90平方米以下的住房所占比例确定为70％，限价商品住房套型建筑面积90平方米以下的比例原则上控制在85％。

　　郑州市房管局局长王广国在接受记者采访时说，关于限价房，市房管局已拿出了《意见》，并上报了郑州市政府，等批准后就可以向社会公布，开始实施。

　　限价房能否平抑房价

　　一位开发商认为，目前，限价房各地都在推，毕竟将吸引走一批客户，肯定会对高房价有冲击。

　　他还说，关键还要看限价房的量有多大。不管怎么说，政府迈出了平抑房价很重要的一步，是个好的开端。

　　河南中原地产副总经理冯建军也认为，这是个民心工程。如果按今年投入12万平方米，明年140万平方米，再加上经济适用房的量计算，将帮助上万个中低收入家庭解决住房问题，已经是个不小的数字。

　　还有一位开发商质疑：限价房不太好实施吧？一是什么样的开发商可以开发限价房项目，土地该如何拿，如何才能拍到土地，出让金该如何收取，如何保证开发商的利润率？二是这是不是市场行为，哪些开发商能参与建设，会不会搅乱市场？三是如何限，如果仅仅是比市场价格低10％～20％，如果市场上的价格涨到了6000元／平方米，限价房岂不是水涨船高，难以起到限价的作用？四是对于限价房项目楼层、居住密度及容积率是否也会受限，会不会影响小区居住品质？

　　一位姓董的消费者说，对于目前普通购房者来说，郑州要建限价房这个消息，无疑是件好事。但是限价房如何操作，如何落实，怎么样才能买上，心中有很大疑虑。

　　河南财经学院刘社教授说，政府推限价商品房的本意应该是平抑房价，限价房的实施，对抑制房价的过快增长还是会起到一定作用，至少在老百姓的心里又多了一种购房选择，对开发商而言，由于限价房的出现，一定程度上在制定销售价格时，就不能随心所欲，限价房是一种衡量尺度。

　　而在焦点房地产网的调查中，31．60％的网友认为限价房只是杯水车薪，对全市房价不会带来影响，但41．12％的网友认为，如供应量加大，会拉低整体房价走势，此外还有10．67％的网友认为，周边楼盘提价幅度会明显下降。

　　外地经验可以借鉴

　　据了解，国内较早推出限价商品房的城市——宁波，在个人收入难以作为审核资格依据时，规定购买对象为无房户或人均住房建筑面积小于18平方米的城镇居民家庭。此后，大连等城市也借鉴了这一做法。

　　正在制定的北京细则将就限价房进行细化，除限定房价与户型外，还重点对购买资格和使用期限进行了限制。目前比较确定的是购房者需具有北京户口，并且是第一次购房。除此之外，还将对限价房上市交易年限进行限定，以防止限价房炒房行为。同时还将借鉴部分外地城市的做法，对购买者经济水平及购买户型等做出限定。

　　一位业内人士认为，如果限价房的居住品质（包括建筑标准、居住密度、容积率、配套设施等）比周边商品房的品质低的话，那么限价房的房价就不一定低廉。因为这是以牺牲住房标准或品质换来的低价，这是一种名义低价，而不是真实低价。

　　刘社认为，限价房并不等同于拥挤房、局促房，通过合理设计，面积不大的房子也可给业主提供丰富的空间。

　　她建议，一是限价房还没有进入具体的实施阶段，但由于原则上房价要比同一地区低10％~20％，一定程度上，政府要对土地价格进行让利，开发商同样要放弃暴利思想，以保证限价房政策的顺利实施。二是外来购房者拉升了郑州市的房价，限价房应该卖给郑州本地市民。

　　一位分析人士认为，限价房是在特定条件下制定的临时政策，在具体实施中同样又会出现经济适用住房建设过程中出现的问题，背离了政府建立限价房的初衷，扭曲了房地产市场发展的规律。

　　从长远看，限价房还是一种过渡性政策，未来发展规律趋势应与廉租房政策相衔接，或与廉租房政策并轨实施，在房地产住房保障制度实施后，限价房政策将消失，取而代之的就是老百姓的廉租房政策。

　　政府不应该照顾“夹心层”？

　　“限价房不等同于经济适用房，如果说后者是政府的福利、保障，更多是计划手段，在很多人眼里，限价房就成了四不像，它既是商品房，又是政府为中低收入者提供住房保障的一块。”一位房地产分析人士说。

　　他认为，政府调节的应该是市场失灵部分，应该解决的是最低收入的阶层，而不是“夹心层”。“夹心层”完全可以通过购买房改房或二手房、甚至于租赁市场来解决住房问题，政府没有必要再开发一个这样的市场。

　　中国社会科学院研究员李文锋也认为，简单的限制房价不仅起不到平抑房价的作用，还会对社会的不平等竞争起到推波助澜的作用，有悖于实现社会公平。

　　对此，市房管局副局长李葆华说，看待限价房，不能简单地看价格，或者简单地盯着能否平抑房价，应该放在全局的角度去看。“十一五”住房建设规划把郑州市民收入水平划分为四个层次，分别为最低收入、低收入、中等收入和高收入，相应的住房供应层次依次为廉租住房及周转住房、经济适用住房、普通商品住房（含限价商品住房）和其他商品住房。

　　那么，最低收入人群对应的就是廉租住房，经济适用住房主要对应中低收入家庭，有些家庭买经济适用住房不符合条件，买普通商品房又买不起。限价商品房正是处于普通商品房和经济适用住房间的“夹心层”。

　　他还说，多渠道、多层次的住房供应体系，满足了不同收入层次居民住房需求，让居者有其屋，各得其所，社会公平，促进房地产业健康发展，建立社会的和谐。

　　□记者 王爽