中天置业揭开漫长风险期

　　而在中国，交易双方签完合同还只是第一步。合同签订后，还有一个漫长的风险期　　 　　

　　★ 本刊记者 /孙春艳　　 　　

　　近日，位于深圳罗湖国贸附近的天安国际大厦的中天置业总部，不断涌来以泪洗面的被骗客户和愤怒的被拖欠工资的中天员工。　　 　　

　　这家一度拥有150多家分行、有“深圳铺王”之称的深圳中天置业评估有限公司，因公司总裁蒋飞携款潜逃，留下1.7亿元巨额财务亏空而突然关门。　　 　　

　　“深圳和上海两处被卷走的钱款据说有上亿元，其中大多是客户买房的首付款、定金和意向金，还欠了物业房租和员工工资。”中天置业深圳南山分公司一位不愿透露姓名的经理如是说。　　 　　

　　目前，中天置业在深圳、上海的数十家分店已经全部关门，深圳劳动局和深圳公安局也已介入调查。　　 　　

　　据本刊记者了解得知，建设部、央行曾在2006年底，出台《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》。这一针对房地产经纪的监管政策，其中就要求通过中介的房产交易资金必须通过银行划转，严禁房产中介公司“沾钱”。监管政策运转不足一年，却出现一桩如此巨大的事件。　　 　　

　　对于百姓，什么才是保障房屋交易资金安全的最佳模式？　　 　　

　　水落则石出　　 　　

　　“此时国家针对楼市日益趋紧宏观调控，深圳成交量大幅下滑成为中天置业事件的外部诱因。”“链家地产”市场研发中心杨纯在接受本刊记者采访时表示。　　 　　

　　今年以来，深圳房价涨幅居全国之首。据国家发改委、国家统计局公布的统计数字显示，截至6月21日，深圳楼市均价为15487元／平方米，比5月份上涨1264元，涨幅为14.6%。与2006年全年平均房价每平方米9384元相比，上涨超过七成。　　 　　

　　但自2007年8月起，深圳市二手房交易，开始正式向房产卖方征收售房差价的20%所得税，这对于投资比例较高的深圳楼市打击较大。　　 　　

　　加之今年以来中国人民银行5次加息，尤其是“9·27”房产信贷新政，二手房首付比例与贷款利率的提高，对短期炒家简直是灭顶之灾。　　 　　

　　这对于一度疯狂扩张的中天置业来说，现在的“有价无市”让中介公司面临极大的经营压力。因为，公司的扩张，正来自于挪用交易中沉淀在中介公司的客户资金，一旦没有了新的交易，就意味着没有新增的客户资金来支持已经到期应当归还的客户资金。　　 　　

　　沉淀在中介公司手中的钱通常主要有两大类：　　 　　

　　其一，即“中天事件”提到的被掳走的购房款。由于二手房买卖不是现货交易，无法做到“产权证与房款”的即时交割，从签约到过户有一个周期，一般一个月至三个月，也有半年时间没有办理产权证的。这时客户的房款已经交到了中介公司，直到办完产权证之前都会在房产中介的账上停留。这段时间如果没有监管，资金安全就存在极大的隐患。　　 　　

　　其二，就是房屋托管的租金沉淀。即房屋持有者将房子租给中介公司，中介公司帮助户主出租。一般按规定有45天的免租期之后，中介公司按约定价格每月打给户主租金，中介尽量以高的价格出租从中赚取差价。由于租房人是季付或半年付，而中介打给房主是月付，这其中也有不菲的资金沉淀。如果这家中介做得足够大，掌握的房源足够多，这笔沉淀也是数目很大的。　　 　　

　　这时房屋中介公司老板就会将这大笔资金沉淀作为两种用途，一种是当作企业发展自有资金，用作开店扩张，或者企业流动资金；另一种就是挪作他用进行其他投资如炒股、经营实业投资等。2006年，北京的“佰家事件”就是佰家中介公司老板将资金沉淀拿去开饭店和汽车租赁公司，结果赔了钱，最终携款潜逃。　　 　　

　　“中天置业案例相当典型，市场环境良好时，问题不会凸显，一旦政策趋紧，成交量下滑，资金链就会出现断裂。当无力应付追讨房款的源源不断的客户时，最后只能铤而走险，把剩余资金卷走。”杨纯对本刊记者说。　　 　　

　　行业监管缺失？　　 　　

　　中国房地产中介行业大规模兴起是在2000年前后。以北京为例，二手房市场交易从2000年的1100套快速上涨到今年的76000套，二手房交易市场发展势头迅猛，今年更有希望突破10万套大关。　　 　　

　　与此同时，国内房产中介因其门槛非常低，伴随着房产经济的火爆而迅猛发展。只需10万元注册资金，然后租个门面、买几张桌子、雇上几个人、挂上个牌子，一家房产中介就基本上成形了。　　 　　

　　据记者的采访了解，对于房产中介绝非监管真空，但几乎每一次监管升级的背后，都是一起起房产中介的骗局。　　 　　

　　2004年11月，北京首批“放心中介”、北京市廉价租房指定机构、连续三年被评为先进单位、注册资金1000万元的北京坚石房地产经纪有限公司突然在一夜之间“人去楼空”，在北京房地产经纪行业掀起轩然大波。起因在于房产中介的出租全程代理业务。　　 　　

　　事发前一年的2003年春夏正值“非典”，北京坚石房产中介公司，拥有大量的出租托管业务，房子却迟迟租不出去，但按合同中介每月必须给房主打租金。强大的资金压力，导致资金链断裂，公司在一年间转手5次，最后接手人于波携款潜逃。　　 　　

　　因此2005年，建设部针对房屋出租托管业务紧急出台了监管政策，要求小的中介公司不能再经营此项业务，大中型中介公司必须交保证金，并设立专门的监管账户，租金由监管账户划转。　　 　　

　　但接下来的事件越来越升级。2005年7月，安徽合肥，号称“房产中介航母”的桃园房地产代理销售有限公司突然关门停业，数百客户的4000多万元房款随之销声匿迹。　　 　　

　　2006年，曾在天津辉煌一时、拥有上百家连锁店面的“汇众房产”中介公司在一夜之间全线停业，而高达上亿元的房产交易资金不翼而飞。据天津市政府公布的数据，被汇众公司欺骗的买卖双方超过700多对，1000多户家庭的房产交易资金和房产被套在汇众公司，直接涉及的资金总数已经超过1.5亿元人民币。而今日的“中天事件”就像是“汇众事件”噩梦的重演。　　 　　

　　管理层感到问题严峻，于是在2006年12月底，建设部和央行下发《关于加强房地产经纪管理规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》，要求中介房产交易必须通过银行专用账户。