反思鹏润的调整与变迁：谁是黄光裕等待的戈多

　　《新地标》独家获悉，当时国美商都“体验中心”的商铺定价为3万元/平方米。按照禹晋永的说法，在2005年5月中旬，近7万平方米的商铺已有意向签约客户。“回笼资金就是21亿元呀！”这笔钱不仅可以偿还剩余的土地费用，还可缓解西座的资金之渴。

　　禹晋永的“野心”远不止此。禹晋永把国美置业定性为资本的产物，寄望从公司层面引入海内外战略投资者。2005年6月，北京国美商都建设开发有限公司在丰台科技园区注册成立，注册资金5000万元，国美置业持80%，鹏润投资持20%。令人称奇的是，作为一家房地产企业，丰台区方面为之颁发了高科技证。

　　彼时，国美置业“功成身退”，成为一家控股公司隐居幕后，国美商都走向前台。禹晋永担任国美商都总经理，黄光裕为董事长。为了玩转资本地产魔方，黄光裕十分“积极”，曾常亲自到海外与基金、投行谈合作。但这依然没有改变“夭折”的命运。

　　4个月后，国美商都爆发“辞职门”事件，禹晋永等20多名人员相继离职。关于离职的说法不一，禹认为是和国美体系的“企业文化矛盾激化”所致，有媒体披露则称禹泄露公司上市机密，惹恼黄光裕。2006年年中，禹晋永以中国世代投资控股集团总经理身份重现业界。

　　在禹走之后，吴坤岭很快被“扶正”，但他并没有得到黄光裕的正式任命，不到一个月也离职。

　　“除了当时用资本方式做地产很少见之外，他与禹的合作模式也是隐患。”在业界看来，禹既不是国美置业的职业经理人，也不像是老板。“我还是想有自己的平台和公司。”禹后来承认在离职前也有“单干”的想法。

　　黄光裕“资本地产”梦灭后，走上了房地产贷款之路。2006年底之前，鹏润地产替国美商都交清出让金约2.5亿元和补偿金约5.5亿元。为取得发证函，还缴纳了土地补偿金8000万元，拿到土地证。

　　令黄光裕最紧迫的事是，国美商都的下一步该怎么办呢？他等待的下一个“戈多”会是谁呢？

　　兵败“急功近利”

　　在今天看来，不管童渊是不是黄光裕心目中等待的“戈多”，但他至少在当时成为国美商都“临危受命”的“白衣骑士”。

　　2005年11月，童渊在国美商都正式出场。这个曾经的香港售楼冠军，师从地产营销之父邓智仁，后来师徒反目，童自办的代理公司和地产杂志的经营业绩不太理想。2005年年初，他开始出现在黄光裕身边。

　　“我很珍惜，我今年39岁，也许这样的机会是最后一次了。”童渊曾表示加盟国美完全符合他制订的职业生涯计划：“做营销我已经是博士了，我觉得自己可以毕业担任更重要的角色，国美为我提供了这样的平台。”

　　据知情人士表示，童渊想和黄光裕开设一间名为“国美地产”的公司，但因“国美置业”在先，注册不下。“他在外面还是打着国美地产CEO的牌子。”事实上，鹏润集团至今没有“国美地产”这间公司。

　　在2006年下半年，黄光裕委以他鹏润地产CEO一职。当时，鹏润地产旗下主要在开发的项目包括国美第一城、明天第一城和鹏润蓝海等。

　　为了重启国美商都，童渊在2006年6月把项目更名为“鹏润国际时尚交易中心”，统一在“鹏润地产”旗下。之前，他把曾经操盘百荣世茂商城(北京一家大型服装批发市场)的营销总监刘智勇招入麾下。

　　“童总习惯了跳跃性思维。”刘智勇说，他想了很多点子，比如想把项目做成万通大世界的概念，分6万个5平方米的纯租商铺；想找万达引入沃尔玛；在项目顶上建过山车和餐饮、娱乐等。

　　6月底，由刘智勇团队经过3个多月精心制定了一份详细的项目可行性报告递交给黄光裕，并获得通过。这便是后来被童渊定位的“B2B的服装交易平台”。直到今日，项目北面的巨幅广告牌上，“中国首富进军时尚产业”的大字还清晰可见。

　　此时，一个“可怕”的问题出现了。童渊把刘智勇等操盘手“晾”在一边，“将帅不和”的传言不断。“童渊找了一帮做营销的人来具体执行。”一位知情者称方案在执行中走形。

　　尽管如此，童渊把招商的“宝”押在2007年3月份的北京服装博览会上。据内部人士称，他在黄光裕面前承诺“一次性将商场招满”。

　　童渊的“许愿”让黄光裕看到了希望，但这也是一柄双刃剑。后来则演变为鹏润国际时尚中心的问题全面爆发、童渊离职的导火索。

　　在此届服装博览会期间，童渊安排黄光裕出席了由鹏润国际时尚中心独家冠名的论坛，但后来黄光裕发现在业界和媒体内都反响平平，业界开始怀疑项目的目标客群定位。“最后只有几家商户签约。”一位负责博览会期间招商的管理人员透露。

　　他认为，鹏润国际时尚中心在当时是一个全新的模式，缺乏有力的理论基础。“黄光裕这张牌出得太早，毕竟他当时还是中国首富的形象。”

　　童渊离最初的定位走得太远了，尽管刘智勇在尽力把他往回拉。事后有人评价童渊：他太急功近利，急于在黄光裕面前表现自己不仅是一个营销奇才，也是一个地产奇才。

　　一个月后，童渊黯然离场。刘智勇则另起炉灶，成立北京万商联行投资顾问有限公司。至此，鹏润国际时尚交易中心历时1年半的“童渊”时代谢幕。

　　这也意味着黄光裕的“戈多”还没有真正来临，他又开始新的等待。

　　“戈多”还会来吗？

　　国美商都经历过禹晋永、吴坤岭和童渊，黄光裕也在不断吸取教训：招商是成功的第一步。

　　对于一个面积达56万平方米的大型商业项目，需要一个专业的商业团队。因为，翻开鹏润地产的历史，商业项目较少，商业地产人才积累更少。

　　于是，拥有丰富的百货经验的台湾人周东权便进入黄光裕的视野。1998年周东权曾来京筹办北京中友百货公司并担任总经理。有专业人士质疑，这是典型的“头痛医头脚痛医脚”。

　　2007年6月份，当周东权正式接过鹏润国际时尚交易中心的权杖，并将项目名中的“交易”二字删去，首次提出了“一站式服务商贸平台”的概念，“不光是发布、展览、展示、交易，还有围绕着买家和卖家的全方位服务。”周曾公开表示。

　　和童渊时代不同的还有，鹏润国际时尚中心的东西两座还有“银座”和“金座”两个很漂亮的名字，其中“金座”是以贸易为主，“银座”则以零售(奥特莱斯)为主。按照规划，鹏润时尚金座、银座共需招纳的商户约4000多家，年销售额达200亿元。

　　在2007年9月份，周东权便对外公布鹏润国际时尚中心将在2008年8月8日之前开幕，年底称，鹏润时尚已经确定有意向入驻的商户比重达到了60%。

　　但真实情况到底如何呢？

　　2008年4月中旬的一个下午，鹏润国际时尚中心正在进行外立面的装修。记者以商户的身份来到鹏润国际时尚中心的招商中心——总部基地2区10号楼一层，只有一位接线员在场，墙壁上电视里轮番地播放着项目的简介。

　　“具体租金多少还需要等上面的通知，开业时间也押后到2009年春节。”被接线员叫下来的招商经理曹凤霞介绍说。

　　她于今年2月加盟，之前在爱家家居从事招商工作达10多年，这次，她是5层男装招商经理之一。但《新地标》获悉，“变化”还远不止此。原定“金座”和“银座”的定位也发生了“对调”。

　　和曹凤霞们一起等待的还有周东权。4月10日，原中海地产苏州有限公司副总经理王军已空降鹏润地产，补空缺达1年之久的CEO之职。他将负责鹏润时尚国际中心和鹏润地产在北京之外的项目，由黄光裕直接领导。

　　“租金和具体的开业时间会在4月底前定调。”鹏润国际时尚中心副总经理叶国梁表示。他来自台湾，曾为中国红街项目的招商总监。

　　“连租金都未定，招商情况会好到哪里去？”一位业内人士质疑。因为，至少从周东权上台的近一年时间里，鹏润国际时尚中心原定的开业时间又押后了。

　　未来，王军是否和童渊一样会强势介入鹏润国际时尚中心的招商运营呢？这个命运多舛的项目仍然充满着变数。在经历了四大掌门人，耗时近年4时间里，黄光裕付出的不仅仅是真金白银，更有巨大的机会成本。

　　“在老板没想清楚要做什么的时候，我们宁愿等。”鹏润国际时尚中心一位不愿透露姓名的高管表示。

　　在地处西南四环且周边缺乏成熟商业氛围的地方开发超大体量商业项目，也许本身就是一个美丽的错误。

　　如同剧本《等待戈多》一样，“戈多”这一角色是否真的存在？。