万元均价不是底 深圳房价还得跌

　　陈波翀

　　房价跌不跌，并不是谁说了算的问题，而是由市场决定的。市场靠什么来决定价格呢？靠的是供求关系，靠的是银行的信贷资金支持。因此，判断房价是否会跌，从上述两个方面入手就够了。

　　供求关系怎么看呢？五一深圳的房交会就能说明情况，下表是5月份以来深圳一手房的成交数据。数据显示，日均成交仅180套，成交面积不足1.5万平方米。是个什么概念呢？也就是说，按照目前的成交速度，至年底成交面积约360万平方米。而深圳市国土资源和房产管理局数据显示，可供出售的一手房为4200套，建筑面积约455万平方米。很明显，在成交低迷的局面未有效改善前，一手房的供应明显大于需求。

　　上述结论也可以从以下两个方面得到证实，一季度深圳市完成商品住房投资65亿元，较去年同期增长10.64%；而全市商品住宅销售面积仅51.94万平方米，较去年同期下降70.68%。3月底出炉的《深圳市住房建设规划2009年度实施计划》披露，2008年计划建设各类住房15.68万套，总建筑面积1215.9万平方米，2009年则计划建设各类住房12.44万套，总建筑面积981.9万平方米。

　　实际上，成交低迷还只是房地产市场的表象，根本的因素还是银行信贷资金无法支撑。以一季度数据为例，深圳市金融机构消费贷款余额约2700亿元，假定全部为住房按揭贷款，且贷款期限均为30年，执行的利率为基准利率下浮15%。那么，正常还款释放的额度约为贷款余额的10%，即270亿元。央行对信贷总规模的控制为3.6万亿元，落实到商业银行公司贷款与消费贷款额度之比基本为3∶1，深圳市新增的消费贷款额度约为360亿元，合计可供投放的住房按揭贷款额度为630亿元。以三成首付计算，银行投放的信贷资金可支撑约900亿元的房地产成交金额。根据目前商业银行约2∶1的二手房和一手房投放比例，一手房成交金额约300亿元。即便是一万元/平方米的均价，销售面积也仅仅是300万平方米，供大于求的状况还是十分明显。

　　上述分析只是理论层面的探讨，房价下跌的趋势早已引起商业银行的关注，在住房按揭贷款的投放上，已经有所收缩，新增贷款投放并未完成额定进度。房价的持续下跌，也使得一部分投机客资金紧张，出现了部分理性违约的案例。

　　综上所述，深圳的房价还得跌，也许万元均价并不是底。底在哪里呢？还需要继续观察。