经济租用房：夹心层居住新希望

　　继“廉租房”、“经济适用房”之后，近来，一个解决城市收入“夹心层”的住房保障新概念—经济租用房开始浮出水面。经济租用房的诞生，体现了政府提供住房保障的新思路。但在另一方面，经济租用房又是否能够真正有助于实现全民“居者有其屋”的美好愿望呢？

　　经济租用房浮出水面

　　“经济租用房”又称“经济性租房”，是指政府或企业持有一部分房源，并将这些房屋以一定价格出租给特定人群。这些房屋租金低于同等条件下的市场租金价格，居住条件好于廉租房，是专为解决特定人群居住问题设定的。也就是说，“经济租用房”可理解成廉租房的升级版本，提供给不符合廉租房申请条件而住房确实存在困难的人群，也就是人们经常所说的城市“夹心层”。

　　这一住房类型源于部分地方政府为落实住房保障而做的一种尝试。2007年，国务院督察组在检查各地落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》时，首先在厦门等地发现这一住房类型。当地“经济租用房”以政府提供政策支持为前提，用市场的办法建设和租赁，其租金略低于同等条件下的市场租金价格，房屋多为小户型，供应对象为当地中等收入家庭，申请者必须自住。在2007年12月29日召开的全国建设工作会议暨建设系统党风廉政建设精神文明建设工作会议上，建设部副部长姜伟新正式提出了这一概念。之后，宁波、天津、福州等地纷纷开始兴建经济租用房。目前，北京已开始对经济租用房在北京推行的可行性及方式进行研究，有望不久之后在北京的部分区县进行试点。而近来又有消息传出，广州等地的业界人士也开始提议增设经济租用房。这意味着，在经济适用房、廉租房之外，又诞生了一种新的住房保障模式。

　　然而，无论是从历史还是现实看，经济租用房显然含有经济适用房的基因，两者面对的实际都是中等收入家庭。但由于经济适用房建筑本身的高标准和转手倒卖的高利润，甚至出现了开着宝马住经济适用房、倒卖房号等弊端，因此经济适用房制度亟待改革。而经济租用房，显然是经济适用房制度改革的路径之一。两者最根本的区别在于产权分配的不同。而对政府部门而言，经济适用房更是一种不可持续的住房保障形式，它相当于政府把应得的土地收益作为补贴，一次性地转移给了购房者，在这一过程中，政府积累为零。因此，政府永远都需要大量投入，并且投入永远跟不上需求的脚步。此外，从住房保障的本质上看，住房保障只能解决居住问题，并且是在一定时期内的暂时居住问题。产权不能赠与，只能通过市场去购买。现代政府不应是保姆型，而应是服务型，既要保障居住困难的公民居住的权利，又要运用相应的政策鼓励公民去通过劳动获取收益，通过市场购买自己的房屋产品，如此，才能体现公平与效率兼顾。而经济租用房正是这种思路的反映。经济租用房只租不售，政府的投入可以通过租金形成积累，对租住对象的收入限制可以使补助对象不断更新，形成真正的补贴机制。同时，由于无法从产权转移、出租中获益，权利寻租、炒买倒卖等现象将消失或减少。也正因为如此，经济租用房的诞生，得到了建设部的广泛认可。目前，在地方实践的基础上，有关部门正在积极制定经济租用房的相关政策。

　　新降温良药？

　　对于经济租用房的诞生，业内人士纷纷发表言论，认为其具有重要的实践意义。它的受益群体主要是城市的“夹心层”，他们有可能因为收入高于廉租房标准，但又因为户籍限制而无法购买经济适用房，也可能因为买不起高价的商品房等原因，使这类人群的住房一直成为一大难题。如今，求助于市场化的出租房是他们最好的选择。经济租用房以政府的名义出租，稳定性得到了相应的保障，从而解决了这一部分居民的心头大患。

　　事实上，为了解决“夹心层”的居住难题，自去年以来，从中央到民间，呼声日益高涨，各地也加快了限价房的建设速度，但是，面对庞大的“夹心层”，仅有限价房是远远不够的。再者，限价房强调购买人必须具有本市户口，而经济租用房则能够突破“户籍限制”，为外来人口等城市中等收入家庭提供租房帮助，可谓是一大创举。不仅如此，经济租用房还可以完善住房保障体系，只有多层次的住房保障体系才能满足多层次的保障群体。而其灵活性则符合现代城市人才、资金流动性强的特点，有利于增强城市的活力。

　　不仅如此，还有业内专家认为，经济租用房或可成为楼市降温的新良药。价格是由供给和需求决定的，对于需求来说，经济租用房的存在给予了租住房屋的人群相对稳定的住处，正如网络上某著名“房奴”所说的那样：“如果租房不用搬家，买房干什么？”经济租用房推出之后，他们对自有房屋的需求将会下降至少会延缓，这对目前的高房价将起到一定程度的缓冲作用。所以，经济租用房的推出不仅不会推动房价上涨，反而是针对现在过高房价的一剂降温“灵药”。

　　总而言之，经济租用房的推出，将会对房地产市场产生深远的影响。用某知名学者的话来说，不仅买房人的居住观念会因此而改变，中央政府的宏观调控压力也会大大减轻，地方政府也能以较少的代价换取更大范围的社会稳定和谐。更关键的是，开发商也很可能因此而改变他们的思路，比如不再单纯从商品房市场赚钱，而是将参与开发和管理经济租用房作为一种新的发展思路。

　　可操作性不大？

　　尽管经济租用房前景美好，但仍有部分专家并不看好。北京大学副教授、中国民营经济研究所执行所长黄俊立认为，经济租用房的广泛推行，除了要解决土地、房屋来源两个最主要问题之外，还有如何界定审查符合条件家庭的收入情况，当地政府财政支持的力度以及如何保证监管等问题。而中国社会科学院工业经济研究所投资与市场研究室主任、研究员曹建海则认为，在经济适用房、廉租房之外政府重新做一种住房形态，专门用来出租，纯粹是一种“玩概念”的举动，实质是不想撼动目前的高房价。

　　与其有着同样想法的专家还包括中国社会科学院金融研究所研究员易宪容。易宪容认为，经济租用房和限价房一样，都是在“玩概念”。而且，现阶段除了特困群体和高收入群体，其他大部分为中等收入群体，中等收入家庭在我国至少占80%以上。政府解决如此庞大群体的住房不符合实际，是画饼充饥，国际上也没有先例。更关键的是，经济租用房也只不过是在告诉市场，房价只能上涨，不能下降。这不符合经济规律。此外，诸位专家更认为，政府在建经济适用房过程中并没有亏损，只不过放弃了拍卖土地赚大钱的机会。而推出经济租用房并不能遏制开发商和地方政府通过倒卖土地逐利的冲动。基于这种理念，他们一致认为，经济租用房的推出，只会导致房价的继续上涨而不是下跌。

　　即使经济租用房能够顺利推行，但其运作和其他保障房一样，也将面临诸多难题。首当其冲的难题就是，地方政府和企业有没有动力来参与。从地方政府角度而言，原有的廉租房、经济适用房、限价房建设尚且存在巨大欠账，如何拿出资金和精力再搞经济租用房的确是个问题。有人认为，地方政府不必动用真金白银，提供优惠政策即可，但优惠政策多少会影响地方财税收入。而从开发企业角度来说，在目前高房价、高利润没有被抑制之前，参与开发经济租用房的积极性就不高，因为开发经济租用房只能有稳定的收入，而没有暴利。让运作主体依靠后续租金收回投资更不可行，因为在房价高、租金低的现实情况下，租金偿还不了投资开支和住房维修、管理方面的成本，除非政府不收取土地出让金和全部的税费。

　　而且，各地在运作经济租用房中很可能是一团麻。走租售并举之路的经济适用房和经济租用房在租金、出租对象等方面是区分还是不区分，或者如何细分都是头疼的问题；开发经济租用房会不会影响其他保障房的建设进程？在房屋租赁市场秩序混乱的情况下，如何制定经济租用房的租金标准，也是一大难题。

　　此外，更令人担忧的是，部分经济租用房不排除成为高端人才、特权阶层的专用房，偏离了经济租用房的初衷。比如，不久前北京海淀政协会议上传出消息，面对目前住宅价格较高、优秀人才受经济影响难以留住的现实，海淀区有望建设一批政府廉租房，用来提供给企业高端人才、公务员、教师、留学人员等群体。经济租用房作为廉租房的一种，且居住品质较好，更容易成为猎取对象。

　　有鉴于目前存在的种种困难，我们有理由认为，经济租用房很可能只会停留在研究和试探性推出阶段，成为一个“扶不起来的阿斗”。