聂梅生：留住钱袋 不必恐慌

　　本报记者 杨丽萍

　　“交易量的持续下降和房价的同比上升给出了一个重要的危险信号，当前的房地产整体态势可以说是一个‘难’字。”6月28日，全国工商联房地产商会会长聂梅生在博鳌·21世纪房地产论坛2008年年会上指出，房地产对经济的影响大于经济对房地产的影响，连续五年的宏观调控，房地产承受了来自经济和社会的双重压力。

　　聂梅生的观点言简意赅，房地产迷局丛生，“现在的问题是如何走出迷局。”

　　三角关系中的房地产

　　一头担着投资，一头担着消费，房地产带动了三驾马车(投资、消费和进出口)其中的两驾，并与宏观经济、财政、金融、国民收入都连在一起。这正是房地产为何显得比其他任何行业更为复杂的因素。

　　聂梅生表示，我国房地产板块跟其它国家不一样，具有中国的特殊性，基本已经形成了银行、地方和开发商的三角关系。

　　“在银行的资产中，房地产部分占银行资产的比例是15%-20%，去年达到了4.8万亿元。这15%-20%的银行资产大概对银行利润的贡献率有20%左右，这不是一个小数目。而从开发商的资金来源来看，银行的开发贷款占了15%-20%，抵押贷款和预收款也占了40%-50%，”聂梅生指出，当前房地产市场低迷，需求市场大量下滑，交易量减少，对银行和地产商的影响是双关的，“如果资金链断裂的话，谁都不会把20%的份额当儿戏。”

　　再说与财政的关系。

　　聂梅生认为，我国的土地政策中有市场行为，有政策行为，更深层次的就是土地制度的问题。我国的物业税还没有开征，土地财政就成为特殊的问题，土地和财政的关系十分密切，2003年土地出让金占了地方财政的55%左右，这两年虽有所下降，但是去年仍然保持了40%以上，“土地是地方政府的第二财政收入。”

　　这种情况下，税收占房地产开发成本的30%-40%，土地费用占了20%。而当前土地市场趋冷，流拍加剧，不像去年那样热衷拿地，有的开发商因为资金链紧张，连定金都不要了，也要退掉，土地趋冷使得交易量下降，包括房地产的税和其他的税收也跟着下降。聂梅生坦言，去年房地产高涨，地方财政收入上涨也最快，“2005年，全国保障性住房的投资是400亿元，其中土地招拍挂的5%用于保障性住房，后来这个比例调到了10%和15%，这方面的投入需要240亿元，基本上在2005-2007年，土地招拍挂征收回来的资金投入到保障性住房，占了60%左右。

　　“如果土地收入下滑，拿什么钱解决中低收入住房？”这或许就是聂梅生发出“房地产承受了来自经济和社会的双重压力”感慨的原因之一。

　　基于以上分析，聂梅生提出，应及早对现行房地产信贷和消费政策进行微调，而不能等到情况变得更糟时才想到。

　　迷局中的路向

　　当前市场观望情绪已经形成，投资投机性购房力量受到重创的同时，自住性和改善性需求也在下降，市场需求萎缩，房价同比增幅下降，开发商资金链绷紧已成定局。从不同的立场和目标出发，对今后的出路形成了不同的声音和意见。

　　“目标决定了出路。”聂梅生介绍了四种不同的调控目标及其观点。

　　首先是以房价作为目标。

　　“全国房价还没有实质性的下降，房价收入比目前仍然很大，租金房价比太低，因此整个中国房地产市场的房价被高估了，房地产市场存在泡沫，工薪阶层买不起房，这是以房价作为目标的理由。”这一观点的对策是，原有的严控政策不能放松，矫往必须过正，现已经取得了成绩，房价开始局部下降，应继续严控房地产，直到房价达到负增长，甚至下挫30%-40%，这一轮调整才可以停止。

　　其次就是以流动性和CPI作为控制目标。

　　这一目标的观点是，从紧的货币政策要继续，不仅要提高准备金还要加息，否则难以解决这两个大问题，对房地产的银根继续收紧，同时密切的注意房地产的资金链的情况，个贷是否有断供现象，这是防止银行坏账的出现。

　　第三要以调整住房结构为目标。

　　“保障性住房和建设期正在进行，今年下半年和明年上半年房源的推出供给结构发生变化，房价趋于平稳。”这一目标的观点是，继续加强保障性住房的供给，可以不继续出台从紧的政策，现有的政策不放松，大家等待一段时间，等保障性住房出台以观后效。

　　最后，长期的趋势是目标。

　　这一目标的观点是，中国的房地产长期看好，不要看一、二年的短期波动，要看5-10年房地产还是处在增长期。去年上涨得很快，主要就是因为经济增长得快，房地产分享了GDP。

　　“跟当前香港、东京等大城市相比，北京、上海的房价仍然不是很高，仍然有上涨的余地。目前中心城市的中心地段的楼价不降反升，外资不断地流动进入中国的房地产，就是看好了长期的房地产利润仍然高过国外。”聂梅生再次强调，中国经济的长期看好和城市化支撑了房地产市场，房价的上升期没有结束。

　　聂梅生谏言，留住钱袋，不必恐慌，现在的土地比去年还要便宜合理，该买地的买地，该上市的上市，扛住现在，今后仍然会有合理的发展，但是要放弃高利润的时代，要回归到理性。