深圳楼市：等政策救市不如先自救

　　对于被政策调控了若干年的房地产市场而言，“救市”无疑是个引人注目的话题。深圳房地产研究中心负责人王锋，几乎因为他的“救市”建议而被推到风口浪尖。

　　日前，深圳房地产研究中心发布的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》，对今年上半年深圳楼市的严峻形势进行了分析。跟以往分析报告所不同的是，今次还提出了呼吁减免交易环节税收、适度放松货币政策等“救市”建议。

　　自住需求被政策压制？

　　王锋提及政策“救市”的依据是，深圳楼市今年以来所表现出的持续低迷。有统计显示，上半年深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%。其中，住宅销售面积154.25万平方米，同比减少50.02%。据透露，目前的市场交易量只相当于10年前的水平。

　　同时，房价的调整也给深圳楼市带来巨大压力。尽管深圳房地产交易中心获得的数据显示，今年上半年深圳全市商品住宅销售均价为12789.26元/平方米，同比涨幅4.04%。不过王锋接受《第一财经日报》采访时强调，他认为深圳房价(特别是关外很多楼盘价格)已经进行了深幅调整。

　　事实上，真正让王锋焦虑的，是买家的观望情绪。他认为，深圳关内由于土地少，未来居住的趋势将是往关外发展。目前，经过调整的关外房价已经比较合理，是有住房需求者购房的理想时机。但是，政策一直以来对房地产市场的打压，不仅挤兑了投机者，同时也把自住需求也挤压了。因此，政策适当的放宽，将有利于自住买家逐步入市。

　　市场需自我调节

　　虽然数据显得颇为惊人，但深圳真实的市场是否到了需要政策倾斜的地步？对于王锋所提出的“救市”，深圳中原地产总经理李智耀不无戏谑地指称，作为房地产从业人员，当然希望救市。不过从深圳市场目前的情况看，还远未到那一步。

　　在李智耀看来，房地产市场的调控，是中央针对全国的市场所进行的。在这一轮调控当中，深圳因为之前涨幅过大导致现在调整幅度最大。但很多城市的调控效果仍然不明显。更为重要的是，深圳目前的市场环境，也没有出现极度恶化的状态。

　　从房价上看，目前深圳大多数楼盘只进行了小幅度的价格调整，更多处于观望状态；部分进行大幅度降价的楼盘，其价格也只是较去年最高峰时回调了30%~40%左右。由于去年深圳房价在几个月时间就上涨了50%，因此现在的房价，也仅相当于去年年初的水平。

　　此外值得提及的是，近日有传言称，深圳银行住房贷款的坏账达到1000亿元，30万人接近负资产。对此，深圳相关部门已经对此予以否认。李智耀也透露，尽管去年买房的客户目前比较困难，但是多数人都不愿意轻易断供，而是希望坚持到市场回暖之后能够抽身而出。只有极少部分去年买了几套甚至更多房子的客户，才真正处于困难当中，但这部分客户的比例非常小，并不足以波及银行的金融安全。

　　开发商应先自救

　　相对于政策“救市”，深圳社科院研究员高海燕则更倾向于开发商“自救”。

　　在他看来，深圳楼市形势是“需求未被激活”，而激活需求的方式有两种，一种是降价，另一种才是政策。而目前第一种方式并没有做足。“开发商都还没有自救的情况下，谈政策救市为时过早。”

　　事实上，为了促使市场回暖，深圳开发商早在今年2月底就启动了一轮“自救”措施。从万科、金地到本地中小发展商，不少楼盘在3月推出特价房。因此，3月的深圳楼市成交量立即改变颓势，呈现回暖迹象。不过，当特价房越来越少，买家再度陷入观望。

　　对此，高海燕分析，如果用现在的成交面积对比特价房的面积，其实成交量并不低。这说明只要开发商愿意降价，让出部分利润空间，市场的购买力还是非常大的。但现在的问题是很多发展商也在观望，希望有别的方式促进市场回暖，还没有真诚地使用价格杠杆进行自救。“不能被表面的一些数据所迷惑了，关键是催促开发商用市场方式来解决问题。”