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楼市需要再一次降价

http://www.jrj.com     2009年03月27日 01:19      21世纪经济报道
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  21世纪经济报道记者 李一戈

  我连续写了几期反对开发商涨价的文章后,一位朋友给我打电话说:购房需求这么大,你是打不下来的。他说自己看中的一个楼盘,都排不上号了。

  我承认,确实有股强大的需求在楼市里涌动,除了一部分刚性需求,还有就是所谓先富起来的一部分人。但是,春季这一波购房需求已经释放得差不多了,那些胆敢涨价的地产商们,将会像退潮后晾在沙滩上的鱼一样难看。扑腾两下,看能否爬回大海里吧。

  与涨价相反,楼市需要一次降价。如果要选择好的时间点,那就是即将到来的4月。准备开盘的,低价开盘吧;企图涨价的,原价不动吧;高价卖不动的,变相降价吧——我愿意再一次重复这个从实践观察到的事实:只要价格到达部分消费者的心理线,他们就会入市。

  虽然银监会对开发企业贷款有所松动,但能够获得信贷支持的,总是那些大企业、好项目。对绝大多数开发企业来说,2009年依旧是资金紧缺的一年。不要抱着楼市回暖、坚守价格不放的幻想,而是要把销售率、现金流放在第一位。成交量而非价格,才是地产商的救命稻草。

  政府部门出台那么多鼓励住房消费的政策,为了什么?本质上是为了GDP,但如果消费者被逆市涨价的地产商吓住了,不敢入市,楼市没有成交量,住房消费就不可持久。只有成交量上来了,地产商才敢去买地,增加投资,地方政府才会有更多的财政收入。而涨价与政府部门救楼市的初衷并不一致。

  所以,在我看来,适当降价,可以达到消费者、地产商与政府部门的利益均衡。但是,地产商担心,降价会不会引发新一轮的长期观望?譬如像2008年那样。虽然历史总是惊人的相似,但楼市不会跳进同一条河流。2009年的楼市很难复制2008年。

  宏观方面,强大的政府投资正在刺激经济向好的方面发展,就是像我这样悲观的人都认为,2009年三季度后中国的经济会结束调整,掉头向上。企业投资将呈现抬升的趋势。人们的消费信心正在恢复。

  行业方面,虽然商品房库存量庞大,但在建规模、新开工面积都在萎缩,供应量增幅仍在缩减。房地产业是经济景气的先行指标之一,假如我们同意三季度宏观经济会恢复性增长,那么,房地产没有理由趴着不动。

  降价,推动房地产市场成交量的增长,其实正是为了让房地产回到良性发展的轨道。倘若4月份楼市真的有一轮降价,经过5、6月的消化,市场将会达到一种平衡,这样,下半年房地产市场步入恢复性增长才有了稳定的基础。否则,楼市的波动会更激烈,调整的时间也会更长,对市场各主体也更为不利。

  但是,期望房价大跌的消费者也可能要失望。与上文的理由相近,宏观经济和行业背景都不允许房价进入暴跌轨道。我表达这个观点时,另一位朋友听了大笑:你这么说,不但等待暴跌的消费者会骂你,希望涨价的地产商会骂你,投资客也会骂你。是啊,左右不是。但市场自有其逻辑,楼市的平衡也是需要各方的充分博弈才会达到。

  让楼市经过痛苦的洗礼后,到达多年来我们一直孜孜以求的理性、良性循环吧。


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